臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1031號原 告 田慶明訴訟代理人 鍾文政被 告 賴秀玲訴訟代理人 劉松霖上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國102年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。
本判決第一項及命被告負擔訴訟費用部分，於原告以新臺幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠兩造於民國101年11月8日就坐落臺中市○○區○○段○○○
○號土地及其上同段建號○○即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○號建物（以下合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告將其所有之系爭房地以新臺幣（下同）2300萬元出賣於原告，點交期日為102年1月10日，並委由訴外人安信建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證，而原告業已給付簽約款50萬元、用印款50萬元，共計100萬元。嗣因貸款未能順利核貸，原告恐未能於點交日前撥款，乃於101年12月間，委由訴外人住商不動產之盧保安與被告接洽，希望展延期日，惟被告不同意，並以臺中軍功郵局000019號存證信函催原告於102年1月25日前履約，嗣再以臺中軍功郵局000000-0號存證信函通知原告解除系爭契約，並沒收原告已付之全部價金。惟原告有意履約，誠意在期前僅要求展延若干期日，卻遭被告逕予拒絕，而系爭房地買賣價金為2300萬元，違約金竟高達100萬元，顯失公平。原告請求法院酌減違約金，而違約金經法院酌後，被告就減少部分，自應依不當得利規定返還。爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告100萬元。⒉願供擔保，請准宣告假執行；⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈有關兩造於102年1月28日在里長處協議，係原告因一時
週轉不靈而請求被告展延付款期限，被告當日本欲解除契約，並出具擬好之協議書要求原告簽認，原告因仍有履約之意願，故未簽認該協議書，並積極請被告展延期限，被告表示因土地增值稅及契稅業已申報核定，倘未如期繳納將遭罰款，兩造遂同意先撤回移轉申報，但實際上仍未解除契約，此由被告準備書狀「嗣經多日，原告仍毫無履約誠意…」可知，被告亦期待原告履行系爭契約，足徵102年1月28日當日，系爭契約尚未解除，撤回移轉申報僅是權宜之計。
⒉被告解除系爭契約並沒收原告已付之買賣價金100萬元作為違約金，顯屬過高：
⑴本件買賣總價金為2300萬元，100萬元約已佔全部總
價之4.35%，在原告尚未取得系爭房地之產權時，被告已先取得部分價金可資運用，依照現今存款利率低迷之情形，定期存款一年期一般年息約1.35%，500萬元以上之利息約為0.55%，而民法第203條規定之法定週年利率為5%。今被告主張102年1月10日為點交日，嗣函催原告應於102年1月25日前履行，又於102年1月31日解除系爭契約並沒收已收價金100萬元，則自應點交日102年1月10日起至被告102年1月31日解除系爭契約止，不過短短21日，且被告並無相關交易機會因而喪失之損害發生，亦未因原告遲延給付價金而受有任何損害，故被告短短期間竟可平白獲得100萬元，實為暴利，誠非事理之平。
⑵至於被告抗辯其沒收價款佔契約總價金比例，遠遠不
及法定通例之15%最高限額云云，其所謂「法定通例15% 」究所何指？令人費解。
被告抗辯：
㈠被告係於101年11月8日透過住商不動產漢口加盟店之張明
湯、盧保安、謝紀達、廖彩媚及郭美玉等5人之仲介而與原告簽訂系爭契約，約定契約總價為2300萬元，分4期給付，點交期日為102年1月10日。依系爭契約第3條第2款約定，原告應於土地增值稅及契稅單核下後3個工作日內將第3期款200萬元匯入履保專戶。經訴外人即地政士丙○○通知本案土地增值稅及契稅申報已於101年11月23日辦理收件核定，惟原告迄未依約將第3期款200萬元匯入履保專戶。
㈡嗣因已逾102年1月10日之點交日並屢經催促及協調不果，
被告乃於102年1月18日以存證信函催原告以：⒈不同意展延履約期日；⒉限定原告應於102年1月25日前履約。後兩造及仲介5人於102年1月28日在北屯區水景里之里長辦公室共同商議處理方式，原告表明：⒈確已無力繳付第3期款200萬元；⒉自認其信用狀況不佳，有跳票紀錄，金融機構不可能同意其貸款案申請。惟被告並不同意再度展延履約期日，原告乃當場簽立：⒈「撤回土地增值稅及契稅申報申請書」，授權地政士丙○○辦理撤回稅單申報；⒉返還被告之土地所有權狀、房屋所有權狀及印鑑證明書等正本共3份。復經多日，原告仍無履約誠意，且因稅單業已核定，未免遭罰，被告乃再於102年1月31日以存證信函通知原告以：⒈解除契約；⒉依約沒收全部已付價金；⒊請安信建築經理公司依法處理履約保證義務。
㈢兩造於北屯區水景里之里長辦公室共同商議處理方式時，
原告與仲介5人即拒絕簽署「協議書」，復以原告於前述調解會及本案庭訊均曾稱：「我們一直向被告表明購買意願，並堅持繼續履約，…」；迄今，原告不但自承違約，還主張系爭契約並未失效，可證兩造授權地政士丙○○簽署辦理撤回稅單申報，僅係單純考量逾期繳稅之後果，兩造確實自始從未有合意解除系爭契約之本意，系爭契約係被告單方面於102年1月31日以存證信函解除。
㈣本件原告迄未依約繳付第3期款200萬元，亦明確表達金融
機構無法核貸，自不可能依約履行給付尾款之義務；且其既簽立撤回土地增值稅及契稅申報申請書，並返還被告之土地所有權狀、房屋所有權狀及印鑑證明書，並自承係因個人「給付不能」之因素違約，被告自得依約沒收原告已付之價款。而於簽訂系爭契約時，本乎契約誠信原則，原告至少應已備足300萬元之自備款，況原告於「自承違約」及「解除契約」後，卻又持續不法主張其契約權利，不斷妨害被告之處分權利，致被告無法及時獲取應得收益，被告於受有不當損害之餘，自得依約沒收原告之已付價款。
㈤回顧系爭契約之簽約過程，係由盧保安主談，原告則靜坐
一旁，僅負責最後之簽署，而系爭契約簽署完成後，盧保安即指示廖彩媚取出一份大意為：「如契約不成立，仍須給付？%的仲介費，…」之文件要求被告簽署，因被告並非房地產專業，對文件內容並不了解，渠等仲介即稱：「通常契約簽署完成，我們仲介就是要簽這份文件，以完成作業流程，沒有關係！」後被告即配合渠等之作業流程簽署該份文件，但渠等並未將之交付被告。被告因單純售屋及本諸契約誠信原則，對原告與仲介之關係並未質疑，然於簽約後，多次之會商均由盧保安主導，而不需原告認可，此等作為已令被告強烈質疑原告僅係人頭，而仲介則係趁機或以拖待變，意圖「賺取差價」之幕後黑手。又被告於102年1月10日接獲原告以訴外人張軒豪名義發出之存證信函後，曾電詢地政士丙○○：原告有否委託代辦貸款一事？當下即為丙○○否認。至此，被告始確認已陷入「仲介坑殺」之陷阱，且之後一再出現仲介以各類非份之施壓方式及委由不相干之第三者不斷來騷擾被告，致令被告無從見諒及善待。
㈥被告依約沒收原告之已付價款，其金額100萬元佔系爭契
約總價2300萬元之4.35%，尚不及5%，遠遠不及法定通例之最高限額15%，故依契約誠信公平信賴原則，被告依約所請，自無不當。且被告在撤回移轉登記之申請案後約1個多月內，已將系爭房地出賣於他人，但無法再賣到原來之價位，故被告確有因本件買賣不成而受有損害。
㈦並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
貳、得心證之理由：以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證，足堪信為真實，本院即採為判決之基礎：
㈠兩造於101年11月8日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告
向被告購買系爭房地，其第一條第五點約定：「本買賣標的點交日期：至遲民國102年1月10日前交屋。」第三條約定買賣總價款2300元，付款方式為：第一期（簽約款）50萬元，第二期（用印款）50萬元，第三期（完稅款）200萬元，第四期（尾款）2000萬元；第八條第二點約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分三計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣契約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議；……」（此有該不動產買賣契約書在卷可證）㈡原告已支付第一期（簽約款）50萬元及第二期（用印款）50萬元，合計100萬元。
㈢訴外人張軒豪（即原告所指定之產權移轉登記名義人）於
102年1月16日以何厝郵局第28號存證信函通知被告，其內容為：「本人前經住商不動產西屯漢口加盟店仲介購買乙○○小姐所有之房地，門牌：台中市○○區○○○街○○○號。於簽約後經丙○○代書辦理過戶程序，至今因銀行貸款手續尚未完成深感歉意，本人會儘速完成以方便涂代書順利進行過戶程序，特以此函告知。」（此有該存證信函在卷可證）㈣被告於102年1月18日以台中軍功郵局第19號存證信函通知
原告，其內容為：「查本人所有坐落台中市○○段000地號及178建號即門牌景和東街239號房地壹棟，在住商漢口店張明湯、盧保安、謝紀達、廖彩媚、郭美玉等人仲介下於101/11/8與台端簽立買賣契約書（由劉美玲見證、丙○○切具）；爰就台端以張軒豪名義發函之台中何厝郵局存證信函28號號函我方聲明：⑴不同意台端之延期履約理由及肆意違約行為；⑵限於本月25日前履約完成，逾期視同違約處理；⑶併案函知收件人等四人……」（此有該存證信函在卷可證）㈤兩造於102年1月28日簽具「撤回土地現值申報申請書」及
「契稅撤銷申報申請書」各1紙，用以向台中市地方稅務局撤銷因系爭買賣所為土地現值及房屋契稅之申報。該二紙申請書上雖有「契約解除」之文義記載，惟兩造確認雙方於101年11月8日簽訂之不動產買賣契約，於102年1月28日當日並未合意解除（參見原告102年5月23日民事準備書狀及本院102年5月28日言詞辯論筆錄）。
㈥被告於102年1月31日以台中軍功郵局第27號存證信函通知
原告，其內容為：「爰就本人所有坐落台中市○○段○○○○號及178建號即門牌景和東街239號房地壹棟於101/11/08與甲○○簽立買賣契約書；甲○○因個人因素未能依約給付價款，嗣經本人以台中軍功郵局存證信函19號函催告及洽談後，確認甲○○無履約誠意及確屬違約；茲依據買賣契約書、價金履保條款及民法相關規定，本人聲明：⑴解除買賣契約；⑵沒收全部已付價金；⑶即請安信建築經理公司依法處理履保及轉付義務，以確保本人權益；⑷……」（此有該存證信函在卷可證）本件原告主張其與被告簽訂系爭契約後，因貸款未能順利核
貸，即委由訴外人盧保安與被告接洽，希望展延期日，但被告不同意，並以台中軍功郵局第19號存證信函催原告於102年1月25日前履約，嗣再以台中軍功郵局第27號存證信函通知原告解除系爭契約，並沒收原告已付之價金100萬元，惟系爭房地買賣價金為2300萬元，違約金竟高達100萬元，顯失公平，爰請求法院酌減違約金。而被告對兩造簽訂系爭契約，嗣因原告未依約給付第三、四期款，經催告後仍未履行，被告因而解除系爭契約，並沒收原告已繳價款100萬元作為違約賠償等情不為爭執，惟辯稱其沒收原告已繳價款100萬元並無不當等語。準此，本件應審究之爭點為：被告沒收原告交付之100萬元價款作為違約金，其數額是否過高而應予酌減？茲說明如下：
㈠按基於契約自由原則，違約金固得任由當事人約定定之，
惟違約金約定之金額如屬過高，對債務人無寧為變相盤剝，不能無救濟之道。茲為保護債務人，民法第252條爰規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院90年度台上字第857號民事裁判要旨可資參照。
㈡被告就原告違約所受之損害，於本院審理時陳稱：「（問
：本件買賣契約如經被告於102年1月31日解除，被告因買賣不成，有無受到何項具體的損害？）我們後來無法再賣到這麼好的價位。系爭不動產在我們撤回移轉登記的申請案後壹個多月已經又賣給別人，但沒有賣到這麼高的價位了。」（參見本院102年5月28日言詞辯論筆錄）。由此可知，被告因原告違約所受之損害，應僅有系爭房地再次出賣可能之價差。惟不動產售價高低所涉因素眾多，被告嗣後出賣之價格縱使低於兩造原所約定之2300萬元，其價差損失，尚難全數責由原告承擔。茲審酌原告未審慎衡量自身財務能力及信用狀況，以致未能如期交付買賣價金之違約情節，其有負契約誠信之非難程度，及被告於原告未能履約後旋即解除契約，並於一個月內再次出賣系爭房地，其客觀上所受損害不致過大，及沒收之100萬元價金與買賣總價2300萬元間之比例等情事，認為被告沒收原告交付之100萬元作為違約金，其金額過高，應酌減為80萬元較屬適當。
按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」又違約金如屬過高，法院可為酌減，酌減後金額之返還，係屬不當得利之範疇，最高法院81年度台上字第2500號民事裁判要旨可為參照。茲查：被告沒收原告交付之100萬元作為違約金，其金額過高，經本院酌減為80萬元，已如前述。被告所沒收之100萬元違約金，其中經酌減為80萬元後所餘之20萬元，被告受領之法律上原因嗣後已不存在，原告自得依不當得利之規定請求被告返還。
綜上所述，原告依不當得利之法律關係請求被告給付20萬元
，為有理由，應予准許。其餘逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
本件原告勝訴部分（即本判決主文第一項及命被告負擔訴訟
費用部分），為所命給付金額未逾五十萬元之判決，爰依職權宣告原告預供相當擔保金額後得假執行。而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
本件訴訟費用，應由兩造依其勝敗之比例分擔。
參、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第1項、第2項。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
民事第一庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
書記官