臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第483號原 告 世紀花園大廈管理委員會法定代理人 林義專訴訟代理人 陳昭宜律師複 代理人 張國勝被 告 張明群
蔡桂圓蘇陳美紗張英美徐承亞共 同訴訟代理人 楊盤江律師
朱宏財上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國102年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條定有明文。本件起訴時原告之法定代理人為陳正綱，民國102年1月1日由林義專接任為原告之法定代理人，並由林義專具狀聲明承受訴訟，核與上開規定相符，合先敘明。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、坐落臺中市○區○○○段○○○○號、109-9地號土地（下稱系爭土地）為世紀花園大廈（下稱系爭大廈）之基地，屬於世紀花園大廈社區全體區分所有權人共有，除公寓大廈本身所占用之地面，其餘所留設之空地，任何人均不得占用之。又公寓大廈管理條例第16條第2項前段業已規定「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空間…等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」依此，住戶更不能搭蓋違章建物，供己私用。被告等人為原告社區之區分所有權人，竟各自無權占用系爭土地上之法定空地。其中被告張明群於系爭109地號土地，以磚造鐵皮屋頂建物，無權占用如102年1月4日臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示Ｂ、Ｃ部分，面積共36平方公尺；被告蔡桂圓於系爭109地號、109-9地號土地，以磚造建物、雨遮及圍牆，無權占用如附圖所示Ｄ、Ｅ、Ｌ部分，面積共146平方公尺；被告蘇陳美紗於系爭109地號土地，以鐵皮屋頂建物，無權占用如附圖所示Ｆ部分，面積共42平方公尺；被告張英美部分於系爭109地號土地，以鐵皮屋建物，無權占用如附圖所示Ｇ部分，面積共74平方公尺；被告徐承亞於系爭109地號土地，以鐵皮屋、圍牆、木構造及停車位置，無權占用如附圖所示Ｈ、Ｉ、Ｊ部分，面積共92平方公尺。
二、被告等人就其各自占有之社區系爭土地法定空地，並未與其他共有人全體間有分管之約定。依卷附行政院農業委員會林務局農林航空測量所於69、70年間就系爭土地之放大航空照片（下稱系爭航空照片）中，除被告張英美現所使用如附圖所示Ｇ部分之違章建物外，看不出當時存在有其他被告等人之違章建物。而原告社區基地持分於68年8月初起，已陸續由建商移轉登記與買受人，至系爭航空照片拍攝日之69年9月20日，有一年多之時間，亦足夠買受人潘淑英（即被告張英美之前手）於交屋後，搭蓋系爭違章建物。且原告社區係公寓大廈，建商將該建設公司所建築完成之區分所有建物及其基地應有部分，陸續出賣並將區分所有建物及基地持分物權過戶與買受人，但建商並無任何權利可以決定其依法留設之大廈週邊法定空地，哪一個部分要讓哪一個買受人排他使用。故縱使被告之前手曾取得建商之同意，然因建商並無同意特定人排他使用法定空地之權利，從而，第一手買受人等亦無法取得排他使用法定空地之正當權源，被告等人當然亦無從繼受取得使用權源。此外，原告曾因被告蔡桂圓之前手即其夫即訴外人陳海力占用公共用地搭設違建，暨佔用社區防火巷搭建廚房，遮住排水溝蓋，致排水溝阻塞無法疏通，污水流入社區地下室，無法排出，於97年4月18日、97年7月1日分別寄發存證信函給陳海力，兩度要求陳海力須拆除違章建物，將空地還給社區。被告占有如附圖所示之上開土地，均屬無權占有，原告為世紀花園大廈社區之管理組織，本於公寓大廈管理條例第36條第2、3、5款規定所賦予之職責，提起本件訴訟，爰依同法第9條第4項及民法第767條之規定，請求被告等人應將其各自占用社區共有土地上之所有施設及建物拆除，並回復為空地原狀。
三、被告等人分別不法占用社區法定空地，供己私用，原告社區受有相當土地租金之損害。系爭109、109-9地號土地之申報地價分別為每平方公尺為新臺幣（下同）4,932元、4,800元，原告以此價格為基準，並依土地法第105條準用同法第97條規定，請求被告張明群、蔡桂圓、蘇陳美紗、張英美均自96年11月1日起至前述各自占用之土地回復空地原狀之日止，按年於每年11月1日分別給付原告17,755元（36平方公尺×4,932元×10%＝17,755元）、71,677元（[121平方公尺×4,932元＋25平方公尺×1,800元]×10%＝71,677元）、20,714元（42平方公尺×4,932元×10%＝20,714元）、36,496元（74平方公尺×4,932元×10%＝36,496元）；被告徐承亞應自100年1月12日起至前述土地回復空地原狀之日為止，按年於每年1月12日給付原告45,374元（92平方公尺×4,932元×10%＝45,374元）。且原告社區緊臨臺中市中正公園、又近中國醫藥大學暨其附設醫院、五權國中、新民高中及省三國小，生活機能良好；周遭地區住宅樓房眾多，光看社區附近的停車位難尋，原告依系爭土地最新申報地價數提出請求，不到系爭土地公告現值之1.5成，自無請求過鉅之情形。爰併依民法第179條之規定，請求被告返還上開不當得利。
四、並聲明：
（一）被告張明群應將世紀花園大廈社區全體區分所有權人共有系爭109地號如附圖所示Ｂ、Ｃ部分，面積共36平方公尺土地上之地上物即磚造鐵皮屋頂建物拆除，回復空地原狀；並應自96年11月1日起至前述土地回復空地原狀之日為止，按年於每年11月1日給付原告17,755元。
（二）被告蔡桂圓應將世紀花園大廈社區全體區分所有權人共有系爭109、109-9地號如附圖所示Ｄ、Ｅ、Ｌ部分，面積共146平方公尺土地上之地上物即磚造建物、雨遮及圍牆拆除，回復空地原狀；並應自96年11月1日起至前述土地回復空地原狀之日為止，按年於每年11月1日給付原告71,677元。
（三）被告蘇陳美紗應將世紀花園大廈社區全體區分所有權人共有系爭109地號如附圖所示Ｆ部分，面積42平方公尺土地上之地上物即鐵皮屋建物拆除，回復空地原狀；並應自96年11月1日起至前述土地回復空地原狀之日為止，按年於每年11月1日給付原告20,714元。
（四）被告張英美應將世紀花園大廈社區全體區分所有權人共有系爭109地號如附圖所示Ｇ部分，面積74平方公尺土地上之地上物即鐵皮屋建物拆除，回復空地原狀；並應自96年11月1日起至前述土地回復空地原狀之日為止，按年於每年11月1日給付原告36,496元。
（五）被告徐承亞應將世紀花園大廈社區全體區分所有權人共有系爭109地號如附圖所示Ｈ、Ｉ、Ｊ部分面積92平方公尺土地上之地上物即鐵皮屋、圍牆、木構造及停車位置拆除，回復空地原狀；並應自100年1月12日起至前述土地回復空地原狀之日為止，按年於每年1月12日給付原告45,374元。
貳、被告則以：
一、系爭大廈為地下一層、地上七層之建物，其起造人共113名，係於68年11月19日取得(68)中工建使字第1970號使用執照，並於69年2月26日辦妥建物所有權第一次登記，係建商投資興建而售與消費者，消費者所買受者為預售屋。
公寓大廈管理條例係85年6月28日由總統公布，並自85 年6月30日起施行，該條例對於施行前有關共用部分分管之事項並無溯及既往之規定，本諸法律不溯既往之原則，對於施行前共用部分分管之事項即無適用餘地。又共有人間得約定共有物之分管，且除非共有物之受讓人不知有此分管之約定或無可得而知之情形，才得以善意第三人之身分主張不受拘束；反之，如受讓人知悉甚至同意分管之約定，自得援以主張。
二、被告等人係輾轉買受房屋，第一手買受人係以較高之價格買受，與建商約定得使用系爭土地及系爭違章建物，系爭違章建物除張明群之部分由訴外人江銀漢興建外，其餘均係建商興建。茲說明如下：
1、被告張明群所有臺中市○區○○街○巷○號房屋，係於69年2月26日辦理建物第一次登記為江銀漢所有，被告於80年6月3日輾轉取得所有權。江銀漢購買後自行搭鐵皮蓋磚造鐵皮屋，當初建商有向江銀漢說一樓可以使用外面的空間，價錢較高。
2、被告蔡桂圓所有臺中市○區○○街○巷○號房屋，係於69年2月26日辦理建物第一次登記為訴外人黃陳金寶所有，被告蔡桂圓之配偶陳海力於77年6月24日因買賣而登記為所有權人，於91年5月17日再登記為被告蔡桂圓所有。被告蔡桂圓之使用狀況與當初世紀花園大廈蓋好時沒怎麼變，陳海力於購買房屋時，已有魚池、遮雨棚等。
3、被告蘇陳美紗所有臺中市○區○○街○○巷○號房屋，係於69年2月26日辦理建物第一次登記為訴外人葉宜憲所有，被告於79年1月9日自葉宜憲之後手張美惠取得所有權。被告蘇陳美紗之使用狀況與當初世紀花園大廈蓋好時沒怎麼變。
4、被告張英美所有臺中市○區○○街○○巷○○○號房屋，係於69年2月26日辦理建物第一次登記為訴外人潘淑英所有，被告於80年8月12日輾轉取得所有權。被告張英美之前手潘淑英於尚未交屋時，建商就將圍牆圍起來，鐵門也做好，並蓋好鐵皮屋，當時之管理委員會亦未說不可以使用一樓空地，且買的價錢比樓上貴約兩倍。
5、被告徐承亞所有坐落臺中市○區○○街○○號房屋，係於69年2月26日辦理建物所有權第一次登記為訴外人謝金泉所有，被告於100年1月11日輾轉取得所有權。該處原本就有2棟鐵皮屋，木條部分是重新蓋的。
6、系爭大廈係由建商向臺中市政府申請建造執照而投資興建，建商對於系爭土地有使用、收益及處分權，始得過戶與買受人，則建商於銷售預售屋時有權處分系爭土地，建商既表示一樓買受人得使用空地，則不論由建商在空地上增建違章建物，或由一樓買受人自行增建，第一手買受人及其後之買受人使用增建之違章建物而占有一樓之空地，均屬有權占有。且於68年間，在臺中市之預售屋尚屬少見，一般大眾之認知均為一樓住戶可以使用一樓空地。預售屋之一樓買受人所以願意支付建商較高之價金買受，其原因為可以使用一樓空地；而其他買受人則支付建商較低之價金買受其他樓層。是各樓層買受人分別與建商間透過價金高低之差異，買受不同樓層，並默示同意一樓買受人及住戶有權使用一樓空地，此由系爭大樓之建物自69年2月26日辦理第一次登記以來，從未有人主張被告無權占有，直到近1、2年原告管理委員會才主張自明。是被告等無論增建鐵皮屋，或增建圍牆、雨遮而在其內設魚池，或以空地作為停車場使用，均非無權占有。至於增建之建物係違章，乃行政法規管理問題，與民事上是否有權占有無涉。
三、縱認被告5人係無權占有系爭共有土地，惟被告均係作為住家之用，且該址並非繁榮地段，又在巷道內，原告按法定最高之申報地價年息百分之10計算不當得利之金額，亦屬過鉅等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、系爭土地即臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○號2筆土地，為世紀花園大廈社區全體區分所有權人共有，屬法定空地（參本院卷第一卷第154頁）。
二、被告張明群於系爭109地號土地，以磚造鐵皮屋頂建物，無權占用如附圖即102年1月4日臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示Ｂ、Ｃ部分，面積共36平方公尺；被告蔡桂圓於系爭109地號、109-9地號土地，以磚造建物、雨遮及圍牆，無權占用如附圖所示Ｄ、Ｅ、Ｌ部分，面積共146平方公尺；被告蘇陳美紗於系爭109地號土地，以鐵皮屋頂建物，無權占用如附圖所示Ｆ部分，面積42平方公尺；被告張英美於系爭109地號土地，以鐵皮屋建物，無權占用如附圖所示Ｇ部分，面積74平方公尺；被告徐承亞於系爭109地號土地，以鐵皮屋、圍牆、木構造及停車位置，無權占用如附圖所示Ｈ、Ｉ、Ｊ部分，面積共92平方公尺。
肆、得心證之理由：原告主張被告等人占用系爭土地為無權占有，被告則以其前手等各共有人與建商等已有分管之約定，並默示同意一樓買受人及住戶有權使用一樓空地，非無權占有等語置辯。本件兩造爭執要點，在於被告等占有使用系爭土地有無正當權源？若無正當權源，原告得請求不當得利之金額若干？
一、於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前，已取得建造執照之公寓大廈各區分所有權人，就共用部分為專用之約定，得不受同條例第7條之限制，同條例第55條第2項但書定有明文。而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有所年，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
二、系爭大廈係於67年間取得（67）中工建字第1000號建造執照，使用執照係於68年11月19日核發等情，業據被告提出臺中市工務局（68）中工建使字第1970號使用執照存根影本在卷可憑（參本院卷第一卷第101頁），斯時公寓大廈管理條例尚未公布，由一樓住戶專用一樓空地，乃當時常見之交易習慣，若依系爭大廈住戶使用一樓空地之現狀等事實，應可認定系爭大廈各區分所有權人間有由一樓所有權人分管使用一樓圍牆內空地或周圍空地之協議。則除各區分所有權人間有特別約定外，解釋上，一樓所有權人分管該空地之使用方法及限制之常態，應依系爭大樓建成時相關法規或交易習慣斷之，始符經驗及論理法則。玆將各被告占用之情節，分敘如下：
（一）被告張明群部分：
1、被告張明群所有臺中市○區○○街○巷○號房屋，係於69年2月26日辦理建物第一次登記為江銀漢所有，被告於80年6月3日輾轉取得所有權等情，有建築改良物登記簿謄本在卷可憑（參本院卷第一卷第105-106頁）。
2、證人江銀漢到庭結證稱：「該屋是第一手向建商買的，蓋好就搬進去住，是69-70年間搬進去的。我買的是一樓，買時沒有蓋鐵皮屋，是搬進去經過約1年或2年我們才自己搭鐵皮。」「當初建商有說一樓可以使用外面的空間，因為隔壁幾間都有蓋，當初建商跟我們說住一樓的可以使用該地方，我們蓋起來，是因為上面會掉東西下來，危險，且建商也有說一樓的人可以使用。」「（除了你以外，其他住一樓住戶都有蓋？）有。」「當時有其他的人在說這是公共地方，不能蓋，我蓋了以後，有人說也沒有拆。」「建商有說外面的可以使用，價錢比較高一點，我也想外面空間可以使用，我才買一樓，一樓價位確實比較高。」等語（參本院卷第一卷第180頁反面-182頁）。
3、被告張明群之父張信雄於另案臺灣臺中地方法院檢察署100年度交查字第284號案件中證稱：「當初買的時候就是這樣子，是我買登記在張明群名下，現場的牆面我都沒有動過。」等語（參該卷第26頁反面-27頁），經本院依職權調閱該卷宗屬實，並據原告陳明對此部分內容無意見（參本院卷第二卷第7頁、第一卷第147頁）。
4、參酌被告張明群上揭鐵皮屋，位於系爭大廈與外界相隔之圍牆之內，有現場照片、勘驗筆錄及略圖等在卷可憑（參本院卷第一卷第87-88頁反面、第129頁），再者，分管協議本非要式契約，書面亦僅在表彰分管協議合意，系爭大廈建築完成迄今已逾33年，不得僅因時日久遠，被告張明群無法提出前手分管協議書面，而為被告張明群不利之認定。依上說明，可知被告張明群之前手係以較高之價金向建商買受房屋，並就一樓空地約定分管，而得使用如附圖所示Ｂ、Ｃ部分。
5、又被告張明群之前手即江銀漢雖曾於70-72年搭蓋鐵皮屋時，曾遭人質疑為公共地方不能搭蓋，惟原告迄99年12月9日召開系爭大廈100年度區分所有權人大會時，始就一樓公共空地使用問題討論付費標準（參本院卷第一卷第152頁），期間相隔已逾27年，均無其他證據證明其他住戶有干涉或反對之意思表示。依上說明，亦可認系爭大廈之區分所有權人間，就如附圖所示Ｂ、Ｃ部分，有默示由臺中市○區○○街○巷○號房屋之所有權人使用之分管契約存在。原告與受讓該房屋之被告張明群間，應同受該分管契約之拘束，故原告主張被告張明群為無權占有，自屬無據。
（二）被告蔡桂圓部分：
1、被告蔡桂圓所有臺中市○區○○街○巷○號房屋係於69年2月26日辦理建物第一次登記為黃陳金寶所有，被告蔡桂圓之配偶陳海力輾轉於77年6月24日因買賣而登記為所有權人，於91年5月17日再登記為被告蔡桂圓所有，有建築改良物登記簿謄本、異動索引在卷可憑（參本院卷第一卷第114-117頁）。
2、依卷附行政農業委員會林務局農林航空測量所於69年9月20日及70年8月29日之系爭航空照片，被告蔡桂圓所占用如附圖所示Ｄ、Ｅ、Ｌ之處，因攝影角度、光線、其他物體遮蔽等關係，固然無從確認該處於攝影時之使用情形。惟依據證人即系爭大廈所在地臺中市北區邱厝里之里長賴再發到庭結證稱：「我從75年開始擔任里長直到現在，我自出生就一直住在健行路315號，均自邱厝南巷（現在改為崇德1路1段91巷12號）出入，到世紀花園大廈走路約3-5分鐘。」（提示本院卷第一卷第83-86頁，照片編號29-44號）（被告蔡桂圓所有之大義街2巷4號，有照片所示的雨遮、庭院、魚池、東側白色圍牆、南側圍牆、磚牆鐵皮屋嗎？）有。」「（你知道是何時搭蓋的嗎？）很早就有了，在我做里長之前就有了。」「（上開建物所占用的土地範圍，在世紀花園大廈於69年左右蓋好以後到現在，使用的情形如何？）使用情形沒有怎麼變，之前就是這樣。有圍圍牆，之前就有魚池。我做里長後剛開始我不知道住戶，後來才知道住戶是陳海力，再之前的我不知道。」「（陳海力的圍牆及雨遮有無變更過？）有整修過。」等語（參本院卷第一卷第215頁反面-216頁反面、第217頁反面）。及證人賴張雪到庭結證稱：「我住在崇德路1段91巷22號，約50年，約走20步就可到世紀花園大廈，出家門就看得到了。」「外面是這樣，圍牆都一樣，我以前看就是這樣。」「（是否大樓蓋好就有這些設施？）我看到時就是這樣，後來有整理，因為會漏雨，石棉板是會漏雨才蓋的。圍牆內有空地長滿雜草，陳海力來之前就有草及魚池，他們有整修過。圍牆上欄杆是鐵的，已經生鏽。圍牆以前是磚牆，後來有整修貼上磁磚」等語（參本院卷第二卷第57頁反面-59頁）。
3、另被告蔡桂圓之夫陳海力於另案臺灣臺中地方法院檢察署100年度交查字第284號案件中稱：「我於70幾年買屋時，現場就有魚池，遮雨棚則是用木板做的，只有於九二一地震時，魚池漏水，我只是叫人補一補，我於97年間莊錫奎寄存證信函給伊時，將遮雨棚改用烤漆板。魚池的外牆是水泥牆，但牆面很久了並有脫落，83年間，因聖賢堂認為魚池之外牆脫落不好看，就幫我貼磁磚」等語（參該卷第131頁）；及訴外人即臺中聖賢堂董事兼總幹事李永雄於同偵查案件中證稱：「金爐是58年左右就由聖賢堂擺放，當時還沒有系爭大廈。這一面牆原本就存在，只是沒貼磁磚，到現在都還沒有拆過。81年的圍牆就如蔡桂圓庭呈81年7月28日的相片的圍牆一樣。約於86、87年間，蔡桂圓他們要重修圍牆，及圍牆上的磁磚，而聖賢堂剛好也要重修金爐，為了環境美化，談一談就是要聖賢堂幫他貼磁磚，下面圍牆及上面鐵欄杆是同時修的，因為當時鐵條也已經腐鏽了」等語（參該卷第142-143頁），並經本院依職權調閱該卷宗屬實，並據原告陳明對此部分內容無意見（參本院卷第二卷第7頁、第一卷第147頁）。又被告蔡桂圓之水池、植栽（松樹等）及附圖所示Ｄ之磚造建物，亦位於系爭大廈與外界相隔之圍牆之內，有現場照片、勘驗筆錄及略圖等在卷可憑（參本院卷第一卷第83-86頁反面、第129頁）。是依賴再發、賴張雪、陳海力、李永雄等證人所述情節，雖於些微枝節有出於詞不達意之小出入，惟情節大致相符，可認就附圖所示Ｄ、Ｅ之雨遮及Ｌ之圍牆之處，早於系爭大廈完成之初即有雨遮及圍牆存在，僅之後有所整修；圍牆內則由被告蔡桂圓及其前手等設置水池等物。
4、雖訴外人謝大欽於同偵查案件中證稱：「我在94、95年間當主委。我是86年或87年居住在該處，白色雨棚是我搬來就有了，後面的水池及圍牆是前2、3年蓋的。」「（你當主委時，有無圍牆、植栽、水池？）確定沒有」等語（參該卷第141頁），惟其證詞就有無圍牆乙節，與前揭證人賴再發、賴張雪、陳海力、李永雄等證人所述不符，自難採信。又證人江銀漢雖於本院到庭證稱：「（提示本院卷第84頁第34號相片）該戶是我隔壁，印象中沒有雨遮、小庭院、魚池，頂多只是加鐵皮蓋著」等語，惟同時亦稱：「雨遮、小庭院是大樓的圍牆內，這是大樓的外牆與一樓房屋外之間的空地，住一樓的旁邊的空間，就是多出來的。建商說一樓的外面的空間可以由一樓住戶使用，但是沒有持分。」「當初建商有說一樓可以使用外面的空間。（除了你以外，其他住一樓住戶都有蓋？）有。」等語（參本院卷第181-182頁）。再者，分管協議本非要式契約，書面亦僅在表彰分管協議合意，系爭大廈建築完成迄今已逾33年，不得僅因時日久遠，被告蔡桂圓無法提出前手分管協議書面，而為被告蔡桂圓不利之認定。可知被告蔡桂圓之前手向建商買受房屋時，就其周圍之一樓空地（即系爭大廈與外界相隔之圍牆，與系爭房屋之間之區域）有約定分管，而得使用如附圖所示Ｄ、Ｅ、Ｌ之部分。至於圍牆內之水池、植栽、磚造建物、房屋附連之雨遮等，乃被告蔡桂圓之前手依分管契約使用該部分土地後所為地上物之增建或整修，並不影響分管契約存在之事實，亦未逾越分管之範圍。
5、原告迄97年4月18日、97年7月1日，始分別寄發存證信函給被告蔡桂圓之夫陳海力，要求陳海力拆除占用公共用地之違建等情，為原告所自承。此距系爭大廈取得使用執照時，期間長達逾28年，均無其他證據證明其他住戶有干涉或反對之意思表示。依上說明，亦可認系爭大廈之區分所有權人間，就如附圖所示Ｄ、Ｅ、Ｌ之部分，有默示由臺中市○區○○街○巷○號房屋之所有權人使用之分管契約存在。原告與受讓該房屋之被告蔡桂圓間，應同受該分管契約之拘束，故原告主張被告蔡桂圓為無權占有，自屬無據。
（三）被告蘇陳美紗部分：
1、被告蘇陳美紗所有臺中市○區○○街○○巷○號房屋係於69年2月26日辦理建物第一次登記為葉宜憲所有，被告蘇陳美紗於79年1月9日自葉宜憲之後手張美惠取得所有權，有建築改良物登記簿謄本在卷可憑（參本院卷第一卷第120-121頁）。
2、依卷附行政農業委員會林務局農林航空測量所於69年9月20日及70年8月29日之系爭航空照片，被告蘇陳美紗所占用如附圖所示Ｆ之處，可略見有地上物之存在。再依證人賴再發到庭結證稱：「（提示本院卷第一卷第81頁反面-82頁反面，照片第23-28號）（被告蘇陳美紗所有之大義街26巷6號，有照片所示的鐵皮屋嗎？）有。
」「（你知道是何時搭蓋的嗎？）很早以前蓋的，應該是我做里長的時候就有了，外觀都沒有改變。大樓蓋好就是這樣，是我在做里長之前就有了。我之後知道是蘇陳美紗住的地方，雨遮有重新換過一次建材。」等語（參本院卷第216頁反面-217頁）。
3、又由本院履勘時之編號23至28號照片（參本院卷第一卷第81頁反面-82頁），被告蘇陳美紗之鐵皮屋有包覆電線桿之情形，雖有該照片、勘驗筆錄及略圖等在卷可憑（參本院卷第一卷第129頁），惟亦可見該鐵皮屋係位於系爭大廈與外界相隔之圍牆之內。參以證人江銀漢到庭證稱當初建商有說一樓可以使用外面的空間，除伊以外其他住一樓住戶都有蓋等語，已如前述，再者，分管協議本非要式契約，書面亦僅在表彰分管協議合意，系爭大廈建築完成迄今已逾33年，不得僅因時日久遠，被告蘇陳美紗無法提出前手分管協議書面，而為被告蘇陳美紗不利之認定。可知被告蘇陳美紗之前手向建商買受房屋時，就其周圍之一樓空地（即系爭大廈與外界相隔之圍牆，與系爭房屋之間之區域）有約定分管，而得使用如附圖所示Ｆ之部分。至於被告蘇陳美紗或其前手有將鐵皮屋包覆電線桿，乃被告蘇陳美紗或其前手依分管契約使用該部分土地後所為地上物之增建或整修，並不影響分管契約存在之事實，亦未逾越分管之範圍。
4、原告迄99年12月9日召開系爭大廈100年度區分所有權人大會時，始就一樓公共空地使用問題討論付費標準（參本院卷第一卷第152頁）。此距系爭大廈取得使用執照時，期間長達逾30年，均無其他證據證明其他住戶有干涉或反對之意思表示。依上說明，亦可認系爭大廈之區分所有權人間，就如附圖所示Ｆ之部分，有默示由臺中市○區○○街○○巷○號房屋之所有權人使用之分管契約存在。原告與受讓該房屋之被告蘇陳美紗間，應同受該分管契約之拘束，故原告主張被告蘇陳美紗為無權占有，自屬無據。
（四）被告張英美部分：
1、被告張英美所有臺中市○區○○街○○巷○○○號房屋係於69年2月26日辦理建物第一次登記為潘淑英所有，被告張英美於80年8月12日輾轉取得所有權，有建築改良物登記簿謄本在卷可憑（參本院卷第一卷第123-124頁）。
2、依卷附行政農業委員會林務局農林航空測量所於69年9月20日及70年8月29日之系爭航空照片，被告張英美所占用如附圖所示Ｇ之處，可略見有地上物之存在。復據證人潘淑英到庭結證稱：「我是看廣告買房子，建商有我們看平面圖，說大義街26巷2-1號的院子比較大，我們可以使用。」「尚未交屋時，建商就將圍牆圍起來，鐵門也做好，鐵皮屋是建商叫工人幫我們蓋的，鐵皮屋是交屋時就已經蓋好。」「當時有管理委員會，都沒有說不可以使用，很多地方都有圍起來，都沒有接到通知說不可以使用，也沒有住戶或管委會要我們拆除。」「該空地都是我們在使用，沒有其他戶接觸，建商說我們有使用權，建商說妳們這戶院子最大，妳們可以使用。」等語（參本院卷第一卷第177頁反面-179頁），及其配偶即證人杜廷輝到庭結證稱：「當時買的價錢比樓上貴約兩倍，我們是為了要買院子。」等語（參本院卷第一卷第179頁）。再者，分管協議本非要式契約，書面亦僅在表彰分管協議合意，系爭大廈建築完成迄今已逾33年，不得僅因時日久遠，被告張英美無法提出前手分管協議書面，而為被告張英美不利之認定。可知被告張英美之前手潘淑英向建商買受房屋時有約定分管，得使用如附圖所示Ｇ之部分。
3、原告迄99年12月9日召開系爭大廈100年度區分所有權人大會時，始就一樓公共空地使用問題討論付費標準（參本院卷第一卷第152頁）。此距系爭大廈取得使用執照時，期間長達逾30年，均無其他證據證明其他住戶有干涉或反對之意思表示。依上說明，亦可認系爭大廈之區分所有權人間，就如附圖所示Ｇ之部分，有默示由臺中市○區○○街○○巷○○○號房屋之所有權人使用之分管契約存在。原告與受讓該房屋之被告張英美，應同受該分管契約之拘束，故原告主張被告張英美為無權占有，自屬無據。
（五）被告徐承亞部分：
1、被告徐承亞所有坐落臺中市○區○○街○○號房屋係於69年2月26日辦理建物所有權第一次登記為謝金泉所有，於69年12月21日由訴外人江秀月（即訴外人黃豐次之配偶、訴外人黃興豪之母）買受，於98年12月15日因分割繼承由黃興豪取得所有權，被告徐承亞於100年1月11日買受而為所有權人等情，有建築改良物登記簿謄本在卷可憑（參本院卷第一卷第126-127頁），及黃豐次於另案臺灣臺中地方法院檢察署100年度他字第4167號案件偵查中稱：「我們是70年買來的，這個房子是我太太的名義買的，3年前她過世之後就由我兒子繼承，在100年
1、2月已將房子賣出」等語（參該卷第20頁反面-第21頁），業據本院依職權調閱該卷宗查核屬實，堪信真實。
2、依卷附行政農業委員會林務局農林航空測量所於69年9月20日及70年8月29日之系爭航空照片，被告徐承亞所占用如附圖所示Ｈ、Ｉ之處，可略見地上物之存在。雖證人謝金泉到庭結證稱：「我住沒有多久。我知道有一個空地，我印象中靠牆邊有畸零地，大家都往那裡丟垃圾。空地沒有做任何用途，沒有人做停車場，沒有看過鐵皮屋。」「（空地是否可以使用？）忘了。」等語（參本院卷第一卷第179頁反面-180頁）。惟黃豐次（即被告徐承正前手黃興豪之父）於另案臺灣臺中地方法院檢察署100年度他字第4167號案件中則稱：「社區69 年落成，70年我們買，建設公司把空地放在我們住家旁，說我們可以使用，我們已經算是在買屋時已付使用費給建設公司了，買來之後就加蓋鐵皮屋，一直當停車場使用，已使用30幾年沒有問題，管委會86年成立後，也沒有意見，直到這1、2年新的管委會成立之後才對我們要求」等語（參該卷第20頁反面），業據本院依職權調閱該卷卷宗查核屬實。另據證人賴再發到庭證稱：「（提示本院卷第一卷第76-79頁，照片1-13號）（被告徐承亞所有之大義街24號，有照片所示的停車空間、木條圍牆、及上半部灰色下半部白色鐵皮屋、及米色鐵皮屋嗎？）有圍牆，空地大部分是做停車用，之前黃先生就有做停車用，停車空地是騎樓部分延伸過來。木條圍牆是我做里長之後才有的，該處木條部分是重新蓋的。上半部灰色下半部白色鐵皮屋（即附圖Ｉ）這是原來就有的，是大樓蓋好就有的。米色鐵皮屋（即附圖Ｈ）本來就有的，是舊圍牆。灰色圍牆、紅色門是大樓蓋好就有了，是後門。」等語（參本院卷第一卷第217頁反面-218頁）。可知臺中市○區○○街○○號房屋於謝金泉向建商第一手買受後，旋於69年12月21日出售予江秀月，其配偶黃豐次旋於70年間搭建如附圖Ｈ、Ｉ之鐵皮屋及使用如附圖Ｊ之停車空間。
3、而被告徐承亞之如附圖Ｈ、Ｉ之鐵皮屋，亦位於系爭大廈與外界相隔之圍牆之內，木條牆壁係附圖Ｉ、Ｊ之分界；附圖Ｊ部分停車空間與系爭大廈靠臺中市○區○○街側之騎樓相通，係系爭大廈西北側與大義街及大義街26巷之間之空地區域等情，有現場照片、勘驗筆錄及略圖等在卷可憑（參本院卷第一卷第76-79頁、第129頁），可見如附圖所示Ｈ、Ｉ、Ｊ之區域，均為毗○於○區○○街○○號屋外之空地。參以系爭大廈之一樓其他法定空地，依證人江銀漢之前揭證言，均由建商允許一樓屋主使用之事實，以及原告迄99年12月9日召開系爭大廈100年度區分所有權人大會時，始就一樓公共空地使用問題討論付費標準（參本院卷第一卷第152頁），此距系爭大廈取得使用執照時，期間長達逾30年，均無其他證據證明其他住戶有干涉或反對之意思表示等情，依上說明，亦可認系爭大廈之區分所有權人間，就如附圖所示Ｈ、Ｉ、Ｊ之部分，有默示由臺中市○區○○街○○號房屋之所有權人使用之分管契約存在。原告與受讓該房屋之被告徐承亞，應同受該分管契約之拘束，故原告主張被告徐承亞為無權占有，自屬無據。
二、被告等人分別占用如附圖所示Ｂ至Ｊ及Ｌ之土地，皆係與原告區分所有權人間有分管約定，已如前述，則被告對之自有專用權，得為管理、使用、收益。原告雖稱附圖所示上開Ｂ至Ｊ及Ｌ之法定空地上有被告所蓋之違章建物，惟分管契約與違章建築效力並非同一。申言之，違建與否，由行政機關依法令權責認定，為取締規定，非謂依分管約定而為違建使用，分管契約即屬無效。自難以被告於分管土地上有違章建築，而謂被告等人係無權占有上開系爭土地。
三、綜上所述，被告等人就系爭土地既非無權占有，則原告請求被告應將分別占用如附圖所示Ｂ至Ｊ及Ｌ之土地之地上物拆除，回復空地原狀，並應給付原告相當於租金之不當得利如其訴之聲明所示，均屬無據，應予駁回。
四、兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
民事第三庭 法 官 陳宗賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
書記官 錢 燕