臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第360號原 告 許文憲訴訟代理人 張啟富律師被 告 林山本訴訟代理人 林慶丞
陳葳菕律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國102 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號，地目旱，面積三二三九．三九平方公尺之土地應予分割。分割方法為如附圖所示甲部分（即A-B-C-D-E-P-Q-R-S 連線範圍），面積一三九六．九九平方公尺，分歸被告取得；附圖所示乙部分（即E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P 連線範圍），面積一八四二．四平方公尺，分歸原告取得。
原告應補償被告新臺幣參佰貳拾壹萬柒仟貳佰柒拾肆元。
訴訟費用由被告負擔八百分之三四五；餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號，地目旱，面
積3239.39 平方公尺土地（下稱系爭土地），原告應有部分
800 分之455 ，被告應有部分800 分之345 ，此有土地登記謄本可稽。
㈡按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分
割。但有下列情形之一者，不在此限：…。四、本條例民國89年1 月4 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有」。前項第4 款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。農業發展條例第16條第1 項第4 款、第2項定有明文。查系爭土地於農業發展條例89年1 月4 日修正施行前本為訴外人張宗吉等5 人共有（含被告），除被告之應有部分外，其他共有人之應有部分，於農業發展條例89年
1 月4 日修正施行後歷經4 次異動，輾轉由原告取得，而成為兩造共有之現況，有地籍資料電子處理前之土地登記簿及異動索引表可供參照。是系爭土地於農業發展條例89年1 月
4 日修正施行前即為共有之耕地，且依原告主張之分割方案，分割後之土地宗數僅2 宗，未逾農業發展條例89年1 月4日修正施行前之共有人人數，故系爭土地無民法第823 條第
1 項規定不能分割之情形。且經原告試圖與被告協議分割未果，爰依法提起本訴，請求裁判分割。
㈢原告主張系爭土地之分割方法，以臺中市太平地政事務所10
1 年9 月25日複丈成果圖所示分割方案一為適當，理由如下：
⑴系爭土地除鄰近工業19路及原告所經營之哈伯精密工業有限
公司（下稱哈伯公司）廠區位置，有部分鋪設水泥地面，部分堆置哈伯公司工廠物品及充作停車場外；其餘部分均呈閒置狀態，雜草叢生。而臨接系爭土地之太平市○○○○路末端兩側為哈伯公司廠區，有系爭土地位置圖及土地登記謄本可稽。是以，目前藉徑工業19路末端對外聯絡者，僅原告及其所經營之哈伯公司員工（約200 多人）。衡諸上開客觀情狀，採分割方案一，將圖示乙部分（E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P）分歸原告，圖示甲部分（A-B-C-D-E-P-Q-R-S ）分歸被告，與使用現況相符，為適當之分割方法。
⑵系爭土地北面相鄰之同段1192地號土地（面積20386.52公尺
），原告為共有人之一（應有部分4480分之3436，應有部分面積15635.73平方公尺），有土地登記謄本在卷可參。是將圖示乙部分（E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ）分歸原告，除有利於原告日後與相鄰之1192地號土地合併規劃利用外，復因圖示乙部分土地鄰近原告所經營之哈伯公司廠區，日後原告更可以「興辦工業人」之資格，依促進產業升級條例及相關規定申請經濟部核定將其編定為工業區用地，作為工廠腹地，供擴廠之需，有助於提升分割後土地經濟價值，發揮其最大經濟效用。
㈣至於採分割方案一，原告所分得圖示乙部分土地（E-F-G-H-
I-J-K-L-M-N-P ），與被告所分得圖示甲部分土地（A-B-C-D-E-P-Q-R-S ）之價差，經華聲科技不動產估價師事務所派員實地調查鄰近地價，並根據當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟發展程度及房地產交易現況等因素，所作成之鑑定報告，因有其相當公信力，原告願依鑑定結果所載價差新臺幣（下同）321 萬7,274 元補償被告。
㈤並聲明：兩造共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號，地
目旱，面積3239.39 平方公尺之土地，請准予分割。分割方法如臺中市太平地政事務所101 年9 月25日複丈成果圖所示，分割方案一：圖示乙部分（E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ），面積1842.4平方公尺分歸原告取得；圖示甲部分（A-B-C-D-E-P-Q-R-S ），面積1396.99 平方公尺分歸被告取得。
二、被告抗辯：㈠位在系爭土地東南方之土地，為大里工業區公設綠地，並非
原告所有，故哈伯公司廠區並未與系爭土地相鄰。且系爭土地西側之同段1186、1187地號土地亦非原告所有，故系爭土地尚難與哈伯公司廠區合併使用。況依土地登記謄本記載，系爭土地為一般農業區農牧用地，其性質非可供原告增建廠房，僅能作農牧使用，故原告經營哈伯公司與否，實與系爭土地之分割無必然關連。
㈡系爭土地北側雖為防汛道路，惟其與系爭土地之落差高達2.
8 公尺，縱可填土，其成本費用亦難估算。且防汛道路沿路路邊設置混凝土邊坡，建造有路基，現況非可供被告通行；被告亦不可能自行破壞防汛道路混凝土邊坡及路基，自行填土鋪設通路，故原告所提分割方案，顯然昧於事實，且對被告不公平，絕非可採。倘原告認臺中市太平地政事務所101年9 月25日複丈成果圖圖示甲部分（A-B-C-D-E-P-Q-R-S ）土地有面臨寬約12公尺之防汛道路，亦即交通方面有適宜之聯絡，則原告經營之哈伯公司，更需利用防汛道路，作為出入運輸之用，是將圖示甲部分土地分歸原告所有，亦屬合理。
㈢分歸系爭土地北側之共有人，能否通過綠帶以通行太堤東路
，似有相當程度之困難，顯非一可行方案。雖華聲科技不動產估價師事務所之鑑定報告就分歸系爭土地北側者提出補償金額，然無法通行之袋地，其不便性與地價低落影響後代至深且遠，甚至可能囿於建築相關法規而無法興建農舍，絕非前開鑑定報告所載之補償價格所能彌補。參酌原告為新德隆段1192地號土地之共有人，應有部分3436/4480 ，故被告主張為使兩造均有通路可對外通行，提出方案如下：臺中市太平地政事務所101 年9 月25日複丈成果圖圖示丁部分（F-G-H-I-J-K-L-M-N ）土地分歸被告所有；圖示丙部分（A-B-C-D-E-F-N-P-Q-R-S ）土地由原告取得，被告則願提供部分土地（即由I-J-K-L 地界向東延伸4 米為界），供原告作為道路使用，以便原告藉由其所有新德隆段1192地號土地，通行至系爭土地圖示丙部分土地，如此方能使兩造均有通路對外通行，兼顧雙方權益。若原告主張因此需補償金額，被告亦同意補償價差。
㈣華聲科技不動產估價師事務所鑑定之當地地價實屬偏低，洵非可採：
⑴依上開鑑定報告第4 頁鑑定結果，認定工業19路價位區為一
坪4 萬元，裡地1 區、裡地2 區、盲地則以上開價位為基準依序遞減，足見工業19路價位區價位之認定，實屬重要之認定標準。而經被告瞭解之當地地價，工業區內之農地，在10
1 年10月每坪價格已達4.8 萬元或5 萬元以上，102 年地價應更高。被告確知成交者，例如工業20路附近，新德隆段11
51、1200地號，業經內政部不動產交易實價查詢服務網揭露，然前開鑑定報告竟只認定一坪4 萬元，差距達1 萬元以上，前開鑑定報告顯然嚴重低估價位，低估比率達2 成以上。
⑵又上開鑑定報告認溝渠價位區為每平方公尺6695.84 元，被告認屬過高；況欲利用溝渠尚須填土，亦須花費金錢。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地為兩造所共有，原告應有部分455/800 ，
被告應有部分345/800 ；系爭土地並無因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割期限之情形，惟兩造就分割方法無法達成協議等事實，業據其提出土地登記謄本及地籍圖謄本為證（見卷第9 至10頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡按系爭土地面積為3239.39 平方公尺，如按兩造應有部分比
例分割，兩造各自分配取得之土地面積，雖均未達0.25公頃。惟查，系爭土地於農業發展條例89年1 月4 日修正施行前，原為訴外人朱陽宏、傅朝卿、陳傅阿滿、張宗吉及被告所共有，此見系爭土地舊土地登記簿及異動索引即明（見卷第
168 頁、第172 頁），其後除被告以外之4 人始輾轉將應有部分移轉登記予原告，是系爭土地屬農業發展條例89年1 月
4 日修正施行前之共有耕地，應無疑義。又系爭土地分割後之土地宗數，亦未超過共有人人數。是依農業發展條例第16條第1 項第4 款及第2 項規定，原告訴請裁判分割系爭土地，即無不合，應予准許㈢次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，提起請求分
割共有物之訴時，法院對於共有物之分割方法，不受當事人聲明方法之拘束，且應斟酌當事人之聲請、共有物之性質、經濟效用、使用現況及全體共有人之利益等公平決定之。經查：
⑴系爭土地地目旱，屬一般農業區農牧用地，位於○○區○○
○○路底端○○○區○○○路（即防汛道路）之間，地勢尚屬平坦，地形呈狹長形狀；目前土地上除南側一部分為原告經營之哈伯公司放置物品及作為停車場使用外，其餘土地則雜草叢生，無人利用；部分土地臨接工業19路，路寬12公尺，部分土地臨接太堤東路，路寬10公尺，臨接太堤東路部分有
1.8 公尺至2.8 公尺之高低落差；又原告經營之哈伯公司位於工業19路底端兩側等情，業據本院至現場勘驗明確，並經本院囑託臺中市太平地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、本院拍攝之現場照片及土地複丈成果圖（下稱附圖）附卷可稽（見卷第24至25頁、第30至46頁、第57頁）。是系爭土地之分割方法，自應考量土地使用現狀、各共有人之意願、對外通行之需要、分割後土地之價值與利用等情形。
⑵審諸系爭土地南側緊鄰原告擔任負責人之哈伯公司廠區，中
間僅隔一細長之同段9 地號國有土地，此有系爭土地位置圖、複丈成果圖及土地登記謄本在卷可佐（見卷第11頁、第57頁、第122 頁），是如將系爭土地南側分歸原告取得，哈伯公司將可就近利用該部分土地，有效提升土地之使用效益。反之，被告不論係取得南側或北側土地，其均作為農耕使用，甚至繼續荒廢，此觀被告自73年1 月7 日因分割繼承取得系爭土地應有部分後，從未使用系爭土地，任其荒廢至今即明（見卷第9 頁土地登記謄本），對土地之經濟效益毫無助益。
⑶又本件如採原告提出之分割分案，即將附圖所示甲部分（即
A-B-C-D-E-P-Q-R-S ），分歸被告取得；附圖所示乙部分（即E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ），分歸原告取得，因甲部分臨接太堤東路，乙部分臨接工業19路，系爭土地之經濟價值及使用便利性均得以保存。況系爭土地如附圖所示乙部分，除間隔同段9 地號國有土地而與哈伯公司廠區相鄰外（見複丈成果圖，卷第57頁），該附圖所示乙部分更與原告持有應有部分3436/4480 之同段1192地號相鄰，有地籍圖及土地登記謄本在卷可參（見卷第11頁、第121 至124 頁），該3 筆土地將來整體規劃利用之可能性極高。是本院斟酌上情，並考量土地使用現況及各共有人之利益，認為原告提出之分割方案即將附圖所示甲部分（即A-B-C-D-E-P-Q-R-S ）分歸被告取得；附圖所示乙部分（即E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ）分歸原告取得，不僅可提高系爭土地之整體經濟效用，並使各共有人分得之土地均能對外聯絡，各共有人皆可有效利用所分得土地，使系爭土地發揮應有之使用價值，符合社會經濟利益及整體共有人之利益。
⑷至於被告先後提出之分割方案有三，一為如附圖所示丙部分
（即A-B-C-D-E-F-N-P-Q-R-S ）分歸原告取得；附圖所示丁部分（即F-G-H-I-J-K-L-M-N ）分歸被告取得；二為在系爭土地如附圖所示丁部分與哈伯公司廠區間留設一寬4 公尺通路，以供分得北側丙部分土地之原告通行（見卷第29頁）；三為在系爭土地如附圖所示丁部分西側留設一寬4 公尺之通路，以供原告藉由通行1192地號土地以達北側丙部分土地（見卷第143 頁）。惟查，一者，被告取得附圖所示丁部分土地，僅能供作農耕之用（因丁部分面積僅1396.99 平方公尺，無法興建農舍），然卻使原告無法將系爭土地、1192地號土地及哈伯公司土地做整體規劃利用，被告所獲利益尚小，原告所受損害卻極大。二者，將使如附圖所示丁部分土地更為細長，不利土地使用；況附圖所示丁部分土地已有工業19路可供通行，則所留設之寬4 公尺通路將僅供分得北側丙部分土地之原告1 人通行，如此留設甚大面積土地卻僅供1 人通行，致令所有共有人受有減少分配土地之不利益，實屬不符經濟效益。三者，原告與他人共有之1192地號土地尚未分割，則原告豈能通行如附圖所示丁部分土地西側被告所留設之通路，再擅自通行1192地號，以達系爭土地北側丙部分土地。是被告提出之三分割方案，均非適當之分割分法，尚難憑採。實則，分得北側土地之人本得利用太堤東路對外通行（詳後述），分得南側土地之人亦得利用工業19路對外通行，似無再浪費土地留設通路之必要。從而被告提出之分割方案，對兩造之經濟利益均有損害，洵非可採。
⑸而採原告提出之分割方案，被告分得之附圖所示甲部分土地
與太堤東路間雖有高低落差之情形，惟查，被告非不可在土地上填土施作通路以達太堤東路。況附圖所示甲部分土地與太堤東路間有高低落差及其交通便利性較附圖所示乙部分土地為差等情形，業經本院於囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定時特別要求估價師須列入考量在案（見卷第81頁）。
再者，觀諸鑑定報告係將附圖所示甲部分認定為無路通行之盲地價位區（見估價報告書附件2-1 ），足見鑑定單位已將甲部分土地不利通行之現況列入價位考量，並認估價結果原告應補償被告321 萬7,274 元（見卷第201 頁）。是原告提出之分割方案，雖對被告較為不利，惟業以金錢補償之，難認對被告有何重大不公平之處，應屬可採。
⑹又據經濟部水利署函覆本院稱○○○區○○○路係臺中市太
平區頭汴坑溪左岸水防道路，業經臺中市太平區公所以97年11月19日太市0000000000000號函接管在案，其現況已兼作為一般道路使用中（見卷第59頁）；及臺中市太平區公所函覆本院稱：系爭土地與太堤東路確隔有綠帶相鄰；該綠帶仍屬經濟部水利署權管，另依據臺中市道路管理規則第3 條及第10條規定，人民或團體自行修築道路，應先向主管機關申請核准，是如欲開闢系爭土地對外通行道路至太堤東路，所有權人需徵求經濟部水利署同意穿越綠帶，並提送文件至主管機關臺中市政府建設局審核後，方可修築對外通行道路（見卷第95頁）；暨經濟部水利署再次函覆本院稱：系爭土地所有人擬藉由通過綠帶聯接太堤東路，如涉及行駛車輛、施設建造物（如鋪設路面、架設版橋等）或其他使用行為（如就地整平長期使用行為），應依水利法等相關規定向水利署第三河川局提出申請（見卷第131 頁）。足見如採原告提出之分割方案，分得附圖所示甲部分土地之被告，只須向主管機關提出申請，非不可填土修築通路連接太堤東路，以對外通行，是附圖所示甲部分土地並非不能對外通行之袋地，併此說明。
㈣次按裁判分割共有物，如依原物數量按應有部分之比例分配
，其價值顯不相當者，自應按其價值按應有部分之比例定分配，方屬公平，最高法院85年台上字第2676號判例可資參照。本件系爭土地如附圖所示甲部分臨接太堤東路處有1.8 公尺至2.8 公尺之高低落差，此有複丈成果圖在卷可考（見卷第57頁），將來勢須填土施作通路以達太堤東路，是系爭土地分割後，因各部分所處位置不同，經濟價值亦隨之殊異；且因本件係依共有人之使用現況及需求而為分配，致各共有人所受分配利益有不一之情形，故依上開說明，自應以金錢相互找補。而經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定及補充鑑定結果，認採原告分割方案（即估價報告書所載方案一），即附圖所示甲部分（即A-B-C-D-E-P-Q-R-S ），分歸被告取得；附圖所示乙部分（即E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P），分歸原告取得，原告分得之土地價值與應有部分應得之價值增減差額為+321萬7,274 元，被告分得之土地價值與應有部分應得之價值增減差額為-321萬7,274 元（見卷第201頁）。衡諸華聲科技不動產估價師事務所係依據國際估價原則，即成本估價法、市場估價法、所得估價法，並參酌當地交通情況、里鄰環境、公共設施、鄰近使用現況、當地房地產交易現況等因素而估算其價值，有其一定之專業計算基礎，應可採信。是依此計算原告應補償被告之金額為321 萬7,
274 元。㈤綜上所述，本院審酌系爭土地現況、各共有人使用情形、出
入方便性、地形、地勢、土地之整體利用及分割後之經濟價值等一切情況，認應將附圖所示甲部分（即A-B-C-D-E-P-Q-R-S 連線範圍），分歸被告取得；附圖所示乙部分（即E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P 連線範圍），分歸原告取得，較為可採，且有助於提升土地整體經濟效益。爰判決如主文第1 項所示。又因附圖所示甲部分土地之價值顯低於乙部分土地之價值，原告應補償被告321 萬7,274 元，爰判決如主文第2 項所示。
四、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。
本件係因共有物分割事件涉訟，兩造之行為均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，應諭知由兩造按應有部分比例分擔訴訟費用，始為公允，爰判決如主文第3 項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1 ，判決如主文。中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 黃佩韻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 黃毅皓