臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第570號原 告 黃國修
黃國書被 告 黃秋菊
劉福享劉家倫共 同訴訟代理人 劉佳田律師
黃雅琴律師羅宗賢律師當事人間確認買賣契約不存在等事件，本院於102年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就坐落台中市○○區○○○段○○○○○段000000地號土地於民國九十九年六月十五日所為之買賣契約關係不存在。
被告黃秋菊應將前項土地經台中市東勢地政事務所以99年6月24日東地資字第041120號收件，於民國九十九年六月十五日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。次按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告起訴主張被告等並無買賣之真意，就坐落台中市○○區○○○段○○○○○段000000地號土地為通謀虛偽意思表示，被告間買賣契約關係不存在，被告等負有回復原狀義務，但為被告等所否認，則原告所主張買賣之法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態能以確認判決將之除去，是原告自有即受確認判決之法律上利益，核與前開法條之規定並無不符，自為法之所許，合先敘明。
乙、實體方面
一、原告主張：㈠原告2人與被告黃秋菊為姊弟關係，均為訴外人黃貴龍之子
女，而被告劉福享為被告黃秋菊之配偶，被告劉家倫為被告劉福享與黃秋菊之子。黃貴龍與被告劉福享共有坐落台中市○○區○○○段○○○○○段000000地號土地，其中黃貴龍之權利範圍為1/3，被告劉福享之權利圍為2/3，兩人並於88年間就該共有土地同意以豐埔道路為上下界，道路以上（北）由劉福享管理使用，道路以下（南）由黃貴龍管理使用，雙方並訂立分管契約書，黃貴龍於所分管之土地範圍內種植果樹，並同意原告2人於所分管之土地上搭建鐵皮屋。嗣黃貴龍於民國91年11月18日去世後，原告2人與被告黃秋菊及訴外人黃秋媚、黃于珍、黃純美繼承黃貴龍上開土地，每人應有部分1/18，並於97年11月14日辦理繼承登記在案，嗣黃秋媚、黃于珍、黃純美將渠等應有部分之土地以贈與為由，移轉予被告劉家倫，並於98年4月17日辦理登記。被告3人為強使原告2人無法再占有使用系爭土地，明知其就該土地全部，並無任何買賣之真意，竟推由被告劉福享及劉家倫於99年6月1日以郵局存證信函通知原告2人及被告黃秋菊，將依土地法第34條之1規定，以總價新台幣（下同）23,320, 864元，將共有土地及地上農作物全部出售予第三人林元生，並通知原告如擬行使優先承買權時，需以現金一次支付價金，嗣再由被告黃秋菊虛以行使共有人優先購買權之方式，承買系爭土地，並於99年7月13日辦理移轉登記完畢。
㈡惟依下列事證足以證明被告劉福享、劉家倫與黃秋菊間之買賣契約係虛偽：
⒈被告黃秋菊既主張行使優先承買權，則其應依相同條件以
總價23,320,864元買受系爭土地，並以現金一次支付價金與被告劉福享、劉家倫，惟被告黃秋菊除支付原告2人599,430元外，惟至今無法提出22, 421,720元之資金來源及支付流程。
⒉買賣價金不合理部分：
①農作物部分：依台東縣96年辦理徵收土地農作物及魚類
畜禽補償、遷移查估標準如下：梨子00年生以上，每株3,300元（被告主張38,000元）、水蜜桃00年生以上特大，每株2,200元（被告主張10,000元）、甜柿00年生以上特大，每株5,500元（被告主張18,000元）、梅子樹00年生以上特大，每株2,200元（被告主張10,000元）、桃接李樹00年生以上特大，每株1,650元（被告主張8,000元），顯見被告主張之農作物價格過高。
②土地上農業設施部分：被告主張自動噴霧系統一式計價
150萬元，鋼絲棚架一式計價120萬元、自動噴水設備一式計價70萬元、蓄水池一式計價50萬元，其單價均遠高於一般行情，價格顯不合理。
③本件買賣除共有土地外，農作物、農業設施均一併賣出
，惟原告管領之土地部分亦植有農作物，卻未列入估價，且被告主張農作物及農業設施均歸劉福享所有，且其單價均遠高於一般行情，實毫無依據。
㈢觀諸被告3人故意提高系爭共有土地上被告劉福享所有地上
物之價金，再通知原告2人，將共有土地及地上物以不實之價金出售予第三人林元生，係意使原告2人無法以高價行使共有人之優先承買權，再由同為共有人之被告黃秋菊出面主張優先承買權，若系爭買賣契約為真實，被告黃秋菊即應依相同條件以總價23,320,864元買受共有土地，並以現金一次支付價金與被告劉福享、劉家倫，惟被告黃秋菊僅支付原告599,430元外，迄未再支付價金，而於辦理土地移轉登記時，利用被告黃秋菊與劉福享為夫妻關係，與劉家倫為母子關係之方式，規避應支付被告劉福享、劉家倫之價金22,421,720元，而強將原告2人所持之土地持分，全數移轉於被告黃秋菊名下。由此足證被告三人就系爭土地所為價金之約定、買賣之意思表示均為通謀虛偽意思表示。
㈣被告間就系爭土地所為買賣契約因係通謀虛偽意思表示，應
屬無效，且渠等自始知悉其間並無就系爭不動產訂立買賣契約之意思，則依民法第113條規定，渠等應負回復原狀之義務，故系爭土地目前雖登記為被告黃秋菊所有，被告黃秋菊不因此取得系爭土地產之所有權，原告既為系爭土地之所有權人，應有塗銷系爭土地所有權登記之權利，爰請求確認被告間就系爭土地之買賣關係不存在，並請求被告應將系爭不動產於99年6月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：㈠被告黃秋菊取得系爭土地全部所有權利，係因多數共有人即
被告劉福享、劉家倫依土地法第34條之1第1項處分系爭土地，並依法通知其他共有人即被告黃秋菊及原告二人，因原告二人未於接獲通知10日內主張優先購買，而由被告黃秋菊依土地法第34條之1第4項之規定主張優先購買權。被告黃秋菊主張優先購買之時，共有人即被告劉福享、劉家倫依土地法第34條之1第1項以買賣方式處分系爭土地之買賣行為及成立於被告劉福享、劉家倫與被告黃秋菊之間。至於買賣價金之交付方式僅是雙方有無履行契約之問題，並不妨礙該買賣契約成立之真實性。又被告黃秋菊優先購買系爭土地時亦已將原告二人所應分得之價金提存於鈞院提存所，原告亦無異議而領取該些提存價金，亦可證明被告間就系爭土地所為之買賣行為係屬真實。關於黃秋菊買受系爭土地及其上之農作物、農業設備之移轉產權手續及價金交付之事宜則全是委託代書房德境辦理，其買賣價金之交付方式亦由代書房德境規劃辦理，而被告劉福享、黃秋菊為夫妻關係，被告黃秋菊與劉家倫為母子關係，被告劉福享、劉家倫願將所得之買賣價金贈與被告黃秋菊，有當時向國稅局申報贈與免稅證明為證。㈡關於買賣預約書中就系爭土地及農作物之買賣價金約定方式
說明如下：系爭土地面積為9498平方公尺，依買賣當時之公告現值為320元/平方公尺，其公告現值為303萬9360元，故參考當時公告現值而約定以每平方公尺568元，總計539 萬4864元出賣。農作物價格約定方式係參考系爭土地上之農作物（高接梨樹、水密桃樹、甜柿樹、梅子樹、桃接梨樹）每年生產價值，及該些農作物可生長年數，經評估其可獲利之數額，而決定每株農作物之價格。而原告以台中市政府之徵收補償標準，僅是就果木本身評估補償，其不僅遠低於市價，且沒有估算該些果樹之生產價值，是原告所提出該些補償標準並不足以證明被告劉福享、劉家倫就系爭土地上果樹出賣之價格有約定過高之情。關於系爭土地上農業設施之價格係參考當時請廠商施作時之成本價格而決定，其中有自動噴霧系統、鋼絲棚架、自動噴水設備、蓄水池等等（其他還有水泥鋪設之產業道路部分等），有照片為證。
㈢被告劉福享、劉家倫與訴外人林元生不動產買賣契約書所約
定之農作物均是由被告劉福享種植在其所分管之土地上，並由被告劉福享管理採收該些農作物之果實，故其所約定出賣該些農作物之價值包括農作物本身及其生產果實之採收權利，而關於該些農作物每年所採收果實出賣之金額以101年為準即達約530萬元，以3成計算淨利潤（即扣除成本後之獲利），則每年可賺取約160萬元，再以果樹00年生計算，則10年內所獲取之利潤即約1600萬元，此與該不動產買賣契約書所載農作物之買賣價款1402萬6000元差不多，此可證明被告劉福享、劉家倫與訴外人林元生簽訂之買賣契約並無虛偽之情。再者，該些農作物既是由劉福享所栽種，則其採收權利均屬劉福享所有，故該買賣契約所約定之農作物之出賣價額歸由劉福享取得，自屬合理。
㈣系爭土地在被告劉福享及黃貴龍共有時，二人即有簽立分管
契約，依該分管契約所附之地籍圖謄本顯示系爭土地在（舊有）道路上方，並以系爭土地內之駁坎水溝為界，下方由黃貴龍管理，上方由劉福享管理。故被告等人一直認為系爭土地是在（舊有）道路上方。待被告黃秋菊於100年3月11日申請地政事務所測量後才知道目前通行道路與下方河床間尚有部分土地係屬系爭土地範圍，而由原告所占用。經查後才知悉其原因是地籍圖謄本上所示之道路因颱風水災遭大甲溪河沖刷而流失，而目前之道路係以原有道路往河床上方在系爭土地上所開闢，所以才把「目前」道路誤認作「舊有」道路，而認為道路上方之土地為系爭土地，而道路下方非屬系爭土地。故於買賣當時並不知原告等人所搭建之地上物及種植之農作物有占用系爭土地，才沒有將其估算在買賣價金之內。又原告等人亦曾自行請中興測量有限公司測量後表示其所種植農作物之土地並沒有占用系爭土地，並有原告等人在鈞院100年豐簡字第222號拆屋還地事件中當庭陳述「我們耕作的範圍沒有占用到原告356- 11土地」之言詞辯論筆錄可證。
㈤依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定「左列各款不計入
贈與總額︰…六、配偶相互贈與之財產」，故劉福享將財產贈與黃秋菊係毋庸繳納贈與稅，另依同法第22條規定「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」，故劉家倫於220萬元範圍內贈與財產予黃秋菊亦毋庸繳納贈與稅。依該買賣契約書之約定，被告黃秋菊固應分別給付劉家倫、劉福享土地買賣價款899144元（計算式：539486×4/6）、0000000元（計算式：0000000×2/3），及給付被告劉福享關於農作物之價額1402萬6000元。但劉家倫亦有意將此899144元贈與母親黃秋菊，及劉福享亦有意將此0000000元、1402萬6000元贈與配偶黃秋菊，故被告等人均有向中區國稅局申報贈與。另依民法第344條規定債權債務同屬一人時，債之關係消滅，故被告黃秋菊即毋庸再給付被告劉福享、劉家倫買賣價金。另應給付原告等人之土地價款299714元亦均由被告黃秋菊提存於鈞院。
㈥鈞院如認被告間就系爭土地有通謀虛偽之情，但依贈與稅免
稅證明顯示被告劉家倫、劉福享確實有贈與金錢予被告黃秋菊之意，故被告黃秋菊亦可依贈與之法律關係取得系爭土地。依最高法院69年度台上字第3937號判決意旨，原告亦不可以被告間有何虛偽買賣之情而訴請塗銷系爭356-11地號土地之移轉登記。因此，原告訴請確認買賣關係不存在亦無確認之利益等語。並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠原告主張渠等2人與被告黃秋菊為姊弟關係，均為訴外人黃
貴龍之子女，被告劉福享為被告黃秋菊之配偶，被告劉家倫為被告劉福享與黃秋菊之子，黃貴龍與被告劉福享共有系爭356-11地號土地，其中黃貴龍之權利範圍為1/3，被告劉福享之權利圍為2/3，兩人並於88年間就該共有土地同意以豐埔道路為上下界，道路以上（北）由劉福享管理使用，道路以下（南）由黃貴龍管理使用，雙方並訂立分管契約書，嗣黃貴龍於91年11月18日去世後，原告2人與被告黃秋菊及訴外人黃秋媚、黃于珍、黃純美繼承系爭土地，每人應有部分1/18 ，並於97年11月14日辦理繼承登記在案，嗣黃秋媚、黃于珍、黃純美將渠等應有部分之土地以贈與為原因，移轉登記予被告劉家倫，並於98年4月17日辦畢移轉登記，故系爭土地共有人為原告黃國修、黃國書及被告黃秋菊、劉福享、劉家倫，應有部分各為1/18、1/18、1/18、2/3、1/6，嗣被告劉福享、劉家倫依土地法第34之1條第1項規定出賣系爭土地全部，被告黃秋菊行使共有人之優先承買權，向劉福享、劉家倫買受系爭土地全部，而於99年7月13日辦理移轉登記完畢等情，為被告所不爭執，並有共有耕地分管契約書、台中市東勢地政事務所異動索引、存證信函影本為證，自堪信為真實。
㈡惟原告主張被告黃秋菊虛以行使共有人優先購買權，與被告
劉福享、劉家倫間基於通謀虛偽意思表示成立買賣契約等語，則為被告等所否認，辯稱：買賣價金之交付係由代書規劃辦理，被告劉福享、黃秋菊為夫妻關係，被告黃秋菊與劉家倫為母子關係，被告劉福享、劉家倫願將所得價金贈與被告黃秋菊云云，並以國稅局贈與稅免稅證明書為證。經查，被告劉福享、劉家倫與訴外人林元生於00年0月00日訂立不動產買賣預約書，渠等約定買賣價款⑴系爭土地權利範圍全部計5,394,864元，⑵農作物全部14,026,000元，⑶農業設施3,900,000元，出售總價金合計23,320,864元，被告劉福享復於99年6月1日寄發存證信函通知原告，伊擬依土地法第34之1條第1項規定處分系爭土地，原告如擬依土地法第34之1條第4項規定行使優先承買權，於簽約時以現金一次支付等情，有不動產買賣預約書、存證信函影本在卷可稽，是以被告黃秋菊以共有人地位，依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，應係以同一條件即23,320,864元向被告劉福享、劉家倫優先承購。惟被告黃秋菊與被告劉福享、劉家倫並未給付土地買賣價金予被告劉福享、劉家倫，而係由被告劉福享、劉家倫分別將系爭土地應有部分2/3、1/6贈與予被告黃秋菊，此有財政部台灣省中區國稅局開立贈與稅免稅證明書為憑；被告黃秋菊亦未給付農作物價金14,026,0 00元、農業設施價金3,900,000元予被告劉福享、劉家倫，參以被告等陳稱劉福享有意將農作物價金債權贈與配偶黃秋菊，依民法第344規定債權債務同屬一人時，債之關係消滅等語，顯然被告間並無買賣價金之交付；又被告劉福享、劉家倫為被告黃秋菊之夫及子，被告黃秋菊並無23,320,864元之資力，為被告所不爭執，則被告黃秋菊行使優先承買權時，被告等均知悉黃秋菊並無資力以同一買賣條件向劉福享、劉家倫承買系爭土地及地上物，被告等人間自無可能存在買賣之真意，應認被告劉福享、劉家倫係出於贈與的意思，而以買賣方式將系爭土地所有權移轉登記與被告黃秋菊，被告黃秋菊與被告劉福享、劉家倫間既無買賣之真意及價金之交付，被告間之買賣行為顯係出於通謀之虛偽意思表示。
㈢被告雖辯稱：被告黃秋菊承諾優先購買時，契約已經成立，
價金之支付係買賣契約之履行問題，非關契約成立與否云云。惟按土地法第34條之1第4項規定之優先承買權係指他共有人於共有人出賣共有土地及建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，參以最高法院97年度台上字第2219號裁判意旨，亦認優先承買權性質上係屬請求權，義務人負有承諾出賣之義務。本件被告黃秋菊行使優先購買權，乃為請求被告劉福享、劉家倫以同樣條件訂立買賣契約，被告劉福享、劉家倫負有承諾義務，非謂被告黃秋菊承諾優先購買時，契約已經成立，無須被告劉福享、劉家倫承諾即得成立買賣契約。被告所辯，尚無可採。
㈣被告黃秋菊與被告劉福享、劉家倫間之買賣契約為通謀虛偽
意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效。被告間基此買賣關係就系爭土地全部所為之所有權移轉行為亦當然無效。被告等另辯稱：縱認被告彼此間並無實質買賣行為，實際上被告等人亦應隱藏贈與意思表示，被告黃秋菊取得系爭土地即非無效云云。惟按土地共有人依土地法第34條之
1 第1項規定，出售共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院86年度台上字第1737號、88年度臺上字第1703號、91年度臺上字第348號判決意旨參照）。本件被告劉福享、劉家倫非僅出售自己於系爭共有土地之應有部分，而係依土地法第34條之1第1項規定，連同原告於系爭土地之應有部分一併出售，如非基於土地法第34條之1第1項規定，依上揭說明，劉福享、劉家倫對於原告之應有部分並無處分之權利。被告劉福享、劉家倫既明知渠等行使土地法第
34 條之1第1項規定之權利，始得出售系爭土地全部包括原告之應有部分，自無可能隱藏贈與之意思表示，將原告之應有部分贈與被告黃秋菊，且被告黃秋菊行使優先承買權亦非基於受贈之意思而為，難認被告劉福享、劉家倫與被告黃秋菊就系爭土地全部之買賣隱藏贈與行為。被告所辯，洵無足採。
㈤依民法第113條規定，無效法律行為之當事人，於行為當時
知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。本件被告間就系爭土地所為買賣之債權行為及移轉登記之物權行為，係出於通謀虛偽意思表示而無效，已如前述，則依前開規定，自應負回復原狀責任。從而，原告訴請確認被告間就系爭土地所為之買賣契約關係不存在，及被告黃秋菊應將系爭土地經台中市東勢地政事務所以99年6月24日（訴之聲明誤繕為6月14日）東地資字第041120號收件，於99年6月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，為有理由，應予准許。再按債權人主張債務人與第三人所為之不動產買賣，係通謀虛偽意思表示，而代位債務人請求塗銷不動產移轉登記者，僅得向該第三人為之，不得對債務人一併為此請求（最高法院73年台抗字第472號判例意旨參照）。
原告請求塗銷系爭土地所有權移轉登記，併列劉福享、劉家倫為被告，依前開說明，並無必要，應予駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據
，經審酌後核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 13 日
民事第四庭 法 官 吳蕙玟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 13 日
書記官 廖曉鐘