臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2198號原 告 寶宸不動產經紀有限公司法定代理人 陳宇榛訴訟代理人 周仲鼎律師複代理人 郭怡均律師被 告 薛亦娟
姚文欽上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：被告薛亦娟於民國101年7月17日與原告公司簽立一般委託銷
售契約書（下稱系爭一般委託銷售契約書），委託原告公司自101年7月17日至101年10月17日就被告薛亦娟所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地上之建物（同段20165建號，即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○號3樓之2）（下稱系爭建物）及其土地共有持分部分（以上合稱系爭不動產）進行銷售。被告薛亦娟於102年1月10日與原告公司另簽立委託事項變更契約書，約定變更委託期間自102年1月10日至102年4月10日，另於102年3月5日簽立委託事項變更契約書，約定委託出售價額變更為新臺幣（下同）1588萬元。原告公司在被告薛亦娟委託期間內，為被告薛亦娟尋得具有購買系爭不動產意願之被告姚文欽，且與被告姚文欽於102年3月4日簽立不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書（下稱系爭買方給付服務費承諾書），約定委託承買價額為1350萬元，服務報酬為買賣總價款百分之二，由原告公司在有效斡旋期間即自102年3月4日至102年3月20日，為被告薛亦娟與姚文欽進行斡旋、介紹協調，原告公司仲介人員於受委任期間，多次應被告薛亦娟與姚文欽之要求於夜間與其等見面、提供居間服務，惟被告薛亦娟與姚文欽間對於買賣價金仍無共識，最終斡旋不成功。詎原告公司發現，被告薛亦娟與訴外人即被告姚文欽之配偶廖麗琴於102年3月26日就系爭不動產訂立買賣契約，並於同年4月25日完成所有權移轉登記，依系爭一般委託銷售契約書第8條第3項第4款約定：「(3)委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告公司）已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被告薛亦娟）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。④委託期間內屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」及系爭買方給付服務費承諾書約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳為服務報酬。」原告公司實已完成居間仲介之義務，被告二人為規避給付原告公司服務報酬，私下訂立買賣契約，被告薛亦娟已違反系爭一般委託銷售契約書第8條第3項第4款約定；被告姚文欽則違反系爭買方給付服務費承諾書之約定，爰依系爭委託銷售契約書第8條第3項第4款請求被告薛亦娟給付635,200元之服務報酬（計算式：1588萬元×0.04＝635, 200元），及依系爭買方給付服務費承諾書上開約定請求被告姚文欽給付270,000元服務報酬（計算式：1350萬元×0.02＝270,000元）。
對被告抗辯之陳述：
㈠原告公司人員已告知被告二人審閱期間之規定，且被告二
人前已委託多家仲介公司仲介系爭不動產，原告公司並非被告二人委託之第一家仲介公司，顯見被告二人買賣經驗豐富，應知契約審閱期間之規定。此外，被告薛亦娟係於101年7月17日與原告公司簽定一般委託銷售契約書；被告姚文欽係於102年3月4日簽立不動產買賣意願書，而不動產買賣意願書約定買賣雙方有效斡旋期間自102年3月4日至102年3月20日，是被告二人分別在簽立契約後，若覺有不妥或急迫之處，自可要求原告公司在上開期間讓渠等重新審視契約內容，被告二人卻未再主張原告公司未給予審閱期間或不同意契約條款，嗣後自不得再以原告公司未給予其等相當之審閱期為由主張無效。
㈡被告二人雖稱其等於簽約前並不熟識，惟原告公司仲介人
員王皇為於居間仲介期間，便將被告姚文欽之職業告知被告薛亦娟，即便被告薛亦娟不知買方之姓名，亦可具體特定買方為同一人即被告姚文欽；依樂築不動產有限公司（下稱樂築不動產公司）仲介人員古素媛到庭證稱內容，可知被告姚文欽於102年1月份便委託其向系爭建物之屋主商談買賣事宜，古素媛亦於接受委託後向被告薛亦娟告知此事，被告姚文欽於102年3月4日就系爭建物再委請原告公司進行斡旋，原告公司斡旋不成後，復再委託古素媛仲介，顯見被告二人早已互相知悉彼此為買賣雙方。
㈢被告薛亦娟稱其是因系爭建物附近有基地台及其有將近一
千萬元之貸款壓力，始急於出售系爭建物，並降價出售系爭建物，惟被告薛亦娟自101年7月間即就系爭建物與多家仲介公司簽立一般委託銷售契約，若被告薛亦娟急於出售，何以會於近半年後始願意出售系爭建物。又被告薛亦娟與原告公司於101年7月17日簽訂系爭一般委託銷售契約書時，委託出售價格為1788萬元，於同年8月3日變更為1698萬元，於102年2月19日變更為1625萬元，嗣又更改為1588萬元，被告薛亦娟每次變更委託價格約相差1個月，且降價幅度未曾超過100萬元，然於原告公司為被告二人斡旋期間，被告薛亦娟一再拒絕降價出售，堅持以1588萬元價格出售，卻於斡旋期間結束後隔日（即102年3月21日)，突然降價118萬元，同意接受廖麗琴所提出1470萬元之價格，並立即收受定金，此與其在原告公司斡旋期間內一再堅持之價格相差將近100萬元，顯與常情不符。另被告姚文欽於斡旋期間亦不同意提高價格購買系爭建物，卻於斡旋期間結束後立刻同意提高100萬元購買系爭建物，此亦與常理不符。
㈣古素媛到庭證稱其於102年1月份便已與被告姚文欽之配偶
簽立房屋仲介契約，並且幫忙尋找至善路之房屋，復稱其與被告薛亦娟於102年2月21日簽立一般銷售契約，則為何被告姚文欽卻未先向古素媛下斡旋金，請其與被告薛亦娟洽談，反而於102年3月4日下斡旋金給原告公司，按照一般常情，買屋者必定會先尋求熟識之仲介人員前往洽談，被告姚文欽卻先向原告公司下斡旋金後才請古素媛前往商談，此實與一般常情不符。另依一般仲介業者之報酬收費習慣，賣方應給付之服務報酬為成交價額之百分之四，買方應給付百分之二，本件被告二人成交後所支付之仲介費用顯低於一般行情之價格，可見古素媛是為配合被告二人規避支付原告公司仲介費用始為仲介人員。綜上，被告二人早已於原告公司進行斡旋期間便知悉彼此為買賣方，惟為規避仲介費用，刻意於斡旋期間內堅持不降低及提高價額，致使原告公司斡旋不成，被告二人再於斡旋期間結束後立即與被告姚文欽之配偶廖麗琴簽訂買賣契約。被告二人為避免給付服務報酬，而將原告公司居間過程中所提供之交易資訊透露予願意收取較低仲介費用之樂築不動產公司，樂築不動產公司則利用原告公司之提供交易資訊及努力之成果而於102年3月21日與被告二人進行協談，被告二人並於當日就系爭建物立即約定買賣契約，實難認被告二人是透過古素媛仲介因而成立買賣。
並聲明：1.被告薛亦娟應給付原告635,200元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。2.被告姚文欽應給付原告270,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。
3.訴訟費用由被告連帶負擔。
貳、被告薛亦娟則以：依系爭一般委託銷售契約書及委託事項變更契約書記載：「
依內政部公告：委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜帶回本契約影本審閱，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」原告公司並未讓被告薛亦娟攜回系爭一般委託銷售契約書影印本審閱，便要求被告薛亦娟簽名，契約效力應屬無效。
在102年過年前，古素媛找伊洽談系爭不動產買賣事宜，伊
於102年3月間與原告公司簽訂委託事項變更契約書後，原告公司即未與伊聯絡，亦無告知後續狀況。系爭不動產後來是透過樂築不動產公司之古素媛仲介完成買賣，古素媛向伊表示有人出價1450萬元，伊則表示要賣1588萬元，後來古素媛說買方願意加價20萬元，伊和伊先生因為考量系爭建物還有貸款一千多萬，且附近有基地台才降價出售，同意以1470萬元出售，最後雙方是以1470萬元成交。伊於102年3月21日收受定金前通知原告，避免重複成交，伊與廖麗琴於102年3月
26 日訂立買賣契約，伊於當日第一次看到被告姚文欽，嗣於102年4月15日辦理移轉系爭不動產，古素媛向伊收取147,000元服務費。被告薛亦娟於買賣過程中均不知買方為何人，伊有問王皇為對方職業為何，王皇為表示不清楚，原告公司從未告知買方身分。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
參、被告姚文欽則以：原告公司未讓伊攜回系爭買方給付服務費承諾書影印本審閱，便要求伊簽名，契約應屬無效。伊原是透過原告公司與賣方仲介系爭不動產買賣事宜，其後價格相差太大無法成交，原告公司退還斡旋金。古素媛知道伊並未成交，遂表示可以幫伊與廖麗琴仲介系爭不動產，伊與廖麗琴始於102年3月21日透過古素媛仲介買賣系爭不動產。斡旋期間，伊不知被告薛亦娟為賣方。古素媛知道伊原先出價1350萬，古素媛跟伊說伊工作很辛苦，回來可以有個好環境居住，叫伊再加一百多萬，伊覺得可以接受，嗣於102年3月26日由廖麗琴與被告薛亦娟訂立買賣契約，並於102年4月15日辦理移轉系爭不動產，古素媛收取147,000元服務費。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭執事項（見本院卷第104至105頁）被告薛亦娟於101年7月17日與原告公司簽訂系爭一般委託銷
售契約書，委託原告公司就系爭不動產進行銷售，約定服務報酬為成交價額之百分之四，嗣於102年1月10日簽定委託事項變更契約書，再於同年3月5日簽立委託事項變更契約書，委託出售價額為1588萬元。
被告姚文欽於102年3月4日與原告公司簽訂不動產買賣意願
書及系爭給付服務費承諾書，約定服務報酬為買賣總價款百分之二，並於當日交付斡旋金5萬元予原告公司，斡旋期間為3月4日至3月20日，委託承買價額為1350萬元。
系爭一般委託銷售契約書第8條第3項第4款約定：「(3)委託
之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告公司）已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。④委託期間內屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」系爭買方給付服務費承諾書記載：「立書人：姚文欽先生（
女士）委託有巢氏房屋加盟店寶宸不動產經紀有限公司（經紀業名稱，以下簡稱受託人）居間仲介購買座落台中市○○區○○路○○○號3樓之2房地，立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之貳之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議，若可歸責於本人之因素致本動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付與受託人。若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳為服務報酬。
」被告薛亦娟與廖麗琴於102年3月26日就系爭不動產簽訂買賣契約，買賣價金為1470萬元。
伍、得心證之理由：原告與被告薛亦娟簽訂之「一般委託銷售契約書」關於第8
條第3項第4款視為完成居間仲介義務應給付服務報酬之約定，及原告與被告姚文欽簽訂之「買方給付服務報酬承諾書」關於「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳為服務報酬」之約定，有無違反審閱期間之規定？㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1第1項、第3項定有明文。其立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分暸解定型化契約條款之機會。故消費者已有詳細審閱契約之機會，則保護目的已達，倘消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分暸解契約條款之機會，並於充分暸解後而同意與企業經營者成立契約關係，其基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，僅係消費者自行放棄權利，法並無禁止拋棄之明文。又有關契約約定消費者同意拋棄合理審閱期間之效力一節，因審閱期間之規定，係使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的時間，故如約定拋棄審閱期間，核其性質，因非屬自由之拋棄或預先免除故意或重大過失責任，自無民法第17條第1項或第222條規定之適用，該約定尚難解為無效。
㈡兩造所簽立之「一般委託銷售契約書」、「買方給付服務
報酬承諾書」，乃原告以提供不動產仲介銷售等服務為營業，上開契約之條款為原告用與不特定之消費者簽定同類居間仲介不動產而先予擬定之契約條款，上開契約應屬定型化契約，自有前開審閱期間規定之適用。惟如前述，審閱期間尚非不得約定拋棄。依據原告提出其與被告薛亦娟簽訂之一般委託銷售契約書前言記載：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：＿＿＿。」被告薛亦娟並於該前言委託人簽名欄內簽名；另原告提出之不動產買賣意願書前言亦記載：「買方簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。買方業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。買方簽名：＿＿＿。」被告姚文欽並於買方簽名欄內簽名。依此可見該一般委託銷售契約書、不動產買賣意願書及與該意願書列於同一書面之承諾書之內容已為被告薛亦娟及姚文欽所明瞭。本院審諸該等字體並無縮小或隱匿之情事，且其記載之位置均位於上開契約書之最前端，被告二人於簽約、簽名前即可輕易知悉、考量是否放棄審閱期間。況被告薛亦娟於101年7月17日與原告公司簽訂一般委託銷售契約書，委託原告公司就系爭不動產進行銷售，嗣於102年1月10日簽定委託事項變更契約書，再於同年3月5日簽立委託事項變更契約書，委託出售價額為1588萬元，為被告薛亦娟所不爭執（見不爭執事項一），則被告薛亦娟與原告簽約後，猶多次簽約變更承買價額，被告薛亦娟於簽約前既有審閱契約之機會，縱已放棄審閱期間，於簽約後仍有再次審閱而為委託事項變更之機會。是以，被告二人就放棄審閱期間之約定尚難認有民法第247條之1各款情事而顯失公平之處，難謂無效。被告二人既已於簽立契約當時同意放棄審閱期間，縱原告未給予合理之審閱期間，對兩造簽訂上開定型化契約之效力即不生影響。是以，被告二人抗辯系爭一般委託銷售契約書及買方給付服務報酬承諾書之內容無效，均不足採。
被告經由樂築不動產公司仲介成交，原告依系爭一般委託銷
售契約書第8條第3項第4款約定及系爭買方給付服務費承諾書關於視為完成居間仲介義務應給付服務報酬之約定，請求被告給付報酬，有無理由？㈠查系爭一般委託銷售契約書第8條第3項第4款雖約定：「
(3) 委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告公司）已完成居問仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。④委託期間內屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」系爭買方給付服務報酬承諾書雖約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳為服務報酬」，惟參照內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額1次給付與受託人：(三)受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」之相類似條款，此條款之製定，無疑是防止委託人於委託期間，自仲介者手中取得交易相對人之資料，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所為之處罰條款，然若一律不准他人與客戶交易，無疑係變相支持仲介業者限制競爭、壟斷資訊，反不利消費者權益，是上開契約書範本特設但書規定，在委託人另行經由其他不動產經紀業仲介成交情況下，不算違約，蓋此情況，委託人仍須給付仲介報酬予其他不動產經紀業者，對整體仲介市場並無影響，亦能落實實際完成仲介服務之業者取得仲介費用之公平原則。依此，本件系爭一般委託銷售契約書及系爭買方給付服務費承諾書關於視為完成居間仲介義務應給付服務報酬之約定，亦應限縮解釋於買方非經其他不動產經紀業仲介，而私下與賣方成交之情形，俾能兼顧仲介業者提供服務應得之權益，及消費者選擇不同仲介公司服務之自由，並謀求買賣雙方之最佳利益。
㈡查被告間雖曾透過原告公司仲介，但對於系爭不動產之買
賣價金，經原告斡旋議價始終無法達成一致等情，業經證人即原告公司仲介人員王皇為、李承豪證稱在卷（見本院卷第54、55頁）。又證人即樂築不動產公司仲介人員古素媛到庭證稱：「（問：是否有和廖麗琴簽立房屋仲介契約？）有，在今年102年1月份的時候。（問：你們簽立仲介契約的時候，有無請你幫他找至善路的房子？）有，因為廖麗琴要買房子，我有告訴他至善路的3樓和5樓有要賣，我有問廖麗琴要不要看，她說好，我就帶廖麗琴和姚文欽去看至善路3樓和5樓的房子，因為當時快過年，5樓的屋主急著要賣，我有帶5樓的屋主去見姚文欽夫妻，後來5樓賣掉了，廖麗琴考慮要買三樓，廖麗琴有跟我說他們有下議價給有巢氏，但是因為價錢談不攏，議價金退回了，過了一陣子之後，就請我幫忙談談看系爭房屋，他還是蠻喜歡這間房子，後來我才跟薛亦娟聯絡，我跟薛亦娟講有客人出價一仟四百多萬元要買，薛亦娟表示不願意出售，我請廖麗琴、姚文欽加價，後來我告訴薛亦娟買方願意再加價，我約雙方見面，到了我們公司協商後買賣雙方才達成共識。（問：他們第一次談就確定要買了嗎？總共見面磋商幾次？）之前薛亦娟和姚文欽沒有見過面，在成交之前我有幫他們議價，都是用電話跟兩邊聯絡，有約薛亦娟和廖麗琴、姚文欽見面，見面後談妥了就簽約，他們就只有見面這一次。廖麗琴跟我說他和有巢氏的合約都已經解約了，我才去找薛亦娟談。（問：買方在簽約前多久交付斡旋金給你？）廖麗琴跟我講他們跟有巢氏沒有談成，後來解約了，解約後幾天，廖麗琴跟我講他們還是蠻喜歡至善路3樓的房子，請我去幫他們談這房子，這中間我有去跟薛亦娟談。在簽約前5天至1星期左右交付斡旋金給我。（問：你如何得知薛亦娟要出售系爭房屋？）我是從這棟大樓的守衛那邊得知的，我認識守衛，在102年1月間守衛跟我說薛亦娟要賣至善路110號3樓之2的房子，他跟我說薛亦娟有來，薛亦娟有和別的仲介簽一般約，所有的人都可以賣，我在今年過年前就和薛亦娟見面認識，她口頭上告訴我如果有客人都可以帶來看。（問：廖麗琴與薛亦娟簽立買賣契約前是否知道彼此為買賣雙方？）不認識。（問：何時與薛亦娟、廖麗琴簽訂仲介契約？）我和薛亦娟在102年2月21日見面的時候就簽一般銷售契約。與廖麗琴的部分是在收斡旋金5萬元的時候才簽一張斡旋單給他，是在102年3月21日簽斡旋。」（見本院卷第52頁反面、第53頁反面、第103頁反面）依證人古素媛上開所述，可知證人古素媛係於被告姚文欽與原告間之斡旋有效期間屆至後，受被告姚文欽夫婦委託洽談系爭不動產買賣，核與被告姚文欽所述相符；又原告與被告薛亦娟簽立之委託銷售契約書係一般委託之委託銷售契約書，被告薛亦娟本可另行出售系爭不動產，而被告薛亦娟既在102年2月21日即委託古素媛銷售系爭不動產，堪認古素媛取得賣方即被告薛亦娟之聯絡方式非由原告處取得；另被告薛亦娟將系爭不動產委託樂築不動產公司仲介銷售，並經樂築不動產公司仲介成交，與被告姚文欽之配偶廖麗琴於102年3月26日簽訂買賣契約書，嗣辦理所有權移轉登記予廖麗琴，被告薛亦娟給付樂築不動產公司仲介費147,000元，廖麗琴亦給付樂築公司147,000元之事實，亦據證人古素媛到庭結證屬實（見本院卷第53正面、104頁正面），並有證人古素媛提出之服務費拆帳紀錄表、服務費折讓單、統一發票及被告薛亦娟提出之統一發票在卷可參（見本院卷第38、107至109頁），足證買賣雙方均有支付樂築不動產公司服務報酬費用，未因而免除其給付報酬義務，衡情被告二人若欲私下交易以免除仲介費用，自可私下買賣，其等又何需經由古素媛之仲介。據上，被告姚文欽抗辯其係於原告公司斡旋期間屆至退還斡旋金後，另行經由樂築不動產公司之古素媛仲介，由其配偶廖麗琴購買系爭不動產，並非被告二人間私下聯絡售屋乙事，應屬可採。是原告主張被告二人利用原告之仲介資訊成立買賣，規避給付服務報酬，自難憑採。
㈢原告雖主張原告公司仲介人員王皇為於居間仲介期間，便
將被告姚文欽之職業告知被告薛亦娟，即便被告薛亦娟並不知悉買方之姓名，亦可具體特定買方為同一人即被告姚文欽，顯見被告二人早已互相知悉彼此為買賣雙方云云。然查，證人王皇為固到庭證稱其在斡旋期間，被告薛亦娟有向伊詢問買方職業，伊告知是賣豬肉等語（見本院卷第
54 頁反面），然為被告薛亦娟所否認，而原告與證人王皇為有僱傭關係，證人王皇為又係本仲介事件之承辦人員，對於本件訴訟之勝敗具有利害關係，其證詞之證明力已屬薄弱，況且，縱使被告薛亦娟知悉買方職業，亦難以此推論被告薛亦娟即可特定買方為同一人即被告姚文欽，原告此部分主張，尚難採信。
㈣原告另主張若被告薛亦娟確實急於出售，何以於近半年後
始願意出售系爭房屋，且被告薛亦娟每次變更委託價格約相差1個月，且降價幅度未曾超過100萬元，卻於斡旋期間結束後隔日（即102年3月21日)，突然降價118萬元，同意接受廖麗琴所提出1470萬元之價格，被告姚文欽於斡旋期間亦不同意提高價格購買系爭建物，卻於斡旋期間結束後立刻同意提高100萬元購買系爭建物，與常理不符云云。
查被告姚文欽因未於斡旋期間屆至日102年3月20日前就被告薛亦娟委託出售之金額達成合意，原告公司於返還被告姚文欽斡旋金5萬元後，被告薛亦娟與被告姚文欽之配偶廖麗琴旋於102年3月26日間就系爭不動產以總價1470萬元成立買賣契約，上開買賣系爭不動產之時間點固然與返還斡旋金時間相近，但被告薛亦娟與姚文欽未能達成買賣契約合意之動機或原委可能性甚多，與被告間是否意圖規避報酬，並無邏輯上之必然關，況且，參酌證人古素媛前開所述，其前有帶被告姚文欽夫婦看系爭建物，並有帶系爭建物所屬同棟大樓之5樓屋主與被告姚文欽夫婦見面，則證人古素媛對於系爭建物之位置現況及被告姚文欽夫婦之購屋需求有所瞭解，其透過本身取得之仲介資訊斡旋被告間之差價問題而成立買賣，亦非無可能，尚難以此推論被告二人意圖在於規避報酬而私自成立買賣契約。
㈤原告再主張被告姚文欽與古素媛認識在先，被告姚文欽未
先向古素媛下斡旋金，反而於102年3月4日下斡旋金給原告公司，並於原告公司之斡旋期間結束後始向古素媛下斡旋金，與常理不符云云。然被告姚文欽欲委託何人為其居間，本屬其個人決定之自由與權利，亦難以此逕認被告二人已談妥私下交易，而規避給付原告服務報酬之義務。
㈥原告復主張一般仲介業者之報酬收費習慣，賣方應給付之
服務報酬為成交價額之百分之四，買方應給付百分之二，被告二人成交後所支付之仲介費用顯低於一般行情之價格，可見古素媛是為配合被告二人規避支付原告公司仲介費用始為仲介人員云云。然查，證人古素媛就此證述：其僅收成交價格之百分之一係因沒有賣到屋主想賣之價格等語（見本院卷第103頁反面），核與證人古素媛提出之服務費折讓單上所載折讓事由為總價金不足一節相符，原告復未提出其他證據以實其說，原告此部分主張，亦難憑採。㈦綜上，原告未能提出證據證明被告二人於原告公司仲介銷
售期間即知彼此為買賣雙方，利用原告所提供之資訊私自訂約，以規避服務報酬，是本件被告既係經其他不動產經紀業仲介成交，揆諸前揭說明，本件即無系爭一般委託銷售契約書第8條第3項第4款約定及買方給付服務費承諾書關於視為完成居間仲介義務應給付服務報酬約定之適用，原告據此請求被告二人給付服務報酬，洵非有據。
綜上所述，原告依系爭一般委託銷售契約書第8條第3項第4
款約定請求被告薛亦娟給付635,200元，另依系爭買方給付服務費承諾書關於視為完成居間仲介義務應給付服務報酬約定，請求被告姚文欽給付原告270,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，均為無理由，應予駁回。
本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證
據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 高英賓法 官 徐右家正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
書記官 鄭俊明