臺灣臺中地方法院民事判決 102年度簡上字第214號上 訴 人即原審原告 旻聖食品有限公司法定代理人 黃蓁嬅訴訟代理人 王朝璋律師上 訴 人即原審被告 洪大成上列當事人間請求返還押租金等事件，兩造對於民國102年4月26日本院臺中簡易庭102年度中簡字第510號第一審判決均提起上訴，本院合議庭於民國102年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人旻聖食品有限公司後開第二項之訴之部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人洪大成應再給付上訴人旻聖食品有限公司新台幣貳拾捌萬伍仟捌佰肆拾元，及自民國102年3月20日起至清償日止按年息百分之五計算之利息 。
上訴人旻聖食品有限公司其餘之上訴駁回。
上訴人洪大成之上訴駁回(但原判決主文第一項有關遲延利息之起算日應減縮自民國102年3月20日起算)。
第一審訴訟費用由上訴人洪大成負擔十分之四，餘由上訴人旻聖食品有限公司負擔。第二審訴訟費用關於旻聖食品有限公司上訴部分，由上訴人洪大成負擔百分之三十六，餘由上訴人旻聖食品有限公司負擔。第二審訴訟費用關於洪大成上訴部分，由上訴人洪大成負擔。
事實及理由
甲、程序部分按有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形者，於第二審得為訴之變更或追加；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第466條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件上訴人旻聖食品有限公司 (即原審原告，下稱旻聖公司)於原審係聲明：上訴人洪大成 (即原審被告)應給付旻聖公司新臺幣 (下同)904,990 元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國102年2月26日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。後於本審審理中，將系爭利息起算日減縮自民事訴之變更、追加狀繕本送達翌日即102年3月20日起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，尚無不符，自應准許之。
乙、實體部分：
壹、上訴人旻聖公司方面：
一、於原審起訴略以：
(一)旻聖公司為經營食品、農畜產品及飲料貿易之公司，為使臺中地區有倉儲、辦公之處所，於101年7月16日與洪大成簽訂租賃契約（下稱系爭租約），承租洪大成所有門牌號碼臺中市○○區○○路0段0000000號建物（下稱系爭建物)，約定做為倉儲、辦公之用，租賃期限自101年9月15日起至104年9月14日止，期間3年，租金每月53,000元，旻聖食品有限公司並交付票面金額106,000元之支票予洪大成作為系爭租約押租金之用。嗣旻聖公司為使系爭建物合於倉儲、辦公之用途，陸續投入資金僱工裝潢之，並裝設冷凍庫等設備，共計已支出裝潢費用262,640元。詎旻聖食品有限公司竟接獲臺中市政府地政局101年11月6日中市地編字第0000000000號函，謂旻聖公司於○○區○○○段○○○○號之特定農業區農牧用地上有建物做工廠使用，涉違反區域計畫法等語，臺中市政府並旋即派員前來系爭建物稽查，有工廠勘查紀錄及臺中市都市發展局建築物公共安全逃生動線抽查紀錄表可憑，旻聖公司始知向洪大成承租之系爭建物整棟皆為違章建築。倘旻聖公司按原約定目的繼續使用系爭建物，除有受罰緩處分之虞外，恐因系爭建物係違章建築，日後如遭政府機關拆除，將使旻聖食品有限公司在系爭建物所投資之設備付諸東流，系爭建物顯已無法達成兩造租賃契約所約定之使用目的。經旻聖食品有限公司通知洪大成上開情形，惟洪大成均不置理。依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，倘出租人違反此義務，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。而系爭建物屬違章建築之瑕疵，已使其作為倉儲之合法使用收益目的無法達成，該可歸責於洪大成之不完全給付之瑕疵亦無法補正，旻聖公司自得依法終止租約，請求返還押租金106,000元，並依債務不履行之規定請求洪大成賠償損害。
(二)又旻聖公司因系爭租約成立，購置價金分別為560,000元、55,000元之冷凍庫、冷藏庫裝設於系爭建物，共計花費615,000元。旻聖公司因系爭建物未合於約定之使用目的，且無其他地址放置，不得已將冷凍庫以150,000元低價出售並交由買家拆遷，因此受有410,000元差額之損害。而冷藏庫體積龐大，搬遷費時，且為尋得買家，仍置放於系爭建物，卻遭洪大成擅自拆除丟棄，現已不堪使用，應由洪大成賠償55,000元之損害。另因後續追加燈具、電線等裝潢，產生費用71,350 元。以上總計洪大成應給付旻聖食品有限公司904,990元（計算式：106000＋262640＋71350＋41 0000＋55000 ＝904990）等語，並聲明：洪大成應給付旻聖食品有限公司904,990元，及自102年3月20日起 (已減縮)至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、於本審補稱：
(一)系爭租約第4條第1項約定：「本租賃標的係供倉儲之用，不得更改為住家、住人用途」。按「倉儲業」之定義係指「從事提供倉儲設備及低溫裝置，經營普通倉儲及冷凍冷藏倉儲之行業。又營利事業之經營，必定伴隨有相關辦公設備之放置。是本件旻聖公司並未違反上揭條款後段之限制，而將系爭建物作住家、住人之使用，故旻聖公司對系爭建物所為用途仍在系爭租約第4條第1項約定之範圍內。兩造簽立系爭租約時，洪大成提供租賃標的物「可以合法作倉儲、工商服務使用」之資訊，並告知錯誤之農地違規使用之法律效果，致旻聖公司無法預見可能被依區域計畫法裁罰。而系爭建物坐落之基地地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地。該基地使用之情形未符合都市土地使用管制規則第6條第3項附表1農牧用地之容許使用項目及許可使用細目，已違反區域計畫法第15條規定，應依區域計畫法第21條裁處。又依「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」內表列之農業相關設施，並無倉儲之使用細目。故本件行政機關據以裁罰之法律依據為管制土地使用之區域計畫法，而非空氣、噪音汙染防制法等環保法規。而土地所有權人、地上物所有權人、使用人或管理人等本即負有土地使用管理責任，故該等人員如經查明對違反管制使用土地有參與或授意之情形，亦皆得為處罰之對象。旻聖食品有限公司因使用系爭租賃標的物，已被課以6萬元之罰鍰，倘繼續使用租賃物，行政機關得對之課以連續處罰。故本件租賃標的之系爭建物所具之瑕疵，乃其坐落之基地為農業用地，系爭建物不得作為合法之倉儲業使用，故租賃標的物所具之瑕疵無從修繕。洪大成於簽立系爭租約時，曾對旻聖公司保證租賃物使用上不會有任何風險，傳遞不實資訊，未提供合於契約本旨之租賃標的物，而有可歸責之事由，又旻聖公司原置於租賃標的物內之冷凍庫、冷藏庫及各項裝潢均為經營倉儲業所必須之設備，且附合於標的物內，不易移動其所在，並欠缺重覆利用性，故與洪大成不完全給付之事實，亦存在相當因果關係。從而旻聖公司依不完全給付及有償契約準用買賣契約之規定，對洪大成主張終止系爭租約，並請求賠償所受之損害798,990元，應有理由。
(二)系爭建物屬違章建築，洪大成之給付未達系爭租約所約定之「倉儲」合法使用收益目的，乃可歸責於洪大成之不完全給付，其瑕疵已達不能補正之程度，旻聖公司得依法終止租賃契約，並請求洪大成返還押租金，及就所受之損害請求被告負損害賠償之責。旻聖公司係以102年2月8日民事起訴狀繕本之送達，對洪大成為終止系爭租約之意思表示。
(三)並聲明：
1.原判決不利旻聖公司部分廢棄。
2.前開廢棄部分，洪大成應再給付旻聖公司798,990元，及自102年3月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3.駁回洪大成之上訴。
貳、上訴人洪大成方面：
一、於原審抗辯略以：兩造於101年7月16日簽訂系爭租約，同年9月15日開始收租金，予旻聖公司兩個月之試租期，倘不符旻聖公司需求，租金不收取，但試用期滿後，旻聖公司仍繼續使用，且簽約當時旻聖公司亦知悉系爭建物坐落所在為農地，乃違建供倉庫使用，系爭租約亦有載明，所以租金較工業區約10萬元便宜。旻聖公司所謂違反地政局土地使用及消防，皆為市政府之要求改善條件，與本件押租金及裝修賠償無直接因果關係，因農地興建倉庫鐵皮屋供工商使用及公司營運，係受政府工廠管理輔導辦法所規範，但洪大成既未違反經濟發展局工廠管理輔導法，亦未違反商業科之法令，與旻聖公司目前搬遷根本無涉。旻聖公司承租之系爭建物及同段路邊上百間廠房皆屬同一情況之違建，從無所謂拆除之情況，旻聖公司於租賃時明知此用途，亦知悉系爭建物違反建築物消防法令，只需補辦改善即可營運，旻聖公司自行搬離系爭建物，為其本身因素所致。洪大成依系爭租約已盡其提供使承租人得繼續使用租賃物之義務及具體補正以達到租賃之目的，並未影饗旻聖公司營運狀態與合法收益，旻聖公司主張系爭建物有違建瑕疵並請求賠償損害，自屬無據等語。並聲明：駁回旻聖公司之訴。
二、於本審補稱：
(一)旻聖公司請求終止租約後，將其冷凍冷藏之物品及電力設備置於系爭建物內至102年3月15日止，惟其租金僅支付至102年1月15日止，故其有未付租金占用系爭建物2個月之情形，洪大成即得主張沒入其2個月押租金106,000元作為賠償。故原審判決洪大成應返還旻聖公司押租金106,000元，即有未洽。
(二)系爭建物雖為農地廠房，但因交通便利，全省為數就有上萬家，帶動經濟與就業機會自有其貢獻，洪大成亦有繳納房屋稅單，政府也有工廠管理輔導法。旻聖公司也深知此情況，卻在其存證信函中表達其冷凍物品雖業於102年1月15日遷出，但其置於系爭建物內之設施物品洪大成仍不可將其處理，旻聖公司本身工廠遷移進度落後，硬將其裝潢冷凍設備及電力設施拖放於系爭建物內，致洪大成權益嚴重受損，直到102年4月15日才有需要廠房的廠商進駐系爭建物。
(三)並聲明：
1.原判決不利洪大成部分廢棄。
2.前開廢棄部分，旻聖公司在第一審之訴駁回。
3.駁回旻聖公司之上訴。
參、本院之判斷：
一、查兩造係於101年7月16日與簽訂系爭租約，約明由旻聖食品有限公司向洪大成承租系爭建物，租賃期間為3年 (自101年9月15日起至104年9月14日止)，第1年租金為每月53,000元，其中第4條第1項有約定「本租賃標的係供倉儲之用，不得更改為住家、住人用途」。嗣旻聖公司有遷入使用系爭建物，並交付洪大成押租金106,000元，租金則給付至102年1月
15 日為止。以上事實為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可憑(見原審卷第10至13頁)。
二、按區域計畫法第15條第1項規定「區域計畫公告實施後，不屬第十一條之非都市土地，應由有關直轄市或縣(市)政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。」、第21條規定「違反第十五條第一項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣(市)政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。」。經查：系爭建物所坐落之土地編定為特定農業區農牧用地，而依「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」內表列之農業相關設施，並無「倉儲」之使用細目。有關旻聖公司於系爭建物作倉庫使用之行為，業經台中市政府農業局以102年4月30日函認定與農業使用定義不符，為農地違規，即系爭土地使用情形未符合非都市土地使用管制規則第6條第3項附表1農牧地之容許使用項目及許可使用細目，已違反區域計畫法第15條規定，應依區域計畫法第21條裁處，如旻聖公司未停止於系爭土地上建物違規使用之行為，台中市政府將對違規使用人即聖食品有限公司依區域計畫法第21條處6萬元以上30萬元以下罰鍰，本案屬初次違規，且違規面積達達0.5公煩，依台中市政府處理非都市土地違反區域計畫法案件裁罰基準規定應處6萬元之罰鍰，惟因旻聖公司已搬遷，是本案台中市政府並未對旻聖公司裁罰，而改以土地所有權人為裁罰對象，依區域計畫法以102年6月21日府授地字第0000000000號行政裁處書裁處6萬元罰鍰在案。以上事實，業經臺中市地政局以102年10月21日中市地編字第0000000000號函查覆本院明確 (見本審卷第80頁)。故出租人洪大成所提供旻聖公司之租賃標的即系爭建物，確實不得作為「倉儲」之用，則依上述系爭租約第4條第1項約定，洪大成顯未能提供合於約定使用目的之租賃物予旻聖公司，而有可歸責於出租人之不完全給付債務不履行情形，且係因違反土地管制使用規定，而屬不能補正之建物使用功能上之瑕疵。
三、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因可歸責於債務人之給付不能者，債權人得請求賠償損害」、「契約之解除，不妨礙損害賠償之請求。」、「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。」，民法第227條第1項、第226條第1項、第260條、第263條定有明文。又「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」，民法第359條前段、360條、347條定有明文。又「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。此項義務為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。」(最高法院98年度台上字第222號判決要旨參照)。又按契約之終止，乃繼續性契約之當事人一方，因他方之契約不履行或依約所賦予之單方終止約定而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消滅之意思表示。終止權之行使均為單獨行為，無待他方當事人之承諾，有終止權之一方當事人為終止之意思表示時，即發生終止之效力。承上，本件因出租人洪大成有上述未提供得合法為倉儲使用之租賃物予旻聖公司，而有可歸責之債務不履行違約事由，致旻聖食品有限公司無法於約定租期內繼續使用系爭建物，須中途遷離，並因此受有固定設備之損害 (損害情形詳於後述)。從而，旻聖公司主張其業於102年2月25日起訴狀繕本送達洪大成時，為終止租約之意思表示 (見起訴狀第3、4頁內容及原審卷第30頁送達回證)，而合法終止租約，至於租約終止前則主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並依上開不完全給付及有償契約準用買賣契約瑕疵損害賠償之規定，請求洪大成賠償損害，即有理由。
四、本院認定旻聖公司所受損害項目金額如下：1、查旻聖公司主張因承租使用系爭建物而支出裝潢費用262,640元一節，業據提出原審卷第14頁建材發票為證；參以證人即代理洪大成與旻聖公司簽訂系爭租約之黃信榮於本審審理時證稱：「我於102年3月1日有看到旻聖食品有限公司委請設置冷凍庫人員，在系爭建物現場拆除冷凍庫的壓縮機。又我於102年3月15日會同警察與里長拿備份鑰匙開啟大門進入查看時，發現還有一個小的冷凍庫 (本院按：應指下述冷藏庫)外殼還沒有拆除，所以就僱工將該外殼及辦室裝潢拆除」等語 (見本審卷第68、69頁)，堪認旻聖公司因無法使用系爭建物，而受有無法搬遷之裝潢費用損失262,640元。2、旻聖公司固主張因使用系爭建物而支出燈具、電線等設備費用71,350元部分，惟僅據提出原審卷第59、60頁之「估價單」為證，尚乏實際支出費用證明，無從採認其受有此部分損失。3、旻聖公司主張購置價金560,000元之冷凍庫及55,000元之冷藏庫裝設於系爭建物內一節，業經提出原審卷第57、58頁之買賣契約書為憑，且依證人黃信榮所言，旻聖公司承租系爭建物後，確有設置一大、一小的冷凍庫設備 (本院按：其所謂「大冷凍庫」應指上開價金560,000元之冷凍庫，「小冷凍庫」應指上開價金55,000元之冷藏庫)等語，故可認屬實。
但旻聖公司進而主張因須遷離系爭建物，復無其他地址放置上開冷凍設備，而將上開560,000之冷凍庫以150,000元低價出售並交由買家拆遷，因此受有410,000元差額損害一節，則未提出任何證據證明，此部分請求並不可採。至於主張上開55,000元之冷藏庫因體積龐大，搬遷費時，尚未尋得買家，而留置於系爭建物內，嗣遭洪大成收回系爭建物時予以拆除丟棄，而受有55,000元損害一節，參照上開證人黃信榮所言其有拆除此項設備，可認旻聖公司確受有55,000元冷藏庫設備喪失之損害。從而，本件旻聖公司得請求洪大成賠償之損害金額合計為317,640元 (000000＋55000＝317640) 。
五、按「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」 (最高法院83年度台上字第2108號判例參照)。本件旻聖公司係因可歸責於洪大成之租賃債務不履行事由終止租約，故其請求洪大成返還押租金106,000元，雖非無憑，惟承前述，旻聖公司係於102年2月25日終止租約，則租約終止後，依民法第455條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」規定，旻聖公司自應返還系爭建物予洪大成。惟依上開證人黃信榮證詞，可知旻聖公司並未主動返還租賃物予出租人，而係至102年3月15日，始由出租人自行收回系爭建物。故旻聖公司於租約終止後，無權占用系爭建物18日，而有租賃債務不履行之情事，並使洪大成受有此期間不能使用收益系爭建物，即相當於租金收入之損失，其金額依兩造原訂租約標準比例計算，應為31,800 元 (53000×18/30＝31800)，洪大成於此金額範圍內請求扣抵押租金，即有理由。從而聖食品有限公司得請求洪大成之押租金數額應為74,200元 (000000－00000＝74200)。
六、綜上，旻聖公司得請求洪大成給付損害賠償金317,640元及押租金74,200元，合計為391,840元。從而，旻聖公司請求洪大成給付391,840元，及自民事訴之變更、追加狀繕本送達翌日即102年3月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，即無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，僅判命洪大成給付106,000元本息，其餘應准許之285,840元本息部分，則為旻聖公司敗訴之判決，核有未洽，旻聖公司上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示；至於旻聖公司之請求不應准許之部分，原審為其敗訴之判決，經核於法並無不合，旻聖公司上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又關於原審判命洪大成給付106,000元本息部分，其中部分金額之判准理由雖與前述本院見解不同，惟結論則無二致，即旻聖公司有權請求洪大成給付此部分金額，洪大成上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件旻聖公司之上訴為一部有理由，一部無理由，洪大成之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第2項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 林世民法 官 蔡建興上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 22 日
書記官 王淑燕