臺灣臺中地方法院民事判決
102年度訴字第1244號原 告 謝進聰訴訟代理人 許哲嘉律師複代理人 韓國銓律師被 告 昂峰建設股份有限公司法定代理人 林倉裕訴訟代理人 劉佳田律師
詹媛斐林憲裕上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國105年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬壹仟伍佰參拾參元，及自民國一０二年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得為假執行；如被告以新臺幣貳拾壹萬壹仟伍佰參拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條定有明文。本件起訴時被告之法定代理人為林美惠，民國（下同）103年4月日被告公司更名為「昂峰建設股份有限公司」，由林倉裕接任為被告之法定代理人（見卷一第151頁），並由林倉裕具狀聲明承受訴訟，核與上開規定相符，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。本件原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）361萬4629元及其遲延利息，嗣於本院審理中減縮為被告應給付133萬697元及其遲延利息。查原告上開變更核屬減縮應受判決事項之聲明，且被告對此並無異議，揆諸前揭規定，自應准許。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、兩造於民國（下同）100年6月19日訂立房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約書），買賣標的物為坐落於臺中市○○區○○段○○○○號之土地內所興建之地上四層透天房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○街○○○號，下稱系爭建物），總價款為595萬元（土地款另計），買方即原告並約請賣方即被告公司過戶時將系爭房屋所有權登記於其配偶吳鈺琤名下。系爭契約書第12條約定：「．．於交屋時雙方應履行下列各項義務：．．㈢買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上，雙方協議限期完成修繕．．」；被告完成興建系爭建物後，於101年7月23日簽立交屋保證書，同意在交屋前先行會同查驗，雙方對於改善情況認知有異時，同意委由第三方公證（建築師公會）查驗，並依第三方意見為雙方之共同意見；嗣兩造於101年8月16日進行交屋手續，原告於查驗時發現系爭建物內部有多處瑕疵需重新施作修補，並當場告知原告及有減少價金之意思；原告復於102年1月2日發現系爭建物外部有未按圖施工未留碰撞距離等瑕疵，並於102年2月1日寄發臺中法院郵局第305號存證信函通知被告。
二、系爭契約書第8條及被告於101年7月23日交付系爭房屋前簽署之「交屋保證書」，均載明且保證提供之系爭房屋符合市府核准之工程圖說與說明書，且前揭「交屋保證書」被告並有同意查驗原告主張之缺失及回覆完成改善日期；惟被告實際交付之系爭房屋，不僅內部有如104年7月14日台中市建築師公會案號000-0000號鑑定報告書（下稱系爭案號103-5鑑定報告書）、臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5)字第018號函所述之瑕疵未改善，且外部亦有未按圖施工末留碰撞距離之情形等瑕疵；是被告交付之房屋顯有減少其價值及欠缺被告所保證品質之瑕疵，是原告自得依法請求減少給付如下之金額，並依不當得利返還請求權請求被告返還：
（一）依據案號103-5號鑑定報告書之鑑定結果：
Ａ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第135429號函：⒈分析1：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第1項所述，局部山型磚鏟除重新舖貼，其施做所須費用為1萬200元。
⒉分析2：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第7項所述，1F─4F中庭(天井)磁磚不平整須鏟除重新舖貼，其施做所須費用為5萬8968元。
⒊分析3：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第38項所述，1F入口車庫右側牆面部分丁掛須鏟除重新舖貼，其施做所須費用為3450元。
⒋分析4：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第4項所述，車庫頂花台崗石完成面汙損清潔所須費用為2500元。
⒌分析5：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第5項所述，1F總表內地坪水泥渣汙損清潔整理所須費用為1500元。
⒍分析6：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第10項所述，4F頂陽台外側RF處抿石子缺角改善所須費用為3000元。
⒎分析7：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第13項所述，1F車庫抿石子入口大縫及中縫地坪空心現象，其改善所須費用為4000元。
⒏分析8：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第14項所述，1F車庫地坪磁磚有3塊空心，該項缺失改善所須費用為1200元。
⒐分析9：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第15項所述，1F地坪拋光磚尚有1塊空心，該項缺失改善所須費用為900元。
⒑分析10：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第16項所述，1F廁所牆壁有一塊壁磚凹陷須改善，該項缺失改善所須費用為550元。
⒒分析11：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第19項所述，2F地坪磁磚尚有4塊地磚空心，該項缺失改善所須費用為3100元。
⒓分析12：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第20項所述，2F後廁所地坪磁磚尚有2塊空心，該項缺失改善所須費用為900元。
⒔分析13：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第21項所述，3F地坪磁磚尚有1塊空心，該項缺失改善所須費用為900元。⒕分析14：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第23項所述，4F地坪磁磚尚有6塊空心，該項缺失改善所須費用為4500元。
⒖分析15：
依(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第27項所述，1F捲門之防撞靈敏度尚須調整，其調整所須費用為4000元。
⒗分析16：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第36項所述實屋2樓露台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子與貼丁掛交接之壓條及勾縫未處理，該項缺失改善所須費用為2500元；另實屋2樓露台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子龜裂須修補，其修補所須費用為4000元。
⒘分析17：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第35項所述，出入口捲門上端之露臺有方管烤漆欄杆未設，其施做所須費用為6120元。
⒙分析18：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第43項所述，缺失改善後負責全屋總清潔，其全屋總清潔所須費用為4000元。
⒚分析19：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第44項所述，廚具上櫃右側更改為可使用之有空間櫃子，此部分更改所須費用為9000元。
⒛(101)-117鑑定報告書中第9項應減價收受之項目為1F─
4F地坪舖設拋光石英磚之工項，應減價之金額為1萬845元；另第30項應減價收受之項目為1F─4F及前陽台有局部瑕疵鋁門框之工項，應減價之金額為1萬1060元。
(101)-117鑑定報告書中第39項尚未測試之項目為屋頂防
水試水，經試水測試，發現有部份滲水現象，該項缺失改善所需費用為1萬8000元；另上開報告書中第40項尚未測試之項目為車庫及車庫頂地坪試水，經試水測試結果，車庫地坪排水良好未積水，而車庫頂地坪有部積水需改善，該項缺失改善所須費用為4000元。
(101)-117鑑定報告書中第74頁下方照片所示，一樓前入
口平台踏面鋪石材崗石有空心現象，該項缺失改善所須費用為5000元。
車庫處未設感應燈之項目，與被告銷售之廣告不符。該項缺失改善所須費用為4000元。
Ｂ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第34078號函:⒈分析4：
二樓前紗窗確有破損，二樓後房間紗窗及三樓、四樓前陽台紗窗無法完全密合，上述均屬瑕疵，建議減價收受之金額為1840元。
Ｃ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030099903號函：
⒈系爭建物1樓車庫地下所埋之落水管，經會同試水確有滲
水之跡象，此部份確實為工程瑕疵，該部若以減價收受方式處理，其數額為7000元。
Ｄ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030136022號函⒈系爭建物該設碰撞距離而未設，其改善方式需將地東側越
界部份之結構體拆除，拆除至需留設8公分碰撞間隔之位置，再新施做15公分厚混凝土外牆及該側原有樑柱補強和設備遷移及設施改善工程，其所需之費用為111萬9164元，並依減價方式處理。
（二）依據臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5)字第018號函：
該柵欄之設計材質應為鋁擠型格柵，經現場檢測，其現場已施作之金屬柵欄所採用之材質為鐵質方管，該部份須增加之費用：
⒈甲式柵欄（五組）：5500元。
⒉乙式柵欄（一組）：4000元。
⒊丙式柵欄（一組）：1萬5000元。
⒋小計：24,500元。
（三）是依據案號103-5鑑定報告書之鑑定結果累計Ａ─Ｅ所須之費用及臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5 )字第018號函柵欄需增加之費用共計133萬697元（計算式：10,200元＋58,968元＋3,450元＋2,500元＋1,500元＋3,000元＋4,000元＋1,200元＋900元＋550元＋3,100元＋900元＋900元＋4,500元＋4,000元＋2,500元＋4,000元＋6,120元＋4,000元＋9,000元＋10,845元＋11,060元＋18,000元＋4,000元＋5,000元＋4,000元＋1,840元＋7,000元＋1,119,164元＋24,500元＝1,330,697 元）。並聲明：被告應給付原告133萬697元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日（即102年5月7日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且陳明：原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、對於被告抗辯之陳述略以:
（一）原告二次施工所生之瑕疵難認與被告無關：被告已自承本件均為同一營造商國朕營造有限公司（下稱國朕公司）所興建，且為被告發包並給付承攬報酬，自應屬系爭買賣標的範圍，且相關廣告文書有劃設一樓車庫上方有空中花園（即被告所指二次施工部分），是難認二次施工所生之瑕疵與被告無關。
（二）被告未設置8cm之碰撞距離，確有瑕疵存在：
１、依臺中市太平地政事務所102年8月28日土測字第0104900號土地複丈成果圖以及臺中市太平地政事務所103年5月21日平地二字第1030003682號、104年2月17日平地二字第1040000991號函覆法院結果，可知系爭建物東側與地籍線間並無保留任何間距，顯見，系爭建物包含主建物、露臺等建物東側並無自地籍線往後退縮保留間隔，為客觀不爭之事實。依此可知，原告主張系爭建物並未保留任何碰撞距離應屬事實。至於露臺既與主建物相連，且露台東側圍牆與鄰地建物相連，更導致無法承作欄杆進而捨棄，甚至有鄰地建物圍牆跨建至露臺二樓圍牆之情形，而碰撞距離之設置既為防範地震所設計，若係露臺部分未保留碰撞距離，主建物亦會因露臺與主建物相連而同受此風險存在。
２、又被告辯稱臺中市建築管理自治條例第32條有規範容許誤差存在，然此規範僅在於規範建築物應依核准圖說施工，但竣工尺寸有下列情形者，仍應視為相符之行政裁量事項，但該行政裁量事項並無法視為私法上免除被告應負物之瑕疵擔保責任之事由，況上開規範容許範圍應在5cm以內，被告卻全未設置8cm碰撞距離，已逾前開容許規範，自應認有瑕疵存在無誤。
（三）露臺（含綠化及植栽）部分在兩造買賣範圍內：
１、被告不否認國朕公司為本件之營造商而與被告間有承攬關係存在，且露臺、主建物均為國朕所承造等情，被告復以答辯三狀所附客戶工程變更申請表、工程估算表辯稱：露臺部分為原告自行委託國朕公司承造云云，惟觀之上開申請表及估算單內容，追加（減）項目不過為「開關（單路）1只」、「電燈出線口2只」、「欄杆5.2㎡」而已，無從證明2F露臺為原告委託國朕公司興建。
２、簽立上開申請表及估算單之原由乃為原告要求被告修改部分設計，被告表達變更設計需通知國朕公司，故要求原告簽立上開申請表及估算單，難謂原告因此成為承攬契約之當事人。原告與被告間就露臺部分實為買賣關係，更為廣告內容明確繪製（其中更包含其上之綠色植栽），且自原證十修繕單、驗屋修繕單均載有「車庫上方露臺右牆（鄰地側）未施作完成」（分別為編號第38、36項）等文字，是露臺（含綠化及植栽）部分應在買賣範圍內，自難認與被告無涉。
（四）上開瑕疵乃於102年7月18日所具準備書狀第二㈨點聲請補充鑑定，蓋因於臺中市建築師公會作出第一次鑑定前，兩造雖有屢次會勘，但均未能發現有此瑕疵存在，可見，有關紗窗瑕疵並未能依通常程序從速檢查；況且，被告自始亦未告知有此瑕疵，致原告至第一次鑑定後始聲請補行鑑定事項，則依民法第357條規定，若出賣人即被告故意不告知瑕疵於買受人即原告，並不適用民法第356條之規定，被告自無從脫免其瑕疵擔保之責任。
（五）被告雖辯稱以原告遲付價金之利息作為抵銷抗辯云云，惟原告認為於被告提出交屋保證書後，仍存有多項工程瑕疵未改善，且原告既請求減少價金，則原契約約定價金即因此減少，則無遲付之疑義。
貳、被告抗辯：
一、原告起訴主張瑕疵並請求減少價金，並無理由：
（一）被告與承攬廠商國朕公司間之承攬合約書，僅係委託興建建物八棟（含系爭建物一棟），承攬合約並無系爭建物之「二次施工」之約定。且原告與被告簽訂之房屋買賣合約書第1條亦已約明：「雙方並同意除本契約外並無其他任何口頭約定之事項」；而原告與被告在房屋買賣合約書中就「二次施工」另有明文約定，如被證13第20頁明文記載「簽約條件：1.一樓廚房與廁所位置左右對調，以砌磚方式施工(二次施作)。2.合約書附尺圖、水電圖、(含各層建築坪數)。3.水塔移至屋頂層位置，公司同意位移。4.以上條約皆為簽約條件內。若有在任何變更以變更內容增加減帳計算。5.天井區贈送紗窗。」，可見就「二次施工」之工程，雙方必有明文約定，並加蓋雙方印章，不容原告任意口頭擴張。況原告確於100年6月19日與國朕公司訂有二次施工委託書1紙。
（二）又依系爭案號103-5鑑定報告書第72頁一樓平面圖係建物之竣工圖，經核與合約書買賣範圍相同，可證明被告施工並無逾越或違法，亦無瑕疵。又觀諸上開鑑定報告書第80頁之現況平面圖，與第72頁之臺中市政府都發局竣工圖不符，因此，第80頁現況平面圖係原告自行二次施工所致（
一、二樓前面有增建），原告自不應向被告主張任何瑕疵。再者，上開鑑定報告書第82頁增建圖說，其圖形位置、面積均與80頁相同（亦有表明一、二樓增建之記載），此增建部分，亦與被告無關。另觀卷二第30頁之照片，係從系爭建物後方拍攝，明顯可見棟距有一公尺左右。至於建物前面係原告二次施工，有如鑑定報告書第72頁竣工圖、第80頁現況圖、第82頁增建圖，因此，二次施工部分，原告不應向被告主張瑕疵，是原告起訴主張瑕疵並請求減少價金云云，並無理由。
二、就臺中市建築師公會104年7月14日案號000-0000中市建師鑑字第273號鑑定報告書之結果，被告之意見如下：
Ａ、本院102年度訴字第1244號第135429號函部分：
（一）分析1（第11頁、12頁）：局部山型磚鏟除重新舖貼，其施作費用1萬200元，被告無意見。
（二）分析2（第12頁）：1F─4F中庭（天井）磁磚不平整須鏟除重新舖貼，其施作費用5萬8968元，被告無意見。
（三）分析3（第12頁）：1F入口車庫右側牆面部分丁掛須鏟除重新舖貼，其施作費用3450元，被告不同意，此部分為原告增建工程，不在買賣合約範圍內，原告主張瑕疵毫無理由。
（四）分析4（第13頁）：車庫頂花台崗石完成面汙損清潔所須費用為2500元，被告不同意，此部分為原告增建工程，不在買賣合約範圍內，原告主張瑕疵毫無理由。
（五）分析5、6、7、8、9、10、11、12、13、14（即第13頁至17頁），被告無意見。
（六）分析15（第17頁）：1F捲門之防撞靈敏度須調整，其費用4500元，被告不同意，此部分為原告增建工程，不在買賣合約範圍內，主張瑕疵毫無理由。
（七）分析16（第18、19頁）：實屋2樓露台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子與貼丁掛交接之壓條及勾縫未處理，該項改善所須費用為2500元；另實屋2樓露台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子龜裂須修補，其修補所須費用4000元，被告不同意，此部分為原告增建工程，不在買賣合約範圍內，主張瑕疵毫無理由。
（八）分析17（第19頁）：出入口捲門上端之露臺有方管烤漆欄杆未設，其施做所須費用6120元，被告不同意，此部分為原告增建工程，不在買賣合約範圍內，主張瑕疵毫無理由；且原告102年12 月18日民事準備一狀第一頁右下已承認「至於露台欄杆則退作」，並有國朕營造有限公司客戶簽認為憑，可證明為原告委託國朕公司所施作，與被告無關。
（九）分析18（第20頁）：缺失改善後負責全屋總清潔所需費用4000元，無意見。
（十）分析19（第20頁）：⑴廚具設備已點交完成，並無未點交設備。合約書中另訂
特約100年6月14日廚具與廁所位置對調，100年9月8日原告再次確（簽）認，期間與之後原告皆未提及廚具需要修改問題。
⑵依雙方合約貼圖明確得知原設計無，乃被告額外贈送施作而延伸施工過去。
⑶且該鑑定報告第20頁係記載客戶要求廚具上櫃右側更改為可使用之有空間櫃子。
(十一)車庫頂地坪積水（第23頁）：車庫頂地坪雖有積水，然此為原告增建工程，非買賣合約範圍內。
Ｂ、本院中院東民縱102訴1244字第34078號函：
（一）分析1、2、3，被告無意見。
（二）分析4（第29頁）：原告屢稱有瑕疵云云，惟原告聲請事項核與民法第356條規定不符，依該條第2項規定，應視為承認其所受領之物，且兩造之前已於103年1月24日及103年3月12日兩次會勘，原告竟均未發現並提出。
Ｃ、本院102年訴字第1244號字第1030099903號函（第30頁），被告無意見。
Ｄ、本院中院東民縱102訴1244字第1030136022號函（第31頁）：
（一）碰撞距離依國家地震工程研究中心明確說明係屬「建築物」與「建築物」間距離，並非建築物距離地界線之距離，本案目前「建築物」與「建築物」距離100cm，並無碰撞之任何可能，也因此無損害之虞。
（二）原告主張碰撞距離為建築物距離地界線之距離明顯違反國家地震工程研究中心依據耐震規範及解說精神所為，因此自無違反建築技術規則建築構造篇及耐震規範及解說之規定，更無妨害原告之虞。
（三）再者本件是依台中市政府審查核可領有使用執照之建物，其勘驗過程完全依據台中市建築管理地方自治條例，且自治條例第32條也有規範允許施工容許誤差。
（四）原告所提設計圖說標示碰撞距離乃結構體尺寸（茲因設計圖均標示結構體尺寸，並不會標示裝修材厚度完成面所需尺寸），而施工慣例此碰撞距離此間隔係以保麗龍及橡膠等貼著或覆蓋填充，唯此法工程正確但觀感不佳為一般民眾所不接受，因易造成漏水等情況，因此被告另以不具結構強度之水泥砂漿及面磚貼附以維護建物之立面美觀及耐用性，若受地震所影響也僅是破壞被告額外所施作之不具結構強度之水泥砂漿及面磚，況且本訴訟現況建築物和鄰房建築物間隔達100cm。
（五）本件原告應提出針對碰撞距離之說造成原告何種損害。
Ｅ、本院中院東民縱102訴字第1244號字第1040013530號函（第37頁以下），被告無意見。
三、原告主張二次施工之露台未保留碰撞距離有瑕疵，惟該露臺既非買賣合約約定範圍，原告主張減少價金云云，顯無理由：
（一）原告應舉證證明其「二次施工違章建築」之露臺碰撞距離依據何在：
１、露臺非買賣契約內範圍（雙方買賣合約範圍圖面、建造核准圖面、竣工圖上均無此露臺），且於原告102年12月18日民事準備一狀第一頁右下已承認「至於露台欄杆則退作」，並有被證一國朕營造有限公司與原告簽認退費為憑，並非和被告，可證明為原告委託國朕公司所施作，與被告無關。原告主張露臺需有8cm碰撞距離，惟依建築師鑑定報告第90頁所載，碰撞距離8cm乃結構物樓高達四層經過規範依據而進行之結構分析所得需要8cm碰撞距離，但露臺經現場會勘僅為一層高度且並無在雙方買賣合約範圍圖面及竣工圖，意即此露臺並無經結構分析之違章建築，既然是違章建築，何來規範依據，故原告應舉證證明需有8cm碰撞距離之依據。
２、再者，於台中市建築師公會鑑定報告書內未提及露臺需有8cm碰撞距離，鑑定報告第37頁及90、91頁結構計算書所載明需有8cm僅是主體四樓結構物依建造核准圖核准之設計內容。
（二）主體四樓結構物碰撞距離部分：
１、原告所提設計圖說標示碰撞距離乃結構體尺寸（茲因設計圖均標示結構體尺寸，並不會標示裝修材厚度完成面尺寸），而施工慣例此碰撞距離此間隔係以保麗龍及橡膠等貼著或覆蓋填充，唯此法工程正確，但觀感不佳，為一般民眾所不接受，因易造成漏水等情況，因此被告額外花費另以不具結構強度之水泥砂漿及面磚貼附以維護建物之立面美觀及耐用性，若受地震所影響也僅是破壞被告額外所施作之不具結構強度之水泥砂漿及面磚，因此被告可將額外施作之裝修面材（水泥砂漿及面磚）拆除，以確保碰撞距離。
２、依建照核准圖標示，外牆厚度僅為15公分RC牆(鋼筋混凝土牆)，並緊接標示8公分碰撞距離，均未標示施作裝修面材之厚度，此為核准圖不爭之事項，得已證明被告額外花費施作裝修面材，導致碰撞距離不足。
３、且案號103-5鑑定報告書第33頁至37頁也說明若要拆除後重新施作外牆，明確未列需重新施作裝修面材（水泥砂漿及面磚），得以再次證明此裝修面材，乃被告額外花費施作。
４、本件是依臺中市政府審查核可領有使用執照之建物，其勘驗過程完全依據臺中市建築管理地方自治條例，且自治條例第32條也有規範允許施工容許誤差，茲因任何尺寸均會有容許誤差，如同地政機關以機器測量也會有合法誤差值，更何況工程均是以人工施作。因此臺中市建築管理地方自治條例第32條規範已明確載明允許施工容許誤差5cm ，故被告拆除額外施作之裝修面材（水泥砂漿及面磚）僅3公分（8cm碰撞距離－5cm容許誤差值＝3cm），即可達到合於法定容許誤差範圍內。
四、對照臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑字第103-05字第018號函與系爭案號103-5鑑定報告書，兩者有下列矛盾，亦即鑑定報告書不可採，詳列理由如下：
（一）丙式柵欄部分：
１、105年1月18日函記載：「丙式柵欄（現場尚未施作）：採用鋁管施作，一組須1萬
5000元」
２、但案號103-5鑑定報告書第19頁記載：「方管烤漆欄杆5.1米×1200元/米＝6120元」
３、被告意見：為何兩者價格不一樣？鑑定報告顯然不可採納。再者，原告於業已主張「至於露台欄杆則退作」，既然原告都已確認是退作，為何被告還需減少價金。
（二）碰撞距離部分：
１、105年1月18日第二頁記載：「而其建造圖設計之碰撞間隔為8公分，另系爭建物主體與鄰地主體之距離為68公分，詳照片四」。
２、但案號103-5鑑定報告書第37頁記載：「系爭建物依建造核准之設計內容，應於基地東側留設8公分之碰撞距離，該碰撞距離實有留設之必要，建議房屋所有權人予以修繕、留設，若不予修繕，日後系爭建物恐會有結構受損及龜裂滲水等後遺症，是以該系爭建物若不予修繕，亦可採鑑價收受方式處理，建議以該工程修繕所需之工程款111萬9164元，做為其減價收受之金額。」云云。
３、被告意見：既然105年1月18日函已表明建物主體與鄰地主體建物之距離為68公分，並有照片為證，顯然不須修繕，無減價之必要。為何案號103-5鑑定報告書竟認為應花費111萬9164元呢？兩者意見矛盾，鑑定不實在。
（三）碰撞距離應否含飾材之問題：
１、105年1月18日函第二頁記載：「更何況以公共安全之考量，本會建議8公分碰撞間隔之留設，須以系爭建物完成面(含飾材)與地界線之淨間距留設，以免發生較大規模地震時，完成面飾材因碰撞間距不足，易因碰撞損壞掉落，造成財物及人身安全之損害」云云。
２、案號103-5鑑定報告書第33頁至37頁記載：「系爭建物應設置8公分之碰撞距離確屬不可或缺之設計，其修繕方式須將基地東側越界部份之結構體拆除，拆除至需留設8公分碰撞間隔之位置，再新施作15公分厚混凝土外牆及該側原有樑柱補強和設備遷移及設施改善工程，其需施做之項目及費用如下：(1)將臨基地東側15公分厚混凝土外牆(含部份樑柱)打除(含清潔及廢棄物運離)1式26,000元」云云，並不含飾材。
３、被告意見：案號103-5鑑定報告書表示須將外牆打除（即不含飾材），但105年1月18日函卻認為應含飾材。計算碰撞距離，依法規應否包含飾材？建築師前後意見不同，因此鑑定意見不一致，不可採信。
五、縱原告主張為可採，則被告以原告價金遲延給付之利息共58萬2918元予以抵銷，理由如下：
（一）原告應給付被告遲延利息之金額：
１、遲付第九期（鷹架拆除）期款之利息1,530元。被告於100年10月31日通知原告應繳外牆打底及鷹架拆除共36萬元，依通知應於100年11月15日前繳款，但原告遲至100年12月30日繳納，遲延45天（即自100年11月15日起至100年12月29日止），應給付遲延利息1530元（計算式：第九期應架拆除應繳金額170,000元×遲延日數45天×日息2/10,000＝1,530元）。
２、遲付第十期（使用執照取得）期款之利息2,952元：被告於100年12月13日通知原告應繳第十期（使用執照取得）共18萬元，依通知應於100年12月28日前繳款，但原告遲至101年3月19日繳納，遲延82天，應給付遲延利息2952元（計算式：180,000元×遲延日數82天×日息2/10,000＝2,952元）。
３、遲付第十二期（辦理產權移轉）期款之利息2952元：被告於100年12月13日通知原告應繳第十二期（辦理產權移轉）共18萬元，依通知應於100年12月28日前繳款，但原告遲至101年3月19日繳納，遲延82天，應給付遲延利息2952元（計算式：180,000元×遲延日數82天×日息2/10,000＝2,952元）。
４、遲付（銀行貸款一半、通知對保完成）之利息30萬3366元：
被告於100年11月10日通知原告辦理貸款手續，並再次以臺中公益路郵局2140-7存證信函第723號通知原告需於100年12月23日完成對保，惟原告逾期不處理未辦理貸款。後被告多次以電話方式及一再通知原告以101年1月16日以臺中逢甲存證信函第15號、101年2月4日再次以台中淡溝郵局000000-0存證信函第79號通知原告，但原告皆逾期未處理不履行買賣合約。
依系爭房屋暨土地買賣合約書第十四條第三項及第七條第三項「．．買方（即原告）應於賣方（即被告）通知銀行對保手續時，買方應繳交上述款項（貸款總額）一半之金額予賣方．．若買方未能於上述日期繳清期款，需支付賣方（即被告）遲延利息」。則原告應繳銀行貸款（一半）共651萬元，但原告遲至101年8月13日繳納，遲延233天，已損及被告權益，原告應負損害賠償之責應給付遲延利息30萬3366元（計算式：6,510,000元×遲延日數233天×日息2/10,000＝303,366元）。
５、遲付（銀行貸款一半、稅單下達）之利息27萬2118元：⑴本訴訟案全區共9戶，9戶同時於101年1月5日完成建物
第一次保存登記（第一次有建物權狀，被告亦完成本訴訟標的物登記），惟除了系爭房地因原告終止授權，其餘本案戶別買方均依賣賣合約規定履行合約，因此皆於101年1月取得契稅稅單，且於101年1月12日完成契稅繳納，並進行過戶。
⑵被告先前於100年11月10日寄發通知，請原告繳交過戶
所需資料及辦理銀行貸款對保手續，惟原告於通知單上應完成日期前均未完成通知單之事項。後被告多次以電話方式及一再通知原告繳交產權移轉登記所需資料於100年12月14日以臺中公益路郵局2140-7存證信函第723號、101年1月16日以臺中逢甲存證信函第15號、101 年2月4日再次以臺中淡溝郵局2153-2存證信函第79號通知原告，但原告皆逾期未處理不履行買賣合約，另原告並以臺中民權郵局存證號碼1718及1717號終止授權代刻印章，導致無法辦理申報相關賦稅。
⑶再者原告再以大里仁化郵局2111-7存證信函第21號及大
里仁化郵局存證號碼5號主張缺失修繕完成之後才辦理交屋再辦理產權過戶，嚴重違反原告被告雙方賣賣合約，因此原告依此主張遲至101年8月13日繳納，遲延209天（即101年1月17日起至同年8月12日止）。被告依系爭房屋暨土地買賣合約書第十四條第三項及第七條第三項「．．契稅單下達時以現金或即期票付清另一半（即貸款金額）金額。若買方未能於上述日期繳清期款，需支付賣方(即被告)遲延利息」，因此原告已損及被告權益，原告應負損害賠償之責應給付遲延利息27萬2118元（計算式：6,510,000元×遲延日數209天×日息2/10,000＝303,366元）。
６、以上合計共58萬2918元（計算式：1,530＋2,952＋2,952＋303,366＋272,118＝582,918）。
（二）被告以民事答辯㈦狀代通知，並依民法第334條、第335條之規定，就前開應給付被告之遲延利息58萬2918元與原告主張瑕疵起訴請求之減少價金予以抵銷。
六、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張：兩造於100年6月19日簽立房屋預定買賣契約，約定被告於臺中市○○區○○段○○○○號土地興建地上四層透天房屋壹戶，建照號碼：臺中市府授都建第386號，房屋面積主建物面積324.49平方公尺，價款570萬元;附屬建物，面積27.02平方公尺，價款25萬元，總價款595萬元。且前開契約第12條約定：「．．於交屋時雙方應履行下列各項義務：．．㈢買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上，雙方協議限期完成修繕．．」，有兩造所不爭執之房屋預定買契約書1份（見卷二第88─118頁）在卷可憑。又被告完成興建上開房屋（門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號），於101年7月23日簽立交屋保證書，同意在交屋前先行會同查驗，雙方對於改善情況認知有異時，同意委由第三方公證（建築師公會）查驗，並依第三方意見為雙方之共同意見；兩造於101年8月16日與原告進行交屋手續；原告並指定將房屋所有權移轉登記給配偶吳鈺琤；被告於101年9月20日去函向臺中市建築師公會申請建築糾紛之鑑定鑑估；被告於101年10月29日去函向臺中市建築師公會說明依驗屋修繕單作為申請鑑定內容等情，亦有兩造所不爭執之交屋保證書1份（見卷一第40頁）、被告所提出臺中市建築師公會以案號(101) -117鑑定報告書1份在卷可參。顯見原告主張於交屋之際，原告有向被告主張被告所出售交付之系爭房屋存有瑕疵等情，堪信為真。
二、原告主張被告所出賣交付之系爭房屋有物之瑕疵，原告得依民法第359條主張減少價金，並依同法第179條不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金惟為被告所否認，是本院首先要審究者為：系爭房屋有無物之瑕疵？原告依同法第359條主張減少價金，並依同法第179條不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金有無理由？如有理由，被告應返還之數額為何？經查：
（一）本件起訴前兩造就被告所出售之系爭房屋是否有物之瑕疵有所爭議，乃同意委由臺中市建築師公會鑑定一節，已如前述，後經本院於102年8月28日會同兩造至系爭房屋現場勘驗測繪有無越界，其後乃因原告主張之瑕疵情形，陸續囑託臺中市建築師公會就系爭房屋有無原告所指之瑕疵及其修復等事項進行鑑定，其鑑定經過及結論如下：【
Ａ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第135429號函之鑑定結果：「㈠(101) -117鑑定報告書所載鑑定結果第1項所述，局部山型磚鏟除重新舖貼，其施做所須費用為1萬200元。
㈡(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第7項所述，1F─4F
中庭(天井)磁磚不平整須鏟除重新舖貼，其施做所須費用為5萬8968元。
㈢(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第38項所述，1F 入
口車庫右側牆面部分丁掛須鏟除重新舖貼，其施做所須費用為3450元。
㈣(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第4項所述，車庫頂花台崗石完成面汙損清潔所須費用為2500元。
㈤(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第5項所述，1F總表
內地坪水泥渣汙損清潔整理所須費用為1500元。㈥(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第10項所述，4F頂陽台外側RF處抿石子缺角改善所須費用為3000元。
㈦(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第13項所述，1F車
庫抿石子入口大縫及中縫地坪空心現象，其改善所須費用為4000元。
㈧(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第14項所述，1F車
庫地坪磁磚有3塊空心，該項缺失改善所須費用為1200元。
㈨(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第15項所述，1F地
坪拋光磚尚有1塊空心，該項缺失改善所須費用為900元。
㈩(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第16項所述，1F廁
所牆壁有一塊壁磚凹陷須改善，該項缺失改善所須費用為550元。
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第19項所述，2F地
坪磁磚尚有4塊地磚空心，該項缺失改善所須費用為3100元。
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第20項所述，2F後
廁所地坪磁磚尚有2塊空心，該項缺失改善所須費用為900元。
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第21項所述，3F地坪磁磚尚有1塊空心，該項缺失改善所須費用為900元。
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第23項所述，4F地
坪磁磚尚有6塊空心，該項缺失改善所須費用為4500元。
依(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第27項所述，1F
捲門之防撞靈敏度尚須調整，其調整所須費用為4000元。
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第36項所述實屋2樓
露台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子與貼丁掛交接之壓條及勾縫未處理，該項缺失改善所須費用為2,500元；另實屋2樓露台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子龜裂須修補，其修補所須費用為4000元。
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第35項所述，出入
口捲門上端之露臺有方管烤漆欄杆未設，其施做所須費用為6120元；．．
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第43項所述，缺失
改善後負責全屋總清潔，其全屋總清潔所須費用為4000元。
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第44項所述，廚具
上櫃右側更改為可使用之有空間櫃子，此部分更改所須費用為9000元。
(101)-117鑑定報告書中第9項應減價收受之項目為1F─
4F地坪舖設拋光石英磚之工項，應減價之金額為1萬845元；另第30項應減價收受之項目為1F─4F及前陽台有局部瑕疵鋁門框之工項，應減價之金額為1萬1060元。
(101) -117鑑定報告書中第34項尚未確認之項目為：淋
浴間防水施作高度，1F前院露台與加建露台植栽，爬梯，3F浴室面盆等四項，惟四次到現場鑑定過程，該銷售人員均未到場說明、確認，且上述四項爭議部份，於建照核准圖，或原告提供之增建圖說均無相關之任何圖說資料，是以有無該項工程？該工程使用之材料規格、型式、尺寸等，均無法確認，是以該項無法鑑定估價，不予鑑定估價；另上開報告書中第39項尚未測試之項目為屋頂防水試水，經試水測試，發現有部份滲水現象，該項缺失改善所需費用為1萬8000元；另上開報告書中第40項尚未測試之項目為車庫及車庫頂地坪試水，經試水測試結果，車庫地坪排水良好未積水，而車庫頂地坪有部積水需改善，該項缺失改善所須費用為4000元。
(101) -117鑑定報告書中第33項所詢，有關電梯使用合
法文件是否應包含臺中市政府核准之建築物昇降設備使用許可證一事，經查閱兩造之買賣合約書，並未約定建商需為購屋者申辦昇降設備使用許可證，而未提供建築物昇降設備使用許可證亦不會妨礙其使用執照之取得，故於本案建築物昇降設備使用許可證並非必備文件。補行鑑定項目：
(1)(101)-117鑑定報告書中第74頁下方照片所示，一樓前入口平台踏面鋪石材崗石有空心現象，該項缺失改善所須費用為5000元。而一樓前入口平台其立面採抿石子材料施做，因未見任何圖說資料規範該處應使用何種建材，故建議該處無需改善。
(2)4樓後房間上樑柱漏水、龜裂之現象，應與屋頂防水工程漏水有關，該項缺失改善所須費用已陳列於
項內。
(3)後圍牆外側未貼磁磚之項目，經查閱該案之建照圖及房屋買賣合約書之材料表，均未規範後圍牆外側應使用何種建材，故建議該處無需改善。
(4)整棟外牆沒電燈之項目，經查閱該案之建照圖及房屋買賣合約書之材料表，均未規範建物整棟外牆需設電燈，故建議該處無需改善。
(5)車庫處未設感應燈之項目，與被告銷售之廣告不符。該項缺失改善所須費用為4000元。
(6)依太平地政事務所平地二字第1040000991號函所示「．．經查本所辦理旨揭地號土地地上建物勘測成果圖(102年土測字第0104900號)，該棟建物東側邊緣位置已逾越地籍線3公分至6公分．．」，得知該鑑定標的東側，不僅未留設8公分之碰撞距離，甚至越界3公分至6公分將建物蓋在鄰地基地上。是以上述所稱：「．．同側排樓二樓(即鐵捲門上方陽台最右側)遭鄰地之建築物牆壁跨越地界建築約6公分而受侵害．．」並不成立。」等語。
Ｂ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第34078號函之鑑定結果:「
(1)系爭建物之窗戶尚符本件契約之規範，惟部份窗框略帶瑕疵，該部份之減價收受方式處理，減價費用已陳列於(分析十九)項內，至於柵欄及後方廚房牆壁材質於本件契約或核准之建照圖說均未規範，是以該部份無法判斷。
(2)系爭建物是否有下列事項存在，如存在是否屬於瑕疵？如屬瑕疵，若以減價收受方式處理，數額為何？
1.天井外牆壁原空心部份，以灌注A、B黏著劑補強該項，原告於鑑定現場主張變更鑑定位置，由天井外牆壁原空心部份變更為1─4樓地坪原空心部份，以灌注A、B黏著劑補強之地磚，現場經原告選樣，施做拉拔試驗，發現使用A、B黏著劑聯結地磚與結構體之強度，優於水泥砂漿聯結地磚與結構體之強度，是以認為該缺失之改善方式並無不妥，不屬瑕疵。
2.1樓門鈴電話機具有螢幕影像，而2樓─4樓門鈴電話機未配置螢幕影像，經核對本件契約，該契約僅規範使用對講室內機，並未規範需使用具有螢幕影像之電話機，是以認定該門鈴電話機之採用方式並無不妥，不屬瑕疵。
3.原告陳述空中花園樓梯防水未施做完全，經會同現磁試水，檢視該梯之側面及背面，均未發現有滲漏水之跡象，是以認定該樓梯防水已施作完全，不屬瑕疵。
4.二樓前紗窗確有破損，二樓後房間紗窗及三樓、四樓前陽台紗窗無法完全密合，上述均屬瑕疵，建議減價收受之金額為1840元。」。
Ｃ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030099903號函之鑑定結果：「．．更正部分：本院前以103年4月2日中院東民縱102訴1244字第34078號函請鑑定事項說明二(2) 1.天井外牆壁原空心部份，以灌注A、B黏著劑補強如鑑定書第49頁試驗報告，是否符合施工慣例乙節，該「天井外牆壁」請更正為『4樓至1樓地磚』。該部份已更正詳本報告書第28頁。三、補充鑑定部分：系爭建物1樓車庫地下所埋之落水管，經會同試水確有滲水之跡象，此部份確實為工程瑕疵，該部若以減價收受方式處理，其數額為7000元。」
Ｄ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030136022號函之鑑定結果:「
(1)系爭建物之現況未依設計圖設置8公分之碰撞距離。
(2)系爭建物設計圖設置8公分之碰撞距離，其功能係為避免強烈地震時，建物最大側向位移不會超越地界與相鄰基地之建物碰撞，進而避免建物結構受損、龜裂及滲水。該碰撞間隔若未留設，在強烈地震時，系爭建物會有與相鄰基地之建物碰撞，而造成建物結構受損、龜裂及滲水之虞。是以認定構成瑕疵，對建物價值會有不利影響。
(3)系爭建物該設碰撞距離而未設，其改善方式需將地東側越界部份之結構體拆除，拆除至需留設8公分碰撞間隔之位置，再新施做15公分厚混凝土外牆及該側原有樑柱補強和設備遷移及設施改善工程，其所需之費用為111萬9164元。
(4)系爭建物現況未設置8公分之碰撞距離，若不予修繕，而依減價方式處理，建議以該工程修繕所需之工程款111萬9164元，做為其減價收受之金額。」。
Ｅ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1040013530號函部分：「有關建築基地或建物之鑑界或測量，若涉及產權登記或法律訴訟，均由地政事務所或國土測量局承辦該項業務，一般之測量公司或工會團體並無執行此項業務之資格。該項說明亦已函示鈞院，詳附件(中市建師鑑字第055號函)。是以本項要求鑑定事項，本會不予鑑定。
累計Ａ─Ｅ所須之費用為：
10,200元＋58,968元＋3,450元＋2,500元＋1,500元＋3,000元＋4,000元＋1,200元＋900元＋550元＋3,100元＋900元＋900元＋4,500元＋4,000元＋2,500元＋4,000元＋6,120元＋4,000元＋9,000元＋10,845元＋11,060元＋18,000元＋4,000元＋5,000元＋4,000元＋1,840元＋7,000元＋1,119,164元＝1,306,197元。」（以上詳見外放鑑定報告書）
F、臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5)字第018號函之鑑定結果（見本院卷二第124頁）：「
甲、依鈞院來函所檢附之「剖面圖」得知該柵欄之設計材質應為鋁擠型格柵，經現場檢測，其現場已施作之金屬柵欄所採用之材質為鐵質方管，經現場丈量得知其柵欄型式有三種：(一)甲式柵欄《照片一》，數量計有五組。(二)乙式柵欄《照片二》數量計有一組。(三)丙式柵欄《照片三》數量計有一組，但現場尚未施作，上述柵欄樣式詳附圖一。
經詢價得知上述各柵欄採用鋁管式鐵管施作之價格如下：
‧甲式柵欄：採用鋁管施作，一組須7500元。
採用鐵管施作，一組須6400元。
一組甲式柵欄價差：7500元－6400元＝1100元。
五組甲氏柵欄價差：1100×5＝5500元。
‧乙式柵欄：採用鋁管施作，一組須24000元。
採用鐵管施作，一組須20000元。
一座乙式柵欄價差：00000－00000＝4000 元。
‧丙式柵欄（現場尚未施作）：採用鋁管施作，一組須15000元。
小計：5500＋4000＋15000＝24500元。
是以上述柵欄未依圖說材質施作，其應補價差2萬4500元。
乙、本會鑑定報告所指之「8公分碰撞距離」係指該系爭建物與地界線之距離，此距離係依規定留設，其留設距離不得小於結構計算書所示之×方向最大位移，而該案結構計算書所示之×方向水平最大位移為
7.8cm（詳鑑定報告書附件10-8a），而其建造圖設計之碰撞間隔為8公分。另系爭建物主體與鄰地主體建物之距離為68公分（詳照片四）。
丙、覆鈞院中院麟民縱102訴1244字第1040136140號函說明二：系爭建物應設置8公分之碰撞間隔，應以建築物完成面（含飾材）與地界線之淨間距離留設？抑是以建築物結構體（未含面磚等飾材）與地界線之淨間距離留設？該部份台中市都發局在執行上，尚無一致之標準；因本案系爭建物鄰地界線側所採用之外飾材為丁掛磚，考慮其材質之厚度加其底層之水泥砂漿，其合計之厚度約3─4公分。依台中市太平地政事物所平地二字第1040000991號函（說明二）所示『．．該棟建物東側邊緣位置已逾地籍線3公分至6公分．．』由上得知，本案縱使採用較寬鬆之標準檢視，扣除外飾材之厚度3~4公分，系爭建物之結構體與地界線之間距在1公分至逾界3公分之間，自然無法滿足法規須留8公分碰撞間隔之要求。更何況以公共安全之考量，本會建議8公分碰撞間隔之留設，須以系爭建物完成面（含飾材）與地界線之淨間距留設，以免發生較大規模地震時，完成面飾材因碰撞間距不足，易因碰撞損壞掉落，造成財物及人身安全之損害。
結論：
(1)依中院麟民縱102訴1244字第1040116750號函說明二之第(一)項：該部份須增加之費用：
甲式柵欄（五組）：5500元。
乙式柵欄（一組）：4000元。
丙式柵欄（一組）：15000元。
小計：2萬4500元。
(2)鑑定報告書鑑定結果修正：鑑定報告書P46鑑定結果，累計Ａ─Ｅ所須之費用修正如下：
10,200元＋58,968元＋3,450元＋2,500元＋1,500元＋3,000元＋4,000元＋1,200元＋900元＋550元＋3,100元＋900元＋900元＋4,500元＋4,000元＋2,500元＋4,000元＋6,120元＋4,000元＋9,000元＋10,845元＋11,060元＋18,000元＋4,000元＋5,000元＋4,000元＋1,840元＋7,000元＋1,119,164元＋24,500元＝1,330,697元」】。
二、被告對前述鑑定結果，不為爭執同意給付之項目如下：
Ａ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第135429號函鑑定結果中之編號：
㈠、㈡、㈤、㈥、㈦、㈧、㈨、㈩、、、、、、
、項。
Ｃ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030099903號函部分：「．．三、補充鑑定部分：
系爭建物1樓車庫地下所埋之落水管，經會同試水確有滲水之跡象，此部份確實為工程瑕疵，該部若以減價收受方式處理，其數額為7000元。」
三、被告除上開不爭執部分外，抗辯下列事項不在買賣範圍內或無瑕疵，其無庸負責：
（一）臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第135429號函鑑定結果中之：「㈢、㈣、、、、、」等項。
（二）臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第34078號函部分:「4.二樓前紗窗確有破損，二樓後房間紗窗及三樓、四樓前陽台紗窗無法完全密合，上述均屬瑕疵，建議減價收受之金額為1840元。」
（三）臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030136022號函部分:「(4)系爭建物現況未設置8公分之碰撞距離，若不予修繕，而依減價方式處理，建議以該工程修繕所需之工程款111萬9164元，做為其減價收受之金額。」
（四）臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5)字第018號函（見本院卷二第124頁）中之「應扣柵欄價差及未施作柵欄補價差2萬4500元。」
四、經查：
（一）按契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思，蓋約定之內容，具有法律規範效力之意義如何，在當事人間若無爭執，無論該內容，客觀上如何被了解，亦不管客觀上是否具有歧義性，仍以當事人共同主觀意思為準。如發生爭執，當事人間若能自主，或透過第三人的協助，就約定內容的規範意義，達成共識，亦應以此共同理解的意義為準。然契約有解釋之必要，且其約定內容所具有的法律規範意義，於當事人間意見不一致之情形時，事屬常見，此時即須為契約之客觀解釋。依我國實務及學說，契約之解釋亦依民法第98條之規定，並綜合最高法院19年上字第58號、19年上字第453號、39年台上字第1053號判例及88 年度台上字第1671號、96年度台上字第286號、2631號判決所闡釋之意旨，可知「解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義及理論上詳為推求當事人之真意為如何？又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，契約之主要目的及經濟價值，當事人所欲使該意思表示發生之法律效果等，而本於經濟法則，基於誠實信用原則而為判斷」。換言之，契約既屬有相對人之意思表示，則其解釋方法，為平衡當事人間之利益及合理分配危險，應以客觀上表示價值作為認定其意思表示內容的準據。一方面要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；他方面相對人亦須盡必要注意去正確了解表意人之所欲，故在解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知之事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則等加以判斷。
（二）雖被告提出客戶變更申請表、工程估算表（見卷一第87、88頁）、委託書（見卷二第165頁）各1份，抗辯：原告所購買之系爭房屋，其中非使用執照允許範圍之二次施工部分，係原告與訴外人國朕公司自行簽約所建造與被告無關云云，惟：
１、本件系爭原告所購之房屋係預售屋，並由被告發包委由國朕公司承攬興建，為被告所自承，並有被告所提出其與國朕公司之工程契約書（見卷二第75─87頁）、兩造間之買賣契約書（參卷二第88─118頁）在卷可憑，按依現行預售屋買賣之交易習慣，如承購戶與出售建商間有二次施工之約定，一般係約定於建商取得使用執照後，再命承包商為承購戶施作，是建造執照之設計一般不會有二次施工之構圖，否則建造之現狀與設計原圖不符，建商自不可能取得使用執照，是被告辯稱：由竣工圖及使用執照並無原告所主張之二次施工圖面，即可認原告所主張之二次施工範圍，係由原告與國朕公司私自所簽訂云云，尚難遽採。
２、按被告出售預售屋予原告，審諸原告所主張之二次施工範圍為主建物前空地約五十四平公尺之範圍（即卷一第64頁複丈成果圖前方空地範圍），除一樓四周圍牆外，尚有二樓露臺，如此大範圍之違建施工，被告為房屋之出售人，自難諉為不知？又依原告所提出被告不爭執之廣告圖片（見卷二第68─70頁）及客變後平面圖（見卷一第89─90頁）中，確有原告所主張之一樓違建及二樓露臺之設計，按預售屋廣告圖片及平面圖係被告設計，以供招攬客戶，使客戶知悉被告所預售房屋之將來實際成品狀況，今被告交予原告之成品屋實況與前述廣告圖片、平面圖同有一樓違建及二樓露臺存在，更明原告主張系爭房屋於被告預售時即承諾為原告施作一樓違建及二樓露臺，應屬真實可採。且自卷附兩造所未爭執之修繕單、驗屋修繕單（見卷二第18─19頁）均載有「車庫上方露臺右牆（鄰地側）未施作完成」（編號36項）等文字，是露臺（含綠化及植栽）部分應在買賣範圍內，自難認與被告無涉。是臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第135429號函鑑定結果中之：「
㈢、㈣、、、、、」等項，均在被告所出賣交付範圍，應屬無誤。
３、至於被告所提出客戶變更申請表、工程估算表（見卷一第
87、88頁），其中客戶變更表記載原告變更1樓之開關、2樓露臺柱頭電燈出線口，此僅足明原告就被告承諾興建之
一、二樓違建，有向被告之承攬營造商表明，違建施作應部分變更之事實，而工程估算表所載亦為上開原告主張變更設計後，應追加給付予被告之多餘款項，而非原告與國朕公司訂立承攬契約。至於被告所提出之前述委託書（見卷二第165頁），其固載原告於100年6月19日書寫委託書，約明於原告取得出賣房屋之使用執照，委請國朕公司施作內容為「．．(一)為增加室內使用空間面積，於房屋建築完成取得使用執照後，委請國朕營造於一樓施做外牆以作為客廳使用。(二)一樓施作捲門牌樓(採鋼筋混凝上面貼石材及抿石子)及空中露臺。(三)施作前、後圍牆(貼丁掛磚及抿石子)。．．」等語之二次施工工作，惟觀諸上開委託書全無國朕公司之簽章，且該委託書簽寫日期為「100年6月19日」即為兩造簽訂買賣契約之日，按原告係向被告購買系爭房屋，與國朕公司全然無涉，原告與被告簽約之日，國朕公司並無人到場，原告與國朕公司何能成立二次施工之承攬契約？況系爭委託書就承攬報酬竟全無約定，按系爭違建工事範圍甚為繁雜，如原告應另行付費，其金額非屬小額，如係另行訂約，豈有施作而不約定報酬之理？顯見國朕公司施作之二次施工工作，並不能向原告請求之報酬，此由原告自始即否認與國朕公司另訂承攬契約，且否認有給付國朕公司任何款項，如原告主張之事實不實，國朕公司為被告協力之興建廠商，自不難舉證反駁，惟被告就原告有另行給付違建款予其協力廠商即國朕公司之事實，竟未能舉證證明，且國朕公司經本院傳喚法定代理人及函文查詢，復未到庭及函覆本院，國朕公司僅為被告之承攬廠商，非慈善機構，其何故為無償為原告施作二施工之工事？本院就此實難為被告有利之認定。又依卷附兩造之房屋買賣契約書附註簽約條件部分，其載有被告為原告施作（二次施作）之記載，且卷附兩造協同請臺中市建築師公會鑑定之驗屋修繕單（參見外放(101)─117案號鑑定報告內驗屋修繕單），系爭被告合意與原告鑑定之項目，其中項次「4.車庫頂花台崗石破損修補不良」、「
13.1F車庫抿石子入口大縫及中縫地坪」、「14.1F車庫地坪磁磚8塊」、「27.1F箱體，門片受損及防撞靈敏度調整，拉桿修飾固定」、「36.車庫上方露臺右牆(鄰地側)未施作完成」等事項，亦屬二次施工範圍，如該等工作非被告應完成之工作，被告何會同意鑑定以明是否應負瑕疵之責？在在顯示，系爭二次施工範圍應係被告對原告承諾完成之工事範圍，被告所辯應無足採。
４、系爭一樓違建及二樓露臺既為被告承諾為原告施作之範圍，則其等所具有瑕疵部分，被告自應負責，是被告就鑑定項目即「臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第135429號函鑑定結果中之㈢、㈣、、、、、」等項目均應負物之瑕疵擔保責任。
（三）臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第34078號函部分:「4.二樓前紗窗確有破損，二樓後房間紗窗及三樓、四樓前陽台紗窗無法完全密合，上述均屬瑕疵，建議減價收受之金額為1840元。」部分：
１、被告雖抗辯：原告就鑑定報告分析4（即2、3、4樓紗窗）部分，未即時發現並逾時提出應視為承認所受領之物云云，惟查：本件起訴前曾就有爭議之部分瑕疵，由原告送請臺中市建築師公會鑑定，而於審理中，原告即表示有另行發現瑕疵，建請委由鑑定單位補行鑑定，顯見上開瑕疵乃原告於本件審理中始發現，原告於102年7月18日即於其所具準備書狀第二㈧點聲請補充鑑定，鑑於臺中市建築師公會作出第一次鑑定前，兩造雖有屢次會勘，但均未能發現有此瑕疵存在，足見，有關紗窗瑕疵並非能依通常程序從速檢查，自不能依民法第356條規定，遽認原告未即時發現並逾時提出而應視為承認所受領之物，被告上開辯詞，亦難採信。
２、依上述，臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第34078號鑑定函「4.二樓前紗窗確有破損，二樓後房間紗窗及三樓、四樓前陽台紗窗無法完全密合，上述均屬瑕疵，建議減價收受之金額為1840元。」部分，亦屬被告應負擔履疵擔保之責任範圍，原告自得請求減少價金。
（四）臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5)字第
018 號函（見本院卷二第124頁）中之「應扣柵欄價差及未施作柵欄補價差2萬4500元部分：
１、依卷附兩造所不爭執之建材設備約定（見卷一第111頁），系爭建物之柵欄村質應採鋁質格柵無誤。
２、按鑑定單位依本院函附之「剖面圖」判斷該柵欄之設計材質應為鋁擠型格柵，鑑定單位現場檢測，其現場已施作之金屬柵欄所採用之材質為鐵質方管，經現場丈量得知其柵欄型式有三種：(一)甲式柵欄《照片一》，數量計有五組。(二)乙式柵欄《照片二》數量計有一組。(三)丙式柵欄《照片三》數量計有一組，但現場尚未施作，上述柵欄樣式詳附圖一。經詢價得知上述各柵欄採用鋁管式鐵管施作之價格如下：
⑴甲式柵欄：採用鋁管施作，一組須7500元。採用鐵管施作，一組須6400元。每一組甲式柵欄價差：
7500元－6400元＝1100元。
現場有五組甲氏柵欄價差：1100×5＝5500元。
⑵乙式柵欄：採用鋁管施作，一組須24000元。採用鐵管施作，一組須20000元。一座乙式柵欄價差：
00000－00000＝4000元。
⑶丙式柵欄（現場尚未施作）：採用鋁管施作，一組須1萬5000元。
小計：5500＋4000＋15000＝24500元。
是上述柵欄未依圖說材質施作及未施作部分，其應補價差2萬4500元。有臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5)字第018號函及現場比對照片（見本院卷二第124─126頁）在卷可憑，原告主張此部分減價2萬4500元，並非無據。
３、被告固稱：臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑字第103-05字第018號函與系爭案號103-5鑑定報告書，兩者有下列矛盾，鑑定報告書不可採云云，惟查：
⑴前述臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103
-5)字第018號函已依合約及剖面圖計算各式柵欄數量及材質而明白為鑑定意見，並無矛盾之處。
⑵另案號103-5鑑定報告書第19頁固記載：「方管烤漆欄
杆5.1米×1200元/米＝6,120元」，惟該記載之判定非依本院函附之「剖面圖」判斷，且未表明該方管係何處方管，自應以鑑定單位明白表示之計算依據、數量、種類之鑑定內容較為可採。
⑶又被告所提出之客戶變更申請表，固載有：「退2F露
臺欄杆，詳圖面」等語，審諸被告之廣告圖片及鑑定所出具丙式柵欄之圖片，原告所退作之柵欄確是丙式柵欄，惟該未施作之柵欄，本屬被告承諾施作，今被告與原告合意不施作，自應於價款中扣除該柵欄之價金，被告未予減價收取價金，原告自得請求減價，並請求溢付之款項，被告拒絕返還，自無理由。
（五）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項及第2項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，而被告所交付之房屋有前述鑑定報告（除防撞距離之鑑定結果外）之瑕疵存在，自會干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損系爭房屋之價值。依前揭說明，被告就系爭房屋於危險移轉即交付時有上開之瑕疵，依民法第354條規定，不論瑕疵之發生是否可歸責被告，被告均須負出賣人物之瑕疵擔保責任，故原告仍得依民法第359條規定請求減少價金。是原告得請求減少價金部分合計為21萬1533元【詳卷二第124頁鑑定結果，累計Ａ─Ｅ所須之費用（扣除防撞距部分1,119,164元外，後敘）計算如下：10,200元＋58,968元＋3,450元＋2,500元＋1,500元＋3,000元＋4,000元＋1,200元＋900元＋550元＋3,100元＋900元＋900元＋4,500元＋4,000元＋2,500元＋4,000元＋6,120元＋4,000元＋9,000元＋10,845元＋11,060元＋18,000元＋4,000元＋5,000元＋4,000元＋1,840元＋7,000元＋24,500元＝211,533元】。
（六）又原告依民法第359條規定請求減少價金21萬1533元，惟該部分價金原告業已給付予被告，於原告請求減少價金後，被告受領該部分價金，並無法律上原因，是原告依民法第179條規定請求被告返還不當得利即應減少之價金21萬1533元，於法有據。
（七）原告另舉臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030136022號函主張:「系爭建物現況未設置8公分之碰撞距離，若不予修繕，而依減價方式處理，建議以該工程修繕所需之工程款111萬9164元，做為其減價收受之金額。」部分，進而主張其再請求減少價金1 11萬9164元，並請求被告應再給付其111萬9164元云云，惟查：
１、依前述臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5)字第018號函（見本院卷二第124頁）附報告固稱：「．
．乙、本會鑑定報告所指之『8公分碰撞距離』係指該系爭建物與地界線之距離，此距離係依規定留設，其留設距離不得小於結構計算書所示之×方向最大位移，而該案結構計算書所示之×方向水平最大位移為7.8cm（詳鑑定報告書附件10-8a），而其建造圖設計之碰撞間隔為8公分。
另系爭建物主體與鄰地主體建物之距離為68公分（詳照片四）。丙．．系爭建物應設置8公分之碰撞間隔，應以建築物完成面（含飾材）與地界線之淨間距離留設？抑是以建築物結構體（未含面磚等飾材）與地界線之淨間距離留設？該部份台中市都發局在執行上，尚無一致之標準；因本案系爭建物鄰地界線側所採用之外飾材為丁掛磚，考慮其材質之厚度加其底層之水泥砂漿，其合計之厚度約3─4公分。依台中市太平地政事物所平地二字第1040000991號函（說明二）所示『．．該棟建物東側邊緣位置已逾地籍線3公分至6公分．．』由上得知，本案縱使採用較寬鬆之標準檢視，扣除外飾材之厚度3─4公分，系爭建物之結構體與地界線之間距在1公分至逾界3公分之間，自然無法滿足法規須留8公分碰撞間隔之要求。更何況以公共安全之考量，本會建議8公分碰撞間隔之留設，須以系爭建物完成面（含飾材）與地界線之淨間距留設，以免發生較大規模地震時，完成面飾材因碰撞間距不足，易因碰撞損壞掉落，造成財物及人身安全之損害。」等語，惟：
⑴依內政部100年1月19日修正公布之耐震規範及解說第
2.16.2規定，為避免地震時所引起的變形造成鄰棟建築物間的相互碰撞，建築物應自留設之間隔，不得小於依（2-3）式計算之設計地震力作用所產生之位移乘以0.6×1.4αy R a 倍。需要考慮P-Δ效應者，計算之位移應包括此效應；該規定解說並載明，另由於相鄰兩棟建築物反向運動，且最大位移同時發生的或然率不高，因此乘以0.6。由上開規定及解說可知，建築技術規則建築構造編第43條之1第7款所謂之「建築物應留設適當間隔」，係指為避免相鄰兩棟建築物間相互碰撞所預留之間隔至明，有卷附內政部營建署102年10月14日營署建管字第1020065169號函（見卷二第9頁）在卷可參。
⑵復細繹卷附內政部營建署102年10月14日營署建管字第
1020065169號函所載：「如建築物臨基地境界線時，因鄰地是否建築及未來建築形式態樣尚屬未知，則建築物最外緣與基地境界線之距離，不得小於耐震規範及解說
2.16.2規定之間隔」等語，以及該署於103年1月9日以營署建管字第1020089161號函（見卷二第10頁）陳明該部分與鄰地有無興建建築物無涉等情，足見後者函文僅係補充前者函文，強調鄰地尚未興建建築物時，因無法預測鄰地將來是否會興建及之後興建之建築物位置，故此時之碰撞間隔為已興建之建築物最外緣與基地境界線之距離，要難憑此逕謂主管機關認為所有建物之「碰撞距離」均為「建築物距離境界線之距離」。
２、又本件碰撞距離係於被告興建合法建物時，應依當時建築法規於設計圖中標明主建物與相鄰建物之安全間隔距離，否則該建築設計圖即無法取得合法建造執照，是必於依法設計取得建築執照之設計方有該防撞間隔之要求，至於非法之違章建物，其本非依建築法規所設計建築之建物，實難想像其須依法保留防撞距離，是除非原告得舉證證明兩造間就違建之二次施工有特別約定防撞距離，否則實難令被告就二次施工部分亦應負防撞間隔之義務。
３、按被告就系爭建物所設計之合法設計圖，其有防撞之安全距離設設，且該設計經主管機關核可發給建造執照，而於被告就主建物施作完成後，亦經主管機關查驗通過而取得使用執照，為兩造所不爭執，並有被告所提出之竣工圖（見卷二第22頁，第142─143頁）；又依現場照片（見卷二第30頁），被告所出售予原告之合法主建物，其與後建之相鄰主建物間有明顯之間隔，且該間隔有68公分之寬亦有前述臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5)字第018號函（見卷二第124頁）附鑑定報告可憑，是被告辯稱：其就依法施作之防撞距離有依法設計施作，應屬可採。至於二施工部分，就違建之一樓牆面及二樓露臺部分，其等本為違法之建物，原告復未能舉證證明兩造就該部分之施工亦有防撞距離之約定（按二次施工時鄰屋尚未建造為兩造所不爭執），且該違建本係原告欲就法定空地部分，取得最大空間利用，按理被告依法於地籍線內為原告施作，使原告取得最大利用空間，並不違反原告之本意，原告既不能舉證證明，兩造就該違章建築部分亦有防撞距離之約定，被告就違章建築部分未留防撞間隔，自非物之瑕疵，原告請求被告減少價金並返還不當得利，於法無據，不應准許。
二、被告抗辯其對原告亦有價金遲延給付之利息共58萬2918元可與原告主張之債權抵銷部分：
（一）依卷附買賣契約書記載：
１、應付期款之約定：⑴系爭土地買賣合約書：「第四條、付款條件及方式一、
本條付款辦法買方應依附件(一)「付款明細表」之規定於接獲賣方書面郵寄繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。
依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部份每日萬分之二計算遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期貳個月不繳並經賣方以書面催告後七日內仍未繳納者，雙方同意依第十一條違約之處罰規定處理。」⑵系爭房屋買賣合約書：「第六條、付款條件及方式：
一、本條付款辦法買方應依附件(二)「付款明細表」之約定於接獲賣方書面郵寄繳款通知單期限內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清；客戶以銀行ATM轉帳時，請於轉帳後與本公司確認。其每期付款間隔為二十日以上。二、依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部份每日萬分之二計算遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期貳個月不繳並經賣方以書面催告後七日內仍未繳者，雙方同意依第十八條違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者，不在此限。」
２、是依上開「每期付款間隔為二十日以上」之約定，被告通知繳款，每期付款間隔至少二十日以上，以讓原告有足夠時間籌款因應，如被告通繳款之間隔，未依上開約定致原告未按期繳納，自非可歸責於原告，原告自不負給付遲延之責。
（二）審諸被告被告抗辯通知繳款之情事：
１、被告於100年10月31日通知原告應繳外牆打底及鷹架拆除共36萬元（見卷一第242─243頁），且應於100年11月15日前繳款，被告將「外牆打底成」及「鷹架拆除完成」二期之繳款一併於100年10月31日通知原告應於100年11月15日前繳款，顯違背前述「每期付款間隔為二十日以上」之約定，未有足夠時間讓原告籌款因應，是原告因此未按期繳納，自非可歸責於原告，原告自不負給付遲延之責。原告就此部分請求被告給付遲延利息1530元，於法無據。
２、又被告於100年12月13日通知原告應於100年12月28日，同時繳納第十期（使用執照取得）期款18萬元，及第十二期（辦理產權移轉）期款18萬元（見卷一第244頁），同是違背前述「每期付款間隔為二十日以上」之約定，未有足夠時間讓原告籌款因應，是原告因此未按期繳納，自非可歸責於原告，原告自不負給付遲延之責。原告此部請求被告給付遲延利息5904元（2,952元+2,952元），於法無據。
３、又被告固有於100年11月10日通知原告辦理貸款手續，並再次以臺中公益路郵局2140-7存證信函第723號通知原告需於100年12月23日完成對保（見卷一第245─249頁），其後於101年1月16日以臺中逢甲存證信函第15號、101年2月4日再次以臺中淡溝郵局000000-0存證信函第79號（見卷一第250─257頁）通知原告；且被告亦有於100年11月10日寄發通知，請原告繳交過戶所需資料及辦理銀行貸款對保手續，惟原告於通知單上應完成日期前均未完成通知單之事項。反以臺中民權郵局存證號碼1718及1717號（見卷一第271─272頁）終止授權代刻印章等實，為兩造所未爭執，並有前述存證信函及回執在卷可參，自堪信為真。然查：被告所預售予原告之預售屋，有前述瑕疵存在而應予減少價金，且就該等瑕疵，原告於交屋前即已發現，並請求被告改善，被告甚且書寫交屋保證書予原告除承認有部分瑕疵外，更同意就原告所指之瑕疵由第三人鑑定以明責任，顯見原告拒絕依被告通知辦理貸款對保手續，並非無理由；且在被告出具交屋保證書後，原告即依約履行貸款對保手續，足見原告拒絕辦理貸款對保手續，顯係可歸責於被告之事由，依前述原告未按被告通知辦理手續，非可歸責於原告，原告自不負給付遲延之責。原告此部請求被告給付遲延利息57萬5484元（303,366元+272,118元）， 於法亦屬無據。
（三）基上，被告對原告並無任何遲延利息債權可得主張，被告抗辯其對原告有58萬2918元遲延利息可得抵銷原告主張之債權，並無理由。
三、綜上所述，原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還不當得利即應減少之價金21萬1533元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年5月7日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，此部分被告陳明願供擔保，聲請准予宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
肆、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
民事第七庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
書記官 劉雅玲