臺灣臺中地方法院民事判決 102年度簡上字第45號上 訴 人 林瑞祥
陳婉明共 同訴訟代理人 吳梓生律師複 代理人 鄭志誠律師被 上訴人 東海儷堡A社區管理委員會法定代理人 羅惠美訴訟代理人 張欽昌律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國101年12月12日本院臺中簡易庭101年度中簡字第1397號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國103年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人時不適用之；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173條及第175條第1項分別定有明文。查本件訴訟繫屬中，被上訴人之法定代理人已於民國102年4月13日由蘇慶豐變更為羅惠美，並據被上訴人之法定代理人羅惠美具狀聲明承受訴訟（見本院卷第105頁），經核符於前開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、被上訴人即原審原告方面：
（一）於原審主張：
（1）訴外人川雄開發有限公司（下稱川雄公司）所興建、銷售之門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○○○○號、136之17號、136之18號、136之19號、136之20號、136之21號及136之22號等7戶建物，為依建築法第11條規定之一宗建築基地上所興建之建物，命名為「東海儷堡A社區」（下稱系爭社區），上開7戶建物所組成之○居○區○○○○道路、中庭、變電箱、管理室、垃圾儲藏區、給水排水設備及保全監控系統等共同設施，且其使用及管理具有整體不可分割性質，屬於公寓大廈管理條例第53條所規定多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者之社區。系爭社區乃起造人依建築法第11條規定，合併一宗建築基地申請建築執照而獲准興建，依公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款規定，系爭社區之7戶建物自屬公寓大廈管理條例第53條所定共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區。又川雄公司興建系爭社區及相鄰之「東海儷堡社區」之初，乃區分二宗建築基地，分別申請建造及使用執照，並約以國安段303之1地號土地即現中庭道路位置為區隔，為各自獨立之社區，並依公寓大廈管理條例各自成立管理委員會，雖在垃○○○區○○○段303之66地號）、中庭（國安段303之1地號）、管理室（國安段303之65地號）及南側聯外道路（國安段303之11地號）等共同設施之歸屬及使用上，為兩社區之住戶所共有及共用，然兩社區內另有屬於個別社區內住戶所共用之配電場、天然氣共用管路開關、自來水制水閥、污水排水溝及孔蓋等共用設施，更強化個別社區內住戶就共同設施之使用與管理之整體不可分割性，更足見系爭社區符合公寓大廈管理條例第53條規定無疑。
（2）被上訴人為依法成立之系爭社區管理委員會，上訴人為系爭社區之門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○○○○號建物（下稱系爭建物）之共有人（應有部分各2分之1），為系爭社區之區分所有權人。系爭建物外圍雖有圍牆，然由系爭建物外之圍牆留設有側門可直通系爭社區中庭，足見系爭建物並未獨立於系爭社區之外；又系爭建物外之圍牆縱係建商同意興建，亦不表示建商同意上訴人可免除為系爭社區成員之義務及責任，此由上訴人於建商交屋前尚且預付公共基金10萬元於建商可知，況是否屬無公寓大廈管理條例第53條所規定之集居地區及其範圍，乃應依法規規定定之，非可由個別住戶己意決定或片面中止組成員之關係。另被上訴人既將上訴人之系爭建物列為系爭社區之一部分，向主管機關臺中市西屯區公所申請報備成立系爭社區管理委員會，而該核准報備之決定，係主管機關本於權責，認定上訴人管理之系爭社區係屬共同設施之使用與管理具有整體不可分之地區後，所為之行政處分，於該行政處分經撤銷前，應予尊重，而為相同之認定。依系爭社區於100年4月2日召開之區分所有權人會議決議之住戶規約第12條第2項規定「本社區管理費收繳以建坪為繳費單位，3個月為1期收費，每期月首1次繳清，每戶以每坪80元新臺幣（下同）繳交，合併戶以1戶坪數列計（授權管委會核算）。」，嗣系爭社區第2屆區分所有權人大會於101年5月19日決議「管理費調降為每坪65元，待A1A2回歸正常繳費並回補欠繳之管理費後，合併戶可享再調降85折之優惠」，以上訴人所共有之系爭建物之各樓層面積及附屬建物面積加總為687.9平方公尺，換算建坪為208坪，則上訴人每期（3個月為1期）應繳交管理費於101年5月前為49,920元，自101年6月起，上訴人每期應繳之管理費調降為40,560元；又因出售系爭社區建物予各住戶之建商將各住戶購屋時所預繳之管理費（每戶5萬元，合併戶10萬元）移交被上訴人，故被上訴人乃延自100年9月1日起，始依住戶規約向各社區住戶收取管理費，繳費期限為每期首月15日之前。上訴人為系爭社區之區分所有權人，既享受屬於社區一員之權利，諸如使用排水設施、配電場、自來水管線、天然氣管線、公共空間之照明、監視器及紅外線感應警報設施、電信及有線電視之線路控制箱、管理室與各住戶間之對講機線路、中庭等共同設施，自應繳納管理費；惟上訴人竟積欠自100年9月1日起至101年5月31日止共計3期之管理費149,760元，經被上訴人以存證信函催告上訴人於10日內繳納，該存證信函於101年4月7日寄達上訴人，亦即上訴人應於101年4月18日前繳納，惟上訴人並未繳納，故應自101年4月19日起計算遲延利息；又上訴人復積欠自101年6月1日起至101年8月31日止之管理費40,560元，管理費繳費期限為101年6月15日，故應自該期限翌日即101年6月16日起計算遲延利息。為此，爰依公寓大廈管理條例第53條、第18條第1項第2款、第21條及住戶規約第12條第2項等規定，請求上訴人給付積欠之管理費等語。
（3）並聲明：被告應給付原告19萬320元，及其中14萬9760元自101年4月19日起、其中4萬560元自101年6月16日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
（二）於本院補述：
（1）上訴人所有系爭建物與系爭社區17號至22號之其他6戶建物，均係川雄公司依建築法第11條規定合併一宗建築基地向臺中市政府申請建築執照，經臺中市政府核給97府都建建字第00160號建築執照所興建之建物，為上訴人所不爭執，且有臺中市政府98府都建使字第00492號使用執照附原審卷可稽，系爭建物與系爭社區其他6戶建物間已符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款所列之符合公寓大廈管理條例第53條規定之「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」要件（依建築法第11條規定之一宗建築基地）甚明。上訴人上訴理由重執前詞，主張其所有系爭建物與系爭社區間不符公寓大廈管理條例第53條之「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」要件云云，顯無足採。
（2）何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，依公寓大廈管理條例條例及其施行細則，係授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。又內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」（下稱報備處理原則），規範該處理原則適用之範圍包括依建築法第11條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織及依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物其共同使用與管理之設施為範圍所成立之社區管理組織，是受理報備證明聲請之直轄市、縣（市）主管機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請者是否符合報備處理原則所適用之主體，即應予以審核。非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第1、2款情形而經主管機關同意核發報備證明者，自係直轄市、縣（市）主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款「認定」該申請主體為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，始准予報備並核發報備證明。前開主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，在集居地區管理組織申請報備之情形，已非單純之觀念通知，而兼含申請之主體聲請主管機關依法就該集居地區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」判斷後，對外為一「認定」之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應為行政處分，得為行政爭訟之標的，此由最高行政法院93年度判字第595號判決意旨即以否准備查之處分作為行政爭訟之標的，而為實體判決可明。又上開主管機關之「認定」，因涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件，公寓大廈管理條例所授權制定之施行細則既規定此一構成要件認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，自應受其「認定」結果之拘束。又依公寓大廈管理條例第61條規定：「第6條、第9條、第15條、第16條、第20條、第25條、第28條、第29條及第59條所定主管機關應處理事項，得委託或委辦鄉（鎮、市、區）公所辦理」；其中公寓大廈管理條例第28條第1項即為公寓大廈管理委員會成立後受理報備之事項。是鄉（鎮、市、區）受縣（市）主管機關之委託，受理公寓大廈管理委員會成立之報備時，於決定是否同意其報備申請時，就集居地區是否符合「共同設施之使用與管理具有整體不可分割」所為認定，即應拘束民事法院（參最高法院98年度台簡上字第2號裁定及臺灣高等法院101年度上字第167號判決等）。系爭社區組織既經有權機關同意准予報備，即係該機關就該集居地區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」判斷後，對外為一「認定」之意思表示，是系爭社區自亦符於公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款之情，且上開同意准予報備乃屬行政處分，普通法院審理民事事件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政程序撤銷前，無從為相反之認定，是原判決就此所為認定，自無違誤。縱不論公寓大廈管理條例所定之主管機關就公寓大廈管理組織之申請報備所為同意或不同意備查之表示，是否屬於行政處分，得否為行政爭訟之標的；然依內政部所定公寓大廈管理組織申請報備處理原則之規定，可見係透過特定應備文件之明定與審查，使有權機關據以判斷是否准以備查，而其中應備文件之第4項「公寓大廈或社區區分所有標的基本資料或建築物使用執照影本」，即係判斷是否為「適用範圍」所定各類型所需之文件，是有權機關除審查建築使用執照之有無外，更會就建築使用執照之內容判斷是否符合於「適用範圍」所定之各類型，倘否，縱然已提出建築使用執照，有權機關仍不會同意備查該報備之申請，故有權機關就公寓大廈管理組織所提出報備申請之審查，非僅係文件齊備與否之審查，尚有就文件內容是否符於適用範圍進行審查，是其依審查結果所為同意或不同意備查之意思表示，縱認非行政處分，不生對外拘束力，然就申請案是否屬於「適用範圍」所定之類型之判斷與認定，至少具有相當之參考價值。此由臺中市西屯區公所曾以100年4月19日公所民字第0000000000函通知被上訴人依公寓大廈管理條例第57條規定辦理移交手續，並補送移交記錄，嗣經被上訴人會同系爭社區建物起造人，在臺中市政府委託臺中市建築開發商業同業公會之見證點交下，完成公寓大廈共用部分、約定共用部分與附屬設施點交表，並將該點交表補送臺中市西屯區公所審查，始經臺中市西屯區公所核發同意備查函，亦即被上訴人將上訴人列為系爭社區住戶之一員，向西屯區公所申請報備成立系爭社區管委會，因業經臺中市政府之受託人之見證移交及西屯區公所審查點交表之有無，對公寓大廈管理組織之成立要件進行實質審查，而足認上訴人之系爭建物確屬被上訴人所屬系爭社區之範圍。
（3）臺中市道路管理自治條例係臺中市政府於101年12月22日以府授法規字第0000000000號令制定發布者，而系爭社區建物之使用執照早於98年11月30日即經臺中市政府核發，足見當時系爭中庭通道業已開闢，實難認系爭中庭通道與上揭自治條例之規定有何關係，且上揭自治條例亦未規定未經徵收之計畫道路用地經私人開闢通道（即私設道路）後，必須供公眾使用，則上訴人主張系爭中庭係供不特定多數人通行使用云云，並無理由。蓋按編為計劃道路之土地，在徵收之前，所有權人仍得為使用、收益。又既成道路成立公用地役關係之要件須為：⑴供不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。⑵於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。⑶經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間，但應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概。究竟系爭土地是否符合首揭成立公用地役關係之要件，攸關上訴人使用收益應否受限制，及其請求被上訴人除去侵害暨給付相當租金之損害金有無理由問題，有最高法院96年台上字第1704號判決要旨及理由可參，則編為計劃道路之土地，除非該土地本即存有公用地役關係，否則在該土地被徵收前，土地所有人仍得為使用、收益，倘該土地遭無權占有或其他侵害行為，所有人仍得本於所有權人之地位，請求除去侵害、返還土地，即仍享有排他性之使用、收益權利。查系爭社區中庭土地○○○區○○段303之1地號）雖經編為計劃道路，惟系爭中庭土地尚未經政府徵收，且不具成立公用地役關係之要件，現況為系爭社區與「東海儷堡社區」所共同管理、使用，並設有門禁管制，則上訴人以上開土地經編為計劃道路為由，否認其為系爭社區之各住戶間使用與管理具有整體不可分性之共同設施，自無足採。至竣工圖上標繪人行道，不過呼應房屋買賣預定合約書附件（六）建材設備表約明「【公共設施】本社區特聘知名景觀大師整體設計中庭、社區道路、燈光計劃、植栽計劃、停車空間規劃等，並規劃人車分道專用門，社區統一規劃信箱及整體系列門牌及入口對講機，並設置警衛室」等語中○○○區○○○道之規劃約定，自難因此認系爭社區中庭係應供公眾通行之道路，而否認系爭中庭為系爭社區住戶間之共同設施。
（4）系爭社區管理室及大門之設置，早於建商規劃、設計系爭社區建物時即已將之規劃、設計在內，並於預售屋銷售時即揭示標有管理員室及大門之全區配置參考圖、全區平面配置示意圖於廣告文件，且在與包括上訴人在內之各個購屋者間之房屋買賣預定合約書附件（六）建材設備表約明「【公共設施】本社區特聘知名景觀大師整體設計中庭、社區道路、燈光計劃、植栽計劃、停車空間規劃等，並規劃人車分道專用門，社區統一規劃信箱及整體系列門牌及入口對講機，並設置警衛室，以上為建照核准圖外，屬公司無償贈送之2次工程」，是雖管理室建物未經建商申請、取得建築執照、使用執照，惟此既屬建商自始設計規劃，且對各承購戶承諾興建交付之社區共同設施，並不因該管理室建物是否領有建築及使用執照而受影響；況公寓大廈管理條例第53條所規定之「共同設施」，乃客觀上可供社區住戶共同使用之設施，本即不以該設施有依法取得興建或設置許可為限，另系爭中庭兩側大門之設置，本即無須申請許可，是上訴人以管理室建物及中庭兩側大門均未見載於使用執照、申請使用執照之圖說為由，主張管理室及大門非共同設施云云，並無足採。另公共空間照明設備之控制箱係設置在系爭中庭西側之圍牆上，本不因系爭管理室之存否而受影響，此有現場照片及原審101年8月20日勘驗筆錄可參，是縱系爭管理室建物將來果因建築法規之故而拆除，然而透過諸如貨櫃屋或其他無須申請許可之取代設施之設置，均能使系爭原本即規劃為管理服務空間之區域，發揮其功能，而仍屬社區住戶共同使用之設施，自無上訴人所稱其他設施失其附麗之情。實則，每項設施將來終有耗損或滅失之可能，難道可以該項可能性存在即否定其於客觀上及建商規劃設計上，本即屬於社區共同設施之事實？是系爭管理室建物既係建商開發系爭社區時所規劃、興建，且係建商與包括上訴人在內之社區建物承購戶互約而肯認其為社區共同使用之設施，縱使該設施將來有可能因違反建築法規而遭拆除，惟其本即屬於社區共同設施之客觀事實，自不因上開拆除可能性而受影響。
（5）上訴人所引臺灣士林地方法院士林簡易庭（下稱士林簡易庭）判決之案例事實，乃認上開設備配置並非原來自始即附屬在社區內之土地或定著物上，故認不能僅憑管委會事後設置之動產或監視、防盜設備而拘束原本獨立存續之個別獨立建築物之獨立性。然系爭社區內各住戶間具有使用及管理上整體不可分性之共同設施，均係建商建屋、售屋之初即已規劃，更由建商設置完成始點交與被上訴人，自與上訴人所舉士林簡易庭判決所示顯不相同，無從援引之。又觀諸臺中市公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備見證移交紀錄內附公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施點交表，更可見「監控系統圖說」被列載於臺中市政府委託臺中市建築開發商業同業公會見證點交之項目，更徵被上訴人所屬社區之監視器及紅外線保全設備等監控設備，確係本即為社區建物起造人本即規劃、設置，而為系爭社區內各住戶間管理與使用具有整體不可分之共同設施，是原判決就此所為認定，亦無違誤。
（6）設置於系爭社區住戶所共有坐○○○區○○段303之64地號土地上之配電場，及埋設於系爭社區中庭（○○○區○○段303之1地號）之電力幹管、瓦斯幹管及自來水幹管等設施，均係供包括上訴人在內之系爭社區各住戶共同使用，而為傳送電力、天然氣或自來水之設施。就上開設施之管理及維護，因線路相通之緣故，而具有整體不可分性。雖上開設施之管理，分屬臺電公司、天然氣公司及自來水公司；惟因各該設施設置於系爭社區管控範圍內之區域，又有關管理所需之進入或開挖等行為，實際上均須系爭社區內之各住戶配合始得為之，亦即上開設施均設置於非對外開放之私人土地內，負責維修之機構倘非社區住戶之配合，根本無從入內進行維修，則自應認各住戶間就上開設施亦具有管理上之整體不可分性。另依現場照片，亦可見配電場之設施，除經臺電公司上鎖之鐵製圍籬外，尚經建商設置有木製圍籬圈圍其外，以維護安全與美觀，且由於配電場設置於系爭社區範圍內，社區住戶就該場區仍有一定程度之實質管理力，則系爭配電場確屬社區之共同設施無疑，此與設置於供公眾使用之土地上之配電箱、瓦斯幹管、自來水幹管，受電戶、瓦斯用戶及用水戶無法干預、管領配電箱、瓦斯幹管、自來水幹管所在之土地，而各該電力、天然氣及自來水事業就上開設施之管理與維修尚無須用戶之配合即得為之之情形，顯不相同，自無從相提並論，另參臺灣臺北地方法院96年度簡上字第68號判決等均肯認社區內之配電室、配電系統係社區內各住戶使用與管理上具整體不可分性之共同設施亦明。
（7）觀諸建商預售系爭社區建物過程所交予消費者之廣告文件，乃以全區配置參考圖及全區平面配置示意圖等標繪出垃圾儲藏區、臺電配電場、管理員室、中庭兩側大門、中庭及綠化植栽等公共設施，並載明以「莊園規劃」、「完整的豪墅社區規劃」等語，而在與包括上訴人在內之各個購屋者間之房屋買賣預定合約書附件（六）建材設備表約明「【公共設施】本社區特聘知名景觀大師整體設計中庭、社區道路、燈光計劃、植栽計劃、停車空間規劃等，並規劃人車分道專用門，社區統一規劃信箱及整體系列門牌及入口對講機，並設置警衛室，以上為建照核准圖外，屬公司無償贈送之2次工程。【社區安全系統】社區入口、中庭花園裝設攝影監視器系統及對照式紅外線，並有24小時錄影裝置確保居家安全。」等語，顯見垃圾儲藏區、台電配電場、管理員室、中庭兩側大門、社區中庭、綠化植栽、公共空間照明、監視器及紅外線保全系統等共同設施，本即為建商設計規劃，並承諾設置及交付予全體社區住戶共同管理使用，系爭社區建物承購戶簽約購屋，自無不知之理。又上訴人陳婉明購屋時特別簽署之管理規章內載「【管理委員會成立】一、本社區為推動管理事務由所有住戶推選代表成立管理委員會，專責管理事務。【服務範圍】五、管理委員會之服務範圍如下：公共建物之管理維護事項。公共設施（含公共綠化）之管理。公共機電設備（包括抽水馬達設備、變電箱）之管理維護事項。公共環境衛生（包含門廳、排水溝、垃圾處理等）之清潔事項。公共安全之維護（包括防火、防盜、警玲設備）及本社區非常時之有關機關連絡事項。【收費標準】六、本社區住戶應分擔下列費用：管理基金：各產權戶於交屋同時預繳基金，經常管理費，自交屋日起由住戶繳交。為便於社區行政管理事務之推展，每戶交屋時應預付管理基金新台幣伍萬元，」等語，足見上訴人屬於社區之一員、同意成立管理委員會、系爭社區有公共建物（即管理室）及其他公共設施及設備之存在，及其相關事務由管理委員會負責服務、各住戶應繳交管理費等，乃上訴人購屋時所肯認並簽署同意。且上訴人於交屋前尚且按上開管理規章之約定，將預付管理基金10萬元（因上訴人所購建物為合併戶，故為10萬元）繳交予建商，亦為上訴人所不爭執，則上訴人辯稱系爭社區無共同設施，亦非明知系爭建物與系爭社區有共同設施之使用與管理具有整體不可分性云云，何足信之。依建築技術規則第303條規定，建築基地之保水設計檢討及綠化檢討以一宗基地為原則，而系爭社區7戶建物為一宗建築基地，是有關法定空地、綠化面積極保水設計等之檢討，均共同為之，無從切割，此見系爭社區內之綠化植栽及利用共同法定空地而設置之垃圾儲藏區等設施，其檢討及管理使用上，均係以系爭社區7戶建物為管理使用，自屬共同設施。又由臺中市政府建設局（下稱建設局）函示上開303之1地號土地未開闢計劃道路之排水溝，自100年10月迄今尚無設置及養護該排水溝之紀錄等語，可見該設施非公有設施，且依竣工圖及給排水設備圖說等以觀，可見該排水暗溝及其上孔蓋設施，均係開發之川雄公司為系爭社區設置，嗣點交予被上訴人，而屬系爭社區7戶建物之共用設施，其管理及使用於性質上具有整體不可分性。再自來水費本需附加清除處理費，停徵則需依臺中市一般廢棄物清除處理申請停徵退費作業辦法第3條及第4條第1款規定辦理，而上訴人系爭建物之用水之所以能免隨水徵收清除處理費，乃因系爭社區已自行委託合法之清除公司清運廢棄物，被上訴人方已依法申請免徵，而系爭建物為系爭社區之一部分，自亦免隨水費徵收清除處理費。另由欣中公司管線設計圖可知，系爭社區之天然氣管線，係作為系爭社區內各建物接收天然氣所用之共有管路設施，且欣中公司維護時，仍須由被上訴人配合而完成，對系爭社區7戶建物自有使用及管理之整體不可分性。
（8）系爭社區確有上開諸多使用與管理具有整體不可分之共同設施，如垃圾儲藏區、公共用電電表、配電場、管理室、對講機、紅外線警報器、監視器螢幕、各住戶信箱、中庭北側大門、自來水制水閥、天然氣幹管開關、排水暗溝及水溝孔蓋、控制箱（內含公用照明開關、電信線路、有線電視線路、監視器開關等）、社區中庭、社區中庭大門、社區四周之監視器及紅外線感應裝置、景觀圍牆等，有現場照片等證物可證，且經原審法院現場履勘並制作勘驗筆錄可明。另遍植於系爭社區之綠化植栽，亦係房屋買賣預定合約書附件（六）建材設備表所約明，亦係上訴人陳婉明購屋時特別簽署之管理規章所載明，則上開設施設置於系爭社區土地，供社區住戶共同使用，屬於系爭社區之共同設施，此乃建商於開發系爭社區建物時所規劃設計，並於出售系爭社區建物時與各承購戶所約明成立管理委員會加以管理，上訴人無視於此，辯稱上開設施均非共同設施，系爭社區無共同設施云云，顯與客觀事實及其簽署之文件約定相違背，有違誠信原則。
（9）並聲明：駁回上訴人之上訴。
二、上訴人即原審被告方面：
（一）於原審抗辯：
（1）系爭社區內其他6戶建物與系爭建物雖均由川雄公司所興建，惟上訴人於系爭建物興建之初，即要求川雄公司於系爭建物外圍興建圍牆，與系爭社區完全區隔，獨立於系爭社區之外，系爭建物不但產權獨立，且為單一獨立之透天厝房屋，有單獨之出入口及車庫大門，且在系爭建物圍牆邊獨自設立水錶、電表及瓦斯錶，完全無須亦從未使用系爭社區大門、管理室、信箱、照明燈、中庭、垃圾儲藏區、保全監控系統等公共設施，且上開設施均屬得增設、拆卸或移置，無使用或管理上之整體不可分性。另配電箱、自來水制水閥及天然氣幹管開關，均非被上訴人所管理，自非共同設施。至被上訴人主張為共同設施之中庭，實係坐落於國安段303-1地號土地上之私設公用道路，該道路一如位於○○○區○○○○○段303之11、304之1及328之1地號土地上之私有公用道路，除可供上訴人通行至臺中港路外，亦可供系爭社區住戶、「東海儷堡社區」住戶及一般民眾通行使用，尤其隔鄰位於臺中港路旁坐落國安段320至338地號土地之「東海硯」建案之住戶，出入地下停車場均需使用該道路，如認該道路為共同設施，則系爭社區住戶、「東海儷堡社區」住戶、上訴人及訴外人吳正哲、謝銀連等該道路共有人，連同無該道路所有權之「東海硯」住戶，豈非均因共同使用該道路而成為同一社區？再系爭中庭坐落之土地所有權人，除被上訴人主張之系爭社區住戶及上訴人外，尚有「東海儷堡社區」住戶，倘因共有關係即認定系爭中庭為上訴人與系爭社區之共同設施，則「東海儷堡社區」之各住戶何以另立社區？足見系爭中庭係私有公用道路，非兩造間之共同設施。至系爭建物於臨被上訴人系爭中庭之道路圍牆上固有設立側門，可與系爭中庭道路相通，然上訴人平常未利用該側門進出使用系爭中庭道路，如以該道路為系爭建物與周邊建物間之共同設施，逕認系爭建物與系爭社區其他6戶建物係屬集居地區之建物，則在同一道路上有設後門或側門與道路相通之所有獨立建築物豈非即均屬同一社區，且系爭中庭道路於臺中市政府辦理徵收後，即應為供公眾通行之公用道路，是系爭中庭道路自非屬系爭社區住戶所專用之共同設施。
（2）被上訴人所提上訴人陳婉明於購屋時所簽署之管理規章，固為買賣契約定型化契約之附件，然依公寓大廈管理條例第53條規定，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其管理及組織是否准用同條例之相關規定，本不以各所有權人是否簽訂管理規章為要件。另川雄公司所規劃之東海儷堡建築開發案中，除系爭社區外，尚有東海儷堡社區存在，該社區亦另成立管理委員會，並經報請主管機關准予備查在案，足見同為東海儷堡建築開發案中之各建物，並非必然同屬共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，是系爭建物縱為該開發案中之1戶，亦非必然與系爭社區間即有整體不可分性之集居關係，而上訴人既分別於100年8月2日及100年9月5日委請佑權聯合律師事務所陸續寄發律師函，表明系爭建物並非系爭社區之1戶，且確已為終止與被上訴人間委任關係之意思表示，故被上訴人訴請上訴人給付管理費，確屬無由。
（3）系爭社區固分別於100年9月間及101年6月間，就成立管理委員會及改選主任委員，向臺中市西屯區公所申請報備，經臺中市西屯區公所函覆同意備查在案，僅使臺中市西屯區公所知悉俾便於管理之行政管理措施，與管理委員會是否合法成立、改選主任委員是否適法，均屬無涉，是臺中市西屯區公所於審查文件齊全後，函覆同意備查，性質上僅為行政機關辦理公寓大廈行政管理措施所為之觀念通知，應非行政處分；況臺中市西屯區公所100年6月15日公所建字第0000000000號函亦載明「公寓大廈管理條例所規定之報備，本質上屬備查性質，換言之，公寓大廈管理組織向監督機關陳報之事項，係僅供監督機關『事後監督之用』，不以此據為該行為之合法要件，因此地方主管機關所為之同意報備函，係地方主管機關對於申請文件齊全之事實所為之『觀念通知』，不生權利與（或）義務之發生、變更、消滅或確認之法律效果」等語，已清楚敘明臺中市西屯區公所之同意備查函屬僅單純對原告申請報備文件之確認，不生法律上之效果。
（4）並聲明：①被上訴人於原審之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保免為假執行。
（二）於本院補述：
（1）備查係下級機關或公私機構，個體對上級機關或主管事務之機關，有所陳報或通知，使該上級機關或主管事務之機關，對於其所指揮、監督或主管之事務，知悉其事實之謂。備查之目的，在於知悉已經過之事實如何，主管機關不必另為其他作為，備查之性質，亦與所報事項之效力無關，有最高行政法院91年度判字第2346號判決可參，而依公寓大廈管理組織申請報備處理原則第4條規定，主管機關係審核管委會是否備妥該處理原則第3點申請所需文件，藉以決定同意備查與否，未實質審核該文件之內容是否與公寓大廈管理條例規定相符。系爭社區管委會雖曾向臺中市西屯區公所申請報備，經該所同意備查在案；然依上開見解，備查僅為觀念通知，尚不生權利義務之發生、變更、消滅或確認之法律效果，當非行政處分，而無拘束法院之餘地，是否符合公寓大廈管理條例第53條，當仍應由法院為實質認定。
（2）依臺中市道路管理自治條例第7條規定，系爭中庭土地為計畫道路，係供不特定多數人通行使用，且開闢完成後，應報請主管機關查驗以供道路使用，系爭中庭土地自非僅供系爭建物及系爭社區其他6戶建物使用，而非本集居區各建物之共用設施。另系爭社區建物之使用執照、配置圖、現況圖及各樓層竣工圖上，本無系爭管理室、大門及圍牆等建物之設置規劃，乃屬建商於取得使用執照後另行增建之違建，隨時可能接獲臺中市政府建管單位所為違建拆除之處分；若系爭管理室及圍牆經拆除後，連結於管理室及圍牆上之監視器、保全紅外線、公共空間照明及保全控制箱等設備，即失所附麗，自不得謂屬公寓大廈管理條例第53條所稱之共同設施。況參以士林簡易庭100年度士小字第509號判決意旨，可見系爭社區之公共空間照明、監視器、保全紅外線、有線電視接頭及室內電話接頭等設備，均屬動產設備或附加於圍牆上之設備，而該動產設備之設置既均得增設、拆卸或移置，自不能作為管理不可分性之基礎，否則豈非僅憑可移動設置之動產或監視及防盜設備，即可拘束原本獨立之個別獨立建物之獨立性。被上訴人就設置於系爭中庭土地下之水、電、瓦斯管線不負責維修，亦無管理權限，則自來水制水閥、電力開關或天然氣幹管開關，均非屬兩造間使用及管理具有整體不可分性之共同設施。
（3）系爭建物與系爭社區其他6戶建物間是否符合公寓大廈管理條例第53條規定，而得準用公寓大廈管理條例之規定，應屬法律適用之問題，尚不得以上訴人陳婉明於購買系爭建物及簽訂買賣預售屋契約時曾簽署管理規章，而可逕認有該條文之適用，亦非可逕由建商於請領使用執照前有無包含系爭建物提列公共基金等事項，作為認定是否準用上開公寓大廈管理條例之要件，否則當係增加法律（即公寓大廈管理條例第53條）所無之要件。另按上訴人陳婉明於購買系爭建物及簽訂買賣預售屋契約時曾簽署管理規章，其內既載明系爭建物與系爭社區其他6戶建物間須有公共建物、公共設施存在，始有管理服務可言，然上訴人所有之系爭建物與系爭社區其他6戶建物間實無任何使用及管理上具有整體不可分性之共同設施，則上訴人自非明知系爭建物與系爭社區其他6戶建物間有共同設施之使用與管理具有整體不可分性。另建商所為設計規劃，僅係其銷售建物之廣告手法，無從拘束兩造而使原先獨立存在之各建物間成為公寓大廈管理條例第53條涵攝之對象，況系爭建物乃建於上訴人自己所有土地上，興建之初即已興建圍牆而環繞屏障，明顯區隔於系爭社區其他6戶建物之外，兩側復有2管理委員會，亦與建商原預計規劃內容不同，足見建商於上開開發案中，其各建物並非必然同屬同一集居地區，自亦無從以建商川雄公司繳納公共基金一節，作為判斷有無公寓大廈管理條例第53條要件之基礎。
（4）並聲明：①原判決廢棄。②上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院得心證之理由
（一）上訴人為系爭建物之共有人，應有部分各2分之1；上訴人所有系爭建物與門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○○○○號、136之18號、136之19號、136之20號、136之21號、136之22號等即系爭社區其他6戶建物合計共7戶建物，為川雄公司依建築法第11條規定之一宗建築基地上所興建之建物，經取得臺中市政府98府都建使字第00492號使用執照；系爭建物與系爭社區上開其他6戶建物，均屬各自獨立使用之建築物；被上訴人為經臺中市西屯區公所同意備查之含系爭建物之系爭社區管理委員會；系爭社區在上開303之64地號上設有配電場所，系爭社區公共設施用電設有獨立電表，電號為00000000000，用電戶名為被上訴人，供電範圍包含系爭建物及系爭社區其他6戶建物及其公共設施用電（即上開電號），該配電廠所用地係系爭社區申請用電時，提供臺灣電力股份有限公司臺中區營業處（下稱臺電公司）設置，供電設備及引接管線由臺電公司負責維修；設置在上開303之1地號土地下方之自來水幹管及制水閥屬用戶外線配水管設備，管理維護單位為臺灣自來水股份有限公司第4區管理處臺中服務所（下稱自來水公司），系爭社區水費未包含清除處理費；設置在上開303之1地號土地之天然氣管線，表外管由欣中天然氣股份有限公司（下稱欣中公司）施作並負責維修及汰換，然損壞原因若可歸責於用戶者，相關維修及汰換費用由用戶負擔；系爭社區領有臺中市政府97府都建建字第160號建造執照，係屬一宗基地，並無與相鄰建物合併檢討法定空地及綠化面積，依公寓大廈管理條第18條規定須繳交公共基金，且確於98年8月20日由建商川雄公司繳交公共基金，使用執照並未申辦圍牆之雜項執照，且使用執照卷內圖說並無設置北側、南側大門及管理室；上開303之1地號土地未開闢計劃道路之排水溝，自100年10月臺中市政府建設局（下稱建設局）第一工務大隊成立迄今尚無設置及養護該排水溝之紀錄；被上訴人於100年4月2日召開之區分所有權人會議決議之住戶規約第12條第2項約定社區管理費收繳以建坪為繳費單位，3個月為1期收費，每期月首1次繳清，每戶以每坪80元繳交，合併戶以1戶坪數列計（授權管委會核算），嗣系爭社區第2屆區分所有權人大會於101年5月19日決議管理費調降為每坪65元，待A1A2回歸正常繳費並回補欠繳之管理費後，合併戶可享再調降85折之優惠，以上訴人所共有之系爭建物之各樓層面積及附屬建物面積加總為687.9平方公尺，換算建坪為208坪，如認上訴人每期（3個月為1期）需繳交管理費，則於101年5月前為49,920元，自101年6月起，應調降為40,560元；又因出售系爭社區建物予各住戶之建商將各住戶購屋時所預繳之管理費（每戶5萬元，合併戶10萬元）移交被上訴人，故被上訴人乃延自100年9月1日起，始依上開住戶規約向各社區住戶收取管理費，繳費期限為每期首月15日之前，而上訴人則自100年9月1日起至101年5月31日止共計3期之管理費149,760元，經被上訴人以存證信函催告上訴人於10日內繳納，該存證信函於101年4月7日寄達上訴人，亦即上訴人應於101年4月18日前繳納，惟上訴人並未繳納等情，乃為兩造所不爭執，且有臺中市政府98府都建使字第00492號使用執照及存根、建物登記謄本、建築執照、竣工圖、地籍圖謄本、現場照片、臺電公司102年7月23日台中字第0000000000號函、自來水公司102年7月23日台水四中所工字第00000000000號函、欣中公司102年8月2日102工發字第223號、臺中市政府都市發展局102年8月22日中市都建字第0000000000號函及所附公共基金繳納切結書、公庫送款回單等、建設局102年9月14日中市建養字第0000000000號函、管理規章、會議紀錄、住戶規約、設施設備見證移交紀錄、點交表、土地及建物謄本、存證信函及臺中市西屯區公所100年9月15日公所建字第0000000000號函可稽（見本院卷第34頁至第46頁、第75頁至第79頁、第98頁至第104頁、第110頁至第116頁、原審卷第12頁至54頁、第82頁至第117頁），當堪信為真實。
（二）按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。次按公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2條）依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之1：（一）依建築法第11條規定之一宗建築基地。（二）依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。（三）其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、施行細則之規定，除公寓大廈管理條例第3條第1款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。
（三）查系爭建物與系爭社區其他6戶建物共7戶建物，乃係川雄公司依建築法第11條規定合併一宗建築基地向臺中市政府申請建築執照，經臺中市政府核給97府都建建字第00160號建築執照所興建之建物，已如前述，則系爭建物與系爭社區其他6戶建物間已符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款所列之符合公寓大廈管理條例第53條規定之「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」要件。至上訴人雖仍主張系爭社區固屬合併一宗建築基地申請建築及使用執照，然既無共同設施之使用與管理具有整體不可分性，自不當然合於公寓大廈管理條例第53條規定，而無準用公寓大廈管理條例之餘地等情，然此則為被上訴人所否認，是以，兩造之爭點仍為：系爭建物與系爭社區其他6戶建物間是否核屬公寓大廈管理條例第53條所定「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，而有管理及組織應準用公寓大廈管理條例相關規定之情事？上訴人是否應依公寓大廈管理條例及系爭社區住戶規約之規定，按期繳納上開管理費？
（1）查被上訴人雖以系爭建物與系爭社區其他6戶建物所組成之系爭社區，經向臺中市西屯區公所申請報備，業經臺中市西屯區公所於100年9月15日以公所建字第0000000000號函同意備查在案，亦有該函在卷可按，亦符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款規定經主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之地區之要件，此依內政部訂頒之「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」第4條規定：公寓大廈管理委員會主任委員應檢具應備文件報請直轄市、縣（市）政府備查，直轄市、縣（市）政府得授權鄉（鎮、市、區）公所受理。是主管機關受理多數各自獨立使用之建築物成立共同管理委員會之報備申請時，就申請者是否符合「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」要件，自應加以審核；且主管機關同意准予報備之表示，性質上屬行政處分，該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，且依公寓大廈管理條例授權制定之上述施行細則第12條規定，此一構成要件認定之權責，屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，應受該行政處分構成要件效力之拘束，於該行政處分經行政爭訟程序撤銷前，無從為相反之認定，被上訴人既已向系爭社區主管機關臺中市政府授權之臺中市西屯區公所申請報備，並經同意備查，依上說明，該同意備查之決定，係主管機關本於權責，認定被上訴人管理之系爭社區，係屬共同設施之使用與管理具有整體不可分之地區後，所為行政處分，本院於該行政處分經撤銷前，自應予尊重等語為據；然為上訴人所否認，且以上情為辯。查公寓大廈管理條例所定之主管機關就公寓大廈管理組織之申請報備所為同意或不同意備查之表示，是否核屬於行政處分而得為行政爭訟之標的，未據被上訴人提出相關判決以明；又按備查係下級機關或公私機構，個體對上級機關或主管事務之機關，有所陳報或通知，使該上級機關或主管事務之機關，對於其所指揮、監督或主管之事務，知悉其事實之謂，備查之目的，在於知悉已經過之事實如何，主管機關不必另為其他作為，備查之性質，亦與所報事項之效力無關，則有最高行政法院91年度判字第2346號判決可參；另公寓大廈管理條例所規定之報備，本質上屬備查性質，亦即公寓大廈管理組織向監督機關陳報之事項，僅係供監督機關事後監督之用，不以此據為該行為之合法要件，地方主關機關所為之同意報備函，係地方主管機關對於申請文件齊全之事實所為之觀念通知，不生權利義務之發生、變更、消滅或確認之法律效果等情，並據臺中市西屯區公所函覆被上訴人管委會在案（見本院卷109頁），而依公寓大廈管理組織申請報備處理原則第4條規定以觀，主管機關僅係審核管委會是否備妥該處理原則第3點申請所需文件，藉以決定同意備查與否，並未實質審核該文件內容是否與公寓大廈管理條例規定相符，從而，系爭社區管委會雖曾向臺中市西屯區公所申請報備，經該所同意備查在案，然依上開說明，當認該備查僅為觀念通知，尚不生權利義務之發生、變更、消滅或確認之法律效果，當無拘束法院之餘地，而系爭社區是否符合公寓大廈管理條例第53條等規定，仍應由本院為實質認定，先予說明。
（2）按提昇居住品質乃公寓大廈管理條例制定之目的，此見公寓大廈管理條例第1條可明，在此立法宗旨下，對於多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈間，是否存有使用上與管理上具有整體不可分性之共同設施之判斷，隨著時代進步，人類對於居住品質要求之普遍提昇，除了應考量各建築物之對外通行問題外，舉凡用水、用電、天然氣、電信、網路、居住安全（例如照明、防盜、保全管理）、居住便利（例如收受信件、不限時間之垃圾收納）、公共衛生（例如排污水設備）、休憩環境、甚至社區建物外觀之整體性及美觀等事項，均係合理判斷是否符於公寓大廈管理條例第53條規定要件之考量重點，否則徒因個別建物得不經集居社區之門禁管制對外通行，而無視其與其他住戶之建物間客觀上存在有提昇居住品質之共同設施之事實，遽論其非公寓大廈管理條例第53條所規定集居地區之一部分，此將失諸偏頗而偏離實際，更與公寓大廈管理條例第1條及第53條規定之立法目的相牴觸。查被上訴人所管理之系爭社區在臺中市○○路及福順路均設有大門，2處大門相對應並以車道相連接，該連接2處大門之車道目前作為社區中庭使用，上訴人所有系爭建物位於靠中港路側，與作為中庭使用之道路雖有圍牆區隔，然於圍牆靠中港路側大門旁之中庭內之位置開有1小門可供進出系爭中庭，且該小門開關控制鎖設於系爭房屋之庭院內，僅能由上訴人之系爭房屋庭院開啟該小門；又系爭社區保全控制箱係設於上訴人所有系爭建物與系爭中庭間之圍牆上（位置位於小門往社區內部方向之社區中庭內牆面），該保全控制箱內除有控制包含社區外部及公共空間照明、社區監視器及保全紅外線等設備外，並有系爭建物及系爭社區內136之17號、136之18號3戶使用之有線電視接頭及市內電話線接頭，而上訴人所有系爭建物靠中港路之圍牆外（社區大門以外部分）設有由社區保全控制箱控制之照明外燈5個、監視器5個及紅外線1個（紅外線係設於上訴人系爭建物圍牆外之最西側），而上訴人所有系爭建物所使用之瓦斯錶、水錶及電表則設於系爭中庭內沿與系爭中庭相隔之圍牆所設之花台內；另系爭社區管理室設於○○○區○○○路大門旁，其內設有系爭建物即門牌號碼臺中港路3段136之16號之信箱，並設置有對講機供與上訴人所有系爭建物內部聯絡之用，且由系爭社區管理室之監視器亦可監看上訴人所有系爭建物西側圍牆及後院，並可監看上訴人系爭建物南側車庫大門前道路，可清楚看出上訴人系爭建物大門及車庫進出狀況等情，有被上訴人於原審所提概況圖及現場照片等可參，復經原審承辦法官會同兩造勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及現場簡圖等在卷可考（見原審卷第134頁至第141頁及第148頁至第151頁），亦為兩造所是認，足見系爭建物與系爭社區其他6戶建物雖均屬各自獨立使用之建築物，且上訴人復委請建商另於竣工後在其間設置1處圍牆區隔；惟系爭建物既猶仍設有1處小門可與系爭社區內之中庭相通，顯見系爭建物尚未獨立於系爭社區之外；況系爭建物與系爭社區就外部及公共空間照明、監視器及保全紅外線、有線電視接頭及室內電話接頭等設備均有共同管理使用之事實，亦即系爭建物並在系爭社區之保全及安全監控範圍內，而系爭社區復藉由提供遍及含系爭建物在內之社區中每棟建物與管理室連線之保全及聯絡設施以監控系爭社區內7戶建物住戶之居住安全，且提供住戶緊急聯絡之管道，則堪認系爭社區內所設管理室及所裝置之上述保全與緊急聯絡設施，應為系爭社區之全體住戶所共用，且其使用及管理對於全體住戶具有整體不可分性，當容無疑義。
（3）再系爭建物與系爭社區其他6戶建物乃共同使用設於系爭社區中庭暨中庭外共有土地上之排水暗溝，及設於系爭中庭共有土地上之配電場、自來水幹管及制水閥、天然氣幹管及控制開關等情，有被上訴人於原審所提之現場照片、電氣1樓平面圖、給水1樓平面圖及天然氣管線設計圖等附卷可參，復有上開電力公司、自來水公司及欣中公司函文可參，並為兩造所不爭執，則系爭建物與系爭社區其他6戶建物間，就上開排水暗管、電力、自來水及天然氣等設施之使用及管理，因線路相通之緣故，實具有整體不可分性已明。至上訴人固主張上開排水暗管、電力、自來水及天然氣等設施之管理權責機構既非被上訴人，而分屬上開公司負責管理維護，則被上訴人主張該等共同設施之管理具有整體不可分性，即非可取等語，然此為被上訴人所否認，且以上情為據。查公寓大廈管理條例第53條所定，既係指共同設施在使用與管理上具有整體不可分性而言，尚與該等設施究應以何人為負責維修管理之權責單位無涉，且上開排水暗管、電力、自來水及天然氣之幹管與控制開關等設施，確屬系爭建物與系爭社區其他6戶建物共同使用，並均設置在系爭社區內，其中因自來水費未包含清除處理費，又天然氣表外管若有損壞且係可歸責於用戶所致，其相關維修及汰換費用則需由用戶負擔，已如前述，另被上訴人主張配電場四周以鐵製及木製圍籬圈圍管制，由被上訴人聘僱之保全人員監控，禁止台電公司以外之人員擅自進入該配電場，且自來水費本需附加清除處理費，停徵則需依臺中市一般廢棄物清除處理申請停徵退費作業辦法第3條及第4條第1款規定辦理，而上訴人系爭建物之用水之所以能免隨水徵收清除處理費，乃因系爭社區已自行委託合法之清除公司清運廢棄物，且被上訴人已依法申請免徵，系爭建物方亦免隨水費徵收清除處理費等情，亦有現場照片可證，並為上訴人所不爭執，堪認系爭社區全體住戶平日對於該等設備及其設置周邊亦有為實質維護及管理之情，方使包含系爭建物之全體住戶均免徵隨水徵收之清除處理費，並使該等共同控制開關或管線不致遭受他人破壞，以免妨礙共同使用或需承擔維修費用無疑，是上訴人主張上開設施之管理權責單位既非被上訴人，則上開設施已不符於使用與管理具有整體不可分性之要件云云，當顯無據，不足採信，而該等配電、控制開關及管路等設施既屬包含系爭建物之系爭社區內，於使用及管理上具有整體不可分性之共同設施，則系爭建物之電表、水錶及瓦斯錶等究係設置於系爭社區之公共區域，抑或上訴人之系爭建物，即屬無異。
（4）又上訴人雖復以系爭社區之管理室係屬建商所提竣工圖示中所無之違建，隨時有遭政府以違反臺中市道路管理自治條例而予拆除之可能，且屆時其內設置之保全監控系統等公共設施，亦當不復存在，況該等保全監控系統均屬得增設、拆卸或移置者，無不可分割性，且上訴人從未使用各該公共設施，另系爭中庭實係坐落於國安段303-1地號土地上之私設公用道路，隨時亦有遭政府徵收之可能，且其兩端大門則屬違建而有遭拆除之日，當均非屬共同設施等語為據；然為被上訴人所否認，另以上情為辯。查臺中市道路管理自治條例係臺中市政府於101年12月22日以府授法規字第0000000000號令制定發布，而系爭社區建物之使用執照早於98年11月30日即經臺中市政府核發，乃為兩造所是認，則系爭中庭通道早於上開條例公布前既業已開闢，已實難認系爭中庭通道與上揭自治條例之規定有何干涉。又所謂公共設施並不以需固定無法增設、拆卸或移置者為限，且社區住戶主觀上是否願意使用、客觀上是否有使用之事實，更非所問，亦即是否屬社區公共設施，應以其設置之初為斷，不能以個別住戶事後主觀之意思予以改變，此由公寓大廈管理條例第56條第1、2項「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」、「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」及第57條第1項「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之」之規定益明。查上訴人陳婉明於向川雄公司購買系爭建物時即簽有管理規章（見原審卷第19至20頁），作為買賣契約之附件，其開宗明義載明「本社區住戶及各產權所有權人為維護本社區環境整潔、住戶安寧、良好秩序及公共設施正常運作，提升住家品質，所有權人願共同遵守下列事項：…」、於第6條則明訂「本社區住戶應分擔下列費用：管理基金：…管理費用採3個月為1期收費，每期月首1次繳清，於交屋日起由全體所有人共同分攤。…」，此種由建商在房屋預售時即將住戶公約列為買賣契約的附件，視為契約的一部分，與契約內文有同等效力，上訴人既已簽定該管理規章，應受該管理規章之拘束，已不待費言；且由該管理規章之內容載明社區管理委員會與住戶間權利義務事項，益見上訴人購買系爭建物之初，即明知系爭建物與系爭社區其他6戶建物間有共同設施之使用與管理具有整體不可分性，縱其另行委請建商設置圍牆區隔，亦無妨礙，且該管理規章依上開規定，於區分所有權人會議訂定規約前復具視為規約之地位，後系爭社區召開第1次區分所有權人會議暨通過之社區住戶規約，均未將上訴人排除在外，則上訴人自應同受系爭社區住戶規約之規範。再含系爭建物在內之系爭社區共7戶建物之前述共同設施，均係由川雄公司於起造之初即規劃，此見建商廣告文件（全區配置參考圖）及房屋買賣預訂合約書內附附件（六）建材設備表中（見本院卷第65至第68頁）載明公共設施包含中○○○區道路、燈光計畫、職災計畫及停車空間規劃等，乃屬川雄公司無償贈送之2次工程等情可明，並為兩造所不爭執；又該等設施於興建施設完成後，亦經川雄公司依前開規定移交予被上訴人，復有臺中市公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備見證移交紀錄暨公寓大廈共用部分、約定共用部分與附屬設施點交表（見原審卷第32至第33頁）可參，亦為兩造所不爭執，則上開管理室、監控系統及中庭兩端大門等設施，均屬含系爭建物在內之系爭社區之公共設施，且於使用及管理上具有整體不可分性，更屬無疑，而該等本即屬於社區共同設施之客觀事實，亦不因該等設施事後是否有遭政府以違建拆除而不復存在等不確定因素所影響及改變。再系爭中庭雖坐落於上開同段303-1地號土地之計劃道路上，亦有遭政府徵收之可能固屬無訛；然包含系爭中庭之同段303-1地號土地現仍屬包含上訴人在內之系爭社區全體住戶及東海儷堡社區所共有，系爭中庭土地迄今尚未經政府徵收，既有土地登記第二類謄本及竣工圖存卷可證（見原審卷第84至第89頁及本院卷第40頁），並為兩造所不爭執，則於系爭中庭土地遭徵收前，該土地之上開共有人即自得本於所有權，依共有關係決定其使用收益方法，該土地共有人以之為社區中庭使用，於法自無不可。至上訴人雖另指稱系爭中庭坐落之土地所有權人，除上訴人及系爭社區其他6戶住戶外，尚有東海儷堡社區住戶，倘因共有關係即認定系爭中庭為上訴人與系爭社區之共同設施，則東海儷堡社區之各住戶何以另立社區，足見系爭中庭係私有公用道路，非兩造間之共同設施云云；然則，系爭社區中庭之前後兩端各有1處大門，使系爭中庭與外界隔別，有全區配置參考圖等可參（見本院卷第64頁），而系爭社區與東海儷堡社區乃係建商川雄公司於建造之初，即以A照及B照使用及建造執照提出申請後所為建造者，本分屬二宗建築基地，且東海○○○區○○○○段303之48地號土地作為其社區中庭，並於中庭兩側亦同設有相同之大門與外界區隔等情，有竣工圖、系爭社區使用執照、地籍圖謄本及現場照片在卷足證（見本院卷第75至第78頁、第39頁），並為兩造所不爭執，足見建商川雄公司於建造之初，即將系爭社區與東海儷堡社區分別規劃為2個獨立社區，且給予各別之上開中庭使用無疑，從而，系爭中庭非僅不因○○○區○○○○段303之11、304之1及328之1地號土地（即上訴人所稱Ｔ型道路）之共有人同意以其等共有土地作為供不特定人通行之私有公用道路使用，而使系爭社區中庭喪失其中庭之使用及管理性質，亦無因東海○○○區住○○○○段303之1地號土地共有人身分，並將系爭共有土地供作系爭社區通行使用，而使系爭社區與東海儷堡社區住戶因此必須共同成立1管理委員會之餘地，是上訴人猶以上情為據，容無可取。
（四）綜上所述，堪認系爭建物與系爭社區其他6戶建物間，核屬公寓大廈管理條例第53條所定「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」無疑。按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文；前揭條文依同條例第53條規定，於多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性集居地區之管理及組織，亦準用之。查被上訴人所管理之系爭社區，既屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，符合公寓大廈管理條例第53條規定，揆諸上開說明，其管理及組織，自應準用上開條例之相關規定，亦即上訴人當應依公寓大廈管理條例及系爭社區住戶規約，按期繳納系爭社區管理費無疑。
四、準此，上訴人所有系爭建物屬系爭社區內之建物，既如前述，又上訴人積欠自100年9月1日起至101年5月31日止共計3期之管理費149,760元，經被上訴人以存證信函定期催告上訴人繳納，上訴人於101年4月7日收受催告之存證信函後迄仍未繳納，又系爭社區管理費乃約定以3個月為1期收費，每期於月首1次繳清，繳費期限為每期首月15日之前，亦如前述，則被上訴人依公寓大廈管理條例第53條等規定、系爭社區住戶規約第12條等、民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條等規定，請求上訴人給付前揭期間所積欠之管理費合計19萬320元，及其中149,760元部分自101年4月19日起至清償日止之法定遲延利息，及其中自101年6月1日起至101年8月31日止之管理費40,560元自101年6月16日起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 廖慧如法 官 許惠瑜正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 鄭晉發