臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1206號原 告 雙聯國際股份有限公司法定代理人 黃明元訴訟代理人 施雅芳律師被 告 總圓建設股份有限公司法定代理人 王桂花被 告 楊碧玲共 同訴訟代理人 廖魏正
陳妙貞上列當事人間請求返還簽約金事件，本院於民國102年8月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣80萬元，及自民國102年5月3日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項，於原告以新臺幣27萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣80萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告雙聯國際股份有限公司與訴外人台忠企業股份有限公司（下稱台忠公司）之法定代理人黃明元因欲尋找店面，而與訴外人總瑩公司副總經理即訴外人廖魏正認識。訴外人廖魏正於民國101年10月間向原告法定代理人黃明元、秘書即訴外人吳淑惠推銷「麗水微風」建案成屋之「店3、店5」建物時，黃明元初以訴外人台忠公司名義購買「店3、店5」二屋，即交付訴外人總瑩公司二間店面訂金計13萬元（支票發票人均為黃明元，發票日均為101年10月31日，票面金額分別為3萬元、10萬元，已兌付）。嗣後，原告法定代理人黃明元僅購買「店5」房屋作為公司營業據點，乃於101年10月26日以原告名義與被告總圓公司、楊碧玲簽訂系爭買賣契約，買賣契約內容為：原告向被告購買「麗水微風店5」建物（門牌號碼：台中市○區○○街0段000號）及○○○區○○段○○○ ○號土地（以下合稱系爭房地），並約定簽約金為40萬元，其中除以前開13萬元訂金轉為簽約金之一部外，另以票面金額27萬元之支票支付（支票發票人為黃明元，發票日為
101 年11月26日，已兌付）。再者，原告為擔保系爭房地之移轉及設定，再開立發票日為102年1月4日、票面金額為280萬元、票號為496429號、註記「僅供產權移轉及設定使用」之本票1紙，交付予簽約代表即訴外人廖魏正收執。經被告辦理房地移轉及申報契稅，於102年2月7日取得稅單，始通知原告應於3日內辦理貸款程序。
二、依系爭契約第12條「其他約定」第5款明文記載：「雙方同意房屋最後點交日為102年1月15日」，原告已於101年11月20日申辦貸款，然因被告未曾會同原告看過店面內部，原告不知建物是否存有瑕疵，且被告於收受前開280萬元本票後，迄今未依系爭契約第12條第5款之特約期限履行點交義務，加以本件收受13萬元、27萬元簽約金者並非同一締約公司，原告不敢貿然對保及簽名核撥款項，則在被告未依約履行點交前，自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金；被告違約於前，又於102年3月12日申請註銷系爭房地之土地移轉及契稅申報案，並於102年2月20日、102年3月28日寄發存證信函表示因原告未辦理貸款及對保手續，依系爭買賣契約第9條第1項解除契約，並沒收已付簽約金40萬元，自不合法。
原告屢與被告交涉無果，並於102年4月12日寄送存證信函催告履行點交約定，並表示如須調和契約約定或重新訂約，原告願為協商等情，然亦無果。本件被告遲未依系爭買賣契約第12條第5款所約定之期限履行產權移轉及點交義務，原告依系爭買賣契約第9條第2項之約定，即得解除契約，爰以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依系爭契約第
9 條第2項之約定、民法第229條第1項、第255條、第259條買賣契約解除之法律關係，請求被告共同返還簽約金及給付違約罰金40萬元。
三、對被告抗辯之陳述：㈠系爭契約第12條特約事項第5款「房屋最後點交日為102年1月15日」之約定，應為房屋點交之末日：
⒈比較系爭契約之第6條、第7條將「產權移轉」、「房地移交
」事項分別約定。系爭契約第12條「其他約定」第3款、第5款亦分別使用「產權移轉完成」、「房屋最後點交日」之文字。顯然本件契約將二者有所區分。且系爭買賣契約第12條第5款約定對象限定為「房屋」標的，此與一般稱「點交」，對象為「房屋」，重在「占有移轉」，而非指房屋土地之移轉登記者，可相呼應。
⒉又一般房地買賣時會要求「產權應清楚」，因我國對土地及
房屋採登記制度，故係指出賣人就房地須已登記所有權，而非僅指占有房屋，故「產權移轉登記」與「房地點交占有」，本屬不同概念。況證人陳慶龍於102年7月30日到庭證述：
「伊於第一次簽約時在場，於本案合約訂定時不在場，但伊
有針對第12條第3款、第5款，照字面上解釋跟買方說明」等語，則原告自不可能作文義以外之解釋，是本件依契約條款文義解釋契約，「產權移轉」、「房地點交」分屬不同概念，方符合兩造締約當時之真意。
㈡被告未依系爭契約第12條特約事項於102年1月15日履行點交
義務，原告行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金為有理由：⒈被告業已自承：「系爭契約除第12條是兩造特別約定事項外
，其餘為內政部規定的制式合約書」等語。是系爭買賣契約第12條為兩造「特約事項」，為兩造所不爭執，效力自優先於一般條款。是系爭契約第12條第3款、第5款之「特別條款」應較第5條、第7條之一般條款而優先適用。
⒉被告於102年1月15日前即應依系爭契約第12條第5款履行點
交房屋義務，迄今未履行。再依系爭契約第12條第3款約定：「買方同意產權移轉完成後，三日內撥款予賣方」等語，本件被告未完成產權移轉，故原告無給付買賣價金之義務。⒊又依系爭契約第5條第2款約定：「貸款金額不足抵付尾款時
，除本契約另有約定外，買方均應於貸款核貸同時以現金補足」等語，已足說明如契約就價金給付事宜另有特約時，即不適用本約約定，而系爭契約第12條第3款就價金給付另有：「買方同意產權移轉完成後，三日內撥款予賣方」之特約，故證人陳慶龍證稱：「買賣雙方必須進行到一定程度才可進行產權移轉，如果之前貸款或其他款項未能補足，必需補足差額才可以辦理產權移轉，此約定在契約第5條第2款」等語，應係適用於「無特約事項」之房地買賣情形始有適用，於本件「有特約事項」者，應不適用之。故原告依系爭契約第12條第3款特約約定，就買賣價金及尾款有後付之權利，無先補足貸款差額之義務。
⒋被告於102年2月7日取得稅單，於102年2月20日以台中淡溝
郵局第151號存證信函通知原告為對保手續，而對保手續乃銀行貸款程序之一環，被告既未履行點交義務，原告自得行使同時履行抗辯權拒絕給付價金（含銀行之對保及撥款）。⒌綜上所述，被告未依系爭契約第12條第5款約定，於102年1
月15日履行點交義務，乃不爭事實，被告顯具可歸責事由，又被告未完成產權移轉，原告依同條第3款約定，亦無撥款予被告之義務。是被告沒收原告簽約金40萬元，自無理由。
㈢被告以原告未完成銀行對保手續、繳納完稅款為由解除買賣契約，並無理由：
⒈被告違反應於102年1月15日前履行點交之義務，具可歸責事
由，且原告已交付訂金40萬元，開立280萬元本票為價金擔保，依系爭契約第12條第3款約定，被告同意原告於產權移權完成後三日內撥款予賣方，則被告未履行產權移轉及點交義務，原告自得行使同時履行抗辯權拒絕給付價金。
⒉有關本件貸款部分，係經原告與核貸之土地銀行北屯分行磋
商額度，經土地銀行內部評估後同意核貸320萬元，以符合客戶即原告之期待等情，業經證人黃淑芬證述明確，又原告為擔保本件房屋之移轉及設定，早已交付發票日為102年1月4日、票號為496429號、票面金額為280萬元、註記「僅供產權移轉及設定使用」之本票1紙予簽約代表廖魏正收執。而被告訴訟代理人廖魏正於102年6月18日供稱：「至於原告所開立的280萬的本票是做為銀行貸款手續未辦理時的保證，如未辦理銀貸則被告可以拿本票去裁定，做為銀貸部分及產權移轉的保障」等語，核與證人陳慶龍於102年7月30日到庭證述：「（問：第5條貸款不下來，本票做何用？）擔保銀行貸款會支付」、「（這樣對賣方是否就有保障，因為貸款不下來，就可以以本票向買方要求付錢？）可以」等語相符，足見原告已就系爭房地價金提供相當擔保，已足確保買方價金受償地位。
⒊被告於102年3月14日擅自以「雙方當事人協議解除買賣契約
」為由，辦理撤銷本件土地移轉及契稅申報案，已無履行買賣契約之意願，嗣被告再以101年3月28日、101年4月29日寄送之存證信函，以原告未履行給付價金義務為由，為解除契約之意思表示，顯無視於如原證八所示原告於102年4月12日所寄發存證信函催告被告履行點交義務，及系爭契約第12條第3款、第5款之特別約定，而原告依此特約，於被告未履行點交義務前，得拒絕給付價金，於被告未完成產權移轉前，亦無撥款給付價金之義務，則被告再以原告未給付價金（含對保手續）、未辦理完稅款為由為解除契約，自不合法。
㈣被告違反產權移轉及點交義務解除買賣契約，並無理由，原
告自得依系爭買賣契約第9條第2項規定請求被告應共同返還
40 萬元簽約金、違約罰金40萬元：原告於102年4月12日以存證信函催告被告依系爭契約第12條第5款約定履行產權移轉及點交義務，惟被告迄今未履行，則原告依契約第9條第2款約定解除契約，以被告未履行產權移轉義務及點交義務，並以起訴狀之送達為解除契約之意思表示，再依同條款，請求賣方之被告將所收價款40萬元退還，及請求被告應共同賠償與已繳價款同額之違約罰金，自有理由。
四、並聲明：如主文第一項所示外，願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告已向原告主張解除契約，原告請求並無理由：依系爭契約第5條「一、…買方應依承辦地政士通知之期日親自辦理開戶、對保、並授權金融機構將該核貸金額逕予撥入買方指定之帳戶以為交付。」、第七條「房地移交：雙方應於交付尾款日同時現場點交…」之約定，即可知原告應依約辦理對保手續，惟原告卻因私人因素致對保手續一再拖延，而點交應於交付尾款同時為之，因原告遲未辦理對保手續，致兩造無法履行完稅之義務；故依系爭契約第4條至第7條綜合判斷，原告有先給付義務，而原告卻未為給付，違反雙方訂定之契約在先，被告業已向原告主張解除契約，故原告所求並無理由。
二、系爭契約第12條特約事項第5款約定之「房屋最後點交日為102年1月15日」，為被告除應完成產權移轉外，亦應將系爭房地予以完成點交：
㈠系爭契約條款約定之意義，應依全契約條文予以解釋，說明如下：
⒈依系爭契約第2條買賣標示之記載，系爭房屋已完成保存登
記，系爭契約為「成屋買賣」無疑，且該條款下方備註欄業已註明「…賣方於交屋時應維持原狀點交」，即依系爭契約約定為現況交屋，從而，被告顯無不能完成交屋之情況。⒉依系爭契約第4條付款約定之約定，除簽約款於簽約時給付
外，完稅款、尾款等均應在契約履行過程中，原告依約有按期先行給付之義務。
⒊依系爭契約第5條貸款處理之約定，貸款係藉以抵付第4條約
定之尾款。依該條第2款約定「貸款金額不足抵付尾款時，除本契約另有約定外，買方均應於貸款核貸同時以現金補足」、第3款約定「…貸款無法獲准時，買方應於承辦地政士通知日起十日內以現金一次付清」，由此約定事實得知，原告所預定之貸款不足或無法獲准（包括不辦理貸款），原告均應即時給付全部價金。
⒋系爭契約第7條房地移交亦約定「雙方應於交付尾款日同時現場點交」。
⒌系爭契約第12條其他約定第3款亦約明「買方同意產權移轉
完成後，三日內撥款予賣方」，再依同條第2款約定可知，原告仍應給付代收稅款約125,000元。
⒍最後依原告主張簽約日期即自101年10月26日起，至系爭買
賣契約第12條第5款所約定之日期即102年1月15日止，可得知系爭契約之履約期限為2個月又20天。
㈡綜上系爭契約約定時程，系爭契約第12條第5款約定「雙方
同意房屋最後點交日為102年1月15日」，為雙方履約之最後期限；即於102年1月15日前，原告應繳清所有款項，被告除應完成產權移轉外，亦應將房屋予以完成點交。
三、原告以被告未於102年1月15日履行點交義務，行使同時履行抗辯權拒絕給付價金並無理由：
㈠依民法第264條第1項但書之規定，自己有先為給付義務者，
即不得援用同時履行之抗辯權。實則請求給付者，如有先為給付之義務，竟未先為給付而求他方給付，他方即得援用同時履行抗辯權；被請求者，如有先為給付之義務，於被請求時，即無提出同時履行抗辯權。故同時履行抗辯權之發生，惟有雙方當事人所負債務均已屆清償期，斯能由一方請求他方給付，而他方亦得請求同時履行，被請求之一方尤須無先為給付之義務。否則應於他方而為給付，當可延緩給付之抗辯權。
㈡承上二、所述，系爭契約第12條第5款為雙方履約之最後期
限，而依被證一簡訊通知所示，被告於簽約後，隨即辦理履約事宜，並於101年10月30日請求原告依約至銀行辦理貸款手續，惟原告遲至101年11月20日始向銀行提出授信申請書，且貸款金額亦不足抵付尾款，被告於102年1月25日、1月29日分別通知原告依約繳足貸款差額，而原告除拒絕繳納外，亦未完成貸款之對保手續，被告無奈，於102年2月20 日正式發函請求給付貸款差額及請原告依約完成貸款手續，惟原告仍拒絕辦理。
㈢據上二、所述，繳足價金及代付款為點交房屋之前提要件。
亦即原告就繳納完稅款及完成貸款手續有先行履行之義務，惟原告拒絕履行，依民法第264條規定之說明，原告於本案並無同時履行抗辯之權利。
四、原告未通知銀行撥放貸款給付買賣價金、繳納完稅款，被告解除買賣契約，為有理由：
㈠依系爭契約第5條約定，原告預定貸款323萬元，藉以抵付第
4條所約定之尾款；依第4條第1款約定於交付用印款時辦理，惟依第4條所約定之用印款並未約定日期。依民法第229條第2項之規定，被告於101年10月30日起即一再函請原告依約辦理貸款手續，惟原告卻拒絕辦理，亦拒絕給付貸款差額及其他約定之代付款，據此，依民法第227條、第229條第2項之規定，原告已構成遲延之違約責任。
㈡如前述，被告一再限期催請原告履約，並有被告所寄發予原
告之102年2月20日、同年4月12日存證信函可證，惟原告均置之不理，原告實已構成遲延之違約事由，被告自得依民法第254條之規定解除系爭契約。
五、原告主張被告違反點交義務解除買賣契約，並依系爭買賣契約第9條2項規定請求被告共同返還40萬元簽約金，40萬元違約罰金並無理由：
㈠原告為解除契約之意思表示，是在本案起訴狀第3頁第六點
所表達，亦即如解除契約成立，依起訴狀所載「本狀送達為解除契約之意思表示」；而本案起訴狀送達之時間為102年5月3日，是則原告能發生解除契約效力之時間為102年5月3日。
㈡而被告於101年10月30日即通知原告依約辦理貸款手續，原
告遲至101年11月20日始提出授信申請書，茲因所貸貸款金額不足，被告於102年1月25日、1月29日分別通知原告依約補足貸款金額，惟原告仍拒絕依約繳納，亦拒絕辦理貸款。縱使被告正式發出存證信函，原告仍拒絕履行，被告無奈，只好限期催告後解除契約，亦即依原證9被告所寄發之102年4月29日之存證信函所示，原告於102年4月29日收受，限期六日原告均置之不理，依法於102年5月5日發生解除之效力。
㈢如前述，被告附期限所為解除之意思表示，比原告之起訴狀
送達晚了2天。惟原告就繳足完稅款及完成貸款手續，以及繳清貸款差額等部份有先行履行之義務，且被告於102年4月29日以前即已屢次請求給付，並表明原告無同時履行抗辯之權利，據此，被告並無債務不履行之事由。是則，原告主張解除契約，並無法律上之理由。從而，原告並無權利要求返還價金，亦無權利要求被告給付違約金等語，資為抗辯。
六、並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件經法院於102年7月23日會同兩造爭點整理結果，爭執與不爭執事項如下，並以之為言詞辯論之基礎：
一、不爭執事項：㈠被告於101年11月19日以簡訊1表示：「本週安排更換『麗水
微風店5』合約」；以簡訊2表示：「店5土銀核估7成房貸282萬貸款差額41萬元於完稅前補足」。
㈡原告於101年11月20日向銀行提出「授信申請書」辦理授信貸款，申貸金額為323萬元。
㈢兩造於101年11月19日至25日期間某日重簽系爭契約，由原
告向被告購買「麗水微風店5」建物（門牌號碼：台中市○區○○街○段000號）及其基地即○○○區○○段○○○○號土地，總價403萬元。
㈣系爭契約第7條約定：「房地移交：雙方應於交付尾款日同
時現場點交」；又第12條「其他約定事項」第3款載明：「買方同意產權移轉完成後，三日內撥款予賣方」；第5款載明：「雙方同意房屋最後點交日為102年1月15日」。㈤被告已收取原告交付之簽約金40萬元（計分別兌現如原證4-1之10萬元、3萬元、27萬元支票3張)。
㈥原告交付被告280萬元本票1張（發票人為原告、票號：4964
29號、發票日：101年元月4日，金額為280萬元），作為擔保系爭房屋之產權移轉及設定使用。
㈦101年12月12日被告簡訊通知店6是否保留至101年12月17日。
㈧102年1月18日被告簡訊1通知表示：麗水店5買賣條件雙方協
調完成，已幫忙爭取瓦斯外線費由公司吸收。簡訊2通知表示：原告未開立交付有關81萬元支票，應於102年2月5日前繳交，逾期發函解約。
㈨102年1月29日被告簡訊通知102年1月31日前辦理對保，貸款
差額、頭期款、代收款合計51萬元應於102年1月31日前開立支票。
㈩被告於102年2月7日取得土地移轉及契稅之稅單。
102年2月20日被告以存證信函通知原告稅單於2月7日取得，
儘速完成對保手續，於文到3日內完成對保，並繳交差額51萬元，逾期視同違約，依系爭契約第9條沒收原告已繳之40萬元。
102年3月4日被告簡訊1通知：稅單102年3月6日到期，應繳
款51萬元未繳交；簡訊2通知：原告未繳款及未完成對保手續，產權移轉手續無法辦理，本日通知代書辦理撤銷產權移轉手續。
102年3月28日被告寄送存證信函以原告未依前函完成對保，
亦未繳交差額51萬元，依系爭契約第9條第1項規定解除契約，並沒收已付40萬元，房屋收回自行處理。
102年4月12日原告寄送存證信函通知已於同年1月4日交付
280萬元本票，被告於2月7日始取得稅單，未履行點交義務，行使同時履行抗辯，拒付價金，通知被告於函到7日內履行點交義務，如強沒收簽約金40萬元，將對簿公堂。被告於102年4月15日收到上函。
102年4月26日起訴狀記載依系爭契約第9條第2款約定，為解除買賣契約之意思。
102年4月29日被告寄送存證信函通知：認原告有先給付義務
，原告遲延用印、遲延辦理對保手續外，亦未履行完稅款及其他代付款等給付義務，原告應於6日內完成貸款手續及繳清完稅款計51萬元，如置之不理，則以該函為解約意思表示，原告於102年5月2日收受上函。
系爭契約第5條「一、…買方應依承辦地政士通知之期日親
自辦理開戶、對保、並授權金融機構將該核貸金額逕予撥入買方指定之帳戶以為交付。」，原告未於約定期日辦理對保手續。
兩造約定於102年1月15日辦理點交手續，係被告訴訟代理人廖魏正要求加註之特約。
二、爭執之事項㈠系爭契約第12條特約事項第5款約定之「房屋最後點交日為
102年1月15日」，究為房產移轉或房屋點交之日？㈡原告以被告未於102年1月15日履行點交義務，行使同時履行
抗辯權拒絕給付價金是否有理由?㈢被告以原告未通知銀行撥放貸款給付買賣價金、繳納完稅款
為由解除買賣契約，是否有理由？㈣原告主張被告違反移轉產權及點交義務解除買賣契約，並依
系爭契約第9條第2項規定請求被告共同返還40萬元簽約金，及給付違約罰金40萬元，是否有理由？
肆、法院之判斷
一、系爭契約第12條特約事項第5款約定之「房屋最後點交日為102年1月15日」，係屬房屋點交之期日。
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第第1118號判例意旨）。本件原告主張係房屋點交之日，並非產權移轉之日，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」，民法第345、348、367條分別定有明文，上揭條文係明定買賣契約之要素、賣方之義務、買方之義務。本件系爭契約第1條載明訂約當事人、第2條載明買賣標的物、第3條載明買賣價金，符合前揭民法第345條之買賣契約要件。第4、5條約定買方給付價金義務履行方法，第6、7條約定賣方履行移轉產權及占有交付之義務，是以系爭契約第6條所約定者係賣方履行出賣人移轉所有權義務，第7條約定賣方履行出賣人移轉買賣標的物占有之義務，第12條第3、5款分別約定買方給付買賣價金之時間及賣方移轉標的物占有之期日，揆諸前揭判例意旨，依契約體系及文義解釋，應認系爭契約第12條第5款所稱「房屋最後點交日」係指系爭買賣標的物房屋占有點交之日，而非產權移轉之日。
二、原告以被告未於102年1月15日履行點交義務，行使同時履行抗辯權拒絕給付價金為有理由，被告以原告未配合用印、完納稅款、給付價金為由，解除系爭契約，為無理由。
(一)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條定有明文。此係就雙務契約中，各當事人之債務，互相關聯，故一方不履行其債務，而對於他方請求債務之履行，則為保護他方之利益起見，應使其得拒絕自己債務之履行。然若自己負有先履行之義務者，則不得以相對人未履行理由，而拒絕自己債務之履行，立法意旨載之甚明。本件系爭契約為買賣契約，為典型之雙務契約，契約當事人任何一方均可主張本條之同時履行抗辯權，唯契約若約定他方有先為給付義務時，則他方不得主張同時履行抗辯。本件系爭契約第12條第3、5款及第7條分別約定「買方同意產權移轉完成後，三日內撥款予賣方」「雙方同意房屋最後點交日為102年1月15日」「房地移交：雙方應於交付尾款日同時現場點交」，依前揭文義、體系解釋，兩造就撥款意義係指系爭契約第7條所稱之尾款既不爭執，顯係約定出賣人即被告有先為移轉產權之義務，而就給付價金與占有移交則為同時履行抗辯。至於移轉產權過程中，買受人有協力義務（用印或完納依約定買方應負擔之相關稅費）不為履行，僅足解免出賣人給付遲延義務，於出賣人即被告未履行產權移轉前，買方並無給付價金義務，更不生被告得主張原告未履行給付買賣價金義務而行同時履行抗辯權，拒絕履行系爭房屋占有點交義務情事。
(二)被告於訴訟中一再辯稱，因原告未配合辦理銀行貸款手續，履行給付價金義務，因而不為產權移轉及房屋占有移轉，揆諸前揭說明，被告就產權移轉既有先為給付義務，而此義務履行後，原告始有給付價金義務，而原告給付價金義務與被告占有移轉義務間始有同時履行抗辯情事。本件依系爭契約第12條第5款明定系爭房屋點交之日為102年1月15日，既已特定房屋占有移轉之日為102年1月15日，則依前揭產權移轉在先，給付價金、占有移轉在後之約定觀之，產權移轉之日須早於系爭房屋占有移轉之日，於102年1月15日前被告未為移轉移轉產權予原告，原告自無給付價金義務，被告竟於同年2月20日寄發存證信函，載明其於102年2月7日取得稅單、原告迄未完成銀行貸款手續及給付尾款，催告原告履行等語，原告末履行，復於102年3月28日寄發存證信函解除系爭契約等語云云。惟被告取得移轉產權所需之稅單之日為102 年2月7日，已在102年1月15日之後，被告顯已給付遲延，迄今被告仍未移轉產權，則於被告未先為給付移轉產權前，原告主張不生給付價金義務，縱有之，原告給付價金義務與被告之系爭房屋點交義務形成同時履行抗辯，即屬有據。被告以原告未完成求保及給付價金為由，解除兩造系爭契約，難認有據。
(三)被告雖抗辯，按照不動產買賣習慣，買方未完成銀行貸款手續及給付尾款前，賣方並無移轉產權及點交房屋義務云云。惟是否有此習慣，被告僅舉辦理移轉產權之地政士陳慶龍證言為其證據方法。然陳慶龍為被告指定之代書，其證言是否可採，殊有疑義。縱屬有此商業習慣存在，本件買方為一般消費者，並無此商業習慣優先適用問題，況兩造均不爭執，系爭契約第1條至11條約定係按內政部所頒不動產買賣定型化契約，第12條係被告副總經理即訴訟代理人廖魏正要求加入，是兩造就系爭契約第12條第3款約定被告有先為移轉產權義務及房屋點交之日為102年1月15日，既經討論後始為增加之約定，自難另以商業習慣改變兩造約定，所為此部分抗辯，難認有據。
(四)被告又抗辯，原告依系爭契約第4、5條約定，有給付完稅款及至銀行辦理核貸開戶手續義務，未為履行，被告自得解除契約云云。惟完納稅款部分，係屬被告履行產權移轉義務時原告所負之協力義務，被告通知原告繳納完稅款時點為102年2月7日，已在102年1月15日系爭房屋點交之日後，而被告產權移轉義務應於102年1月15日前履行，已如前述，自不生原告違反協力義務情事。至銀行開立貸款帳戶乙節，兩造既不爭執銀行貸款開戶係為履行原告依系爭契約第7條、第12條第3款所稱之給付尾款義務之用，已如前述，而依系爭契約第5條第2、3、4款約定觀之，如原告未至銀行辦理貸款開戶時，僅生原告應一次以現金補足或開立本票以代給付不足款項義務，而此等義務均係系爭契約第7條、第12條第3款所稱給付尾款之代替清償方式，不生原告未於102年1月15日前未辦理銀行貸款開戶乙節，有何違約情事，被告自不得以之為解約理由。
三、原告主張被告違反產權移轉義務解除買賣契約，並依系爭買賣契約第9條第2項規定請求被告共同返還40萬元簽約金及給付違約罰金40萬元，為有理由。
原告主張被告違反產權移轉及點交義務，並以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，起訴狀既經被告收受，依系爭契約第9條第2款約定，被告自應返還原告已給付40萬價金及賠償與已繳價額同額之違約金40萬元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，依系爭契約第12條第3、5款約定，被告有先為移轉產權之義務，已如前述，既經原告於訴訟中催告被告移轉產權，被告迄未履行，顯係違反先為移轉產權義務，原告依系爭契約第9條第2款約定解除契約，並請求被告返還已為給付價金40萬元及同額之違約金40萬元，為有理由。
四、綜上所述，系爭契約第12條第3款既約定被告有先為移轉產權義務，迭經原告於訴訟中催告仍不履行，原告依系爭契約第9條第2款約定，主張被告違約，請求解除契約，並返還已為給付40萬元及同額違約金40萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即102年5月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於事實認定及判決結果不生影響，茲不一一論列，附為敘明。
伍、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條。
中 華 民 國 102 年 9 月 17 日
民事第四庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 18 日
書記官 陳美虹