臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1616號原 告 沈周淑女
沈昭錦共 同訴訟代理人 陳益軒律師複 代理人 李柏松律師被 告 連家芳訴訟代理人 張啟富律師複 代理人 林殷世律師被 告 林青玄上列當事人間請求確認優先承買權等事件，本院於民國103年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、程序事項：被告林青玄經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段○○○段000000地號（地目建、面積79平方公尺）、同區段976-45地號（地目建、面積85平方公尺）、同區段977-18地號（地目建、面積68平方公尺）及同區段977-205地號（地目建、面積為125平方公尺）之土地（下稱系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地），係被告連家芳於本院101年度司執字第125862號事件向執行債務人即被告林青玄拍定而取得，並於民國102年4月1日向臺中市清水地政事務所以拍賣為登記原因，完成所有權全部之移轉登記在案。
（一）然原告所經營之「立人建設有限公司」（下稱立人公司）於67年間辦理地上物建築時，其中就系爭976-45地號土地之建物門牌號碼為臺中市○○區○○街○○○號及系爭976-44地號土地之建物門牌號碼為臺中市○○區○○街○○○號，均係以原告沈周淑女個人名義為起造人，另系爭977-18及977-205地號土地之建物門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○號，則以原告沈昭錦個人名義為起造人，並均已取得建物所有權狀登記（以上3棟建物分別稱系爭106、108、153號建物）；僅其後立人公司因故無法續行經營，致系爭建物未能與土地一併辦理出售，並就建物部分歸由原告取得，然實際建築時，該土地及建物均同屬立人公司所有，原告對系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地與系爭建物均存有合法之法定地上權及法定租賃權之關係，就系爭土地亦應有合法優先承買權之權利。惟因被告林青玄之個人事由，故系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地於88年間遭被告林青玄之債權銀行即臺中商業銀行辦理假扣押，後經資產公司辦理拍賣；系爭976-44、976-45地號土地係由系爭976-5地號土地於68年8月20日經共有物分割而來，而系爭976-5地號土地早於66年11月14日及同年月15日即陸續由立人公司為建築「臺中中正新城」之建案所購買（即先取得該土地之3/5應有部分，後取得剩餘之2/5應有部分），另系爭977-18地號土地於67年8月29日自系爭977-1地號土地分割而來，又系爭977-205地號土地則於68年8月28日自系爭977-12地號土地分割而來，由立人公司於66年11月14日出資購買；惟因節稅考量，遂由立人公司全體股東同意，將上開土地借名登記於被告林青玄名下，然土地之實際所有權人應為立人公司。嗣立人公司因銷售不順利，致系爭土地之建案仍有部分建物無法賣出，故立人公司股東決定將系爭106、108、153號建物之所有權轉讓予時任股東之原告以為還本。原告僅係名義上起造人，非出資興建人，系爭建物之原所有權人應為出資興建者即立人公司，此參最高法院96年度台上字第2772號、69年度台上字第3336號、61年度台上字第1552號判決及司法院70年9月4日（70）廳民一字第0649號函意旨可明，原告取得系爭建物之所有權實係因立人公司之讓與，故應認原告係受讓原所有權人即立人公司之移轉行為，是系爭土地及系爭建物皆原屬立人公司所有，嗣後始由立人公司將系爭建物之所有權讓與原告，依民法第425條之1第1項規定，原告於取得系爭建物之所有權時，即就系爭土地有一法定租賃關係存在，縱形式上系爭土地登記於被告林青玄名下，與建物分屬原告，兩者有所不同，惟為符社會正義，實務上仍肯認推斷原告有法定租賃關係存在，有最高法院85年度台上字第1293號、101年台上字第1114號、99年度台上字第2344號、99年度台上字第1723號判決可知。又縱認民法第425條之1規定未有借名登記此類實質上所有權人同一情況之直接適用，原告亦應與被告林青玄有意定之租賃關係存在，雙方主觀上均有默示租賃關係發生，否則被告林青玄當無可能放任原告所有之系爭建物自67年間使用系爭土地迄至102年3月長達35年之久。
（二）被告雖謂立人公司就系爭土地竟聽任借名關係30多年，致系爭土地遭被告林青玄之債權人聲請強制執行；或謂立人公司僅代為購地、發包，購地所需價款及新建房屋均由甲方支付，原始出資興建之人係甲方，並非立人公司云云；然立人公司當時雖將系爭土地等借名登記於被告林青玄名下，但有關系爭土地等之相關權狀，仍均保留於立人公司，孰料，被告林青玄為補救其個人在外之投資及產業，竟向地政機關謊報系爭土地等之所有權狀遺失，並於取得新所有權狀後，向多家銀行設定抵押借款，被告林青玄借款債務無力清償之情況下，系爭土地等約於84年間開始，即陸續遭債權人銀行假扣押查封進而拍賣，原告2人方無從對系爭土地為移轉登記之處分行為，絕非如被告連家芳所稱係原告2人放任所致。另立人公司當時為推出系爭建案而出資買受所需之所有土地及興建所有之建物，絕無可能僅由各買受人當時所繳付之訂金或部分期款得予以完成，依建案進行所需運用到相關款項之大部均由立人公司各股東出資及透過銀行借貸來取得，是就建物之出資興建者，本為立人公司，而非各買受人，不應僅從房地買賣契約之名稱而為認定，各買受人亦僅得依契約債權請求依據，主張立人公司應為房地之移轉登記；況系爭建物轉由原告2人取得，係因該建案當時之銷售不順利，部分買受人因個人資力緣故遭解約，致未順利賣出轉讓，而系爭建物即屬其中一部，益證系爭建物之出資興建者，絕非原未繳付價金完全之買受人，而確屬立人公司。另原告於系爭土地之執行過程中，經他人介紹委由第3人（未具有律師資格者）撰擬主張優先購買權之書狀，原告均屬年過7旬之人，當時全權交由該第3人處理，孰料該第3人未細究本件事實原委，未與原告2人再行確認，據原告2人所交付之資料為曲解之說明及主張，始致於提出優先承買權時陳述與真實狀況相違，惟系爭建物確係原告2人及其他股東所成立之立人公司因系爭建案之推出而出資興建完成；另對本件事實內容究應該當何種法律關係而為權利之主張，當時原告2人亦均尊重該代為撰寫書狀之人，現因系爭土地爭議而涉訟，原告方委由律師為訴訟代理人，原告2人亦同尊重代理人之判斷，進而為如本件訴訟之主張及說明，是就原告2人主張之相關事實經過為法律關係之認定，依前開判決所示，要無被告連家芳所謂有違「禁反言原則」之情。至被告連家芳雖稱立人公司向原976-5地號土地共有人石文枝及石燹淇等人分別於66年11月14日及同年月15日陸續買受取得該筆土地後，當時登記者乃沈周淑女（6/60）、紀竹林（6/60）、林青玄（6/60）、楊世吉（3/60）、洪木火（3/60）、劉勳（6/ 60）、黃政雄（3/60）、朱柳貞（3/60），先取得該土地之3/5應有部分；沈周淑女（4/60）、紀竹林（4/60）、林青玄（4/60）、楊世吉（2/60）、洪木火（2/60）、劉勳（4/60）、黃政雄（2/60）、朱柳貞（2/60），後取得該土地之2/5應有部分；然此僅係基於立人公司依買賣契約第8條「雙方約定登記權利人由甲（即立人公司）自由指定而乙（即出賣人）不得異議。」之約定，將前開土地之應有部分，分別登記於立人公司之各股東名下，惟立人公司為有效統一管理使用該筆土地，俾利建案之推行，最後方將前開土地之全部均借名登記於立人公司之股東林富美之子即被告林青玄、股東即訴外人劉勳名下，被告連家芳現爭執者僅係過程中之登記者，與最後借名登記者之情形存有不同，然系爭土地之實質上所有權人即事實上處分權人仍均屬立人公司無疑。
（三）況參最高法院99年台上字第1723號判決要旨可知，最高法院對於所謂之事實上處分權之概念及適用，不僅單就建物而為認定，亦有就土地之事實上處分權之概念予以肯認適用。蓋此概念之存在，對所謂「同屬一人所有」、「所有權讓與」之解釋上，更得以貫徹為保護房屋之既得使用權、使不動產之經濟效益得予維持此法定租賃關係之存在目的，且就「利益衡量」之觀點而論，假若本件爭議事實依最高法院101年台上字第1114號及99年台上字第2344號民事判決要旨，仍無從適用或類推適用最高法院48年台上字第1457號判例要旨或法理，而認系爭建物與系爭土地間於當時即有法定租賃關係之存在，進而認定原告並無本件就系爭土地之優先承買權存在，則被告定將以系爭土地之土地所有權人地位，訴請原告將系爭建物拆除，並請求返還土地（按被告確已如此主張，且業經本院102年度訴字第1131號判決原告敗訴，惟原告認該判決均未有針對爭議事實加以釐清及說明，顯有理由不備之違誤，現亦上訴二審中），將嚴重戕害原告針對系爭建物之所有權益，且仍屬具有相當經濟價值之系爭建物亦將遭受拆除，全然不符社會經濟之取向；反之，若本件得適用或類推適用最高法院48年台上字第1457號判例要旨或法理，認系爭建物與系爭土地間於當時已有法定租賃關係之存在，進而認定原告就系爭土地享有優先承買之權，對被告而論，實際上未有任何其他損害發生，且得避免前開不利益情事之發生，是就「原告就系爭建物之所有權益及仍具有相當經濟價值之系爭建物將遭受嚴重損害之結果」與「被告因原告優先承買權之行使而未有其他損害發生之結果」兩相衡量後，實宜肯認本件乃與最高法院101年台上字第1114號民事判決及99年台上字第2344號民事判決要旨所示該當或相似，而有適用或類推適用最高法院48年台上字第1457號判例要旨或法理，應肯認原告就系爭土地應享有優先承買權，方符合社會經濟。
（四）並聲明：（1）確認原告沈周淑女就系爭976-44地號（地目建、面積79平方公尺）及系爭976-45地號（地目建、面積85平方公尺）之土地，均有優先購買權存在。（2）確認原告沈昭錦就系爭977-18地號（地目建、面積68平方公尺）及系爭977-205地號（地目建、面積為125平方公尺）之土地，均有優先購買權存在。（3）被告連家芳應將系爭976-44地號（地目建、面積79平方公尺）、系爭976-45地號（地目建、面積85平方公尺）、系爭977-18地號（地目建、面積68平方公尺）及系爭977-205地號（地目建、面積125平方公尺）之土地共4筆，均由臺中市清水地政事務所於102年4月1日以拍賣為登記原因、原因發生日期為102年3月21日所為所有權全部之移轉登記，予以塗銷。（4）被告林青玄應將系爭976-44地號（地目建、面積79平方公尺）及系爭976-45地號（地目建、面積85平方公尺）之土地，按本院101年度司執字第125862號之拍定價金及同一條件出售於原告沈周淑女。（5）被告林青玄應將系爭977-18地號（地目建、面積68平方公尺）及系爭977-205地號（地目建、面積為125平方公尺）之土地，按本院101年度司執字第125862號之拍定價金及同一條件出售於原告沈昭錦。
三、被告連家芳則以：下列情詞置辯。
（一）系爭106、108、153號建物之真正所有權人倘如原告所述均係立人公司，何以未以立人公司之名義登記為所有權人，迨至此時方辦理第1次建物登記之理。又原告復未曾就立人公司為系爭106、108、153號建物之真正所有權人等情舉證以實其說，原告於上開執行程序中聲明優先購買時乃主張系爭建物為原告所有，有原告於強制執行程序中所提「民事聲明優先購買權聲請狀」足佐，又原告於本院另案102年訴字1131號拆屋還地事件亦自認系爭建物為其等所有，是原告於本件主張系爭106、108、153號建物之所有權人係立人公司云云，委不足採。
（二）按土地法第43條「登記有絕對之效力」之規定，系爭976-
44、976-45、977-18、977-205地號土地既登記被告林青玄為所有權人，縱其背後與立人公司間存在借名登記關係，在未經終止借名登記關係、並移轉所有權登記予該公司前，系爭土地之所有權人並非立人公司，是原告主張系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地之所有權人係立人公司云云，於法難認有據。又觀原告所提土地登記簿所載，系爭976-44、976-45地號土地係於68年9月10日自系爭976-5地號土地分割而來；另系爭977-18地號土地係於65年6月23日分割自977-1地號土地（所有權人係吳水車）、系爭977-205地號土地係於68年9月10日分割自系爭977-12地號土地，參66年11月14日及同年月15日買賣契約既未載明買賣標的含977-18地號土地，則977-1地號土地不在66年間立人公司買受之範圍甚明，是原告稱系爭976-
44、976-45、977-18、977-205地號土地均係前由同地段976-5地號土地分割而來云云，顯有誤解。再依原告所提66年11月15日之買賣契約書所載，立人公司向系爭976-5地號土地共有人石文枝、石萬全買受之應有部分合計2/5，參原告所提土地登記簿所載，係以67年4月6日為原因買賣發生日期，在同年6月14日送件，並於同年7月11日完成過戶予沈周淑女（登記持分4/60）、紀竹林（登記持分4/60）、林青玄（登記持分4/60）、楊世吉（登記持分2/60）、洪木火（登記持分2/60）、劉勳（登記持分4/60）、黃政雄（登記持分2/60）、朱柳貞（登記持分2/60）；另揆諸原告所提66年11月14日之買賣契約所載，立人公司向系爭976-5地號土地原共有人石燹淇、石錦湖及石明川3人買受應有部分合計3/5，係以67年8月29日為原因（買賣）發生日期，在68年3月23日送件，並於同年4月11日辦妥過戶予原告沈周淑女（登記持分6/60）、紀竹林（登記持分6/60）、被告林青玄（登記持分6/60）、楊世吉（登記持分3/60）、洪木火（登記持分3/60）、劉勳（登記持分6/60）、黃政雄（登記持分3/60）、朱柳貞（登記持分3/60），是原告稱976-5地號土地分2次即於67年4月6日及同年8月29日由立人公司向原地主購買而來，借名登記於被告林青玄名下云云，顯非事實。倘立人公司與被告林青玄間存在系爭土地借名登記之法律關係，該公司竟聽任此關係存在30多年，而遲未終止借名登記之法律關係，移轉所有權至立人公司名下，復聽任其遭被告林青玄之債權人聲請強制執行，要與常情有違，是原告主張立人公司與被告林青玄間就系爭土地存在借名登記之法律關係云云，被告連家芳否認其屬實。另縱立人公司與被告林青玄間確存在借名登記之法律關係，依實務上見解認「借名登記」性質上與委任關係同；受任人即出名者被告林青玄以自己名義，為委任人即借名者立人公司取得之系爭土地所有權，雖依民法第541條第2項規定，應負移轉於借名者之義務，然此僅為出名者（即受任人）與借名者（即委任人）間之權利義務關係，在被告林青玄移轉系爭土地所有權於借名者立人公司以前，要難謂委任人即立人公司已取得該不動產所有權（最高法院41年台上字第1011號判例、102年度台上字第1164號判決參照）。準此，原告主張系爭976-44、976-
45、977-18、977-205地號土地原為立人公司所有，洵屬無據。實則，原告主張系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地上建物即系爭108、106、153號建物，立人公司係原始出資興建之人，原告係自立人公司受讓系爭土地上建物云云，被告連家芳亦否認其屬實；原告雖提出「土地買賣及房屋委託代建契約書」佐證系爭土地上建物為立人公司原始出資興建；然該「土地買賣及房屋委託代建契約書」前言記載：「立契約書人○○○（下稱甲方）與受託代建人立人公司（下稱乙方）為代建…」及第1條約定：「甲方願依本合約，由乙方代向○○○等購地並代為發包○○營造公司興建中港1期社區C364號2層樓房，而乙方亦願代辦服務。」、第7條約定：「本件委託代建工程自開工之日起，預計240工作天完工。」、第12條約定：
「乙方於開工後，如係可歸責於本身之事由，致不能交付房屋時，願將所收之工程款，依法定利率計加利息，退還甲方，作為補償甲方損失。」、第15條約定：「如不履行上述買賣及委建契約行為時，應加倍返還乙方所受之損失，…」等情，顯見原告所稱「臺中中正新城」建案，係以委建方式進行，立人公司僅係代為購地及代為發包，購地所需價款及新建房屋所需工程款均係由甲方支付，乙方即立人公司僅代甲方購地、代甲方辦理新建工程發包及代甲方申請建築執照、使用執照，及代甲方辦理申請用電、用水等相關事項，是系爭建案之原始出資興建之人係甲方，並非立人公司。況原告於前揭強制執行程序中既主張坐落於系爭土地上之建物係其等所興建，嗣於本件卻又改稱係立人公司出資興建，亦有違「禁反言原則」，而與誠實信用原則有違，自不足取，是原告改稱係「立人公司」原始出資興建系爭土地上建物後，方轉讓予其等2人云云，自非事實。綜上，足見本件不存在民法第425條之1第1項所定法定租賃關係存在之前提，即「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」甚明，是原告自無從主張就系爭土地存在法定租賃權。另原告主張於系爭土地經拍賣由被告拍定前，其等2人與系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地原所有權人即被告林青玄間存在租賃關係之合意云云，被告連家芳亦否認其實；蓋原告就系爭土地由被告拍定前，對系爭土地既不存在租賃權，自無從本於基地承租人之身分，依土地法第104條之規定主張優先購買權；況原告於前揭強制執行程序中係主張因時效取得地上權（實際上僅係得請求登記為地上權人）而認享有優先購買權，現於本件卻改稱本於法定租賃關係（或意定租賃關係），主張有優先購買權，亦難認與「禁反言原則」無違，殊不足採。另縱使系爭土地與地上建物於土地拍定時同屬「立人公司」所有，建物所有人得對投標買受系爭土地之被告主張法定地上權，然原告既主張系爭建物屬立人公司所有，則得主張法定地上權者係該公司，亦非原告。
（三）按土地及其土地上之房屋同屬1人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文（於88年4月21日公布新增訂，即法定租賃權）。系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地及其上系爭108、106、153號建物於被告連家芳經拍賣程序投標買受前既非同屬1人所有，已如前述，自要無適用該規定之餘地。退步言，縱系爭土地及建物原屬同1人所有，即原告既主張同屬立人公司所有，則可得主張法定租賃權者亦為立人公司，並非原告；至原告比附援引最高法院85年度台上字第1293號判決、91年度台上字第1919號判決，主張同時存在「法定地上權」及「法定租賃權」云云，委不足採，蓋此係以推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之見解為據，惟於被告連家芳投標買受系爭土地時，「法定租賃權」已有明定（即前揭民法第425條之1），本件情形顯與上情不符，是原告援引上揭判例及85年度台上字第1293號判決見解，資為主張就系爭土地有「法定租賃權」及「法定地上權」之論據，不無謬誤。實則，地上權人係基於行使地上權之主觀意思而占有使用土地，租賃權人則係土地承租人本於行使租賃權之意思而占有使用土地，兩者性質上不能併存，原告主張同時存在「法定地上權」及「法定租賃權」云云，當無可採。
（四）況依土地法所為之登記有絕對之效力，土地法第43條定有明文，該規定之絕對效力，係為保護善意第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，又民法第759條之1第1項明定「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」，其立法意旨，無非均在藉登記之公示方法以維護交易之安全；本院101年度司執字第125862號強制執行事件之拍賣公告既揭示系爭土地為執行債務人即被告林青玄所有，且於地政機關之登記，其所有權人亦確為被告林青玄，而其地上建物非同屬被告林青玄所有，則在被告連家芳信賴上揭拍賣公告揭示之拍賣條件及被告林青玄就系爭土地之所有權登記之情形，參與投標買受系爭976-44、976- 45、977-18、977-205地號土地後，倘若得任由他人主張拍賣之土地及地上建物真正所有人為立人公司，並執此對被告連家芳主張於系爭土地上存在法定地上權或法定租賃權而得優先購買系爭土地，則將使拍定人遭致無法預測之損害，要非前揭民法第838條之1第1項規定之立法本意，亦與土地法第43條「登記有絕對之效力」之規定有違。
又被告連家芳亦否認被告林青玄與原告間存在所謂「默示租賃關係之合意」，按建物之所以坐落於土地上，或為無權占用、或為使用借貸、或為租賃、或為其他原因關係，亦即其原因關係多端；既未見原告就租期及租金之約定及有何給付租金之事實舉證以實其說，則徒以建物長期坐落於系爭土地上之事實，即推認被告林青玄與原告間存在所謂「默示租賃關係之合意」，洵屬無據。況原告一方面主張存在法定租賃關係，另一方面卻又主張存在默示約定之租賃關係，其間互為矛盾，至為灼然。
（五）另原告於執行程序中經執行處通知後，一直未提出足資證明存在優先購買權之證明，在被告連家芳繳清價款，執行處按法定程序發給被告連家芳權利移轉證書，且已將被告連家芳所繳價款用以分配與該案之執行債權人即清償被告林青玄所負欠債務後，原告始訴請確認優先購買權存在，並訴請塗銷被告連家芳就系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地之所有權登記，倘若率爾遽認原告優先購買權存在，則被告連家芳因信賴公示之土地登記及法院執行程序之公信力，所繳拍賣價款之損失又將如何回復。系爭土地遭被告林青玄之債權人聲請法院強制執行時，並無存在原告為地上權人之登記，且於執行程序中原告復未曾主張並提出足資證明存在法定地上權，抑或存在法定租賃關係之證據，有民事執行處函足佐，原告僅係主張因時效取得地上權（實則，原告僅係得請求登記為地上權人，非當然取得地上權），有原告於強制執行程序中所提出「民事聲明優先購買權聲請狀」可證，則原告既無土地法第104條所列舉得主張優先購買權之法律上地位，執行法院或出賣人（執行債務人）縱未通知原告，亦不生土地法第104條第2項後段所定「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之法律效果。
（六）並聲明：原告之訴駁回。
四、被告林青玄則未於最後言詞辯論期日到場；惟據其先前到庭陳述略以：無意見，同意原告之請求。
五、本院得心證之理由
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1237號判例意旨參照）。查原告主張其等為系爭108、106、153號建物之事實上處分權及所有權人，依土地法第104條第1項規定，就系爭建物所坐落系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地有優先購買權存在，為被告所否認，堪認原告對於系爭土地是否具有優先承買權並不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態得以確認判決除去之，故原告據以起訴求為確認優先購買權存在，應有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
（二）查系爭976-44地號（地目建、面積79平方公尺）、976-45地號（地目建、面積85平方公尺）之土地乃於68年8月20日由同段976-5地號土地分割而來；系爭977-18地號土地（地目建、面積68平方公尺）則於65年6月23日分割自同段977-1地號土地；系爭977-205地號土地（地目建、面積為125平方公尺）則係於68年8月20日分割自同段977-12地號土地，而上開土地業經被告連家芳於本院101年度司執字第125862號強制執行事件中，向執行債務人即被告林青玄拍定而來，並於102年4月1日辦理所有權移轉登記完畢；其中系爭976-44地號土地上坐落系爭108號建物（建號5326）、系爭976-45地號土地上坐落系爭106號建物（建號347）、系爭977-18、977-205地號土地上坐落系爭153號建物（建號5407），分別於102年8月2日、69年12月10日、102年11月8日為第1次保存登記等情，有系爭土地建物登記簿謄本、建物所有權狀及本院102年度訴字第1131號判決可查（見本院卷第14-24頁、第60-64頁、第176-178頁、第195-195頁反面），並經本院調閱101年度司執字第125862號強制執行案卷審核無誤，兩造對此等卷證亦無爭執，堪信為真。
（三）至原告主張系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地，乃立人公司為推出「臺中中正新城」建案，陸續買入之土地，僅借名登記於被告林青玄名下，隨後立人公司並在上開土地出資興建房屋，而原告沈周淑女現為系爭976-44地號土地上系爭108號建物、系爭976-45地號土地上系爭106號建物之所有權人，另原告沈昭錦係系爭977-18、977-205地號土地上系爭153號建物之現所有權人，其等均因立人公司當初出資興建之「臺中中正新城」建案，經過公司股東同意而取得上開建物以作為還本，是系爭土地及建物原始均屬立人公司所有，僅嗣後建物由原告取得，然上開建物對於所坐落基地而言，均享有法定地上權或法定租賃權，故原告對系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地享有優先承買權等情，則遭被告連家芳以前詞否認。是本件之爭執要點，乃為（1）系爭土地及建物之原所有權人是否均為立人公司？（2）原告就系爭976-4
4、976-45、977-18、977-205地號土地，是否得適用法定地上權或法定租賃權之規定，進而享有土地法第104條之優先承買權？
（四）按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協定定之。不能協定者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，為民法第876條明定。又按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協定定之；不能協定者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅，民法第838條之1亦定有明文。即上開所示法定地上權之規定，均係以「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有」為要件，倘土地及其上建物於設定抵押權或遭到強制執行拍賣時，並非同屬一人所有，自難認有法定地上權存在。而按強制執行法上之拍賣，其性質在我國實務上採私法說，以債務人為出賣人（最高法院49年台抗字第83號判例要旨參照）。查系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地遭強制執行拍賣前，登記名義人為被告林青玄；至原告雖主張該等土地均係立人公司出資購買，立人公司依買賣契約第8條約定，得自由指定他人為登記名義人，立人公司方為真正所有權人云云；然則，觀諸原告所提「土地買賣及房屋委託代建契約書」第1、3、4、6、7、14條等條之文義（見本院卷第113-116頁），已可見該建案係為土地及房屋委建，即立人公司代為購地及代為發包，購地所需價款及新建房屋所需工程款均係由委託人支付甚明。再依原告所提66年11月15日買賣契約書所載，復可見系爭976-44號土地係立人公司向系爭976-5地號土地共有人石文枝、石萬全買受之應有部分合計2/5；又依原告所提土地登記簿所載，該土地係於67年4月6日以買賣為原因發生日期，於同年6月14日送件，並於同年7月11日完成過戶予原告沈周淑女（登記持分4/60）、訴外人紀竹林（登記持分4/60）、原告林青玄（登記持分4/60）、訴外人楊世吉（登記持分2/60）、訴外人洪木火（登記持分2/60）、訴外人劉勳（登記持分4/60）、訴外人黃政雄（登記持分2/60）、訴外人朱柳貞（登記持分2/60）；另依原告所提66年11月14日買賣契約所載，可見立人公司向系爭976-5地號土地原共有人石燹淇、石錦湖及石明川3人買受應有部分（合計3/5）；又依原告所提土地登記簿所載，該土地係以67年8月29日為原因（買賣）發生日期，於68年3月23日送件、並於同年4月11日辦妥過戶予原告沈周淑女（登記持分6/60）、訴外人紀竹林（登記持分6/60）、被告林青玄（登記持分6/60）、訴外人楊世吉（登記持分3/60）、訴外人洪木火（登記持分3/60）、訴外人劉勳（登記持分6/60）、訴外人黃政雄（登記持分3/60）、訴外人朱柳貞（登記持分3/60），而系爭977-18地號土地登記狀況亦同上，均係分別登記於多人名下（見本院卷第11-40頁），足見被告連家芳辯稱此係立人公司在該建案中，立於代為購地及發包之地位所致等語，尚非無憑，否則立人公司焉有將該等土地過戶予上開人員之必要；況原告雖主張系爭土地係立人公司購買，僅係借名登記於他人名下云云；然其等於本件訴訟審理中既未能提出任何由立人公司出資購買系爭土地後與借名登記人合意成立借名登記之相關佐證，益徵原告主張上情，洵非有據。甚且，觀諸立人公司嗣後乃因經營不善而結束經營等情，既為原告所自陳，則立人公司竟未取回該等借名登記於被告林青玄等人名下之土地以資結算，亦確與常理有違，是被告抗辯立人公司顯非系爭土地之原所有權人等情，當非無憑。綜上，原告既未能舉證以明立人公司確為系爭土地及建物之原實際所有權人，而有上開借名登記等情為真，且此復為被告所否認，自已難肯認立人公司確實為系爭土地及建物之原所有權人。基此，系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地不論是否如原告主張因節稅規畫，該等土地嗣後統一登記在被告林青玄名下，而原告所有之系爭108、1
06、153號建物既非登記予被告林青玄，則顯已不符上述「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有」之要件甚明，從而，系爭土地經被告林青玄之債務人聲請強制執行，本院執行處並無通知原告等人有優先承買權之必要，並業由被告連家芳於本院101年度司執字第125862號強制執行事件中拍賣取得，亦經本院強制執行處於102年3月21日核發權利移轉證明書而取得所有權（見本院卷第49-51頁），亦即由拍賣機關代替債務人與拍賣人為讓與意思表示之合致，由執行法院核發不動產移轉證書（強制執行法第97條參照）以代不動產之登記生效（按仍需登記，然未登記仍生移轉之效力，民法第758條第1項及第759條），是足認被告連家芳已因上開拍賣程序而自被告林青玄處繼受取得系爭土地，容無疑義。甚且，縱認立人公司與被告林青玄間存有借名登記契約存在；然依實務見解，既認「借名登記」性質上與委任關係同，則受任人即出名者被告林青玄以自己名義，為委任人即借名者立人公司取得之系爭土地所有權，雖依民法第541條第2項規定，應負移轉於借名者之義務，然此僅為出名者（即受任人）與借名者（即委任人）間之權利義務關係，在被告林青玄移轉系爭土地所有權於借名者立人公司以前，要難謂委任人即立人公司已取得該不動產所有權（最高法院41年台上字第1011號判例、102年度台上字第1164號判決可參），是借名人之立人公司既未經終止借名登記關係，而被告林青玄亦未移轉所有權登記予立人公司，揆諸上開說明，則系爭土地之所有權人當非立人公司，且此部分亦非主張為系爭建物受讓所有權人之原告可得主張之事項甚明。
（五）再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可參。又不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文。查原告固主張系爭建案中有部分買主因資力不足而遭解約，系爭108、106、153號建物即屬未順利賣出轉讓之部分，可見系爭108、106、153號建物原始起造人為立人公司等情；然此亦為被告所否認。而查，系爭建案係以土地及房屋委建代辦方式處理，既經本院肯認如前，而參原告所提系爭108、153號建物部分使用執照（見本院卷第42-43頁）分別登載為原告2人名義，亦符合上開土地買賣及房屋委託代建契約書第4條所定：「甲（買方）乙（立人公司）雙方約定於○年○月○日（即訂約日）起將本代建契約之房屋起造人交乙方，以便辦理起造人名義登記，有關產權登記、貸款等一切手續均委由指定之代書辦理（其有關之稅捐規費及其他費用概由甲方負責），如興建中途起造人名義變更，其費用甲方自理。」等情，是倘若系爭
108、106、153號建物屬未順利賣出轉讓之建物，何以該等建物起造人名義竟無曾變更為立人公司，再行轉讓予原告之情。又原告雖主張其等係名義上起造人，非出資興建人，系爭建物之原所有權人應為出資興建者即立人公司，立人公司因故無法繼續營運，經立人公司全體股東同意，方將系爭建物轉讓予時任股東之原告以為還本，現其等為系爭108、106、153號建物之所有權人，參最高法院96年度台上字第2772號、69年台上字第3336號、61年台上字第1552號判決及司法院70年9月4日（70）廳民一字第0649號函意旨，當足見原告取得系爭建物之所有權乃立人公司之讓與，應認原告係受讓原所有權人即立人公司之移轉行為云云；惟則，原告所舉上開實務見解，主要係認定何種情況下，法院得判定權利主張者為建物原始起造人；然而，原告稱立人公司係原始出資興建人，惟系爭建案起造時間已於30多年前，原告於系爭土地遭受拍賣前，業即明知系爭建物坐落位置仍係在被告林青玄登記名義之土地上，何以多年來均未能爭取使土地及建物歸於同一人，以維自身權利，當與常理及事實相悖，尤以原告沈周淑女於立人公司設立時係擔任該公司之法定代理人，就相關立人公司起造建物資金應用及流向如何應知之甚詳，當得提出相關證據以供參酌，惟竟僅一概主張立人公司為系爭建物之原始起造人，並提出上開買賣契約為證，卻再無其他有關借名登記或讓與契約等資料可供審認，揆諸首揭說明，自無從據此逕為有利於原告之認定。況原告於上開執行程序中聲明優先購買時乃主張系爭建物為原告所有，有原告於強制執行程序中所提「民事聲明優先購買權聲請狀」足佐，且原告於本院另案102年訴字1131號拆屋還地事件亦自認系爭建物為其等所有，亦有上開判決在卷可參，復為原告所不爭執，堪見原告於本件方改稱系爭106、108、153號建物之原始起造人即所有權人係立人公司云云，已嫌無據。
（六）按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第118條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益，有最高法院98年度台上字第76號判決可參。查系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地遭強制執行前之登記名義人為被告林青玄，而立人公司並非所有權人，已如前述，是縱認原告主張系爭土地係立人公司借名登記於被告林青玄名下等情足證屬實，惟依法院強制執行處進行拍賣之性質，原告自被告林青玄處繼受取得所有權，被告連家芳對於可能存在於被告林青玄與立人公司間之借名登記契約是否知悉，原告亦無法提出證明以實其說，亦即不得認定被告連家芳投標系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地係屬惡意，尤以本院101年司執字第125862號強制執行事件件，除系爭976-4
4、976-45、977-18、977-205地號土地外，尚有其餘22筆土地分別標價、合併拍賣為1標，亦即被告連家芳並非僅購買本件爭執之土地，倘原告無法證明被告連家芳有惡意投標行為，自無適用民法第118條無權處分失權效果之餘地。又原告所有系爭108、153建物乃直至本件訴訟審理期間即102年8月2日、102年11月8日方取得建物所有權狀，乃為兩造所不爭執，於此之前，原告至多僅屬事實上處分權人，縱被告連家芳知悉系爭建物坐落於伊所欲購買之土地上，亦難憑此即認被告連家芳屬惡意買受前述土地；換言之，對原告而言，系爭土地之所有權人仍為被告林青玄無疑，是系爭108、106、153號建物之原所有權人縱如原告主張為立人公司，然對被告連家芳而言，系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地與系爭108、106、153號建物之所有權人，既非同一，依上開說明，本件當無存有法定地上權之餘地甚明。
（七）又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有規定。按民法第425條之1規定及本院48年台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用，亦有最高法院94年度台上字第551號判決可參。是該條法定租賃權之存在，亦以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為要件，且應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃，是法定租賃權之發生，乃在於土地與房屋原同屬一人所有，嗣土地或房屋經所有權讓與之程序，致分屬二人所有時，始推定在房屋得使用之期限內有租賃關係存在。查被告連家芳拍定買受系爭976-44、976-45、977-
18、977-205地號土地時，該等土地與系爭108、106、153號建物之所有權人或處分權人，並非同一，前既已敘明，則依上開說明，縱原告所述上情為真，其等亦無從自前手即立人公司處繼受系爭土地之基地租賃關係。
（八）至原告復主張其等與被告林青玄應有成立主觀、默示之租賃關係合意，且被告林青玄亦到庭表示其同意原告所為本件請求云云（見本院卷第62頁）；然此則為被告連家芳所否認。而按債之關係，指一方當事人得對他方當事人請求一定給付的法律關係，具有所謂之相對性，僅特定人得向特定人主張，契約既屬債之關係，則除當事人另有約定（如民法第269條之第三人利益契約）或法律另有規定（即債之關係物權化，如土地法第79條之1預告登記及民法第425條買賣不破租賃等）外，契約僅有拘束當事人之效力；換言之，僅契約當事人之一方得對契約當事人之他方，為契約內容之主張及請求，是以，債之關係物權化為債之關係相對性之例外，並無類推適用之餘地。基此，縱認被告林青玄與原告間就系爭976- 44、976-45、977-18、977-205地號土地存有使用借貸關係（兩造間無任何租金繳交，亦無對價關係），亦尚非可成為對抗被告連家芳之事由。蓋使用借貸並無類似「買賣不破租賃」規定之適用，是物之原所有人，倘於出借所有物予他人使用以後，再將該物移轉予第三人所有（本件為被告連家芳透過法院拍定取得系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地），則物之原借用人即不能再對物之現在所有人主張使用借貸之相關權利；而建物之事實上處分權僅類似所有權權能之集合，與建物坐落基地之使用權利，在法律上，乃屬個別獨立之權源，是原告縱已取得系爭建物之事實上處分權，並直至本院審理期間方為建物之第1次所有權登記，然此並不代表其等即可合法享有占有使用「系爭建物坐落基地」之權利，是不論被告林青玄有何個人事由，致名下系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地遭強制執行拍賣，依上說明，自非得逕認系爭土地之受讓人即被告連家芳於拍定買受土地時，業已默許系爭建物繼續存在於系爭土地上。
六、綜上所述，原告尚未能舉證證明其所主張立人公司係屬系爭土地及建物之原所有權人，僅係借名登記於被告林青玄名下及事後方讓與原告等情為真，亦即難認系爭土地及建物本同屬一人，既如前述，揆諸上開說明，系爭土地自無存在民法第838條之1、第876條所規範法定地上權及民法第425條之1所規範法定租賃權之餘地，亦無存在類似情況，而本於同一法律上理由，得類推適用上開法定地上權及法定租賃權之情，從而，原告據此請求確認其等就系爭土地具有優先承買權云云，當屬無據，應予駁回，而原告就系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地既無優先承買權，則其等請求如訴之聲明第3項至第5項部分，亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 28 日
民事第六庭 法 官 許惠瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 28 日
書記官 張峻偉