臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1549號原 告 中港商業大樓管理委員會法定代理人 宋錦銘訴訟代理人 吳松香
熊靖宇黃偉鏻被 告 李宜蓁訴訟代理人 王一翰律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102年12月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾肆萬柒仟肆佰壹拾元，及自附表所示各期管理費列有利息起算日之日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。本件原告於聲請支付命令時原聲明請求被告給付新臺幣（下同）1,141,140元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之遲延利息，嗣於本院審理中(民國102年6月17日)擴張為被告應給付1,178,760元及自準備書狀送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之遲延利息，復於同年8月30日就利息起算點擴張為如附表所示限定繳納日期為起算日，核屬擴張應受判決事項之聲明，且被告對此並無異議，揆諸前揭規定，自應准許。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、原告係中港商業大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，被告則為系爭大樓之區分所有權人，其所有之系爭大樓建物門牌號碼為台中市○區○村路○段○○號7樓之1（下稱系爭建物，總面積為125.4坪）。原告負責管理之系爭大樓於86年10月19日依公寓大廈管理條例之規定，召開區分所有權人會議（下稱第一次區權人會議）討論通過大樓規約（下稱系爭大樓規約），並選任委員成立執行委員會（兼管理委員會）；而系爭大樓規約第10條規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：1、公共基金。2、管理費。二、管理費（含公共基金）由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。…三、各項費用之收繳、支付之方法和金額之核算等項，授權管理委員會訂定處理。…五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算」。嗣原告再於90年10月7日召開之第二次區分所有權人會議（下稱第二次區權人會議）對於管理費如何繳納問題提案討論並作成決議，其決議之內容為：「(一)本大樓每個月共用部分之管理費，依區分所有權人所有權狀面積(包括專有及公共設施部分)計算分攤繳納，每坪每月營業戶(居住戶)分攤新台幣100元，未營業戶(空戶)分攤50元。(二)管理費每三個月繳納乙次，於每三個月之第一個月15日以前繳納。(三)本次決議案追溯自民國86年11月1日起適用」。詎料，被告均未繳交自86年11月1日起至101年12月31日止之大樓管理費共計1,141,140元。原告就上開欠費曾於102年2月1日聲請本院核發支付命令請求被告給付之，惟被告均置之不理。又被告復未繳交102年1月1日起至102年6月30日止之大樓管理費合計37,620元，因已屆繳納期限，故原告依據公寓大廈管理條例第10條及系爭大樓規約第10條之之規定，一併請求被告給付1,178,760元，及其遲延利息。
二、對被告抗辯之陳述：㈠原告係合法組織成立，且第一次區權人會議決議通過之系爭
大樓規約及選任委員成立之執行委員會（兼管理委員會），及第二次區權人會議決議通過之管理費收費標準，均屬合法有效：
⒈原告係依84年公佈實施之公寓大廈管理條例之規定，於86年
10月19日召開第一次區權人會議，並於此次會議中討論通過系爭大樓規約，及依該規約之規定選任大樓執行委員（兼管理委員）成立執行委員會（兼管理委員會）。該次會議出席人數391人，出席人數占總戶數496戶之比例為391/496＝78.83%，實際出席所有權比例為9244/10000。按84年頒布實施之公寓大廈管理條例第29條第3項之規定，減除區分所有權人即俊聯建設公司之區分所有權超出五分之一以上之部分不予計算後，出席所有權比例應為6041/6797＝88.88%。且上項會議紀錄及成立管理委員會之相關文件，原告業於87年2月17日報請台中市西區公所准予核備在案，此有該公所准予備查之函件可查。足見原告已合法組織成立，且該次會議決議通過之大樓規約及選任委員等事項，均屬合法有效。
⒉原告為討論管理費之收取標準，先後於86年11月5日及90年1
0月7日召開第二次執行委員會（兼管理委員會）及第二次區權人會議，討論通過本大樓各區分所有權人應分攤繳交管理費之標準為：每月每坪營業戶100元，空戶50元，並追溯至86年11月起適用。第二次區分所有權人會議出席人數310人，出席人數占總戶數496戶之比例為310/496＝62.5%，實際出席所有權比例為7830/10000，依前項所揭條例之規定減除萬泰銀行超出之部分不予計算後（原俊聯建設公司持有第八樓及第十至十三樓共計四個樓層於90年6月由萬泰銀行買受），出席所有權比例應改為6856/9026＝75.96%。會中表決贊成票數計292人，占出席人數比例為292/310=94.19%。依90年當時適用之系爭大樓規約第3條第8款規定：「區分所有權人會議討論事項，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」。經查上項會議之出席人數及權利比例完全符合上開規約之規定，其決議自屬合法有效。是被告指稱第一次及第二次區分所有權人會議開會人數及開會程式均有未合云云，並非事實。⒊本次會議討論通過之管理費收取標準，應溯及自86年11月起
適用，除各區分所有權人均已依照決議分擔繳交管理費外，該決議溯及適用，並不違背誠信原則：
按「禁止溯及既往原則」，固為維持法律之安定性，禁止侵益性之法令，因溯及適用而損及一般人對於法律效果之預見可能性。惟此原則（如民法債篇施行法第1條）並非無例外規定。換言之，此原則可為特殊之考量，因時、因地而有所變易，並非全然之禁止規定，是以上開溯及適用之決議，要無民法第71條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效」之問題。此外，公寓大廈以區分所有權人會議為最高意思機關，在本於區分所有權人自治之原則下，除法令另有規定外，區分所有權人會議得訂立規約或形成決議（合同行為）以規範區分所有權人間之相互關係，而關於區分所有權人會議之議決方法，公寓大廈管理條例採取「多數決」方式，企以「少數服從多數，多數尊重少數」之民主原則，達成規範公寓大廈區分所有權人之權利義務。因此，除決議內容有明顯違反法令或善良風俗、公共秩序者，自應充分尊重其「社區自治」原則。而被告所爭執「管理費收取標準溯及適用」之決議，其適用之範圍與對象，以及管理費之分擔方式，僅涉及系爭大樓之區分所有權人，且依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，區分所有權人本應分擔修繕、管理、維護之費用，故被告依法自86年11月1日起應繳交管理費之事實，原本即在其預期之內，本此，第二次區權人會議決議亦顯無違反公序良俗及誠實信用原則之情事。
㈡被告以管理費收繳計費核算事項係由執行委員會訂定，程式
違法，再以原告執行職務不當、指摘收費過高為由，拒絕給付管理費，並無理由：
⒈系爭大樓係屬高級商業大樓，必需對外進行統一招商或招租
之事宜，故成立執行委員會以為之。又大樓不可一日無人維護管理，故成立管理委員會以職司其事。是故原告除應依法執行管理委員會之職務外，尚應兼任執行委員處理執行委員會之業務。惟分擔繳納管理費乃是各區分所有權人依法應盡之義務，其繳納責任並不因大樓已否成立管理委員會、規約有否規定或區分所有權人會議有無決議而有所不同，縱令大樓未成立管理委員會，規約未規定或區分所有權人未決議，依公寓大廈管理條例第10條之規定，仍應按其共有之應有部分比例分擔之。
⒉原告自86年成立以來，即依公寓大廈管理條例、大樓規約及
區分所有權人會議之決議事項執行職務，一切運作正常，且每年通過市政府之安全和消防檢測，被告指稱系爭大樓恍如廢墟，與事實不符。至於被告所提出之現場相片3幀，則為三至七樓正在進行拆除工程之現場，並非原告未善儘管理修繕之義務。而分擔繳納管理費乃係區分所有權人之法定義務，所繳納金額全數均應歸入公共基金，屬全體區分所有權人所共有，而非屬管理委員會之所得。而管理委員執行其職務如有不當或缺失，亦應於區分所有權人會議中提出檢討改進，而不是對個別區分所有權人負其責任。故管理委員會與個別區分所有權人之間，兩者並非立於互為對待給付之雙務契約關係，是被告應不得以原告執行職務不當作為其拒絕給付管理費之理由。
㈢公寓大廈管理費之請求權時效期間應為15年，不適用民法第126條5年短期時效之規定：
對於民法第126條之適用問題，司法院院字第1227號已為統一之解釋，其解釋文為：「民法第126條所載其他一年或不及一年之定期給付債權，係指與利息等同一性質之債權而言。至普通債權之定有給付期間或以一債權而分作數期給付者，不包括在內。」而公寓大廈之管理費與利息等債權之性質並不相同，說明如次：
⒈公寓大廈專有部分之修繕、管理、維護，由各區分所有權人
為之，並負擔其費用。共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，為公寓大廈管理條例第10條所明定。又關於管理費之分擔基準、收繳程式、支付方法、管理及運用，乃至財務運作之監督等項，內政部令頒之公寓大廈規約範本亦定有明文，上開規定具有強制性，對全體區分所有權人均有拘束力。但，利息、紅利、租金、贍養費、退職金等債權（下簡稱利息等債權），係屬於私法上之權利、義務關係，應適用民法之規定，苟其不違背公序良俗，得由當事人任意為之。足見管理費與利息等債權，兩者之性質、法律關係及其應適用之法令規定，均有不同。
⒉管理費係管理委員會執行共用部分修繕、管理、維護業務，
實際上所發生的費用。該項每日持續發生且金額每日不同之費用，應由管理委員會統籌支付。但該費用應由區分所有權人共同分擔。為了取得執行業務所需資金，管理委員會必需依照區分所有權人會議所決議之分擔方式、分擔金額及繳納期限，請求各區分所有權人給付其應分擔之費用金額。其繳納期間，得經決議為一個月或數個月繳納一次，以簡化收繳程式及節省成本。而管理費定有繳納期間，乃是普通債權之定有給付期限者，依上揭司法院解釋意旨，應無民法第126條規定之適用。此與利息等債權，係為定期給付之債權，有所不同。
⒊管理費雖由管理委員會收取、保管、運用。但因管理委員會
僅有當事人能力，不具有法人資格，不能獨立持有財產，故管理費收入之所有權，應屬於全體區分所有權人所共有。因此，區分所有權人向管理委員會繳納其應分擔之管理費，並不是支付給管理委員會作為其執行業務之對價，而是存入公共基金帳戶作為支付共用部分管理、維修費用之用途。該項費用，係區分所有權人自身本來就必需支付之費用。其與利息等債權，雙方之當事人為權利、義務之主體，且係立於互為對待給付之關係，顯有不同。
⒋利息等債權，係基於借貸等契約關係所產生之權利。也是原
本債權所生之收益。在原本債權消滅以前，債權人得請求債務人定期給付該項收益。然查管理費，係執行大廈共用部分修繕、管理、維護業務所生之費用。管理費之收入，乃是收取區分所有權人分擔費用之所得，並不是基於借貸等契約關係所取得之收入。也不是原本債權所產生之收益。由此更足以確定管理費完全不具有利息等債權之性質。
⒌區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔其他應
負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。惟利息等債權，如欲行使其請求權，並無該法條所載金額之限制。
⒍區分所有權人積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行
後，再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同，為公寓大廈管理條例第22條所規定。足見管理費之性質，兼具有物權法之強制性，而利息等債權，並無此效力⒎管理費係由管理委員會共同收取並統籌運用。全部收入均存
入公共基金帳戶。所有實際發生之費用，並由該基金支付。因此，就積欠管理費的區分所有權人而論，其個人應分擔繳交之管理費，尚未繳入公共基金帳戶，但大廈每日每月所發生之管理、維修費用，公共基金已全部統籌支付完竣，似此情形，實與公共基金借款給積欠管理費的區分所有權人繳交其應分擔之費用無異。是以，請求欠費者給付歷年積欠之管理費，實質上，就是請求返回借款，其請求權時效應為15年。
三、並聲明：被告應給付原告1,178,760元，及自附表所示各期管理費限定繳納日期翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
貳、被告則以：
一、系爭大樓召開之第一次、第二次區權人會議均未符合法定出席人數，該二次區權人會議決議為自始不成立，系爭大樓規約亦屬無效；再者，第一次、第二次區權人會議之表決方式亦未符合表決權點數規定，故該決議應屬無效，原告自不得依據無效規約向被告請求本件管理費：
㈠按84年公布之公寓大廈管理條例第31條第1款規定，規約之
訂定與變更，應以區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，是一定數額以上區分所有權人比例之區分所有權人出席為要件，故此屬法律行為之成立要件，或決議之能力。
㈡觀諸第一次區權人會議簽到簿，序號第3至第7號姓名分別為
蔡文裕、陳主恩、陳主清、陳祚立、陳文一，序號第12號黃秋金等以上6人，其上簽名筆跡似出於同一人之筆，惟檢視於後之委託書，僅有陳主恩一人出示委託書，委託予張正華，其餘之人均無出具委託書。上述之陳主恩、陳主清二人於第二次區權人會議簽到簿及委託書，其上簽名與第一次區權人會議簽到簿亦完全不同。且第一次區權人會議簽到簿，及第二次區權人會議簽到簿，序號第18號鄭春發，其上所示二次簽名亦並不相同。
㈢又第一次與第二次區權人簽到簿之序號第8號林麗蘭，其二
次開會均委任俊聯建設出席，但觀之系爭二份委託書，均無林麗蘭之委託人簽名、蓋章，委託並不合法，相同情形於第一次區權人會議時，亦發生於序號37施同興、序號40、41邱垂得、序號42、43簡玉冰，第46號林祺棟、第47號洪添裕，第55、56號林萬，第69號王木連，第83、84號方素麗，第92號劉桂珠，序號183、184洪朝陽等人，參酌以上計16單位之委託書，均無上開委託人簽名、蓋章，委託並不合法。另序號第366陳惠伶、367陳有用，其後簽名均為陳惠伶，但其後並無陳有用之委託書。又序號第390、391賴秀莊，其上顯示簽名並非本人，惟後並無賴秀莊之委託書。
㈣是原告召開第一次、第二次區權人會議時，並無法定數額比
率區分所有權人出席，故該二次決議為不成立，且自始不發生效力，尚非單純「召集程式或決議方法」違背法令或章程之問題，且決議自始不成立，無須訴請撤銷，任何人於任何時間均得主張其為無效，從而系爭大樓規約既為無效，不能拘束被告，原告不得依據該無效之規約請求給付管理費。
二、再者，系爭大樓召開之第一次、第二次區權人會議，所有開會文件均未合法送達被告及其他住戶，又原告違反規約由執行委員會訂定系爭大樓之管理費收繳計費方式，程式亦屬違法而無效，且第二次區權人會議決議議決系爭大樓收取之管理費收取標準不符合經驗論理法則，原告亦不得依據無效規約向被告請求本件管理費：
系爭大樓之管理費收繳計費核算，依系爭大樓規約第10條第3項規定，應由管委會訂定處理，然原告違反規約，係由執行委員會訂定處理，程式屬違法而無效；且按通常商辦大樓之管理費用，一坪約為35至50元間，若為高級豪宅，則約為100元至200間。第二次區權人會議決議議決系爭大樓之管理費為每坪100元，空屋每坪50元，即顯高於一般市場行情，若論仍有多數住戶欣然同意此提案，有違經驗論理法則。
三、第二次區權人會議決議通過採回溯收費方式，有違誠實信用及禁止溯及既往原則而屬無效：
原告於第二次區權人會議作成追溯自86年11月1日起按月追繳管理費之決議，基於舉重以明輕之法理，參以誠實信用原則之契約精神，本件原告對於被告之既存債權，無論是基於無因管理或公寓大廈管理條例維護費用之分擔，該項請求權業已發生，權利義務內容應已確定，不容原告事後於90年10月7日以決議方式制定管理費收取標準，追溯自86年11月起適用，該項溯及追繳管理費之決議，依民法第71條、第72條及第148條之規定，當屬無效。
四、本件原告執行職務不當，未善盡善良管理人義務，自不得向被告請求本件管理費：
系爭大樓自82年試行營運起始，截至91年間，因招商失敗，自地下1樓至地上13樓，即閒置未再開業，於後至今，僅有少數樓層出租，其餘樓層長年維持荒廢狀態，且經原告查看系爭建物現況，上樓後即見系爭建物殘破不堪恍如廢墟，並有現場照片3幀可證，足見原告並未善盡管理修繕義務及核實支出管理之責。
五、系爭管理費之請求內容應適用5年之短期時效：㈠公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之決
議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，亦即，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之授權，代為收取，是若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於一年之定期給付請求權，而有民法第126條規定之5年時效適用。
㈡依原告提出之追繳數額，系爭管理費之收取標準為每坪每月
計之，而據其提出之第二次區權人會議記錄示以：「管理費每三個月繳納一次，於每三個月之第一個月15日以前繳納」，是若原告擇定區分所有權人係按季繳納約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於一年之定期給付請求權，而有民法第126條規定之5年時效適用，故退萬步言，縱本件原告應給付管理費，惟原告就請求超過5年部分之管理費數額部分亦應無理由等語，資為抗辯。
六、並聲明：原告之訴駁回。
參、本件經法院於100年12月27日會同兩造爭點整理結果，爭執與不爭執事項如下，並以之為言詞辯論之基礎：
一、不爭執事項：㈠被告持有坐落台中市○○○段○○○○○號不動產（即中港商業大樓第七樓之ㄧ房屋一戶）總面積125.4坪。
㈡被告自86年11月1日至102年6月30日未繳納系爭大樓之管理費。在上開期間均為空屋。
二、爭執之事項㈠系爭管委會於86年、90年間召開第一次、第二次區分所有權
人會議，決議是否符合程序事項？㈡第一次區分所有權人會議決議通過之大樓規約及選任委員成
立之執行委員會（兼管理委員會）是否合法有效?㈢第二次區分所有權人會議決議通過之管理費收費標準是否合
法有效?㈣公寓大廈管理費請求權之時效期間應為15年，抑或應適用民
法第126條5年短期時效之規定?
肆、法院之判斷
一、該第一次、第二次區權人會議決議在法院撤銷前，前揭二次會議決議仍屬合法有效：
㈠按「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區
分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。」、「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。」修正前即84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第31條、第29條第2、3、4項定有明文。復按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程式、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟以及效力如何，法雖無明文，惟依公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當。是公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定。而關於出席之社員不足法令或章程所定之額數，為決議方法之違反。又總會之決議方法違反法令或章程時，在社員請求法院撤銷其決議前，該決議應仍有效存在（最高法院96年度台上字第235號判決參照）。
㈡本件原告主張其於86年10月19日召開第一次區權人會議，討
論通過系爭大樓規約，並選任委員成立執行委員會（兼管理委員會），且依據系爭大樓規約第10條第3項之規定，再於90年10月7日召開第二次區權人會議，並就管理費如何繳納問題提案討論，經決議通過「(一)本大樓每個月共用部分之管理費，依區分所有權人所有權狀面積(包括專有及公共設施部分)計算分攤繳納，每坪每月營業戶(居住戶)分攤新台幣100元，未營業戶(空戶)分攤50元。(二)管理費每三個月繳納乙次，於每三個月之第一個月15日以前繳納。(三)本次決議案追溯自民國86年11月1日起適用」之內容等語，業據其提出系爭大樓規約、台中市西區公所報備證明、第一次區權會之會議記錄含簽到簿及委託書、第二次區權會之會議記錄含簽到簿及委託書等文件為證，且前揭二次區權人會議之出席人數及權利比例均符合修正前公寓大廈管理條例第31條及系爭規約第3條第8款之規定，前揭二次會議決議自屬合法有效。惟被告則抗辯系爭大樓召開之第一次、第二次區權人會議中多有簽到簿之簽名筆跡出於同一人之筆、同一人於該二次會議簽到簿之簽名筆跡完全不同，或未出具委託書之不合法情事等，是前揭二次區權人會議並未符合法定出席人數，且會議之表決方式亦未符合表決權點數之規定，故前揭二次會議決議為不成立，且自始不發生效力，尚非單純「召集程式或決議方法」違背法令或章程之問題，且無須訴請撤銷，任何人於任何時間均得主張其為無效，且前揭二次會議所有開會文件均未合法送達被告及其他住戶云云。惟被告上開所辯乃屬前揭二次區權人會議之召集程序或決議方法有無違反法令或規約之問題，依上開說明，被告應於決議後3個月內請求法院撤銷決議，在撤銷前前揭第一次、第二次區權人會議決議仍屬合法有效，而被告並未舉證證明已有訴請撤銷決議並經判決確定之情事，是應認86年10月19日所召開之第一次區權人會議、90年10月7日所召開之第二次區權人會議決議均屬合法有效。
二、第一次區分所有權人會議決議通過之大樓規約及選任委員成立之執行委員會（兼管理委員會）合法有效，基此第一次區權人會議本於私法自治之精神，自可決議授權原告決定管理費之收費標準，再經第二次區權人會議決議之。
本件第一次區分所有權人會議決議，原告或其他住戶未於三月內訴請撤銷決議，所為通過大樓規約及選任委員成立之執行委員會（兼管理委員會），依一之說明，應屬合法有效，至於第一次區分所有權人會議對規約內有關管理費收取標準及其授權是否合法有效，詳如下述：
㈠本件被告辯稱原告違反規約由執行委員會訂定系爭大樓之管
理費收繳計費方式，程式亦屬違法而無效，且第二次區權人會議決議議決系爭大樓收取之管理費過高，該收取標準不符合經驗論理法則等語。惟按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。又按法律所規定者為基本要求，除有強制或禁止規定者外，本諸私法自治之精神，自應允許另行訂立準則以為行事標準。觀諸系爭大樓規約第5條業已明定關於原告除應執行管理委員會之職務外，尚應兼任執行委員處理執行委員會之業務，且大樓規約第10條第3項規定由管理委員會訂定系爭大樓之管理費收繳計費方式之事項並非法律明文強制規定，而係系爭大樓全體區分所有權人本諸私法自治之精神，另行訂立系爭大樓規約以為行事標準，自應以系爭大樓規約之約定為基準，且公寓大廈管理條例並未明文限制關於社區管理費之收費標準須由區分所有權人會議自行決議定之，而不得決議授權由管理委員會決定。
㈡再者，該管理費收取標準業已就營業戶（居住戶）與未營業
戶（空戶）加以區隔收費，且未悖離區分所有權人「按應有部分比例分擔」之原則，亦非專以損害被告或少數區分所有權人為主要目的而有顯失公平之情形，已堪認該第二次區權人會議之決議內容為屬有效。準此，第一次區權人會議自得本於私法自治之精神決議授權原告決定上開管理費之收費標準，再依系爭大樓規約第3條之規定，經第二次區權人會議決議之，是被告上開抗辯核屬無據，而不足取。
三、原告於第二次區權人會議決議通過管理費之收取採回溯方式應屬有效：
㈠按公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行，固無溯及既
往效力，然該條例就其施行前公寓大廈等區分所有建物之附屬建物，其共用或約定共用部分之修繕、管理、維護、修繕費及其他負擔，無特別規定，而前揭費用本質上為共有物之管理費，被告為中港商業大樓之區分所有權人，就該社區共有建物部分所生之上開費用，於該條例施行前依民法第799條、第822條第1項之規定，除共有人間另有約定外，於該條例施行後依同條例第10條第2項、第3項、第18條第1項第1款規定，除區分所有權人會議或規約另有規定者外，均應各按其所有部分之價值分擔之，是不論於公寓大廈管理條例施行前後，各區分所有權人皆應按區分所有權人會議決議繳交其共用或約定共用部分之管理費用，本件中港商業大樓第一次區分所有權人會議既已於86年決議所有住戶應繳納管理費，全體住戶之管理費繳費義務即已存在，僅其繳納標準尚未具體化，其後第二次區分所有權人會議於90年間決議管理費繳納標準，不過是將共有物管理費用之繳納義務予以明文化，被告辯稱原告於第二次區權人會議作成追溯自86年11月1日起按月追繳管理費之決議，民法第71條、第72條及第148條規定，當屬無效云云，容有誤會。
㈡再查公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日
施行，該條例於第10條、第18條明定區分所有權人應分擔共用部分及約定共用部分之修繕、管理及維護費用，及負擔繳納依區分所有權人會議決議應繳納費用之義務，並於第21條明定管理委員會得直接訴請區分所有權人或住戶繳納上開積欠之費用之依據。是該條例施行後所發生公寓大廈之修繕、管理及維護等費用之分擔及其請求等有關區分所有權人權利義務之問題，自應依該條例之規定定之。是原告請求被告給付自86年11月1日起算未繳之管理費，即屬有據。
四、被告以原告執行職務不當，未善盡管理修繕義務，其得主張同時履行抗辯拒付管理費等語，為無理由：
㈠按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨參照）。又公共基金主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，其權利係屬全體區分所有權人。區分所有權人對於公共基金之權利應並隨區分所有權之移轉而移轉（公寓大廈管理條例第19條）。是區分所有權人繳交充作公共基金之管理費義務、及其對公共基金之權利，均屬法定，個別區分所有權人係對其他全體區分所有權人負繳交管理費之義務，權利義務並非存在於個別區分所有權人與管理委員會間。管理委員會之職責在於公共基金之「收支、保管及運用」（公寓大廈管理條例第36條第7款），並非管理費所集合之公共基金之所有權人。從而，管理委員有無善盡管理義務、區分所有權人是否因此受有損害，僅係全體區分所有權人與個別管理委員間得否依委任契約債務不履行求償之問題，並不影響區分所有權人繳交公共基金之法定義務，亦顯與收費標準之決議是否違反誠實信用原則毫無關連。
㈡被告雖抗辯原告執行職務不當，未善盡管理修繕義務，其自
得主張同時履行抗辯拒付管理費等語。惟依據系爭大樓規約第10條第1項之約定，可知被告應遵照區分所有權人會議決議向管理委員會繳交管理費，以作為公寓大廈之管理維護經費，揆諸上開說明，此與管理委員之管理行為並非基於同一雙務契約所生，亦無對價關係，管理費之繳納義務並不因管理委員之管理行為良窳而有影響，倘管理委員之管理行為有欠缺，應透過區分所有權人會議予以糾正或改選，尚難據此作為解免被告給付管理費之義務，或為同時履行之抗辯。
五、本件管理費原本之債權性質與利息及其他不及1年之定期給付債權不同，應無民法第126條5年短期時效之適用，而應適用同法第125條15年時效之規定，僅其各期管理費之利息有同法第126條5年短期時效之適用：
㈠按「司法院解釋憲法，並有統一解釋法律及命令之權，為憲
法第78條所明定，其所為之解釋，自有拘束全國各機關及人民之效力，各機關處理有關事項，應依解釋意旨為之，違背解釋之判例，當然失其效力。」司法院大法官會議釋字第185號著有明文。復按民法第126條所載其他1年或不及1年之定期給付債權。係指與利息等同一性質之債權而言。至普通債權之定有給付期間。或以一債權而分作數期給付者。不包括在內，亦有司法院院字第1227號解釋可資參照。
㈡經查，公共基金主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，
其權利係屬全體區分所有權人。管理費為公共基金之一種，係由管理委員會共同收取並統籌運用，區分所有權人所繳交之管理費，並非為管理委員會之財產所得，而是存入公共基金帳戶，其權利係屬全體區分所有權人，管理委員會僅是居於代收與代付之地位而已，公共基金繳納之當事人為個別區分所有權人與全體區分所有權人。個別區分所有權人於規約或區權人會議通過決議繳納管理費及管理費繳納之方式、時間後，於規定之繳納之時間屆至時，即負有對全體區分所有權人繳納之義務，而由管理委員會代收而已。
㈢再者，於實務上，對於管理費之收繳，通常係先由管理委員
會依年度計畫、業務狀況及經費需求等情形，評估並計算每月及每年需要管理、維修費用之總金額後，再提請區分所有權人會議決議其分擔方式。惟因大廈之管理及維修業務，不可一日中斷，為支付每日所發生之費用，故管理費須採預收方式處理。於每月之月初預收，亦得數月、一年或數年為一期，於每期之期初預收之。預收之款項，全部存入公共基金帳戶，按日支用。若每月（或每期）預收費用之金額扣除實際發生費用之金額後，有賸餘或不足時，管理委員會並得依據其各自之規約約定，再提請區分所有權人會議決議增減其管理費分擔金額及方式。是管理費債權尚與民法第126條5年短期時效期間之利息等債權，係定額、定期給付者有別。是管理費請求權時效實應回歸民法第125條15年之規定以為適用。
㈣是以，公寓大廈管理業務之執行，須有經費來推動管理業務
，於發生維護管理情事產生，需管理費及重大修繕支出費用時，各區分所有權人應分擔該費用。管理委員會依公寓大廈管理條例第35條第1項規定雖有當事人能力，但是不具有法人資格，因而大廈管理費非屬管理委員會之獨立財產，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，其乃按全體區分所有權人自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而收取之費用，其本質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用，並非住戶對於管理委員會之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付性質迥不相同，自無民法第126條5年短期時效之適用。是以被告主張本件管理費原本債權應適用民法第126條規定有5年短期時效之適用，即乏依據。
六、本件被告應給付原告1,147,410元之管理費及如附表所示各期管理費列有利息起算日之日起至清償日止按年息10%計算之遲延利息：
㈠按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」。、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」修正前84年6月28日公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項、第3項及第21條分別定有明文。
㈡經查，被告為系爭大樓之區分所有權人，被告自86年11月1
日起至102年6月30日止，均未繳交系爭大樓之管理費，在上開期間均為空屋，此為兩造所不爭執；該第一次、第二次區權人會議決議在法院撤銷前，該二次決議仍屬合法有效，本件被告既為系爭大樓之區分所有權人，依據上開規定及第一次、第二次區權人會議決議通過之內容，被告自有繳納該管理費之義務，已如前述，被告尚積欠原告如後附表所示之86年第1期至102年第2期之管理費原本共計1,178,760元。
㈢如上所述，管理費請求權依民法第125條之規定，應適用15
年時效，僅各期管理費遲延利息始有民法第126條五年短期時效之適用。而本件原告係於102年2月1日始向本院聲請核發支付命令，被告於102年3月7日始行收受支付命寸，有本院之收狀戳及送達證書附卷可憑，則原告就限定繳納日期於87年3月以前（含87年3月，因87年1月至3月之管理費限定繳納日為87年1月15日）之管理費請求權自應已罹於15年時效而消滅，亦即經扣除原告請求被告給付12,540元（86年11月至12月，限定繳納日期為86年11月15日）、18,810元（87年
1 月至3月，限定繳納日期為87年1月15日）之管理費後，原告得請求管理費為1,147,410元。至各期管理費遲繳所生之遲延利息，應有民法第126條短期時效之適用，是以，自支付命令送達之日回溯五年即自102 年3月8日回溯至97年4月15日起(因回溯五年之日為102年3 月9日，該月之管理費應繳日為102年1月15日，已逾五年時效期間，應如附表所示自97年4月管理費應繳日即4月15日起各期管理費列有利息起算日之日起至清償日止，按年息10%計算之遲延利息。
七、綜上所述，原告本於公寓大廈管理條例第10條、系爭大樓規約及第二次區權人會議決議之規定，請求被告給付87年4月起各期管理費合計1,147,41 0元，及附表所示各期管理費列有利息起算日之日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於事實認定與判決結果不生影響，茲不一一論列，附為敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
書記官 陳美虹附表：（新台幣：元）┌───┬─────┬─────┬───────┬───────┐│年度 │月份 │應給付金額│限定繳納日期 │利息起算日 │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 86 │11月至12月│ 12,540 │86年11月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ │1月至3月 │ 18,810 │87年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ 87 │4月至6月 │ 18,810 │87年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │87年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │87年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 88 │1月至3月 │ 18,810 │88年1月15 日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │88年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │88年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │88年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 89 │1月至3月 │ 18,810 │89年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │89年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │89年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │89年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 90 │1月至3月 │ 18,810 │90年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │90年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │90年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │90年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 91 │1月至3月 │ 18,810 │91年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │91年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │91年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │91年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 92 │1月至3月 │ 18,810 │92年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │92年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │92年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │92年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 93 │1月至3月 │ 18,810 │93年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │93年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │93年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │93年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 94 │1月至3月 │ 18,810 │94年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │94年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │94年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │94年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 95 │1月至3月 │ 18,810 │95年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │95年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │95年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │95年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 96 │1月至3月 │ 18,810 │96年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │96年4月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │96年7月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │96年10月15日 │ │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 97 │1月至3月 │ 18,810 │97年1月15日 │ ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │97年4月15日 │97年4月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │97年7月15日 │97年7月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │97年10月15日 │97年10月16日 │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 98 │1月至3月 │ 18,810 │98年1月15日 │98年1月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │98年4月15日 │98年4月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │98年7月15日 │98年7月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │98年10月15日 │98年10月16日 │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 99 │1月至3月 │ 18,810 │99年1月15日 │99年1月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │99年4月15日 │99年4月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │99年7月15日 │99年7月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │99年10月15日 │99年10月16日 │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 100 │1月至3月 │ 18,810 │100年1月15日 │100年1月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │100年4月15日 │100年4月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │100年7月15日 │100年7月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │100年10月15日 │100年10月16日 │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 101 │1月至3月 │ 18,810 │101年1月15日 │101年1月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │101年4月15日 │101年4月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │7月至9月 │ 18,810 │101年7月15日 │101年7月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │10月至12月│ 18,810 │101年10月15日 │101年10月16日 │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│ 102 │1月至3月 │ 18,810 │102年1月15日 │102年1月16日 ││ ├─────┼─────┼───────┼───────┤│ │4月至6月 │ 18,810 │102年4月15日 │102年4月16日 │├───┼─────┼─────┼───────┼───────┤│總計 │ │聲明請求：│ │ ││ │ │1,178,760 │ │ ││ │ │判決准許：│ │ ││ │ │1,147,410 │ │ │└───┴─────┴─────┴───────┴───────┘