臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第255號原 告 林合豐被 告 文亮營造股份有限公司法定代理人 方月玲被 告 林泉湧共 同訴訟代理人 羅豐胤律師
謝采薇律師複 代理人 林世勛律師上列當事人間清償債務事件，本院於民國102 年8 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項定有明文。本件原告原依民法第568條規定，請求被告給付居間報酬（見本院卷第29頁），嗣於訴訟進行中，變更為依據仲介費支付承諾書之約定而為請求（見本院卷第131 頁反面）。被告對此訴之變更並無異議，而為本案之言詞辯論，依前揭規定，視為同意變更。是原告所為上開訴之變更，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告等於民國98年8 月15日委託原告與訴外人陳雪娥仲介購
買臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○ ○○號土地（下稱系爭土地）共410 坪，約定每坪購買價為新臺幣（下同）30萬元，介紹人仲介費用2%，於土地過戶點交後支付，雙方並簽訂有仲介費支付承諾書為憑。依仲介費支付承諾書之約定，原告已為被告等仲介系爭土地之買賣及協商訂約事宜，完成被告所委託事項簽訂不動產買賣契約，雙方應已成立居間委託關係。因系爭土地成交價金為1 億1,160 萬元，依約被告應給付成交價金之2%即223 萬2,000 元予原告及陳雪娥作為仲介費用，亦即被告應給付上開仲介費用之1/2 即111 萬6,
000 元予原告。又依仲介費支付承諾書第3 項載明被告應於土地過戶點交後支付仲介費用，而系爭土地已於99年7 月15日辦理移轉登記於被告林泉湧名下，林泉湧並已另行出售且移轉登記予第三人。然被告等迄今仍未給付仲介費予原告，為此，原告爰依仲介費支付承諾書之約定，請求被告等給付仲介報酬111 萬6,000 元。
㈡並聲明：⑴被告應給付原告111 萬6,000 元，及自支付命令
送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠仲介費支付承諾書並未因兩造於同日另簽立要約書而失效：
⑴按仲介費支付承諾書及要約書均係於98年8 月15日同日簽訂
，其簽約人及約定事項均相同，僅受託人加入陳雪娥之署名，而所約定之服務費給付條件均係買方承諾於簽訂買賣合約書時，給付買賣總價款2%之服務報酬。至於系爭土地應過戶予被告文亮營造股份有限公司（下稱文亮公司）抑或被告林泉湧，此係渠等間之約定，概與本件仲介之完成無關。又要約書之有效期限至98年9 月30日止，稽其原意係指系爭土地之買賣雙方，另立正式不動產買賣契約書之期限而言。是兩造就仲介費用給付之約定係屬明確，無庸置疑。
⑵被告等雖一再抗辯其與原告間之委託期間已經屆滿，然查，
倘仲介費支付承諾書定有委託期限（仲介費支付承諾書係於98年8 月15日簽立，經被告變造為至98年12月30日到期），則其後被告林泉湧與賣方簽訂之土地買賣契約書為何會由原告擔任見證人；再者，倘被告與原告定有委託期限，則自99年1 月27日起陸續有不下10幾筆土地之簽約，為何每次簽約原告幾乎均到場，又為何原告均充當見證人！足見兩造間並未有委託期限之約定。實則依一般仲介行規，見證人均係由仲介人為之，而委託仲介本應給付仲介費用，因而兩造始簽立仲介費支付承諾書，此為土地仲介程序上之需求，原告既為系爭土地買賣之見證人，自有參與系爭土地之仲介，則原告向被告請求給付仲介費用，自是合理。
㈡被告林泉湧辯稱其係要求原告完成購買系爭土地相關事宜，
再視後續出售之獲利情況酌給工作費用，認其間係屬承攬性質云云，純屬誤解。蓋依民法第571 條規定，居間當事人為訂約之媒介，係屬委託之性質，適用委任法律關係，應適用民法第125 條一般消滅時效15年之規定。本件原告既已依約完成受託事項，自得向被告等請求給付仲介報酬。
三、被告抗辯：㈠仲介費支付承諾書已因兩造於同日另簽立要約書而失效：
⑴被告文亮公司於98年8 月15日委由被告林泉湧處理購買系爭
土地事宜，被告林泉湧遂與原告簽訂仲介費支付承諾書，惟因原告及陳雪娥認為該份仲介費支付承諾書僅有被告林泉湧之簽名，並無被告文亮公司之大小章及原告、陳雪娥之簽名，日後恐生爭議，乃於同日重新簽署附停止條件之要約書，即被告文亮公司擬於98年9 月30日前，以每坪30萬元購足系爭土地410 坪（即要約書第1 項至第3 項約定、要約人簽名欄註記有效期限，下稱系爭特約事項），並由被告林泉湧加蓋文亮公司大小章及提供斡旋金1,000 萬元支票，故上開仲介費支付承諾書已因兩造另簽訂要約書而失效。
⑵被告林泉湧代表被告文亮公司簽訂仲介費支付承諾書後，因
仲介費支付承諾書並無原告及陳雪娥之簽名，被告文亮公司亦希望加註委託處理購買系爭土地之有效期限，兩造遂再重新簽署要約書，由文亮公司委託原告及陳雪娥洽談購買系爭土地、地上物補償、拆遷等事宜，並縮短委託期限，被告文亮公司且開出斡旋金支票。姑不論兩造所提出之仲介費支付承諾書內容是否相同，該承諾書均已因兩造另行簽訂要約書而失效。
⑶依要約書之約定及民法第99條第1 項規定，可知原告與陳雪
娥須於98年9 月30日前完成系爭特約事項，始得向被告文亮公司請求給付系爭土地買賣總價款2%之服務報酬。然迄至98年9 月30日要約書有效期限屆至時，原告及陳雪娥並未完成系爭特約事項，被告文亮公司亦無意願再購買系爭土地，遂向原告及陳雪娥取回要約書原本與斡旋金支票。故原告持失效之仲介費支付承諾書或要約書向被告文亮公司、林泉湧請求給付1%之仲介費用，顯無理由。
㈡被告林泉湧購買系爭土地與被告文亮公司無涉，且被告林泉湧亦無另與原告及陳雪娥為仲介費用之約定：
⑴被告文亮公司與原告及陳雪娥簽訂要約書時，係約定以每坪
30萬元含系爭土地之地上物處理、搬遷等費用，購足410 坪之土地以供整體開發，並交付票面金額1,000 萬元之支票作為斡旋金。嗣因委託期限屆至，原告及陳雪娥仍無法完成被告文亮公司之委託事項，被告文亮公司亦無意願購買不足41
0 坪之土地，因要約書所附停止條件無法成就，被告文亮公司除向陳雪娥取回要約書原本外，並將斡旋金支票繳回銀行作廢。而被告林泉湧於要約書所載98年9 月30日之有效期間經過後，並無再代理文亮公司或以個人身分委託原告或陳雪娥仲介購買系爭土地。
⑵嗣因系爭土地原所有權人廖本榆等人仍想出售渠等不足410
坪之土地，遂委託陳雪娥洽詢被告林泉湧是否有個人投資之意願；因廖本榆等人可出售之坪數不足410 坪，又須被告林泉湧自行出資處理地上物補償、搬遷、拆除等問題，故被告林泉湧僅同意於購買廖本榆等人之土地後，依陳雪娥及原告所協助之事項酌給工作費用，被告林泉湧並未與陳雪娥及原告約定比照要約書第4 條服務費給付承諾之約定，給付買賣總價款2%之服務報酬。
⑶被告林泉湧向廖本榆等人購買系爭土地之一部分後，已依陳
雪娥及原告協助之事項，酌情分別給付工作費用40萬元、43萬7,500 元。是原告主張其與被告林泉湧有仲介費用之約定，自得向被告林泉湧請求給付仲介報酬111 萬6,000 元云云，洵屬無據。
⑷由證人即代書陳順福提出於鈞院之被告林泉湧購買系爭土地
之土地買賣契約書觀之，均無被告林泉湧或文亮公司應給付仲介費用之約定；且觀諸原告與陳雪娥於見證人欄簽署之土地買賣契約書，可知被告林泉湧係以個人名義購買系爭土地，而與被告文亮公司無涉；又被告林泉湧係以每坪約16.8萬元至26.8萬元之價格購買系爭土地（不含被告林泉湧須自行處理系爭土地地上物之費用）。故原告主張被告等係以每坪30萬元，購買系爭土地總坪數372 坪云云，顯與事實不符。
況原告僅為被告林泉湧99年間簽訂系爭土地買賣契約之見證人，非可當然推定原告即有權請求被告林泉湧給付仲介費用。
⑸觀之被告林泉湧於101 年9 月7 日、101 年9 月10日與訴外
人蔡凱翔、詹吉雄簽訂購買系爭土地內小面積土地、畸零地之土地買賣契約書，可證原告根本未協助處理被告林泉湧購買系爭土地或處理地上物等事宜，致被告林泉湧需自行花費數年及高額之費用洽談整合系爭土地，是被告林泉湧自無需給付仲介報酬予原告。
㈢原告就介紹被告林泉湧購買系爭土地之機會，已自被告林泉湧獲取酬謝及自陳雪娥處分得仲介費用：
被告林泉湧購買系爭土地及處理地上物等事宜，皆與原告無涉。詎原告於取得被告林泉湧所給付代覓民間借款之佣金43萬7,500 元，及向陳雪娥索取系爭土地賣方廖本榆等人給付之部分仲介費用30萬元後（原告自認已收取），仍不滿足，誆稱被告林泉湧與文亮公司迄未依約給付仲介費用云云，自不可取。
㈣退步言，縱認原告有提供被告林泉湧購買系爭土地之締約機
會，而得請求給付服務報酬。然被告林泉湧係要求原告及陳雪娥需完成購買系爭土地相關事宜，再視是否續請渠等處理出售系爭土地予第三人之獲利情況，酌情給予原告及陳雪娥工作費用，是其間應屬承攬之性質。而系爭土地早在99年7月15日即已移轉登記予被告林泉湧，則原告遲至101 年11月22日始聲請鈞院發支付命令，請求被告給付仲介費用，顯已逾民法第127 條第7 款承攬人報酬請求權之2 年短期時效。
被告林泉湧爰依民法第144 條規定主張時效抗辯，拒絕給付之。
㈤並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造經法官試行整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭執事項：
⑴被告林泉湧以被告文亮公司代理人之身分，於98年8 月15日
書立仲介費支付承諾書，委託原告林合豐及陳雪娥共同仲介購買臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○ ○○號土地共410坪。上開仲介費支付承諾書共書寫2 份，1 份原本由被告林泉湧持有，被告林泉湧並於本文第3 項加註「本承諾書有效期至98年12月20日止」等字；另一份原本，其上蓋有文亮公司大小章，則由原告林合豐持有。
⑵被告林泉湧於98年8 月15日簽立仲介費支付承諾書後，因認
其上並無仲介人之簽名蓋章，遂由原告另書妥要約書，交由被告林泉湧簽名，被告林泉湧則於其上載明「本要約書有效期限至98年9 月30日止」等字。上開要約書上要約受託人陳雪娥之簽名、身份證字號及地址，係陳雪娥授權原告林合豐所書寫。
⑶原告林合豐及陳雪娥並未於要約書所載98年9 月30日止之有效期限內，仲介被告文亮公司購得系爭土地。
⑷被告林泉湧曾開立發票日100 年6 月24日，面額43萬7,500元之支票予原告林合豐，且已兌現。
⑸原告林合豐及陳雪娥於要約書所載98年9 月30日止之有效期
限經過後，仍於被告林泉湧與賣方張建勳、魏天賜、廖本榆等6 人簽訂之土地買賣契約書見證人欄簽名。
㈡本件爭點：
原告林合豐於98年9 月30日委託期限屆滿後，有無再參與系爭土地之仲介事宜？如有，其能否依據仲介費支付承諾書之約定，請求被告文亮公司及被告林泉湧支付仲介報酬111 萬6,000 元？
五、得心證之理由：㈠原告主張被告文亮公司於98年8 月15日書立仲介費支付承諾
書，委託原告及陳雪娥共同仲介購買臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○ ○○號土地共410 坪，約定仲介人之仲介費用為2%；嗣兩造另於同日簽訂要約書；及被告林泉湧業於99年
7 月15日取得系爭土地一部分之所有權移轉登記等情，為兩造所不爭，並有仲介費支付承諾書、要約書及系爭部分土地異動索引在卷可稽（見本院卷第30頁、第21頁），自堪信為真實。惟原告主張其與陳雪娥共同仲介被告林泉湧購買系爭土地，依仲介費支付承諾書之約定，被告文亮公司、林泉湧應給付其仲介報酬111 萬6,000 元等情，則為被告所否認，並以被告林泉湧代理被告文亮公司書立之仲介費支付承諾書，已因兩造另行簽訂要約書而失其效力，原告自無再依仲介費支付承諾書之約定，請求被告文亮公司、林泉湧給付仲介報酬之權利等語置辯。是本件應審究者，厥為仲介費支付承諾書是否已因兩造另行簽訂要約書而失其效力？原告能否依據仲介費支付承諾書之約定，向被告文亮公司、林泉湧請求給付仲介報酬？㈡按被告林泉湧以被告文亮公司代理人之身分，於98年8 月15
日書立仲介費支付承諾書，委託原告及陳雪娥共同仲介購買臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○ ○○號土地共410 坪，嗣於同日，因被告林泉湧認其上並無仲介人之簽名蓋章，遂由原告另行書妥要約書，交由被告林泉湧簽名，被告林泉湧則於其上載明「本要約書有效期限至98年9 月30日止」等情，為兩造所不爭執（見本院卷第131 頁正反面），並有仲介費支付承諾書及要約書在卷可憑。審諸要約書既係為補充仲介費支付承諾書之不完備而另行書立者，且其上所記載之仲介土地地號、斡旋金支票之提出、要約書有效期限、契約書格式等事項，均較仲介費支付承諾書之記載詳細完整，堪認兩造之真意，係以要約書取代仲介費支付承諾書之意。從而要約書既已取代仲介費支付承諾書，而為被告文亮公司支付仲介報酬之依據，則上開仲介費支付承諾書之約定已失其效力，至堪認定。原告猶依據仲介費支付承諾書之約定，請求被告文亮公司、林泉湧給付仲介報酬111 萬6,000 元，自屬無據。
㈢次按，依證人即代書陳順福提出於本院之系爭土地買賣契約
書（見本院卷第75至107 頁），可知原告確有於賣方張建勳、魏天賜、廖本榆等6 人簽訂之土地買賣契約書見證人欄簽名；參以被告林泉湧亦於本院自承：99年2 、3 月間，原告再來找伊，希望伊購買系爭土地，因當時文亮公司已不願購買，伊乃以個人身分投資購買，伊當時跟原告說土地坪數不夠，只有200 多坪，伊要購買的是410 坪，原告說可以先買
200 多坪，之後再慢慢加買其他土地，伊有同意；委託期限經過後，原告就系爭土地之買賣大概與伊聯絡過3 、4 次，大都是勸伊買系爭土地；委託期限經過後，伊向賣方廖本榆等人購買系爭土地，應該算是原告與陳雪娥共同仲介等語（見本院卷第58頁反面至59頁反面），足見原告於要約書所載之有效期限98年9 月30日經過後，仍有為被告林泉湧仲介購買系爭土地一部分之事實。惟查，因被告林泉湧與原告間並未有給付仲介報酬之約定，原告就此部分復未依民法關於居間之規定，請求被告林泉湧個人給付仲介報酬，則原告依據業已失其效力之仲介費支付承諾書之約定，請求被告文亮公司、林泉湧給付仲介報酬，洵非有據。
㈣況依仲介費支付承諾書之約定，原告須為被告文亮公司仲介
購得系爭土地410 坪，被告文亮公司始有給付仲介報酬之義務。茲原告仲介被告林泉湧個人所購得之系爭土地並不足41
0 坪，此為兩造不爭之事實，則依上開仲介費支付承諾書之約定，被告文亮公司或被告林泉湧亦無給付原告仲介報酬之義務，併此說明。
㈤綜上所述，本件仲介費支付承諾書既已因兩造另行簽訂要約
書而失其效力，則原告猶依據該仲介費支付承諾書之約定，請求被告文亮公司、林泉湧給付仲介報酬111 萬6,000 元，即屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 23 日
民事第五庭 法 官 黃佩韻上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 23 日
書記官 黃毅皓