臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2724號原 告 任鳳凰訴訟代理人 廖健智律師複 代理人 張家萍律師
余柏儒被 告 張新燈訴訟代理人 陳文慧律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文⒈被告應將坐落於臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地上如鑑
定圖㈡所示點號1-2連接位置、長度7.18公尺之鐵絲圍籬予以移除。
⒉被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地如鑑定圖
㈡所示編號E部分，面積六平方公尺、編號F部分，面積二平方公尺，及同段119-59地號土地如鑑定圖㈠所示編號A部分，面積二八三三平方公尺，以及同段133-3地號土地如鑑定圖㈡所示編號B部分，面積一二八八平方公尺、編號C部分，面積七三一平方公尺及編號D部分，面積二五二平方公尺返還予原告。
3.被告應自民國102年8月5日起至返還前開土地之日止，按月給付新臺幣壹仟貳佰貳拾柒元，及自民國102年10月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
4.原告其餘之訴駁回。
5.訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
6.本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣參拾萬陸仟柒佰元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖拾貳萬零壹佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
7.原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：「⒈被告應將坐落於臺中市○○區○○○段119-27、119-28、119-59以及133-3地號土地上之地上物移除，並將土地返還予原告。⒉被告應自民國（下同）102年8月5日起至返還前項土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1747元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語，嗣於本院審理中，具狀變更上開聲明為：「⒈被告應將坐落於臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地上如鑑定圖㈡所示點號1-2連接位置、長度7.18公尺之鐵絲圍籬移除。
⒉被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地如鑑定圖㈡所示編號E部分，面積6平方公尺、編號F部分，面積2平方公尺，及同段119-59地號土地如鑑定圖㈠所示編號A部分，面積2833平方公尺，以及同段133-3地號土地如鑑定圖㈡所示編號B部分，面積1288平方公尺、編號C部分，面積731平方公尺及編號D部分，面積252平方公尺返還予原告。⒊被告應自102年8月5日起至前開土地返還予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利1534元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語，被告對原告此之訴之變更並表示同意（見本院103年6月24日言詞辯論筆錄第2頁），核與上開規定相符，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落於臺中市○○區○○○段00000000000000000000地
號之3筆土地原為訴外人吳阿蕊所有，吳阿蕊並於98年6月15日與被告間就上開土地簽定租賃契約，租賃期間為自98年2月25日起至118年2月25日止。嗣於102年4月12日吳阿蕊將上開土地贈與登記予訴外人朱振權，朱振權並於同年8月5日以買賣為原因過戶登記予原告所有。又吳阿蕊與被告間租約期限為20年，且未經公證，是依民法第425條第2項規定，該租約僅具有債權效力，自無買賣不破租賃原則之適用，故對於原告並無拘束力可言。又兩造既無租賃關係之存在，而被告占有系爭土地即無正當權源，自應返還上開土地予原告甚明。再者，依內政部國土測繪中心103年5月13日測籍字第0000000000號函所附鑑定圖㈠、㈡所示，原告所有之前開土地遭被告無權占用者，係臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地，如鑑定圖㈠所示編號A部分，面積2833平方公尺；同段133-3地號土地如鑑定圖㈡所示編號B部分，面積1288平方公尺、編號C部分，面積731平方公尺、編號D部分，面積252平方公尺；同段119-28地號土地如鑑定圖㈡示編號E部分，面積6平方公尺、編號F部分，面積2平方公尺；被告另於同段133-3地號土地上設置有點號1-2連接位置長度為7.18公尺之鐵絲圍籬，此等情形，皆為對於原告就系爭所有物及所有權造成之侵害，為此依民法第767條規定提起本件訴訟。
㈡又被告無權占用系爭土地，已如前述，因被告顯係無法律上
原因而受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，是原告即得請求自102年8月5日起至被告返還系爭土地之日止，按月返還相當於租金之不當得利。且系爭土地102年1月申報地價為每平方公尺36元，而被告無權占有系爭土地面積共計5112平方公尺，則本件相當於租金之不當得利計算後為1534元（即5112×36×10%/12＝1534，元以下四捨五入）。並聲明：⒈被告應將坐落於臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地上如鑑定圖㈡所示點號1-2連接位置、長度7.18公尺之鐵絲圍籬移除。⒉被告應將坐落臺中市○○區○○○段000000地號土地如鑑定圖㈡所示編號E部分，面積6平方公尺、編號F部分，面積2平方公尺，及同段119-59地號土地如鑑定圖㈠所示編號A部分，面積2833平方公尺，以及同段133-3地號土地如鑑定圖㈡所示編號B部分，面積1288平方公尺、編號C部分，面積731平方公尺及編號D部分，面積252平方公尺返還予原告。⒊被告應自102年8月5日起至前開土地返還予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利1534元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠經查，訴外人吳阿蕊早於102年3月29日即以大溪員樹林郵局
第23號存證信函通知被告，就系爭土地有與第三人洽談一併出售，並已告知買賣價金為500萬元，足認已將買賣契約之條件確實通知被告，然被告於102年4月9日寄發臺中民權路郵局第0793存證信函，卻表明僅願以380萬購買系爭土地，顯非係以吳阿蕊出賣予第三人之同一價額購買，依最高法院39年台上字第903號判例意旨，被告除未合法行使優先購買權外，更無就系爭土地有優先購買權之可言，至為昭然。
㈡被告嗣於102年4月26日寄發臺中法院郵局第1077號存證信函
，及於102年5月8日寄發臺中法院郵局第1170號存證信函，可知被告已明確知悉吳阿蕊有通知被告行使優先購買權，然被告卻一再質疑該買賣契約之真正，並故意壓低價格，僅願以「合理價格」購買，足認被告實未於吳阿蕊所通知之十日內行使優先購買權，依土地法第107條第2項準用同法第104條第2項之規定，視為被告放棄優先購買權，是被告所述，實不足採信。再者，訴外人朱振權於102年6月10日曾以臺中大隆路郵局第000323存證信函通知被告，就其與原告間前開買賣契約之買賣標的、價金，亦檢附系爭買賣契約書於後，足認有將該買賣契約之條件明確告知被告，並請被告於函達十日內表明是否依同樣條件購買。惟被告仍於102年6月19日以臺中法院郵局第1615號存證信函，無端質疑前揭買賣契約之真偽，更未表明欲以前揭買賣契約同樣條件承買系爭土地，是被告何有優先購買系爭土地之權。
㈢又朱振權再於102年6月24日以寄發之臺中大隆路第356號存
證信函，再度將系爭買賣契約書以及匯款證明檢附於後，並表明買受人為原告，足認其已確實將系爭買賣契約之條件告知被告，並通知被告於函到十日內行使優先承買權。詎料，被告猶以102年6月27日寄發之臺中法院郵局第1736號存證信函，無故爭執朱振權未表明原告之地址，並質疑朱振權與原告間有勾串之情事，更於函內表明買賣契約價金與市價相差甚遠，僅願依市場公平合理之價格購買，足證被告顯無意依買賣契約同一價額購買系爭土地，更未於受出賣通知之十日內，依買賣契約之同一價額購買系爭土地。
㈣末查，被告又於102年7月10日寄發之臺中法院郵局第1864號
函，再度陳明朱振權通知之買賣契約價金遠遠超過實際價格達七成之差，而認朱振權有違法情事，顯可認定被告未有表示以買賣契約同一價額承買系爭土地。是以，除被告顯就系爭土地無優先購買權外，依土地法第107條第2項準用第104條第2項之規定，亦應視為被告已經放棄優先購買權，是被告已非優先購買權人甚明。另原告並未接受被告之土地耕作租約，兩造間亦無民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，併予敘明。
三、被告則以：㈠被告數十年來久居於梨山種植務農，並於98年6月15日與吳
阿蕊訂定土地耕作承租合約書，內容略為就系爭坐落臺中市○○區○○○段119-27、119-28、119-59、133-3等四筆土地承租耕作共計20年，租金之給付為：①98年2月25日至103年2月25日，一次給付20萬元。②103年2月25日至108年2月25日，一次給付20萬元。③108年2月25日至113年2月25日，一次給付40萬元。④113年2月25日至118年2月25日，一次給付40萬元。被告始終依約履行，投資人力、物力及巨額資本整地、養地、增值地力、培養高經濟植栽，其中山勢曾因過於陡峭無法耕作，被告多次雇工進行養植山地，使其適於耕種。且因多次風災豪雨，山崩土石流，破壞便道，被告曾多次重整築路、修路、修築擋土牆，並就系爭133-3地號土地，因其屬石灰層，被告曾經試種茶樹都無法存活生長，五次試種才生長成功，所花費人力、物力約1000萬元之鉅。此為出租人吳阿蕊訂定租賃契約時得以瞭解，遂於上開土地耕作承租合約書第5條載明：乙方（指吳阿蕊）經甲方（指被告）同意，福壽山段133-3地號土地（面積2636平方公尺），有被侵占之部分，於98年12月31日前，收回該地號土地，如土地所有權狀所登記之面積，供甲方耕作，否則視為違約。第7條載明：甲方在承租期間，如因土地喪失耕作權或其他糾紛等，乙方須參倍賠償甲方之投資損失。第10條載明：該承租耕地如有其他情事，皆由乙方出面解決，不得為難甲方。第11條載明：甲方有優先承租權，如甲方放棄承租，其所有硬體設備歸乙方所有。
㈡再者，吳阿蕊雖曾寄發存證信函給予被告表示系爭土地擬與
第三人洽談土地買賣契約，然遲未提示買賣契約，被告始終於法定期間內主動表示願意優先承買。其後朱振權也分別於102年6月10日及6月24日寄函通知被告是否優先承買，被告亦分別於102年4月26日、5月8日、6月19日、6月27日、7月10日等5次寄函通知吳阿蕊及朱振權表示願意優先承買。就金額部分也願意於其等提出買賣契約後以同樣條件買受。又原告所提附於起訴狀後之買賣契約書所訂之日期為102年4月17日，然朱振權卻遲於102年6月24日才寄發存證信函並附契約通知被告，是依土地法第107條及第104條第2項之規定，原告不得以其買賣契約對抗被告之優先承購權利。雖原告為登記名義人，但無所有權，被告重申原告登記之所有權不得對抗被告。承上所述，原告訴請返還土地即為無理由，併其主張被告有相當於租金之使用利益者，亦無理由，其以土地每年度公告地價之上限10%做為相當租金之利益請求賠償，顯無理由。並聲明：駁回原告之訴；願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：㈠按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買
或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。又前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。土地法第107條、第104條第2項前段分別定有明文。又⑴耕地承租人在耕地出租人通知出賣耕地後，即於10日內為承買之表示，不過得認為不生土地法第107條第2項準用第104條第2項之規定，視為放棄依同樣條件優先承買權之效果，而於出租人出賣之耕地，仍須具有同條第1項所定，依同樣條件之要件，始有優先承買之權。⑵耕地出租人出賣耕地時承租人有優先承買之權者，以依同樣條件為限，此為土地法第107條第1項所明定。耕地價金為耕地出賣之重要條件，故承租人就其承買耕地表示之價金數額須與出租人要約，或第三人承諾之價金數額相當，而後有優先承買權之可言。最高法院39年台上字第903號判例要旨可資參照。查，訴外人吳阿蕊早於102年3月29日即以大溪員樹林郵局第23號存證信函通知被告，就系爭土地有與第三人洽談一併出售，並已告知買賣價金為500萬元，足認已將買賣契約之條件確實通知被告；再者，訴外人朱振權於102年6月10日亦曾以臺中大隆路郵局第000323存證信函通知被告，就其與原告間前開買賣契約之買賣標的、價金，亦檢附系爭買賣契約書於後，足認有將該買賣契約之條件明確告知被告，並請被告於函達十日內表明是否依同樣條件購買。又朱振權再於102年6月24日以寄發之臺中大隆路第356號存證信函，再度將系爭買賣契約書以及匯款證明檢附於後，並表明買受人為原告等情，此有各該存證信函影本在卷可稽，足證系爭土地之出租人已確實將系爭買賣契約之條件告知被告，並通知被告於函到十日內行使優先承買權。詎料，被告於接獲上開通知後，分別於102年4月9日寄發臺中民權路郵局第0793存證信函，卻表明僅願以380萬購買系爭土地，顯非係以訴外人即出租人吳阿蕊出賣予第三人之同一價額購買，依前開最高法院39年台上字第903號判例意旨，被告除未合法行使優先購買權外，更無就系爭土地有優先購買權之可言，至為昭然。其次，被告再於102年4月26日寄發臺中法院郵局第1077號存證信函，及於102年5月8日寄發臺中法院郵局第1170號存證信函，被告卻一再質疑該買賣契約之真正，並故意壓低價格，僅表示願以「合理價格」購買，足見被告已明確知悉吳阿蕊有通知其行使優先購買權，但被告實未於吳阿蕊所通知之十日內行使優先購買權，依土地法第107條第2項準用同法第104條第2項之規定，視為被告放棄優先購買權。再者，被告仍於102年6月19日以臺中法院郵局第1615號存證信函，無端質疑前揭買賣契約之真偽，且亦未表明欲以前揭買賣契約同樣條件承買系爭土地；嗣被告猶於102年6月27日以寄發之臺中法院郵局第1736號存證信函，無故爭執朱振權未表明原告之地址，並質疑朱振權與原告間有勾串之情事，更於該存證信函內表明買賣契約價金與市價相差甚遠，僅願依市場公平合理之價格購買；被告又於102年7月10日寄發之臺中法院郵局第1864號函，再度陳明朱振權通知之買賣契約價金遠遠超過實際價格達七成之差，而認朱振權有違法情事，顯見被告無意依買賣契約同一價額購買系爭土地，更未於受出賣通知之十日內，依買賣契約之同一價額購買系爭土地。是以，除被告就系爭土地顯無優先購買權外，復依土地法第107條第2項準用第104條第2項之規定，亦應視為被告已放棄優先購買權，是被告已非優先購買權人甚明。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明定。查原告主張坐落於臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號之3筆土地為其所有，此有土地登記第二類謄本在卷可稽，並為被告所不爭執，自堪信為真實。而被告固辯稱其依系爭土地承租權，及優先承買權而認其有占用上開3筆土地之權源云云，然此為原告所否認，則被告自應就其主張之事實，舉證證明之。然查，被告並無優先承買權，復依土地法第107條第2項準用第104條第2項之規定，亦應視為被告已放棄優先購買權，是被告已非優先購買權人甚明。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。查訴外人吳阿蕊與被告間就系爭土地固有訂立土地租賃契約，惟其租約期限為20年，且未經公證，是依民法第425條第2項規定，該租約僅具有債權效力，自無買賣不破租賃原則之適用，故對於原告並無拘束力可言。又兩造間既無租賃關係之存在，是被告上開辯解，洵屬無據，自難採信。是被告就其占有系爭土地之正當權源，既未舉證以實其說，足證其占有無正當權源，自應返還上開土地予原告。
㈢又本院於103年3月12日會同內政部國土測繪中心至現場履勘
時，並針對被告占用原告系爭臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之位置、面積等予以施測，且請內政部國土測繪中心人員測量並製作鑑定書及鑑定圖彙送本院，本院亦製有勘驗筆錄在卷（即本院103年3月12日勘驗筆錄）可稽。
㈣另內政部國土測繪中心於103年5月13日以測籍字第00000000
00號函檢送土地鑑定書、圖，依該鑑定書、圖所示，即其中如附鑑定圖㈠所示編號A，著黃色區域，係被告逾越使用系爭福壽山段119-59地號土地範圍，面積為2833平方公尺；如鑑定圖㈡所示編號B、C、D、E、F，著色區域，係被告逾越使用福壽山段133-3、119-28地號土地範圍；其中編號B部分面積1288平方公尺，種植茶樹、編號C部分面積731平方公尺，種植葡萄、編號D部分面積252平方公尺，種植梨樹、編號E部分面積6平方公尺，種植梨樹、編號F部分面積2平方公尺，種植葡萄。又如鑑定圖㈡所示點1-2連接之位置逾越使用原告上開133-3地號土地，並在其上設置鐵絲圍籬，其長度為7.18公尺等情，此有該函及鑑定書、圖附卷可稽。而被告就上開鑑定書、圖所示其占用上開土地部分，皆不爭執，且被告未能舉證證明其占用原告所有之上開土地有何占有使用權源，足徵被告占用前開鑑定書圖所示原告所有之土地，皆屬無權占有，應堪認定。
㈤又稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未
分離者，為該不動產之部分。民法第66條定有明文。另物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物。未與土地分離之樹木，依民法第66條第2項之規定，為土地之構成部分，與同條第1項所稱之定著物為獨立之不動產者不同。最高法院29年上字第1678號判例要旨可資參照。查本件被告在原告上開土地上所種植之果樹，揆諸前開判例意旨，皆為土地之構成部分而為土地所有權人所有。
㈥綜上，原告本於民法第767條之所有物返還請求權之法律關
係，請求：⒈被告應將坐落於臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地上如鑑定圖㈡所示點號1-2連接位置、長度7.18公尺之鐵絲圍籬予以移除。⒉被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地如鑑定圖㈡所示編號E部分，面積6平方公尺、編號F部分，面積2平方公尺，及同段119-59地號土地如鑑定圖㈠所示編號A部分，面積2833平方公尺，以及同段133-3地號土地如鑑定圖㈡所示編號B部分，面積1288平方公尺、編號C部分，面積731平方公尺及編號D部分，面積252平方公尺返還予原告，洵屬有據，應予准許。
㈦次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為限。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。
㈧本件被告既係無權占有原告所有之上開土地，已如前述，且
獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益該土地之損害。從而，原告請求被告給付相當於租金之損害金，揆諸前開說明，即屬正當，應予准許。至於損害金額之計算，原告所有之前開土地，位處山區且屬山坡地保育區，而被告皆將之種植高經濟作物如果樹、茶樹等，用以獲取利潤，惟被告對於原告所請求不當得利之計算有所爭執，是以本院斟酌系爭土地之位置、四週狀況，以及目前社會經濟等情況，認以按土地及建築改良物申報總額年息百分之八計算相當於租金之不當得利為適當。據此，計算被告占用系爭土地面積，相當於租金之損害金如下：被告占用系爭土地如附鑑定圖㈠、㈡所示面積共計5112平方公尺，而該土地102年1月之申報地價為每平方公尺36元，故自原告取得系爭土地所有權之日即102年8月5日起至騰空返還前開土地之日止，按月給付1227元【即5112×36×8%/12＝1227，元以下四捨五入】，洵屬有據，應予准許。逾上開部分之請求，尚乏依據，應予駁回。
㈨又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第233條第1項、第203條亦有明定。本件原告對被告等之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告等始負遲延責任。是原告請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核無不合。
㈩從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自102
年8月5日起至騰空返還前開土地之日止，按月給付1227元之損害金及法定遲延利息，即屬正當，應予准許。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權，訴請被告拆除地上物返還土地，及給付相當於租金之不當得利，而請求如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至於原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，不應准許，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 7 月 25 日
民事第四庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 25 日
書記官 洪加芳