臺灣臺中地方法院民事判決 102年度簡上字第263號上 訴 人 林宏松
林正立林正榮林哲佑兼上4人共同訴訟代理人 林宏林被 上訴人 蕭朝金上列當事人間請求確認地租事件，上訴人對於中華民國102年5月23日本院沙鹿簡易庭102年沙簡字第21號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國103年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人部分：㈠被上訴人於原審起訴主張：請求確認被上訴人所有如附件所
示門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號未辦理保存登記之建物，就上訴人所共有坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上如附件所示斜線部分範圍（面積276.18平方公尺），自判決之日起至建物不堪使用之日止有租賃關係存在。另請依土地法第97條、第105條及平均地權條例第16條核定地租數額。
陳述：
⒈坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土
地）權利範圍4分之1，及其上如附件所示斜線部分門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物）原為訴外人即債務人林洋源所有，嗣經鈞院以97年度執六字第72136號強制執行事件定期拍賣，並由被上訴人於民國98年5月12日拍定，拍賣公告上記載系爭建物查封時為債務人自住且拍定後點交。嗣系爭土地之共有人雖就系爭建物主張優先承買，但經鈞院99年度簡上字第57號民事判決土地共有人就系爭建物並無優先購買權存在，遂由被上訴人買受系爭建物並取得鈞院執行處發給系爭建物之權利移轉證書。
⒉系爭建物進行點交程序初期，債務人曾向被上訴人提出承
租系爭建物之要求，但被上訴人表示只買受系爭建物而未能一併買受土地，雙方另就地租及建物租金協議不成，嗣於執行點交過程中，又因系爭建物內有喪事待辦，乃延後點交，惟喪事完畢後，債務人又表示依民間習俗需滿一年以後始願自行搬遷，因而一延再延，繼而又有里長關說，以致迄今仍未完成點交。
⒊系爭土地與系爭建物原本同屬一人即訴外人林洋源所有，
依民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。前項情形，其租金數額當事人不能協定時，得請求法院定之。因系爭土地之共有人多次表示不願出租系爭建物所坐落之系爭土地範圍給被上訴人，且未與被上訴人協議地租數額、租地範圍及期間，上訴人林宏松等人即寄發存證信函予被上訴人表示要收取每月新臺幣（下同）28,000元之地租。渠等所要求之地租數額並不合理，蓋依土地法第105條準用同法第97條規定，城市地方房屋之租金標準，以不超過申報地價之年息百分之10為限。而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。上訴人並未於公告期間內申報地價，依上規定，自應以公告地價之百分之80為申報地價，並按年息百分之10計算地租，且租期應至系爭建物不堪使用之時為止。另系爭建物迄未完成點交，土地及房屋所有權人在未點交完成期間，均為受害者，租期應以鈞院判決之日為起算日。
㈡於本院補充陳稱：
⒈上訴人陳稱系爭土地地租應按每坪6萬元之百分之三計算
，然依最高法院86年度臺上字第2036號民事判決、原審判決所揭示，土地地租仍應按土地法第105條準用同法第97條規定為之始符合法規，是上訴人所陳，與法未合，不足為憑。
⒉另依原審民事判決認為被上訴人所有如附件所示門牌號碼
臺中市○○街○○巷○號之未辦理保存登記建物，就上訴人所共有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號，土地上如附件所示斜線部分範圍面積276.18平方公尺，又按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。民法425條之I第1項定有明文。又該條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記之建物，因無法向地政機關申報所有權移轉登記，而以「事實上處分權」，較之所有權人之權能，實屬無異，僅得是依其立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓「事實上處分權」之情形在內，始得法意（最高法院99年度臺上字第1723號判決要旨參照）又依民法876條之規定可知，土地及土地上之建築物尚非不得由相異之人拍定。本案所拍賣之系爭土地權利範圍4分之1所有權與其上如附件所示之系爭建物，乃分別由土地共有人及被上訴人各自取得獨立之不動產所有權。因致所拍賣之系爭土地應有部分，與其上如附件所示之系爭建物所有權，因而讓與相異之人。就上訴人共有之系爭土地如附件所示斜線部分範圍面積276.18平方公尺，即壹層251.4平方公尺加平臺8.4平方公尺加騎樓16.38平方公尺，在系爭土地上之投影面積。被上訴人並於99年7月26日領得臺中地方法院執行處所核發系爭建物權利移轉證書在案。是上訴人聲明應廢棄原判決推定自99年7月29日至建物得使用之期限內有租賃關係存在部分，改以該房屋最高折舊年數及耐用年數52年為租賃屆期日（即使用租賃期限至112年6月30日止），屆時被上訴人應無償歸還土地與土地所有權人。其亦以臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書，其中「備註」一、本資料係由房屋稅及記錄表移例，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用。被上訴人認為並無理由，應予駁回。
二、上訴人方面：㈠於原審答辯意旨略以：否認兩造間就系爭土地有基地租賃關
係存在，另對系爭建物坐落之土地面積為276.18平方公尺沒有意見，但系爭建物合理之使用年限，應自興建完成之63年10月1日起算五十年，而合理之年租金應按土地市價每坪6萬元之百分之5計算。
㈡於本院補充陳述：被上訴人要求年租金以申報地價之年息百
分之十計算，但系爭建物（標價27萬元），被上訴人卻以每月租金1萬3000元欲租與土地所有權人，而不以房屋評議價格年息百分之十計算。為合乎公平正義及比例原則，該地租應按市價每坪6萬元之百分之三計算方始合理。若依土地法規定辦理則一般公開交易市場，應無人願意租售房地。又依據臺中市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表及臺中市各類房屋構造別代號暨拆舊率對照表，其加強磚造建物之耐用年數及最高折舊年數皆為52年。系爭建物之三合院，為土地共有人林哲佑、林宏松、林宏林等同一時期建造，迄今折舊年數以38年，尚餘耐用年數及折舊年數15年，惟被上訴人標買該建物27萬元，而影響土地所有權人之土地利用未合乎比例原則，應縮減剩耐用年數為10年，故該建物使用租賃期限應至112年6月30日止，方屬合理，且被上訴人屆期應無償歸還土地與土地所有權人，以維地盡其用。
三、原審判決確認認被上訴人所有如附件所示門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號未辦理保存登記之建物，就上訴人所共有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地上如附件所示斜線部分範圍（面積276.18平方公尺），自99年7月29日起至建物得使用之期限內有租賃關係存在。前項租賃關係存續期間內，每年之地租數額應按所租賃之土地面積276.18平方公尺乘以當年度每平方公尺之申報地價之年息百分10計算；並駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回；㈢第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本件上訴之答辯聲明為：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經本院試行整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項：
⑴坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地，權利範圍四分
之一（下稱系爭土地），及其上門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號未經所有權第一次登記之建物（下稱系爭建物）原為訴外人林洋源所有。
⑵嗣被上訴人於98年5月12日，經本院97年度執六字第72136號強制執行案件以270,000元標買取得系爭建物。
⑶上訴人林宏松、林正立、林宏林、林正榮、林哲佑五人為系爭土地目前之共有人。
㈡本件關鍵爭點：
⑴系爭建物就坐落系爭土地之面積276.18平方公尺部分，有無
租賃關係？⑵系爭建物得使用之期限為何？⑶原審判決第二項所定之租金數額是否適當？⑷本件上訴有無理由？
五、得心證之理由：㈠按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係
指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言。查本件兩造就被上訴人所有之系爭建物，就上訴人所共有之系爭土地如附件所示斜線部分範圍（面積276.18平方公尺，即系爭建物之壹層251.40平方公尺＋平臺8.40平方公尺＋騎棲16.38平方公尺在系爭土地上之投影面積）有無租賃關係存在，有所爭執。是被上訴人對上訴人即有得受確認判決之法律上利益。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項定有明文。又該條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記之建物因無法向地政機關申辦所有權移轉登記，而僅得以「事實上處分權」讓與，但受讓人所取得之「事實上處分權」，較之所有權人之權能，實屬無異，是依其立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓「事實上處分權」之情形在內，始符法意（最高法院99年度臺上字第1723號判決要旨參照）。次按，強制執行法之拍賣固係執行法院行使國家強制執行權，將債務人財產實施換價之處分行為，而用以清償債權人之債權，然性質上仍屬私法買賣行為，執行法院僅為執行拍賣之機關，買賣法律關係之出賣人仍是債務人，而拍定人則為承買人。
㈢經查，訴外人林洋源為系爭土地之原共有人之一，另系爭土
地上所興建如附件所示之系爭建物原亦為訴外人林洋源所有，乃同屬一人所有，惟因拍賣及土地共有人對土地部分行使優先購買權之故，因致所拍賣之系爭土地應有部分，與其上如附件所示之系爭建物所有權，因而讓與相異之人，此為兩造所不爭執。揆諸前開規定，建物受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，應可認定有租賃關係存在。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。強制執行法第98條第1項定有明文。依上開執行卷內所附之送達證書，被上訴人因拍賣而領得執行法院所發給之系爭建物權利移轉證書日期為99年7月29日。是被上訴人所有系爭建物，就上訴人所共有之系爭土地如附件所示斜線部分範圍（面積276.18平方公尺，即壹層251.40平方公尺＋平臺8.40平方公尺＋騎棲16.38平方公尺在系爭土地上之投影面積），自99年7月29日（即被上訴人領得執行法院所發給之系爭建物權利移轉證書之日）起至建物得使用之期限內，依法推定有租賃關係存在。基上。上訴人否認兩造間對於系爭土地有租賃關係存在，核非可採。
㈣再按，民法第425條之1第2項規定，前項情形，其租金數額
當事人不能協定時，得請求法院定之。是此項租金之支付義務，並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人本有支付租金之義務為前提，而由法院定其金額而已，故法院所決定之租金，應溯及租賃關係成立之日起算。又法院決定地租數額時，固須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。但租用基地建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。另同法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。又該法第97條所謂之土地總價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。而所謂法定地價，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值，而係依平均地權條例第16條所規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。是依上開規定及參酌執行卷所附鑑價報告所示之基地位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項目，本院核定兩造間依法所推定之基地租賃關係存續期間內，每年之地租數額應按所租賃之土地面積276.18平方公尺乘以當年度每平方公尺之申報地價之年息百分之10計算為合理。上訴人雖主張合理之年租金應按土地市價每坪6萬元之百分之5計算等語，然依上開土地法第105條準用同法第97條規定，租用基地建築房屋之基地租金，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，是上訴人主張之按土地市價每坪6萬元之百分之5計算之租金，顯已逾上開土地法所規定租金上限即該土地申報價額年息百分之10，是上訴人此部分之主張，實難認為有理。
㈤上訴人雖另主張依據臺中市地價調查用建築改良物耐用年數
及折舊率表及臺中市各類房屋構造別代號暨拆舊率對照表，其加強磚造建物之耐用年數及最高折舊年數皆為52年。系爭建物之三合院，為土地共有人林哲佑、林宏松、林宏林等同一時期建造，迄今折舊年數以38年，尚餘耐用年數及折舊年數15年，惟被上訴人標買該建物27萬元，而影響土地所有權人之土地利用未合乎比例原則，應縮減剩耐用年數為10年，故該建物使用租賃期限應至112年6月30日止，方屬合理，且被上訴人屆期應無償歸還土地與土地所有權人，以維地盡其用等語。然按民事訴訟係採不干涉主義。凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據並不得斟酎之，此觀民事訴訟法第三百八十八之規定自明。經查，本件上訴人雖主張系爭建物之使用租賃期限應至112年6月30日止，並請求本院判斷。惟本件被上訴人提起本件訴訟，並未聲明請求本院就系爭建物之使用租賃期限為判斷，上訴人亦未以反訴之方式請求法院裁判，是上訴人此部分之主張，顯已係就未經起訴之聲明，請求本院斟酌，已難認為合法。況上訴人雖以系爭建物自63年興建迄今，已達38年，依據臺中市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表及臺中市各類房屋構造別代號暨拆舊率對照表，其加強磚造建物之耐用年數及最高折舊年數皆為52年，尚餘耐用年數及折舊年數15年，惟被上訴人標買該建物27萬元，而影響土地所有權人之土地利用未合乎比例原則，應縮減剩耐用年數為10年云云。
然查，上訴人所提出之臺中市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表及臺中市各類房屋構造別代號暨拆舊率對照表，應僅係行政機關認定建物使用年限之標準，建物之存否，應係單純之事實，並不以法規所定建物耐用年限及折舊率來認定建物應否存續。是上訴人此部分之主張，亦難認為有理。
六、綜上所述，被上訴人所有如附件所示門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號未辦理保存登記之系爭建物，就上訴人所共有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附件所示斜線部分範圍（面積276.18平方公尺），依民法第425條之1及強制執行法第98條第1項規定，推定自99年7月29日起至建物得使用之期限內有租賃關係存在。另在基地租賃關係存續期間內，每年之地租數額應按所租賃之土地面積276.18平方公尺乘以當年度每平方公尺之申報地價之年息百分之10計算。被上訴人主張在此範圍內，為有理由。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，併此說明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 11 日
民事第五庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 郭妙俐法 官 張清洲上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 103 年 4 月 11 日
書記官