臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2797號原 告 賴福就訴訟代理人 胡昇寶律師被 告 藍媖傑
翁國亮上二人共同訴訟代理人 游琦俊律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告向訴外人邱添華承租坐落臺中市○○段○○○○○○○○號土地使用，而其承租時原係空地，經原告整地後興建一鐵皮屋，復經庭園造景裝潢，總計花費約新臺幣（下同）370萬元後，作為販賣蜂蜜產品之用。嗣被告因見此處造景優美、環境清幽，欲向原告承租使用。惟原告先前已投入鉅資，乃提出雙方合作之模式，即原告先後投入之資金，由兩造平均分擔。嗣被告二人幾經考量後，乃提出以被告二人給付合作金予原告，再由被告二人承租前述土地建物之模式將原告對於上開土地、建物之權利買斷。兩造乃於民國102年2月21日訂立租賃契約書，約定由被告藍媖傑任承租人，被告翁國亮為連帶保證人，承租原告向邱添華承租之臺中市○○段○○○○○○○○號土地及門牌號碼臺中市○○區○○路○段000○0號建築物，租金每月2萬5000元，租賃期限自102年2月1日起至108年1月31日止。兩造同時訂定附約，約定被告二人須無條件給付原告合作金50萬元。惟契約訂立後，被告二人因資金遲未到位，竟萌毀約之意，除自102年4月起拒付租金，亦拒絕給付貨款、合作金等款項。又依兩造所訂立之租賃契約書第12條約定，被告若有違約情事，致損害原告權益時願聽從原告賠償損害，如原告涉訟所繳之訴訟費、律師費用，均應由被告二人負責賠償。而原告因本件已支付律師費用6萬元，自應由被告二人負責。承上，兩造間約定之合作金50萬元，被告迄今僅給付4萬元，另被告尚積欠原告貨款2萬4531元、4月份租金2萬5000元，是以，被告二人尚應連帶給付原告56萬9531元（即460000＋60000＋24531＋25000＝569531）。為此，依兩造間之租賃契約附約第貳條、租賃契約第12條、第3條約定及民法第345條規定提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應連帶給付原告56萬9531元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5之利息計算；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠本件被告一再辯稱係因系爭租賃物欠缺水源，無法提供符合
承租目的之使用條件，方終止系爭租約。然被告既稱其承租系爭租賃物之目的在於復育螢火蟲及經營蜜蜂生意之複合式農場，其自身對於承租標的是否具有水源等相關條件，於承租前必已事先勘察並加以評估認可，方為承租之行為。就此，又豈有事後方發覺該處並無水源之情事。況且，原告於99年間已承租該處，苟無水源，原告又何能使用迄被告租賃之日？是被告所言，僅係片面終止租約之推託之詞，不足採信。
㈡又由證人鄒思恬之證述可知，證人翁歐陽麗明係自行結算尚
積欠原告1萬7000元，方要求以此金額解決兩造紛爭，惟此為原告所不同意，鄒思恬方於對帳單左上角書寫「6/4收貨款17000元，恬」等字樣。至於其餘字跡全非鄒思恬所書寫，是被告主張協調當日，兩造就本件糾紛已達成合意云云，與事實不符。
㈢系爭附約第貳條約定「乙方（被告藍媖傑）須無條件給甲方
（原告）作金50萬元整，分六期給付」等語。是本件系爭附約訂立時，被告即負有給付50萬元予原告之契約義務。至於分六期給付，僅係期限利益。縱被告於102年4月份片面終止租賃契約，惟此片面終止契約之效力，僅向將來發生，並不能溯及於契約訂立時，被告所應負之契約義務即隨之消滅。是本件縱因被告片面終止租約，被告仍負有給付合作金50萬元予原告之義務。
㈣末查，本件原告係向訴外人邱添華承租系爭○○段0000000
地號土地興建鐵皮屋，並花費約370萬元作庭園造景、裝潢，已如前述。而原告於102年11月20日提出之準備書狀所述「…以被告二人給付合作金予原告，再由被告二人承租前述土地、建物之模式將原告對於上開土地、建物之權利買斷」之意，實係由原告將該土地、建物交予被告使用，再由被告支付合作金予原告之模式，以彌補原告就系爭土地已投入資金之補償。並非被告所稱將上開土地、建物之權利移轉交付予被告。被告就此見解，容有誤會。
三、被告則以：㈠本件被告係因原告所提供之系爭租賃物欠缺水源，無法提供
符合承租目的之使用條件，兩造遂於102年4月19日合意終止契約（含附約），約定租期至102年4月份止，並於102年6月4日結清並支付全部應付款項為1萬6616元，由被告翁國亮之妻翁歐陽麗明當場支付現金1萬7000元，經原告收訖（註：
由其妻鄒思恬簽收），故本件並無原告所指稱之被告應給付積欠合作金、貨款、4月份租金及6萬元律師費損害賠償金可言：
⒈被告藍媖傑（由被告藍媖傑之父藍森彬出面代理，以被告
藍媖傑名義）承租系爭租賃物前，早已說明係供經營繁殖螢火蟲復育、生態保護園區及複合商店之用，且特別要求必須有充足水源始能達到上開承租目的（上情業經證人翁歐陽麗明、鄒思恬於103年4月3日鈞院作證時均證稱被告承租系爭房屋之目的，是要從事螢火蟲復育及事後不租房屋是因沒有水源等語可證），原告早已明知，並保證上開租賃物除可提供自來水源可供民生使用外，尚有從附近河道可抽取之水源可供作被告經營繁殖螢火蟲復育、生態保護園區之用。被告藍媖傑得其承諾及保證後，始訂約承租系爭租賃物，並依約支付102年2、3月份租金共5萬元、押租保證金5萬元及合作金4萬元。詎訂約後，原告未依約於102年2月1日將系爭租賃物交付被告藍媖傑使用，反而無故延至102年2月28日始將租賃物搬空及交付被告藍媖傑之代理人藍森彬，藍森彬曾向原告抗議，原告曾口頭答應已交付之2月份租金充當4月份租金之用。惟被告接手系爭租賃物後，於102年3月20日即遭斷絕水源發生停水情形，使系爭租賃物面臨無水可用窘境，屢經向原告請求改善、解決上開供水問題，惟均遭敷衍，被告迫於無奈曾委請律師於102年4月1日寄發臺中法院郵局第813號存證信函催請限原告於函到7日內改善上開情況，恢復原有之充足水源供應等語，惟原告於102年4月2日收受上開存證信函（見被證一）後，仍未改善。嗣兩造於102年4月間某日在電話中合意終止契約（含附約）並約定房租算到102年4月份止，被告隨即將系爭租賃物騰空，並於102年4月19日依原告之指示將系爭租賃物所有鑰匙交付原告指定之鄰居即證人郭華英。嗣兩造並於102年6月4日彙算結清全部應付款項為1萬6616元後，由被告翁國亮之妻翁歐陽麗明當場支付現金1萬7000元（見被證二），經原告收訖（註：由其妻鄒思恬簽收），故兩造間之系爭租約及附約均已經兩造合意終止並結算付清所有款項，是本件並無原告所指稱之被告應給付積欠合作金、貨款、4月份租金及6萬元律師費損害賠償金可言。且本件並非如原告所稱係因「契約訂立後，被告二人因其資金遲未到位，竟萌毀約之意，除自102年4月起拒付租金，亦拒絕給付貨款、合作金等款項。」等情，是原告之請求，並無理由。
⒉上情除有被證一、二所示證據可稽外，並有證人郭華英、
鄒思恬、翁歐陽麗明在鈞院之證言可憑。至於，證人鄒思恬之證言雖仍否認兩造已合意終止系爭租約、附約及結算付訖兩造間所有應收應付款項，然在其證言中已承認：①被告租賃系爭房地之目的係為從事螢火蟲的復育，嗣後係因沒有水源，才於102年4月中旬向原告表示不再承租；②被告已於102年4月間將系爭租賃物所有鑰匙交付證人郭華英並轉交原告夫妻收訖；③翁歐陽麗明、藍森彬、原告及鄒思恬等四人確曾於102年6月4日就本件系爭租賃關係進行會算，其中曾談到貨款部分尚積欠3萬9503元、水電部分2113元、4月份租金2萬5000元，嗣後鄒思恬確曾代表原告收受1萬7000元之事實。故倘當時雙方未就本件租賃關係及所有貨款進行如被證二之對帳（請款）單之會算並達成終止兩造間所有契約及債權債務關係之協定，則該對帳單上「1萬6616元」之結果又是如何計算得出？證人翁歐陽麗明豈可能當場支付1萬7000元；證人鄒思恬又豈可能當場簽收1萬7000元。顯見證人鄒思恬上開證言中有關兩造租賃糾紛沒有解決，以及其簽收時，對帳單上沒有其他手寫字跡云云，並不實在，應屬迴護其夫即原告之不實供證，不足採信。
⒊另就如被證二之對帳（請款）單上所記載內容，補充說明
如下：①如被證二對帳單之記載請款日期為2013年3月1日，其上所記載之貨款總金額為6萬9503元，嗣由被告翁國亮之妻翁歐陽麗明於102年3月6日先行匯款3萬元予原告，此業經原告自認及參諸原告102年11月20日民事準備書狀所附證物中之「對帳（請款）單」所記載：「102.03.06匯入貨款30000元」等語即明，故此時如被證二對帳單所記載之貨款應僅剩3萬9503元。②因被告藍媖傑承租系爭房屋時已先支付押金5萬元，扣除102年4月份租金2萬5000元及前述之剩餘貨款3萬9503元，則被告尚應付之款項為1萬4503元，再加上應付水電費2113元（此可參諸原告102年11月20日民事準備書狀所附證物中之「對帳（請款）單」所記載：「102.06.04…水電費2113元…」等語即明），則被告應付之金額為1萬6616元。【以上均見如被證二對帳單左方手寫部分文字】。③嗣結算議妥全部應付款項為1萬6616元後，即由翁歐陽麗明當場支付現金1萬7000元，由鄒思恬當場收受，並於如被證二對帳單上書寫：「6/4收貨款1萬7000元（壹萬柒仟元整）恬」等文字簽收。上情參諸證人鄒思恬、翁歐陽麗明上開證言即明。
⒋綜上所陳，本件兩造之系爭租賃、貨款糾紛確已經雙方合
意終止並會算清償完畢，原告提起本件訴訟訴請被告二人給付租金、合作金、貨款及律師費等，均無理由。
㈡再者，倘鈞院仍認本件兩造間系爭租賃、附約尚未合意終止
契約，惟依系爭附約第肆條：「乙方（即被告藍媖傑）如有違背本合約及房屋租賃契約時，甲方（即原告）有權終止合約，乙方得無條件終止合約，乙方所受之損失由乙方自行負責。」等語，堪明本件被告藍媖傑得無條件終止合約，僅係被告藍媖傑所受之損失，應由被告藍媖傑自行負責而已。況且，本件兩造曾於102年4月間某日在電話中合意終止契約（含附約）並約定房租算到102年4月份止，被告隨即將系爭租賃物騰空並於102年4月19日依原告之指示將系爭租賃物所有鑰匙交付予證人即原告指定之鄰居郭華英，嗣兩造並於102年6月4日彙算結清全部應付款項為1萬6616元後，由被告翁國亮之妻當場支付現金1萬7000元，經鄒思恬簽收，故兩造間之系爭租約及附約均已經兩造合意終止並結算付清所有款項。則本件縱認兩造間之系爭租約及附約尚未經兩造合意終止，然被告確已於102年4月間某日之電話中告知原告終止系爭租約及附約之意思表示，此亦經原告於102年10月26日自認：「…當時被告有片面提出終止合約，…」等語，及證人鄒思恬上開證言可稽。顯見兩造間之系爭租約及附約至少亦已經被告藍媖傑依系爭附約第肆條之約定終止，原告提起本件訴訟請求被告二人給付租金、合作金、貨款及律師費，並無理由。又本件系爭附約第肆條之文義已明確，無須別事他求，足見本件被告藍媖傑得無條件終止合約，僅係被告藍媖傑所受之損失，應由被告藍媖傑自行負責而已，惟原告曲解上開文義稱係指被告得無條件終止合約，但並不表示其自行終止合約後，即可免除其支付合作金予原告之義務，並無可採。
㈢本件系爭附約係兩造就系爭租賃契約之補充約定，屬系爭租
賃契約之一部分，而系爭租賃契約、附約既已經兩造於102年4月中旬左右在電話中合意終止，已如前述。則原告依系爭租賃契約、附約之法律關係，請求被告給付合作金、律師費、102年4月份租金，即無理由。又原告雖主張系爭附約第貳條約定「乙方須無條件給甲方合作金伍拾萬元整，分六期給付」。是本件系爭附約訂立時，被告即負有給付50萬元予原告之契約義務。至於分六期給付，僅係期限利益。縱被告於102年4月份片面終止租賃契約，惟此片面終止契約之效力，僅向將來發生效力，並不能溯及於契約訂立時，被告所應負之契約義務即隨之消滅。是本件縱因被告片面終止租約，被告仍負有給付合作金50萬元予原告之義務等語。然本件系爭附約第貳條中明白約定被告分別於102年4月、5月、6月各給付2萬元；102年7月給付40萬元，顯見原告得就上開金額請求給付之請求權需待各屆至上開期限時始發生效力，而本件租賃契約及附約既已於102年4月中旬終止，則原告上開主張亦無理由。且該附約第貳條中約定102年4月給付2萬元，自係指被告應於102年4月30日給付2萬元，亦即原告於該時始有請求被告應於102年4月30日給付2萬元之權利。而本件兩造既已於102年4月中旬終止系爭租賃契約及附約，則原告自無再請求被告給付102年4月30日及其後應付合作金之權利。故有關原告依系爭租賃契約、附約及買賣之法律關係，請求被告給付102年四月份租金2萬5000元、貨款2萬4531元部分，被告均已於102年6月4日與原告及其妻鄒思恬會算結清給付完畢等情，亦已如前述。是原告復主張依系爭租賃契約、附約及買賣之法律關係，請求被告給付102年四月份租金2萬5000元、貨款2萬4531元，皆無可採。
㈣退一步言，倘鈞院仍認被告有給付上開合作金予原告之義務
。惟本件縱如原告就102年11月20日民事準備書狀中所主張本件之系爭合作金既係「…將原告對於上開土地、建物之權利買斷。…。」，則本件原告既未依約將「…上開土地、建物之權利…」，移轉交付予被告藍媖傑，則其豈能要求被告連帶給付上開合作金。縱其請求被告連帶給付上開合作金為有理由，則被告亦得主張同時履行抗辯權，要求原告賴福就將「上開土地、建物之權利」移轉交付被告藍媖傑。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠本件坐落臺中市○○段○○○○○○○○號之系爭土地係原告向訴外人邱添華所承租使用。
㈡兩造間於102年2月21日訂立系爭租賃契約書，並約定由被告
藍媖傑任承租人，被告翁國亮為連帶保證人，承租原告所承租之臺中市○○段○○○○○○○○號約四分地之土地，包括門牌號碼臺中市○○區○○路○段000○0號之建築物，租金每月2萬5000元，租賃期限自102年2月1日起至108年1月31日止，且同時訂定系爭附約。
㈢被告曾依附約支付合作金4萬元。
㈣被告曾於102年4月中旬左右打電話向原告表示不再承租系爭土地、房屋。
㈤被告曾於102年6月4日給付原告1萬7000元。
㈥兩造對彼此於本件中所提出之證據形式上真正，均不爭執。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠本件系爭租賃契約（含附約）是否於102年4月份經兩造合意終止？或係被告片面終止？被告主張得依系爭附約第肆條約定無條件終止系爭租賃契約（含附約），有無理由？㈡本件被告是否於102年6月4日與原告就本件租賃契約及附約、貨款之應付款項，全部予以結清、付訖？㈢原告依系爭租賃契約、附約及買賣之法律關係，請求被告給付合作金46萬元、律師費6萬元、102年四月份租金2萬5000元、貨款2萬4531元，是否有理由？㈣被告主張就原告請求給付上開合作金部分行使同時履行抗辯權，要求原告將系爭土地、建物之權利移轉交付予被告藍媖傑，有無理由？茲說明如下：
㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。民法第453條定有明文。是契約當事人自得於契約中，就雙方或其中一方當事人終止契約之權利，為預先之約定或保留。查本件兩造於附約第肆條明定：「乙方（指被告藍媖傑）如有違背本合約及房屋租賃契約時，甲方（指原告）有權終止合約，乙方得無條件終止合約，乙方所受之損失，由乙方自行負責。」等語。其次，被告抗辯被告藍媖傑承租系爭租賃物前，早已闡明係供經營繁殖螢火蟲復育、生態保護園區及複合商店之用，且特別要求必須有充足水源始能達到上開承租目的等情，業據證人翁歐陽麗明、鄒思恬到庭分別證述明確（詳見本院103年4月3日言詞辯論筆錄），詎訂約後，原告延至102年2月28日始將系爭租賃物內物件搬空及交付被告藍媖傑。且被告接手系爭租賃物後，於102年3月20日即遭斷絕水源而發生停水情形，致使系爭租賃物面臨無水可用之窘境，嗣屢向原告請求改善、解決上開供水問題，惟均遭敷衍致未能改善等情，原告僅以被告自身對於系爭承租標的是否具有水源等相關條件，於承租前必已事先勘察並加以評估認可，方為承租之行為。況原告於99年間即已承租該處，苟無水源，原告又豈能使用迄至被告租賃之日云云。然被告前開所辯無水可用之情形，業已提出相關存證信函為憑，衡諸常情，應屬可信；然反觀原告所為陳述若無水源被告應不會承租云云，僅屬推論之詞，自難採憑。
㈡承上，被告主張嗣兩造於102年4月間某日在電話中合意終止
系爭租約（含附約），並約定房租算到102年4月份止等情，業據證人翁歐陽麗明到庭證述在卷，且被告隨即將系爭租賃物騰空並於102年4月19日依原告之指示將系爭租賃物所有鑰匙交付原告指定之鄰居即證人郭華英等情，亦有證人郭華英到庭證述綦詳在卷（詳見本院103年4月3日言詞辯論筆錄），而系爭租賃物所有鑰匙確已由原告收受。復參酌兩造嗣於102年6月4日彙算結清全部應付款項為1萬6616元後，由被告翁國亮之妻翁歐陽麗明當場支付現金1萬7000元（詳見被證二），並經原告收訖（註：實由原告之妻鄒思恬簽收）在案，足徵兩造間之系爭租約及附約業經兩造合意終止。
㈢其次，再參酌：⑴如被證二對帳單之記載請款日期為2013年
3月1日，而其上所記載之貨款總金額為6萬9503元，嗣由被告翁國亮之妻翁歐陽麗明於102年3月6日先行匯款3萬元予原告，此業經原告自認在卷，並參諸原告102年11月20日民事準備書狀所附書證之「對帳（請款）單」內記載：「102.
03.06匯入貨款30000元」等語相符，顯見如被證二對帳單所記載之貨款應僅剩3萬9503元。⑵因被告藍媖傑承租系爭房屋時已先支付押金5萬元，先扣除102年4月份租金2萬5000元後，再加上前述之剩餘貨款3萬9503元，則被告應給付之款項為1萬4503元，再加上應付水電費2113元，則被告應付之金額為1萬6616元。【以上均詳見被證二對帳單左方手寫部分文字所示】。⑶嗣結算經議妥全部應付款項為1萬6616元後，即由翁歐陽麗明當場支付現金1萬7000元，故由鄒思恬當場收受並於被證二之對帳單上書寫：「6/4收貨款1萬7000元（壹萬柒仟元整）恬」等文字簽收等情，此有對帳單影本1紙在卷可稽。至於證人鄒思恬雖到證庭稱：「（歐陽麗明、藍森彬是否曾在102年6月4日到原告賴福就南投住處與原告賴福就及鄒思恬協調、結算有關這件房屋租賃糾紛的事?經過情形為何?）當天在場是歐陽麗明、藍森彬及我跟賴福就，就系爭房屋租賃糾紛的事情有討論，結果是就系爭房屋糾紛的事情並沒有解決。當天我確實有收17000元的貨款。
當天我們確實有討論有關貨款部分應該是翁國亮他們還積欠39503元、水電部分2113元，當天沒有談到押金5萬元，但有談到4月份租金25000元，另外還有合作金50萬元。因為他們當天他們只有攜帶17000元的貨款，所以我簽收的只是17000元貨款。」等語，核與前開對張單所載內容不符，若無討論押租金部分，又如何能計算出其所簽收之1萬7000元，而押租金又牽涉系爭租約是否繼續之問題，足徵兩造間應係討論系爭租約終止事宜而進入計算租金及押租金扣抵之結算事情，證人鄒思恬上開證言，自難憑採。
㈣又兩造間系爭房屋租賃契約與系爭附約係同一日簽訂，且另
觀察系爭附約之內容係有關「被告須向原告所經營之『福恬養蜂場』每月叫貨達3萬元以上，及零售價格不得低於建議售價9折。被告須給付原告合作金50萬元，並自102年2月起至同年6月止，每月2萬元，102年7月則給付40萬元，分期給付」等情，此有附約影本1紙在卷可考。本件原告雖主張其整地興建一鐵皮屋，復經庭園造景、裝潢計花費約370萬元，及被告提出合作金，再由被告承租模式將原告對系爭租賃土地、建物權利之買斷，及系爭附約訂立時，被告即負有給付合作金50萬元予原告之契約義務。至於分六期給付，僅係被告之期限利益。縱被告於102年4月份片面終止租賃契約，惟此片面終止契約之效力，僅向將來發生，並不能溯及於契約訂立時，故被告仍負有給付合作金50萬元予原告之義務云云。然查系爭附約中僅記載合作，並非買賣，且若屬買賣，則系爭房屋租賃契約又將如何解釋，再者系爭附約之合作金，雙方又同意分期支付，於契約有效並屆期時，被告自有支付義務，若屆期前雙方已終止契約關係，自無再依系爭附約繼續履行之義務，而兩造既已合意終止系爭附約，已如前述，是原告依系爭附約規定，請求被告剩餘合作金46萬元，亦乏憑據，不應准許。
六、綜上所述，本件兩造間之系爭租賃契約（含附約）、貨款糾紛確已經合意終止並會算清償完畢，已如前述。從而，原告依兩造間之租賃契約附約第貳條、租賃契約第12條、第3條約定及民法第345條規定請求被告應連帶給付原告56萬9531元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，亦與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
民事第四庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
書記官 陳建分