臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第346號原 告 吳聲華訴訟代理人 張績寶律師複 代理人 蔡其龍律師被 告 盧大安訴訟代理人 廖淑華律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國102 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴時備位聲明第一項為：被告應返還原告新臺幣（下同）975 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。嗣於本院審理中將975 萬元更正為
970 萬元。核屬不變更訴訟標的，而更正事實上或法律上之陳述，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國94年6 月間，經不動產仲介公司之介紹，以970
萬元之價格，購買被告所有位於臺中市○○區○○路○○巷○○號房地（下稱系爭房地），原告已給付全部價款，並於94年6 月20日辦妥移轉登記。而在買賣過程中，被告並未告知系爭房屋係屬「凶宅」，故原告方以市價970 萬元購買。嗣於95年11月間，原告將系爭房地出售予訴外人林暎祥，於95年12月1 日辦妥所有權移轉登記。詎原告突於100 年12月7日收到林暎祥指定登記名義人吳玉琪之存證信函，謂其聽聞系爭房屋曾發生「非自然身故事件」，並對原告主張解除買賣契約及返還價金，且已於101 年2 月14日以鈞院101 年度重訴字第130 號對原告提起訴訟。而該案已於102 年4 月1日判決認定系爭房屋為凶宅，因而判命原告應給付林暎祥23
8 萬5,000 元。從而在原告向被告購買系爭房屋時，被告既有故意隱匿事實之情，致原告在不知情下予以購買及轉售。換言之，原告係因被告之不完全給付，致生損害，依民法第
227 條第2 項規定，原告自有權向被告主張解除契約或減少價金。
㈡被告故意隱匿事實，致原告遭受矇蔽而在不知情下購買為凶
宅之系爭房屋，參照臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第
333 號民事判決意旨，顯具有減少房屋價值之瑕疵。原告爰依民法第354 、359 、227 條規定，主張應減少買賣價金50
0 萬元，並先位聲明請求被告應返還原告500 萬元之價金。㈢若認原告先位之訴無理由，則因系爭房屋為凶宅，被告所交
付之物顯有瑕疵，而被告卻故意隱匿未告知。原告爰備位聲明主張依民法第359 條規定解除契約，請求被告返還原告前所支付之全部價金970 萬元。
㈣對被告抗辯之陳述：
⑴被告抗辯不完全給付仍應受民法第365 條規定之限制云云。
惟查，參照最高法院94年度台上字第2352號判決意旨、臺灣新竹地方法院101 年度重訴字第16號判決意旨，可知物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，自無被告所稱其請求權相互影響之情形。是原告依民法第227 條第1 項規定，主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，自有理由。
⑵被告抗辯依民法第356 條規定，原告之減少價金或解除契約
請求權已超過5 年之除斥期間云云。然查，被告係明知系爭房屋為凶宅，卻故意隱匿事實，致原告遭受矇蔽，在不知情下予以購買及轉售，而遭林暎祥求償，顯有可歸責於被告之事由。被告雖抗辯其對於系爭房屋係凶宅一節並不知情，然查，被告既為系爭房屋之原所有人，且外勞上吊死亡事件又發生於其持有系爭房屋期間內，是被告主張其不知情云云，洵難採信。故依民法第227 條不完全給付之規定，其時效應適用民法第125 條一般請求權15年時效之規定，此亦有最高法院97年台上字第280 號判例意旨可參。是原告依法請求被告賠償損害或解除契約，自屬有據。
⑶系爭房屋為兇宅，而有減少其價值之瑕疵，是被告應負不完全給付之責任：
①依臺中市政府消防局101 年6 月11日中市消指字第000000
0000號函，可知系爭房屋於90年9 月4 日確實有發生外勞上吊死亡之事故，是系爭房屋確實為凶宅。被告出賣為凶宅之系爭房屋，致價值減損，而對原告造成損害，原告自得依不完全給付之規定，請求被告負損害賠償責任。被告雖抗辯其有不可歸責之事由云云，然依最高法院29年上字第1139號判例意旨所示，此部分應由被告負舉證責任。被告僅空言辯稱其長年於大陸地區經商，故不知情云云，然被告並未提出入出境證明，以證實其所言為真；且被告之公司位於臺中市，並非如被告所稱於大陸經商，是被告顯未能舉證證明其有不可歸責之情事，被告自應負不完全給付之責任。
②衡諸常理，一般人於出賣房屋時，必會先行瞭解其自身房
屋狀況，並將該資訊告知房屋仲介業者，始能定出一定之價格以出售；況依內政部92年6 月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11所載：「本建築改良物建物（專有部有）於賣方產權是否曾發生『兇殺或自殺致死之情事』」，意即針對有無兇殺或自殺致死之情事須據實陳述，若被告未據實陳述，縱無故意，亦有疏於注意之過失；且系爭房屋是否曾發生「自殺或兇殺致死」情事，屬房屋交易之重要資訊，影響房屋交易價值甚鉅，被告自有告知之義務。此告知義務為買賣契約之附隨義務，並非僅是一種道德上義務。被告於出售系爭房屋時，既未將系爭房屋曾發生有人「上吊自殺」之交易重要資訊告知原告，此項附隨義務之違反，被告所為給付之內容即不符合債務本旨。況林暎祥於另案自承係由系爭房屋鄰居口中得知該房屋為凶宅，而被告亦自承於出賣系爭房屋前有查訪當地警察局、當地里長及附近住戶之義務。是縱使被告並非故意，其仍有疏於事先查訪之注意義務，而有過失，依民法第227 條不完全給付之規定，原告請求被告賠償損害或解除契約，自屬有據。
㈤並聲明：⑴先位聲明：①被告應返還原告500 萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。③願供擔保請准宣告假執行。⑵備位聲明：①被告應返還原告970 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。③願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠本件並無因90年9 月4 日發生外勞瑪莉亞上吊死亡事件，而有減少價值之瑕疵，亦即本件並無物之瑕疵：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第
1 項定有明文。所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。準此，物是否具有瑕疵，原則上應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。而曾發生兇殺或自殺致死事件之房屋，固常會使一般社會大眾產生精神上及心理上對房屋價值減損之觀感，且對居家環境品質產生疑慮，甚至心理上產生嫌惡，造成在一般房地產交易實務上，此類房屋之市場接受度較差，對於購屋者之購買意願發生影響，且其交易價格與週遭房屋相較亦較為低落。惟是否有人在房屋內自殺，而成為凶宅，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非物之瑕疵。因此在判斷房屋是否為「凶宅」，除應具備「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死於屋內外，並應考量案發事件之情狀、案件經過時間長短等因素，並非曾發生兇殺或自殺致死之房屋，不論時間久遠，一概均認係「凶宅」，而構成物之瑕疵，否則將影響房屋交易之安定性及發展性。簡言之，第三人之主觀價值判斷或事實上之阻礙，不能認為係物之瑕疵。
⑵影響房屋交易價格之因素眾多，例如成交時間（如適逢金融
海嘯波及，導致房市不振）、市場供需、政府政策（如中央銀行降低貸款成數等政策）、房屋坐落之地段、土地持分多寡、附近交通、商業、生活機能是否完備、房屋建造完成時間長短、有無停車位、附近是否停車困難、室內坪數、格局、隔間、裝潢、維修乃至家具新舊、是否符合買方需求等等，自難一概而論。
⑶原告先於94年4 月26日，向被告購買被告之妻陳秀淑所有，
坐落臺中市○○區○○路○○巷○○號之房地，因該屋地段佳，鄰近東海大學，生活機能便利，人車洶湧又利市，有投資價值，故約2 個月後，原告又主動詢問被告有無其他房屋要出售，被告才告以另有系爭房地可出售，並開價1,050 萬元，原告則表示僅欲出價600 餘萬元，被告本想就此作罷，然因原告稱已向被告買過1 間房子，可否算便宜一點等語，被告念及此情，最後兩造始以970 萬元成交。足見，系爭房地之買賣係原告主動探詢交易，且原告應係在諸多考量、比價之後，才決定買受，是該屋在當時並無減損價值之情形，難認有物之瑕疵。
⑷倘系爭房屋屬於凶宅，何以原告在取得系爭房屋後，即順利
於95年11月2 日又轉賣予他人！益證系爭房屋並未因外勞自縊事件，而受有任何價格減損之影響。至於林暎祥稱其自購得系爭房屋後，皆無法持續順利尋得承租人云云，此乃因整體經濟不景氣及房地產市場供過於求所致，與外勞自縊事件無因果關係。
⑸外勞被發現上吊之時間係90年9 月4 日，而被告將系爭房屋
出售予原告之時間則在94年6 月20日，期間已相隔將近4 年。而系爭房屋在出售予原告之前，係出租他人在該屋1 樓經營襪子店，打烊後則住在樓上，承租期間，襪子店生意興隆，門前車水馬龍，承租人住得相當愉快，未見有房屋價值、效用、品質減損之情形，故系爭房屋非屬凶宅，至為灼然。從而，原告主張因外勞自縊死亡致系爭房屋貶值，顯不足採。又依臺中縣消防局救護紀錄表之記載，並無從得知外勞自縊之地點在房屋之何處？係屋內？抑或屋外？故依此救護紀錄表仍難認系爭房屋係屬凶宅。
㈡縱認本件有物之瑕疵存在，原告已逾法定除斥期間，不得再主張行使物之瑕疵擔保解除權或價金減少請求權：
⑴民法第365 條第1 項乃行使物之瑕疵擔保解除權或價金減少
請求權之除斥期間規定。換言之，出賣人雖應就物之瑕疵負一般之擔保責任，即擔保標的物於危險移轉時，無滅失或減少其價值之瑕疵。而依民法第365 條第1 項之規定，買受人則僅得於物之交付後5 年之除斥期間內解除契約或請求減少價金。
⑵被告於94年6 月20日即將系爭房地所有權移轉登記予原告；
又系爭房屋交付予原告迄今已逾5 年以上之情，業據原告於鈞院101 年10月19日審理時自認，並同意列為不爭執事項。
是原告於101 年6 月18日始提起本訴，主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云，顯已逾除斥期間，為無理由。
㈢原告主張被告應依民法第227 條第1 項規定，負不完全給付責任，並無理由：
⑴民法第227 條第1 項之規定限於瑕疵係於契約成立後發生之
情形，始有其適用。而本件兩造買賣契約成立之時，業已發生外勞瑪麗亞上吊死亡事件，是倘認該上吊死亡事件係屬瑕疵，亦因該瑕疵係於「契約成立時」即已存在，而不構成民法第227 條之不完全給付。
⑵參照最高法院77年度第7 次民事庭會議決議、最高法院93年
度台上字第695 號民事判決意旨，可知「不完全給付」與「物之瑕疵擔保責任」併存之情形，僅限於物之瑕疵係在契約成立後始發生，且可歸責於出賣人者而言；亦即特定物之買賣，若買賣標的物之瑕疵係於契約成立前即已存在，而出賣人就標的物之現況為給付，並無不完全給付之適用。至於特定物所存瑕疵，為物之瑕疵擔保責任問題，兩者不容混淆。換言之，此時將該特定之標的物交付，仍屬依債之本旨為給付，不構成不完全給付。是本件縱依原告主張，認系爭房屋存有外勞上吊死亡之「非自然身故」情事，而屬物之瑕疵，仍因該瑕疵係於兩造買賣契約成立前即已存在，而被告就此特定物之買賣係依系爭房屋之現況為交付，自不構成不完全給付之債務不履行。
⑶次參照臺灣高等法院92年度上易字第336 號判決及臺灣臺北
地方法院84年度重訴字第1105號判決意旨；並從體系解釋而論，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期間），均與債務不履行之不完全給付之要件及效力（如以可歸責事由為要件）有別。然出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付之一種，買賣編中既已有特別規定，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意；亦即應認買賣編中「瑕疵擔保責任」之規定優先適用於債編通則關於「債務不履行」之規定。且若買賣標的物有瑕疵並同時構成不完全給付，在不完全給付中亦應認有適用民法關於瑕疵擔保責任之規定，始為合理。從而，兩造既不爭執交付系爭房屋已逾5 年，依請求權相互影響說之理論，並兼顧短期法定期間之立法目的及精神，自應認不完全給付之請求權行使期間應以物之瑕疵擔保解除權或減少價金請求權之除斥期間為限。則本件已罹於時效，原告不得再依民法第227 條第1 項規定，請求被告負不完全給付之損害賠償責任。
㈣被告將系爭房屋出賣予原告時，並不知悉該房屋有外勞上吊死亡之情事：
⑴民法第227 條第1 項不完全給付之規定，限於該不完全給付
乃可歸責於債務人之情形，始有適用。惟被告長年在大陸地區經商，於83年8 月18日因買賣取得系爭房屋後，並未居住於該處，而係一直出租予他人使用，承租人迭有更換，是系爭房屋於出租期間發生何事，被告並不知悉。
⑵被告並未將系爭房屋出租予外勞，亦不知承租人有僱用外勞
之情形，無法預見會有外勞於系爭房屋內上吊死亡之情事。況外勞上吊死亡事件亦未有人於事發後告知被告，被告實無知悉之可能。且被告從未接獲警消單位通知該屋曾發生外勞上吊死亡事件，此由臺中縣消防局救護紀錄表上「家屬或病人簽名欄」及其他欄位均無被告之姓名或被告簽名可證。被告既未住在系爭房屋，又長年於大陸經商，確實無從得知有此外勞上吊死亡之「非自然身故」事件之發生，核與常情相符。
⑶縱認被告於出賣系爭房屋前，有查訪當地警察局、里長及附
近住戶之注意義務，被告實際上亦無從知悉此事，自不得認此係可歸責於被告之事由，此由鈞院101 年度重訴字第130號事件，向內政部警政署查詢系爭房屋是否有非自然死亡事件，而據內政部警政署以101 年8 月21日警署外字第0000000000號函覆稱：「本案本署函臺中市政府警察局查處，據復以，『本案經本局烏日分局於101 年6 月8 日訪查旨揭房屋所在地里長及附近住戶，另經該分局時任90年1 月2 日至95年1 月12日間該址之警勤區員警及現任警勤區員警等查復，渠等均表示未知悉曾否發生旨揭案件』」等語可證。足見被告於94年間將系爭房屋出售予原告時，確實不知有此非自然身故之情事；縱令被告於當時向當地警察局、警員、里長、住戶查詢，亦無法必然得知有此事件之發生。換言之，被告即使盡交易上必要之注意，仍不可得知。況原告於鈞院101年度重訴字第130 號事件中，亦自陳無法知悉系爭房屋曾發生過上開事件。是本件自不得認被告係在明知系爭房屋有非自然死亡之事實下，仍刻意隱瞞原告而出售，或者以此事件之未告知係可歸責於被告，而認原告得主張不完全給付之損害賠償請求權。
㈤縱認原告主張有理由，惟原告向被告購買系爭房屋之價金係
970 萬元，原告於95年11月2 日轉售之金額為955 萬元，雖轉售時價格下跌，原告未有獲利，然此乃市場因素使然，要難歸責於被告。另依鈞院101 年度重訴字第130 號事件函請臺中市不動產估價師公會就系爭房屋進行鑑定之不動產估價報告書所載，系爭房屋於95年11月7 日之正常價格應為982萬元，足見原告於94年6 月20日向被告購買之價格已低於鑑定報告所認定之正常價格。準此，原告購買系爭房屋既遠低於「正常價格」，實際上並無損失，反而賺到。另原告自承購買系爭房屋後只有出租，沒有自住云云，則原告係94年6月向被告買入系爭房屋，於95年11月出賣予林暎祥，倘以原告自94年7 月起將系爭房屋出租他人計算，直至原告將系爭房屋轉賣予林暎祥之95年11月止，原告出租系爭房屋之時間共計18個月，依上開不動產估價報告書所載，95年11月當時之租金約為每月2 萬8,000 元，則原告自買受系爭房屋至轉賣予林暎祥止，共計收入租金50萬4,000元（計算式：28,00
0 元×18月＝504,000 元），並無損害可言，因此原告主張減少價金，對被告顯失公平。
㈥縱認原告主張減少價金有理由，則原告請求減少50% 之價金，顯然過高：
⑴依鈞院101 年度重訴字第130 號事件函請臺中市不動產估價
師公會進行之系爭房地不動產估價報告書所載，認為：「經本所案例收集整理後，所得結果判定凶宅之減損價格約15%~50% 不等，但如為『自殺凶宅』，其價格減損比例以15%~30% 較常見」、「減損金額之多寡難以量化為具體之數據，且事件發生後將隨時間經過而淡化記憶或藉由宗教儀式減少恐懼感，或都市計畫之變更將事發地點移作公共設施（如921大地震多處集合住宅倒塌後作為公園使用），或將其拆除重建等等。減損程度係個人感受問題，本所主要考量勘估標的之區位尚佳、事件發生後仍然正常營業及居住使用、時間點距價格日期已經過約5 年之久，及建物之重置成本等因素，推估其減損額約為正常價格之25% 」。因此原告請求減少價金50 %，顯然過高。
⑵本件縱有減損價格之情事，應以減損10% 為合理：
上開不動產估價報告書係認定「以最高上限30% 為基準計算價格減損比例，因勘估標的之區位尚佳，且為透天店鋪，故將其減損比例向下調整5%，推估本案勘估標的之價格減損比例為25% 」等語。惟系爭房屋位處東海大學東海別墅精華地帶，且上開「非自然死亡」事件既非多數人所知悉，甚至附近住戶及當地里長亦未聽聞；而該事件發生後系爭房屋仍繼續出租予他人正常營業及居住多年，並未有東海大學學生間流傳不敢上門消費之情事。參以原告購買後並未居住使用，應無個人對居家環境品質產生疑慮之感受不佳問題。況上開「非自然死亡」事件發生後，該屋仍持續營業販售襪子，時間長達4 年，未見有任何房屋價值、效用、品質減損之情形。是縱有減損價值之情事，應亦非鉅。綜合上情，系爭房屋價值減損應以15% 為計算基準，輔以系爭房屋地理區位甚佳，且為透天店鋪及上述系爭房屋使用情形等節，認減損比例應再向下調整5%。從而，倘鈞院認系爭房屋確有價值之減損，至多亦僅減損10% （計算式：15% －5%＝10 %），亦即系爭房屋減損價值至多不超過98萬2,000 元（計算式：9,820,
000 元×10 %＝982,000 元），則系爭房屋之特定價格至少仍有883 萬8,000 元（計算式：9,820,000 元－982,000 元＝8,838,000 元）。
㈦關於原告主張解除契約部分，縱令系爭房屋之價格有減損之
情事，惟就交易市場而言，原告所受影響非鉅，業如上述，是其經濟價值減損致原告所受之損害，應未達解除契約之程度。尤以被告並非故意或過失不告知系爭房屋有非自然死亡之情事，若認原告得主張解除契約，將使被告負有返還全部價金之義務，對被告自屬顯失公平。綜上，原告主張解除契約請求返還價金970 萬元，已逾除斥期間，且有失公平，為無理由。
㈧並聲明：⑴原告先位及備位之訴均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭執事項：
⑴原告於94年6 月間經仲介人員之仲介，以總價970 萬元，向
被告購買門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號房地（門牌整編前為臺中縣○○鄉○○路○○巷○○號）。原告已給付全部價金完畢，上開房地並於94年6 月20日移轉登記於原告名下。
⑵原告嗣於95年11月間，以總價955 萬元，將系爭房地出賣予
林暎祥，並於95年12月1 日移轉登記予林暎祥指定之吳玉琪名下。
⑶於90年9 月4 日系爭房屋發生外勞瑪麗亞上吊死亡事故，消防局人員到達現場時，該外勞已死亡多時。
⑷原告向被告購買系爭房地時，並不知系爭房地有上述非自然身故事件之情事。
⑸被告將系爭房地交付原告已超過5年以上。
㈡本件爭點：
⑴系爭房屋是否因在90年9 月4 日發生外勞瑪麗亞上吊死亡事
故，而有減損其價值之瑕疵？⑵如有減損價值之瑕疵，其減損之金額為若干？⑶被告將系爭房地出賣予原告時，是否知悉該房屋有外勞瑪莉
亞上吊死亡之情事？⑷原告主張解除契約，請求返還價金970萬元，有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告主張其於94年6 月間以總價970 萬元之價格，向被告購
買門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號房地（門牌整編前為臺中縣○○鄉○○路○○巷○○號），原告已給付全部價金完畢，上開房地並於94年6 月20日移轉登記於原告名下。
嗣原告於95年11月間，以總價955 萬元，將系爭房地出賣予林暎祥，並於95年12月1 日移轉登記予林暎祥指定之吳玉琪名下；及90年9 月4 日系爭房屋發生外勞瑪麗亞上吊死亡之非自然身故事件，消防局人員到達現場時，該外勞已死亡多時等情，為兩造所不爭，並有臺中市清水地政事務所異動索引、臺中市政府消防局函及臺中縣消防局救護紀錄表在卷可參（見本院卷第8 至10頁、第31至32頁），自堪信為真實。
惟原告主張因系爭房屋曾發生上開非自然身故事件，致被告所交付之系爭房屋有瑕疵，而減損其價值，爰請求減少價金或解除契約返還全部價金一節，則為被告所否認，並以系爭房屋並不具有物之瑕疵，且物之瑕疵擔保責任規定應優先於不完全給付之債務不履行適用，又原告之物之瑕疵擔保減少價金及契約解除權亦已因5 年之除斥期間經過而消滅，是原告之請求均無理由等語置辯。
㈡本件無民法第227 條第1 項不完全給付規定之適用；⑴按特定物之買賣，出賣人將該特定之物交付，即係依債務本
旨而為給付，關於物之瑕疵則專依買賣之規定負擔保責任，不另發生債務不履行之問題。尤其瑕疵係不能補正者，相當於給付一部自始不能，亦無適用民法第225 條或第226 條規定之餘地（詳參孫森焱著民法債編總論下冊第583 、584 頁）。又債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」，是項債務不履行，依民法第227 條第1 項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之；若於契約成立前即自始存在以不能之給付為標的者，即屬同法第246條第1 項或第247 條第1 項、第2 項所定「契約因以不能之給付為標的而全部或一部無效」之範疇，初不生不完全給付之問題，亦無適用同法第227 條規定之餘地，最高法院著有99年度台上字第2033號裁判意旨可參。
⑵本件原告於94年6 月間向被告購買系爭房地，原告已給付全
部價金完畢，被告並於94年6 月20日將系爭房地移轉登記於原告名下，且已交付原告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第55頁反面、第56頁），則依前開說明，兩造既係就系爭房地之特定物而為買賣，被告又已依約辦理所有權移轉登記及交付房地予原告完畢，自應認被告已依兩造買賣契約所約定之債務本旨給付完畢。縱系爭房屋曾於90年9 月4 日發生外勞上吊死亡之事件而有瑕疵，惟該瑕疵既於兩造94年6 月間買賣契約成立前即已存在，且該瑕疵又屬不能補正，依前揭說明，自不生不完全給付之問題，無適用同法第227 條規定之餘地。是原告主張其向被告購買之系爭房屋為凶宅，具有物之瑕疵，被告就此系爭房屋價值減損之瑕疵，應負不完全給付之責任，依民法第227 條第1 項規定，先位聲明主張系爭房地應減少價金500 萬元，並請求返還減少之價金500 萬元；備位聲明主張解除契約，請求返還全部價金970 萬元，均屬無理由。
㈢原告依民法第354 條、第359 條規定，主張被告應負物之瑕
疵擔保責任一節，已因系爭房屋交付原告經過5 年之除斥期間而消滅，是原告自無行使契約解除權及減少價金請求權之餘地：
⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條第1 項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。準此，物是否具有瑕疵，原則上應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。而曾發生自殺死亡事件之房屋，衡情應會使一般社會大眾在心理上產生房屋價值減損之評價，且對居住安寧安心之品質產生疑慮，甚至在心理上產生不安、畏懼、嫌惡，況依我國民情風俗及信仰習慣，一般人多會拒絕購買凶宅，以免造成心理上之恐懼負擔，及將來難以轉賣之困境，是此類房屋在一般房地產交易實務上，自會影響購屋者之購買意願，其市場接受度較差，交易價格與週遭房屋相較亦較為低落。本件系爭房屋曾發生外勞上吊自殺死亡事件，致系爭房屋成為凶宅，其將影響購買者之購買意願，進而造成價值減損之結果，自屬當然。被告辯稱系爭房屋是否為凶宅，僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認為將導致物之價值、效用或品質不具備，自非物之瑕疵云云，尚非可採。
⑵次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，
其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第365條第1 項定有明文。系爭房屋為凶宅，具有減損價值之瑕疵，固如前述，惟查，被告係在94年6 月20日將系爭房屋移轉登記予原告，且其將系爭房屋交付原告已逾5 年之時間，為兩造所不爭執（見本院卷第56頁）。從而原告縱因系爭房屋具有瑕疵，而得請求減少價金或解除契約，其減少價金請求權或契約解除權，亦因自系爭房屋交付原告時起已經過5 年之除斥期間而消滅。是原告自不得再主張系爭房屋有瑕疵而請求減少價金或解除契約。
五、綜上所述，本件並無民法第227 條第1 項不完全給付規定之適用；又原告依民法第354 條、第359 條規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，復因系爭房屋交付原告已經過5 年之除斥期間而消滅，原告無行使契約解除權及減少價金請求權之餘地。是原告先位聲明主張系爭房屋有瑕疵，請求被告返還應減少之價金500 萬元及法定遲延利息；備位聲明主張因物有瑕疵而解除契約，請求被告返還全部價金970 萬元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 14 日
民事第五庭 法 官 黃佩韻上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 14 日
書記官 黃毅皓