臺灣臺中地方法院民事判決 102年度簡上字第432號上 訴 人 洪嘉璐訴訟代理人 洪煜棠被 上訴 人 吳大宇上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國102年10月11日本院臺中簡易庭102年度中簡字第1272號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國103年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一○二年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，並該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審(除確定部分外)及第二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)伊自民國92年6月15日起向上訴人承租位在臺北市○○區○○路0段00號店面(含車庫，下稱系爭店面)以經營餐廳，每月租金新臺幣(下同)8萬元，伊並於訂約時，另交付上訴人20萬元作為押租金(下稱系爭押租金)。依兩造簽訂之房屋租賃契約(下稱系爭租賃契約)第5條約定，伊如不繼續承租，上訴人應於伊遷空、交還系爭店面後，無息退還押租金。系爭租賃契約所約定之租賃期間雖為3年，但伊因經營餐廳不善，乃頂讓予訴外人匡雨生，兩造並合意提前於92年10月1日終止系爭租賃契約，並改由匡雨生接續向上訴人承租系爭店面。惟上訴人於系爭租賃契約終止後，遲未退還系爭押租金。
(二)伊承租系爭店面之租賃期間係自92年6月15日起至同年10月1日止共計3.5個月，總共交付計算至92年8月底止之租金20萬元予上訴人。而因上訴人有寬限至92年9月15日止之期間，且上訴人寄送予伊之存證信函，亦已表明伊付3個月租金。所以伊實際上只積欠上訴人92年9月16日起至同年9月30日止之半個月租金4萬元。原判決已自系爭押租金扣抵該積欠未繳納之租金4萬元，上訴人抗辯伊係積欠1個月租金，應再自押租金扣抵4萬元，洵屬無據。
(三)兩造合意於92年10月1日終止系爭租賃契約後，即由匡雨生接續向上訴人承租系爭店面，系爭店面並未閒置。伊認為上訴人抗辯其受有租金損害，應自押租金抵充，並無理由。
(四)系爭租賃契約是經兩造合意終止，伊並無違約，上訴人抗辯伊有違約，依系爭租賃契約第18條約定，應賠償1個月租金8萬元，並從押租金扣除，尚無理由。
(五)系爭店面之電費屬營業支出，得申報扣抵，所以伊於租賃期間，均有繳交電費，並將收據交由會計作帳。上訴人抗辯其有代伊墊付承租期間未繳納之電費共計15萬8,765元一情，並非事實。上訴人請求伊返還上開電費，並從押租金扣除，顯無理由。
(六)兩造並未約定於伊承租系爭店面期間，應由伊負擔系爭店面之管理費，而上訴人所提名為「大湖世家管理費繳費收據」，並非繳費收據。上訴人請求伊返還由其代為墊付之管理費共計9,150元，並主張自押租金扣抵，係屬無據。
(七)匡雨生自92年10月1日起承租系爭店面後，所有裝潢設備均由其承受使用，並無回復原狀問題。上訴人抗辯伊應負回復原狀責任，賠償裝潢費用10萬5,000元，並自押租金扣除，尚非有據。
(八)兩造已約定拉大電部分，係由上訴人處理及支付費用，上訴人抗辯其申請三相220V電源線電表之工程費用4萬2,000元，應由被上訴人負擔，並得以押租金抵充，顯無理由。
(九)綜上，伊只同意自押租金扣抵積欠之租金4萬元，原判決既已為扣抵，則上訴人其餘所辯應再扣抵部分，均屬無據云云。上訴人既未依約返還押租金，伊爰依押租金返還請求權，提起本件訴訟，而求為命：上訴人應給付被上訴人16萬元，及自92年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判決(被上訴人於原審起訴請求上訴人給付20萬元本息，經原審判命上訴人應給付16萬元本息，而駁回其餘之請求。被上訴人就原審判決其敗訴部分，未據其上訴聲明不服，已告確定)。
二、上訴人則以：
(一)兩造確有簽訂系爭租賃契約，上訴人並自92年6月15日起，將系爭店面以每月租金8萬元出租予被上訴人，被上訴人有交付押租金20萬元及部分租金。惟被上訴人於承租數月後，即避不見面，除欠繳租金及多項費用外，並有違約情形，經上訴人以該押租金抵充下列被上訴人應給付之各項債務後，已無餘額，自不得請求返還押租金。茲將各該抵充項目說明如下：
1.被上訴人於92年6月15日起至92年9月30日止之租賃期間，並未繳足租金，尚欠租金8萬元，原判決僅抵充租金4萬元，上訴人自得請求再抵充4萬元租金。又上訴人並未寬限被上訴人使用系爭店面之期間，被上訴人主張僅積欠半個月租金4萬元云云，與事實不符。
2.上訴人終止系爭租賃契約後，迄至92年11月始再將系爭店面出租予匡雨生，上訴人受有系爭店面閒置1個月(92年10月1日起至92年10月底)未出租之租金損害8萬元，系爭押租金應抵充該損害額。
3.被上訴人因違反系爭租賃契約，依該契約第18條約定，被上訴人應賠償1個月之租金8萬元作為賠償金，故系爭押租金亦應抵充該賠償金。
4.被上訴人自92年6月15日起至同年9月30日止未繳納，而由上訴人代為墊付之電費共計15萬8,765元，上訴人得請求被上訴人返還，並以系爭押租金抵充。
5.被上訴人自92年6月15日起至同年9月30日止未繳納，而由上訴人代為墊付之管理費共計9,150元，上訴人得請求被上訴人返還，且從系爭押租金抵充。
6.上訴人為因應被上訴人所需，將系爭店面出租予被上訴人前，曾拆除系爭店面中之5間房間，並進行裝潢，共支出裝潢費用10萬5,000元。被上訴人承租後，拆除原有裝潢，其不再承租時，應回復原狀，但並未為之，系爭押租金應抵充被上訴人應賠償之前開裝潢費用。
7.上訴人因被上訴人要求而申請三相220V電源線電表，支出工程費4萬2,000元，此部分費用係上訴人代被上訴人墊付，被上訴人應予返還，並從系爭押租金抵充。
8.因被上訴人提前終止系爭租賃契約，上訴人迄至92年11月始再將系爭店面以每月租金7萬元出租予匡雨生，與被上訴人自92年6月15日起至93年6月14日止係以每月8萬元租金；自93年6月15日起至95年6月14日止則以每月9萬元租金承租系爭店面相較，上訴人自92年11月起至93年6月止短收8萬元租金；自93年6月15日止迄95年6月14日止則短收48萬元租金。
被上訴人應賠償上訴人此部分短收租金之損失共計56萬元，上訴人並主張以系爭押租金抵充。
9.綜上，系爭押租金抵充前揭被上訴人各項應清償之債務後，已無任何餘額。又兩造於終止系爭租賃契約時，已言明結清押租金、扣抵一切費用，互不相欠，上訴人亦不追究不足扣抵之部分，如上訴人有積欠被上訴人押租金，被上訴人豈會將系爭店面返還上訴人?足認被上訴人請求返還系爭押租金，並無理由。
(二)上訴人對於原判決判命給付遲延利息部分有意見，因為上訴人之住所並未變更，被上訴人於10年之間從未來找上訴人，卻於10年後突然提起本件訴訟，伊爭執本件遲延利息之起算點。
(三)被上訴人知悉上訴人之住所，多年來卻不曾向上訴人提及返還押租金事宜，請斟酌本件有無消滅時效問題等語，資為抗辯。
三、兩造之聲明：(一)上訴人之聲明：1.原判決不利上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。(二)被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、得心證之理由：
(一)被上訴人主張其與上訴人已合意於92年10月1日終止系爭租賃契約，並改由匡雨生接續承租系爭店面，上訴人依約應將其所給付之押租金返還，惟迄未返還，爰依法請求上訴人返還押租金及加給法定遲延利息等情。然上訴人拒絕給付，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：1.兩造間是否合意提前於92年10月1日終止系爭租賃契約?2.被上訴人可否請求上訴人返還押租金？如為肯定，其得請求返還之押租金數額為何?3.被上訴人如得請求上訴人返還押租金，其押租金返還請求權是否已罹於時效而消滅?茲分別說明如下：
1.兩造間是否合意提前於92年10月1日終止系爭租賃契約?
(1)被上訴人主張其自92年6月15日起，以每月租金8萬元，向上訴人承租系爭店面，並於訂約時，交付20萬元予上訴人作為押租金，原約定之租賃期限係至95年6月14日止。系爭租賃契約第5條並約定，被上訴人如不繼續承租，上訴人應於被上訴人遷空、交還系爭店面後無息退還押租保證金。而上訴人迄未退還押租金等節，為上訴人所不爭執，且有系爭租賃契約附卷可稽(見本院102年度司促字第7485號卷【下稱司促字卷】第3至5頁)。堪信被上訴人所主張上情為真實。
(2)被上訴人主張其係將系爭店面頂讓予匡雨生，由匡雨生直接與上訴人重新訂立租約，兩造已合意於92年10月1日終止系爭租賃契約一情，業經證人匡雨生於原審到庭結證稱：伊從事餐飲業，92年間曾向上訴人承租系爭店面開設餐飲店。當時被上訴人經營餐廳不善，無法繼續經營，透過別人介紹，伊剛好要經營披薩店，被上訴人就將餐廳頂讓予伊經營，伊並與上訴人訂立契約，向上訴人直接承租系爭店面。經濟部商業司商業登記資料記載伊於92年11月26日以西廷飲食店為商業名稱辦理商業登記是正確的，伊係於承租後裝潢1個月，試賣1個月後為商業登記，並在裝潢時，即送件登記，於11月拿到登記證。是被上訴人介紹伊認識上訴人，由伊接續承租系爭店面，承租時並無被斷水斷電之情形。伊承租時間約係92年10月，因為申請營業，需要房東的租約。伊當時有將押租金直接交給上訴人，被上訴人沒有將押租金的權利讓予伊。被上訴人後來有在伊店裡幫忙1個月，伊給付其薪資3萬元。伊承租系爭店面，經營約1年多時間。上訴人之後將系爭店面出售予他人，伊又跟新的屋主訂立新契約，再經營一段時間後，將店面頂讓予他人。伊承租系爭店面時，一定有同時與兩造見面，三方一起談，因為被上訴人要提前終止租約，若沒有終止租約，上訴人也不可能將系爭店面出租予伊等情明確(見原審卷第35至36頁)。足見被上訴人所述，尚非無稽。復參以上訴人於92年10月9日寄予被上訴人之內湖郵局第8421號存證信函，其上業已記載「承租人吳大宇…於92年10月1日終止租賃契約…，而且容改租別人」等語(見原審卷第41頁)。益徵兩造已於92年10月1日合意終止系爭租賃契約，改由證人匡雨生接續向上訴人承租系爭店面無誤。
2.被上訴人可否請求上訴人返還押租金？如為肯定，其得請求返還之押租金數額為何?
(1)按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題(最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照)。準此，系爭租賃契約雖經兩造合意於92年10月1日終止，並由匡雨生接續向上訴人承租系爭店面，惟被上訴人如有欠租或其他租賃債務不履行情事，上訴人自得以系爭押租金抵充，如有餘額，始生返還押租金之義務。查上訴人固抗辯被上訴人有欠繳租金及前述各項債務不履行，其以押租金抵充後，已無餘額。惟被上訴人指稱僅有欠租金4萬元，並同意以押租金抵充之，但否認上訴人所辯另有欠租4萬元及其他各項債務不履行情事。本院爰先就上訴人所謂被上訴人有積欠租金8萬元及前開各項債務不履行情事，而得以押租金抵充之各該抗辯，有無理由，敘明如下，進而據以認定被上訴人支付之押租金是否尚有餘額，而得請求上訴人返還。
①被上訴人係自92年6月15日起，以每月租金8萬元，向上訴人
承租系爭店面一節，已如前述。是以，迄至92年10月1日兩造合意終止系爭租賃契約之日止，被上訴人承租系爭店面期間共計3.5個月，依約應給付租金28萬元，加上押租金20萬元，被上訴人共應給付上訴人48萬元。惟依系爭租賃契約之房租收/付款明細欄所示，被上訴人於92年5月30日支付現金2萬元及支票26萬元，另於92年8月15日支付現金12萬，被上訴人僅支付上訴人40萬元。且被上訴人於原審102年9月27日言詞辯論時，已陳明其於92年5月30日支付現金2萬元及支票26萬元，共計28萬元，以支付押租金20萬元，及第1個月租金8萬元，後再給付12萬元，支付92年7月15日至8月30日之租金等情(見原審卷第61頁)。堪認被上訴人尚積欠92年9月1日至9月30日止之1個月租金8萬元，上訴人抗辯被上訴人欠繳納租金8萬元一情，與事實相符。從而，系爭押租金自應抵充被上訴人所積欠之租金8萬元，抵充後押租金尚餘12萬元。被上訴人雖主張因上訴人有寬限92年9月1日起至92年9月15日止之期間，故其僅積欠92年9月16日至92年9月30日半個月租金4萬元云云。惟上訴人否認其事，而被上訴人就上訴人有寬限上開期間之事實，復未舉證以實其說，自難信被上訴人此部分主張為真實。又上訴人於102年3月18日寄予被上訴人之台中法院郵局第671號存證信函，雖提及被上訴人付3個月租金等語(見原審卷第23頁)。然被上訴人於原審既已陳明支付之租金僅有20萬元，自不得以該存證信函即認被上訴人已支付3個月租金，故被上訴人主張僅積欠半個月租金4萬元云云，核與事實不符，尚不足採。
②兩造業於92年10月1日合意終止系爭租賃契約，改由匡雨生
接續向上訴人承租系爭店面，已經本院認定如前。是以，上訴人抗辯其因迄至92年11月始再將系爭店面出租予匡雨生，因而受有系爭店面閒置1個月未出租之租金損害8萬元云云，尚無可取。
③上訴人另辯稱因被上訴人違反系爭租賃契約，依該契約第18
條約定，被上訴人應賠償1個月之租金8萬元云云。查租賃期間，被上訴人若擬提前遷離他處時，被上訴人應賠償上訴人1個月租金，被上訴人決無異議，系爭租賃契約第18條第1項固有此約定。惟此乃係被上訴人以賠償1個月租金予上訴人，作為其得片面提前終止租賃契約所為保留期前終止權之約定。然兩造既係合意終止系爭租賃契約，自無上開約定之適用。是上訴人抗辯依系爭租賃契約第18條約定，得請求被上訴人賠償1個月租金8萬元云云，洵屬無據。
④上訴人固又抗辯被上訴人應返還由其代為墊付之電費共計15
萬8,765元，並自系爭押租金抵充云云。惟查，兩造雖於系爭租賃契約第15條約定，由被上訴人自行負擔電費，然被上訴人已否認於租賃期間，有未繳納系爭店面電費情狀，上訴人復未就此舉證以實其說。且上訴人訴訟代理人於原審已陳稱因係8、9年前的事情，故就被上訴人未繳納電費一事沒有證據等語(見原審卷第61頁背面)。至上訴人雖提出臺北市○○路○段○○號1樓建物於93年6月份至10月份之用電資料(見本院卷第12頁)。惟此僅能證明上開建物於93年6月份至10月份之用電情形，不足以證明被上訴人於承租系爭店面期間，有未繳納電費，而由上訴人代為墊付之情事。從而，上訴人此部分抗辯，自難遽採。
⑤上訴人復抗辯被上訴人應返還由其代為墊付之管理費共計9,
150元云云。惟查，被上訴人已否認應由其負擔承租系爭店面期間之管理費。而觀諸系爭租賃契約，兩造並未約定於被上訴人承租系爭店面期間之管理費應由何人繳納，上訴人亦未舉證證明兩造有約定被上訴人於承租系爭店面期間，應由其負擔管理費。準此，上訴人此部分抗辯，即乏其據，自不足取。
⑥上訴人雖再抗辯被上訴人承租系爭店面後，曾拆除原有裝潢
，惟於不承租時，卻未將系爭店面回復原狀，被上訴人應賠償上訴人就原有裝潢支出之裝潢費用共計10萬5,000元云云，並提出當時支出裝潢費用之單據1紙為證(見本院卷第24-1頁)。然查，證人匡雨生已於原審證稱：被上訴人是賣披薩及義大利麵，只有些廚房用具，而因沒有什麼設備，所以伊於讓渡時，未給付被上訴人讓渡金。伊在與上訴人訂約大概經過1個月後，有修改部分裝潢，店面的設備，被上訴人本來就已經拿走，只剩下一些簡單的廚房用品，系爭店面設置之升降送菜梯，是伊做的，被上訴人沒有做。當時上訴人的訴訟代理人洪煜堂有告知伊，被上訴人既有的裝潢設備由伊自行處理改裝等語明確(見原審卷第35頁)。足認上訴人於將系爭店面改出租予證人匡雨生時，已同意由匡雨生就被上訴人既有之裝潢設備逕行處理改裝。而上訴人亦未舉證證明被上訴人於承租系爭店面後，有何拆除其原先所為裝潢之情事。是以上訴人抗辯被上訴人應負回復原狀之責，並賠償上開裝潢費用云云，難認有理由。
⑦上訴人又辯稱被上訴人應返還由其代為墊付之申請三相220V
電源線電表，而支出之工程費4萬2,000元云云，並提出估價單1紙以資證明確有支出該筆費用(見本院卷第24頁)。惟被上訴人否認上開工程費應由其負擔。而觀諸系爭租賃契約，兩造並未約定應由被上訴人負擔此項費用。且上訴人訴訟代理人於原審已陳明當時兩造未約定此部分費用應由何人支付等語(見原審卷第61頁背面)。從而，上訴人抗辯被上訴人應返還該筆工程費用云云，顯無可採。
⑧上訴人抗辯因被上訴人提前終止系爭租賃契約，致其以較低
廉之租金將系爭店面改出租予匡雨生，被上訴人應賠償其短收租金56萬元之損失云云。然查，兩造既已合意於92年10月1日終止系爭租賃契約，則被上訴人於系爭租賃契約終止後，即不負有給付租金之義務。況兩造合意終止系爭租賃契約後，上訴人另行將系爭店面出租予他人，租金數額如何決定，全憑上訴人與承租人間之約定，要與被上訴人無涉。從而，上訴人所辯應由被上訴人賠償其租金損失56萬元一情，自屬無據。
(2)按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的。是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生(最高法院77年台上字第2213號判決要旨參照)。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查兩造於92年10月1日合意終止系爭租賃契約後，因被上訴人尚積欠租金8萬元未給付，已如前述，故以被上訴人前所交付之押租金20萬元予以抵充後，其押租金餘額12萬元(計算方式：200,000-80,000=120,000)，被上訴人自得請求上訴人返還。又本件押租金之返還，並未經兩造約定給付之確定期限，是上訴人應於經被上訴人催告請求返還而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。被上訴人係於102年3月1日具狀向本院聲請對上訴人核發支付命令，請求上訴人返還押租金，經本院於102年3月8日核發102年度司促字第7485號支付命令，並於102年3月15日將該支付命令及被上訴人提出之民事聲請支付命令狀繕本送達上訴人，有本院送達證書可稽(見司促卷第11頁)。是以，被上訴人已於102年3月15日催告上訴人返還押租金，上訴人仍未為給付，其所負返還押租金之債務，應自102年3月16日起負遲延責任。原判決認上訴人應自92年10月1日起負遲延責任，尚有未洽。從而，被上訴人依法得請求上訴人返還押租金餘額12萬元，並加給自102年3月16日起算之法定遲延利息。
3.被上訴人如得請求上訴人返還押租金，其押租金返還請求權是否已罹於時效而消滅?
(1)按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。民法第126條固定有明文。惟當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及租賃債務履行之用，故押租金契約為另一契約。是以，押租金返還請求權，係源自於押租金契約，與租金請求權有別，其自非1年內之定期給付債權，並無民法第126條規定之適用，而應依民法第125條前段規定，定其消滅時效期間為15年。
(2)兩造係合意於92年10月1日終止系爭租賃契約，被上訴人則於102年3月1日具狀向本院聲請對上訴人核發支付命令，請求上訴人返還押租金一節，有被上訴人提出之民事聲請支付命令狀所蓋本院收狀戳章足憑(見司促卷第1頁)。顯見被上訴人行使押租金返還請求權，尚未逾15年時效至明。從而，上訴人辯稱被上訴人對於本件押租金返還請求權已罹於消滅時效，尚無可採。
(二)綜上所述，被上訴人於兩造合意終止系爭租賃契約，並以押租金抵充其所積欠上訴人之1個月租金8萬元後，請求上訴人返還所餘之押租金12萬元，及加給102年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，即有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
(三)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
(四)據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 蔡建興法 官 林慧欣中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
書記官 黃惠閔上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
（＊訴訟標的價額逾150萬元者＊）如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。