臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2420號原 告 蘇小菁訴訟代理人 陳建勛律師被 告 高婉庭即高文玲上列當事人間交付停車位事件，本院於民國103 年4 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾柒萬壹仟柒佰陸拾元，及自民國一○二年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參拾柒萬壹仟柒佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；又訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條分別規定甚明。本件原告提起本件訴訟，先位之訴部分原係聲明求為判決：被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○弄○ 號地下第一層如附圖標示「3 號6 樓」之停車位（位置及面積，以實測為準）交付原告。嗣於民國102 年12月11日具狀變更先位之訴聲明為請求判命：被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○弄○ 號地下第一層如臺中市雅潭地政事務所102 年11月6 日複丈成果圖所示標示「3 號6 樓」之停車位（面積10.12 平方公尺）之停車位，交付原告。再於103 年4 月16日具狀撤回先位之訴部分之請求，並經被告表示同意（本院卷第117 頁），是原告前開先位之訴之撤回，依前開規定，並無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。經查：
㈠本件原告原係備位請求判命被告給付原告新臺幣（下同）60
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；嗣於訴狀繕本送達被告後，於103 年4 月16日具狀撤回先位之訴部分之請求，並變更前開應受判決事項之聲明為請求判命被告給付原告52萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年12月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，被告亦無異議而為本案之言詞辯論，依前揭法條規定，核無不合，亦應准許。
㈡又原告原係起訴主張依兩造間簽訂之不動產買賣契約書第11
條第3 項、第359 條規定，請求被告給付就系爭停車位所減少之價金。嗣於訴狀送達被告後，追加主張依民法第353 條、第227 條規定，請求被告負損害賠償責任，因原告上開追加部分與原起訴主張之請求基礎事實同一，證據上有其共通性，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，故原告上開追加部分，要與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地，權利範圍10000 分之227 ，及坐落其上同段426 建號即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○○弄○ 號6 樓建物，權利範圍全部，暨共同使用部分即同段396 建號建物，權利範圍1000
0 分之255 （下稱系爭不動產）原均為被告所有，被告委託訴外人臺灣房屋出售系爭不動產，原告於101 年12月10日因有意承購系爭不動產而委託訴外人有巢氏房屋加盟店弘宬不動產經紀業有限公司（下稱弘宬不動產經紀公司）居間仲介，並特別要求「地下室停車位，屋主要開立使用證明，以防車位是隨機停放」。嗣經仲介雙方聯繫後，兩造於101 年12月13日簽訂不動產買賣契約書，由原告以270 萬元，向被告買受系爭不動產，而系爭不動產買賣契約書第1 條第3 項就停車空間記載：「本約買賣標的物包括地下第壹層停車位（平面式）」、「車道（坡道式）」，其產權及使用規定如下：「產權登記」欄勾選「有建物產權」，「產權狀況」欄勾選「持分併入公共設施」，「使用狀況」欄勾選「固定位置使用」，「車位編號」欄記載「有車位編號，目前車位編號依現場位置為準（賣方負責標示門牌於車位）」，足見原告所買受之系爭不動產，係包含一個固定位置之平面停車位專用權。又被告於原告給付全部價金後，於102 年1 月31日將系爭不動產所有權移轉登記予原告，然因被告尚未覓得住處，故自102 年3 月1 日起向原告承租上開房屋，惟於102 年
5 月下旬被告搬離該房屋後，原告卻無固定停車位可供停車使用，而只能「先到先停」，則因被告無法將特定停車位交付原告固定使用，顯然已減少契約預定之效用，依系爭不動產買賣契約書第7 條第1 項約定：「乙方（即被告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事。」第10條第6 項約定：「本約買賣標的物雙方應於移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交…同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付…。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」第11條第3 項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除願負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」原告自得依系爭不動產買賣契約第11條第3 項及民法第354 條、第359 條之規定，請求減少價金52萬4000元，或依民法第349 條、第353 條、第227 條規定，請求被告賠償時系爭停車位之價值52萬4000元（請求法院擇一為有利原告之判決）等語。並聲明：㈠被告應給付原告52萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
2 年12月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告高文玲則以：㈠被告當初委託仲介人員出售系爭不動產時，就已經沒有要出
售停車位，雖然原告有要求被告於車位標示號碼，但因系爭建物所在社區老舊，根本沒有固定停車位，所以無法標示。不動產買賣契約書關於停車位買賣部分，當時係由代書所填寫，被告以為代書所填寫者乃為被告目前所使用之停車位，並不代表被告擬出售該停車位。況系爭建物之停車位係包含在公共設施中，須由全體住戶平均使用，沒有特定，被告自前一手屋主購買系爭不動產時，即僅有車位使用權，根本沒有固定停車位。
㈡系爭不動產買賣，兩造均係透過房屋仲介人員辦理，買方即
原告先至現場看屋，而後雙方議價，價格議定後簽約，再辦理過戶手續，且價金部分為求保障，原告以履約保證方式進行，前後進行約兩個月時間。原告數次至現場看屋，被告亦向仲介人員說明因系爭建物所在社區未設有管理委員會，管理不健全，且建商可能也有問題，所以大樓停車位並無產權，是先占用者即能使用，而被告亦占用一個車位，願併同交付予買方使用，但該停車位無產權證明，此為買、賣雙方之仲介人員所知悉，買方之仲介人員當然亦會向原告說明清楚。系爭不動產買賣契約簽訂當時，因兩造對停車位確係位於「地下第一層、平面式、坡道式」，且位置即係被告當時使用之位置均無異議，至於有無建物產權，因當時仲介人員均有系爭不動產之土地及建物謄本，以代書之專業應該知悉有無產權。況當時相關停車位約定，亦表明僅係為讓原告向銀行貸款，原告不會依據相關約定提出要求，若原告對停車位產權在意，即不應要求簽約，詎竟於系爭不動產買賣房完成，據此主張減少價金，顯然違背兩造當初之約定。
㈢再被告於當初欲出售系爭不動產時，仲介公司書立有房屋現
況說明書，而本件系爭不動產買賣契約書亦附有「標的現況說明書」，並由兩造簽名蓋章。其中項次13「是否有停車位併同出售」一欄，係勾選「否」，且系爭不動產買賣契約書第15條其他約定事項亦記載「㈠以現況說明書之狀況點交（含固定物）。㈡賣方附贈之電器不負修繕責任。」本條約定係以手寫方式並經兩造均用印確認，足證被告並無併同出售停車位。是依系爭不動產買賣契約書之約定，被告已依約以現況點交完成。
㈣本件被告確已將系爭停車位依現況點交予原告，現由原告之
承租人使用中，而該使用之事實，於102 年11月1 日本院至現場勘驗時有一部車牌號碼0000-00 之自小客車停放，原告亦當場表示該車係其承租戶所有即明。是被告既已依約依現況將該停車位交付原告使用，自已履行契約義務，原告自不得為其他請求，原告請求交付停車位或減少價金，顯無理由等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101 年12月13日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以270 萬元，向被告買受系爭不動產。
㈡系爭不動產已於102 年1 月31日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予原告。
㈢系爭不動產買賣契約第1 條第3 項關於停車空間部分記載：
「本買賣標的包含地下第一層停車位，平面式，車道：坡道式，其產權及使用規定如下：產權登記：有建物產權；產權狀況：持分併入公共設施；使用狀況：固定位置使用；車位編號：有車位編號，目前車位編號依現場位置為準（賣方負責標示門牌於車位）」。
㈣坐落系爭門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○○弄○ 號地下
第一層如附圖即臺中市雅潭地政事務所102 年11月6 日複丈成果圖標示「3 號6 樓」之停車位（面積10.12 平方公尺），非屬固定式停車位。
四、兩造爭執事項：原告主張依系爭不動產買賣契約書第11條第3 項、民法第35
9 條及第353 條、第227 條規定（請求法院擇一為有利原告之判決），請求被告給付原告52萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年12月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，有無理由？
五、得心證之理由：㈠兩造簽訂之系爭不動產買賣契約第1 條記載：「不動產標示
及買賣權利範圍土地標示：坐落臺中市○○區○○段○○○○號、地目建、面積751.56平方公尺、權利範圍10000 分之
227 。建物標示：建物門牌臺中市○○區○○路○○巷○○弄○ 號6 樓，建號：426 、主要用途：住家、樓房層數：6 層、建築材料：鋼筋混凝土、主建物：層數6 層、面積62.22平方公尺、附屬建物用途：陽台、面積9.52平方公尺，權利範圍全部。共同使用部分建號：396 、面積1203.11 平方公尺，權利範圍10000 分之255 。停車空間：本買賣標的包含地下第一層停車位，平面式，車道：坡道式，其產權及使用規定如下：產權登記：有建物產權；產權狀況：持分併入公共設施；使用狀況：固定位置使用；車位編號：有車位編號，目前車位編號依現場位置為準（賣方負責標示門牌於車位）」，足見兩造已明白約定本件原告向被告所買受者，乃係系爭426 建號建物所有權全部、共同使用部分396 建號建物部分及坐落基地之應有部分，暨一個平面式固定停車位之專用權，被告並負有於系爭停車位標示門牌號碼之義務。
㈡被告雖抗辯本件買賣之標的並不包含固定停車位，系爭不動
產買賣契約書所填載者乃為被告目前所使用之停車位，因系爭建物之停車位係包含在公共設施中，須由全體住戶平均使用，被告僅有停車位使用權，根本沒有固定停車位云云，並提出「標的現況說明書」為證（本院卷第97頁）。惟查：⒈按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字；解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院17年上字第1118號判例、99年台上字第1421號判決意旨採相同見解。
⒉系爭不動產買賣契約書第15條記載：「㈠以現況明書之狀況
點交（含固定物）。㈡賣方附贈之電器不負修繕責任」，而系爭不動產買賣契約所附「標的現況說明書」，就「是否有停車位併同出售）欄位，雖勾選「否」，惟此與系爭不動產買賣契約書第1 條第3 項前揭關於停車空間本文之記載明顯不符，自應探求當事人立約時之真意，要難僅憑該標的現況說明書之記載，即為有利被告之判斷。
⒊證人即弘宬不動產經紀公司員工林彥廷於本院證述：「（本
件不動產買賣是否由你受買方委託為居間仲介？﹝提示本院卷第7-10頁﹞）是的。」、「（賣方委託何家不動產公司銷售？）臺灣房屋。我們是友店對友店的合作關係。」、「（當初是原告蘇小菁看到被告售屋的訊息而委託你居間仲介，或者是由你代為尋找本件物件？）是由我代為尋找，是原告蘇小菁開出要購二房總價於300 萬元以下的房子，希望有車位。」、「（你是先找到本件被告要銷售的物件，原告始填寫本件不動產買賣意願書等資料？）是的。」、「（依據不動產買賣意願書特約條款第9 條及委託事項變更契約書特約條款第4 條之規定，關於『地下室車位屋主要開使用證明，以防車位是隨機停放』之條件，是原告特別要求的嗎？）當初我與原告蘇小菁有先去房子現場看過二次，當時被告高婉庭即高文玲還住在裡面，臺灣房屋的嚴珈恩有帶我們下去地下室看車位，本身車位沒有標示，證人嚴珈恩跟我們說這一戶是停哪一個位置，看了二次原告蘇小菁才填寫這一份不動產買賣意願書，並出價斡旋。原告蘇小菁下斡旋金時有特別要求停車位這個條件。」、「（當時就原告蘇小菁要求的停車位條件，證人有無特別詢問過被告高婉庭即高文玲或臺灣房屋之仲介人員？）有，我是問臺灣房屋的嚴珈恩小姐，她說一定可以停這個車位沒有問題。」、「（該份不動產買賣契約書簽立時，你有無在場？﹝提示本院卷第11-18 頁﹞）有，當時有買賣雙方、代書、我、嚴珈恩及臺灣房屋的店經理在場，當時是在天津路與大雅路口的臺灣房屋簽約的。」、「（不動產買賣契約書第3 條﹝按：應為第1 條第3 項之誤﹞停車空間部份記載『本買賣標的包含地下第一層停車位，平面式，車道：坡道式，其產權及使用規定如下：產權登記：有建物產權；產權狀況：持分併入公共設施；使用狀況：固定位置使用；車位編號：有車位編號，目前車位編號依現場位置為準（賣方負責標示門牌於車位）』此部分的約定是兩造當時所講好的嗎？）是的，所以才會寫上去。」、「（不動產買賣契約書第15條記載以現況說明書之現況點交，當時你有無看過該份不動產標的現況說明書？）在簽約當天我才有看到該份不動產標的現況說明書。」、「（為何系爭不動產買賣契約書所附的不動產標的現況說明書，就是否有停車位併同出售部份，是勾選『否』？﹝提示本院卷第97頁﹞）當時我沒有注意到不動產標的現況說明書上有這樣的勾選，當初大家是講好，車位部份沒有單獨的產權登記，是併入公設為產權登記，當時被告有告知她原來的停車位有跟其他住戶互換的情形，原告蘇小菁有要求交屋的時候，被告要把車位換回原來的車位，並在車位上做門牌號碼的標示。」、「（整個買賣從出價斡旋到簽約的過程中，你有無聽聞兩造提到簽系爭不動產買賣契約書記載含有車位，是為了方便原告向銀行貸款才做這樣的記載？）沒有，原告是確實要買車位的專用權。」、「（是否記得到現場看到被告車位的位置？）車道下去之後到底的最左手邊的位置。」、「（車位是否在這個位置？﹝提示本院卷第4 頁﹞）是的。這是當時嚴珈恩跟我說就是這個位置，當時我們簽約的時候，就有特別要求要這個位置，所以簽完約之後，我有到現場標示門牌及畫卷附第4 頁的圖，本來門牌標示應是由被告負責，但是我既然到了現場，我就順便幫被告標示，畫第4 頁的圖只是要確認位置而已，我畫這個圖，只有拿給買方，賣方不知道，但在簽約時，代書有說要由我畫圖並請被告標示門牌位置。」等語（本院卷第117 頁背面至第119 頁），核與證人即地政士黃春子結證：「（從事代書工作時間？）將近三十年，目前仍在執業中。」、「（該份不動產買賣契約書是否你承辦？﹝提示本院卷第11頁﹞）是的。」、「（兩造簽立這份不動產買賣契約書之前的過程，你有無參與？）簽約之前沒有參與，簽約當天才由臺灣房屋找我來幫兩造處理簽約及後續過戶的相關事宜。」、「（不動產買賣契約書第3 條停車空間部份記載『本買賣標的包含地下第一層停車位，平面式，車道：坡道式，其產權及使用規定如下：產權登記：有建物產權；產權狀況：持分併入公共設施；使用狀況：固定位置使用；車位編號：有車位編號，目前車位編號依現場位置為準（賣方負責標示門牌於車位）』，此部分的約定是兩造當時所講好的條件嗎？﹝提示本院卷第11-15 頁﹞）是我幫兩造所填寫的，且條件是當時兩造所講好的，車位的情形就如同第3 條契約約定的情形。」、「（當時有無聽聞到兩造提及或你有無向兩造提及，系爭不動產買賣契約書第3 條之所以為上開約定，只是為了方便讓原告蘇小菁向銀行貸款？）我是依照他們的敘明去寫這一份契約書，車位的部份是有跟他們雙方確認，我才會這樣記載，至於有無說過這樣方便向銀行貸款這樣的話語，我忘記了。」、「（有無看過這一份不動產標的現況說明書？﹝提示本院卷第97頁﹞）有，應該有附給買賣雙方的合約裡面，一般是賣方的仲介交給我們代書，我們會附在合約書裡面。」、「（有無核對過系爭不動產買賣契約書所附的不動產標的現況說明書，就是否有停車位併同出售部份，是勾選『否』，與系爭不動產買賣契約書第三條約定的記載不符？﹝提示本院卷第97頁﹞）我沒有特別注意，因不動產標的現況說明書是賣方的仲介提供的，他們提供來我們就直接影印附在契約的後方，關於停車位的情形，就如同我在契約書第3 條的記載。當時有一個車位，沒有編號，當時我就請賣方直接在車位上標示門牌，這個車位就是可以給買方固定使用，當時賣方就有說這個車位是他在用。」、「（當時賣方或其仲介有無提過車位僅能隨機停放不能固定使用？）於整個簽約過程中，我都沒有聽到。」、「（你有無要求買方的仲介於簽完系爭不動產買賣契約書去現場畫一張圖？）有，因沒有車位編號，我有要求仲介方畫一張現場圖給買方，但是沒有特別要求是買方或是賣方的仲介協助處理。我將系爭房屋產權過戶到買方、點交權狀及辦妥貸款之後，就結案了，我沒有再介入該案，所以後來仲介所畫的圖我就沒有看過。」、「（請仲介畫現場圖位置的目的？）因為車位沒有編號，所以要以現場圖來表達停車位的位置。我當時有要求圖畫好，要給買賣雙方簽名，但是買賣雙方有無簽名，我就不曉得了。」、「（後來買方貸款下來的錢用途？）本件是做履約保證，貸款進來後，先作代償被告原先的貸款，包含賣方所需要負擔的費用也從中扣除，之後有剩下的金額才給賣方。」、「（被告高婉庭即高文玲問：於簽立系爭不動產買賣契約書時，兩造有無詢問簽立該契約第3 條會不會有問題？﹝提示不動產買賣契約書﹞）如果依照我所寫的內容，是因為當初他們沒有車位編號，所以我需要以此文字載明，請賣方配合標示門牌於車位上。至於兩造有無詢問我會不會有什麼問題，我沒有什麼印象。」、「（被告高婉庭即高文玲問：簽立不動產買賣契約書時，我有無告訴過你系爭房屋是沒有停車位？）沒有，如果沒有停車位的話，我的契約書就不可能寫有車位，且如果沒有車位，也不可能會簽立這份契約書。合約書寫完之後，我們代書也會朗讀給兩造確認無誤之後，才簽名。」等語（本院卷第122 頁背面至第124 頁），就本件兩造買賣之標的確包含一個固定停車位之專用權乙節大致相符，並有系爭不動產買賣契約、不動產買賣意願書、要約書、委託事項變更契約書及證人林彥廷於系爭不動產買賣契約書簽訂後繪製之系爭停車位附圖附卷可佐（本院卷第4 至10頁），且證人林彥廷、黃春子與兩造並無怨隙，復具結擔保渠等證述之真實性，衡情應無為迴護原告而故為虛偽不實陳述之可能，是渠等上開證詞自可採信。則依證人林彥廷、黃春子上開證述，益足證明本件兩造間買賣之標的除系爭坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地，權利範圍10000 分之227 ，及坐落其上同段
426 建號即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○○弄○ 號6樓建物，權利範圍全部，暨共同使用部分即同段396 建號建物，權利範圍10000 分之255 外，尚有系爭固定位置停車位之專用權。
⒋至證人嚴秋華即嚴珈恩於本院證稱：「（之前是否任職於臺
灣房屋？）是的。」、「（有無受被告委託代為銷售臺中市○○區○○路○○巷○○弄○ 號6 樓的房地？）有。」、「（本件兩造就系爭房地成立買賣契約的過程中，你有無參與斡旋及不動產買賣的簽立？）有，我有參與，買方是透過仲介林彥廷與我聯繫，我有帶看好幾次，是先帶看之後，買方才下定斡旋的。」、「（你帶看的過程中，有無帶原告蘇小菁去看系爭房子的停車位？）有。」、「（如何知道被告停車位的位置？）賣方有告訴我哪個位置是由他們所使用的。」、「（當時賣方有無告訴你他們所停放的停車位是沒有辦法固定使用的？）有。」、「（有無看過買方下定斡旋所簽訂的不動產買賣意願書等資料？﹝提示本院卷第7 至10頁﹞）沒有看過。」、「（帶看的過程中，買方與其仲介有無跟你要求他們需要有固定的停車位？）買方只有要求他們要有確定可以使用的停車位，因我們跟他們說有停車位可以使用，買方很怕他們買了房子之後無法使用停車位，所以買方就有要求要我們確定哪個位置可以使用。」、「（你剛才不是提及被告高婉庭即高文玲已告知你停車位是沒有辦法固定使用？）是買方一直要求，我有跟買方說就這個位置原屋主即被告在用的，是可以使用的位置，叫原告不用擔心。」、「（不動產買賣契約書第3 條停車空間部份記載『本買賣標的包含地下第一層停車位，平面式，車道：坡道式，其產權及使用規定如下：產權登記：有建物產權；產權狀況：持分併入公共設施；使用狀況：固定位置使用；車位編號：有車位編號，目前車位編號依現場位置為準（賣方負責標示門牌於車位）』，此部分的約定是兩造當時所講好的條件嗎？﹝提示本院卷第11至15頁﹞）簽約的時候我有在場，當時我們是說車位有使用權這樣而已，簽約的內容我不是很了解，合約是代書幫他們填寫的，當初是有說有車位可以使用，是坡道，平面式，沒有錯。」、「（這一份不動產標的現況說明書是何時、由何人於何處所填寫？﹝提示本院卷第97頁﹞）兩造簽訂定不動產買賣契約書時，由被告當場所書寫，由我去影印後交給代書，代書再交給買賣雙方。」、「（為何系爭不動產買賣契約書所附的標的現況說明書，就是否有停車位併同出售部份，是勾選『否』？﹝提示本院卷第97頁﹞）因當時是說被告有停車位的使用權，但產權併入公設，停車位沒有獨立的權狀的意思。（後改稱）我不記得產權併入公設的問題了，因當時我們在被告簽委託的時候，是知道車位沒有權狀，但是可以使用，直到簽約的時候我也都是這樣講。」等語（本院卷第120 頁背面至第121 頁），雖證人嚴秋華證稱被告有告知其系爭停車位係無法固定使用，但其亦證述原告於其帶看房屋過程中，確實表示擔心將來購屋後無法使用停車位，而特別要求要有確定之停車位可以使用，且兩造簽訂系爭不動產買賣契約書時，賣方即被告亦有表示車位有使用權，至於被告於標的現況說明書「是否有停車位併同出售」項目勾選「否」之原因，則係因停車位有使用權，但沒有獨立之權狀的意思等情，足見原告於系爭不動產買賣契約議定過程中，確有表達將停車位之專用權列為其買受系爭不動產之條件，而被告於兩造簽訂系爭不動產買賣契約書時亦回應表示有停車位之使用權，兩造始簽訂系爭不動產買賣契約書，基此堪認本件原告向被告買受者確包含系爭停車位之專用權無誤。另被告於標的現況說明書「是否有停車位併同出售」項目勾選「否」之原因，既僅係在於表示系爭停車位有使用權，而無獨立之權狀之意，自不得據以為本件兩造買賣之標的並未包含系爭停車位專用權之認定。
⒌綜上所述，原告主張其所買受之系爭不動產，係包含一個固
定位置之平面車位專用權等語，洵屬有據。被告抗辯本件買賣之標的並不包含固定停車位之專用權云云，自非可採。
㈢按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，民法第349 條、第350 條前段分別定有明文。而所謂權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言（最高法院72年度台上字第4265號裁判要旨參照）。次按出賣人不履行第349 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；而因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，行使其權利，民法第353 條、第227 條第1 項亦有明文。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院70年度台上字第422 號裁判要旨參照）；此外，權利瑕疵擔保之要件與債務不履行之要件並非相同，前者為法定無過失責任，後者為過失責任，是民法第353 條規定所謂「依關於債務不履行之規定」應解釋為僅適用其「效力」規定已足，不以具備債務不履行之要件為必要，先予敘明。本件系爭不動產買賣契約書第7 條第1 項、第10條第7 項亦分別約定：「乙方（即被告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事。」、「乙方依法對甲方（即原告）負有瑕庛擔保之責，．．．」（本院卷第92頁、第94頁）。準此，出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利，故出賣人縱使依約將買賣之標的物交付予買受人，但如有第三人出面主張其權利時，無論出賣人是否有可歸責之事由，均應負權利瑕疵擔保責任。
㈣經查，系爭不動產買賣契約之買賣標的物包含一個固定停車
位之專用權在內，已如前述；而系爭停車位即為臺中市雅潭地政事務所102 年11月6 日複丈成果圖編號「3 號6 樓」所示停車位乙節，業經本院會同兩造及臺中市雅潭地政事務所派員至履勘現場查明屬實，並有勘驗筆錄、現場照片及臺中市雅潭地政事務所102 年11月6 日複丈成果圖在卷可稽（本院卷第54至62頁）。依系爭不動產買賣契約書第1 條第3 項約定，可知被告應擔保原告對系爭停車位有專用權存在。惟系爭建物坐落社區之住戶均可使用系爭停車位，系爭停車位並非固定使用之停車位等情，業據證人林彥廷、嚴珈恩證述明確，並經被告自認在卷（本院卷第46頁背面、第72頁），堪認系爭停車位係屬上開門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○弄○ 號6 樓建物坐落社區之住戶所共同使用，而非特定住戶得專有使用。則被告將系爭停車位出售予原告，並於系爭不動產買賣契約書中確保原告對系爭停車位有專用權存在（即固定位置使用），卻未能使原告取得系爭停車位之完整專有使用權，系爭停車位並非原告所得專用，任何上開建物坐落社區之住戶均有向原告主張使用系爭停車位之可能，自有民法第349 條之權利瑕疵存在。是以，原告主張系爭停車位有權利瑕疵存在，即非無據。又前揭民法第353 條所稱債務不履行之範圍，包括給付不能，因被告業已將系爭不動產移轉登記、交付予原告，並遷離該建物坐落之社區，本即難期待被告補正該項瑕疵後再為給付，且上開建物坐落社區迄未就系爭停車位達成分管協議，使原告取得系爭停車位之專用權，則該瑕疵已難由被告加以補正，而屬給付不能，惟就系爭房地部分，仍無給付不能之情形，是原告主張依民法第35
3 條及第227 條規定，以權利瑕疵及不完全給付之請求權基礎，適用民法第226 條第1 項給付不能之規定，就系爭停車位之部分，請求被告負損害賠償責任，自屬有據，應予准許。
㈤原告依系爭不動產買賣契約第11條第3 項、民法第354 條、
第359 條之規定請求減少價金，及依民法第349 條、第353條、第227 條規定，請求損害賠償，並陳明該等請求係選擇合併，請求本院擇一判決。本院認原告依民法第353 條及第
227 條規定為請求，既經准許，即無庸再就原告依系爭不動產買賣契約第11條第3 項、民法第354 條、第359 條之規定請求減少價金之請求是否成立再為審酌，附此敘明。
㈥另按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項定有明文。經查，原告係於101 年12月13日以買賣總價270 萬元向被告購買系爭不動產（包含系爭停車位之專用權在內），而系爭停車位並無法由原告專用，已如前述。又兩造於簽約時，並未對於系爭停車位另行約定價格，此有系爭不動產賣賣契約書附卷可稽，而本院於102 年12月31日依原告之聲請函請華聲科技估價師事務所鑑定系爭停車位之市場價值，經華聲科技估價師事務所於103 年2 月25日以103 華估字第81447 號函檢送之鑑定結果略以：「經本單位派員實地調查地價，參考當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟型態分析及房地產交易情況，推定臺中市○○區○○路○○巷○○弄○ 號地下第一層（3 號6 樓之停車位）於103 年
1 月間之價值為NT$576,000元；102 年7 月間之價值為NT$524,000元」等情，有華聲科技不動產估價師事務所估價報告書附卷足憑；原告雖主張因完全無法專用系爭停車位，故所受之損害即為一整個專用停車位之損害52萬4000元，然原告自承本院於102 年11月1 日至現場履勘時，停放於系爭停車位上之車牌號碼0000-00 號自小客車，係其承租戶所有，而系爭停車位牆面雖標示有「3 號6 樓」，但主要是住戶彼此互相尊重，若有他人先停放車輛於系爭停車位，承租戶仍會有須將車輛停放至外面街道上之情形等語（本院卷第55頁背面、第58至59頁、第72頁背面），足見原告僅係不得專用系爭停車位，並非完全不能或無法使用系爭停車位，自難遽以系爭停車位於102 年7 月間起訴時之市場價值認定即為原告所受之損害。惟按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條定有明文。又當事人已證明受有損害而不能證明損害之數額時，法院應斟酌損害之原因及其他一切情事，作自由心證定其數額，不得以其數額未能證明，即駁回其請求（最高法院21年上字第972 號判例意旨可資參照）。被告出售之系爭停車位既具有無法供原告專用之瑕疵存在，堪認原告確因而受有有損害。本院審酌原告雖無法完整專用系爭停車位，但尚非全然無法使用系爭停車位，參以系爭不動產鄰近區域，就停車位享有專用權與未享有專用權之銷售價差約為1 坪差距1 至2 萬元左右等情，亦據證人林彥廷於本院證述綦詳（本院卷第120 頁），認本件原告得請求被告賠償之系爭車位價值之損害應以371,760 元計算【系爭建物含共同使用部分面積合計約為30.98 坪；﹝62.22+9.52+ （1203.11 ×255/10000=30.68 ）﹞×0.3025=3
0.98坪；以一坪價差1 萬2000元計算，12,000×30.98=371,
760 元】，較為適當。
六、從而，原告依權利瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求被告給付371,760 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年12月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，即無理由，應予駁回。
七、原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行，然就原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟本件既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，此部分並不另為准駁之諭知；又被告陳明如受不利益之判決，願供擔保免為假執行（即求為以預供擔保為條件得免為假執行之宣告），經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 劉惠娟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 莊金屏