臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1932號原 告 陳嬿州訴訟代理人 蔡其展律師複代理人 謝承甫被 告 陳民科
葉明珠兼上一人訴訟代理人 陳民祺被 告 陳靜宜兼上一人訴訟代理人 黃玉芬上五人共同 周進文律師訴訟代理人複代理人 許孟穎被 告 楊香
陳忠和楊素娥陳民端謝夙芬謝岳能陳祝聯陳祝敏陳民賛陳素媚陳素卿陳靜妙陳靜婉陳靜滿陳邱碧霞陳勝強陳明絹兼上三人訴 陳民裕訟代理人被 告 陳楊秀娥
陳聰偉陳聰儒陳慧美陳同居林陳瑞菊余陳玉珠上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳民科、陳靜宜、陳民祺、楊香、陳忠和、楊素娥、陳民端、謝夙芬、謝岳能、陳祝聯、陳祝敏、陳民賛、陳素媚、陳素卿、陳靜妙、陳靜婉、陳靜滿、陳邱碧霞、陳民裕、陳勝強、陳明絹、陳楊秀娥、陳聰偉、陳聰儒、陳慧美、陳同居、林陳瑞菊、余陳玉珠應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000○0地號土地上如附圖所示編號A（面積57平方公尺）及編號B（面積45平方公尺）部分之建物拆除，並將上開土地返還予原告，並自民國九十七年六月十一日起至民國一０一年十二月三十一日止，按月給付原告新臺幣肆佰柒拾陸元，另自民國一０二年一月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣伍佰肆拾肆元。
被告黃玉芬應自坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000○0地號土地上如附圖所示編號B（面積45平方公尺）之建物遷出。
原告其餘請求駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被告楊香、陳忠和、楊素娥、陳民端、謝夙芬、謝岳能、陳
祝聯、陳祝敏、陳民賛、陳素媚、陳素卿、陳靜妙、陳靜婉、陳靜滿、陳邱碧霞、陳民裕、陳勝強、陳明絹、陳楊秀娥、陳聰偉、陳聰儒、陳慧美、陳同居、林陳瑞菊、余陳玉珠未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、5款、第2項定有明文。經查，原告起訴時原係聲明請求：一、被告陳民科應將坐落台中市○○區○○○段○○○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）上，門牌台中市○○區○○路○○號未辦理保存登記之房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將土地返還與原告。二、被告陳民科、黃玉芬、陳靜宜應給付原告新台幣（下同）2,244,060元，及自民國102年5月17日起至返還前項土地之日止，按月給付原告8,190元。三、被告陳民科、陳民祺、葉明珠應給付原告748,020元，及自102年5月17日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告2,730元。（見本院卷一第4至5頁），嗣因系爭房屋為訴外人陳德旺興建，而陳德旺死亡後，其繼承人並未就該房屋協議分割，該房屋為陳德旺全體繼承人公同共有，訴訟標的須合一確定，而於102年10月8日以民事追加暨變更起訴狀就前述聲明改為先位聲明，並追加原非當事人之陳德旺繼承人即楊香、陳忠和、楊素娥、陳民端、謝夙芬、謝岳能、陳祝聯、陳祝敏、陳民賛、陳素媚、陳素卿、陳靜妙、陳靜婉、陳靜滿、陳邱碧霞、陳民裕、陳勝強、陳明絹、陳楊秀娥、陳聰偉、陳聰儒、陳慧美、陳同居、林陳瑞菊、余陳玉珠為本件被告，及追加備位聲明：一、請求酌定被告所有系爭房屋使用系爭土地之租金為每月7,446元。二、被告應連帶給付原告446,760元，及自102年1月8日起至系爭房屋拆除之日止，按月於每月8日前給付原告7,446元。（見本院卷一第166頁），又先後經102年10月23日及102年11月29日準備程序期日當庭變更聲明後，其聲明為：一、先位聲明：被告應將坐落系爭土地上，如附圖（台中市豐原地政事務所102年3月12日土地複丈成果圖）所示A部分（面積57平方公尺），及坐落系爭土地內如附圖所示B部分（面積45平方公尺）之地上建物拆除，交還土地與原告，並自79年7月17日起至交還上開土地之日止，按月連帶給付7,446元。二、備位聲明：㈠被告所有系爭房屋坐落基地即原告所有系爭土地如附圖所示A部分（面積57平方公尺）、B部分（面積45平方公尺），核定自96年1月8日起至基地租賃關係終止之日止，每月租金為7,446元。㈡被告應自96年1月8日至上開租賃關係終止之日止，按月連帶給付租金7,446元。（見本院卷一第168頁反面至169頁、第216頁）。查原告上開變更聲明，與其原請求之原因事實，均係基於同一占用行為所衍生之糾紛，二者請求之基礎事實相同，基於糾紛一次性解決原則，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，應予准許。
另按於判決確定前，得撤回訴之一部或全部，但被告已為本
案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項及第4項分別定有明文。原告於102年12月26日以民事撤回部分訴訟暨陳述意見狀撤回對被告陳坤財、陳坤興、陳妙芳及陳妙婷之訴訟（見本院卷二第74頁），被告陳坤財、陳坤興、陳妙芳及陳妙婷均未提出異議，核其所為訴之撤回與前揭法條相符，應予准許。
原告於103年6月27日本院言詞辯論期日就原聲明之訴部分當
庭撤回對被告葉明珠、黃玉芬之訴訟，上開撤回部分經被告葉明珠、黃玉芬之訴訟代理人同意，核其所為訴之撤回與前揭法條相符，應予准許（見本院卷二第152頁反面）。並於103年7月21日本院再開準備程序期日當庭就先位之訴部分追加葉明珠、黃玉芬為被告，追加聲明：被告葉明珠應自系爭土地上如附圖所示編號A（面積57平方公尺）之建物遷出；被告黃玉芬應自系爭土地上如附圖所示編號B（面積45平方公尺）之建物遷出（見本院卷二第159頁）。原告此項追加部分因其起訴與追加起訴主張之事實，均係基於系爭土地之所有權，證據資料在被告間具有共通性，有助於紛爭之一次解決，且無礙於訴訟之終結，而被告葉明珠、黃玉芬均未提出異議，堪認原告訴之追加，符合首揭規定，亦應准許。
貳、實體事項：原告主張：
㈠先位之訴：
⒈訴外人即原告之父陳永得於79年7月17日自訴外人陳同
金處購買系爭土地。陳永得於100年12月24日死亡，由陳永得之全體繼承人繼承系爭土地及因該土地所衍生之債權債務關係，陳永得之全體繼承人已協議由原告單獨取得系爭土地所有權，及承受該土地上所衍生之債權。
嗣原告發現陳德旺興建所有之系爭房屋坐落在系爭土地上如附圖所示編號A（面積57平方公尺）及編號B（面積45平方公尺）部分，無權占有系爭土地。陳德旺已於62年10月5日死亡，被告陳民科、陳靜宜、陳民祺、楊香、陳忠和、楊素娥、陳民端、謝夙芬、謝岳能、陳祝聯、陳祝敏、陳民賛、陳素媚、陳素卿、陳靜妙、陳靜婉、陳靜滿、陳邱碧霞、陳民裕、陳勝強、陳明絹、陳楊秀娥、陳聰偉、陳聰儒、陳慧美、陳同居、林陳瑞菊、余陳玉珠（以下合稱被告陳民科等28人）為陳德旺之法定繼承人，系爭房屋迄今仍未經繼承人協議分割，依民法第1151條規定系爭房屋為全體繼承人即被告陳民科等28人公同共有。系爭房屋已不堪使用，不符民法第425條之1第1項規定之要件，是系爭房屋就系爭土地無租賃關係存在，而為無權占有。被告陳民科等28人既為系爭房屋公同共有人，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告陳民科等28人拆除附圖所示A部分及B部分之建物，並返還系爭土地予原告。又因被告葉明珠居住於附圖所示A部分建物、被告黃玉芬居住於附圖所示B部分之建物，均屬無權占有，原告自得請求被告葉明珠、黃玉芬各自附圖所示A部分及B部分之建物遷出。
⒉系爭土地102年度公告現值每平方公尺為10,900元，原
告未曾向主管機關主動申報系爭土地地價，依平均地權條例第16條第1項前段規定，102年系爭土地申報地價應為每平方公尺8,720元（計算式：10,900元×80%＝8,720元），又依土地法第97條第1項、第105條規定，並參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，系爭土地租金之計算應以申報地價年息10%計算為當，即每平方公尺之租金為應以73元（計算式：8,720元×10%÷12月＝73元）計算為宜，系爭房屋既占有系爭土地面積102平方公尺，是每月租金為7,446元（計算式：73元×102平方公尺＝7,446元）。又陳永得係於79年7月17日取得系爭土地，原告為其繼承人，當然繼承其對被告陳民科等28人之不當得利返還請求權，故原告得請求被告陳民科等28人自79年7月17日起至被告陳民科等28人拆除系爭房屋返還上開土地之日止，按月連帶給付不當得利7,446元。
㈡備位之訴：
倘認系爭房屋確為陳德旺所興建，且系爭房屋迄今尚且堪用，而有民法第425條之1第1項規定之適用，具法定租賃關係，因兩造就租金數額無共識，原告自得依民法第425條之1第2項規定請求鈞院酌定租金。系爭房屋自陳永得於79年7月17日由陳同金處購得時即已坐落在系爭土地上，原告於100年12月24日繼承陳永得之遺產取得系爭土地之所有權及租金請求權，並於101年1月8日聲請調解，故原告自得請求被告陳民科等28人自96年1月8日起至拆除附圖所示A部分及B部分之建物之日止，按月於每月8日前連帶給付原告7,446元等語。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告陳民科等28人應將系爭土地上如附圖所示A部分
（面積57平方公尺）及B部分（面積45平方公尺）之建物拆除，交還土地與原告，並自79年7月17日起至交還上開土地之日止，按月連帶給付7,446元。
⑵被告葉明珠應自系爭土地上如附圖所示編號A（面積57平方公尺）之建物遷出。
⑶被告黃玉芬應自系爭土地上如附圖所示編號B（面積45平方公尺）之建物遷出。
⒉備位聲明：
⑴被告陳民科等28人所有系爭房屋坐落基地即系爭土地
如附圖所示A部分（面積57平方公尺）、B部分（面積45平方公尺），核定自96年1月8日起至基地租賃關係終止之日止，每月租金為7,446元。
⑵被告陳民科等28人應自96年1月8日至上開租賃關係終止之日止，按月連帶給付租金7,446元。
被告陳民科、葉明珠、陳靜宜、黃玉芬、陳民祺則以：
㈠依臺灣省臺中縣土地登記簿所載，陳德旺於57年1月17日
將台中市○○區○○○段○○○○段00000地號土地（下稱611-2地號土地）以買賣為原因登記予被告陳同居，被告陳同居再於59年12月17日以買賣為原因登記予陳炳雲、陳宋罔市、陳炳珍、陳造祥、陳同金。嗣於78年10月24日由611-2地號土地分割出系爭土地，並由陳同金分割取得系爭土地，陳永得於79年7月17日向陳同金買受並取得系爭土地所有權，而原告於100年12月24日繼承系爭土地。
系爭房屋係由陳德旺所興建，陳德旺死亡後由其繼承人繼承。系爭房屋未曾另行改建，僅有被告黃玉芬居住使用之如附圖所示B部分建物因屋頂毀損，換成鐵皮屋頂，並油漆外牆，但房屋本身還是土造並未改建。系爭土地原為陳德旺所有，系爭房屋又為陳德旺所興建，是系爭土地及系爭房屋本同屬陳德旺一人所有，陳德旺僅讓與系爭土地，原告因繼承取得系爭土地所有權，依民法第425條之1規定，系爭土地之受讓人即原告與系爭房屋之所有人即陳德旺之繼承人存有租賃關係，是原告不得以被告陳民科、陳民祺、陳靜宜無權占有為由，而訴請拆除如附圖所示A部分及B部分建物。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告陳民科、陳民祺、陳靜宜給付相當於租金之不當得利，亦無理由。
㈡附圖所示B部分建物為被告黃玉芬及陳靜宜所使用；被告
葉明珠為被告陳民祺之配偶，被告葉明珠僅因家屬關係而使用系爭房屋，並未占用附圖所示A部分建物。
㈢原告係於100年12月24日繼承系爭土地，在此之前已發生
之不當得利請求權係屬陳永得之財產，該不當得利請求權並非因原告取得系爭土地所有權而當然繼受取得，是原告就其取得系爭土地前之期間請求被告陳民科、陳民祺、陳靜宜給付不當得利，即屬無據。倘原告得依不當得利之法律關係請求被告陳民科、陳民祺、陳靜宜給付相當於租金之不當得利，原告依「公告現值」計算該不當得利金額並不正確，另各年申報地價並非一致，原告請求之不當得利金額應以各期申報地價分別計算，且原告主張依照申報總價年息百分之十計算亦顯屬過高，而應以年息百分之一計算為當。此外，縱使上開遺產分割協議書係由陳永得全體繼承人所訂立，然原告係自上開遺產分割協議書訂立之日即102年8月12日始取得系爭土地所有權及承受該土地衍生之債權，又依民法第126條規定，原告請求之期間為自79年7月17日起至102年5月16日止，顯已逾5年短期時效期間等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告楊香、陳忠和、陳素娥（下稱楊香等3人）則以：
訴外人即被告楊香之夫及被告陳忠和、陳素娥之父陳炳宏，雖為陳德旺長男，惟陳炳宏年輕時即移居花蓮發展，並未分得陳德旺財產，被告楊香等3人並非系爭房屋事實上處分權人，亦未曾居住使用系爭房屋，故本件原告之訴予被告楊香等3人無涉等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告陳聰儒、陳慧美則以：
系爭房屋係由陳德旺所興建。系爭房屋坐落之系爭土地早在70幾年間就已出賣他人，被告陳聰儒、陳慧美與渠等父親陳同金就一起搬離系爭房屋，對系爭房屋之發展不清楚等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告陳民賛則以：
伊從85年就搬離系爭房屋，系爭房屋之後如何處理，伊並不知道，因伊搬離後就未參與分配遺產事情，雖伊未曾跟大家講好，然此等同伊放棄分配遺產權利等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告陳邱碧霞、陳勝強、陳明絹、陳民裕則以：
陳德旺於62年10月5日過世後，訴外人即被告陳邱碧霞、陳勝強、陳明絹、陳民裕之父陳造祥雖與其他繼承人共同繼承，惟陳造祥嗣後已將其繼承土地持分及對於系爭房屋之權利全部出賣予其兄陳炳雲，是陳造祥對於系爭房屋已無任何權利存在，而被告陳邱碧霞、陳勝強、陳明絹、陳民裕為陳造祥之繼承人，就系爭房屋無繼承任何權利之可能，亦無處分系爭房屋之權利等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告陳民端則以：
伊在70年以後就離開該址，亦無過問系爭房屋相關事宜等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告陳同居則以：
伊繼承之持分私下賣給陳炳雲後就離開該址了，後續發展伊不了解等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告謝夙芬、謝岳能、陳祝聯、陳祝敏、陳素媚、陳素卿、
陳靜妙、陳靜婉、陳靜滿、陳楊秀娥、陳聰偉、林陳瑞菊、余陳玉珠均未以言詞或書狀提出陳述。
參、得心證之理由：查611-2地號土地原為陳德旺所有，陳德旺於57年1月17日將
611-2地號土地以買賣為原因登記予陳同居，陳同居再於59年12月17日以買賣為原因登記予陳炳雲、陳宋罔市、陳炳珍、陳造祥、陳同金，於78年12月24日由611-2地號土地分割出系爭土地，並由陳同金分割取得系爭土地，又原告之被繼承人陳永得於97年11月17日向陳同金買受取得系爭土地所有權，陳永得於100年12月24日死亡，由陳永得之全體繼承人繼承系爭土地及因該土地所衍生之債權債務關係，又原告因分割繼承於101年3月7日取得系爭土地所有權；102年8月12日陳永得之全體繼承人協議由原告單獨承受系爭土地上所衍生之債權等情，業據原告提出遺產分割協議書一件為證（見本院卷一第60頁），並為原告及被告陳民科、陳靜宜、陳民祺、陳忠和、陳民賛、陳民裕、陳同居、陳聰儒、陳慧美所不爭執（見本院卷一第81頁正面、216頁反面），其餘被告均未以言詞或提出書狀爭執，上開事實堪信為真實。另原告主張系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號A（面積57平方公尺）及B（面積45平方公尺）部分，有台中市豐原地政事務所102年3月18日豐地二字第0000000000號函附之土地複丈成果圖在卷可參（見本院102年度司豐調字第9號卷第38至39頁），亦為被告所不爭執，堪以採信。
依卷附台中市政府地方稅務局豐原分局102年10月2日中市稅
豐分字第0000000000號函檢送門牌號碼為台中市○○區○○路○○號房屋之稅籍登記表（見本院卷一第160頁），其上記載第一順位之所有人為陳德旺，並蓋有「陳德旺」之印文，且證人即陳德旺之子陳同居到庭具結證稱：系爭房屋是伊父親陳德旺蓋的，伊曾經住過將近十年。陳德旺在八七水災大約民國五十年左右建造，伊十九歲時候蓋的。當初是先蓋中間那一排，大約過一兩年之後再蓋左右兩邊等語（見本院卷一第79頁反面至80頁正面），核與上開資料相符，足認系爭房屋應為陳德旺所出資興建，為陳德旺原始取得所有權。
又陳德旺於62年10月5日死亡，其死亡時，尚有其子女陳炳
宏、陳炳雲、陳炳珍、陳造祥、陳同金、陳同居、林陳瑞菊、余陳玉珠得繼承陳德旺之遺產（陳德旺之子女陳文彬、陳瑞香先於陳德旺死亡，且無配偶及子嗣），故系爭房屋應由陳德旺死亡時尚存之陳炳宏、陳炳雲、陳炳珍、陳造祥、陳同金、陳同居、林陳瑞菊、余陳玉珠繼承。又陳炳宏於67年7月4日死亡，其遺產應由其配偶即被告楊香與其子女即被告陳忠和、楊素娥繼承；陳炳雲於94年3月3日死亡，其女陳美霞已先於44年12月14日死亡，則其遺產應由其子女即被告陳民科、陳民端、陳民祺、陳祝美、陳祝聯、陳祝敏繼承，惟陳祝美已於68年6月29日死亡，則陳祝美之應繼分應由其子女即被告謝夙芬、謝岳能代位繼承；陳炳珍於88年10月30日死亡，是陳炳珍之遺產應由其子女即陳民棟、陳民川、被告陳民賛、陳素媚、陳素卿繼承（其子陳民貴已先於46年10月12日死亡，且無子嗣），然其子陳民棟已先於82年11月13日死亡，陳民棟之應繼分應由其女即被告陳靜宜、陳靜妙、陳靜婉、陳靜滿代位繼承，陳炳珍之子陳民川於99年9月14日死亡，無配偶及子嗣；陳造祥於99年2月1日死亡，其遺產應由其配偶即被告陳邱碧霞與其子女即被告陳民裕、陳勝強、陳明絹繼承；陳同金於98年1月19日死亡（其子陳民敬已先於59年6月14日死亡，且無子嗣），其遺產應由其配偶即被告陳楊秀娥與其子女被告陳聰儒、陳聰偉、陳慧美繼承，以上有原告提出之繼承系統表、戶籍謄本等件（見本院卷一第105至148頁）附卷可稽。系爭房屋迄未辦理保存登記，被告復未提出證據證明陳德旺之繼承人經協議分割或有何拋棄繼承之情事，則系爭房屋即由被告陳民科等28人共同繼承而公同共有。被告楊香、陳忠和、陳素娥、陳聰儒、陳慧美、陳民賛、陳邱碧霞、陳勝強、陳明絹、陳民裕、陳同居抗辯已與系爭房屋無關云云，均不足採。
原告先位之訴主張被告陳民科等28人所有之系爭房屋占用系
爭土地如附圖所示編號A、B部分，屬無權占有，因而請求被告陳民科等28人拆除上開建物，將占用土地返還予原告，並請求相當於租金之損害。被告陳民科、陳民祺、陳靜宜則抗辯本件應有民法第425條之1規定之適用，然為原告所否認，並主張系爭房屋已不堪使用，且如附圖所示B部分之房屋已重新整修，不符上開條文「於房屋得使用期限內」之要件，系爭房屋與系爭土地間並無租賃關係等語，經查：
㈠按民法第425條第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬
一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」依本條規定所成立之租賃關係，其租賃期限係至房屋不堪使用時為止；倘若原房屋已達不堪使用之程度，租賃關係即因之歸於消滅。查系爭房屋約於50年間興建，陳德旺於57年1月17日將611-2地號土地以買賣為原因登記予陳同居，是系爭房屋及其坐落之611-2地號土地本同屬陳德旺所有，嗣於78年12月24日由611-2土地分割出系爭土地，並由陳同金分割取得系爭土地，陳德旺死亡後，系爭房屋由陳德旺之繼承人繼承，系爭土地則由陳永得於97年11月17日向陳同金買受取得系爭土地所有權，陳永得死亡後，再由原告繼承，亦致系爭土地先後讓與相異之人，則系爭土地受讓人與系爭房屋繼承人間，依前開規定，推定在系爭建物得使用期限內，有法定租賃關係。
㈡又租賃關係是否仍繼續存在，依前開所述，自應以系爭房
屋是否已滅失或不堪使用為斷。經查：依上開複丈成果圖說明欄所載，如附圖所示編號A之建物係土造瓦頂，如附圖所示編號B部分之建物依當事人所述為土造鐵皮屋頂；另依卷附照片所示（見本院102年度司豐調字第9號卷第42至43頁），附圖所示編號A部分之建物外觀老舊，依行政院發布之固定資產耐用年數表，磚造屋之耐用年限為25年，系爭房屋為土造，則其耐用年限應低於25年，另依據台中市各類房屋構造別代號及折舊率表，土磚造房屋耐用年限為30年，系爭房屋屋齡迄今已逾50年，超過土磚造建物耐用年限，堪認系爭房屋已屬老舊而不堪使用。至於附圖所示編號B部分之建物外觀雖屬新穎，然被告黃玉芬於本院陳稱：陳民川有將房子做過整理，將屋頂換過，及把外牆油漆過，但是房屋本身還是土造的，並沒有改建等語（見本院卷一第63頁），且被告陳民科、陳民祺亦陳稱：系爭房屋到我們手上時都沒有另外改建，只有黃玉芬住的部分因為屋頂有毀損，有換過屋頂等語（見本院卷一第86頁反面），則兩造均不爭執附圖A、B部分房屋原始興建時期相當，僅B部分曾因屋頂毀損翻修過屋頂，可見B部分原始興建房屋已因其屋頂毀損而不堪使用。衡諸民法第425條之1推定租賃關係存在之立法意旨，係考量房屋性質上不能與土地分離而存在，而土地受讓人於受讓時已可預見其上建有房屋卻仍願意受讓，自應在該房屋得使用之期限內，課予土地受讓人容忍房屋占有土地之義務，方符社會正義，是倘房屋嗣後又經改造，已非土地受讓人受讓土地時可預見之房屋，其原有房屋得使用之狀態即當然終止，改造後房屋占有土地應認為無權占有，否則以與時俱進之建築技術觀之，倘房屋不斷因改造而延長其得使用期限，土地受讓人豈非永久受有無法使用土地之限制，是以縱使附圖所示B部分之建物因翻修屋頂而致目前尚堪使用，仍應依其翻修屋頂前狀態認為已有不堪使用之情形。而附圖所示A部分建物既與B部分原係同時期興建之土造建物，而B部分已因不堪使用而修建，可見A部分建物亦已達於不堪使用之程度。準此，依系爭房屋之現存狀況、價值及建築結構等情狀，堪認系爭房屋如附圖所示A部分及翻修前之B部分房屋已達不堪使用之程度，則系爭房屋之繼承人縱與系爭土地受讓人間存有租賃關係並由被告繼受，該租賃關係已因原始房屋不堪使用而歸於消滅。被告陳民科、陳靜宜、陳民祺抗辯其與原告間有租賃關係存在，其占用系爭土地有正當權源云云，即非有據。
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。而附圖所示A、B部分之建物，既為被告陳民科等28人繼受其被繼承人陳德旺而公同共有而有處分權，被告陳民科等28人復未能證明有何正當權源得以占有使用系爭土地，則原告先位聲明本於所有物返還請求權之法律關係，請求被告陳民科等28人將如附圖所示A、B部分建物拆除，並將該土地交還原告，自屬有據。
查附圖所示B部分即門牌號碼為台中市○○區○○路○○號之
建物，係由被告黃玉芬占有使用一情，已據被告黃玉芬於本院至現場履勘時陳明在卷，此有本院勘驗筆錄附卷足憑（見本院102年度司豐調字第9號卷第36至37頁），亦為被告黃玉芬及其訴訟代理人所不爭執（見本院卷一第49頁反面、卷二第160頁正面），應認被告黃玉芬為附圖所示B部分建物坐落土地之占有人，則因原告已訴請被告陳民科等28人拆除該地上建物返還土地，為便於該地上物之處分權人拆除地上建物，以達土地所有人即原告收回系爭土地之目的，是原告本於土地所有權之作用，乃一併請求占有該建物附圖所示所示B部分之被告黃玉芬遷出，於法即屬有據，應予准許。原告又主張被告葉明珠占用附圖所示A部分之建物，應自該建物遷出云云，惟按受僱人、學徒家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。而按民法第767條所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等，是以，所有物返還請求權之相對人，僅指直接占有人及間接占有人，並不包括占有輔助人。經查被告葉明珠為被告陳民祺之配偶，為原告所不爭執，又被告陳民祺於本院履勘現場時自陳其與家人居住使用門牌號碼民權路13號房屋等語（見本院102年度司豐調字第9號卷第37頁），則被告葉明珠係基於共同生活關係，以家屬身分隨同居住於該建物內，故被告葉明珠至多僅係被告陳民祺之占有輔助人，並無獨立之占有人地位，是原告以被告葉明珠為無權占有人，訴請自附圖所示A部分之建物遷出，於法尚屬無據，不能准許。
又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條第1項定有明文。無權占用他人之土地，使所有人受有不能使用土地之損失，而無權占有人受有使用土地代價之利益，此利益顯係相當於租金之利益，乃社會通常之觀念。本件被告陳民科等28人公同共有之系爭房屋無權占有系爭土地，而消極減免其應支付使用該土地之代價，即受有利益，並因而致原告占有使用系爭土地之權益受有損害，原告依民法第179條不當得利之規定，訴請被告陳民科等28人給付相當於租金之不當得利，即屬有據。被告陳民科、陳民祺、陳靜宜雖抗辯原告係於100年12月24日繼承系爭土地，而在此之前已發生之不當得利請求權係屬陳永得之財產，該不當得利請求權並非因原告取得系爭土地所有權而當然繼受取得云云，然陳永得之全體繼承人簽訂遺產分割協議書，將系爭土地之相關權利移歸原告承受，已如前述，則本於系爭土地所生之上開不當得利請求權，自應由原告繼承，被告此部分抗辯，自不足採。爰就原告得請求被告陳民科等28人給付之數額，分述如下：
㈠按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及
一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。又無法律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院85年度台上字第2059號、96年度台上字第2660號裁判要旨可資參照）。據此，本件被告為時效抗辯，則原告之不當得利請求權，其超逾五年之部分因而消滅。查原告係於102年6月10日提起本訴，有起訴狀上所蓋收狀戳章可稽。則原告自得請求自起訴之102年6月10日往前回溯五年即97年6月11日起算之不當得利。又被告迄仍未給付，顯見被告於返還系爭土地前，就將來陸續到期之每月相當於租金數額之不當得利亦有到期不履行之虞，是原告先位聲明主張依不當得利之法律關係請求被告陳民科等28人應給付自97年6月11日起至返還土地之日止之不當得利，尚屬有據，逾此部分之請求，即屬無據。
㈡另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價，而公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，平均地權條例施行細則第21條前段亦規定甚明。惟土地法97條第1項之以年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之，最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例要旨亦可參照。本院審酌系爭土地之地目為建，附近建有住宅、工廠，鄰近國道4號神岡交流道及國道1號豐原交流道，交通尚為便利，有原告提出之Google地圖及鄰近環境照片在卷可憑（見本院卷一第87至91頁），惟系爭房屋甚為老舊，被告使用系爭土地之經濟價值及所受利益尚屬有限等情，認應以系爭土地申報總價額年息5％為妥。再查，系爭土地97年度至101年度公告地價為每平方公尺1,400元，102年度公告地價為每平方公尺1,600元，有公告地價及公告土地現值查詢資料在卷可稽（見本院卷二第153-1頁）。又系爭土地102年1月之申報地價為每平方公尺1,280元，有原告提出之系爭土地登記謄本附卷可考（見本卷院一第11頁）。原告雖主張102年系爭土地申報地價應為每平方公尺8,720元云云，然原告並未於公告期間辦理申報地價，依平均地權條例第14條及第16條第1項前段規定，應以公告地價百分之80為其申報地價，系爭土地102年之申報地價為每平方公尺1,280元，有臺中市政府102年9月16日府授地價一字第0000000000號函附卷可參（見本院卷一第149頁），原告此部分主張，自不足採。另原告並未提出證據證明其於97年度至101年度有於公告期間辦理申報地價，則依上開平均地權條例規定，系爭土地97年度至101年度之申報地價應以公告地價即每平方公尺1,400元之百分之80計算，即為每平方公尺1,120元。從而，被告陳民科等28人無權占用系爭土地如附圖所示編號A（面積57平方公尺）及B（面積45平方公尺）部分之面積共102平方公尺，依此計算，原告請求被告陳民科等28人自97年6月11日起至101年12月31日止，按月給付相當於租金之不當得利476元（計算式：102平方公尺×每平方公尺1,120元×5％×1/12＝476），及自102年1月1日起至被告將附圖所示Ａ、B部分土地返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利544元（計算式：102平方公尺×每平方公尺1,280元×5％×1/12＝544），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
㈢原告雖主張系爭房屋為被告因繼承陳德旺之遺產而公同共
有，被告陳民科等28人因系爭房屋所生不當得利之債務，對原告應負連帶清償責任云云。惟查，因公同共有權利所衍生之不當得利債務，公同共有人並非當然負連帶清償責任，又被告陳民科等28人所負上開返還不當得利之債務，為金錢之債，其給付應屬可分；另原告僅得請求自97年6月11日起至返還土地之日止之不當得利，上開期間所生返還不當得利之債務，顯非被繼承人陳德旺之債務，核屬繼承後發生之債務，被告陳民科等28人不因繼承陳德旺之權利義務，而對上開返還不當得利之債務，負連帶責任，原告復未舉證被告陳民科等28人就上開返還不當得利之債務應負連帶責任，原告此部分主張，應非可採。
綜上所述，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告
陳民科等28人將系爭土地上如附圖所示編號A（面積57平方公尺）及編號B（面積45平方公尺）之建物拆除，並將土地返還予原告。另依不當得利返還請求權，請求被告陳民科等28人返還自97年6月11日起至101年12月31日止，按月給付476元，另自102年1月1日起至返還土地之日止，按月給付544元，暨請求被告黃玉芬自系爭土地上如附圖所示編號B（面積45平方公尺）之建物遷出，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。
末按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之
訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。玆本院既認原告先位之訴為有理由，則依法自無庸就原告備位之請求為裁判，附此敘明。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，並此敘明。
伍、本件先位訴訟雖原告並未全部勝訴，惟本院僅駁回其所請求相當租金損害賠償金之部分金額，因該部分之請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，並不併算訴訟標的價額，本院認仍應由被告負擔全部訴訟費用。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 高英賓法 官 徐右家正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日
書記官 鄭俊明