臺灣臺中地方法院民事判決 102年度簡上字第168號上訴人即附 紀朝今帶被上訴人上訴人即附 黃銘鴻帶被上訴人 樓之1被上訴人即 莊典成附帶上訴人訴訟代理人 蔡其展律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年3月19日本院101年度沙簡字第302號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴及訴之追加，本院於民國102年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
上訴人應再連帶給付被上訴人新臺幣伍萬玖仟陸佰伍拾元，及自民國102年11月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第二審訴訟費用關於上訴人上訴部分，由上訴人負擔；關於被上訴人附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。但經第三審法院發回或發交後，不得為之。附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之。民事訴訟法第460條、第261條分別定有明文。當事人在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造之同意，不得為之，但有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。前揭規定，依民事訴訟法第436條之1第3項規定，亦為簡易案件上訴時所準用。
本件被上訴人於本院第二審程序就其敗訴部分提起附帶上訴，並追加聲明如後開附帶上訴聲明所示，附帶被上訴人對此追加並無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭法條規定，被上訴人所提附帶上訴、追加，自應予准許，合先敘明。
二、上訴人黃鴻銘經合法通知，無正當理由均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）方面：㈠被上訴人起訴主張：
⑴上訴人紀朝今向被上訴人承租門牌號碼臺中市○○區鎮○
街○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）如原審判決附圖所示B、C部分（下稱系爭房屋B、C部分）經營火鍋店，並訂有租賃契約（下稱系爭租約），租期自100年10月15日起至
101 年10月14日止，為期1年，租金每月32,000元，另需每月補貼原告水費1,500元，及支付電費，並以上訴人黃銘鴻為連帶保證人。依系爭租約，上訴人紀朝今應於每月15日前給付租金予被上訴人，惟自101年3月15日起，上訴人紀朝今即未繳付租金，被上訴人遂於同年5月22日以大甲郵局存證號碼168號存證信函（下稱系爭存證信函）催告上訴人紀朝今給付積欠之租金，要求其於同年月30日前清償所積欠之租金，否則將依法終止系爭租約，詎上訴人迄今仍未繳納租金，故兩造間之系爭租約業已於同年5月30日終止，而上訴人紀朝今於101年12月12日雖已將系爭租賃標的物返還原告，惟尚積欠自101年3月15日起至101年5月30日止之租金8萬元，及101年4月15日起至101年5月30日止之水費2,250元、101年5月8日起至101年11月6日止之電費36,725元；另因上訴人紀朝今於101年6月1日契約消滅後，並未依約返還系爭租賃標的物予原告，故依系爭租約之約定，上訴人紀朝今應自101年6月1日起至101年12月12 日止，每月給付違約金16萬元，即合計1,024,000元之違約金、及被上訴人因提起本件訴訟，委任律師之委任費用5萬元。又上訴人黃銘鴻既為系爭租約之連帶保證人，故就以上訴人紀朝今積欠之1,192,975元之因系爭租約而生之債務，應負保證人之連帶清償責任，爰依系爭租約及不當得利之約定，請求上訴人2人連帶給付被上訴人1,192,975元，及自102年1月22日起至清償日止按年利率5%計算之利息等語。
⑵再者，因被上訴人尚需使用系爭租賃標的物後方之盥洗室
，故雙方協議該盥洗室不在出租標的範圍內，並約定由被上訴人與上訴人紀朝今共同使用，且通往盥洗室之廊道應保持暢通，然上訴人紀朝今竟違反系爭租約之約定，於100年10月15日起即占用廊道、盥洗室，故上訴人紀朝今應給付無權占用該部分相當於租金之不當得利合計88,960元（每月6,400元）；另因上訴人經營火鍋店過於嘈雜及占用系爭房屋後方之盥洗室及廊道，致系爭房屋如原審判決附圖所示之216-1A部分（下稱系爭房屋A部分）無法出租，而被上訴人曾以16,000元出租該部分予他人，故應賠償被上訴人222,400元之租金損失，合計共311,360元，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人紀朝今給付被上訴人311,360元及自102年1月22日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
㈡被上訴人於本院補稱：
⑴經查，兩造約定租賃物後方之盥洗室共用、廊道需保持暢
通，然上訴人紀朝今竟擅自將廊道堵塞，使被上訴人無法使用盥洗室，雖經附帶上訴人以民國101年5月22日大甲郵局存證號碼000168號存證信函催告上訴人紀朝今限期清空廊道堵塞物，惟上訴人紀朝今仍置之不理，被上訴人依系爭租約第6條第1項、第4項約定，於101年5月31日終止系爭租約，為有理由。
⑵依最高法院95年度台上字第1907號判決意旨，如租賃物用
於營業用，即無土地法強制規定之適用，而得由當事人自行約訂，此亦為上訴人所肯認。經查，本件系爭租賃物係用於經營餐飲業，依前揭判決意旨，應無土地法強制規定之適用，而兩造已就押金之用途，約定明確為「將乙方所負擔之費用(如電費、修繕費用、清潔費及其他可歸責於乙方之費用)」(參房屋租賃契約書第3條第2項)，是依文義解釋業已排除抵扣租金之情況，故上訴人所交付之押金，不應於承租人未按期給付租金時，逕行抵付租金，而上訴人於101年5月15日起即遲繳租金逾2個月，經被上訴人催告繳納，仍不予理會，被上訴人逕行終止系爭租賃租約，於法有據。
⑶按「乙方於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀
交還甲方……，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止……。」房屋租賃契約書第4條第5項定有明文。依原審判決之見解，承租人(即附帶被上訴人)逾原定租賃期間後，仍不願交還租賃物之情形，應不適用，蓋當事人間約定逾期不交還租賃物之違約金條款，通常係為防範租賃期限屆至後，承租人拒不交還租賃物，致出租人原定計畫遭受影響產生損害，而此一情形，與出租人提前終止租賃契約，然承租人逾原定租賃期，不願交還租賃物之情形，應無不同，是被上訴人就逾原定租賃期之期間，應仍得請求上開約定之違約金，否則於不解除契約之情況下，可要求賠償違約金，反而於行使法律賦予之解除權後，竟不得要求賠償違約金，此一結果與一般人之法感情迥異，故被上訴人應可向上訴人請求逾原定租賃期間之違約金，共計32萬元【計算式：2個月(101.10.15～101.12.12)×16萬元(32,000元×5倍)】。
⑷上訴人紀朝今於租賃物經營「夜店風」之火鍋店，終日播
放重低音音樂，直至凌晨時分，且故意阻塞廊道，致相鄰租賃物之房屋(如附圖所示A部分)，因噪音擾人及無盥洗室可供使用，而長期無法出租，致被上訴人受有租金之損失，以A部分曾出租予他人，租金為每月16,000元計算，共計222,400元【計算式：14個月(100.10.15～101.12.12)×16,000元】，被上訴人依民法第184條第1項規定，請求上訴人紀朝今損害賠償，原審判決以被上訴人未舉證證明有此損害，而駁回被上訴人之請求。然房屋無法出租，並非一積極事實，於舉證上本有其困難性，被上訴人豈有可能要求每位看屋之人，均以書面聲明係因上開因素，而不願承租，且衡諸常情，一般人如知悉租賃之房屋無盥洗室可供使用，通常即不願承租(難以期待承租人至屋外借用盥洗室)，況系爭租賃物地處大甲區內商業活動最○○○區段○○區段內可謂一屋難求，只要一有空屋欲出租，不久即可見成交，是可合理推斷被上訴人確實因上訴人紀朝今故意撥放擾人音樂及阻塞廊道，而受有租金之損失。
⑸上訴人係於101年12月12日始將系爭租賃物交還與被上訴人
，而在此之前，該租賃物均係由上訴人紀朝今占有使用，是上訴人仍應依系爭租約書第7條第2項約定，按月給付被上訴人水費，然上訴人自101年4月15日起，即未再繳納，共積欠被上訴人水費11,900元【計算式：(7個月＋28日/30日)×1,500元】，扣除原審判決已判決之2,250元，附帶被上訴人尚應連帶給付附帶上訴人水費9,650元。
⑹被上訴人因上訴人於終止租賃契約後仍拒不交還租賃物，
而被迫提起訴訟，並於本審級再次委任律師，支出律師委任費用5萬元，依系爭租約書第6條第2項約定，被上訴人應得請求上訴人賠償上開律師費用。至上訴人主張業已將租賃物交還，故不該當上開契約條款所稱「不交還房屋」之要件云云。惟查，本件訴訟係延續上訴人拒絕交還系爭租賃物之第一審訴訟程序所生，且為上訴人主動提起上訴，被上訴人乃被動應訴，是因此所生之律師委任費用應仍屬上開約定之適用範圍內，上開答辯顯不足採。
二、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）紀朝今方面：㈠於原審抗辯：伊確實自101年3月15日起積欠被上訴人每月租
金32,000元未清償，然前有繳交96,000元之押租金，故被上訴人於101年5月22日以系爭存證信函催告伊給付積欠之租金時，依土地法第100條第3項規定，於扣抵上開押租金後，伊並未積欠任何租金，然被上訴人竟單方終止系爭租約；且因伊並無違約之情事，被上訴人本無提起訴訟之必要，故被上訴人請求自101年3月15日起至101年5月30日止之租金及律師費用，均無理由，且得以押租金抵充積欠之債務。再者，伊雖有將廊道擋起來放雜物，被上訴人亦因而無法通過廊道及使用盥洗室，但盥洗室及廊道都是伊承租範圍，且被上訴人曾告知伊可擋住整個廊道，被上訴人不使用洗手間，所以伊雖有占用系爭房屋後方廊道、盥洗室，但非無權占用；另系爭房屋A部分，從96年6月30日起至今均無人承租，且伊使用系爭房屋時亦無吵到鄰居之情事，故被上訴人請求伊給付占用系爭房屋後方廊道、盥洗室之不當得利及賠償系爭房屋A部分之租金損失均無理由等語。
㈡於本院補稱：
⑴最高法院95年台上字第1907號判決意旨非謂供營業用之房
屋租賃，全然不受土地法規範之適用，乃係供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，自不受上開強制規定之限制，而應回歸契約自由原則，是以若供營業用之房屋租賃契約內容，並未約定排除土地法規定之適用，則認仍應回歸土地法相關規定之適用。被上訴人主張因系爭租約為供營業用之房屋租賃，故於上訴人有積欠租金之情事時，不得依土地法第100條第3款規定，以所繳納之押租金抵付積欠之租金達2個月以上，始得終止契約，顯有誤會。被上訴人係於101年10月9日始合法行使契約終止權，系爭租約應自101年10月10日消滅。
⑵被上訴人出租予上訴人之租賃標的範圍僅系爭房屋B、C部
分，並未包括盥洗室及廊道，則被上訴人於系爭房屋B、C部分經營火鍋店，符合系爭租約所約定租標的物之使用方法，至於上訴人縱使有未清空廊道之占用行為存在，此僅被上訴人得依無權占用相關規定得請求上訴人給付相當於租金之不當得利，與上訴人有無按約定方法使用系爭房屋
B、C部分無關，上訴人並無違反系爭租約第6條第1項「乙方違反約定方法使用房屋」之情形，被上訴人未因此取得該條項約定之終止租約權。
⑶衡諸常情與經驗法則，房屋是否得以順利出租，與該房屋
之面積、坐落位置、租金等均息息相關，故縱使系爭房屋A部分自100年10月15日起未能出租，然並不得以此逕認係與上訴人占用盥洗室及廊道間有相當因果關係，被上訴人應先舉證以實其說，否則應受無法舉證之不利益；且此僅屬被上訴人取得租金收益之希望或可能，並未符合依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，客觀上並未具備確定性，被上訴人並未舉證證明其受有任何消極損害，其請求上訴人應賠償其所失利益，洵屬無據。
⑷參酌系爭租約第4條第5項及第6條第2項約定，並依體系解
釋，系爭租約第4條第5項違約金給付之前提應僅限於為承租人「租期屆滿，…，如不即時遷讓交還房屋時」，後者則包括承租人「終止租約或租賃期滿不交還房屋時」二種情形，故若上訴人係於系爭租約期限屆滿消滅後，未交還系爭房屋時，其除應依系爭租約第6條第2項前段約給付違約金96,000元外，尚應依第4條第5項約定，按月給付租金5倍之違約金至遷讓完了之日止；然若系爭租約係因終止而消滅時，系爭租約第4條第5項僅限「租期屆滿」，不若第6條第2項包括「終止租約或租賃期滿」時，則出租人僅得依系爭租約第6條第2項請求承租人支付違約金96,000元。退步言之，若鈞院認被上訴人得另依系爭租約第4條第5項約定請求給付違約金，上訴人主張該約定之違約金額度過高，應以租金之0.5倍為宜。
⑸系爭租約第6條第2項約定「乙方終止租約或租賃期滿不交
還房屋，…，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付」等語可知，被上訴人得請求上訴人給付其支出律師費用之前提要件為終止租約或租賃期滿後「仍不交還房屋」，但本件上訴人業於原審審理中之101年12月12日交還房屋予被上訴人，從而被上訴人於鈞院審級中，上訴人已無不交還房屋之現況存在，被上訴人請求於鈞院審級中聘請律師提出附帶上訴之請求，均非針對上訴人不交房屋所為，不符合系爭租約第6條第2項約定，故被上訴人不得請求上訴人給付第二審律師費甚明。
三、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）黃銘鴻方面：㈠於原審抗辯：伊是系爭租約之保證人，並沒有住在系爭房屋
內，對系爭房屋之使用狀況並不清楚，且伊現在與上訴人紀朝今已無合作關係，被上訴人要伊賠償無理由等語。
㈡於本院言詞辯論期日未到場，惟據其於準備程序到場補稱：
希望依原審判決金額分24期和解等語。
四、本件原審對被上訴人之請求，為被上訴人部分勝訴之判決，即上訴人應帶給付被上訴人307,530元，及自102年1月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；上訴人紀朝今應給付被上訴人88,960元，及自102年1月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；上訴人就其敗訴部分提起上訴，而被上訴人亦為附帶上訴。上訴人之上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；對於附帶上訴之答辯聲明為：附帶上訴駁回。被上訴人對於上訴所為之答辯聲明為：上訴駁回；附帶上訴聲明為：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應連帶給付附帶上訴人32萬元，及自102年1月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；附帶被上訴人紀朝今應給付附帶上訴人222,400元，及自102年1月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢附帶被上訴人應再連帶給付附帶上訴人59,650元，及自該訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
五、本院之判斷：㈠被上訴人主張上訴人紀朝今於100年10月4日向其承租系爭房
屋B、C部分經營火鍋店，並訂立系爭租約，另由上訴人黃銘鴻擔任連帶保證人，約定租期自100年10月15日起至101年10月14日止，為期1年，租金每月32,000元，押租金共96,000元，依約上訴人紀朝今另需每月補貼原告水費1,500元，及支付使用之電費；又上訴人紀朝今已於101年12月12日自系爭房屋B、C部分遷出，惟上訴人紀朝今自101年3月15日起未依約支付每月租金32,000元、101年4月15日起至101年12月
12 日止之水費11,900元【計算式：（7＋28/30）×1500＝1190 0】，及尚積欠自101年5月8日起至101年12月12日止之電費36,720元等情，有卷附之臺中市政府地方稅務局沙鹿分局10 1年房屋稅繳款書、系爭租約、未付電費計算表等為證，且為兩造所不爭執，應堪信為真實，本院即採為判決之基礎。
㈡被上訴人另主張上訴人紀朝今自101年3月15日起即未繳付租
金，並擅自將系爭房屋後方廊道堵塞，使被上訴人無法用盥洗室，被上訴人雖於同年5月22日以存證信函催告上訴人紀朝今繳付欠租及清空廊道，被上訴人仍置之不理，系爭租約已於同年5月30日終止等語，則為上訴人紀朝今所否認，並以前詞置辯。按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時」，土地法第100條第3款亦規定甚詳。故以承租人積欠租金總額達二個月之租額為由終止租約，必須承租人積欠租金達二個月以上時，始得依民法第440條規定，催告承租人支付欠租，如承租人積欠租金未達二個月，即不能認出租人有依民法第440條定期催告，並依此催告終止租約之權限，此有最高法院71年度台上字第3519號判決參照。經查，上訴人紀朝今雖係自101年3月15日起未依約支付租金，惟其已繳納押租金96,000元，依前揭法條意旨，被上訴人應於以押租金96,000元抵償欠繳之租金後，仍積欠二個月以上租金時，始得催告上訴人紀朝今繳納租金，並據此取得終止系爭租約之權限，惟被上訴人於101年5月15日以系爭存證信函為催告時，上訴人紀朝今欠繳之租金以押租金抵償後，尚未達二個月之租額，被上訴人之催告於法不合，被上訴人主張系爭租約已於101年5月30日合法終止乙節，難認有據。至於最高法院95年台上字第1907號判決意旨乃係針對土地法第99條規定，認該條規定適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限，上開判決意旨無關土地法第100條規定之適用，被上訴人據此主張系爭房屋為營業用，即無土地法強制規定之適用云云，自無可採。又查，依系爭租約約定，被上訴人出租系爭房屋B、C部分予上訴人紀朝今供作餐飲業之用，則被上訴人於系爭房屋B、C部分經營火鍋店，符合系爭租約約定之使用方法，系爭房屋後方之盥洗室及廊道，非屬系爭租約之租賃標的範圍，上訴人紀朝今堵塞盥洗室及廊道而為占用，係屬無權占用，並非違反系爭租約約定之使用方法，被上訴人據此主張其於同年5月30日合法終止租約乙節，亦非有據。
㈢惟上訴人紀朝今自101年3月15日起積欠租金，經以二個租金
總額之押租金抵償後，自101年7月16日起已積欠達二個月之租額，被上訴人另主張以兩造於101年8月30日進行調解程序時，為催告繳納欠繳租金之意思表示，至原審101年10月9日言詞辯論期日止，應認已經過相當期間，以101年10月9日言詞辯論期日對上訴人紀朝今為終止契約之意思表示，應認有據。從而，被上訴人既已於101年10月9日合法行使契約終止權，則系爭租約應自101年10月10日起消滅。
㈣再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。系爭租約係於101年10月10日起消滅，上訴人紀朝今既自101年3月15日起未繳納租金，則被上訴人得請求上訴人紀朝今給付101年3月15日起至101年10月9日止之租金218,560元【計算式：32,000元X（6+25/30）月＝218560，元以下四捨五入】。又系爭租約第7條第2項約定：「乙方（即承租人）使用之水費【每月補貼甲方（即出租人）1,500元整】電費及營業上必須繳納之費用自行負責」。被上訴人主張上訴人紀朝今積欠自101年4月15日起至101年12月12日止之水費11,900元【計算式：1,500元×（7+28/30）月=11900】及自101年5月8日起至101年11月6日止之電費36,725元，為上訴人紀朝今所不爭執，則被上訴人依系爭租約上開約定，請求上訴人紀朝今給付積欠之水費11,900元、電費36,720元，洵屬有據。
㈤復依系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即承租人）於終止
租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金96,000元，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付」。查上訴人紀朝今自101年3月15日起即未依約繳納租金，被上訴人已於101年10月9日合法終止系爭租約，上訴人遲至同年12月12日於原審審理中始返還租賃物，被上訴人因本件訴訟支出一審及二審律師費用各5萬元，有竑立法律事務所收據2紙附卷可稽，是以被上訴人依上開約定，請求上訴人紀朝今給付一審及二審律師費用各5萬元，合計10萬元，應屬有據。上訴人紀朝今雖以起訴時伊未欠被上訴人租金，被上訴人不必提起本件訴訟，及伊業於原審審理中交還房屋予被上訴人，被上訴人於二審中聘請律師提出附帶上訴之請求，均非針對上訴人不交還房屋所為，不符合系爭租約第6條第2項約定云云。惟上訴人紀朝今對於積欠租金致遭終止租約，及系爭租約終止時仍未交還房屋等情，既不爭執，則被上訴人提起本件訴訟及於二審應訴，應認係「承租人於終止租約不交還房屋」所生訴訟，核與上開約定相符，上訴人紀朝今所辯，尚無可採。
㈥又系爭租約第4條第5項約定：「乙方於租期屆滿時，應即日
將租賃房屋誠心按照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」；系爭租約第6條第2項前段復約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金96,000元」，對照上開契約條款之約定，並依體系解釋，前者違約金給付之情形係指「承租人於租期屆滿時，…，如不即時遷讓交還房屋時」，後者則指「承租人終止租約或租賃期滿不交還房屋時」二種情形；故若系爭租約租賃期限屆滿消滅後，承租人未交還系爭房屋時，除應依系爭租約第6條第2項前段約定給付違約金96,000元外，尚應依第4條第5項約定，按月給付租金5倍之違約金至遷讓完了之日止；然若系爭租約係因終止而消滅時，則出租人僅得依系爭租約第6條第2項前段約定請求承租人支付違約金96,000元。系爭租約係經被上訴人提前於101年10月9日終止而消滅，上訴人紀朝今未於系爭租約終止時交還租賃標的物，則揆諸前揭說明，被上訴人僅得依系爭租約第6條第2項約定請求給付違約金96,000元。被上訴人雖主張出租人提前終止租賃契約，與承租人逾期不願交還租賃物之情形，應無不同，於租期屆滿未交還房屋之情形，得依系爭租約第4條第5項約定請求租金5倍之違約金，反而於行使法律賦予之終止權後，竟不得要求此項違約金，此一結果與一般人之法感情迥異，故被上訴人應可向上訴人請求逾原定租賃期間之違約金，共計32萬元云云。按租約之終止係於租約期限尚未屆滿所為，而租約終止之原因不一而足，除法定終止外，尚有合意終止，此與承租人於租期屆滿即負有返還租賃物之義務不同，故於租約終止未交還房屋與租期屆滿未交還房屋之違約金，二者約定有所迥異，尚無不當。本院復審酌系爭房屋B、C部分每月租金為
32 ,000元，上訴人紀朝今至101年12月12日始交還租賃標的物等情，被上訴人依系爭租約第6條第2項約定，請求上訴人紀朝今給付96,000元之違約金，並未過高，應有理由；逾此部分之請求則為無理由。
㈦綜上所述，依系爭租約之法律關係，被上訴人得請求上訴人
紀朝今給付積欠之租金218,560元、水費11,900元、電費36,720元、律師費10萬元、違約金96,000元，合計463,180元（計算式：218560+11900+36720+100000+96000=463180）；惟上訴人紀朝今已繳付96,000元之押租金，且業於101年12月12日返還系爭房屋予被上訴人，亦為被上訴人所不爭執，且依系爭租約第3條第2項之約定：「乙方應交於甲方96,000元整作為押租保證金，租賃到期時，乙方如未繼續承租，甲方應於乙方遷空交還房屋後將乙方所負擔費用（如電費、修繕費用、清潔費及其他可歸責於乙方之費用）逕由押金內扣除後，方將餘額退還乙方（若押金不足以扣抵時，乙方應負責補足）」，則上訴人紀朝今當得主張以此押租金抵沖上開債務。從而，於以押租金抵充後，上訴人紀朝今尚應給付被上訴人367,180元（計算式：000000-00000＝367180）。
㈧就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃
關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償，最高法院87年度台上字第2428號判決意旨參照。則上訴人黃銘鴻既為系爭租約之連帶保證人，則除就承租人即上訴人紀朝今於租賃契約中所生之債務負連帶保證之責外，揆諸前揭判決意旨，就租賃關係終止後，因承租人即被告紀朝今未履行返還租賃物義務而生之損害即包括違約金，亦負保證責任，而應負連帶給付責任；從而，被上訴人請求上訴人黃銘鴻應就上訴人紀朝今因系爭租約所積欠之債務負連帶清償責任，為有理由，應予准許。
㈨按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。故所有人自得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。經查，系爭房屋後方之盥洗室及廊道，非屬系爭租約之租賃標的範圍，業如前述，上訴人紀朝今就其於101年3月15日起至101年12月12日止堵塞盥洗室及廊道而為占用乙節並不爭執，上訴人紀朝今雖以被上訴人曾告知可以堵住整個廊道沒有關係等語置辯。惟此部分為被上訴人所否認，上訴人紀朝今亦未能舉證證明係經被上訴人同意而為占用，上訴人紀朝今空言主張，礙難採信。故上訴人紀朝今自101年3月15日起至101年12月12日止，係無權占用系爭房屋後方之盥洗室及廊道，而受有相當租金之不當得利，上訴人紀朝今復同意若認被上訴人此部分之主張有理由，占用該部分期間之相當於租金之不當得利應計為88,960元，是被上訴人請求上訴人紀朝今給付相當於租金之不當得利88,960元，當屬有據。另上訴人紀朝今抗辯：依系爭租約伊有一半的使用權，故若真有占用原告亦只能請求一半云云，惟縱認上訴人紀朝今有使用盥洗室及廊道之權限，然上訴人紀朝今擋住整個廊道，使被上訴人無法通過廊道，亦無法使用盥洗室，係排除被上訴人對於廊道及盥洗室之使用，自應返還占用廊道及盥洗室全部相當於租金之不當得利，不得以有該部分之使用權，而主張僅受有相當於一半租金之不當得利，附此敘明。
㈩被上訴人另主張因上訴人紀朝今占用系爭房屋後方廊道及盥
洗室，及所經營之「夜店風」火鍋店過於吵鬧，致系爭房屋
A 部分無法出租，爰依民法第184條第1項規定請求上訴人紀朝今賠償自100年10月15日起至101年12月12日止無法出租所受之損害共計222,400元（計算式：每月16,000元X13.9月=222,400）等情，此為上訴人紀朝今所否認；而衡諸常情與經驗法則，房屋是否得以順利出租，與該房屋之面積、坐落位置、租金等均息息相關，非依單一因素為決定，故系爭房屋A部分自100年10月15日起均未能出租，然不得以此逕認係與上訴人紀朝今占用廊道及盥洗室及所經營之火鍋店過於吵鬧間有相當因果關係，且被上訴人復未能舉證以實其說，故此部份之主張，難認有據。
綜上，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人紀朝今
給付88,960元相當於租金之不當得利，及請求自原審民事準備㈡狀送達翌日即102年1月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求上訴人2人連帶給付367,180元，及其中307,530元自102年1月23日起，其中59,650元自本院民事辯論意旨狀送達翌日即102年11月6日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息，核無不合，逾此部分之請求，則為無理由。原審就被上訴人之請求未逾88,960元、307,530元之本息部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行及依聲請命供擔保後免為假執行，及就被上訴人之請求超過88,960元、307,530元本息之部分，為被上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴人及被上訴人上訴及附帶上訴意旨仍執陳詞，指摘此部分原審判決不當，均無理由，應予駁回。被上訴人依系爭租約之法律關係，於第二審擴張請求上訴人給付水費9,650元、二審律師費用5萬元，共計59,650元，及自102年11月6日起均至清償日止按週年利率5%計算之利息，亦有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，對於判決之結論不生影響，不一一贅述。
七、據上論結，本件上訴、附帶上訴均無理由，追加之訴有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 17 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 夏一峯法 官 吳蕙玟上正本證明與原本無異。
不得上訴（＊訴訟標的價額逾150萬元者＊）如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。
中 華 民 國 103 年 1 月 17 日
書記官 廖曉鐘