臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1630號原 告 于陳水雲被 告 賀莉婷
江高珀承上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年7 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○街○段○○○巷○○○號房屋遷讓返還予原告，並自民國一０二年四月二十五日起，至上開房屋遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。查原告原請求被告應自民國99年3 月起至交屋日止按月給付賠償金新台幣（下同）7,000 元，嗣於本院言詞辯論時減縮其上開按月給付請求之起算日減縮自10
0 年3 月起請求給付，核屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
二、被告二人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，本院爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段，依原告之聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：其於99年11、12月間經由仲介公司介紹而將其所有門牌號碼為臺中市○○區○○街○段00巷00號房屋（下稱系爭房屋），出租予被告賀莉婷、江高珀承母子，雙方口頭約定租賃期間為自99年12月起之1 年期間，租金為每月7,000 元；押租金則為10,000元，被告等表示要於每月15日付租金之約定，其並將系爭房屋交付被告等使用收益。惟被告等僅於99年12月交付5,000 元、於100 年1 月交付2,
000 元及於100 年2 月交付1,000 元（共計8,000 元）之金額給原告，用以支付租金後，即未曾給付過任何租金，經以上開8,000 元及押租金10,000元扣抵後，尚欠自100 年3 月起迄今之每月租金未給付。原告雖自100 年年中起，多次口頭催告被告等給付租金，並表示不願再繼續出租，惟被告等不僅未再支付租金，仍將私人物品放在系爭房屋內且將門上鎖，且都趁原告不在家的時間出入系爭房屋，致原告索討無門。爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示。另被告等於租賃契約終止後無權占有使用系爭房屋，顯係無法律上之原因而受有利益，致使原告受有損害，原告亦得本於不當得利之規定，請求被告等給付相當於租金之損害。
爰依租賃契約、民法第767 條規定及不當得利之法律關係請求被告等遷讓、返還系爭房屋，並清償積欠之租金，及返還自終止租約起至遷讓房屋止之相當於租金之不當得利。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自100 年3 月起至交屋日止，按月給付7,000 元予原告。
二、被告二人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出臺中市政府地方稅務局
101 年全期房屋稅繳納證明書1 紙為證，且被告對於原告上開主張之事實，已於相當期間受合法通知，而於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用第1 項之規定，視同自認，堪認原告上開主張為真實。
（二）按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。次按，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。另按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第440條、第450 條、第451 條分別定有明文。又，土地法第10
0 條規定「出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：…承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時。經查，原告主張兩造間約定租賃期間為一年，且其於10
0 年年中有向被告講要終止契約，惟此部分並未提出任何證據為佐證，難認原告前曾向被告為催告給付租金之意思通知。且原告自陳被告於上開一年租賃期間屆滿後，仍把他們的物品放在屋內且把門鎖起來，都是趁其不在的時候，被告才進去拿一些衣服，其他的物品都還留在屋內，其有鑰匙但因為被告還沒有把房屋交還給其，其也不敢進去等語；其如果有看到被告就會像他催收租金，其不知道要如何寄存證信函等語在卷，顯見被告於租賃期間屆滿後，有繼續對系爭房屋使用收益之事實無疑。詎原告於租賃期間屆滿後，未對被告繼續使用收益租賃物之行為，即為反對之表示，而遲於102 年4 月15日方向本院訴請被告遷讓、返還房屋，依民法第451 條規定，兩造間之租賃契約視為以不定期限繼續契約，並應依土地法第100 條第3 款規定就不定期租賃關於承租人積欠租金額，以擔保金抵償後計算之。依此，兩造間租賃契約於100 年12月起視為以不定期限繼續契約，惟因被告未曾給付自100 年12月起迄今之各期租金予原告，顯見被告已積欠租金達2 個月以上，原告於被告積欠租金達2 個月以上時，自已取得催告終止租約之權限。茲原告於102 年4 月15日起訴時，被告已積欠租金達2 個月以上，故於102 年4 月24日本件起訴狀繕本合法送達被告時，兩造間之租賃契約應發生終止之效力。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。本件兩造間租賃契約既因原告合法終止而消滅，被告自負有返還租賃物之義務，被告迄今仍占有系爭房屋，自屬無權占有，從而原告請求被告遷讓房屋，為有理由。
（四）再按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告於租賃契約終止後，仍無權占用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。觀之原告起訴狀訴之聲明係記載「…並自民國99年12月起至交屋日止按月給付賠償金新台幣7,000 元。」等語，及嗣於本院言詞辯論期日所陳：減縮從100 年3 月起至返還房屋之日止請求被告按月支付相當於租金之不當得利金額7000元給原告等語。參酌本件原告係以起訴狀繕本送達被告後，方生合法終止租約之效力，是以，探究原告之聲明，其意應係請求被告給付租賃起約未經終止前所積欠之25個月租金（即100 年3 月起至102 年4 月止），及在系爭租賃契約經終止後，至被告遷讓、返還房屋之日止，請求被告按月支付相當於租金之不當得利，以填補其損害之意。是以，縱原告就其所請求自100 年3 月起至102 年4 月系爭租賃契約合法終止前之每月租金7,000 元，誤載為「賠償金」，亦無損於其租金之性質。況原告就其終止系爭租賃契約後，復請求被告至遷讓、返還房屋之日止，應按月給付賠償金7,000 元，性質上自可認為係本件被告於租賃契約終止後，仍無權占用系爭房屋，而獲有相當於租金之不當得利，原告既於起訴聲明內明示其請求按月給付之名義及金額，應可認為原告已有基於不當得利法律關係請求被告等按月給付之意。
是依上開說明可知：
⒈被告自100 年3 月起迄原告於102 年4 月15日向本院起訴
前，均未支付每月租金7,000 元，已如前述，則在系爭租賃契約經原告合法終止之前，原告得請求被告等給付所積欠之租金應為17萬5,000 元（計算式：7,000 元×25個月＝17萬5,000 元）。從而，原告請求被告給付17萬5, 000元租金，為有理由。
⒉系爭房屋之租金為每月7,000 元，則原告自合法終止系爭
租賃契約之日（即102 年4 月25日起訴狀繕本送達被告等之翌日）起，復請求被告按月給付7,000 元，亦屬有據，應併予准許。
四、綜上所述，原告基於租賃契約、民法第767 條規定及不當得利法律關係，請求被告等遷讓、返還系爭房屋，且應給付如
主文第一項所示定期給付金額，及主文第二項所示之租金，為有理由，應予准許。
五、本判決第二項為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
書記官 許瓊文