臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1690號原 告 安婉禎訴訟代理人 劉喜律師被 告 昆孜古那訴訟代理人 宋永祥律師複代理人 孫瑋澤律師上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國102年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將其所有如附表所示之不動產交付被告之同時，給付原告新臺幣貳佰貳拾捌萬伍仟壹佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾陸萬壹仟柒佰零叁元，為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾捌萬伍仟壹佰零玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：先位之訴：
㈠被告係訴外人即原告大姊安淑秀之夫，因安淑秀表示回國
定居以便一同照顧扶養訴外人即原告母親黃麗珠，而原告所有如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）及土地（合稱系爭房地）有貸款，安淑秀擔心原告及黃麗珠需繳納抵押貸款致負擔太重，建議由被告以新台幣（下同）500萬元向原告購買系爭房地，被告及安淑秀同意提供系爭房屋讓原告居住到結婚為止，且黃麗珠可以居住到終老。嗣兩造及安淑秀於民國101年10月27日在訴外人即代書陳世春之事務所簽立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），約定買賣總價為500萬元，分四期給付，第一期簽約款50萬元應於101年10月27日給付、第二期備證款50萬元應於101年11月10日給付、第三期完稅款100萬元應於101年11月30日給付、第四期尾款300萬元預定於101年12月11日以代償賣方原貸款，如有餘額，應於取得原貸款清償證明書時給付。原告業於101年12月6日將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告，惟被告僅將銀行貸款2,714,89 1 元予以清償，作為支付價金之一部分，依系爭不動產買賣契約書第2條價額及付款表之約定第四期尾款預定於101 年12月11日前付清，至少應於取得原貸款銀行核發清償證明書時給付，因銀行已於101年11月20日核發清償證明書，故被告至少應於101年11月21日付清全部價金，惟被告迄今尚有2,285,109元（下稱系爭尾款）未給付。㈡原告並無被告之聯絡電話，被告均係由安淑秀與原告聯絡
，原告於102年4月13日傳送簡訊給安淑秀，要求被告支付尾款，安淑秀於102年4月18日以回覆簡訊表示於102年4月20日會支付尾款，其後被告反悔，安淑秀於同日以簡訊代為表示將解除系爭不動產買賣契約並返還原告，要原告將貸款及手續費返還被告，原告對此同意，故兩造已合意解除系爭不動產買賣契約書，被告應將系爭房地移轉登記予原告。原告與安淑秀、黃麗珠三人相約102年4月22日簽立書面，安淑秀反悔不簽。原告於102年4月23日向鈞院聲請調解，鈞院已訂於102年5月29日下午2時調解，安淑秀再次反悔。被告於102年5月21日以台中東興路909號存證信函（下稱909號存證信函）限原告於七日內清空房屋配合點交，原告於102年5月24日以大坑口郵局第287號存證信函（下稱287號存證信函）回覆被告，並約定於102年5 月29日上午11點30分在系爭房屋點交，由被告將尾款交付原告，如被告逾時未到場及給付尾款，原告即解除契約。嗣被告之代理人安淑秀於102年5月28日以簡訊表示「明天一併點交」。俟於102年5月29日上午11時，被告並未至系爭房屋點交，亦未給付系爭尾款，依系爭不動產買賣契約書第8條第1點，原告得解除不動產買賣契約書，遂於102年5月30日以台中法院郵局第1414號存證信函解除不動產買賣契約書，該存證信函遭拒收退回，原告再以102年6月7日起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，系爭不動產買賣契約書既已解除，原告自得依民法第259第1款規定，請求被告將系爭房地移轉登記予原告。
備位之訴：倘鈞院認原告解除契約並不合法，因原告已以28
7號存證信函通知被告給付系爭尾款，且於102年5月29日上午11時30分在系爭房地處點交系爭房地，詎被告及其代理人安淑秀於102年5月29日上午11時30分均未到場點交，且未交付系爭尾款，爰依系爭不動產買賣契約書及民法第367條規定，請求被告給付系爭尾款。
對被告抗辯之陳述：
㈠被告於102年5月25日以台中南屯路郵局第313號存證信函
要求原告清空系爭房屋配合點交；於102年5月29日及5月31日以台中南屯路郵局第321號（下稱321號存證信函）及第360號存證信函（下稱360號存證信函）主張其已將200萬元支票（下稱系爭200萬元支票）交予陳世春保管，然被告應在系爭房屋現場交付系爭尾款予原告，被告無權改在陳世春代書處支付尾款，且支票金額與尾款金額不符，被告並未依約履行。
㈡依授權書（下稱系爭授權書）所載「本人…全權授權予妻
子安淑秀…代為處理三木日光計劃K8（台中市○○路○○○○○○號8F，即系爭房屋）之所有爭議。」及系爭不動產買賣契約書記載安淑秀為被告之代理人，以及安淑秀對原告、陳世春暨其他人員均表示其有代被告處理權限，又兩造間往來之多份存證信函均係由被告委託安淑秀代理撰寫，兩造調解之答辯狀及被告向原告提出遷讓房屋之民事訴訟訴狀亦由安淑秀親筆撰寫，足證被告授權安淑秀代為處理系爭房地之所有爭議。
並聲明：
㈠先位聲明：被告應將其所有如附表所示之不動產所有權辦
理移轉登記予原告㈡備位聲明：⒈被告應給付原告2,285,109元及自起訴狀繕
本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告則以：黃麗珠於99年4月間購買系爭房地居住，囿於債信不佳無法
貸款，為鼓勵原告工作清償貸款而將系爭房地登記予原告所有，惟原告無固定收入，於101年10月25日被告與安淑秀返家時，在黃麗珠同意下兩造達成下列協議：⑴同意系爭房屋提供黃麗珠居住到終老；⑵房屋貸款餘額由被告另行貸款清償作為價金；⑶原告願任保證人。兩造於同年月27日偕同至陳世春地政士事務所簽訂系爭不動產買賣契約書，並由陳世春辦理系爭房地所有權移轉登記。兩造慮及原房屋貸款約餘300萬元未清償，為辦理抵押借款，須提供300萬元額度之不動產買賣契約書予銀行授信部查估房價，因考量銀行辦理貸款之慣例大約以房價之六成放款，本件欲貸款之300萬元之六成即500萬元價金，因而於101年10月27日要求陳世春代書提供制式之不動產不動產買賣契約書，填載買賣總價金500萬元，是兩造係為因應銀行貸款所需而通謀虛偽簽訂總價金為500萬元之系爭買賣契約書，依民法第87條前段規定，系爭不動產買賣契約書自始無效。被告向原告買受系爭房地之價金為被告清償貸款之金額即2,714,891元，嗣被告向銀行貸得款項後，遂依上開協議於101年11月19日清償系爭房屋原未清償之2,714,891元貸款，被告已履約完畢，兩造並於同年12月6日辦理所有權移轉登記。故兩造間之買賣契約於101年12月6日時，雙方已依債之本旨履行完畢。原告因無法尋得新居，遂以每月11,000元之租金向被告租用房間及地下室車位。原告未於簽約時要求被告給付簽約金50萬元，且在各期價金未給付情況下，原告亦配合交付印鑑辦理移轉登記，原告更在未收受價金下交付12月份之租金給被告，足見兩造簽約當時並無受系爭不動產買賣契約書約定拘束之意。
系爭房屋買賣完成時，兩造均無異議，詎原告於102年4月間
持系爭不動產買賣契約書喧鬧，安淑秀本於親情和諧從中協調，原告與安淑秀往來周旋之存證信函未經被告本人同意確認，無法對被告產生法律上之拘束效力。又系爭授權書為被告授權安淑秀向系爭房屋之「中控室」人員主張權利之用，並非授權安淑秀處理系爭房地糾紛。
被告已依約於101年11月19日代為清償系爭房地之貸款，故
被告已給付價金，原告依約於同年12月6日辦理所有權移轉登記後，始於101年12月16日電匯租金予被告，表明給付101年12月租金，足見兩造在系爭房地完成買賣後，另有成立租賃契約之情事，依最高法院48年台上字第611號判例意旨，應以租賃契約成立之日為系爭房屋移轉占有之日期，原告主張被告未依約點交系爭房地並解除契約，於法不合。
因原告自102年1月起即未支付房租，被告遂委託安淑秀代為
處理租賃糾紛，安淑秀方寄發台中南屯路郵局第272號（下稱272號存證信函）、909號存證信函予原告，表示終止租約並請求返還系爭房屋，上開存證信函雖有「尾款」乙詞，惟此僅係安淑秀囿於親情為降低雙方衝突，方於斡旋時使用與原告類似用語，以順利解決雙方糾紛，事實上被告願支付原告之「尾款」原意係被告欲另支付200萬元予原告，而原告應騰空系爭房屋返還予被告之意，惟雙方事後並未達成合意。原告雖將287號存證信函送達台中市○○○○路○○○號10樓之1，惟被告為奧地利人士，不諳中文，且長年居住國外，當時被告並未居住於該處，且原告均以中文撰寫內容，被告未能知悉287號存證信函之意，依民法第95條第1項規定，該意思表示尚未發生效力。
系爭不動產買賣契約書第7條第1點係指如賣方逾期不將房地
點交者，以違約論處，買方是否交付交屋款與是否違約無涉，尤以系爭不動產買賣契約書第8條第3點第1項「買方若有遲延給付之情形，應賠償賣方每日按未付價款萬分之三違約金。」第2項「如買方毀約不買或其他違約情事時，賣方得於解除本契約後沒收買方已付之全部款項…」於第1項明揭買方給付價金遲延之違約責任，並續於第2項敘明除買方毀約不買或有其他違約情事者，方得解除契約。是系爭不動產買賣契約書所規定買方給付價金遲延之責任既有明文，自應優先適用，原告核無據此解除契約之權利等語置辯。
系爭不動產買賣契約書第3條第4項載明「賣方於完成產權轉
移登記並將房地交付之同時，買方應將尾款付清。」是於原告將系爭房地交付前，被告並無給付尾款之義務，苟鈞院認雙方約定價金為500萬元，爰主張同時履行抗辯。
並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項坐落台中市○○區○○段○○○○號（面積8461平方公尺，權
利範圍100000分之175）及同段5398建號（即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○○○○號8樓房屋）之土地及建物原為原告所有，於101年12月6日移轉予被告。
兩造於101年10月27日於陳世春代書事務所簽立系爭不動產
買賣契約書，契約價金記載為500萬元，分四期給付，第一期簽約款50萬元約定於101年10月27日給付，第二期備證款50萬元約定於101年11月10日給付，第三期完稅款100萬元約定於101年11月30日給付、第四期尾款300萬元預定於101年12月11日以代償賣方原貸款，如有餘額，應於取得原貸款清償證明書時給付。
被告清償系爭房地銀行貸款2,714,891元，銀行於101年11月20日核發清償證明書。
針對系爭房地買賣價金，安淑秀於102年4月18日以簡訊通知
原告：「房屋剩餘款項，我們會依約付給你。看你哪天有空約在代書事務所處理。」嗣於同日另以簡訊通知原告：「小咕（即被告）說尊重你的意思～你要房子，我們也可以配合還給你，我們付出的錢還給我們就好」。
被告於102年5月11日及同年月21日委託安淑秀寄發272號、
909號存證信函予原告，請原告將系爭房地點交予被告。原告於102年5月24日以287號存證信函通知被告，安淑秀於102年5月28日以簡訊通知原告「明天一併點交」。被告未於102年5月29日到場，原告於102年5月30日以台中法院郵局第1414號存證信函對被告為解除契約之意思表示，並以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示。
原告收到被告委託安淑秀寄發之102年5月29日321號存證信函。
被告於102年5月30日將系爭200萬元支票交給陳世春。原證23之陳報狀及原證30之起訴狀均為安淑秀代被告處理（授權範圍為兩造爭執事項）。
原證4、原證13為安淑秀所寄發給原告之訊息。
肆、得心證之理由：原告主張兩造就系爭房地成立不動產買賣契約書，契約價金
為500萬元，兩造已合意解除契約，縱使未合意解除契約，被告未於102年5月29日給付系爭尾款，原告得據此解除契約，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故
意為非真意之表示而言。又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責。是主張當事人間之意思表示係屬通謀虛偽所致之人，自應就此利己之事實，負舉證責任。原告主張兩造間就系爭房地確有締結不動產買賣契約書之真意，並約定價金為500萬元，業據其提出被告所不爭執形式上真正之不動產買賣契約書書為證（見本院卷第16頁），被告抗辯兩造係為因應銀行貸款所需而通謀虛偽簽訂總價金為500萬元之系爭不動產買賣契約書，被告向原告買受系爭房地之價金為2,714,891元（即貸款金額），系爭房地所簽訂之系爭不動產買賣契約書係屬通謀虛偽意思表示而無效云云，揆諸前揭規定及說明，自應由被告就其此部分之主張負舉證之責。
㈡被告於102年5月21日委託安淑秀寄發272號、909號存證信
函予原告，此為兩造所不爭執（見不爭執事項五）。觀之272號及909號存證信函所載（見本院卷第30、31、38頁），寄件人均為被告，而272號存證信函記載：「雙方合意就房屋標的：台中市○○路○○○○○○號8樓，相約在陳世春地政事務所，以價金五百萬元整簽訂不動產買賣合約。由本人代償房貸過戶辦理過戶，在代書見證下雙方同意合約總價扣除代償房貸及各項規稅費後用於抵付台端母親（即本人岳母黃麗珠）有生之年居住開銷，並由吾妻負責安頓。」909號存證信函則載明：「本人於102年5月11日發出存證信函272號限期七日內配合房屋點交，也委請代書轉達尾款給付意願，請求配合交屋。如今期限已到未見台端有配合點交之意願表示！本人依法再次通知，限期七日內清空房屋配合點交，始得尾款交付。」依此可知，909號存證信函係接續於272號存證信函而來，則909號存證信函亦係針對系爭買賣契約書所為，被告既於909號存證信函表明願給付尾款，顯見被告主觀上認知系爭買賣之價金並非僅有其所述之貸款金額。
㈢原告於102年5月24日以287號存證信函通知被告，依287號
存證信函所載，其上記載：「...本人再以本存證信函催告台端應於102年5月29日上午11點30分在門牌『台中市○○區○○路○○○○○○號八樓』處，由本人將『台中市○○區○○路○○○○○○號八樓』之房地點交予台端之同時，台端應將上揭尾款二百二十八萬五千一百零九元開立同額銀行本票即銀行為發票人及付款人之現金支票交付本人，如台端逾時未到場配合點交房地及給付尾款，本人即解除契約」（見本院卷第39至40頁），被告則於102年5月29日寄發321號存證信予原告，其上記載：「台端存函287號告知5月29日上午11時30分清空房屋配合點交，本人依約開立台新銀行現金支票（TT000000 0）當日10時30分本人委託妻子去點社區北屯哨所詢問，並委請管理員確認是否已清空房屋，管理員以對講機聯絡台端後回覆本人，台端仍居住屋內尚未搬離！台端假稱配合點交，實際並無清空搬離之動作，本人評估並無前往赴約之必要，但為表示本人履約之意願和誠信，該支票正本交與承辦代書事務所保管，以便後續各項分算和點交進行，本人並以陳報狀附支票影本交與調解庭102年司中調1500號作為本人履約之具體表示。」（見本院卷第83至84頁）並於102年5月29日向本院提出陳報狀，其上記載：「本人依約開立尾款支票，交與陳世春代書事務所保管及處理後續分算點交事項」（見本院卷第85頁），復於102年5月31日寄發360號存證信函予原告，其上載明：「繼存函321號後，...台端拒不配合無履約交屋意願...本人會於一週內會同社區總幹事和代書前往房屋所在地點確認後始得尾款給付」（見本院卷第87頁），被告嗣於102年5月31日向本院提起遷讓房屋訴訟，請求原告自系爭房屋遷出，其起訴狀記載：「被告（即本件原告）因本人（即本件被告）持續催收租金，逕自向調解庭提出解約請求。本人一再表明支付尾款意願...」（見本院卷第154至155頁），據上可知，被告於321號存證信函及上開陳報狀均表示有履約之意願，又321號存證信函及上開陳報狀均係針對287號存證信函而來，堪認係就原告所指被告未支付尾款金額2,285, 109元一節表示願意履約；又被告於360號存證信函及前開起訴狀一再表明願意給付尾款，且被告均未對於原告所提出之尾款數額表示異議，是原告主張被告未給付尾款金額2,285,109元，並非無稽，加計被告已清償系爭房地銀行貸款2,714,891元，足認系爭買賣之價金確為系爭不動產買賣契約書所載之500萬元，是原告主張兩造就系爭房地成立不動產買賣契約書，契約價金為500萬元，應屬有據，被告上開所辯，自不足採。
㈣被告雖抗辯前揭存證信函、陳報狀及起訴狀係其委託安淑
秀處理兩造間租賃糾紛所寄發，並未授權安淑秀處理系爭買賣事宜，對其不生效力云云。然按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第167條、第103條第1項分別定有明文。又代理權授與之意思表示不以明示為限，如依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意思者，即發生代理權授與之效力（最高法院32年度上字第5188號判例參照）。查：系爭不動產買賣契約書係由兩造本人親自於陳世春代書事務所簽立及安淑秀同時在場之事實，業經證人陳世春證述屬實（見本院卷第124至125頁），而系爭不動產買賣契約書立契約書人買方欄已載明安淑秀為被告之代理人，又被告對於曾委託安淑秀寄發272號存證信函、909號存證信函、287號存證信函、321號存證信函、360號存證信函、上開陳報狀及起訴狀並未爭執（見不爭執事項五、八及本院卷第204頁反面），而該等文件之內容均涉及系爭買賣履約事宜，客觀上足以使人相信被告有授權安淑秀處理系爭買賣。被告雖稱僅有委託處理租賃契約，但此項代理權之限制，被告未據舉證證明為原告所明知或因過失而不知其事實，依民法第107條之規定，自無從對抗善意之原告。被告此部分抗辯，自不可採。被告另抗辯原告雖將287號存證信函送達台中市○○○○路○○○號10樓之1，惟被告並未居住於該處，且被告為奧地利人，未能知悉該存證信函表達之意思表示，該意思表示尚未發生效力云云。然查，被告於歷次答辯狀均記載其送達地址為台中市○○○○路○○○號10樓之1，且被告委託安淑秀寄發之321號存證信函及上開陳報狀均係針對287號存證信函，安淑秀復具有代理權限，業如上述，足認287號存證信函已生送達效力，被告此部分抗辯，委無足採。
㈤被告復抗辯存證信函雖有「尾款」乙詞，惟此係安淑秀囿
於親情為降低雙方衝突，方於斡旋時使用該用語，事實上被告願支付原告之「尾款」原意係被告欲另支付200萬元予原告，而原告應騰空系爭房屋返還予被告之意思云云。惟被告所辯已與文義不符，且被告就其委託安淑秀於102年5月30日交付陳世春之系爭200萬元支票，係與原告另行約定遷出房屋之代價一節，並未提出證據以實其說，被告此部分辯解，自難憑採。
㈥被告聲請之證人陳世春雖到庭證稱：原證二的契約（即系
爭不動產買賣契約書）因為要辦理貸款300萬元，以六成反推，得出價金為500萬元等語。（見本院卷第124頁反面）然表意人與相對人是否明知為非真意之表示而相互為非真意之合意，應依客觀事證以探求當事人之真意，而非以其他第三人之意思為斷。證人陳世春當時雖協助辦理系爭房地過戶事宜，惟其並非意思表示之當事人，而依272號存證信函、909號存證信函、287號存證信函、321號存證信函、360號存證信函、上開陳報狀及起訴狀所載，既可認定被告有給付尾款之意，可證本件買賣價金之並非僅為被告所辯之貸款金額，自難僅以證人陳世春之證詞推論系爭房地買賣是基於通謀虛偽意思。
㈦綜上，被告所舉證據未能證明系爭買賣價金應為貸款金額
，及系爭不動產買賣契約書所載500萬元價金係兩造通謀而為虛偽意思之表示，揆諸前揭說明，自難認其抗辯屬實，則原告主張兩造間之系爭不動產買賣契約書有效成立，契約價金為500萬元，應屬可採。又被告已清償系爭房地銀行貸款2,714,891元，則原告主張被告尚有2,285,109元尾款未給付，自屬有據。
原告主張兩造間已合意解除契約，然為被告所否認，原告自
應就買賣契約已因兩造合意解除而消滅此一有利於原告之事實負舉證之責。原告就此部分主張固然提出被告所不爭執安淑秀於102年4月18日傳送予原告之簡訊為證（見不爭執事項四），然觀之該簡訊內容記載：「小咕（即被告）說尊重你的意思～你要房子，我們也可以配合還給你，我們付出的錢還給我們就好」，此有該簡訊翻拍畫面在卷可參（見本院卷第24頁），可知安淑秀表示若原告返還被告已付出之金錢，則可將系爭房地返還原告，原告雖主張其已就該內容表示同意，然原告自陳其與安淑秀、黃麗珠三人相約102年4月22日簽立書面，安淑秀反悔不簽等語，並提出其欲被告簽立之書面1紙（見本院卷第27頁），觀諸該書面，其內容係就解除契約後雙方及黃麗珠之權利義務逐條列明，並未記載於上開102年4月18日簡訊內，由後續原告表示要再由被告、黃麗珠三人簽立該書面等動作，堪認雙方仍停留於洽談過程，並未達成確實要解除契約之合意，原告此部分主張，自難憑採。
復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項規定前段定有明文。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告期履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條亦有明文。查系爭不動產買賣契約書第3條第4項約定：「賣方於完成產權轉移登記並將房地交付之同時，買方應將尾款付清。」故被告履行給付尾款之義務，係屬無確定期限之給付，依民法第229條第2項規定，自受催告時起始負遲延責任。系爭不動產買賣契約書第8條第1項明載：「買賣雙方其中之一方如未按契約定履行，經他方催告通知後，無正當理由仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除本契約所發生之損害賠償。
」（見本院卷第17頁），依此，本件不論依法或依契約之約定，原告非因被告遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。原告於28 7號存證信函催告被告時所定履行給付尾款之期間為102年5月29日，被告收受該存證信函後，並未於該日至系爭房屋給付尾款。縱認被告於102年5月29日起未給付而陷於給付遲延，然原告並無再定相當期限催告被告履行，而係逕於102年5月30日寄發存證信函為解除契約之意思表示，依前揭說明，原告解除契約不合法，應不生效力。又查原告雖於102年6月7日提起本件訴訟，並陳明以起訴狀繕本之送達對被告為解除契約意思表示之通知，然依原告起訴狀所載，亦無任何定相當期限催告被告履行之內容，是仍不生解除契約之效力。從而，原告所為解除權行使並不合法，原告先位聲明主張被告應將系爭房地移轉登記給原告，洵屬無據。
原告備位聲明主張依系爭不動產買賣契約書及民法第367條
規定，請求被告給付系爭尾款，被告則抗辯原告尚未點交系爭房地，其自得主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款等語。查：
㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348、367、264條分別定有明文。本件系爭房地買賣價金為500萬元，被告已清償系爭房地銀行貸款2,714,891元，尚餘2,285,109元價金未給付，業如前述，原告請求被告給付自有理由，應予准許。又依系爭不動產買賣契約書第3條第4項所載「賣方於完成產權轉移登記並將房地交付之同時，買方應將尾款付清。」可知被告給付尾款之義務與原告交付系爭房地之義務，係立於互為對待給付之關係，本件原告於言詞辯論終結前既然未將系爭房地交付被告，則被告辯稱其於原告交付系爭房地前，得行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款，即屬可取。是被告所為同時履行抗辯，亦應准許。另系爭買賣價金之債務，係基於同一雙務契約所生具有對價關係，被告復為同時履行之抗辯，則被告於原告交付系爭房地前拒絕給付價金，自無庸負給付遲延之責任（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。從而原告請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，難謂有據。
綜上所述，原告依據系爭不動產買賣契約書，請求被告於原
告將其所有如附表所示之系爭房地交付被告之同時，給付原告2,285,109元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行
或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 高英賓法 官 徐右家正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
書記官 鄭俊明附表：
一、土地部分：┌─┬───────────────┬──┬────┬─────┐│編│ 土 地 座 落 │ │面積（平│權利範圍 ││ ├───┬────┬───┬──┤地目│方公尺）│ ││號│ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 │地號│ │ │ │├─┼───┼────┼───┼──┼──┼────┼─────┤│1 │臺中市○○○區 ○○○段│100 │ 建 │8461 │175/100000│└─┴───┴────┴───┴──┴──┴────┴─────┘
二、建物部分：┌──┬────┬───────┬────────┬───────┬──┬───────────┐│編號│門牌號碼│ 建 號 │ 基地坐落 │建物面積（平方│權利│ 備註 ││ │ │ │ │公尺） │範圍│ │├──┼────┼───────┼────────┼───────┼──┼───────────┤│ │臺中市北│臺中市北屯區平│臺中市北屯區平田│總面積：87.34 │全部│共有部分； ││ ○ ○○區○○○○段5398建號 │段100地號 │陽台：16.80 │ │臺中市○○區○○段5706││ │路409之2│ │ │ │ │建號、總面積27060.46平││ │5號8樓 │ │ │ │ │方公尺、權利範圍198/10││ │ │ │ │ │ │0000(含停車位編號地下 ││ │ │ │ │ │ │一層397號，權利範圍61/││ │ │ │ │ │ │100000，停車位共計1位)│└──┴────┴───────┴────────┴───────┴──┴───────────┘