臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1522號原 告即反訴被告 邱久雄
饒欽沐張宏淵葉世煌葉世超共 同訴訟代理人 許景鐿律師被 告即反訴原告 張炳明訴訟代理人 許博堯律師上列當事人間塗銷所有權登記事件，本院於民國103年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張炳明應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號、面積6244平方公尺、地目林、權利範圍全部，暨同段1083-17地號、面積5842平方公尺、地目林、權利範圍全部，於102年4月10日設定最高限額抵押權新臺幣2,250,000元予臺中市東勢區農會之抵押權登記予以塗銷。
被告張炳明應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號、面積6244平方公尺、地目林、權利範圍全部；暨同段1083-17地號、面積5842平方公尺、地目林、權利範圍全部，於102年3月25日所為之所有權登記予以塗銷。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴被告邱久雄、張宏淵、饒欽沐、葉世煌、葉世超等5人應分別給付反訴原告新臺幣40萬5215元、40萬5215元、40萬5215元、21萬3716元、21萬3716元，及均自民國102年7月2日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第4項反訴原告勝訴部分，得假執行。但反訴被告邱久雄、張宏淵、饒欽沐、葉世煌、葉世超等5人如各以新臺幣40萬5215元、40萬5215元、40萬5215元、21萬3716元、21萬3716元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度臺抗字第440號民事裁定參照）。查被告於民國102年6月25日具狀提起反訴，請求反訴被告即原告等5人應分別給付反訴原告即被告新臺幣（下同）40萬5215元、40萬5215元、40萬5215元、21萬3716元及21萬3716元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。經核反訴標的與本訴之防禦方法均係基於兩造所簽訂系爭不動產買賣契約之解除而衍生，故原告本訴與被告反訴所主張之法律關係有牽連關係甚明，依上開說明，則被告提起反訴，自屬合法，應予准許，先予敘明。
貳、本訴部分：
一、原告主張：兩造於102年3月15日就坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號、面積6244平方公尺、地目林、權利範圍全部；暨同段1083-17地號、面積5842平方公尺、地目林、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），然被告迄至102年3月22日止僅給付共150萬元之買賣價款，102年4月10日並已完成系爭土地所有權移轉登記，被告並於102年4月10日就系爭土地以所有權人地位向訴外人臺中市東勢區農會（下稱東勢農會）設定225萬元之最高限額抵押權；因原告見被告未依系爭買賣契約第3條所定付款方法為貸款出來且登記完畢3日內，由買方即被告再交付剩餘尾款150萬元，如貸款不足，買方立即補足交付予乙方即原告並且點交不動產，遂依民法第148條第2項：
「行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法。」等規定，於102年5月13日以臺中大全街郵局第403號存證信函定期催告被告依約給付尾款，且被告於102年5月15日即收到此份存證信函，惟仍未為給付，嗣原告另於102年5月22日以臺中大全街郵局第438號存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並依約沒收被告已付上開價款充當違約金。而系爭土地買賣契約既經解除，則被告仍登記為系爭土地所有權人之法律上原因已消滅而不存在，自應塗銷登記回復原告先前共有狀態；又被告前將系爭土地持向東勢農會設定最高限額抵押權225萬元，亦已無法律上合法原因，被告亦負有塗銷該抵押權登記而達到民法第259條所謂解除契約負回復原狀即恢復系爭土地並無抵押權登記狀態之義務等語。並聲明：（1）被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號、面積6244平方公尺、地目林、權利範圍全部，暨同段1083-17地號、面積5842平方公尺、地目林、權利範圍全部，於102年4月10日設定最高限額抵押權2,250,000元予臺中市東勢區農會之抵押權登記予以塗銷。（2）被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號、面積6244平方公尺、地目林、權利範圍全部；暨同段1083-17地號、面積5842平方公尺、地目林、權利範圍全部，於102年3月25日所為之所有權登記予以塗銷。
二、原告對被告抗辯所為陳述：
（一）系爭買賣契約係於102年3月15日簽訂，並由買方即被告交付定金即第1期款60萬元予賣方即原告收執；至102年3月20日由原告向東勢地政事務所申請該2筆標的之土地鑑界；102年3月22日訴外人劉秀姻代書則通知原告備齊移轉證件且蓋妥印鑑章，同時準備之前該標的之電單收據以利買賣完成後作為復電之用；102年3月25日由地政士向地方稅務局東勢分局進行網路申報土地增值稅；102年3月28日被告要求原告協助向臺中市政府水利局申請機械鋤草；鑑界日期則排定於102年4月8日上午8時40分許，然因障礙物部分未清除，測量員予以開單補正，至同日下午，地政士有詢問被告土地增值稅之稅金與是否送件，被告答覆繼續進行下去，此時被告將稅金交由地政士代繳，屆時由尾款扣除；102年4月9日由地政士將該買賣、設定案送東勢地政事務所登記收件；102年4月10日移轉登記及設定辦理完成，地政士即通知兩造可約何時交付尾款，然至同日近傍晚時分，承辦該案買賣過戶案件之地政士接到買賣標的隔壁鄰地大茅埔段1083-16地號之許先生電話告知被告進行機械鋤草時拆到鄰地之泥磚小工寮及1座電錶，以致被告與鄰地衍生糾紛；原告希望被告向該鄰地地主協調，此時鑑界補正暫緩處理，後於102年4月24日收到地政事務所鑑界駁回通知書；代書通知被告依法規定登記完成後1個月內完成不動產買賣成交案件實價登錄，乃於102年4月25日由地政士登錄完成；102年4月30日下午兩造再次相約在「成功代書諮詢服務中心」協調，兩造約定以被告名義再送鑑界申請，原告即時連絡工人至現場實地了解，並約定於102年5月5日進行施工鋤草；然102年5月6日被告即突然向原告寄發存證信函，原告遂於102年5月13日以存證信函答覆被告；而102年5月1日由地政士依兩造議定，向東勢地政事務所鑑界重送收（案號：土測096100號）既已排定日102年5月28日上午8時40分許，當天鋤草工人即時改進部份障礙物，下午測量員返回現場抓測點，測量日另訂102年6月11日下午2時許，至當日因釘樁中途下雨，擇日另測，直至102年6月28日下午2時30分許再進行後續釘樁，已於當日完成鑑界。由上得知，係被告進行機械鋤草時，拆到鄰地許姓地主之泥磚小工寮及1座電錶，以致與鄰地衍生糾紛，釀成不愉快，至原告既依約申請鑑界且還配合被告要求向臺中市政府水利局申請機械鋤草，因之何來被告「背離事實之誣詆」未鑑界之情，況被告尚要代書繳納稅款送件辦理抵押權設定及土地所有權過戶手續，豈可寄出存證信函表示原告未鑑界及點交土地，是以，係因可歸責於被告之違約事由未依約給付尾款，故原告已依約解除系爭買賣不動產契約，並依法沒收其已付價金，自得請求回復原狀。
（二）買賣契約乃雙務契約，依民法第348條第1項規定，出賣人所負之義務為「移轉土地所有權予買方」，而買受人依民法第345條第1項規定、第346條第2項規定所負之義務為「給付買賣標的物之價金」；而原告為出賣人所負義務已於102年4月10日將「買賣標的土地所有權移轉登記予被告」，是原告之法律義務已履行完畢；至被告所抗辯之「土地點交」非純屬系爭買賣契約之出賣人義務，而係買賣雙方偕同方能完成之事實行為，自無被告所稱未點交土地其可行使拒絕給付土地尾款價金之義務，換言之，兩者並無對等履行之關係，不符行使同時履行抗辯權之要件。又法諺潔手原則為主張行使權利之人，須以純潔之手，而被告明知於102年5月1日係再以被告名義（因其該時已為系爭土地之所有權人緣故）委由劉秀姻代書向臺中市東勢地政事務所申請土地複丈，而有關複丈時間之排定與複丈成果圖之製成時間，均非屬原告所能主導或掌控，被告竟於102年5月6日以第344號存證信函否認鑑界並催促限時完成複丈及點交土地，卻置被告應依約履行尾款土地價金之義務而迴避不言，是被告於寄發此存證信函予原告5人之際，已非潔淨之手，焉能主張解除契約之權利。
三、被告則以：原告邱久雄、張宏淵、饒欽沐、葉世煌、葉世超等5人原為系爭土地之共有人，其等分別共有權利持分分別為1/4、1/4、1/4、1/8、1/8；兩造於102年3月15日就系爭土地訂立系爭買賣契約，約定買賣總價為300萬元，被告並分別於同年3月15日及22日給付原告等人60萬元及90萬元（共150萬元），且經原告等人收受無誤；原告等人並已依約於102年4月10日將系爭土地之所有權移轉登記予被告；另系爭買賣契約書第5條第4款約定，系爭土地移轉過戶所生之土地增值稅應由原告等人負擔，以上合計14萬3077元，惟實際上原告等人前述應繳納之土地增值稅係由被告所代繳；原告等人曾於102年3月20日，依系爭買賣契約書第5條第5款約定，向臺中市東勢地政事務所申請系爭土地之鑑界，然該土地鑑界之申請因雜草叢生及補正期間仍未清除雜草，致使無法施測，而於102年4月24日遭臺中市東勢地政事務所駁回；被告則於102年5月6日以豐原中正路郵局第344號存證信函，要求原告等人應於函到10日內履行土地鑑界及點交土地之義務，逾期未履行將以存證信函之送達作為解除土地買賣契約之意思表示；另原告等人則均於102年5月7日收受被告所寄發之存證信函；原告於102年5月13日以臺中大全街郵局第403號存證信函回覆前述存證信函表示願配合點交土地；原告於102年5月22日以臺中大全街郵局第438號存證信函表示解除兩造買賣契約及沒收被告已付價款充當違約金；東勢地政事務所於102年5月28日始完成系爭土地之鑑界，並於102年6月28日完成系爭土地之訂樁作業等情固然無訛。
（一）然則，系爭買賣契約書第5條第1、5款既分別約定原告等人應負責系爭土地之鑑界；另原告等人如將土地點交予被告管理、使用、收益，被告始有支付尾款150萬元之義務，且被告於102年5月6日以豐原中正路郵局第344號存證信函要求原告等人應於函到10日內履行土地鑑界及點交土地之義務，逾期未履行將以存證信函之送達作為解除土地買賣契約之意思表示；另原告等人則均於同年月7日收受被告所寄發之存證信函，然原告等人仍未能於收受存證信函之10日內履行系爭土地鑑界及點交系爭土地之義務，被告再於102年5月23日以豐原中正路郵局第408號存證信函通知兩造所訂之土地買賣契約業已解除；原告等人雖以102年5月13日臺中大全街郵局第403號存證信函表示願配合點交土地，該存證信函所檢附之買賣案件進度雖載明東勢地政事務所已排訂同年5月28日進行鑑界云云，惟東勢地政事務所5月28日仍未進行土地鑑界，由上可知，兩造所簽訂之系爭買賣契約，業經被告為合法解除。
（二）原告以臺中大全街郵局第403號存證信函要求被告給付價金尾款150萬元之解約催告並非合法：依系爭契約第5條第1項約定「點交日期：賣方應於尾款交付日將本買賣標的物點交給買方管理、使用、收益」等語，換言之，被告給付尾款150萬元買賣價金之義務，係在原告履行點交系爭土地之同時，至為明顯。又由原告所為存證信函最末段記載「（土地）點交部分寄件人願意配合台端，請勿誤會」等語，即可證明原告於102年5月13日寄發該存證信函之同時，並未履行點交系爭土地之義務，是原告在未依約履行點交系爭土地義務之前（契約第5條第1項）即寄發存證信函要求被告給付價金尾款150萬元之解約催告並非合法，至為灼然。參照系爭契約第5條第1項之規定，給付尾款與點交買賣土地為同時履行之互為給付關係，另依原告所主張買賣契約第3條約定，給付尾款與點交買賣土地為同時履行之互為給付關係，此由第3條付款方法載明「約定交款日期及『應同時履行條件』」之尾款欄記載「於貸款出來且登記完畢3日內由買方再交付剩餘的尾款，如貸款不足買方立即補足交付予乙方並且點交不動產」等語可憑，故在出賣人點交買賣標的土地之同時，買受人始有交付尾款之義務甚明。
（三）被告所為之解約催告及解除契約之意思表示則為合法：系爭契約第5條第5項約定原告應負責系爭土地之鑑界予被告之義務，可知原告負有向地政機關申請鑑界四鄰界址之義務，並負有將系爭土地點交予被告管理使用之義務。原告於102年3月20日向東勢地政事務所所為系爭土地鑑界之申請，已於同年4月24日遭東勢地政事務所駁回，被告即於同年5月6日以豐原中正路郵局第344號存證信函催告原告應於函到10日內依約辦理土地鑑界及履行點交土地之義務，逾期未履行，即以該存證信函之送達作為解除契約之意思表示，不再另行通知等語，原告等人則於同年5月7日收受該存證信函，惟原告等人未於收受該存證信函之10日內即102年5月18日之前履行土地鑑界及點交土地之義務，為不爭之事實，故兩造所簽訂之買賣契約業經被告合法解除至明。再原告於102年10月3日言詞辯論期日提出東勢地政事務所之複丈成果圖記載鑑界日期為同年6月28日，是系爭土地於同年6月28日經地政機關鑑界完畢之前，自未點交土地，而原告於同年5月22日寄發存證信函之時，系爭土地明顯尚未經地政機關鑑界，遑論點交土地，被告自無依買賣契約給付尾款之義務。綜上，原告指陳原告於102年5月22日以臺中大全街郵局第438號存證信函解除云云，明顯無據。被告於102年5月6日以存證信函通知原告等人應於函到10日內依約履行土地鑑界及點交土地之義務，逾期未履行將以該存證信函之送達作為解除買賣契約之意思表示，然原告等人仍未能於收受存證信函之10日內履行系爭土地鑑界及點交系爭土地之義務，為求慎重，被告再於102年5月23日以豐原中正路郵局第408號存證信函通知兩造所訂系爭土地買賣契約業已解除，而系爭土地遲至同年6月28日始由地政機關完成鑑界，又原告迄今亦未履行點交土地之義務，應為不爭事實，是被告於102年5月6日及5月23日分別以存證信函為給付遲延之催告及解除買賣契約之意思表示，自屬合法。
（四）另於兩造訂立系爭買賣契約之前，由原告仲介邱歆凱帶領被告前往系爭土地現場所指界之範圍，與日後地政機關鑑界之位置並非同一處位置之土地，以致被告於102年4月初（清明節前後）依照原告仲介邱歆凱指界之範圍僱用工人黃建港除草整地之時，竟遭同段1083-16地號地主許先生抗議越界施工，此由證人邱歆凱、蔡宗麟及黃建港等3人所為證述即可知悉。按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1、2項定有明文。原告仲介邱歆凱於訂約前告知被告系爭土地之地點與地政機關鑑界之土地位置並非相同，是被告在為買受系爭土地之意思表示之時，應有民法第88條陷於錯誤之情事，屆時被告將依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約等語，以資抗辯。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
叁、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告邱久雄、張宏淵、饒欽沐、葉世煌、葉世超等5人原為坐落系爭2筆土地之共有人，其等分別共有權利持分分別為1/4、1/4、1/4、1/8、1/8；兩造於102年3月15日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價為300萬元，反訴原告並分別於同年3月15日及22日給付反訴被告等人60萬元及90萬元，且經反訴被告等人收受無誤，而反訴被告等人已先行於102年4月10日將系爭土地之所有權移轉登記予反訴原告；然依系爭買賣契約書第5條第1、5款之約定，反訴被告等人應負責系爭土地之鑑界，另反訴被告等人如將土地點交予反訴原告管理、使用、收益，反訴原告始有支付尾款150萬元之義務。又依系爭買賣契約書第5條第4款約定，系爭土地移轉過戶所生之土地增值稅應由反訴被告等人負擔，以上合計14萬3077元，惟實際上反訴被告前述應繳納之土地增值稅係由反訴原告所代繳。反訴被告等人雖於102年3月20日依買賣契約書第5條第5款約定，向臺中市東勢地政事務所申請系爭土地之鑑界，然該土地鑑界之申請已於102年4月24日遭臺中市東勢地政事務所駁回；因反訴被告等人並未履行系爭土地鑑界及點交系爭土地之義務，反訴原告乃於102年5月6日以豐原中正路郵局第344號存證信函，要求反訴被告等人應於函到10日內履行土地鑑界及點交土地之義務，逾期未履行將以存證信函之送達作為解除土地買賣契約之意思表示；另反訴被告等人則均於同年月7日收受反訴原告所寄發之存證信函，然反訴被告等人仍未能於收受存證信函之10日內履行系爭土地鑑界及點交系爭土地之義務，為求慎重，反訴原告再於102年5月23日以豐原中正路郵局第408號存證信函通知兩造所訂之土地買賣契約業已解除；反訴被告等人雖以102年5月13日臺中大全街郵局第403號存證信函表示願配合點交土地，該存證信函所檢附之買賣案件進度雖載明東勢地政事務所已排訂同年5月28日進行鑑界，惟東勢地政事務所5月28日仍未進行土地鑑界，是兩造所簽訂之系爭買賣契約，業經反訴原告合法解除。從而，反訴原告所支付之買賣定金及價款共150萬元及代墊之土地增值稅14萬3077元，自得依回復原狀及不當得利等法律關係請求反訴被告5人返還。因反訴被告邱久雄就系爭土地原有之持分為1/4，故就反訴原告所給付150萬元買賣價金，反訴被告邱久雄所分配之買賣價金為37萬5000元（0000000×1/4=375000）；另反訴原告代反訴被告邱久雄繳納之土地增值稅為3萬215元（15610+14605=30215），是反訴被告邱久雄應返還反訴原告之金額為40萬5215元（000000+30215=405215），反訴被告張宏淵及饒欽沐部分之金額，均亦同上。另反訴被告葉世煌就系爭土地原有之持分為1/8，故就反訴原告所給付150萬元買賣價金，反訴被告葉世煌所分配之買賣價金為18萬7500元（0000000×1/8=187500）；另反訴原告代反訴被告葉世煌繳納之土地增值稅為2萬6216元（13544+12672=26216），是反訴被告葉世煌應返還反訴原告之金額為21萬3716元（000000+26216=213716），反訴被告葉世超部分之金額，亦同上等語。並聲明：（1）反訴被告邱久雄、張宏淵、饒欽沐、葉世煌、葉世超等5人應分別給付反訴原告40萬5215元、40萬5215元、40萬5215元、21萬3716元、21萬3716元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（2）反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭買賣契約既經反訴被告依約解除，亦即業已於102年5月13日回覆寄發被告上開臺中大全街郵局第403號存證信函及102年5月22日臺中大全街郵局第438號存證信函表明解除兩造系爭買賣契約，如前所述，則反訴原告自無訴請反訴被告給付已依契約書第7條違約罰責約款所沒收之價金之理由，且上開土地增值稅本即須繳納，且因可歸責於反訴原告而解約，自應由反訴原告負擔，是反訴原告之訴，當無理由等語，以資抗辯。並聲明（1）反訴原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
肆、本院得心證之理由
一、原告邱久雄、張宏淵、饒欽沐、葉世煌、葉世超等5人原為系爭土地之共有人，其等分別共有權利持分分別為1/4、1/4、1/4、1/8、1/8；兩造於102年3月15日就系爭土地訂立系爭買賣契約，約定買賣總價為300萬元，被告並分別於同年3月15日及22日給付原告等人60萬元及90萬元（共150萬元），且經原告等人收受無誤；原告等人並已依約於102年4月10日將系爭土地之所有權移轉登記予被告；另系爭買賣契約書第5條第4款約定，系爭土地移轉過戶所生之土地增值稅應由原告等人負擔，以上合計14萬3077元，惟實際上原告等人前述應繳納之土地增值稅係由被告所代繳；原告等人曾於102年3月20日，依系爭買賣契約書第5條第5款約定，向臺中市東勢地政事務所申請系爭土地之鑑界，然該土地鑑界之申請因雜草叢生及補正期間仍未清除雜草，致使無法施測，而於102年4月24日遭臺中市東勢地政事務所駁回；被告則於102年5月6日以豐原中正路郵局第344號存證信函，要求原告等人應於函到10日內履行土地鑑界及點交土地之義務，逾期未履行將以存證信函之送達作為解除土地買賣契約之意思表示；另原告等人則均於102年5月7日收受被告所寄發之存證信函；原告於102年5月13日以臺中大全街郵局第403號存證信函回覆前述存證信函表示願配合點交土地；原告於102年5月22日以臺中大全街郵局第438號存證信函表示解除兩造買賣契約及沒收被告已付價款充當違約金；東勢地政事務所於102年5月28日始完成系爭土地之鑑界，並於102年6月28日完成系爭土地之訂樁作業；另系爭買賣契約第3條付款方式及第5條第1項、第4項及第5項確載明約定「尾款150萬元，其約定交款日期及應同時履行條件為：於貸款出來且登記完畢3日內由買方（即被告）再交付剩餘的尾款，如貸款不足買方（即被告）立即補足交付予乙方並且點交不動產。」及「點交日期：賣方（即原告）應於尾款交付日將本買賣標的物點交給買方管理、使用、收益。…本宗地土地增值稅由賣方負擔。乙方（即原告）應負責將本宗買賣土地鑑界予甲方（即被告）。」等情，業據原告提出系爭買賣契約書、土地登記謄本、存證信函及回執等（見本院卷第7至21頁）及被告提出土地增值稅繳款書、臺中市東勢地政事務所通知、存證信函及回執等（見本院卷第44至第59頁）存卷可證，復為兩造所不爭執，自堪先認定屬實。
二、至原告主張系爭買賣契約乃因被告未依系爭買賣契約第3條付款方式約定而於取得貸款及登記完畢3日內交付尾款150萬元，而經原告於102年5月22日寄發存證信函予以合法解除，故原告依系爭買賣契約第7條約定沒收被告前已交付之定金及價金合計150萬元，自屬合法有據，系爭契約既經原告合法解除，被告當應回復原狀之責，而將其就系爭土地所為之抵押權登記及於102年3月25日所為之所有權登記予以塗銷等語；則為被告所否認，並以上情置辯。是本件本訴部分之爭點乃為：（1）原告是否應依系爭買賣契約第3條所為付款方式約定，於要求被告給付尾款150萬元之同時，負有點交系爭土地予被告之義務？又原告是否業已為該點交義務，若有，究於何時點交？（2）原告於102年5月22日以存證信函所為解除買賣契約之意思表示，是否有據？（3）原告可否依民法第259條請求被告回復原狀，即原告所為聲明，有無理由？
三、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，為民法第264條第1項所明定。又被告就原告請求履行因雙方契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院29年上字第895號、39年台上字第902號判例意旨參照）。另按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；又出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第348條第1項及第353條分別定有明文。是以，物之出賣人不僅負有移轉財產權之義務，亦負有交付標的物之義務甚明。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，及其他一切證據資料為其判斷之標準，以期不失立約人之真意；解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院18年上字第1727號、49年台上字第303號判例意旨參照）。又解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。經查，兩造系爭買賣契約第3條付款方式及第5條第1項、第5項確已載明約定「尾款150萬元，其約定交款日期及應同時履行條件為：於貸款出來且登記完畢3日內由買方（即被告）再交付剩餘的尾款，如貸款不足買方（即被告）立即補足交付予乙方並且點交不動產。」及「點交日期：賣方（即原告）應於尾款交付日將本買賣標的物點交給買方管理、使用、收益。…乙方（即原告）應負責將本宗買賣土地鑑界予甲方（即被告）。」等情無訛，已如前述，佐以證人即辦理系爭買賣契約及土地過戶等事宜之代書劉秀姻於102年10月3日本院言詞辯論期日中亦具結證稱：「（問：買賣契約第5條第1項，尾款與標的物之點交是同時？）是，有協調鑑界完成交尾款。…由地政事務所鑑界完成再點交。102年6月28日最後1次測量通知，我們有通知被告到現場點交，被告已表示接到系爭土地之假扣押通知，故不要點交了。」等語詳實（見本院卷第88頁），是依系爭買賣契約所為約定及首揭說明，堪認被告給付尾款150萬元之義務，尚非應先為給付之義務，而兩造之給付義務及對待給付義務關係當應為：被告負有於貸款完成且登記完畢後3日內交付尾款150萬元予原告，如貸款不足亦應自行補足交予原告之義務，而原告則負有應於被告為該150萬元尾款交付之日，同時將系爭買賣標的不動產土地鑑界完成並點交予被告管理、使用、收益之給付義務，亦即原告與被告互負鑑界後點交系爭土地及給付尾款價金之義務至明，是被告以原告尚未完成鑑界及點交系爭土地為由，拒絕交付剩餘尾款150萬元，而為同時履行之抗辯，當屬有據，而原告主張被告有先為給付尾款150萬元之義務，因被告未依約先行給付而有可歸責之事由，原告自得依法解除系爭買賣契約及沒收其所交付款項云云，當非可採。基此，被告辯稱依系爭買賣契約之約定及民法買賣之法律關係，原告應將系爭土地之所有權移轉登記並點交予被告，原告未鑑界完成並點交系爭土地予被告之前，被告得行使同時履行抗辯權，而得拒絕自己之給付尾款150萬元之義務，是原告以被告未先行給付尾款為由逕為解約之意思表示自非有據等語，當屬可取。次以，原告等人雖曾於102年3月20日，依系爭買賣契約書第5條第5款約定，向臺中市東勢地政事務所申請系爭土地之鑑界，然該土地鑑界之申請因雜草叢生及補正期間仍未清除雜草，致使無法施測，而於102年4月24日遭臺中市東勢地政事務所駁回；系爭土地則於102年4月10日完成移轉登記並為抵押貸款完成，而被告曾於102年5月6日以豐原中正路郵局第344號存證信函，要求原告等人應於函到10日內履行土地鑑界及點交土地之義務，逾期未履行將以存證信函之送達作為解除土地買賣契約之意思表示；另原告等人則均於102年5月7日收受被告所寄發之存證信函；原告於102年5月13日以臺中大全街郵局第403號存證信函回覆前述存證信函表示願配合點交土地；其後原告於102年5月22日以臺中大全街郵局第438號存證信函表示解除兩造買賣契約及沒收被告已付價款充當違約金；又東勢地政事務所於102年5月28日始完成系爭土地之鑑界，並於102年6月28日完成系爭土地之訂樁作業等情，亦如前述，是堪認原告雖於102年5月13日以臺中大全街郵局第403號存證信函回覆被告催告鑑界點交及表明逾期即解約之存證信函，而表示願配合點交系爭土地無訛，然系爭土地實則於兩造先後表明為解除系爭買賣契約之意思表示後，迨至102年5月28日始完成系爭土地之鑑界，並於102年6月28日完成系爭土地之訂樁作業，故原告於此之前則未曾為點交土地予被告之情甚明，益徵被告辯稱因原告未為鑑界及點交之給付義務，被告自得拒絕給付尾款150萬元，故原告以被告於取得貸款及移轉登記後3日內未給付尾款150萬元為由，先行於102年5月22日以臺中大全街郵局第438號存證信函表示解除兩造系爭買賣契約及沒收被告已付價款充當違約金，當非合法有據等語，應堪採信。綜上，原告於102年5月22日以存證信函所為解除系爭買賣契約之意思表示，並據此沒收被告前所交付之定金及部分價金共150萬元，即非有據。
四、另以，反訴原告主張系爭買賣契約乃由反訴原告為合法解除，是反訴被告自應返還已收受之定金及部分價金150萬元及依系爭契約約定本應由反訴被告繳納惟實由反訴原告已先行代墊之土地增值稅合計14萬3077元予反訴原告等語，則為反訴被告所否認，並以上情置辯。是反訴之爭點乃為：（1）系爭買賣契約是否經兩造何者為合法解除？反訴原告所為解約催告及解除契約之意思表示是否合法？（2）反訴原告請求反訴被告返還已收受之定金及部分價金150萬元，及依系爭契約約定本應由反訴被告繳納，惟實由反訴原告已先行代墊之土地增值稅合計14萬3077元予反訴原告，有無理由？（3）反訴原告有無意思表示錯誤而得撤銷買賣契約之情？至上開反訴原告所為解約催告及解除契約之意思表示若屬合法有據，此部分即毋庸論述。
五、經查，依兩造系爭買賣契約所為第3條及第5條等約定，反訴原告負有於貸款及移轉登記完成後3日內給付尾款150萬元之義務，而反訴被告則負有同時應完成鑑界及點交系爭土地予反訴原告之給付義務，已如前述，則反訴原告於其欲履行交付尾款150萬元之給付義務之同時，若依約要求反訴被告應完成鑑界及點交系爭土地之對待給付義務，當屬合法有據，亦即若反訴被告於反訴原告為上開對待給付之請求時，倘遲延為之，自有給付遲延之情甚明。次查，系爭土地乃於102年4月10日即辦理完成移轉登記及貸款，而反訴被告固於102年3月20日向東勢地政事務所所為系爭土地鑑界之申請，然該土地鑑界之申請，因雜草叢生及補正期間仍未清除雜草，致使無法施測，而於102年4月24日遭臺中市東勢地政事務所駁回，尚非有何可歸責於反訴原告之事由所致，反訴原告即於同年5月6日以豐原中正路郵局第344號存證信函催告原告應於函到10日內依約辦理土地鑑界及履行點交土地之義務，逾期未履行，即以該存證信函之送達作為解除契約之意思表示，不再另行通知等語，反訴被告等人則於同年5月7日收受該存證信函，惟反訴被告等人未於收受該存證信函之10日內即102年5月18日之前履行土地鑑界及點交土地之義務，迨至同年6月28日方經地政機關鑑界完畢，於此之前並未點交系爭土地，亦即反訴被告於同年5月22日寄發存證信函表示解約時，系爭土地確實尚未經地政機關鑑界，亦未向反訴原告表明已可點交系爭土地予反訴原告，是反訴原告再於102年5月23日以豐原中正路郵局第408號存證信函通知表明兩造所訂系爭土地買賣契約業已解除等情，已如前述，復有反訴被告於102年10月3日言詞辯論期日中所提東勢地政事務所之複丈成果圖（見本院卷第30頁）及兩造上開存證信函等存卷可參，是足認反訴原告於102年5月6日及5月23日分別以存證信函為反訴被告給付遲延之催告及解除系爭買賣契約之意思表示，方屬合法有據。基上，堪認兩造間系爭買賣契約乃業經反訴原告於102年5月6日及5月23日分別以存證信函為反訴被告給付遲延之催告及解除系爭買賣契約之意思表示，而已合法解除甚明。
六、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：「一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…」，民法第259條定有明文。查兩造間系爭買賣契約確經反訴原告為合法解除等情，既經審認如前，則縱然本訴原告主張系爭買賣契約係經本訴原告為合法解除一節固非有據，亦如前述；惟本訴原告既主張依民法259條規定，系爭買賣契約業經解除，本訴被告應回復原狀等語，揆諸上開說明，則本訴原告請求本訴被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號、面積6244平方公尺、地目林、權利範圍全部，暨同段1083-17地號、面積5842平方公尺、地目林、權利範圍全部，於102年4月10日設定最高限額抵押權2,250,000元予臺中市東勢區農會之抵押權登記予以塗銷；另應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號、面積6244平方公尺、地目林、權利範圍全部；暨同段1083-17地號、面積5842平方公尺、地目林、權利範圍全部，於102年3月25日所為之所有權登記予以塗銷等語，猶屬有據，為有理由。復以，系爭買賣契約乃因非可歸責於反訴原告之事由，而經反訴原告為合法解除者，亦如前述，則依上開說明及兩造系爭買賣契約第5條第4款所為「本宗地土地增值稅費用由賣方（即反訴原告）負擔」約定，則反訴原告依民法259條回復原狀及不當得利等規定，請求反訴被告歸還其已自反訴原告受領之定金及部分價金合計150萬元及反訴原告已先行為反訴被告代墊系爭土地之土地增值稅計14萬3077元，即屬有據，為有理由。準此，反訴原告主張依反訴被告邱久雄就系爭土地原有之持分為4分之1，故就反訴原告所給付150萬元買賣價金，反訴被告邱久雄所分配之買賣價金為37萬5000元（0000000×1/4=375000）；另反訴原告代反訴被告邱久雄繳納之土地增值稅為3萬215元（15610+14605=30215），是反訴被告邱久雄應返還反訴原告之金額為40萬5215元（000000+30215=405215）；反訴被告張宏淵及饒欽沐部分應返還金額，均亦同於反訴被告邱久雄上開應給付金額；另反訴被告葉世煌就系爭土地原有之持分為8分之1，故就反訴原告所給付150萬元買賣價金，反訴被告葉世煌所分配之買賣價金為18萬7500元（0000000×1/8=187500）；另反訴原告代反訴被告葉世煌繳納之土地增值稅為2萬6216元（13544+12672=26216），是反訴被告葉世煌應返還反訴原告之金額為21萬3716元（000000+26216=213716）；而反訴被告葉世超應返還金額，則同於反訴被告葉世煌上開應給付金額等語，當屬有據。又按給付無確定期限者，依民法第229條第2項之規定，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一效力。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233條第1項、第203條所明定。反訴原告請求反訴被告分別給付上開款項，業經反訴原告提起反訴，且反訴狀繕本業於102年7月1日送達予反訴被告之送達代收人，有送達證書存卷為憑（見本院卷第67頁）；反訴被告迄未給付，當應負遲延責任，是反訴原告聲明請求反訴被告邱久雄、張宏淵、饒欽沐、葉世煌、葉世超等5人應分別給付反訴原告40萬5215元、40萬5215元、40萬5215元、21萬3716元、21萬3716元，及均自反訴狀繕本送達之翌日即102年7月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語，為有理由，應予准許。另本判決反訴原告勝訴部分，所命給付金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行；又反訴被告陳明願供擔保請准免為假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額宣告之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
陸、據上論結，本件本訴原告之訴及反訴原告之訴，均為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
民事第六庭 法 官 許惠瑜以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
書記官 鄭晉發