臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2154號原 告即反訴被告 邵照慶訴訟代理人 林開福律師
沈暐翔律師被 告即反訴原告 吳振典訴訟代理人 周復興律師被 告即反訴原告 龍亨視聽歌唱有限公司法定代理人 吳振典上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國102 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
壹、程序方面：按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係；信託，除法律另有規定外，應以契約為之，信託法第1 、2 條定有明文。又所謂信託行為，係指委託人授與受託人超過經濟目的之權利，而僅許可其於經濟目的範圍內行使權利之法律行為而言。次按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，最高法院23年上字第3092號判例參照。本件原所有權人郭仲凱於100 年5 月13日將系爭房屋出租予被告吳振典並交付後，既於101 年7 月20日將系爭房屋信託登記於邵照慶名下，並經依法登記在案，則邵照慶形式上已為系爭房屋所有權人，得依信託本旨，管理系爭房屋。是郭仲凱於將系爭房屋出租並交付予被告吳振典後，雖將其所有權移轉予邵照慶，惟其租賃契約對於受讓人邵照慶仍繼續存在，在承租人即被告吳振典與受讓人邵照慶間，於受讓時當然發生租賃關係。邵照慶繼受原所有權人郭仲凱之出租人地位，提起本訴，於法並無不合。
貳、實體方面：
一、原告即反訴被告（以下均稱原告）起訴主張：㈠訴外人郭仲凱於民國100 年5 月13日將臺中市○區○○路○○
○ 號3 樓之1 、之2 建物（下稱系爭房屋）出租予被告吳振典，並簽訂房屋租賃契約書，約定租期自100 年8 月1 日起至105 年7 月31日，每月租金新臺幣（下同）8 萬元。嗣郭仲凱於101 年7 月17日依信託法律關係將系爭房屋移轉登記於原告名下，依信託法第1 項、民法第425 條第1 項及最高法院23年上字第3092號判例意旨，系爭房屋之租賃契約對原告仍繼續存在。而原告係系爭房屋所有權人，自得本於所有權主張權利。
㈡被告吳振典承租系爭房屋後，即將系爭房屋交由其經營之被
告龍亨視聽歌唱有限公司（下稱龍亨公司）作為營業使用。惟被告龍亨公司係無照營業，且未合法使用系爭房屋，多次遭臺中市政府都市發展局以違規為由裁罰。原告要求被告待取得裝修取可及使用執照後，再行營業，惟被告均置之不理。為此，爰以「被告等未合法使用系爭房屋」為由，依房屋租賃契約書第4 條第4 項、第6 條第1 項之約定，終止租賃契約，並以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示。
㈢系爭房屋之租賃契約既經終止，被告吳振典依民法第455 條
前段、第767 條前段及房屋租賃契約書第8 條第1 項之約定，自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。又原告與被告吳振典間之租賃關係既經終止而消滅，則被告龍亨公司對系爭房屋即屬無權占有，原告自得依民法第767 條前段規定，請求被告龍亨公司將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
㈣被告龍亨公司無權占用系爭房屋，自受有相當於租金即每月
8 萬元之利益，且其係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，已構成不當得利。原告自得依不當得利之規定，請求被告龍亨公司自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告8 萬元。
㈤並聲明：⑴被告吳振典、被告龍亨視聽歌唱有限公司應自坐
落於臺中市○區○○段○○○○ ○號土地上門牌號碼臺中市○區○○路○○○ 號3 樓之1 、之2 建物遷出，並將上開建物騰空返還原告。⑵被告龍亨視聽歌唱有限公司應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告8 萬元。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠系爭房屋之租賃契約至多僅約定房屋係供被告吳振典作為營
業之用，並未特別約定專供經營視聽歌唱之用。是被告既然使用系爭房屋經營視聽歌唱行業，自須自行負責取得營業登記許可及使系爭房屋之裝潢、設備符合相關建築及消防法令之規定。然由臺中市政府府授經商字第0000000000號函及附件資料可知，被告龍亨公司係無照營業，且多次遭臺中市政府都市發展局以違規為由裁罰。是被告確實未合法使用系爭房屋至明，原告自得終止租賃契約。
㈡原告並無被告所指改建及裝修系爭房屋之情事，依民事訴訟法第277 條前段規定，被告自應就此負舉證之責。
三、被告即反訴原告（以下均稱被告）抗辯：㈠被告並無違反約定方法使用系爭房屋之情事：
⑴觀諸系爭房屋之使用執照可知，系爭房屋本即專供「視聽伴
唱遊藝場」之用，是被告吳振典以之經營龍亨公司，提供系爭房屋供不特定之來店客人視聽伴唱遊藝消費使用，顯然合於租賃契約書第4 條系爭房屋係供營業之用之約定，故被告並未將系爭房屋供非法使用。
⑵依租賃契約書第4 條第1 項及第7 條第5 項約定：「本房屋
係供營業之用」、「本房屋因營業行為所衍生之各項罰單，均由乙方（即被告吳振典）負擔，與甲方（即出租人）無涉」等語。足見於訂立租賃契約時，出租人即明知係提供系爭房屋予被告做為供來店客人視聽伴唱遊藝消費之用，否則即無約定因營業行為所衍生之各項罰單均由被告吳振典負擔之必要。從而，被告吳振典承租系爭房屋經營視聽歌唱業，並未違反約定之方法而使用房屋。
⑶建築法第77條第1 項固規定建築物所有權人或使用人應維護
建築物之構造及設備安全。惟查，原告在將系爭房屋出租並交付予被告吳振典使用前，即已違反建築法第77條之規定，擅將原為兩個單位之建物（即3 樓之1 、3 樓之2 ）私自打通聯結成一個建物。況原告將系爭房屋交付被告吳振典使用之前，早已按視聽伴唱遊藝場之需求全部裝修完畢，被告進駐後未再動其一磚一瓦。此見租賃契約書第7 條第6 項約定：「空調、消防、浴廁、裝潢、傢俱等均屬甲方（即原告）所有，乙方（即被告）退租時須全數點交歸還。此項於交屋時造冊確認並附於本合約內」即明。是本件實係原告違法將
3 樓之1 、之2 私自打通，違反建築法第77條之規定而遭裁罰。原告主張龍亨公司無照營業，被告係非法使用系爭房屋云云，自非有據。
㈡系爭房屋101 年1 月20日之違規原因，既係因原告違反建築
法規定，將系爭房屋打通之故，始遭裁罰，自與被告之營業行為無關。
㈢並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
乙、反訴部分
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25
9 條定有明文。本件原告起訴主張被告向其承租臺中市○區○○路○○○ 號3 樓之1 、之2 建物，因被告違反租賃契約之約定，未合法使用上開建物，原告已終止租賃契約，爰請求被告遷讓房屋；被告則以原告違反民法第423 條保持租賃物合於約定使用之義務，而反訴請求原告應賠償被告因此所受之損害。經核被告提起反訴之標的，並非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，亦非不得與本訴行同種訴訟程序者，本院認被告提起反訴亦無意圖延滯訴訟之情事。揆諸上開說明，被告提起本件反訴，應予准許。
貳、實體方面：
一、被告提起反訴主張：㈠系爭租賃契約於100 年8 月1 日簽立後，臺中市政府於100
年8 月22日公布施行「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」。依該條例第3 、4 、16條規定：「經營視聽歌唱業、…等9 種行業，依法辦妥公司登記或商號登記後，應向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可，始得營業」、「本自治條例施行前，已登記營業項目為本自治條例所定休閒娛樂服務業，…，於98年4 月13日後始完成公司或商號登記者，應自本自治條例施行之日起一年內申請許可，屆期未申請許可而營業者，依第13條規定處罰」。因被告龍亨公司屬視聽歌唱業，且設立於98年4 月13日之後（龍亨公司於10
0 年8 月19日設立登記），臺中市政府經濟發展局遂於100年8 月22日發函予被告龍亨公司董事何佩儒，命被告龍亨公司應於100 年8 月24日起一年內，依上開自治條例規定，向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可，始得營業。
㈡惟向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可之行
政程序，在在須原告即房屋所有權人之協助，或提供建物相關文件，或提供所有權人個人資料，以協助被告龍亨公司取得營業許可，有「臺中市休閒娛樂服務業辦妥公司登記或商號登記後申請營業場所地址、代表人或負責人許可應附書件一覽表」可稽。而依民法第423 條規定，原告負有於租賃關係存續中，保持系爭房屋合於約定使用、收益狀態之義務，是原告自應提供上開書件一覽表所示文件予被告，俾使被告龍亨公司順利向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可。
㈢詎原告明知其有協助被告依「臺中市休閒娛樂服務業管理自
治條例」規定，向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可之義務。然原告非但未盡其出租人之義務，更處處刁難被告，甚至眼紅被告之業績，竟藉故興訟欲取回系爭房屋。從而，原告之行為顯已違反民法第423 條所定，原告應於租賃關係存續中保持系爭房屋合於約定使用、收益狀態之義務，自屬債務不履行，應對被告負損害賠償責任。
㈣被告龍亨公司於102 年4 月11日經臺中市政府稽查，因未依
「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」規定辦妥休閒娛樂服務業許可登記，擅自營業而遭裁罰7 萬元，並命令停業，此有臺中市政府102 年8 月22日府授經商字第00000000000號函可考，被告龍亨公司即遵上開行政處分停止營業。嗣臺中市政府於102 年7 月16日再次前往稽查，被告龍亨公司確實未再營業。是被告龍亨公司因上開可歸責於原告之事由，確自102 年4 月11日起即無法再行營業。
㈤被告吳振典經營龍亨公司，每月至少可獲得10萬元以上之淨
利，茲因原告未盡其租賃物保持義務，致被告受有所失利益，以102 年5 月起至11月止計算，應有60萬元以上之損失，被告自得請求原告賠償上開金額之損失。
㈥並聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告60萬元，及自反訴狀繕
本送達之日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告就反訴之抗辯：㈠系爭租賃契約書第4 條關於「使用租物之限制」，係限制被
告就系爭房屋僅能供營業使用，不能供住家使用，係被告之「義務」，而非「權利」。被告將之曲解為其「權利」，已有違誤。
㈡被告依債務不履行之法律關係，請求原告負損害賠償責任，為無理由：
⑴依民法第423 條反面解釋可知，若契約當事人並未約定租賃
物係供作特定之用途時，則出租人只須以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人即可。
⑵而依系爭租賃契約書第4 條第1 項、第5 項可知，兩造就系
爭房屋之用途僅約定可供營業即可，並未特別約定可供經營視聽歌唱之用，故原告所交付之系爭房屋自無須可供經營視聽歌唱之用，於租賃關係存續中亦無須保持其得為經營視聽歌唱之用。倘被告主張系爭租賃契約簽訂時，有特別約定系爭房屋須可供其作為經營視聽歌唱之用（原告否認之），則參照民事訴訟法第277 條前段規定，被告自應就此負舉證之責。
⑶退步言，被告自100 年8 月承租後，已使用系爭房屋實際經
營視聽歌唱業務，亦即於租賃關係存續期間，被告龍亨公司雖然在「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」實施後，屬違法經營，然此並不影響其使用系爭房屋，被告龍亨公司實際上仍為營業行為，被告並未因原告未履行義務，而不能達其使用系爭房屋之目的。是被告請求債務不履行之損害賠償，自屬無據。
㈢依證人戴台津於鈞院102 年11月14日言詞辯論期日之證述可
知，證人戴台津並未親自參與臺中市政府之聯合會勘，而係指派其事務所職員林雄城參與。故關於系爭房屋未取得臺中市政府休閒娛樂服務業登記許可之原因，自應以證人林雄城之證詞為準，證人戴台津與證人林雄城相異之證述，不足憑採。
㈣另依證人林雄城於鈞院102 年11月14日言詞辯論期日之證述
可知，系爭房屋未取得休閒娛樂服務業登記許可，係因其公共廁所內部配置與竣工圖不符。至於未再送件申請，則係因被告知此缺失後，仍未按竣工圖予以改正（按系爭房屋租賃契約至多僅約定房屋係供被告作為營業之用，並未特別約定專供經營視聽歌唱之用，是被告既使用系爭房屋經營視聽歌唱行業，自須自負使系爭房屋之裝潢、設備符合取得休閒娛樂服務業登記許可之義務）。故被告主張原告未協助其向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可云云，自屬無據。
㈤並聲明：⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑶如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
丙、兩造經法官試行整理並簡化爭點，其結果如下：
一、本訴部分㈠兩造不爭執事項：
⑴郭仲凱於100 年5 月13日將臺中市○區○○路○○○ 號3 樓之
1 、之2 建物出租予被告吳振典經營龍亨公司，郭仲凱並將上開房屋裝潢完畢後始交付予被告吳振典。被告吳振典自10
0 年8 月1 日承租上開房屋之日起，均依照郭仲凱交付之房屋現狀使用，並未另行裝潢，或變更屋內設計、隔間。約定租賃期間自100 年8 月1 日起至105 年7 月31日止，每月租金8 萬元。被告吳振典均依約給付租金迄今。
⑵系爭房屋曾於100 年12月24日經臺中市政府都市發展局會同
經濟發展局稽查，查核結果有違反建築法第77條第1 項未維護建築物構造、設備安全合法使用之情事【即走廊（室內通路）擅自變更改造】，經臺中市政府於101 年1 月20日裁處罰鍰4 萬元。
㈡本件爭點：
⑴原告以被告吳振典未合法使用系爭房屋為由，以起訴狀繕本
之送達作為終止租賃契約之意思表示，是否發生終止租賃契約之效力？⑵原告依據民法第455 條前段、第767 條前段及房屋租賃契約
書第8 條第1 項約定（請求法院擇一為原告有利之判決），請求被告吳振典應將系爭房屋遷讓返還原告，及依據民法第
767 條前段規定，請求被告龍亨公司應將系爭房屋遷讓返還原告，是否有理由？⑶原告主張終止租賃契約後，被告龍亨公司為無權占有系爭房
屋，故請求被告龍亨公司應按月給付原告相當於租金之不當得利8 萬元，是否有理由？
二、反訴部分㈠兩造不爭執事項：
⑴系爭房屋業經臺中市政府工務局83年8 月15日中工建字第51
911 號准予用途變更為視聽伴唱遊藝場。⑵龍亨公司於100 年8 月19日設立登記。「臺中市休閒娛樂服
務業管理自治條例」於100 年8 月22日公布施行。⑶龍亨公司實際經營視聽歌唱業，屬依「臺中市休閒娛樂服務
業管理自治條例」第16條後段規定，應於施行之日起一年內申請營業場所地址、代表人或負責人許可之業者。惟經臺中市政府於101 年12月18日、102 年4 月11日前往稽查（複查），龍亨公司屆期未辦妥休閒娛樂服務業許可登記，擅自經營視聽歌唱業，違反「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」第4 條規定，業經臺中市政府依上開自治條例第13條規定，按次分別裁處5 萬元、7 萬元及命令停業在案。
㈡本件爭點：
⑴原告有無依民法第423 條規定，於系爭房屋租賃關係存續中
，保持系爭房屋合於經營視聽歌唱業之義務？⑵原告有無協助被告依據「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條
例」之規定，向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可之義務？⑶被告提起反訴請求原告賠償60萬元及法定遲延利息，有無理
由？
丁、得心證之理由：
一、本訴部分：㈠按郭仲凱於100 年5 月13日將系爭房屋出租予被告吳振典經
營龍亨公司，郭仲凱並將系爭房屋裝潢完畢後始交付予被告吳振典；被告吳振典自100 年8 月1 日承租系爭房屋之日起，均依照郭仲凱交付之房屋現狀使用，並未另行裝潢，或變更屋內設計、隔間等事實，為兩造所不爭執（見卷第78頁），並有房屋租賃契約書在卷可稽（見中簡卷第6 頁），堪信為真實。
㈡惟原告主張被告吳振典未合法使用系爭房屋，其業已終止租
賃契約，被告吳振典及被告龍亨公司自應將系爭房屋遷讓返還原告，被告龍亨公司並應按月給付原告相當於租金之不當得利8 萬元一節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件首應審究者，厥為被告吳振典或被告龍亨公司是否未合法使用系爭房屋？原告對被告吳振典終止租賃契約之意思表示是否生效？次應審究者，為原告請求被告吳振典及被告龍亨公司遷讓房屋，及請求被告龍亨公司給付相當於租金之不當得利，是否有理由？㈢查郭仲凱既係將系爭房屋出租予被告吳振典經營「龍亨視聽
歌唱有限公司」，足見其自始即知系爭房屋係供被告吳振典作為經營視聽歌唱業使用至明。
㈣系爭房屋雖於100 年12月24日經臺中市政府都市發展局會同
經濟發展局稽查結果，認有違反建築法第77條第1 項規定之情事，經臺中市政府都市發展局以101 年1 月20日中市00000000000000號行政裁處書裁處龍亨公司罰鍰4 萬元在案（見卷第10至13頁）。惟查，觀諸上開臺中市政府都市發展局行政裁處書之記載，系爭房屋係因走廊（室內通路）擅自變更改造，致違反建築法第77條第1 項規定（見卷第13頁）。而被告吳振典自100 年8 月1 日承租系爭房屋之日起，均依照郭仲凱所交付之房屋現狀使用，並未另行裝潢，或變更屋內設計、隔間等情，已如前述。足見上開走廊（室內通路）之擅自變更改造，顯係郭仲凱所變更改造者，被告並無「未合法使用系爭房屋」之情事，至堪認定。
㈤臺中市政府於101 年12月18日、102 年4 月11日前往稽查結
果，龍亨公司固有屆期未辦妥休閒娛樂服務業許可登記，擅自經營視聽歌唱業，違反「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」第4 條規定，經臺中市政府依上開自治條例第13條規定，按次分別裁處5 萬元、7 萬元及命令停業之事實，有臺中市政府102 年8 月22日府授經商字第00000000000 號函及所附管制卡在卷可稽（見卷第40至48頁）。惟查，郭仲凱將系爭房屋出租予被告吳振典係供其經營「龍亨視聽歌唱有限公司」之情，已如前述，則原告繼受郭仲凱之地位而為系爭房屋出租人，依民法第423 條規定，原告自有於系爭房屋租賃關係存續中，保持系爭房屋合於經營視聽歌唱業之義務。茲原告既未協助被告依據「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」之規定，向主管機關辦理休閒娛樂服務業許可登記（詳後述反訴部分），則被告未合法經營顯係可歸責於原告之事由，原告以被告未合法使用系爭房屋為由，終止與被告間之租賃契約，核屬無據。
㈥原告雖主張兩造之租賃契約僅約定系爭房屋係供被告吳振典
作為營業之用，並未特別約定係供經營視聽歌唱業之用云云。惟查，郭仲凱於100 年5 月13日將系爭房屋出租予被告吳振典經營「龍亨視聽歌唱有限公司」之情，乃本院會同兩造所整理之不爭執事項（見卷第78頁）。茲原告翻異其詞主張其並未將系爭房屋出租予被告吳振典經營視聽歌唱業之用云云，自非可採。況審諸郭仲凱係將系爭房屋裝潢完畢後始交付予被告吳振典，被告吳振典並未另行裝潢，或變更屋內設計、隔間，即開始經營「龍亨視聽歌唱有限公司」，為兩造所不爭（見卷第78頁），更徵郭仲凱顯係提供適於經營視聽歌唱業之硬體設施予被告經營。加以系爭房屋自93年起即持續供作視聽歌唱業使用，並屢遭主管機關裁罰，有臺中市政府都市發展局102 年8 月16日中市都管字第0000000000號函所附罰鍰資料可參（見卷第11頁）。是郭仲凱與被告吳振典所簽訂之租賃契約書第4 條第1 項固僅載「本房屋係供營業之用」，惟其真意應係供被告作為經營視聽歌唱業使用至明。故原告上開主張，要非可採。
㈦綜上所述，郭仲凱出租系爭房屋予被告吳振典，既係供被告
吳振典經營「龍亨視聽歌唱有限公司」之用，且被告均依照郭仲凱交付之房屋現狀使用，足見被告吳振典及被告龍亨公司並無以自己之行為非法使用系爭房屋之情事。此外原告復未舉證證明被告吳振典或被告龍亨公司有何「未合法使用系爭房屋」之違約情形。則原告以被告吳振典未合法使用系爭房屋為由，以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示，自不生終止租賃契約之效力。從而兩造間之租賃契約既仍屬有效，原告請求被告吳振典及其經營之龍亨公司應將系爭房屋遷讓返還原告，及被告龍亨公司應按月給付原告相當於租金之不當得利8 萬元，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
二、反訴部分：㈠龍亨公司於100 年8 月19日設立登記，「臺中市休閒娛樂服
務業管理自治條例」於100 年8 月22日公布施行。而龍亨公司實際經營視聽歌唱業，屬依「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」第16條後段規定，應於施行之日起一年內申請營業場所地址、代表人或負責人許可之業者。惟經臺中市政府於101 年12月18日、102 年4 月11日前往稽查結果，龍亨公司屆期未辦妥休閒娛樂服務業許可登記，擅自經營視聽歌唱業，違反「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」第4 條規定，業經臺中市政府依上開自治條例第13條規定，按次分別裁處5 萬元、7 萬元及命令停業等事實，為兩造所不爭（見卷第78頁反面、第79頁），並有臺中市政府102 年8 月22日府授經商字第00000000000 號函及所附管制卡在卷可憑（見卷第40至48頁），自堪信為真實。
㈡惟被告主張原告依民法第423 條規定，有於系爭房屋租賃關
係存續中，保持系爭房屋合於經營視聽歌唱業之義務，亦即原告應協助被告依「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」之規定，向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可之義務，因原告違反上開義務，致被告受有損害，爰請求原告賠償60萬元及法定遲延利息一節，則為原告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者，厥為原告有無協助被告依「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」之規定，向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可之義務？若有，原告違反上開義務，所致被告之損害為若干？㈢按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第423 條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責，最高法院97年度台上字第2307號判決意旨參照。次按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423 條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任，最高法院77年度台上字第2369號判決意旨亦可參照。所謂不完全給付係指債務人提出給付不合債之本旨或債務人違反債之關係上之附隨義務，而附隨義務係指主給付義務外，債之關係發展過程中，依具體情況所產生之照顧、通知、保護、協力及保守秘密等義務而言。出租人除負有將合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態之主要義務外，倘承租人須出租人之協力始能取得經營許可，此時出租人之協力義務即為其附隨義務。
㈣經查，郭仲凱係將系爭房屋出租予被告吳振典供其經營「龍
亨視聽歌唱有限公司」之情，已如前述，則原告繼受郭仲凱之地位而為系爭房屋出租人，依民法第423 條規定，自有於系爭房屋租賃關係存續中，保持系爭房屋合於經營視聽歌唱業之義務。而「臺中市休閒娛樂服務業管理自治條例」於10
0 年8 月22日公布施行，龍亨公司實際經營視聽歌唱業，屬依上開自治條例第16條後段規定，應於施行之日起一年內申請營業場所地址、代表人或負責人許可之業者，亦為兩造所是認，則原告自有協助被告依上開自治條例之規定，向主管機關申請營業場所地址、代表人或負責人許可之義務，俾使被告吳振典得以合法經營龍亨公司，洵堪認定。原告辯稱縱被告未辦妥休閒娛樂服務業許可登記，而違法經營視聽歌唱業，然原告既已交付系爭房屋供被告實際經營視聽歌唱業務，原告已盡出租人義務云云，自屬無據。
㈤參以證人即戴台津建築師事務所職員林雄城於本院證稱：因
系爭房屋室外的公共廁所內部配置與竣工圖均不符，所以未取得許可登記；未取得休閒娛樂服務業許可登記的原因，單純是公共廁所與竣工圖不符，此外無其他原因等語（見卷第81頁反面、第82頁），堪認原告依民法第423 條規定，自有將上開公共廁所改善至供被告辦妥休閒娛樂服務業許可登記之義務。審諸原告於本院自承：公共廁所部分伊已經與被告吳振典協商，已按竣工圖改正完畢，施工費用5 萬元，伊與吳振典各負擔一半；原本是要再送件申請，但因伊接到第2張罰單，怕影響伊的權益，所以伊要求戴台津建築師不要再送件，伊怕影響權益，是因根據建築法第77條第1 項規定，可以處罰所有權人，且若有第3 張罰單，系爭房屋會被列管等語（見卷第82頁反面），足見原告亦深知將公共廁所內部配置改善至與竣工圖相符，乃其出租人義務，否則原告無須負擔費用改善公共廁所，然原告竟在公共廁所內部配置已按竣工圖改正完畢後，未督促戴台津建築師再次送件申請，反而要求戴台津建築師不要再送件，致被告無法取得休閒娛樂服務業許可登記。是本件顯係可歸責於原告之事由，致被告無法取得休閒娛樂服務業許可登記，原告已違反出租人之義務至明。
㈥至於原告雖稱：因伊接到第2 張罰單，怕影響伊權益，所以
伊要求戴台津建築師不要再送件，伊怕影響權益，是因根據建築法第77條第1 項規定，可以處罰所有權人，且若有第3張罰單，系爭房屋會被列管云云。惟查，如前所述，系爭房屋公共廁所內部配置既已按竣工圖改正完畢，則按理僅須戴台津建築師再次送件申請，即可取得休閒娛樂服務業許可登記。茲原告捨此不為，反而要求戴台津建築師不要再送件，致被告確定無法取得休閒娛樂服務業許可登記，其違反出租人之義務，至臻明確。原告上開抗辯，尚無從為其有利之認定。
㈦原告既已違反出租人於房屋租賃關係存續中，保持系爭房屋
合於經營視聽歌唱業之義務，則其就被告遭臺中市政府命令停業，致無法營業之損失，自應負損害賠償責任。
㈧被告吳振典雖主張其經營龍亨公司，每月至少可獲得10萬元
以上之淨利，故請求原告賠償自102 年5 月起至11月止計60萬元之損失及法定遲延利息云云。惟查，上開損害為原告所否認，則被告自應就其受有損害，及其損害之數額若干，舉證以實其說，然被告並未就此舉證證明之。是被告上開主張，自難採信。
㈨綜上所述，被告依法雖得請求原告賠償其遭命令停業致無法
營業之損失，然被告既未就其受有損害之事實，及損害之數額，舉證證明之，則其提起反訴請求原告賠償60萬元及法定遲延利息，自無理由，應予駁回。被告提起之反訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
戊、本件本訴、反訴判決之基礎均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
己、據上論結，本件原告之訴及被告提起之反訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 24 日
民事第五庭 法 官 黃佩韻上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 24 日
書記官 黃毅皓