臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2549號原 告 吳宜靜訴訟代理人 林見軍律師複 代理 人 余佳玲被 告 林麗鄉訴訟代理人 黃安然律師上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國103年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一○二年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)訴外人廖吳綉英前於民國100年8月2日將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地(權利範圍：89/10000)及其上同段648建號建物即門牌號碼臺中市○○○路○○號2樓之2房屋(下稱系爭房地)出賣予被告，並由原告代理廖吳綉英與被告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定買賣價金為新臺幣(下同)670萬元，被告應於100年8月2日簽約當日給付簽約款120萬元、於100年9月5日給付450萬元(由被告向金融機構貸款支付)，另交屋款100萬元(下稱系爭尾款)，由被告自100年10月31日起，每月給付20萬元予廖吳綉英，共分5個月清償，第1期應於100年10月31日支付，最後1期則須於101年2月底給付。被告並應提供臺中市○○路○段○○○號22樓之1不動產(下稱系爭文心路不動產)為廖吳綉英設定抵押權登記，又被告如出售系爭文心路不動產，應優先償還系爭尾款。廖吳綉英已於100年8月19日辦妥系爭房地之所有權移轉登記，惟被告竟在僅依約給付570萬元，尚未分期給付系爭尾款，亦未經廖吳綉英同意之情形下，以所有權人地位，逕於100年9月間遷入系爭房地居住。廖吳綉英見狀乃透過原告於100年10月18日以書面催告被告給付系爭尾款及提供系爭文心路不動產設定抵押權登記，該催告通知(下稱系爭通知)已由系爭房地所屬社區之管理室轉交被告，惟被告置之不理。廖吳綉英與原告並向臺中市北屯區調解委員會(下稱北屯調委會)聲請調解，以解決上開糾紛，惟因被告未於100年10月18日及同年月27日之調解期日出席，致調解不成立。之後，廖吳綉英幾經多方催促，仍未獲被告理會。被告甚且以大坑郵局第473號存證信函表示其得分5期清償系爭尾款，且第1期係100年10月31日，其顯然曲解前揭分期給付系爭尾款之真意。又被告已於101年1月12日將系爭文心路不動產出賣予訴外人陳俊宏，並辦竣所有權移轉登記，卻未依系爭買賣契約之約定，將所得價金清償系爭尾款。被告迄今仍未給付系爭尾款，廖吳綉英依約自得請求被告給付該尾款100萬元。
(二)被告自行於100年9月間遷入系爭房地居住，顯已達廖吳綉英將系爭房地現實點交予被告之情狀，又廖吳綉英已催告被告應依約給付系爭尾款及提供系爭文心路不動產設定抵押權登記，被告迄未依約履行，甚且將系爭文心路不動產出賣予他人取得價金後，猶不償還系爭尾款，被告顯已給付遲延而違反系爭買賣契約，依該買賣契約第8條第3款約定，被告應按每日以買賣總價款千分之一即6700元給付違約金。而本件如以被告所稱分期給付系爭尾款之最後1期應給付期限即101年2月底後之101年3月1日開始計算違約金，迄至102年6月30日止，廖吳綉英得向被告請求給付之違約金已高達326萬2,900元(計算式：6700元*487天=326萬2,900元)。而廖吳綉英已與原告簽訂債權轉讓協議書，將其本於系爭買賣契約所取得之系爭尾款債權及上開違約金債權讓與原告，原告並於102年7月5日通知被告該債權讓與事宜。
(三)廖吳綉英與被告並非因為系爭房地有瑕疵必須進行修繕，始約定被告得分期給付系爭尾款。被告並未舉證證明系爭房地有瑕疵，其辯稱系爭房地有瑕庛一節，與事實不符。被告抗辯廖吳綉英對於系爭房地應負物之瑕疵擔保責任，其得請求廖吳綉英賠償13萬2,000元，並以該損害賠償債權與原告受讓之債權為抵銷，顯屬無據。況廖吳綉英從未接獲被告通知系爭房地有瑕疵，則依民法第356條規定，系爭房地縱使有瑕疵，亦因被告未即時通知，而視為承認其所受領之系爭房地，不得再抗辯系爭房地有瑕疵。
(四)綜上所述，被告既有給付遲延之違約情事，廖吳綉英復已將其基於系爭買賣契約所取得之系爭尾款債權及違約金債權讓與原告，原告因依債權讓與及買賣法律關係，請求被告給付系爭尾款100萬元，併自101年3月1日起至102年6月30日止應給付之326萬2,900元違約金其中之200萬元，合計300萬元等語。並聲明：1.被告應給付原告300萬元，及自102年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)伊向廖吳綉英購買系爭房地後，已依約支付570萬元價金，而系爭房地是已完工5年之公寓，伊簽訂系爭買賣契約時，已發現地磚有隆起爆裂、洗手臺牆壁有壁癌、浴室及廚房牆壁上之磁磚有多處破裂等瑕庛(下稱系爭瑕疵)，仲介並表示廖吳綉英會負責修繕。伊預估系爭瑕疵自100年10月31日起算約5個月內，可以修繕完畢，所以廖吳綉英與伊才約定系爭尾款分5期支付，並由伊提供系爭文心路不動產為廖吳綉英設定抵押權登記，且約定修繕費用得自系爭尾款抵扣，以確保系爭瑕疵能如實修繕。當時伊從紐西蘭要搬回臺灣，於100年9月間即會將傢俱運送到臺灣，所以廖吳綉英同意伊於100年9月間入住系爭房地，並由大樓管理員交付伊鑰匙。之後，伊欲依約提供系爭文心路不動產設定抵押權登記，並按月分期給付系爭尾款，惟無法聯絡上廖吳綉英，伊遂於100年10月13日寄送大坑口郵局第473號存證信函予仲介系爭房地之591企業有限公司(下稱591公司)，請該公司告知廖吳綉英之銀行戶頭，以便按月分期給付系爭尾款。嗣591公司以台中文心路郵局第1898號存證信函告知已將伊詢問廖吳綉英銀行戶頭一事，通知廖吳綉英之代理人(即本件原告)，然原告及廖吳綉英均遲未告知伊廖吳綉英之銀行戶頭。系爭通知雖有貼在系爭房地門首，惟該通知乃原告以自己名義書立，且係要求伊將系爭尾款交付予原告，並提供系爭文心路不動產設定抵押權登記予原告，但原告並非系爭買賣契約之當事人，伊並無給付系爭尾款及提供系爭文心路不動產設定抵押權登記予原告之義務，故伊不理會系爭通知。原告雖有來電告知伊出席北屯調委會安排之調解，但仍要求伊支付系爭尾款及提供系爭文心路不動產設定抵押權予原告，並告知其係代理人，廖吳綉英不會到場調解，且伊認為該調解係原告自行聲請，而原告並非系爭買賣契約之當事人，伊乃決定不出席調解。伊另於100年10月20日以電話與591公司加盟主即東森房屋臺北總公司(下稱東森房屋總公司)聯繫，提議由伊將系爭尾款交付予東森房屋總公司，再由該公司轉交予廖吳綉英，但遭到拒絕。伊又前往廖吳綉英之住處找廖吳綉英，以給付系爭尾款，惟廖吳綉英並未住在該處。
(二)廖吳綉英於簽訂系爭買賣契約後，即失去聯絡，伊為給付系爭尾款及提供系爭文心路不動產設定抵押權登記予廖吳綉英，已利用各種方法，竭盡所能取得廖吳綉英之銀行帳號及與廖吳綉英聯繫，惟廖吳綉英及原告均未告知廖吳綉英之銀行戶頭，伊亦遍尋不著廖吳綉英，始未能依約分期給付系爭尾款及設定抵押權登記。又原告從未出示廖吳綉英之授權書，證明其得代廖吳綉英收取系爭尾款，卻不斷要求伊直接將系爭尾款支付予原告，伊自無庸回應原告要求。是以，伊固未依約分期給付系爭尾款及提供系爭文心路不動產為廖吳綉英設定抵押權登記，惟此係可歸責於廖吳綉英。伊並無給付遲延而違反系爭買賣契約。原告雖與廖吳綉英成立債權讓與契約，仍不得向伊請求違約金及任何利息。
(三)伊修繕系爭瑕疵共支出修繕費用13萬2,000元，廖吳綉英應負物之瑕疵擔保責任，伊並請求廖吳綉英賠償13萬2,000元，並以該損害賠償債權與原告受讓之系爭尾款債權相抵銷等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)廖吳綉英將所有系爭房地以670萬元出賣予被告，並於100年8月2日與被告簽訂系爭買賣契約。
(二)被告已給付其中570萬元價金，尚有系爭尾款迄今未給付。
(三)系爭尾款依系爭買賣契約約定，應由被告提供系爭文心路不動產為廖吳綉英設定抵押權登記，權利存續期間5個月，被告每個月還款20萬元，自100年10月31日起算5個月，待系爭文心路不動產出售時優先償還系爭尾款，第1期20萬元應於100年10月31日支付，被告至遲應於101年2月底將系爭尾款全數給付予廖吳綉英。
(四)廖吳綉英已於102年7月3日將其對被告所有之系爭尾款債權及違約金債權等權利讓與原告，原告並已將債權讓與一事通知被告。
四、得心證之理由：
(一)原告主張被告未依約給付系爭尾款100萬元及提供系爭文心路不動產為廖吳綉英設定抵押權登記。廖吳綉英已將其依系爭買賣契約對於被告所得主張之系爭尾款債權及違約金債權等權利均讓與原告。原告爰請求被告給付系爭尾款100萬元，及自101年3月1日起至102年6月30日止應給付之326萬2,900元違約金其中之200萬元，合計共300萬元。惟被告拒絕給付，並以前揭情詞置辯。故本件兩造爭執之重點，顯在於：
1.原告請求被告給付系爭尾款100萬元，有無理由?2.原告請求被告支付違約金200萬元，是否於法有據?3.被告抗辯廖吳綉英對於系爭房地應負物之瑕疵擔保責任，而請求廖吳綉英賠償13萬2,000元，並以該損害賠償債權為抵銷，有無理由?茲說明如下：
1.原告請求被告給付系爭尾款100萬元，有無理由?
(1)查被告向廖吳綉英購買系爭房地，雙方並於100年8月2日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為670萬元，系爭尾款100萬元應由被告自100年10月31日起至101年2月底分5個月支付予廖吳綉英，每期支付20萬元。被告並應提供系爭文心路不動產為廖吳綉英設定抵押權登記，如售出系爭文心路不動產，應優先償還系爭尾款。廖吳綉英業於100年8月19日辦妥系爭房地之所有權移轉登記，被告亦已於100年9月間入住系爭房地。然被告僅依約給付價金570萬元，迄未給付系爭尾款，並已將系爭文心路不動產售予他人，未設定抵押權登記予廖吳綉英。廖吳綉英嗣已於102年7月3日將其基於系爭買賣契約對於被告所得主張之系爭尾款債權及違約金債權讓與原告，原告並已將該債權讓與事宜通知被告等節，為兩造所不爭執，並經證人廖吳綉英於本院準備程序中到庭證述明確(見本院卷第64頁背面至67頁)。復有不動產買賣契約書、系爭房地之建物登記謄本、土地登記謄本、系爭文心路不動產之建物登記謄本、債權轉讓協議書、台中法院郵局第1829號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等件在卷可稽(見本院卷第6至15、18至23頁)，自堪信為真實。
(2)被告迄今既未給付系爭尾款予廖吳綉英，則廖吳綉英依系爭買賣契約，即得請求被告給付系爭尾款100萬元，而因原告已受讓該尾款債權，故其請求被告如數給付系爭尾款100萬元，洵屬有據，應予准許。
2.原告請求被告支付違約金200萬元，是否於法有據?
(1)系爭買賣契約第8條第1款約定：「買方違約：買方不依約履行付款或契約所訂其他各項義務者，即為買方違約，賣方得催告限期履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約金。」、第3款則約定：「遲延罰金：有第一款、第二款之情形，經一方催告而於催告期間履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延罰金。」是依上開約定，可知賣方即廖吳綉英於買方即被告違約，經催告後，被告於催告期間履行者，應給付違約金；則被告如經催告後，未於催告期間履行，舉輕以明重，更應給付違約金。惟廖吳綉英在被告未依約履行付款或系爭買賣契約所定之義務時，依約當須限期催告後，被告仍不履行，始得請求被告給付違約金。經查：
①被告於分期給付系爭尾款期間，未依約提供系爭文心路不動
產設定抵押權登記予廖吳綉英，且嗣於101年出售該不動產，復未如期分期支付系爭尾款100萬元予廖吳綉英等事實，業如前述，堪認被告已有違反系爭買賣契約情事至明。被告固抗辯因無法聯繫廖吳綉英，始未能依約給付，且原告及廖吳綉英均遲未告知廖吳綉英銀行戶頭，致其未能如期給付系爭尾款100萬元，其並無違約云云。惟被告並未現實提出給付，而其雖在大坑口郵局第473號存證信函表明將依約分5期支付系爭尾款100萬元，請告知廖吳綉英之銀行戶頭等內容(見本院卷第39頁)，然其係將該存證信函寄予591公司，並非送達債權人廖吳綉英，自難認被告已將準備給付之事情通知債權人而代提出。從而，被告辯稱未違反系爭買賣契約云云，尚不足採。
②按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。準此可知，意定代理，其代理權範圍，全依本人之授權行為定之。代理行為須代理人有代理權，並於其代理權限內為之，始直接對本人發生效力。又代理人與第三人為法律行為時，如非以本人名義為之者，不成立代理。代理人雖與第三人為法律行為時，未明示其為代理人；而授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，相對人明知其代理或可得知者，固難謂不發生代理之效果，即對於本人發生效力，是為隱名代理。惟如代理人當時係以自己之名義而為，非以代理人之資格所為，已甚明顯者，仍不能認其為代理他人而為。原告雖主張於被告違約後，除口頭催告被告履行外，廖吳綉英另透過原告以系爭通知催告被告給付系爭尾款及提供系爭文心路不動產設定抵押權登記。且有就系爭買賣契約所生糾紛聲請調解，但因被告未到場而調解不成立等情，並提出系爭通知及調解不成立證明書各1紙為證(見本院卷第16、93頁)。
惟被告否認廖吳綉英曾催告履行。經查，觀諸系爭通知，原告係以自己名義出具，已與上開代理之規定不合，自難認廖吳綉英已催告被告履約。又廖吳綉英為系爭買賣契約之當事人，並有簽署授權書，授權原告代理其處理買賣系爭房地之事宜等節，雖據證人廖吳綉英於本院準備程序中證述綦詳(見本院卷第65至66頁)，並經原告陳明在卷(見本院卷第47頁)。且參以卷附不動產買賣契約書之代理人欄亦有原告之署名及印文，固堪認廖吳綉英有授權原告出售系爭房地。然廖吳綉英授權原告處理之範圍究竟僅為談妥並簽訂系爭買賣契約，亦或包含系爭買賣契約成立生效後，後續買賣契約義務之履行及系爭尾款之收取，暨有違約債務不履行情事之處理等事宜，迄未見原告提出證人廖吳綉英所稱授權原告代理出賣系爭房地而簽署之授權書，且原告及廖吳綉英復未舉證證明曾通知被告授權範圍或出示授權書予被告，故廖吳綉英授權範圍為何，尚非無疑，亦難認被告知悉系爭通知乃原告代理廖吳綉英所為，而發生廖吳綉英已催告被告履行契約義務之效力。又原告雖另主張有以口頭催告被告給付系爭尾款100萬元，惟業經被告否認，原告復未舉證以實其說，其此部分主張自難採信。至原告主張曾就買賣糾紛聲請調解一節，觀諸卷附調解不成立證明書，雖將廖吳綉英及原告同列為聲請人，惟廖吳綉英於100年10月18日及同年月27日之各該調解期日均未出席，堪認被告辯稱該調解係原告個人自行聲請，尚非無因。況原告僅係對於系爭買賣契約所生之糾紛向北屯調委會聲請調解，自難遽認已生限期催告被告履約之效力。是原告所提出之上開調解不成立證明書，自亦難執為原告有利之認定
(2)綜上，被告雖有違約情事，惟廖吳綉英並未限期催告被告履行，顯與系爭買賣契約第8條第3款約定不符，廖吳綉英尚不得請求被告給付自101年3月1日起至102年6月30日止之違約金，原告自無從受讓此部分違約金債權，故原告請求被告給付自101年3月1日起至102年6月30日止之326萬2,900元違約金其中之200萬元，於法無據，不應准許。
3.被告抗辯廖吳綉英對於系爭房地應負物之瑕疵擔保責任，而請求廖吳綉英賠償13萬2,000元，並以該損害賠償債權為抵銷，有無理由?
(1)按債務人於受通知時，對於讓與人有債權者，如其債權之清償期，先於所讓與之債權或同時屆至者，債務人得對於受讓人主張抵銷，民法第299條第2項定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。本件被告抗辯系爭房地有系爭瑕庛，廖吳綉英應負物之瑕疵擔保責任，其得向廖吳綉英請求損害賠償，並以該損害賠償債權與原告受讓之債權為抵銷一節，已為原告否認。是被告就此有利於己之事實，自應負舉證之責。
(2)被告固提出益英營造有限公司(下稱益英公司)工程請款單、系爭房地所屬社區之其他住戶地板整修施工公告等件(見本院卷第86至88、100至102頁)，資以證明系爭房地有系爭瑕疵，其並已支出修繕費用13萬2,000元云云。惟被告原先係以特力屋股份有限公司北屯分公司(下稱特力屋公司)之估價單及通宸工程有限公司(下稱通宸公司)之報價單(見本院卷第53頁至54之1頁)，抗辯系爭房地有瑕疵。嗣後才改以益英公司工程請款單證明系爭房地有瑕疵，然特力屋公司之估價單及通宸公司之報價單所示報價工程與益英公司之工程請款單所載施工項目之內容未盡相符，被告所述前後不一，已難遽認系爭房地有系爭瑕疵。又被告自陳購買系爭房地時，已發現有系爭瑕疵，並要求仲介拍照存證云云(見本院卷第80頁)，惟其迄於本件言詞辯論終結前均未提出照片以為證明。是以，益英公司之工程請款單雖記載係因施作室內客廳、浴室、廚房之地磚破損、更換工程及浴室牆壁壁癌處理工程等項目而為請款，惟是否屬實，尚非無疑，自難憑此即認系爭房地有系爭瑕疵。此外，系爭房地所屬社區之其他住戶地板整修施工公告僅能說明該社區其他住戶有整修地板之情形，核與系爭房地是否存有地板隆起爆裂之瑕疵無涉，尚難以該等公告遽認系爭房地有此瑕疵。
(3)綜上所述，被告就系爭房地有系爭瑕庛之情事，未能舉證以實其說，廖吳綉英不負物之瑕疵擔保責任，被告自無從據以請求損害賠償，並以該損害賠償債權與原告受讓之系爭尾款債權為抵銷，其此部分抗辯於法難謂有據。
(二)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務。民法第345條第1項、第367條分別定有明文。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條亦有明定。查廖吳綉英已於100年8月19日將系爭房地之所有權移轉登記予被告，被告亦於100年9月間入住系爭房地，而依系爭買賣契約約定，被告應自100年10月31日起分5個月給付系爭尾款，至遲應於101年2月底全數支付。故系爭買賣契約有關給付系爭尾款之約定，屬給付有確定期限之情形，而被告迄未依約給付系爭尾款，且非因不可歸責於被告之事由，致未為給付，則被告應自101年3月1日起負遲延責任。而廖吳綉英業將系爭尾款債權讓與原告，原告主張被告應自102年8月1日起加給按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，於法有據。茲因廖吳綉英已將系爭尾款債權100萬元讓與原告，而被告雖有未依約給付系爭尾款及提供系爭文心路不動產設定抵押權登記等違約情事，惟廖吳綉英未限期催告被告履行，尚不得請求被告給付自101年3月1日起至102年6月30日止之違約金200萬元，自無從讓與該違約金債權與原告。此外，被告並無法舉證證明系爭房地有系爭瑕疵，其不得向廖吳綉英請求損害賠償，並以該損害賠償債權與原告受讓之債權為抵銷。從而，原告本於債權讓與及買賣法律關係，請求被告給付100萬元，及自102年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
(三)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
(四)兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰各酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，應予駁回。
(五)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 4 月 11 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 蔡建興法 官 林慧欣上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 14 日
書記官 黃惠閔