臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2567號原 告 黃蘭如訴訟代理人 蕭慶鈴 律師被 告 卜燕訴訟代理人 蔡振修 律師參加訴訟人 豐邑建設股份有限公司法定代理人 黃淑美訴訟代理人 張淳茵 律師
白永濬上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國103年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。本件係因不動產涉訟，而不動產所在地為台中市，又系爭買賣契約第十三條第八項亦有約定合意管轄之法院為本院（買賣標的所在地之法院），依法本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…（二）請求之基礎事實同一者。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、2款、第2項分別定有明文。本件原告起訴原主張依民法第354條、第359條為訴訟標的，嗣於102年12月27日準備書狀補充民法不當得利及同法第360條為訴訟標的，核其請求之基礎事實同一，且被告於追加無異議，依上開規定，自應准許之。
貳、實體事項：
一、原告方面：
（一）訴之聲明：
1.被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
（二）起訴主張略以：原告經訴外人慶豐不動產經紀有限公司（下稱慶豐房屋）居間仲介，向被告購買其所有坐落於台中市○區○○路○○○號20樓之2之房屋（下稱系爭房屋），成交總價新台幣（下同）2,880萬元，原告並於民國102年8月3日給付尾款，被告便完成交屋手續，將系爭房地所有權移轉登記予原告。詎交屋後，原告於交屋隔日之102年8月4日卻發現系爭房屋之牆面有白色不規則附著物，牆面油漆經徒手即可刮除（即俗稱「壁癌」），且原告敲打牆面，發現內部有非實心之不明聲響；掀開鄰近覆蓋地面的保護紙板，發現木質地板早已因滲水而嚴重發霉，經挖開牆面及地板，竟有嚴重積水狀況，只好先叫人來堵住漏水。上揭瑕疵已嚴重影響系爭房屋之價值，恐對原告未來居住於此造成極大之困擾與不便；而本件之不動產買賣契約之標的物現況說明書內有載明並無滲漏水情形，現卻產生上述滲漏水瑕疵，上述瑕疵嚴重影響原告對系爭房屋之使用權益，經原告以存證信函通知被告修繕，被告告竟未置理，原告不得已提起訴訟。按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」民法第354條及第359條本文定有明文。按物之瑕疵擔保制度，買受人之所以得請求減少價金，乃因出賣人將補正瑕疵所應負擔之勞費，轉嫁於買受人，自應於買賣價金中扣除此項勞費之價額，以符對價平衡原則。故買受人所得減少之價金數額，除應支付之費用外，尚應衡量因修復瑕疵所耗損之勞力、時間、精神與修復期間所損失之物權利益，而衡諸常情，原告就系爭房屋滲漏之修復，除需支付修復費用外，另需耗費時間、勞力、精神，以進行承攬規劃、比價、訂約、監工、驗收，有時尚須與系爭房屋坐落社區之其他區分所有權人協調進行修復工程之時間與方式，且於修復期間，無法完全利用系爭房屋，亦受有使用利益之減損，諸此勞費損失，當數倍於上開修復費用之支出。故原告如今修復系爭房屋之瑕疵須花費大量金錢，縱修復完畢後亦可能產生房屋價值之減損，另若修復完成後，系爭房屋牆壁及地板之損害亦均須耗費大量金錢才能回復原狀，故原告爰依民法第354條及第359條之法律關係，買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決可資參照）。易言之，物之出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，買受人得請求減少價金，其計算標準為：
約定價金乘以（瑕疵之物的價值/無瑕疵之物的價值）。被告基於系爭買賣契約受領原告交付之系爭不動產買賣價金，嗣因原告行使減少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，揆諸前揭說明，原告即得依民法不當得利之法律關係，請求被告返還減少部分之價金。次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第354條及第360條分別定有明文。而建商豐邑建設股份有限公司（以下簡稱豐邑公司）至102年10月30日才完成漏水之修繕，時間長達近3個月原告無法使用系爭不動產，原告此段期間至少受有相當於租金之損失，爰依民法第360條之規定，請求此部分之損害賠償。原告此段期間至少受有相當於租金之損失，爰依民法第360條之規定，請求此部分之損害賠償。依財政部頒訂之102年度房屋及土地之「當地一般租金標準」，台中市依房屋評定現值之14％計算，本件系爭不動產之房屋評定現值為206萬600元，14%為28萬8,484元，3個月則為7萬2,121元，原告爰主張此部分相當於租金之損失等語。又鈞院如認為原告依據民法第359條及不當得利之請求，與依據同法第360條規定之請求，二者有互斥情形，請求先就民法第359條及民法第179條減少價金及請求返還部分審理，後就同法第360條部分審理。
二、被告則辯稱略以：
（一）按所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。臺灣高等法院高雄分院99年上易字第333號民事判決可資參照。又按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。是以，出賣人與買受人訂立之預售屋買賣契約，約定熱水管路接頭採鑄鐵材質；與其他買受人訂立之成屋買賣契約，約定依現有成屋之一切狀況交屋，而出賣人既依約交付鑄鐵材質之熱水管路接頭，縱性質上必然產生銹水現象，仍難謂其給付為不完全。最高法院亦有101年台上字第1898號民事判決可參。
查本件所買賣之系爭房屋，雖因被告未曾居住使用而幾近全新，仍不失為中古屋買賣之性質。原告與被告締約期間歷經多次現況看屋，雙方均未發現房屋有輕微管線漏水瑕疵，故雙方所締結買賣契約之標的自應以該屋於102年8月3日之現況為擔保範圍。本件被告為中古屋買賣之出賣人，無須給付全無瑕疵之標的物，僅須依債之本旨履行給付，亦即僅須擔保所交付之物與契約成立當時物之現況相符。被告既從未發現漏水情事，並已依雙方買賣契約成立當時之現況交付，應已依債之本旨履行給付義務。
（二）按民法第359條規定買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。此有最高法院86年度台上字第1615號民事判決，可資參照。又「揆諸前開判決意旨，減少價金之計算，固以買賣時市價、買賣價金與系爭瑕疵物減少後之價格相比較為準，然亦必須該瑕疵物之瑕疵仍存在為前提，而系爭房屋之漏水瑕疵既已因被上訴人自行修繕而修補完畢，除被上訴人因而支出之修繕費用，應由上訴人賠償外，即無因瑕疵而減少價值之情，自無以買賣時之價格與瑕疵物減少價格比較之問題。」此有台灣高等法院101年度上易字第1156號民事判決，可資參照。查本件系爭不動產之滲漏水問題，業經參加訴訟人豐邑公司修復完畢，為原告所不爭之事實，依上所述，原告依據民法第359條及不當得利法律規定，請求減少及返還減少之價金，即乏所據。
（三）次按民法第360條所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。至於房屋「現況說明書」之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，依前揭說明，要難逕認即出賣人對買受人為保證品質之意思表示。此有台灣高等法院96年度上字第668號及99年度上易字第624號民事判決，可資參照。原告逕以「現況說明書」為據，稱被告已保證無滲漏水之情形存在，與事實不符。
（四）並聲明：如主文所示。
參、本件兩造不爭事項及爭點：
一、兩造不爭執事項（毋庸舉證，部分文字依判決順序略作調整）
（一）兩造於102年6月27日簽訂系爭買賣契約書，被告出賣其所有坐落台中市○區○○路○○○號20樓之2房屋（及坐落土地應有部分，下稱系爭房、地）予原告，成交總價2,880萬元。被告之房屋係向豐邑公司買受。
（二）原告於102年8月3日給付尾款，當日被告即完成交屋及所有權移轉登記手續。
（三）原告於交屋後發現系爭房屋內牆面有漏水現象，經僱工檢測後，於102年8月16日以起訴狀附原證三存證信函通知被告修繕。
（四）參加人豐邑公司102年10月30日完成系爭漏水之修繕。
二、本件關鍵爭點：
（一）被告是否已依債務本旨履行系爭房、地之買賣？
（二）系爭房屋於移轉登記及交付後始發現之「瑕疵」是否因可歸責於被告事由而生？
（三）原告依據民法第354條、第359條減少價金及不當得利規定，或民法第360條請求被告給付100萬元，是否有理由？
肆、本院得心證之理由：
一、按兩造不爭執其真正之系爭買賣契約第十條第四項：「點交之買賣標的物應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」此即被告所辯系爭買賣應以「現況交屋」之約定。又所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。臺灣高等法院高雄分院99年上易字第333號民事判決可資參照。次按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。成屋買賣契約，約定依現有成屋之一切狀況交屋，而出賣人既依約交付鑄鐵材質之熱水管路接頭，縱性質上必然產生銹水現象，仍難謂其給付為不完全。最高法院亦著有101年台上字第1898號民事判決可參。查本件所買賣之系爭房屋，雖因被告未曾居住使用而幾近全新，仍不失為中古屋買賣之性質。原告與被告締約期間歷經多次現況看屋，雙方均未發現房屋有輕微管線漏水瑕疵，故雙方所締結買賣契約之標的自應以該屋於102年8月3日之現況為擔保範圍。本件被告為中古屋買賣之出賣人，無須給付全無瑕疵之標的物，僅須依債之本旨履行給付，亦即僅須擔保所交付之物與契約成立當時物之現況相符。被告既從未發現漏水情事，並已依雙方買賣契約成立當時之現況交付，應已依債之本旨履行給付義務。
二、退步言之，縱認系爭買賣標的房屋之滲漏水情形，仍屬點交時存在之瑕疵，惟按民法第359條規定買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。此有最高法院86年度台上字第1615號民事判決，可資參照。又揆諸前開判決意旨，減少價金之計算，固以買賣時市價、買賣價金與系爭瑕疵物減少後之價格相比較為準，然亦必須該瑕疵物之瑕疵仍存在為前提，而系爭房屋之漏水瑕疵既已因被上訴人自行修繕而修補完畢，除被上訴人因而支出之修繕費用，應由上訴人賠償外，即無因瑕疵而減少價值之情，自無以買賣時之價格與瑕疵物減少價格比較之問題。亦有台灣高等法院101年度上易字第1156號民事判決，可資參照。查本件系爭不動產之滲漏水問題，業經參加訴訟人豐邑公司修復完畢，為原告所不爭之事實，且原告不願就修繕後是否仍有價值貶損繳納鑑定費用，故依上所述，原告依據民法第359條及不當得利法律規定，請求減少及返還減少之價金，即乏所據。
三、至於原告主張被告保證本件欠缺保證品質，得依民法第360條請求不履行之損害賠償一節。按民法第360條所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。至於房屋「現況說明書」之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，依前揭說明，要難逕認即出賣人對買受人為保證品質之意思表示。此有台灣高等法院96年度上字第668號及99年度上易字第624號民事判決，可資參照。查本件原告逕以起訴狀附原證一後附仲介業者「太平洋房屋」出具之「現況說明書」為據，主張被告已保證無滲漏水之情形存在，與事實不符，尚非足採信。從而，原告依據民法第360條規定請求不履行之損害賠償，自亦屬於法無據。
四、綜上所述，原告主張依據民法第359條、不當得利法律規定請求返還減少之價金或依同法第360條請求損害賠償，因被告已依債務本旨履行，且原告主張之瑕疵亦經參加訴訟人豐邑公司修繕完畢而不復存在，復難認定仍足致系爭買賣標的之價值有所貶損，是原告本件上開請求，均乏所據，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之聲請亦失附麗，自應併予駁回之。
伍、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 25 日
民事第五庭 法 官 曹宗鼎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 25 日
書記官