臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2096號原 告 林煒惟訴訟代理人 潘艾嘉 律師被 告 林清流訴訟代理人 林殷世 律師複 代理人 許珮寧 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於103年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告所有台中市○里區○○段○○○○○○○○○ ○號（即門牌號碼：台中市○里區○○街○○號房屋）與原告間就坐落於台中市○里區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之租金，自民國一○二年八月一日起調整租金為每月新台幣柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：ꆼ先位之訴部分：
1.坐落於台中市○里區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告於民國（下同）95年7月4日因繼承取得。惟系爭0000-000地號土地及系爭0000-0000 地號土地上，存有被告林清流所有之建物（註：台中市○里區○○段○○○○○○○○○ ○號，下稱系爭建物）（門牌號碼：台中市○里區○○街○○號房屋），被告並將系爭建物及所坐落之土地租用他人做營業使用收取租金，然被告所有之系爭建物，並無占有系爭土地之合法事由。原告爰依民法第767條第1項及第
179 條之規定，請求被告將系爭建物拆除，將系爭土地返還原告，並返還因無權占有系爭土地，所受相當於租金之利益予原告。又依社會通常觀念，無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益，其係無法律上原因而受利益，致他人受有損害，應成立不當得利。而雖依土地法第97條第1 項之規定，不當得利之計算應以土地申報總價年息10% 為限，惟本件系爭土地坐落台中市中心，面對大里市公所，鄰近諸多公共設施，交通及生活機能便利。本件不當得利之計算應不受前開條文以「土地申報總價年息10% 」為限，原告應得以系爭土地公告地價年息10% 計算租金。綜上，原告爰請求被告給付自起訴狀繕本送達之日回溯前5 年之相當租金之不當得利金額共新台幣（下同）131萬1780 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付2萬1863元。
2.又若認兩造間就系爭土地確有租賃關係存在，則本件被告已將系爭建物及其坐落系爭土地部分，出租予他人，供他人營業之用並藉此營利，惟系爭建物並未依土地法第102 條規定為地上權之登記，則被告前開使用情形應有土地法第103 條第3 款出租人得收回租用建築房屋之基地情事存在，原告自得依上開規定主張終止租約，收回系爭土地，並以本件起訴狀之送達，為終止兩造間租賃關係之意思表示。原告爰依兩造間之租賃關係，請求被告返還租賃物。
3.先位聲明：ꆼ被告應將坐落台中市○里區○○段 ○○○○○○○○○○號及同段0000-0000 地號土地上，門牌號碼為台中市○里區○○街○○號之地上物拆除，將土地返還予原告。ꆼ被告應給付原告131萬1780 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告2萬1869 元。ꆼ願供擔保，請准宣告假執行。
ꆼ備位之訴部份：
1.若認原告先位之訴無理由，被告係有權占有系爭土地，原告不得收回系爭土地，則參最高法院93年台上字第2446號民事判例意旨，倘因時間經過及工商繁榮等因素，原有租金與周圍行情顯不相當，土地所有人自得訴請法院提整租金，且不受土地法第105條準用第97 條規定之限制，本件系爭土地坐落台中市大里區，面臨10公尺寬道路，斜對面為台中市大里區公所、對面○○里區○○○街道熱鬧繁榮，交通及生活機能十分便捷，原告爰依民法第442條規定、第227條之2第1項規定，請求調整土地租金為每月2萬1863元。
2.備位聲明：被告承租原告坐落台中市○里區○○段○○○○○○○○○○號土地之全部及同段0000-0000地號土地之部分，應自起訴狀繕本送達翌日起，其租金調整為每月2萬1863元。
二、對被告抗辯之陳述：ꆼ被告一再復稱其有按年給付租金予土地所有權人或其代理人
即訴外人林陳對（註：即訴外人林朝銘之母）云云，惟參被告所提出之由訴外人林喜榮（註：即被告之父）所寄發予訴外人林朝銘（註：即原告之父）之存證信函（參被證3 ）之內容所載：「67年7 月以後之使用代價，迭經本人提出給付，林先生均拒不受領。」等語，且並無隻字提及雙方有任何契約關係或有租賃或租用等文字之記載，可知訴外人林喜榮與林朝銘間應無任何租賃或其他契約關係存在。再者，被告所提出之租金收據（參被證5、被證8），其上所載之收款人為訴外人林秋絹（註：即訴外人林朝銘之妹）、林陳對，渠等並非原告之代理人或受託人，被告自行將租金給付予土地所有權人以外之第三人，就此給付金錢之法律關係應僅存於被告與渠等2 人間，而與系爭土地之所有權人無涉，被告據此稱有合法使用土地之權源存在，自無理由。承上，訴外人林朝銘既長期未收取土地使用對價，縱係默許系爭建物之所有權人使用系爭土地，惟系爭土地及系爭建物之所有權人間，亦應僅成立使用借貸之關係，而非租賃關係。參最高法院59年台上字第2490號判例意旨，被告自不得以訴外人林喜榮及林朝銘即系爭建物及系爭土地之前手間有使用借貸關係存在，即稱其就系爭土地有占有之合法權源存在。退步言之，縱認訴外人林朝銘與林喜榮間，確就系爭土地有使用之約定，惟渠等2 人間就系爭土地之使用應仍有「年」計算租賃期間之約定，此觀被告所提出之收據（參被證5、被證8）其上載有租期之起訖時間可證，故本件絕無被告所稱之「不定期租賃關係」存在。
ꆼ被告雖抗辯系爭建物就系爭土地之使用應得類推民法第 425
條之1第1項之規定，認有租賃關係存在。惟參最高法院96年度台上字第1322號判決、台灣高等法院97年度重上字第 105號判決意旨及系爭建物之建物登記謄本（參原告102年12 月16日所提出之民事準備（二）狀之附件3），民法第425條之1第1項規定之適用應以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提。被告於前先主張系爭建物於訴外人林喜榮取得前之前手為訴外人林朝銘，惟訴外人林朝榮自始即非系爭建物之所有權人，有前開建物登記謄本可參。故於系爭建物遭拍賣時，訴外人林朝銘非系爭建物之所有權人自不待言；其後被告復表示系爭建物之前手應為訴外人陳張森，則本件系爭建物及系爭土地之所有權人自始非同屬一人，揆諸前開判決意旨，自無民法第425條之1第1 項規定之適用，被告主張於系爭建物可堪使用之年限內，對系爭土地有租賃關係存在，實屬無據。被告雖抗辯參民法第425條之1第1 項規定之規範目的，房屋之既得使用權應予保護云云，惟被告之前手即訴外人林喜榮於取得系爭建物時，本知悉系爭建物未與所坐落之土地併同拍賣，應可預見系爭建物有無合法使用系爭土地之權源存在之風險，其對土地之使用權是否應受無限制之保護，甚有疑義。換言之，若認其對系爭土地之使用權應受無限制之保護，則此即對系爭土地之所有權人本於所有權人之地位得就系爭土地所為之使用收益之權有莫大侵害，此與被告所述為保障「社會正義」之民法第425條之1第1 項規定之規範目的背道而馳，自無從類推適用此規定之餘地。
ꆼ本件被告就系爭建物之所有權異動情形，先係主張為訴外人
林朝銘所興建，後主張係由訴外人陳張森所興建，其前後主張不一，應足證兩造間確無租賃關係存在，否則要無可能混淆租賃關係主體。且縱訴外人林喜榮確經拍賣程序取得系爭建物之所有權，惟被告逕以建築房屋者即就所坐落之土地有租賃關係存在，實屬謬誤，本件自無從類推民法第426條之1規定，於訴外人林喜榮經拍賣取得原屬訴外人陳張森所有之合法建物即系爭建物之所有權後，即認系爭建物之所有權人就其所坐落之系爭土地有租賃關係存在。
三、被告則以：ꆼ系爭建物為訴外人林朝銘與建商及訴外人陳張森於72年間興
建、取得使用執照，嗣後系爭建物因故遭法院強制執行拍賣（註：鈞院73年民執十字第8357 號強制執行案件），訴外人
林喜榮即經前開拍賣程序取得系爭建物之所有權，並於74年10月19日完成建築改良物保存登記，嗣於92年9月18 日訴外人林喜榮即將系爭建物贈與予被告。系爭建物興建前，訴外人陳張森即依建築法第30條之規定，取得系爭土地之使用同意書，嗣後始興建系爭建物取得系爭建物之所有權；嗣經前開強制執行程序，移轉系爭建物之所有權予訴外人林喜榮，惟系爭建物之性質不能與基地使用權分離而存在，訴外人林朝銘於系爭建物受拍賣時，自係就系爭建物所有權人使用系爭土地有默示同意存在；況訴外人林喜榮經拍賣程序取得系爭建物之所有權後，即與訴外人林朝銘達成協議，約定以每年1萬3500元（即每月1,125元）為租金；於83年後，訴外人林朝銘與林喜榮則復為約定，將系爭土地之租金調整為1萬8000元；嗣92 年間，訴外人林喜榮將系爭建物贈與被告後，被告仍按年持續給付前開使用土地之代價予土地所有權人或其代理人即訴外人林秋絹、林陳對有租金收據可證（參被證
5、被證8），從無間斷，迄至原告提起本件訴訟前，訴外人林秋絹、林陳對及原告皆未曾有不同意被告使用系爭土地之意思表示。故訴外人林喜榮、林朝銘間就系爭土地縱未訂有書面契約，惟依民法第422條後段之規定，前開渠等2人間，既確有口頭約定，被告之前手及被告就系爭土地之使用亦持續給付對價，自應認有不定期限之租賃關係存在。被告所有之系爭建物使用系爭土地有合法使用權源甚明，原告主張被告無權佔用系爭土地應將系爭建物拆除、返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利，顯無理由。
ꆼ又被告確有按年支付使用系爭土地之對價，已如前述，參最
高法院43年台上字第454號、79年台上字第2678 號判例意旨，被告縱未偕同原告聲請地政機關為系爭土地之地上權登記，僅不生地上權效力而已，不影響兩造間就系爭建物坐落系爭土地有租賃關係存在之事實。又揆諸前開判例意旨，被告為系爭建物之所有權人，對系爭建物自有使用收益之權，被告並未將系爭土地出租他人，係僅將其所有坐落系爭土地上之系爭建物出租，此應與轉租基地有別，應不構成終止基地租約之原因，原告據此主張終止租約請求返還系爭土地，洵屬無據。
ꆼ退步言之，縱認系爭土地及系爭建物之所有權人間，未有明
確之租賃關係存在，惟參民法第425條之1第1 項之規定及最高法院98年台上字第1339號、93年台上字第1328號判決意旨，雖本件系爭建物係經強制執行，其所有權人由訴外人陳張森經拍定變更為訴外人林喜榮，而與民法第425條之1第1 項之規定未盡相符。惟本於前開規定係為房屋所有權與基地利用權一體化，及房屋既得使用權保護原則之考量，並肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係等目的而為規範，本件訴外人林朝銘就其所提供之系爭土地上，有訴外人陳張森興建具永久性房屋之事實，自不得謂不知。況，訴外人林朝銘係與訴外人陳張森合建系爭建物，由陳張森取得所有權時，尚提供土地使用同意書供系爭建物取得建築執照及使用執照而成為合法建物，故系爭建物就其坐落之基地，應得類推適用民法第425條之1第1 項之規定，於系爭建物得使用期限內推斷兩造間就系爭土地之使用有租賃關係存在。
ꆼ系爭建物係由訴外人林朝銘與陳張森合建，並由陳張森自訴
外人林朝銘處取得土地使用同意書後，申請建築執照及使用執照，並登記所有權人為訴外人陳張森，已如前述，並無原告主張前後主張不一之情事存在。故訴外人陳張森興建系爭建物應同基地承租人取得基地使用權後，於基地上建築房屋並取得該屋所有權之情形，則訴外人林喜榮經拍賣程序取得系爭建物之所有權，即系爭建物所有權人變動之情形，應同承租人將土地上之房屋所有權移轉予第三人，自得類推民法第426條之1之規定，被告有繼續使用系爭土地之權利。ꆼ原告雖主張被告占有系爭土地係屬借貸關係，惟本件被告自
訴外人林喜榮取得系爭建物之所有權後，嗣經移轉所有權予被告，迄今皆按年給付使用系爭土地之對價，此應與使用借貸應以「無償使用」為要件之規定不符，原告主張本件為使用借貸關係，自屬無稽。
ꆼ原告備位請求依民法相關規定，調整租金云云，惟依土地法
第97條第1項、第105條、第148條、土地法施行法第25 條及平均地權條例第16條之規定，並參最高法院68年台上字第3071號、43年台上字第392 號判例意旨。本件被告既確按年給付系爭土地之使用價金，且兩造間就系爭土地出租與系爭建物又未另有約定，自應適用土地法第105條準用同法第97 條第1 項之規定，定租金之最高限額。本件被告就使用系爭土地所給付之租金，自無顯失公平之情事存在。原告備位聲明請求以系爭土地之公告地價而非申報地價年息10% 計算租金，顯不符前開規定及最高法院判例意旨，自無理由。
ꆼ答辯聲明：ꆼ原告之訴駁回。ꆼ如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、法院之判斷：
（一）原告主張系爭0000-0000地號、0000-0000地號 2筆土地，屬原告所有，系爭00000-000 建號（註：重測前為大里段00000-000建號）建物坐落於系爭2筆土地上如附圖所示，所有權人為被告等情，業據兩造所不爭執，且有卷附之系爭土地暨建物登記簿謄本為證，亦經本院會同台中市大里地政事務所人員履勘現場測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽。是原告主張被告占有系爭土地上開如附圖所示部分，堪信為真實。茲有爭執者，厥為被告有無合法占有之權源？此亦為原告先位之訴之爭點。
（二）經查，本院依職權向台中市○里地00000000號碼台中市○里區○○街○○號房屋之系爭建物第一次所有權登記資料，經該所103年2月18日里地一字第0000000000號函附74年霧字第1920號土地登記申請書及其全部附件（包括本院不動產權利移轉證明書）影本。由上開資料，得知系爭建物之起造人為大里民有零售市場陳銘石、建造執照字號為（72）建管字4824號（72年2月28 日）、使用執照為當時台中縣政府建設局所核發之72-4824 號，並檢附由林朝銘（註：原告之父）所申請之當時台中縣政府建物測量成果圖。足見，系爭建物起造當時係經該時之系爭土地所有權人林朝銘之同意，足堪認定。嗣因訴外人陳銘石（債務人）與林秀如（債權人）間有債權債務之紛爭，包含系爭建物在內之多筆建物（註：不含建物之基地）經本院73年度執十字第8537號強制執行事件執行拍賣，由訴外人林喜榮（註：被告之父）拍定取得系爭建物（註：系爭建物所有人為陳銘石之妻陳張森），而經訴外人林喜榮於73年11月17日辦理第一次建物所有權登記（建築完成日期73年2月28 日）。而按，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，為民法第 758條第1 項所明定。是該時訴外人林喜榮為系爭建物之所有權人，且使用系爭土地係經該時土地所有權人林朝銘同意之事實，足堪認定。
（三）次查，依被告所提出卷附之被證8所示收據（註：4紙），林喜榮均有支付系爭建物使用系爭土地之對價予訴外人林秋娟（註：原告之姑媽）或林陳對（註：原告之祖母）。
而依證人林秋娟之證述：「（提示）被證八第一份予證人，上面「林秋絹」是否證人簽名蓋章？（答）是的。（問）林陳對與證人何關係？（答）我的母親。（提示）被證八第二、三、四份予證人，上面「林陳對」是否證人母親簽名或蓋章？（答）是的。（問）剛剛提示證物向林喜榮收土地代價是什麼意思？（答）有時候我母親不在家，就叫我代收，至於詳情我不清楚，我母親只有告訴我說，是他們用我們的地。錢就是一年1萬8000 元，我不清楚何時開始收這個錢，我母親過世之後，我從99年才開始收的，我收到去年（註：102年）3月底為止，我每年收1萬 8000元，費用是後付的，也就是說我是收101年4月1日起至102年3月31 日止的錢，因為今年訴訟所以就沒有收。我母親過世之後，我收的錢直接匯到原告的帳戶內。今年我沒有收是因為原告母親認為錢不夠，所以沒有收。」、「（問）證人知道原告父親「林朝銘」，他有請你代收錢的事情？（答）我母親在世的時候都是由我母親在經手。（問）證人母親林陳對過世之後，證人有跟原告提過跟被告代收的事情？（問）原告不清楚，原告只是繼承父親財產，原告的媽媽會告訴他。原告母親曾經協調租金的事情，但是被告只願意每月提高每月三千元，但是原告母親希望被告提高到他所收租金的一半。」等語（見本院103年6月19日審理筆錄）。足見，姑且不論訴外人林喜榮於取得系爭建物之時，經訴外人林朝銘同意系爭土地之原因係無償（使用借貸）抑或有償（租賃）。然自訴外人林喜榮支付對價時起，訴外人林朝銘已授權林陳對、林秋娟處理系爭土地租賃乙事，堪以認定。是訴外人林喜榮與林朝銘間就系爭地之使用即存有租賃關係已明。是以，兩造因繼承而繼受系爭建物與系爭土地間之租賃關係（民法第1147條、第1148條第1項參照），亦堪認定。
（四）按稱，基地租賃者，乃指承租人租用築基地，以在該地上自行建築房屋為目的之租賃。本件兩造間存有系爭建物使用系爭土地之租賃關係，已如前述，則兩造間之租賃關係，自屬基地租賃契約。而按，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。民法第422條，定有明文。又民法第449條第
1 項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言。民法第449條第1項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾二十年者縮短為二十年」，可以瞭然（最高法院62年台上字第3128號、65年台上字第2722號判例要旨參照）。經查，本件兩造間上開之基地租賃契約，其期限已逾1 年，且未以字據訂立，是兩造間之基地租賃契約，依上說明，視為不定期限之租賃。是兩造間存有就系爭土地之不定期基地租賃契約已明。
（五）次按，土地法第103條除第1款於契約定有期限，始有適用外，餘第2款至第5款之規定，則不問契約是否定有期限，均有適用。其中第3 款所示出租人得收回基地之事由「承租人轉租基地於他人」，參照最高法院79年台上字第2678號要旨所示：「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」，是單純之房屋出租，並不構成出租人以該條款終止租賃契約之事由。本件被告雖將系爭建物1、2樓出租予他人，依上說明，原告（出租人）仍難遽此以為終止兩造間之上開不定期基地租賃契約。
（六）綜上所述，被告既係本於不定期之基地租賃契約，占有使用系爭土地，原告亦無終止上開基地租賃契約之合法事由，則兩造間之基地租賃契約關係，現仍存續中。是被告占有使用系爭土地，即非無合法之權源，原告仍據民法第767條第1項及第179 條為本件先位之訴如聲明所示之主張，洵非適法，自無理由，應予駁回。其假執行之聲請，既失所附麗，爰一併予以駁回。
（七）又按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條，定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判例要旨參照）。經查，系爭土地至少自79年以後為租賃標的物（註：由被證8 所示收據可知），20餘年來城市土地飆漲，公告現值遂年調升，已是眾所週知之事實。是以，自79年以後至本件訴訟繫屬之102年7月23日之期間內，系爭土地之價值顯有增加甚明，此由近年來台中市都市之發展情形觀之，亦合乎一般經驗法則，而為自明之理。故而，本件系爭租賃契約既為不定期租賃，且系爭土地自契約成立後價值已顯有增加，已合於上開民法第442條之要件，先予敘明。
（八）再按，土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第 1項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。是以，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、最高行政法院92 年10月份庭長法官聯席會議決議）。查本件系爭建物（註： 3樓層）被告將1、2樓出租予他人汽車電機營業使用，每月租金1萬5000元，3樓則為被告兒子居住乙情，業據被告陳明（本院103年2月6 日審理筆錄）。是依上說明，本件系爭土地租金之調整即不受土地法97條之限制，被告主張依土地法第105條規定準用第97條第1項規定，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，尚屬無據。
（九）次查，基地租金之數額須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，此於當事人依民法第442 條規定，聲請法院增減其租金時，亦適用之。本院審酌系爭土地位於大里區公所對面，鄰近主要幹道國光路，交通頗為便利，生活機能亦佳（見本院103年7月29日勘驗筆錄），系爭建物為3層樓房建築，被告將系爭建物1、2 樓出租予他人為營業使用，每月租金1萬5000 元，原告既為系爭土地所有權人，每年仍應繳納地價稅等一切情狀，是系爭土地應調漲租金為每月7,000 元為適當。原告主張調漲租金為每月2萬1863元，核屬過高，並非適當。
（十）末按，調整租金依民法第442 條規定，應向法院聲請，原告所為調整租金之意思表示於起訴日，即已送達法院，是自起訴日起即發生調整租金之效力，自應自該日起算。法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時增高租金（參見最高法院73年度第9 次民事庭會議決議）。查原告係於102年7月23日提起本件訴訟，此有本院起訴狀所蓋之收發章可憑。是原告主張自起訴狀繕本送達之翌日（即102年8月1 日）調整租金，洵屬適法。從而，原告備位主張應自102年8月1日起調整租金為每月7,000元，於法尚屬有據，為有理由，應予准許，至逾此範圍外之請求，於法即有未合，自應予駁回，爰為判決如主文第1項所示。
（十一）本件原告依民法第442 條規定為本件之備位主張，既經獲准，則本件有無民法第227條之2第1 項，及本件被告可否主張民法第425條之1、第426條之1之法定租賃權，本件即無論述之必要。又本件兩造其餘之主張及抗辯，與本件判決結果，既無影響，本院亦無審酌之必要，併予敘明。
五、結論：原告之訴為有一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 9 日
民事第二庭 法 官 陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 9 日
書記官 楊均謙