臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第97號原 告 林清賢訴訟代理人 常照倫律師被 告 陳世坤
陳素娟陳丕岳陳丕宗祁興國上列5人共同訴訟代理人 羅宗賢律師
黃雅琴律師上列當事人間確認租賃關係不存在事件，於民國101年6月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、坐落台中市○○區○○段138、139、141、141之1地號等4筆土地(下稱系爭土地)，原為原告(應有部分9分之1)、被告陳世坤(應有部分9分之6)及訴外人賴聰明(應有部分9分之1)、劉甄容、賴琛庭、賴三晉、賴俊仲、賴美麗(以上5人公同共有9分之1)等人所共有，原告亦於民國(下同)100年8月9日就系爭土地提起分割共有物訴訟，經鈞院以100年度重訴字第314號事件審理中。嗣因訴外人賴聰明、劉甄容、賴琛庭、賴三晉、賴俊仲、賴美麗等人之應有部分遭法院強制執行拍賣，被告陳世坤擔任聚合發建設股份有限公司(下稱聚合發公司)負責人，為順利取得系爭土地遭拍賣之應有部分9分之2，及為依多數決處分出租全部共有土地，遂先於100年11月14日將其對系爭土地應有部分9分之6，分別以贈與為原因，自各筆土地各移轉應有部分900分之5予被告陳素娟、陳丕岳、陳丕宗、陳丕育等4人，且於100年12月12日拍定取得上開遭拍賣之應有部分9分之2，故被告陳世坤實際取得系爭土地應有部分9分之8，而原告之應有部分仍為9分之1。
2、被告陳世坤為排除原告對系爭土地之合法使用權利，亦不顧上開分割共有物訴訟已進行至分割方案之繪圖，系爭土地即將裁判分割為單獨所有，被告陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗等4人(下稱陳世坤等4人)竟聲稱與訴外人聚合發公司之董事兼總經理即被告祁興國於100年12月28日簽訂土地租賃契約，並於100年12月30日寄發台中大隆路郵局第1069號存證信函通知原告及訴外人陳丕育，表示其等已依民法第820條規定將系爭土地全部出租予被告祁興國，租期20年，租金為按系爭土地每年公告現值百分之1計算(下稱系爭租約)。原告認為系爭土地坐落台中市○○區○○○路與永春東路交岔路口之黃金地段，屬8期重劃區，鄰近綠線捷運預定車站，價值甚高，被告等人卻訂立租期為法定最長期限20年，租金僅區區每年土地公告現值百分之1，顯然不符常情，故被告等人應係基於通謀虛偽意思表示而訂立租約，並藉此創設被告祁興國成為基地承租人，進而取得系爭土地全部之物權優先承買權，被告等人之企圖昭然若揭，故依民法第87條規定，系爭租約應屬無效。
3、原告雖非系爭租約當事人，但被告等人係就系爭土地全部簽訂系爭租約，已包括原告所有系爭土地應有部分9分之1在內，影響原告就應有部分9分之1可否為完整之使用收益，依最高法院73年度台上字第2926號判決意旨，原告即有受確認判決之法律上利益，為此自得提起本件訴訟等情。
4、並聲明：確認被告等人就系爭土地之土地租賃關係不存在。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、通謀虛偽意思表示係屬內心意思之表現，原告僅能從外部情事舉證，且依被告等人之特殊關係，被告等人應無就系爭土地成立租賃契約之真意。何況被告等人就系爭土地成立租賃契約亦有權利濫用之情事，即系爭租約成立前，原告已提起分割共有物訴訟，且已繪製分割方案圖，被告等人之行為將使原告無法行使分割共有物之正當權利，因被告等人若有成立系爭租約之真意，自可就其等之應有部分9分之8為之，毋需使用原告之應有部分9分之1。
2、依被告等提出之公證書記載，被告陳世坤等4人與被告祁興國係出租人與承租人之相對立場，竟委託同一代理人辦理租約公證(雙方代理)，即有可疑？再系爭租約公證時，原告對於系爭土地應有部分9分之1權利已遭第3人假扣押查封，公證人於公證時對此認有疑義而特別在公證書載明，被告等人仍執意簽訂系爭租約，顯違常情。
3、系爭租約第8條約定，承租人應於簽約後10日內將押金新台幣(下同)10萬元交付予出租人，但依被告等人提出銀行對帳單及存摺影本資料，被告祁興國係遲至101年2月2日始交付押金10萬元予被告陳世坤，距離被告等人簽訂系爭租約之100年12月28日已逾10日甚多，可見系爭租約非真。
4、被告陳世坤在另案共有物分割訴訟中，始終拒絕提出合理之分割方案，僅一再要求由被告陳世坤取得全部土地，或將系爭土地全部變價分割，可見被告陳世坤意圖排除原告對系爭土地應有部分9分之1之權利至明。
5、原告另案聲請裁定變更租約事件，係原告為免於本件確認訴訟確定前蒙受重大損害，而暫為請求，並非承認系爭租約為有效，待本件確認訴訟確定後，原告自會撤回另案聲請裁定變更租約之請求。
6、系爭虛偽租約約定之租金僅每年按土地公告現值百分之1計算，其年租金為138萬4117元【計算式：(61909×
988.51＋50699×1211＋43000×183.92＋43000×183.93)×0.01＝0000000，元以下四捨五入，下同】，該項租金約定確有明顯過低情形。又依土地法第105條準用第97條規定，系爭土地之法定租金上限為163萬7564元【計算式：(7273×988.51＋6030.4×1211＋5120×183.92＋5120×183.93 )×0.10＝0000000】，該項租金上限金額係以土地所有權人自行提出「申報地價」作為計算基準，其金額不僅低於「公告現值」，更遠低於市價行情(就系爭138地號土地而言，公告現值為每平方公尺61909元，申報地價為每平方公尺7273元，即申報地價金額僅為公告現值11%)，故被告等人約定之系爭土地租金數額，更低於前揭法定租金最高額，明顯與台中地區一般租賃行情相違，益見系爭租約確係出於通謀虛偽意思表示。
7、依系爭租約第10條約定，系爭土地之地價稅尚應由甲方即地主負擔，而系爭租約之年租金138萬4117元，扣除地價稅522644元後，僅剩861473元，相當於月租金僅71789元，更不符合系爭土地周圍土地之收益行情，可見系爭租約出於通謀虛偽意思表示。
8、為證明系爭土地之價位及合理租金行情，請鈞院履勘系爭土地之坐落位置及條件，必要時請囑託鑑定系爭租約之租金約定是否合理正常？(參見101年3月20日言詞辯論筆錄第4頁)。
二、被告方面：
(一)原告以被告等人就系爭土地訂立租賃契約係出於通謀虛偽之意思表示而主張無效云云。惟查：被告陳世坤等4人占有系爭土地應有部分合計已超過3分之2，依民法第820條第1項規定，被告陳世坤等4人即可議決系爭土地之管理方法。又依最高法院27年上字第2622號及48年台上字第29號等判例意旨，第3人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第3人應負舉證之責」。是原告既主張被告等人就系爭土地訂立系爭租約有通謀虛偽之情形，即應由原告舉證以實其說。況被告陳世坤等4人依民法第820條第1項規定將系爭土地出租予相對人即被告祁興國，被告祁興國亦依約將押金支票交付被告陳世坤，以作為履約之保障。另關於100年之租金部分，被告祁興國亦繳交予被告陳世坤，所收取之租金亦分配予各共有人，其中就原告應分配金額亦寄發存證信函催告原告領取，原告並未領取，被告陳世坤乃將原告應分配取得之100年度租金數額提存予法院。是原告空言指稱系爭租約係出於通謀虛偽意思表示云云，顯屬有誤。
(二)另「依土地法第34條之1所為之處分行為，為處分之共有人，對自己之應有部分係處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為。即共有人依本條規定，同意就共有之土地、建築物之處分、變更或設定負擔者，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質。吳登福等人與被上訴人就系爭建物所為之買賣契約，對上訴人而言，乃屬法定代理權之性質，即該買賣契約，對上訴人亦生效力，依民法第348條第1項規定，上訴人即負有交付系爭建物之義務。」(參見最高法院83年度台上字第1761號判決意旨)。依同一法理，被告陳世坤等亦係本於民法第820條第1項規定之法定代理權而代理原告及另1共有人陳丕育將系爭土地出租予被告祁興國，即使原告主張系爭土地已提起分割共有物訴訟，然於系爭土地目前仍處於共有狀態，被告陳世坤等4人自得依民法第820條第1項之規定議決系爭土地之管理使用方式，而關於出租行為係屬共有物之管理行為，故該租賃契約對原告應屬有效。從而，原告主張系爭租約係出於通謀虛偽意思表示而無效，即不可採。
(三)土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，此項規定並為土地法第105條所準用。本件被告陳世坤等4人係約定以系爭土地每年「公告現值」之百分之1計算當年度之租金數額，而依原告提出系爭土地登記謄本所示，其中138地號土地之公告現值為每平方公尺61909元(99年申報地價為每平方公尺7273元)、139地號土地公告現值每平方公尺50699元(99年申報地價為每平方公尺6030.4元)、141地號土地公告現值每平方公尺43000元(99年申報地價為每平方公尺5120元)、141-1地號土地公告現值每平方公尺43000元(99年申報地價為每平方公尺5120元），符合土地法第97條所定之租金計算方式，並無顯失公平之情形。
(四)原告除提起本件訴訟外，亦已另案向鈞院聲請裁定變更系爭租約不及於伊就系爭土地應有部分9分之1，已由鈞院於101年3月28日以101年度聲字第44號裁定駁回原告之聲請，原告不服提起抗告，再經鈞院合議庭於101年6月7日以101年度抗字第99號裁定駁回抗告，並經確定在案，則原告既先請求鈞院裁定變更系爭租約不及於伊就系爭土地應有部分9分之1，顯見原告已認系爭租約為真正，否則何必向鈞院聲請裁定變更之？是原告於本件訴請確認系爭租約為無效云云，顯然矛盾。
(五)原告固主張系爭租約第8條約定之10萬元押金係被告祁興國於本件起訴後才給付云云。惟該紙面額10萬元、票號0000000號支票係於101年2月2日始由被告陳世坤提示兌付，而被告祁興國早於101年1月2日即開立該紙支票交付被告陳世坤收執，此與系爭租約第8條約定簽約後10日內交付10萬元押金乙節，並無相違。況支票執票人對發票人之票據請求權時效期間為1年，執票人即被告陳世坤於1年內提示兌領即可，故被告陳世坤於101年2月2日始提示兌領，無礙於承租人即被告祁興國已依約於簽約後10日內交付10萬元押金之事實，此部分亦有被告陳世坤於101年1月2日簽收之押金10萬元收據(原證6)可證，並聲請向國泰世華商業銀行豐原分行調閱該紙支票正反面影本即知。
(六)系爭租約簽訂後有關當年度(即100年)之租金，承租人即被告祁興國均於101年1月2日分別匯款予各土地共有人(原告拒收，故提存於鈞院)，有匯款單可憑(被證7)，事後再由被告陳世坤代表全體共有人簽署被證3號之收據。此足以證明承租人與出租人間均依約交付、收取租金，故系爭租約絕無虛偽造假之情。
(七)原告為阻擾多數共有人管理使用系爭土地，竟與其親朋好友林若儀製作假債權，再由債權人林若儀聲請假扣押原告系爭土地應有部分9分之1，此從原告提出原證1之土地登記謄本與原證2之土地登記謄本相比較，即可發現於100年7月26日請領之土地登記謄本上關於原告應有部分尚未遭假扣押，但於被告陳世坤於100年12月6日經由鈞院民事執行處拍賣再取得系爭土地應有部分9分之2後，原告即與訴外人林若儀通謀虛偽向法院聲請假扣押原告就系爭土地應有部分9分之1。況依原告林清賢為台中市登陽建設有限公司之實際負責人，以其財力、信譽而言，其財產遭人扣押，對其信譽影響甚大，若非出於虛偽造假，豈容他人扣押其財產？故原告以不潔淨之手空言指稱被告等人通謀虛偽製作系爭租約，誠屬無據。
(八)系爭租約之租賃標的土地即系爭138、139地號土地之使用分區為第三種住宅區，另系爭141、141-1地號土地之使用分區為第二種住宅區，此有使用分區證明書可參，是依都市計畫法第34條(住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生)之規定僅能供作住宅使用，而關於城市土地之租金計算以不超過該土地申報總價年息百分之10為限，故系爭土地之租金計算應以該土地申報總價年息百分之10為上限。再參照鈞院101年度抗字第99號民事裁定意旨，亦認為系爭土地租金計算為每年138萬4117元，已達系爭土地依土地法第105條、第97條規定計算之法定租金上限百分之84.82(即按申報地價計算每年租金上限為0000000元，其計算式為0000000/0000000=0.8452)，可見原告主張被告等人就系爭土地簽訂系爭租約係屬通謀虛偽意思表示云云，自屬無據。
(九)原告質疑系爭租約約定地價稅由地主負擔乙事，因地價稅應由土地所有權人負擔乃法律規定，原告主張顯然悖於法律規定而不可採。
(十)原告請求鑑定系爭土地之合理租金為何？無非係欲以系爭土地之合理租金為何說明被告等人通謀虛偽訂定系爭租約云云。然查：「房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及實施都市平均地權條例第58條分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖。」(參見最高法院59年台上字第793號判例意旨)，而系爭土地屬住宅系爭租約第17條亦明定：「本契約未約定之事項，悉依其他法律定之，並由雙方本於誠信原則履行。」，故依前開最高法院判例意旨，被告等人就系爭土地依法約定租金數額，自屬合法。縱然應由法院審核系爭土地之合理租金時，亦應遵循前開最高法院判例及土地法、都市計畫法等相關規定，於系爭土地之申報地價百分之10上限範圍內核定租金，若依原告主張被告等人就系爭土地約定之租金有過低之情，顯然出於通謀虛偽意思表示云云，則法院在系爭土地申報地價百分之10上限範圍內核定租金時，豈不與當事人一方共同通謀虛偽所作成？從而系爭土地之合理租金為何，法院本於職權即可依土地法第105條、第97條、都市計畫法等規定核定，自無送請鑑定之必要。
(十一)並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告陳世坤等4人與被告祁興國於100年12月28日就系爭土地簽訂租約，租期為20年，租金按土地公告現值百分之1計算，並經本院所屬民間公證人鄭雲鵬於同日作成公證書在案，但公證書特別記載：「本件土地租賃契約係依民法第820條規定辦理，但依土地登記謄本記載，未出面之土地共有人林清賢之應有部分經法院假扣押裁定查封在案，是否影響本租賃契約之效力，公證人認有疑義，依公證法第72條規定，向當事人之雙方代理人說明，雙方代理人瞭解並堅請辦理，如有查封債權人主張權利時，由雙方當事人自行負責。」字樣。
(二)原告另案就系爭土地提起分割共有物訴訟，經本院以100年度重訴字第314號受理在案，目前尚在審理中。
(三)原告另案就系爭土地聲請裁定變更租賃契約事件，業經本院以101年度聲字第44號裁定駁回，原告不服提起抗告，再經本院合議庭以101年度抗字第99號裁定駁回抗告，並經確定。
(四)被告祁興國承租系爭土地後，就押金10萬元部分，係簽發其名義、發票日101年1月2日、受款人陳世坤、票號ＲＱ0000000號、面額10萬元之國泰世華商業銀行豐原分行支票1紙支付，該紙支票於101年2月2日經陳世坤兌付無誤。
另就100年度租金部分，亦於101年1月2日自台新國際商業銀行市府分行匯款予各共有人，因原告拒絕受領，遂於101年2月13日向本院提存所辦理清償提存，案號為101年度存字第285號。
四、兩造爭執事項：
(一)被告等人就系爭土地簽訂系爭租約是否出於通謀虛偽意思表示？
(二)被告等人就系爭土地簽訂系爭租約是否權利濫用？
五、法院之判斷：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(參見最高法院17年上字第917號判例意旨)。另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號判例意旨)。
經查：
(一)又民法第820條規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算(第1項)。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之(第2項)。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之(第3項)。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任(第4項)。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之(第5項)。」另土地法第34條之1第1項亦規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」另依土地法第34條之1所為之處分行為，為處分之共有人，對自己之應有部分係處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為。即共有人依本條規定，同意就共有之土地、建築物之處分、變更或設定負擔者，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質。且該項規定並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利(參見最高法院83年度台上字第1761號及96年度台抗字第735號等裁判意旨)。本件系爭土地既為兩造及訴外人陳丕育所共有，被告陳世坤等4人之應有部分就系爭138、139、141地號土地均為9分之8，就系爭141之1地號土地為900分之795，均已逾應有部分3分之2，而民法第820條第1項規定係總統於98年1月23日修正公布，於98年7月23日施行，修正後民法第820條第1項規定意旨復與土地法第34條之1第1項相同，參照前揭最高法院83年度台上字第1761號及96年度台抗字第735號等裁判意旨，被告陳世坤等4人於100年12月28日與被告祁興國就系爭土地簽訂系爭租約時，即令未經原告及訴外人陳丕育之同意，亦屬基於法律之授權為之，乃對共有物(系爭土地)適法之管理行為，尚難遽指其為不當。
(二)另民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責(參見最高法院48年台上字第29號判例意旨)。又所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立(參見最高法院86年度台上字第3865號判決意旨)。本件原告雖主張被告等人於上揭時間就系爭土地簽訂系爭租約係出於通謀虛偽意思表示云云，然為被告等人一致所否認，並以上情抗辯，而依前開最高法院48年台上字第29號判例意旨，即應由原告就被告等人因通謀虛偽意思表示而簽訂系爭租約之有利事實負舉證責任。本院審酌原告在本件訴訟指摘事項及被告等人答辯各節，認為被告等人簽訂系爭租約尚無原告指摘係通謀虛偽意思表示而無效之情事，茲分別說明如次：
1、原告主張被告等人於100年12月28日就系爭租約辦理公證時共同委任同一代理人蘇翰桀辦理，有違雙方代理規定云云。惟民法第106條禁止雙方代理之規定，旨在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許諾，即得為雙方代理之法律行為，此觀該條前段規定自明。代理人縱未經本人許諾，而有雙方代理之情形，其法律行為亦非當然無效，僅屬無權代理行為，依同法第170條第1項規定，如經本人事後承認，對於本人仍生效力(參見最高法院98年度台上字第1650號判決意旨)。是被告陳世坤等4人及被告祁興國於上揭時間辦理系爭租約公證時委任同一代理人辦理，該代理人顯係事前已獲得被告陳世坤等4人及被告祁興國等本人之許諾，該雙方代理之法律行為即屬合法有效，況被告陳世坤等4人及被告祁興國之任何一方事後均未指摘該代理人有違反雙方代理之情事，原告並非系爭租約公證之當事人，卻指摘被告等人違反雙方代理規定，自為法所不許。
2、被告等人於100年12月28日簽訂系爭租約後，承租人即被告祁興國即依系爭租約第8條約定於簽約後10日內之101年1月2日就押金10萬元部分，簽發其名義、發票日101年1月2日、受款人陳世坤、票號ＲＱ0000000號、面額10萬元之國泰世華商業銀行豐原分行支票1紙支付，該紙支票於101年2月2日經陳世坤兌付無誤各情，已據被告等人提出該紙支票票根為證，而本院復依被告等人聲請向國泰世華商業銀行豐原分行函調該紙支票正反面影本，亦經該分行於101年5月7日以國世豐原字第1010000052號函檢送該紙支票正反面影本到院，核無不符。是原告主張被告祁興國給付系爭租約之押金部分係臨訟始為給付云云，要與事實不符，不足採信。
3、被告等人於100年12月28日簽訂系爭租約後，承租人即被告祁興國即依系爭租約第7條約定於101年1月2日就系爭土地各共有人於100年度應受領租金部分，分別自台新國際商業銀行市府分行辦理匯款至各共有人帳戶，原告部分則由被告陳世坤代為受領後，再於101年2月4日寄發台中大隆路郵局第70號存證信函通知原告於函到3日內受領，或指定帳戶供匯款使用，該存證信函於101年2月6日合法送達原告，原告逾期未為受領，亦未指定帳戶供匯款，被告陳世坤遂於101年2月13日向本院提存所辦理清償提存，案號為101年度存字第285號等情，亦有被告等人提出收據1紙、台新國際商業銀行國內匯款申請書5紙、存證信函(含回執)1紙及提存書1紙各在卷足憑，可見被告祁興國就系爭土地100年度租金部分亦已依約給付完畢，並發生清償之效力。
4、原告於知悉被告等人依民法第820條第1項規定就系爭土地簽訂系爭租約後，曾具狀依民法第820條第2項規定向本院聲請裁定變更共有物管理方法，嗣經本院以101年度聲字第44號裁定駁回後，原告不服提起抗告，再經本院合議庭於101年6月7日以101年度抗字第99號裁定駁回抗告，並經確定在案，亦據被告等人提出本院101年度抗字第99號民事裁定影本供參，復為原告不爭執。原告雖主張提出另案聲請裁定變更租約事件，係為免於本件確認訴訟確定前蒙受重大損害，而暫為請求，並非承認系爭租約為有效云云(參見101年3月20日準備書狀第4頁)。然原告既依民法第820條第2項規定聲請法院裁定變更租約之管理方法，當然以系爭租約有效為聲請之前提要件，否則原告應無提出該項聲請之必要，且該項聲請係非訟事件，與本件為通常訴訟程序不同，2者並非如「客觀預備合併之訴」而有先位、備位請求之分，原告所謂「暫為請求，並非承認系爭租約為有效」云云，顯然前後矛盾而不可採。
5、另原告固主張系爭土地坐落台中市○○區○○○路與永春東路交岔路口之黃金地段，屬8期重劃區，鄰近綠線捷運預定車站，價值甚高，被告等人卻訂立租期為法定最長期限20年，租金僅區區每年土地公告現值百分之1，顯然不符常情云云，亦為被告所否認，並以上情抗辯。然依土地法第105條(基地租賃)準用第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」又該條規定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權(參見最高法院43年台上字第392號判例意旨)。且土地法第105條準用同法第97條所定建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算(參見最高法院46年台上字第855號判例意旨)。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額(參見最高法院68年台上字第3071號判例意旨)。據此可知，被告等人就系爭土地訂立系爭租約之性質仍屬基地租賃，其租金之最高限額仍受土地法第105條準用第97條第1項規定即按申報價額年息百分之10之限制，倘租金之約定超過該項限制，出租人就超過部分無請求權。易言之，租金應如何約定，乃屬契約自由之範圍，倘租賃契約之雙方當事人就租金數額達成合意，皆無不可，但租金數額若逾越土地法第105條準用第97條第1項規定即按申報價額年息百分之10之限制，承租人若據此抗辯，出租人就超過部分即不得請求，若承租人就超過部分仍為給付，應屬自然債務，不得請求返還，此種情形對租約之合法有效仍不生影響。從而，就本件而言，系爭租約之年租金按土地公告現值百分之1計算，其金額為138萬4117元【計算式：(61909×
988.51＋50699×1211＋43000×183.92＋43000×183.93)×0.01＝0000000】，而依土地法第105條準用第97條第1項規定計算系爭土地之法定租金上限為163萬7564元【計算式：(7273×988.51＋6030.4×1211＋5120×183.92＋5120×183.93)×0.10＝0000000】，可見被告等人就系爭土地約定之年租金數額並未逾越依土地法第105條準用第97條第1項規定計算系爭土地之法定租金上限，參照前揭最高法院68年台上字第3071號判例意旨，尚難遽指被告等人就系爭租約之租金約定為違法。至原告另以土地法第105條準用第97條第1項規定之法定租金上限金額係以土地所有權人自行提出「申報地價」作為計算基準，其金額不僅低於「公告現值」，更遠低於市價行情(就系爭138地號土地而言，公告現值為每平方公尺61909元，申報地價為每平方公尺7273元，即申報地價金額僅為公告現值百分之11)，即非合理云云。惟系爭土地之市價行情無論高於「公告現值」多少，若以基地租賃之租金計算，仍應受土地法第105條準用第97條第1項規定法定租金最高上限之限制，要無例外可言。究其根本，誠如原告前述，該法定租金上限金額係以土地所有權人自行提出「申報地價」作為計算基準，原告既認為系爭土地市價不斐，何妨與系爭土地其他共有人協商於次年度「申報地價」時將系爭土地每平方公尺單價提高為10萬元以上？則系爭租約之年租金收入應有符合原告所謂「合理行情」之可能。從而，原告主張系爭租約之租金約定以每年按土地公告現值百分之1計算，顯然過低，不符合理行情，並據此認定該項約定係屬虛偽云云，委無可採。
(三)再原告主張系爭租約成立前，原告已於100年8月9日提起分割共有物訴訟，目前在本院100年度重訴字第314號審理中，且已繪製分割方案圖，被告等人之行為將使原告無法行使分割共有物之正當權利，顯屬權利濫用云云。惟民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參見最高法院71年台上字第737號判例意旨)。另民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制(參見最高法院86年度台上字第1807號判決意旨)。是被告等人就系爭土地訂立系爭租約，核其性質乃就系爭土地之使用、收益約定其方法而已，原告至多僅為其就系爭土地應有部分之使用收益權受限制，並未涉及系爭土地之處分，故即使原告在系爭租約成立前已另案起訴請求分割共有物，並已繪製分割方案圖，被告等人就系爭土地訂立租約，與系爭土地應如何分割，顯屬2事，法院仍得審酌系爭土地各共有人提出之分割方法，而為分割共有物之判決，在客觀上自不受系爭租約存在之影響。況系爭土地究應如何分割，依原告主張已有原物分割、變價分割、及系爭土地全部分歸1人所有，其餘共有人以價金補償等分割方法，日後該分割共有物判決究採何種分割方法，即屬未定，尚難認被告等人就系爭土地訂立租約之作法即有妨礙原告行使分割共有物之正當權利。況原告就系爭土地之應有部分僅9分之1，而被告陳世坤等4人及訴外人除丕育之應有部分合計為9分之8，被告等人就系爭土地成立租約之作法要屬取得系爭土地日後規劃利用之主導權而已，縱令原告日後無法主導系爭土地之使用收益而認為受有損害，但被告陳世坤等4人之作法應係追求其本身之更大利益(參見原告於101年6月14日言詞辯論期日主張，依系爭租約第12條規定判斷，被告等人有可能先搭蓋預售屋接待中心，再興建集合式住宅銷售等)，而非專以損害原告之利益為目的。準此，參照前揭民法第148條第1項規定及最高法院86年度台上字第1807號判決意旨，被告等人就系爭土地訂立租約自不生有何原告主張權利濫用之情事甚明。
六、綜上所述，被告等人就系爭土地訂立系爭租約，乃屬98年7月23日修正施行之民法第820條第1項規定賦予多數共有人對共有物管理、使用、收益之正當權利行使，乃屬合法有據。
又原告主張被告等人就系爭土地訂立租約係出於通謀虛偽意思表示而為無效，或為權利濫用云云，均乏積極證據足資證明原告之主張為真正，從而原告訴請確認被告等人就系爭土地之土地租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。
七、至原告雖於本件言詞辯論終結後具狀聲請再開辯論，並聲請囑託鑑定系爭土地之合理租金價格為何云云。然原告主張系爭租約約定之租金過低，不符合理行情乙事，在本件訴訟審理過程兩造已為充分之論述及提出證據資料供參，且系爭土地之租金「合理行情」為何，本屬不確定之法律概念，因人而異，欠缺客觀標準為判斷，即使囑託鑑定，亦可能因鑑定人不同而有不相同之結論產生。何況系爭租約之租金數額仍應受土地法第105條準用第97條第1項規定法定租金上限之限制，若如原告主張確有過低之情事，亦係原告及其他共有人辦理「申報地價」時自行低估「應有價值」所致，倘原告及其他共有人願於次年度辦理系爭土地申報地價時大幅提高每平方公尺之單價，而與原告所謂之「市價」相當或更高以上，則系爭租約既長達20年，原告及其他共有人日後取得之租金收益要無原告主張「過低、不合理」之情事。準此，原告聲請再開辯論及囑託鑑定各情，本院認為尚無必要，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結論均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 101 年 7 月 5 日
民事第三庭 法 官 林金灶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 5 日
書記官 蕭榮峰