臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第3490號原 告 廖述梧
廖述標廖顯奇廖顯邦廖顯桐廖堂揚廖顯照廖名鋒廖名雄唐欣怡廖緯博廖筱莉廖梅君共 同訴訟代理人 曾彥錚律師被 告 財政部國有財產署法定代理人 莊翠雲訴訟代理人 吳文貴複代理人 劉榮滄律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103 年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2 項前段定有明文。本件兩造間之租佃爭議事件，業經臺中市政府耕地租佃委員會及臺中市西屯區公所耕地租佃委員會依法調處、調解，經財政部國有財產署中區分署於民國102 年12月10日臺中市政府耕地租佃委員會作成調處決議時，當場表示不同意而調處不成立，由臺中市政府移送本院，此有臺中市政府102 年12月13日府授地權一字第0000000000號函檢送之臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、臺中市西屯區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及臺中市西屯區公所102 年度第2 次耕地租佃委員會調解案件處理意見表在卷可稽（見本院卷㈠第1 至100 頁），揆諸首開規定，本件起訴程式尚無不合，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第7 款定有明文。本件原告於起訴時，原係聲明求為判決：確認原告就被告管理之坐落臺中市○○區○○段274 、274-1 、274-2 、274-3 、274-4 、274-5 地號等六筆土地，均有租賃關係存在。嗣因土地重劃，系爭土地經重劃後，其地號及地段均已變更，而於103 年3 月25日提出民事準備書㈡狀更正聲明求為判決：確認原告就被告管理之坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號，權利範圍全部；臺中市○○區○○○段○○○號，權利範圍871260分之864598等二筆土地，均有租佃關係存在（見本院卷㈡第77至79頁）。再於103 年7 月14日言詞辯論期日變更聲明求為判決：確認原告就被告管理之坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號，權利範圍全部；臺中市○○區○○○段○○○號，權利範圍871260分之864598等二筆土地，自65年5 月26日起迄今均有租佃關係存在（見本院卷㈡第122頁）。核原告變更上開聲明請求之基礎事實均屬同一，且變更部分並無需調0 查其他證據，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，應予准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照。原告主張其就被告管理之系爭土地有租賃關係存在，惟為被告所否認，則原告就系爭土地有無三七五租佃關係存在，並未明確，其在法律上之地位自有不安狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，故原告訴請確認就系爭土地有三七五租佃關係存在，有即受確認判決之法律上利益，符合民事訴訟法第247 條第1 項規定，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠坐落臺中市○○區○○段274 、274-1 、274-2 、274-3 、
274-4、274-5 地號土地（重測前為上牛埔子段263-3 地號土地，於98年5 月11日因分割增加同段274-1 、274-2 、274-3 、274-4 、274-5 地號土地，下稱系爭土地），於日據時期原為訴外人祭祀公業廖天宇所有，36年間政府辦理土地總登記時，因祭祀公業廖天宇未依法定程序完成系爭土地之總登記，致臺中市政府誤以無主地公告，俟公告期滿無人提出異議後，於65年5 月26日將系爭土地登記為中華民國所有，管理者為財政部國有財產署。而系爭土地於38年間曾由當時之祭祀公業廖天宇管理人廖朝樁出租予訴外人廖繼再，租賃期限自38年1 月1 日至40年12月31日，雙方並簽訂「臺灣省台中市私有耕地租約」，依該租約記載，每次租期屆滿後，雙方皆即時換約續租。嗣因繼承關係，由祭祀公業廖天宇將系爭土地自42年起出租予廖述梧、廖述標、廖述安、廖述柳、廖述煌等五人，並簽訂私有耕地租賃契約書，且於每次租期屆滿，均依減租條例第20條規定再換約續租至85年12月31日止。其後因繼承關係，原告廖述梧、廖述標、廖顯奇、廖顯邦（上二人為廖述安之繼承人）、廖顯桐、廖堂揚、廖顯照（上三人為廖述柳之繼承人）、廖名鋒、廖名雄及訴外人廖顯平（上三人為廖述煌之繼承人）於92年3 月間，依台灣省耕地租約登記辦法第4 條、第5 條相關規定，向臺中市西屯區公所申辦耕地三七五租約變更登記，然因系爭土地當時已登記為國有，西屯區公所發現後，乃於92年4 月23日將其保管之該租約副本移請財政部國有財產局臺灣中區辦事處管理，經財政部國有財產局臺灣中區辦事處於93年5 月27日方以台財產中管字第0000000000號函覆略以：「本案土地於38年6 月…由出租人天宇公管理人廖朝樁與承租人廖繼再君訂定私有耕地租約。惟查前述土地登記謄本所有權登記記事欄內未有登記員蓋章，顯未完成登記程序，且經台中市政府於65年認定屬無主土地，從而廖朝椿自命管理人所定之耕地租約，即難謂有權出租，故本處無從承受該耕地租約」云云，拒絕與原告換約續租。又廖顯平亦於93年5 月27日死亡，其法定繼承人為原告唐欣怡、廖緯博、廖筱莉及廖梅君。事後原告向臺中市西屯區公所申請租佃調解，因被告否認系爭土地有租佃契約關係，而調解不成立，復移送「臺中市政府耕地租佃委員會」調處，經該委員會決議決議：「本案既經臺中市西屯區公所稱系爭土地原訂立之耕地三七五租約於56年1 月1 日至61年12月31日期間尚屬有效，... 且登記為國有，該耕地應為公有耕地租約，租約應予存續」等語，被告不服上開決議，故依法移送本院審理。
㈡又系爭土地前經祭祀公業廖天宇提起確認土地所有權存在之
訴，該終局確定判決（臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第86號）理由即已載明：「系爭土地之台帳既明載為祭祀公業廖天宇，並非廖天宇自然人，益證系爭土地所有權人並非廖天宇之自然人，而係祭祀公業廖天宇，則上訴人主張其於日據時期確為系爭土地所有權人之事實，尚堪採信。... 系爭土地於36年間政府辦理土地總登記時，並未依法定程序完成系爭土地之總登記完畢，... 是真正所有人如未依我國土地法及土地登記規則，於土地登記簿登記為所有人，縱於日據時期登記為所有人，該真正所有人之物上請求權仍有消滅時效規定之適用，... 上訴人（即祭祀公業廖天宇）遲至98年12月29日始提起本件訴訟，已逾民法第125 條所定之15年時效期間」等語。故對祭祀公業廖天宇而言，其雖為系爭土地所有權人，然請求權已罹於時效無法再行使；對被告而言，其雖成為系爭土地之管理人，然該土地成為國有並非出自無主物取得之法理，故非屬原始取得，係因祭祀公業廖天宇之「物上請求權」已時效消滅，以致欠缺適格之當事人提出異議，只能放任該錯誤繼續存在。因此，祭祀公業廖天宇於38年間出佃系爭土地時，該土地既尚未登記為國有，其本即有權能與原告訂立三七五租約，嗣後系爭土地雖在65年間登記為國有，然因非屬原始取得，是原租約仍繼續存在，被告自應繼受存在於土地上之負擔與法律關係。
㈢對被告抗辯之陳述：
被告雖抗辯：系爭土地由中華民國原始取得，原有土地上之負擔自65年5 月26日起即消滅不存在等語。惟查：
⒈土地法第57條所謂「即為國有土地之登記」，非指登記之日
起，即由國家原始取得土地之意，此觀最高法院79年度台上字第1360號判決：「台灣光復後，政府辦理之土地總登記，其目的在整理地籍，僅為地政機關清查土地之一種程序，與物權登記無關，並不影響光復前原權利人因登記取得之物權。原審竟認系爭土地既經台灣光復後地政機關辦理土地總登記程序而登記為國有，上訴人不得以光復前日據時期之土地登記主張權利，所持法律上之見解，亦有可議」即足顯見。另前開臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第86號判決亦稱：「上訴人之回復請求權、除去妨害請求權於侵害發生時，即65年5 月26日登記為國有後，於客觀上即得請求回復及除去該侵害，此消滅時效應自該時即開始起算，惟上訴人遲至98年12月29日始提起本件訴訟，已逾民法第125 條所定之15年時效期間，上訴人本件之回復請求權、及除去妨害請求權，已罹於時效而消滅」等語。換言之，假設系爭土地65年5月26日登記國有後，即由國家原始取得，按理祭祀公業廖天宇於該時即已喪失「土地所有權」，則後續又何來「15年的時效期間」得以主張？足見被告認系爭土地已由國家原始取得之立論，確屬謬誤。
⒉又上開判決嗣經祭祀公業廖天宇上訴三審（最高法院100 年
度台上字第185 號民事判決），最高法院亦表示：「自65年
5 月26日系爭土地登記為國有後，上訴人即得行使其系爭土地回復請求權及除去妨害請求權，乃遲至98年12月29日始為本件請求，已罹於15年消滅時效期間，被上訴人為時效之抗辯，上訴人求為確認其對系爭土地之所有權存在、及命被上訴人將65年第一次登記塗銷之判決，即無由准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。經核於法並無違誤。... 被上訴人既為時效抗辯，上訴人請求即無從准許，並無違誤。」可見土地法第57條所謂「即為國有土地之登記」，非即由國家原始取得土地之意，故允許真正所有權人於登記後15年內行使物上請求權。故祭祀公業廖天宇雖逾15年之消滅時效始提出訴訟，然其法律效果依照司法院釋字第
107 號：「已登記之不動產，不適用關於取得時效之規定，其回復請求權，應無民法第125 條消滅時效之適用。」之反面解釋，僅為「回復請求權」時效消滅而已，「所有權」仍繼續存在。準此，前開確定判決之終局判決，就系爭土地所有權歸屬之法律關係，顯係認定仍為原權利人所有，僅其物上請求權因被告提出時效抗辯而歸於消滅而已。基此，被告就系爭土地非屬原始取得，且此一訴訟標的之法律關係業經判決確定，則被告自應受該等判決之既判力所拘束，而再無為相反主張之餘地。
⒊系爭土地於38年間由地主出租予原告等人之被繼承人至今，
已逾65年，在重劃前係皆由原告家族世代耕種，而原地主於36年間未辦理土地總登記，及未於無主土地公告期間提出異議等情，原告或原告祖先等承租人皆無由得知。今若認土地法第57條之規定，足使被告發生原始取得之效果，不啻將使對整個事件歷程完全不知悉、未參與且無過失之原告之承租權同時歸於消滅，由土地法及耕地三七五減租條例以保障弱勢承租人為立法本旨之原則以觀，此顯與之有違。故土地法第57條之規定，並無足使國家對原有所有權人僅疏未完成總登記程序之土地產生原始取得之效果，由此實得窺知，被告辯稱依土地法第57條國家已原始取得系爭土地云云，顯係對法規有所誤解，自無足採。
⒋退萬步言，設如被告所稱土地法第57條之立法意旨確有使原
權利人喪失所有權，並使土地收歸國有之效果，惟此不啻宣告國家僅為達清查地籍之目的，竟得驟爾採取剝奪人民土地所有權此等重大財產權之手段。若將此情以「必要性原則」及「狹義比例原則」檢驗之，則土地法第57條已顯然違反憲法第23條比例原則，更與憲法第143 條第4 項規定國家應「扶植自耕農及自行使用土地人」之任務有悖，其明顯違憲而無效，自不待言。準此，若欲對土地法第57條之內涵為合憲性解釋，則絕無可能具有僅因原所有權人錯失土地總登記期限未完成登記，即課以剝奪其所有權此等重大處罰之法旨。
而今被告所持見解既與此相悖，顯係對法律有所誤解。
⒌又被告宣稱土地法第57條「視為無主土地」之法文，具法律
擬制之效果，「將來即便出現反證，亦不得推翻該擬定的法律效果」云云，此等觀點顯與土地法之實體規定相互矛盾。查前揭法條全文為「逾登記期限無人聲請登記之土地或經聲請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記。」準此，若果「視為無主土地」已發生使原所有權人失權之效果，則自得將該土地直接登記為國有即可，又何須公告？又何須公告期滿無人異議，方得登記為國有？另觀土地法第58條定有公告期間，第59條則定有異議調處及起訴程序，若果「視為無主土地」確有法律擬制效果，無舉反證推翻之餘地，則前揭規定豈非僅為具文？是知，所謂「視為無主土地」乃僅僅為使期限內無人聲請登記之土地先行登記為國有所設之權宜性、宣示性文字，其僅屬訓示規定，絕無使原所有權人喪失權利之本意。
㈣本件兩造間法律關係如何規範，因法無明文，應類推適用耕地三七五減租條例第25條之規定：
⒈原告等人之三七五租約，在系爭土地於65年間登記為國有前
即已存在，期間並無因耕地三七五減租條例第17條、第19條規定之情況而終止租約，是系爭租約上一期租約屆滿時間甚至是在登記為國有後20年之85年間，且直至系爭土地重劃前，還一直由原告等承租人所占有耕作，今系爭土地既非由國家原始取得，則依耕地三七五減租條例第20條規定，租期屆滿承租人如願繼續承租，土地所有人即負有續訂租約之法律義務；及同法第25條更進一步賦予三七五租約物權追及效力之立法精神，系爭租約原本即應繼續存在，絕無平白消滅之理，故問題僅在於系爭租約之出租人權利義務究應由何人承接而已。
2.系爭土地真正所有權人即祭祀公業廖天宇之「物上請求權」，因已罹於消滅時效，則其空有「真正所有權人」之名義，事實上既非所有權登記名義人，對系爭土地亦無何置喙之餘地，更無從阻止國家對系爭土地為如何之使用、收益及處分，故祭祀公業廖天宇之實質地位，核與喪失土地所有權無異，再加上如今被告拒絕承認與原告間之租賃關係，此情使原告等承租人法益即處在曖昧不明之狀態，而與耕地三七五減租條例保障弱勢佃農不受任意驅趕的法意嚴重牴觸。況耕地三七五減租條例，諸如第2 條、第14條、第17條、第19條及第20條之規定等，在在顯示保護佃農的立法意旨，顯見本案確屬當初立法者所無從預見之特殊狀況，因而產生法律漏洞，基於「相同者應為相同之處理」之平等、正義原則法理，被告之於系爭土地的地位，既與耕地三七五減租條例第25條所稱「受讓人」極為類似，自應類推適用該條規定，認系爭土地65年5 月26日登記為國有後，原租佃契約對被告仍繼續有效，始為適當。
㈤租約標的如嗣後經政府依法編定或變更為非耕地時，依耕地
三七五減租條例第17條規定，僅生終止租約及補償的問題而已，仍有該條例之適用：
1.被告辯稱系爭土地於102 年11月28日重劃後，地上物狀況為雜草土石地、道路，顯見系爭土地非供農業使用，無耕地三七五減租條例之適用等語。查系爭租賃標的土地經重劃後，其○○○區○○段○○○ ○號土地變更○○○區○○○段○○○○號土地；廣明段274-1 、274-2 、274-3 、274-4 、274-
5 地號等四筆土地則與同段258-1 、268-1 至268-4 、272-
1 、287-25地號土地合併為鑫新平段54地號土地，則以重劃前系爭租賃標○○○區○○段274-1 至274-5 地號參與重劃所占總面積之比例，計算重劃後具有租佃關係之權利範圍即為871260分之864598。系爭土地於訂約時確實屬於供農業使用的田地，則縱使嗣後經政府編定或變更為非耕地，依耕地三七五減租條例第17條規定，後續仍有終止租約及補償佃農費用的問題，非謂地目一經變更，即無該條例之適用等語。㈥並聲明：確認原告就被告所管理之臺中市○○區○○○段○○
○ ○號，權利範圍全部；臺中市○○區○○○段○○○號，權利範圍871260分之864598等二筆土地，均有租佃關係存在。
二、被告則以：㈠系爭土地之日據時期土地台帳登記所有權人為祭祀公業廖天
宇，並登記共同管理，雖於昭和15年3 月11日辦理保存登記時，所有人登記為廖天宇，管理人為廖登珪及廖來福，惟土地台帳不能證明權利之歸屬，而系爭土地於36年間政府辦理土地總登記時，並未依法定程序完成總登記完畢。嗣臺中市政府依土地法第57條規定，經該府58年3 月17日府地籍字第11525 號、63年1 月30日府地籍字第69154 號及63年5 月13日府地籍字第22755 號函，以無主土地公告，公告期滿無人提出異議，而於65年5 月26日完成國有土地之登記。系爭土地既未完成總登記，被視為無主土地，臺中市政府已依上開規定，完成公告程序，並登記為國有，依法有據，並無原告指稱：「真正所有權人未依法定程序完成登記，致系爭土地被誤認為無主地，遭主管機關逕為國有土地登記之處分...」之情形。
㈡系爭土地雖曾於38年6 月10日由天宇公管理廖朝樁與廖繼再
訂立私有耕地租約，惟依原告提出「港尾字第949 號租約影本」指稱：「…依該租約記載，每次租期屆滿後，雙方皆即時換約續租，直至85年12月31日最後一次換約屆期為止」乙節，被告未曾知情。況且自65年5 月26日登記國有土地後，更未有同意換約或續租之情事，縱所附「耕地三七五租約變更登記申請書」內載列出租人「中華民國財政部國有財產局」字樣，核係承租人或西屯區公所擅自填載，與國產局無關，不生租佃關係之效力。另依原告提出之財政部國有財產局臺灣中區辦事處93年5 月27日台財產中管字第0000000000號函內容，益徵系爭土地被告未曾與原告簽訂或續訂租佃契約，兩造間根本無租佃關係存在，應無耕地三七五減租條例規定之適用。本件系爭土地既經臺中市政府依土地法第57條規定，以無主土地公告，公告期滿無人提出異議，而於65年5月26日完成國有之登記，核係由中華民國原始取得，原有土地上訂立私有耕地租約之負擔，自該日起即消滅不存在，亦即已無任何租佃關係之負擔。
㈢系爭六筆土地，業經市地○○於000 000000000000
0地○○○○段000 地號，重劃後地號○○○區○○段○○○○○號。原廣明段274-1 、274-2 、274-3 、274-4 、274-5等五筆地號，重劃後地號○○○區○○○段○○○○○號。經財政部國有財產署中區分署103 年2 月19日派員勘測結果：○○○區○○段○○○○○號地上物狀況為雜草土石地，中平路道路。○○○區○○○段○○○○○號地上物狀況為雜草土石地、道路。顯見系爭土地非供農業使用，並無三七五減租條例之適用。至於土地登記謄本之其他登記事項載列「有三七五租約」字樣，核屬84年間地政機關電腦化作業，基於簡化地政事務所與行政機關區公所間協調配合作業所為註記，僅供作參考，並非可逕予認定有租佃關係，倘有爭議，仍應依實際事實認定之。
㈣原告主張類推適用耕地三七五減租條例第25條規定，原租佃契約對於被告仍繼續有效云云，惟：
1.臺灣光復後，36年間政府辦理土地總登記，應依土地法第48、49、50及51條規定辦理，否則發生失權之效果，此即土地法第57條規定之意旨，又觀之土地法第57條規定：「逾登記期限無人申請登記之土地或經聲請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地」，法文之用語乃為「視為」，即法律已擬判規定其效果，此非「推定」，無舉反證推翻之問題，故系爭土地並未於土地總登記期間內聲請登記，即生失權之效果。
2.參酌最高行政法院73年度判字第1670號、78年判字第2573號裁判意旨及最高法院86年台上字第993號判決要旨，足見「視為無主土地」，就法律規定及司法實務見解之認定，依法定程序，完成登記為國有土地，原登記名義人即當然喪失其權利與其法律效果。縱原告引述最高法院台上字第185判決主張原權利人祭祀公業廖天宇仍為真正所有權人，亦對系爭土地已發生喪失其權利之效果不生影響。
3.綜上，本件系爭土地既經臺中市政府依土地法第57條規定，以無主土地公告，公告期滿無人提出異議，而於65年5月26日完成國有之第一次登記，核係由中華民國原始取得，原有土地上訂立私有耕地租約之負擔，自該日起即消滅不存在，亦即已無任何租佃關係之負擔，又對於「視為無主土地」，既已發生法律規定之擬制效果，自無原告主張可類推適用耕地三七五減租條例第25條規定之情形。
㈤綜上所述，系爭土地自65年5月26日以後即無租佃關係存在
。且系爭土地自65年5 月26日登記為國有後，原告亦未曾繳付過任何租金予被告，縱兩造間有租賃關係存在，被告亦於
103 年7 月14日當庭以言詞對被告為終止租賃契約之意思表示。故原告請求確認就系爭土地均有租賃關係存在，顯無憑據，而無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落臺中市○○區○○段274 、274-1 、274-2 、274-3 、
274-4、274-5 地號土地（重測前為上牛埔子段263-3 地號土地，於98年5 月11日因分割增加同段274-1 、274-2 、274-3 、274-4 、274-5 地號土地），於日據時期原為訴外人祭祀公業廖天宇所有，於36年間，因祭祀公業廖天宇未依法定程序完成系爭土地之總登記，而經臺中市政府依58年3 月17日府地籍字第11525 號、63年1 月30日府地籍字第69154號及63年5 月13日府地籍字第22755 號函，以無主地公告，公告期滿無人異議，乃於65年5 月26日將系爭土地登記為中華民國所有，管理者則為財政部國有財產署。
㈡祭祀公業廖天宇由管理人廖朝樁，將系爭土地出租予訴外人
廖繼再，租賃期限自38年1 月1 日至40年12月31日，雙方並訂有私有耕地租約。嗣因繼承關係，由祭祀公業廖天宇將系爭土地自42年第一期起出租予廖述煌、廖述柳、廖述梧、廖述安及廖述標，並簽訂有私有耕地租賃契約書，且於每次租期屆滿，均依減租條例第20條規定再換約續租至85年12月31日止。
㈢原告廖述梧、廖述標、廖顯奇、廖顯邦（上二人為廖述安之
繼承人）、廖顯桐、廖堂揚、廖顯照（上三人為廖述柳之繼承人）、廖名鋒、廖名雄及訴外人廖顯平（上三人為廖述煌之繼承人）於92年3 月間以繼承為原因，向臺中市西屯區公所申請系爭耕地三七五租約變更登記在案。
㈣廖顯平於93年5 月27日死亡，其法定繼承人為原告唐欣怡、廖緯博、廖筱莉及廖梅君。
㈤被告於93年5 月27日以台財產中管字第0000000000號函覆廖
述梧等十人略以：「臺端等十人申請換約續租臺中市○○區○○段○○○ ○號（重測前為上牛埔子段263-3 地號）國有土地乙案，依臺端等人檢證申報書及土地登記謄本記載，臺中市○○區○○○○段○○○○○ ○號土地，所有權人廖天宇，管理人廖來福，36年11月24日所有權登記時之代管人為廖登珪。依臺中市西屯區公所92年4 月23日公所民字第0000000000號函所送臺灣省臺中市私有耕地租約載明，本案土地於38年
6 月即併同同段263-1 、234 、274 地號等三筆土地由出租人天宇公管理人廖朝樁與承租人廖繼再君訂定私有耕地租約。惟查前述土地登記謄本所有權登記記事欄未有登記員蓋章，顯未完成登記程序，且經臺中市政府於65年認定屬無主土地，從而廖朝樁自命管理人所定之耕地租約，即難謂有權出租，故本處無從承受該耕地租約，爰臺端等申請換約續租乙事，無法辦理」等語。
㈥原告廖述梧、廖述標、廖顯奇、廖顯邦、廖顯桐、廖堂揚、
廖顯照、廖名鋒、廖名雄、唐欣怡、廖緯博、廖筱莉及廖梅君於102 年10月4 日就被告是否應承受祭祀公業廖天宇與原告等就系爭土地之耕地租賃契約，而認該租約繼續存在事宜，向臺中市西屯區公所申請調解，因調解不成立，經臺中市政府就該租佃爭議調處仍不成立。
㈦祭祀公業廖天宇前本於所有權回復及妨害除去請求權，對財
政部國有財產局提起確認系爭土地所有權存在，並以系爭土地登記有無效之原因，訴請塗銷系爭土地為國有之登記之訴訟，經本院以99年度重訴字第10號判決認定祭祀公業廖天宇於日據時期為系爭土地之所有權人，因系爭土地於36年政府辦理土地總登記時，並未依法定程序完成系爭土地之總登記完畢，而經臺中市政府依58年3 月17日府地籍字第11525 號、63年1 月30日府地籍字第69154 號及63年5 月13日府地籍字第22755 號函，以無主地公告，公告期滿無人異議，而於65年2 月26日完成國有土地登記，祭祀公業廖天宇雖於系爭土地登記為國有後，即可本於物上請求權請求塗銷國有登記，惟因祭祀公業廖天宇遲至98年12月29日始訴請塗銷該登記，其請求權已逾民法第125 條所定之15年時效期間，已罹於時效而消滅，而判決駁回其訴，祭祀公業廖天宇不服提起上訴，仍由臺灣高等法院臺中分院以99年度重上字第86號判決駁回上訴，嗣經提起上訴，再經最高法院以100 年度台上字第185 號民事判決駁回上訴確定。
㈧系爭土地現況係未作農業使用，並因重劃而致上開廣明段27
4 地號土地已變更為鑫港尾段369 地號土地、上開廣明段274-1 、274-2 、274-3 、274-4 、274-5 地號等四筆土地則與同段258-1 、268-1 至268-4 、272-1 、287-25地號土地合併為鑫新平段54地號土地。
四、兩造爭執事項：原告主張類推適用耕地三七五減租條例第25條規定，應由被告繼受原告與祭祀公業廖天宇間就系爭土地之耕地租賃契約，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按依台灣省土地權利憑證繳驗及換發書狀辦法第14條規定：
逾期無人申請驗證之土地或申請而逾限未補繳證件者，其土地視為無主土地，由該管縣市地政機關公告二個月，公告期滿，無人提出異議者即為國有土地。又依土地法第51條、土地登記規則第71條規定：「土地總登記，由土地所有權人於登記期限內檢同證明文件聲請之…。」另依土地法第57條規定：「逾登記期限無人聲請登記之土地，或經聲請而逾期限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣市地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記」。系爭土地於日據時期原為訴外人祭祀公業廖天宇所有，於36年間，因祭祀公業廖天宇未依法定程序完成系爭土地之總登記，而經臺中市政府依58年3 月17日府地籍字第11525 號、63年1 月30日府地籍字第69154 號及63年5月13日府地籍字第22755 號函，以無主地公告，公告期滿無人異議，乃於65年5 月26日將系爭土地登記為中華民國所有，管理者則為被告財政部國有財產署等情，有土地登記謄本附卷可稽，並經本院依職權調取臺灣高等行政法院93年度訴字第577 辦卷核閱無訛，且為兩造所不爭執，此部分事實自堪認定。
㈡次按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登
記取得土地權利之第三人而設（司法院院字第1919號解釋參照），故登記原因有無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之（最高法院33年度上字第4983號判例參照）。所謂真正權利人對於登記名義人仍得主張之，係指登記原因為無效得撤銷時，真正權利人仍得對登記名義人主張其真正權利之存在，或依法對之行使撤銷權。於第三人因信賴登記而為取得權利之新登記前，自亦得本於所有權或真正之權利，對之提起塗銷登記之訴（司法院院字第1956號解釋、最高法院39年台上字第1109號判例參照）。該登記名義人不得以登記有絕對效力為由，對於真正權利人主張其所有權。但對於真正權利人以外之第三人，在該登記尚未塗銷或更正前，該登記名義人仍得據以行使權利。蓋物之所有權具有排他性，一物之上不能同時存在二以上之完全所有權。已登記之不動產物權，苟未塗銷登記，依土地法第43條規定，有絕對真實之公信力，不能承認同一不動產同時有另一所有權之存在，即使已登記之所有權其登記具有無效之原因，在該登記未塗銷以前，其登記仍不失其效力（最高法院70年度台上字第3402號、72年度台再字第20號判決參照）。查系爭土地既以無主土地公告，公告期滿無人提出異議，而於65年5 月26日完成國有土地之登記，則中華民國自已原始取得系爭土地之所有權。
㈢至原告雖以臺灣高等法臺中分院99年度重上字第86號民事判
決，主張祭祀公業廖天宇為系爭土地日據時期之所有權人，僅係因其請求權已罹於時效而無法再為行使，故系爭土地雖登記為國有，但應非屬原始取得云云。惟查祭祀公業廖天宇前以其為系爭土地為其所有，而起訴請求確認祭祀公業廖天宇就系爭土地之所有權存在，並請求被告塗銷系爭土地之所有權登記，經本院審理後，認祭祀公業廖天宇雖於日據時期為系爭土地之所有權人，但因於36年間系爭土地辦理土地總登記時，並未依法定程序完成系爭土地之總登記完畢，系爭土地乃經以無主地公告，公告期滿無人提出異議，而於65年
5 月26日完成國有土地之登記；又祭祀公業廖天宇雖不得本於真正所有權人之物上請求權，請求塗銷該國有登記，惟因祭祀公業廖天宇之回復請求權及除去妨礙請求權，已罹於時效消滅，而判決祭祀公業廖天宇敗訴確定等情，亦據本院依職權調取本院99年度重訴字第10號、臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第86號及最高法院100 年度台上字第185 號確認土地所有權存在等案卷核閱無訛。則祭祀公業廖天宇固為系爭土地日據時代之所有權人，然其既已因請求權罹於時效，不得訴請塗銷系爭土地之國有登記，而再主張為所有權人，且土地登記具有絕對及公示效力，原告亦非真正權利人，自無就該未經塗銷或更正之國有登記，援引前揭臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第86號民事判決否定系爭土地以無主地公告，公告期滿無人提出異議而完成國有土地登記之餘地。易言之，系爭土地既係因以無主地公告，公告期滿無人提出異議，而完成國有土地登記，並非中華民國繼受祭祀公業廖天宇之所有權而來，則系爭土地自65年5 月26日完成國有登記時起即由中華民國原始取得甚明。原告主張系爭土地雖登記為國有，但中華民國並非原始取得云云，尚非可採。㈣又原告主張本件應類推適用耕地三七五減租條例第25條規定
，由被告繼受原告與祭祀公業廖天宇間就系爭土地之耕地租賃契約，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性
質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院101 年度臺上字第923 號判決意旨參照）。次按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，耕地三七五減租條例第25條固有明文。然其規範意旨，係認出租人於耕地出租後，將為租賃標的物之耕地所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租佃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。
⒉系爭土地因以無主土地公告，公告期滿無人提出異議，而於
65年5 月26日完成國有土地之登記，故中華民國係原始取得系爭土地之所有權，已如上述，則系爭土地既係於65年5 月26日即已由中華民國原始取得所有權，揆諸上開說明，自與耕地三七五減租條例第25條規定於繼受取得土地所有權之情形，應保護承租人既得利益之規範目的有異。且耕地三七五減租條例第25條規定，係買賣不破租賃原則一體化之體現，以保護承租人既有之租佃權，而為租佃契約對於受讓人繼續存在之特別規定，立法者既已明定係以租期屆滿前，有受讓耕地所有權之繼受取得為其要件，自無由再予類推擴大其適用之範圍，破壞民法債權契約相對性之原則。況祭祀公業廖天宇由管理人廖朝樁，將系爭土地出租予訴外人廖繼再，租賃期限自38年1 月1 日至40年12月31日，嗣因繼承關係，由祭祀公業廖天宇將系爭土地自42年第一期起出租予廖述煌、廖述柳、廖述梧、廖述安及廖述標，均依減租條例第20條規定再換約續租至85年12月31日止，業如前述，而此期間原告均係將租金繳付予祭祀公業廖天宇，且迄至85年租約屆滿後，原告仍繼續繳付租金等情，亦據原告陳明在卷（見本院卷㈡第122 頁背面、第137 頁），惟中華民國係於65年5 月26日即已登記取得系爭土地之所有權，足見系爭土地完成國有登記後，原告仍與祭祀公業廖天宇繼續簽訂耕地租約，並繳付租金予祭祀公業廖天宇，其等與祭祀公業廖天宇間之租賃關係，及中華民國並非繼受祭祀公業廖天宇而取得系爭土地之所有權，明顯與耕地三七五減租條例第25條之規定均不具類似性，亦無基於相當平等正義之要求為相同處理之必要。故原告主張應類推適用耕地三七五減租條例第25條規定，由被告繼受原告與祭祀公業廖天宇間就系爭土地之耕地租賃契約云云，自無足採。
六、綜上所述，原告主張本件應類推適用耕地三七五減租條例第25條規定，由被告繼受原告與祭祀公業廖天宇間就系爭土地之耕地租賃契約，洵屬無據。則原告起訴請求確認原告就被告所管理之臺中市○○區○○○段○○○ ○號，權利範圍全部；臺中市○○區○○○段○○○號，權利範圍871260分之864598等二筆土地，均有租佃關係存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結：本訴原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 29 日
民事第一庭 法 官 劉惠娟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 29 日
書記官 林佩倫