臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1141號原 告 沈毓基訴訟代理人 徐明珠律師複代理人 施驊陞律師
侯珮琪律師被 告 徐興雄當事人間返還有益費用事件，本院於民國102年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國99年10月6日向被告承租門牌號碼台中市○○區○○街○○○巷○○○號房屋，約定租期自99年10月25日起至102年10月25日止，為期3年，租金每月新台幣(下同)6000元，約定於每月25日前繳納。於簽訂系爭租約前，被告向原告表示：「系爭房屋得由原告自行裝潢使用」，惟系爭房屋已年久失修，須花費一定之裝潢費用始得為正常使用，原告認為耗費鉅額金錢為系爭房屋裝潢並不划算，被告乃表示願於三年租期屆滿後，將系爭房屋出售原告，原告始同意以三年為期承租系爭房屋，並自行支出費用進行修繕、裝潢。詎被告竟以原告積欠租金達二期未為給付，請求本院100年度豐簡字第556號、101年度簡上字第400號判決確定終止系爭租約並命原告遷讓房屋，惟原告已為系爭房屋支出有益費用79萬1825元，爰依民法第431條第1項提起本訴。
二、簽立租約時，被告明知並同意由原告自行決定裝潢修繕之內容，自應就原告整修裝潢增加系爭房屋價值之部分，返還該部有益費用：
(一)被告明知且同意原告於租約開始前即會僱工就系爭租賃房屋加以裝潢整修，雙方並約定於三年租賃契約期滿後，由原告向被告承買系爭租賃房屋，除有證人游鳳凰證言外，被告亦於多次程序中就明知原告裝潢乙事加以自認，況且原告於裝潢期間就重大修繕均尊重被告仍是房東，而詢問其意見，顯見被告明知原告係進行系爭房屋之重大修繕而仍未表示反對：
1.原告就裝潢工程中較為重大或涉及改變房屋結構之部分，均因尊重被告當時尚為房東，而詢問其意見，被告當時亦均同意原告之裝潢，尤其就拆除系爭房屋之廚房牆面部分，被告不但知情同意並且表示願意支付部分工程款，為被告所自認，就拆除牆面之重大裝修被告尚且同意，就其他部分裝修豈有不同意之理？就拆除牆面此等無法回復原狀之修繕，被告尚且同意，如何又能堅持原告應回復原狀返還租賃物？
2.雙方之租賃契約開始時間與簽立時間相隔十九日，簽約當時被告曾表示可延期兩個星期裝潢完成再開始租約，惟原告表示兩個星期之時間不足以完成裝潢，被告始同意將租約延後19日開始，按系爭租賃房屋屋齡老舊、結構並不複雜，一般事後可回復原狀之簡單修繕裝潢無須費時超過一個星期，原告既已表示兩個星期不夠，被告亦同意，可知被告已知原告之裝潢並非簡單修繕。又如被告於8月23日答辯書狀中所辯，原告裝潢租賃房屋係為作為四處借錢炫耀之所本，縱先不論被告所辯純為虛妄，亦與本件無關，惟據此增益可證被告明知原告之裝潢修繕大幅增加系爭租賃物之價值，且未曾表示反對，按民法第431第1項條之規定，於租賃關係終止時，自應償還該有益費用。
(二)系爭租賃契約乃制式化租賃契約，若當事人間另有約定應從其約定：
被告多次以兩造間之系爭租賃契約第4條第4項、第5項為由，主張原告應回復原狀返還系爭租賃物，惟該契約為坊間制式化租賃契約，於簽約當日兩造就租賃契約之內容達成合意後，被告為促成該契約簽立遂向原告表示伊為說話算話之人，該租賃契約僅是形式上之簽立，原告遂於未細看契約內容時即與被告簽立該契約，難謂原告於締約時有疏失，惟此亦符合民間一般租賃之實務運作，使用制式化租賃契約之當事人間通常僅於契約之開頭註明雙方當事人之姓名並寫明租金，後於契約結尾簽名即表示雙方間存在有租賃契約。查原告於租賃契約開始前即僱工進行79餘萬元之整修工程，為兩造間逾10年多租金總和，若按被告所辯其於契約簽立當時有表示原告應原狀返還，原告斷然不可能僅為承租3年之房屋花費10 年多之租金整修，若被告於簽約當時無就本條加以特別明示，按當時簽約之特別約定自應從雙方之特別約定，更遑論被告於簽約當時亦承諾3年租期約滿後由原告承買系爭房屋，更無可能向原告表示應回復原狀返還房屋。
三、原告本件所訴乃請求被告就裝潢修繕增加系爭租賃房屋之價值部分，請求被告償還有益費用，此與系爭租賃房屋於裝潢修繕前可否正常使用，概無關係，且施工內容多數無法拆除，故請求金額如訴之聲明為有理由：
原告於簽立租約當時即已通知因系爭租賃房屋之屋齡老舊，且設備簡陋，故須先行裝潢修繕，因原告須先行裝潢故同意降低租金，顯見被告明知原告之裝潢修繕將會增加系爭租賃房屋價值之情事。又原告亦曾於簽約時表示若其貿然投入大筆金錢裝潢修繕，而被告卻僅出租1年，原告亦將損失慘重，被告對此遂表示願意將租期延為3年，並於3年租約期滿後將該屋出賣予原告，原告得此承諾後遂安心投入將近逾十餘年之租金總和之金額就系爭租賃房屋加以整修裝潢，更可見被告不僅同意原告自行決定裝潢內容，且從未要求原告於租期屆滿後原狀返還。又原告就系爭租賃房屋所進行之裝修工程包含壁紙、地磚、樓梯整修，照明、水電線路、電視電話線路、衛浴設備、鐵窗鐵門、鋁門窗等等詳如原證四所列，皆為若非牽涉房屋結構及門戶，即屬牆面內管線等設施，根本無法輕易拆除，現存之裝修利益與剛完工後相差無幾，原告請求被告就有益費用部分償還，自有理由。
四、並聲明：被告應給付原告79萬1825元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止年息百分之五之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
(一)被告出租系爭房屋予原告，水電、浴、廁、廚具全，難謂為系爭房屋有礙正常使用，再者、所謂房屋之裝潢，偏重於個人之品味，原告為自己居住感覺舒適所為之裝潢，依社會經驗法則，他人不一定認同，他人拆除重新裝潢時有所見，對於房屋之增值，顯然無助益可言。是故、被告當時同意原告裝潢，但已表示「自行裝璜，費用自己負責」，旋經原告要求租賃期間三年，以配合原告裝潢已享之利益。租期屆滿，當然即應依租賃契約之規定，回復原狀。此乃社會上、包括店面出租之常態，不言可喻。
(二)兩造簽立系爭房屋租賃契約，係依屋況決定租金之對價關係，並於租賃契約第4條第4項規定：房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，始得自行裝設，乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀。同條第5項規定：除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日，將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉，或主張任何權利，向甲方請求任何費用。又第6條第4項約定：甲乙方應遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，乙方所受之損失，甲方概不負責。從而被告係依據租約第4條第4項之約定，同意原告自行施設裝潢，但依據租賃契約第4條第5項、第6條第4項之約定，原告違約甚明，原告倘有損失，被告概不負責，約定明確，是故原告請求返還有益費用，為無理由。原告既已違反租賃契約，經本院100年度豐簡字第556號民事判決確定，嗣經本院101年度司執字第58928號於101年10 月4日強制執行，將系爭房屋點交由被告接管在案。
(三)原告主張，兩造簽立租賃契約前，已先得被告同意3年屆期後出售系爭房屋予原告，始花費裝潢費用？為何未於簽立租賃契約上註明？且兩造均未簽立系爭房屋買賣期約？足見為原告捏造編串之理由甚明，不足採信等語，資為抗辯。
(四)並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件經法官會同兩造於102年8月6日爭點整理結果，爭執與不爭執事項如下，並以之為言詞辯論基礎：
一、不爭執事項
(一)原告99年10月6日向被告承租坐落台中市○○區○○街○○○巷○○○號房屋，約定租期自99年10月25日起至102年10月25日止，為期3年。
(二)原告因違反租約，經本院100年度豐簡字第556號、101年度簡上字第400號判決確定終止租約，應返還系爭房屋，並經本院強制執行將系爭房屋點交被告接管在案。
二、爭執之事項
(一)原告依民法第431條第1項規定請求被告返還有益費用，有無理由？
(二)若原告請求有理由，可請求之有益費用金額若干？
肆、法院之判斷
一、按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第431條第1項定有明文。此項規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高法院29年上字第1542號判例意旨參照）。本件系爭租約第4條第4項約定「房屋有改裝施設之必要，乙方(原告)取得甲方(被告)之同意後，始得自行裝設。但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀」同條第5項規定：「除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日，將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉，或主張任何權利，向甲方請求任何費用。」觀之，兩造約定系爭房屋出租期間，原告於取得被告同意後可自行裝潢，但於租賃期滿後應原狀遷還被告，不可請求任何費用，顯係明文約定排除民法第431條之適用，揆諸上開說明，為法所許。
二、本件原告主張，系爭租約係屬定型化租約，有關系爭租約第4條第4項、第5項、第6條第4項書面約定業經兩造以口頭約定排除，簽立租約時，約定被告願於系爭租約3年期滿後，將系爭房屋出售予原告，原告始同意租期為3年，並自行支出費用裝潢系爭房屋等語云云，為被告所否認，則就此有利於己事實，原告負有舉證之責。經查，被告自認同意原告自行裝修，但辯稱約定租賃期滿應原狀遷還，否認有租期3年期滿後願出售系爭房屋予原告，並舉系爭租約第4條第4項、第5項、第6條第4項為其依據。是以就租期屆滿後出售系爭房屋予原告及裝修後之有益費用由被告負擔等有利於己事實，原告負有舉證之責，原告則舉證人游鳳凰證言為其證據方法。經查，證人游鳳凰固到院證稱，被告同意系爭租約期滿後將系爭房屋出售予原告，原告始為裝修房屋之舉（卷第104頁背面參照）。惟證人游鳳凰為原告之妻，所為證言難免偏頗。且有關租期由1年變為3年、租期起算點延後19日、租金由月租7000元減為月租6000元等條件之變動，依證人證言，兩造尚且進行磋商後始書明於租約上，則舉輕以明重，就出售系爭房屋及其基地價格高達數百萬元之相關買賣條件，及裝修之有益費用由被告負擔等，更應明定其條件於系爭租約上，否則原告花費鉅額裝潢，租約三年期滿後，兩造就買賣契約內容不能合致，則原告豈非自陷於不利之境。是以，原告主張租約期滿後被告同意出售系爭房屋，尚乏依據。反而，被告表示並未同意三年期滿出售原告，且租期屆滿應回復原狀返還系爭房屋，揆諸上開書面約定，當屬可採。
三、原告又主張，如被告不同意原告自行裝修，何以於原告打掉廚房後面牆壁裝修時，被告尚且同意支出2萬元，顯係同意原告裝修，則於租期屆滿後，自應返還有益費用等語云云。惟本件系爭租約第4條第4項明定裝修應得被告同意，且依系爭租約第4條第5項約定，租約期滿後應回復原狀不得請求任何損失，既為系爭租約所明定，本件原告依系爭租約第4條第4項經被告同意後據以裝修，自屬有據，然有關租約期滿出售系爭房屋事實既不能證明，則應回歸到系爭租約第4條第5項、第6條第4項約定，是被告雖同意原告裝修，依系爭租約約定，原告於系爭租約終止或屆滿時，負有回復原狀之責，不得請求任何損失補償，而明文排除民法第431條第1項規定，已如前述，則原告請求返還租賃物有益費用支出，即屬無據。
四、綜上所述，原告既不能證明被告同意租期屆滿出售系爭房屋為前提始為裝潢，則依系爭租約第4條第4項、第5項、第6條第4項約定，明文排除民法第431條規定，是以原告以其為系爭房屋裝修支出79萬餘元，依民法第431條第1項請求被告返還有益費用，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其聲請供擔保請准宣告假執行，即失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 10 月 1 日
民事第四庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 1 日
書記官 陳美虹