臺灣臺中地方法院民事判決 102年度簡上字第81號上 訴 人 林貴欽即信皇社區管理負責人被 上 訴人 黃麗菁
康慶輝康鶴騰陳萬枝楊進宗上列當事人間請求確認買賣行為無效事件，上訴人對於民國102年1月29日本院沙鹿簡易庭101年度沙簡字第288號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國102年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣參仟壹佰伍拾元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；又第二審程序，除民事訴訟法第三編第一章別有規定外，前編（即第二編）第一章、第二章之規定，於第二審程序準用之。民事訴訟法第247條第1項前段及第463條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。查上訴人主張系爭土地若登記回歸予被上訴人楊進宗所有，被上訴人楊進宗承諾將系爭土地交予信皇社區作為法定空地使用，則依上訴人主張，關於被上訴人間上開就系爭土地所為之買賣行為及所有權移轉登記行為是否無效，關涉信皇社區是否得以使用系爭土地，此種不安狀態，自得以確認判決加以確定，揆諸前開判例意旨，上訴人提起本件確認訴訟，自有確認利益。至於上訴人之主張是否有理由，則為實體上是否有理由之認定，先予敘明。
二、被上訴人黃麗菁、康慶輝、康鶴騰、陳萬枝、楊進宗經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，本院依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人（即原審原告）方面㈠上訴人於原審起訴主張：
上訴人經信皇社區區分所有權人會議推選為社區管理負責人。緣系爭土地屬信皇社區之法定空地，依建築法第11條及公寓大廈管理條例第58條之規定，不得移轉。詎系爭土地先由被上訴人楊進宗以買賣為原因關係，於民國85年10月8日辦理所有權移轉登記予被上訴人康慶輝、陳萬枝；嗣又由被上訴人陳萬枝就系爭土地（應有部分2分之1）以買賣為原因關係，於96年10月5日辦理所有權移轉登記予被上訴人康鶴騰；其後，被上訴人康鶴騰、康慶輝復就系爭土地以買賣為原因關係，於100年10月7日辦理所有權移轉登記予被上訴人黃麗菁。故上開被上訴人間，就系爭土地所成立之買賣契約之債權行為，及所有權移轉登記之物權行為，均違反建築法第11條及公寓大廈管理條例第58條之規定，依民法第71條規定，均屬無效，爰以信皇社區管理負責人之身分，提起本件確認訴訟等語，並聲明：確認被上訴人黃麗菁與被上訴人康鶴騰、康慶輝間就系爭土地於100年9月8日所為之買賣行為無效；及被上訴人黃麗菁、康鶴騰、康慶輝就系爭土地於100年10月7日於臺中市大甲地政事務所（收件字號100年甲地資字第58800號）所為之所有權移轉登記之法律行為無效，應予塗銷；確認被上訴人康鶴騰與被上訴人陳萬枝間就系爭土地（應有部分2分之1）於96年10月5日所為之買賣行為無效；被上訴人康鶴騰、陳萬枝就系爭土地（應有部分2分之1）於96年10月5日於臺中市大甲地政事務所（收件字號96 年甲地資字第67030號）所為之所有權移轉登記之法律行為無效，應予塗銷；確認被上訴人楊進宗與被上訴人康慶輝、陳萬枝間就系爭土地於85年8月13日所為之買賣行為無效；被上訴人楊進宗、康慶輝、陳萬枝就系爭土地於85年10月8日於臺中市大甲地政事務所（收件字號85年甲地字第9927號）所為之所有權移轉登記之法律行為無效，應予塗銷，系爭土地並回復登記予被上訴人楊進宗。
㈡上訴人於本院補充陳述稱：
⒈原審認定建築法第11條規定之法旨，係規定若興建建物時，
建物本身所占之地面與應留之法定空地係屬單一土地，非依規定不得將作為法定空地使用之部分分割後移轉，甚或否定建築物之起造人與第三人間買賣該部土地之法律行為效力，否則原始起造人將其土地作為法定空地使用後，於出售建物時即無法移轉予購屋者，反使購屋者無法取得法定空地之所有權，更易造成留設之法定空地再遭重複使用之問題，此一見解應有違誤。依公寓大廈管理條例第58條之前段規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」另依（前）臺中縣建築管理自治條例第11條規定：
「申請建造執照除依建築法規定外應檢附文件包括：2.工程圖樣...。其有關工程圖樣之規定如下：三、配置圖：載明基地之方位...空地...。」再依建築基地法定空地分割辦法第2條：「直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註......，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。」綜觀之，建商於申請建造執照，於規定檢附之文件中須附有配置圖，該圖中劃有預留之空地位置，而此空地位置經分割後自為建築法第11條法文中「應留設之法定空地」。蓋法定空地留設之目的在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進居住環境之舒適，安全與衛生等公共利益，因此於興建之前（即建造執照核發之前），建商應依法預留法定比率之基地空地繪製於配置圖中以供分割為法定空地。是以，建築法第11條為維護公共利益，明定此預留之空地位置一但分割成為法定空地，除非合法定之分割要件，不得再行分割且不得移轉，其理甚明。惟原審判決云：「非依規定不得將作為法定空地使用之部分分割後移轉」，文中之「作為法定空地使用之部分」而非直接以「法定空地」稱之，蓋指前述建商申請建造執照時於配置圖中所劃於建築基地之預留之空地位置，此空地尚未分割，乃為基地之部分，並非法定空地，自不受法定空地相關法令之拘束。又設若「作為法定空地使用之部分」指的是以分割好之「法定空地」，法定空地除合法定分割要件外，不得再分割，即法定空地原則上已不可再分割。是以原審云：「不得將作為法定空地使用之部分分割後移轉」已使本法條形同具文。
⒉次按土地登記規則第81條：「區分所有建物所屬共有部分，
...，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」之規定，可知法定空地只要自分割時登記的所有權人名下移轉予任何其他人即為不當移轉。對起造人而言，法定空地為共用部分，且為基地之一部分，依法又不得移轉，自然為社區全區分所有權人所共有之部分，只能依前開土地登記規則第81條規定，登記予所有區分所有權人共有。今被上訴人楊進宗為與建商合建之地主，亦為起造人之一，是以建商於申請建照時將預留之空地即法定空地所有權登記為被上訴人楊進宗所有，則只要自被上訴人楊進宗名下移轉至其他任何人名下即為不當移轉，違反前開建築法及公寓大廈管理條例第58條之規定。並聲明：⒈原判決廢棄。⒉⑴確認被上訴人黃麗菁與被上訴人康慶輝、康鶴騰間就系爭土地於100年9月8日所為之買賣行為無效；即被上訴人黃麗菁、康慶輝、康鶴騰就系爭土地於100年10月7日於臺中市大甲地政事務所（收件字號100年甲地資字第58800號）所為之所有權移轉登記之法律行為無效，應予塗銷。⑵確認被上訴人康鶴騰、陳萬枝就系爭土地（應有部分2分之1）於96年10月5日所為之買賣行為無效；被上訴人康鶴騰、陳萬枝於96年10月5日於臺中市大甲地政事務所（受件字號96年甲地資字第67030號）所為之所有權移轉登記之法律行為無效，應予塗銷。
⑶確認被上訴人楊進宗與康慶輝、陳萬枝間就系爭土地於85年8月13日所為之買賣行為無效；被上訴人楊進宗、康慶輝、陳萬枝就系爭土地於85年10月8日於臺中市大甲地政事務所（收件字號85年甲地字第9927號）所為之所有權移轉登記之法律行為無效，應予塗銷，系爭土地並回復登記予被上訴人楊進宗。
二、被上訴人（即原審被告）方面：㈠被上訴人於原審抗辯：
⒈被上訴人黃麗菁則以：
伊是合法向前手買的，所有權移轉行為沒有無效，上訴人請求應無理由等語資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。
⒉被上訴人楊進宗則以：
伊是將土地賣給建商，土地係由建商處理的，伊對這件事情都不知道等語資為抗辯。
⒊被上訴人陳萬枝、康鶴騰、康慶輝則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
㈡被上訴人於本院補充陳述稱：
⒈被上訴人楊進宗則以：
伊的土地原是和建商合建，在申請建照完成後，將系爭土地登記在伊名下，但仍然屬於合建的權利，後來由建商賣給被上訴人康慶輝及陳萬枝，但登記在被上訴人康慶輝名下，肆被上訴人陳萬枝將其權利賣給被上訴人康慶輝兒子康鶴騰，康慶輝及康鶴騰事後再賣給被上訴人黃麗菁。伊本身就住在系爭社區，伊一開始即知系爭土地是法定空地，本來就不可以建築，伊原來的意思就是要供作社區通行使用，後來因為康慶輝要在系爭土地上建築，伊和上訴人有去告發違建，其後有拆除。目前被上訴人黃麗菁是在系爭土地上堆置一車的泥土，並擺設花盆阻止社區人通行使用該地。在被上訴人黃麗菁買受當時，伊雖有告知黃麗菁該地是法定空地，但黃麗菁表示系爭土地係其買受，其有權使用，若社區人員要通行使用，須向黃買通行權等語，資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
⒉被上訴人黃麗菁、陳萬枝、康鶴騰、康慶輝則均未於準備
程序或言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、原審法院審酌兩造之攻擊防禦方法，為上訴人全部敗訴之判決。上訴人對原審判決不服，提起上訴，並為前揭上訴聲明。被上訴人楊進宗則為上開答辯聲明；至被上訴人黃麗菁、陳萬枝、康鶴騰、康慶輝則均未到庭，亦未提出書狀為答辯聲明。
四、得心證之理由：㈠上訴人主張其經信皇社區區分所有權人會議選任擔任社區管
理負責人等情，業據其提出信皇社區區分所有權人大會會議記錄、101年11月9日臺中市○○區○○○區00000000000000號函等為證（見本院101年度補字第1231號卷宗第15頁及本院101年度沙簡字第288號卷宗第26、27頁）；而信皇社區業依公寓大廈管理條例向臺中市大甲區公所報備等情，有本院100年度沙補字第1231號卷宗所附之公寓大廈管理組織報備證明可稽；另就系爭土地為信皇社區內建築物之法定空地之情，業據上訴人提出臺中縣政府（現改制為臺中市政府，下同）93年7月22日府工建字第0000000000號函、臺中市政府工務局使用執照為證（見本院101年度沙簡字第288號卷宗第34、35頁）。又被上訴人楊進宗與被上訴人康慶輝、陳萬枝間就系爭土地於85年8月13日成立買賣契約，系爭土地並以買賣為原因關係，於85年10月8日經臺中市大甲地政事務所（收件字號85年甲地字第9927號）辦理移轉登記予被上訴人康慶輝、陳萬枝所有；復由被上訴人陳萬枝與康鶴騰就系爭土地（應有部分2分之1）成立買賣契約，並以買賣為原因關係，於96年10月5日經臺中市大甲地政事務所（收件字號96年甲地資字第67030號）就系爭土地（應有部分2分之1）辦理移轉登記予被上訴人康鶴騰；被上訴人康鶴騰、康慶輝再於100年9月8日與被上訴人黃麗菁與就系爭土地成立買賣契約，並於100年10月7日經臺中市大甲地政事務所（收件字號100年甲地資字第58800號）就系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人黃麗菁所有之事實，亦有卷附之系爭土地土地登記第二類謄本、異動索引表、臺灣省臺中縣土地登記簿、土地登記申請書等可稽，且為被上訴人楊進宗所不爭執，而被上訴人黃麗菁、陳萬枝、康慶輝、康鶴騰經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀作何陳述以供審酌，依民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第463條準用同法第280條第3項、第1項規定，視同其等已自認此部分之事實，本院即採為判決之基礎。
㈡上訴人雖以系爭土地為信皇社區之法定空地，依建築法第11
條及公寓大廈管理條例第58條規定不得移轉為由，主張被上訴人如前所述歷次就系爭土地成立之買賣契約之債權行為，及以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為均因違反上開規定而無效云云。惟查：
1.按建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，為該法第11條第1、3項前段所明定。是建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生，其與建築物本身所占之地面關係密切（內政部72.9.27台內地字第177140號函參照）；又無論係法定空地或退縮地之留設，其目的均在增益房屋以及其主要結構所占建築基地之效用，俾增進建物使用人之使用效益（最高法院92年度台上字第2775號判決同此意旨）。是依前開函示及最高法院之見解，建築法第11條之立法目的應係在確保建築基地於建築使用時應保有一定比例之空地，非謂移轉乃絕對無效。又系爭規定原係規定興建建物時建物本身所占之地面與應留設之法定空地係屬單一土地時，非依規定不得將作為法定空地使用之部分分割後移轉，尚非規範興建時即已具備獨立所有權而提供作為法定空地使用之土地亦不得移轉，甚或否定建築物之起造人與第三人間買賣該部分土地之法律行為效力，否則原始起造人將其土地作為法定空地使用後，於出售建物時即無法移轉與購屋者，反將使購屋者無法一併取得法定空地之所有權，更易造成留設之法定空地再遭重複使用之問題，反與建築管理之目的不符。從而，若應留設之法定空地，本係以已具備單獨所有權之土地作為法定空地使用時，其移轉既未再經分割，自無前開規定之適用，而無須符合法定空地分割之規定即可單獨移轉，僅係取得該法定空地性質土地之所有權人，仍受法定空地不得再行建築使用之行政上限制而已，並不影響其得單獨取得法定空地所有權之地位。是上訴人猶以上開建築法第11條之規定主張被上訴人間歷次就系爭土地所為買賣契約之債權行為，及辦理移轉登記之物權行為均屬無效云云，即屬無據，應無可採。
⒉復按公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含
法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權益之行為，公寓大廈管理條例第58條第2項亦定有明文。然依上開法文規定可知，該條所定不得讓售特定人者，係指為共用部分之法定空地而言，而所稱共用部分，依同條例第3條第2款及第4款規定觀之，應係指由區分所有權人共有而非屬專有部分者而言。然系爭土地自始既為被上訴人楊進宗單獨所有，其後再由其移轉登記為被上訴人陳萬枝、康慶輝分別所有；復因被上訴人陳萬枝就其應有部分2分之1辦理移轉登記予被上訴人康鶴騰所有，而由被上訴人康慶輝、康鶴騰分別共有；末由被上訴人康慶輝、康鶴騰移轉登記為被上訴人黃麗菁所有，則系爭土地自始至今均非信皇社區全體區分所有權人所共有，當非公寓大廈管理條例所稱之共用部分，自無前開不得讓售於特定人規範之適用，上訴人稱系爭土地為社區全體區分所有人所共有之部分，顯與事實不符。從而，上訴人猶憑以主張依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，被上訴人等間歷次就系爭土地所為買賣契約之債權行為，及辦理移轉登記之物權行為均屬無效云云，亦屬無據。
㈢綜上所述，系爭土地固屬信皇社區內建築物之法定空地，惟
仍不影響系爭土地之歷次所有權人本於其所有權，就系爭土地所為之買賣行為及所有權移轉登記之物權行為之效力，而僅係所有權人於使用系爭土地時，受有不得再行供為建築相關使用之限制。從而，上訴人主張被上訴人黃麗菁、康鶴騰、康慶輝、陳萬枝與楊進宗間就系爭土地所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均無效，應不足採，則上訴人猶憑以訴請：⑴確認被上訴人黃麗菁與被上訴人康慶輝、康鶴騰間就系爭土地於100年9月8日所為之買賣行為無效；即被上訴人黃麗菁、康慶輝、康鶴騰就系爭土地於100年10月7日於臺中市大甲地政事務所（收件字號100年甲地資字第58800號）所為之所有權移轉登記之法律行為無效，應予塗銷；⑵確認被上訴人康鶴騰、陳萬枝就系爭土地（應有部分2分之1）於96年10月5日所為之買賣行為無效；被上訴人康鶴騰、陳萬枝於96年10月5日於臺中市大甲地政事務所（受件字號96年甲地資字第670 30號）所為之所有權移轉登記之法律行為無效，應予塗銷；⑶確認被上訴人楊進宗與康慶輝、陳萬枝間就系爭土地於85年8月13日所為之買賣行為無效；被上訴人楊進宗、康慶輝、陳萬枝就系爭土地於85年10月8日於臺中市大甲地政事務所（收件字號85年甲地字第9927號）所為之所有權移轉登記之法律行為無效，應予塗銷，系爭土地並回復登記予被上訴人楊進宗云云，均屬無據。
五、末按，第二審法院認上訴為無理由者，應為駁回之判決，民事訴訟法第449條第1項定有明文。且依民事訴訟法第436條之1第3項之規定，此為簡易訴訟程序之上訴程序所準用。查依前開說明，原審就上訴人主張被上訴人等間歷次就系爭土地所為買賣契約之債權行為，及辦理移轉登記之物權行為均屬無效，應予塗銷，並回復登記予被上訴人楊進宗部分，為其敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決之結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費用為第二審裁判費3,150元，爰諭知如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 黃煥文法 官 呂明坤上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
書記官 黃泰能