臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2383號原 告 徐振成即好來屋不動產仲介經紀行訴訟代理人 陳鎮律師
李淑娟律師許富雄律師被 告 李張麗珠訴訟代理人 蔡得謙律師
洪翰今律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國103年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾伍萬壹仟貳佰元，及自民國一０二年九月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾伍萬零肆佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾伍萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴聲明為：「被告應給付原告新台幣（下同）2,926,800元，暨均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」嗣於民國103年2月10日準備程序期日當庭就請求被告賠償975,600元部分為一部撤回，並追加依佣金支付同意書請求被告給付「本案訴訟裁判費」100,000元，聲明變更為：「被告應給付原告2,051,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷第91頁）。被告就原告前述一部撤回，未提出異議，視為同意撤回；又關於原告訴之追加部分，請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，應予准許。原告另於103年4月11日言詞辯論期日就上開追加請求100,000元部分當庭減縮僅就其中第一審律師費45,000元部分為請求（見本院卷第108頁反面），核屬減縮其應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，即無不合，合先敘明。
貳、實體事項：原告主張：
㈠原告與被告於102年5月18日簽訂不動產專任委託銷售契約
書（下稱系爭專任委託銷售契約），約定由原告居間仲介被告所有臺中市○○區00000000000000000地號土地（下稱系爭4筆土地），委託價格為新臺幣（下同）4,000萬元，同日雙方合意變更委託售價為4,878萬元，委託銷售期間自102年5月18日至同年8月18日。嗣經訴外人即原告之銷售業務人員喬延媚多日努力，訴外人賴炳煌有意願購買系爭4筆土地，因而於102年6月5日與原告簽訂買方議價委託書，同意以4,878萬元購買系爭4筆土地，並支付議價金100萬元之支票1紙以為保證，委託議價期間為102年6月5日至102年7月4日。詎喬延媚多次以電話通知被告前來簽訂系爭4筆土地買賣契約，被告均置之不理，原告因而於102年6月18日寄發豐原三民路郵局44號存證信函予被告催告履約，惟被告收到上開存證信函後，仍置之不理，導致無法在系爭專任委託銷售契約約定期限內完成買賣。
㈡被告在原告起訴後，向原告表達要出賣系爭4筆土地之意
願，經原告居中多次協調，賴炳煌同意若土地落在溝渠部分在300坪內，願自行吸收被告不必負擔任何損失，是被告與賴炳煌嗣於原告提起本件訴訟後之102年9月18日簽訂系爭4筆土地買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），約定買賣總價為4,878萬元，則原告依系爭專任委託銷售契約第10條約定：「委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應一次全額付與受託人：(三)經由受託人曾經仲介之客戶名單，而於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶成交。」及第5條第2項約定：「前項受託人之服務報酬，於委託人與買方（即賴炳煌）簽訂不動產買賣契約書時，一次付清。」被告依約自有給付服務報酬之義務。被告並於同年10月4日簽立佣金支付同意書（下稱系爭佣金支付同意書）予原告，保證支付原告服務報酬1,951,200元，及原告因本件訴訟所支出包括律師費等相關訴訟費用10萬元，共計2,051,200元。
㈢爰依系爭委託銷售契約書第5條第1項後段、第2項、第10
條之約定及佣金支付同意書之約定，請求法院擇一有利於原告之請求權判決被告應給付原告買賣總價金4,878萬元百分之4之服務報酬即1,951,200元，並依系爭佣金支付同意書請求被告給付本件第一審律師費用45,000元，故被告共應給付原告1,996,200元等語。並聲明：⒈被告應給付原告1,996,200元元，及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：
㈠被告係於系爭專任委託銷售契約期間外與賴炳煌成立買賣
契約，原告並未於系爭委託銷售契約期間內達成被告委任之事項，原告自不得向被告請領服務報酬。又依系爭專任委託銷售契約書第8條第2項所載，原告僅得請求訂金之百分之50，不得請求給付報酬。
㈡原告雖有於102年6月18日寄發存證信函通知被告與賴炳煌
簽訂系爭4筆土地買賣契約，然因賴炳煌主張要扣除系爭4筆土地落在溝渠部份，被告無法同意，因而無法與賴炳煌於系爭專任委託銷售契約期間內達成協議。嗣因原告提起本件訴訟，被告因害怕始於102年9月18日與賴炳煌簽訂系爭買賣合約書，被告並無故意不於系爭專任委託銷售契約期間內與賴炳煌達成土地買賣契約之情事。
㈢被告與賴炳煌於102年9月18日簽訂系爭買賣合約書雖約定
買賣總價為4,878萬元，然第12條約定，系爭4筆土地落在溝渠之部分如超出300坪每坪應扣除5,800元，而應扣除者約有1700坪，故約需扣除9,860,000元，是賴炳煌尚得主張減少契約之總價，故原告並未達成系爭4筆土地應以4,878萬元售出之目標，原告自不得向被告請領服務報酬。㈣依系爭買賣合約書所示，賴炳煌應於102年10月30日前給
付買賣價金第二期款，惟賴炳煌迄今仍尚未給付，經被告於102年11月29日以后里郵局第156號存證信函催告賴炳煌給付第二期款，賴炳煌仍未付款，被告於102年12月12日以台中黎明郵局第606號存證信函通知賴炳煌解除系爭買賣合約書，是系爭買賣合約書係可歸責於賴炳煌之事由而解除，被告與賴炳煌間之土地買賣合約既已合法解除，則被告並未因原告之仲介而與賴炳煌達成系爭4筆土地買賣，原告自不得依委託銷售契約書第5條第1項後段、第2項、第10條之約定，向被告請求服務報酬。
㈤被告雖有簽名於系爭佣金支付同意書，然原告並未於系爭
佣金支付同意書用印，故系爭佣金支付同意書並未生效。另依該佣金支付同意書上記載「由簽約金扣除」之字樣，足見兩造係同意被告與賴炳煌間之契約順利履約後，被告才由賴炳煌所支付之簽約金中給付服務費予原告，故兩造係合意被告與賴炳煌間之土地買賣有成立時，被告始需給付原告服務費，否則被告無須給付服務費，被告既已合法解除與賴炳煌間之土地買賣合約書，則被告自無需給付原告服務費用。
㈥縱被告應給付服務報酬，然被告與賴炳煌間就系爭4筆土
地之買賣合約書尚有履約爭議，系爭專任委託銷售契約之目的並未達成，是被告認原告以買賣契約實際成交數額總價百分之4計算服務報酬過高，自得依民法第572條之規定請求法院酌減。
㈦系爭佣金支付同意書之約定所指「本案訴訟裁判費共壹拾
萬元」之文字，應不含律師費，原告據以請求被告給付第一審律師費用45,000元，為無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷第92頁反面至93頁反面）原告與被告於102年5月18日簽訂系爭專任委託銷售契約書，
委託銷售期間自102年5月18日至同年8月18日，約定由原告居間仲介被告所有系爭4筆土地，約定委託價格為4,000萬元，同日雙方合意變更委託售價為4,878萬元。
賴炳煌於102年6月5日與原告簽訂買方議價委託書，願意以
4,878萬元購買系爭4筆土地，並支付議價金100萬元之支票1紙以為保證，委託議價期間為102年6月5日至同年7月4日。
原告於102年6月18日寄發存證信函催告被告履約。被告至議價期限102年7月4日屆至時未與賴炳煌簽訂買賣契約。
因原告之居間仲介，被告與賴炳煌於102年9月18日就系爭4
筆土地簽訂系爭買賣合約書，系爭買賣合約書第3條第1項記載買賣總價款4878萬元。
被告於102年10月4日簽立系爭佣金支付同意書，內容載明：
「依據買賣契約，第五條第一項二項：委託人張麗珠應支付受託人，土地銷售總價百分之四，於簽訂買賣契約時一次付清。1.本契約買賣總價為：肆仟捌佰柒拾捌萬元整；2.以土地銷售總價百分之四計算，金額為：壹佰玖拾伍萬壹仟貳佰元整（0000000元）。3.本案訴訟裁判費共壹拾萬圓，加總為：兩百零五萬一千兩百元整（0000000元）。」，被告於同意人賣方欄親自簽名並蓋手印，並註記「從簽約金扣除」。
肆、得心證之理由：原告得請求被告給付本件居間報酬1,951,200元：
㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例、70年度台上字第787號判決意旨可資參照）。查原告主張被告於102年5月18日與原告簽訂系爭專任委託銷售契約書，委託原告居間仲介被告所有系爭4筆土地，委託銷售期間自102年5月18日至同年8月18日，委託售價為4,878萬元，嗣原告於委託銷售期間內之102年6月5日尋得買主即賴炳煌願意以4,878萬元購買系爭4筆土地，於102年6月間通知被告與賴炳煌簽訂買賣契約，並於102年6月18日寄發存證信函催告被告履約，被告至議價期限102年7月4日屆至時未與賴炳煌簽訂買賣契約，嗣被告與賴炳煌於102年9月18日就系爭4筆土地簽訂系爭買賣合約書等情，為被告所不爭執（見不爭執事項一至四、本院卷第77頁反面），又兩造簽訂之系爭專任委託銷售契約書第5條第1項約定：「買賣成交時，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之四（含稅）」第10條約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應一次全額付與受託人：（三）經由受託人曾經仲介之客戶名單，而於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶成交。」則被告既有於委託期間屆滿後三個月內，與原告曾仲介之客戶即賴炳煌成立系爭4筆土地之買賣，依上開約定，原告縱未於委託期間內完成委託居間仲介銷售之行為，被告仍應支付服務報酬予原告，是原告請求被告給付服務報酬，自屬有據，被告辯稱其與賴炳煌係於系爭專任委託銷售契約期間外始成立買賣契約，原告不得請領服務報酬，自不足採。
㈡被告雖辯稱因可歸責於賴炳煌之事由，嗣後已解除系爭4
筆土地買賣云云，然此既非可歸責於原告之事由所造成，且依前揭判例要旨，縱使契約因故解除，原告仍有權請求被告給付居間報酬。被告復辯稱原告雖有通知被告與賴炳煌簽訂系爭4筆土地買賣契約，然因賴炳煌主張要扣除系爭4筆土地落在溝渠部份，被告無法同意，因而無法與賴炳煌於系爭專任委託銷售契約期間內達成協議，簽訂系爭4筆土地買賣契約，嗣因原告提起本件訴訟，被告因害怕始與賴炳煌簽訂買賣合約書云云，然被告於本院審理時自承其與賴炳煌簽訂系爭4筆土地買賣合約書是透過原告仲介所簽訂等語（見本院卷第58頁反面），且本件確實符合系爭專任委託銷售契約書第10條第3款視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應履行支付委託銷售價格百分之四服務報酬之約定，則縱使被告原先因賴炳煌主張要扣除系爭4筆土地落在溝渠部份而無法同意簽訂買賣契約，亦不影響被告得請求給付仲介報酬費用之權利，被告上開所辯，均不足採。
㈢被告另辯稱依系爭專任委託銷售契約書第8條規定，原告
僅得請求訂金之百分之50，不得請求給付報酬云云。按系爭專任委託銷售契約書第8條第1項約定：「一、買方支付定金後，如買方違約不買，受託人得沒收定金；如委託人不賣，應加倍返還買方所支付之定金。二、依前項由委託人沒收之定金，委託人應支付該沒收定金之百分之五十予受託人。」查本件被告係抗辯買方（即賴炳煌）與被告簽訂買賣契約後，遲未給付第二期款，違約不買系爭4筆土地，而非委託人（即被告）不賣，而上開約定應僅涉及受託人（即原告）得否沒收買方定金之問題，自無原告不得請求給付報酬之問題，被告此部分辯稱，亦難憑採。
㈣被告再辯稱其與賴炳煌於102年9月18日簽訂之系爭買賣合
約書第12條約定，系爭4筆土地落在溝渠之部分如超出300坪每坪應扣除5,800元，而應扣除者約有1700坪，故約需扣除9,860,000元，是賴炳煌尚得主張減少契約之總價，故原告並未達成系爭4筆土地應以4,878萬元售出之目標，原告自不得向被告請領服務報酬云云。惟查：本件被告與賴炳煌之土地買賣契約，確因原告之媒介而成立，是被告自有給付約定報酬之義務。而系爭買賣合約書第3條第1款業已明訂系爭4筆土地買賣總價款為4,878萬元，且被告催告賴炳煌履行買賣契約之存證信函上亦記載價金為4,878萬元，有被告提出之存證信函附卷可參（見本院卷第69頁），堪認被告與賴炳煌間就系爭4筆土地之實際成交價格確為4,878萬元，核與被告委託之售價4,878萬元相符，則原告依該委託售價計算服務報酬，請求被告給付委託銷售價格4,878萬元百分之4之服務報酬即1,951,200元，於法有據。至系爭買賣合約書第12條其他特約事項第3點固有約定：「本出售土地現況部分為溝渠，雙方同意落在溝渠部分參佰坪以內者，互不找補，超出部分賣方依每坪單價伍仟捌佰元正計算並於尾款中扣除。」（見本院卷第66頁反面）然買方得否就落在溝渠超出300坪以外部分主張於尾款扣除，此為被告與賴炳煌就系爭4筆土地買賣成立後所生之問題，不影響系爭買賣合約書係以總價4,878萬元成立，又居間人既然於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，故本件不因被告與賴炳煌間之買賣嗣後因要扣除尾款，而影響原告關於系爭居間報酬之請求；況且，被告於系爭買賣合約書簽訂後之102年10月4日復簽立系爭佣金支付同意書予原告，內容載明：「依據買賣契約，第五條第一項二項：委託人張麗珠應支付受託人，土地銷售總價百分之四，於簽訂買賣契約時一次付清。1.本契約買賣總價為：肆仟捌佰柒拾捌萬元整；2.以土地銷售總價百分之四計算，金額為：壹佰玖拾伍萬壹仟貳佰元整（0000000元）。3.本案訴訟裁判費共壹拾萬圓，加總為：兩百零五萬一千兩百元整（0000000元）。」（見本院卷第74頁）被告並於同意人賣方欄親自簽名並蓋手印（見不爭執事項五），堪認被告確向原告表示同意給付仲介費即契約買賣總價4,878萬元之百分之4即1,951,200元，益證被告此部分所辯，不影響原告與被告間給付報酬之約定。
㈤被告又辯稱依系爭佣金支付同意書上記載「由簽約金扣除
」之字樣，足見兩造係同意被告與賴炳煌間之契約順利履約後，被告才由賴炳煌所支付之簽約金中將服務費給付予原告，故兩造係合意被告與賴炳煌間之土地買賣有成立時，被告始需給付服務費，本件既已合法解除土地買賣合約，自無需給付原告服務費用云云。惟查，被告係抗辯其係以賴炳煌違約給付第二期款為由而解除系爭買賣契約，自不影響系爭買賣契約原已有效成立之事實。又被告所辯原告同意系爭買賣契約順利履約後，被告才由簽約金中將服務費給付予原告一節，為原告所否認，被告就此項有利於己之事實並未舉證以實其說，即不可採。另被告自承賴炳煌業已支付第一期款簽約金500萬元等語（見本院卷第92頁反面），則縱使兩造有以賴炳煌給付第一期款簽約金500萬元作為支付服務報酬之條件，該條件亦已成就，被告自應依約給付服務報酬，被告此部分辯稱，尚難憑採。㈥被告末抗辯其系爭4筆土地之買賣合約書尚有履約爭議，
原告以買賣契約實際成交數額總價百分之4計算服務報酬過高，依民法第572條之規定請求酌減云云。惟按民法第572條前段規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」其立法意旨為居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。查原告所應得之服務報酬業已載明於系爭專任委託銷售契約書第5條第1項，與社會上一般仲介業者所得請求之報酬率相較，並無過高之情形，且本件買賣自被告委託原告仲介，終至被告與賴炳煌簽訂買賣契約，已有數月，且該案確實因此成交，已達成居間契約之目的，被告引據前開規定，請求酌減報酬，則被告就其有酌減請求之權之相關有利事實，即負舉證責任，本件被告未舉證證明該項居間報酬，與原告所任勞務之價值，有何為數過鉅失其公平之情形，被告逕謂服務報酬過高，即屬無據，被告此部分抗辯，尚不足採。
原告不得依系爭佣金支付同意書請求被告給付第一審律師費45,000元：
原告主張被告簽立系爭佣金支付同意書予原告，保證支付原告因本件訴訟所支出包括律師費等相關訴訟費用10萬元，爰就其中第一審律師費45,000元為請求，雖據其提出系爭佣金支付同意書及律師費用收據1紙為據，惟被告否認上開約定有包含第一審律師費，經查系爭佣金支付同意書之內容固有記載「本案訴訟裁判費共壹拾萬圓」等語，然「本案訴訟裁判費」之文字，並未明訂有包含第一審律師費用，自難認被告確有同意給付第一審律師費用，是原告依系爭佣金支付同意書請求被告給付第一審律師費45,000元，難謂有據。綜上所述，原告依系爭專任委託銷售契約書第5條、第10條
之約定及佣金支付同意書之約定，請求被告給付服務報酬1,951,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年9月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於原
告勝訴部分，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 103 年 5 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 高英賓法 官 徐右家正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 2 日
書記官 鄭俊明