臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第3492號原 告 王瑞源
王瑞發王瑞潭共 同訴訟代理人 楊大德律師被 告 鄒文旺
鄒文吉鄒文芳鄒文雄鄒吳金選上五人共同訴訟代理人 吳中和律師
胡達仁律師上列當事人間租佃爭議事件，兩造調處不成立，經臺中市政府耕地租佃委員會移送前來，本院於民國103年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落於臺中市○○區○○○段○○○段○○○○地號土地上如附圖即臺中市豐原地政事務所103年3月13日複丈成果圖所示之A部分（面積一二０平方公尺）、B部分（面積一五０平方公尺）、C部分（面積七六平方公尺）、D部分（面積一二平方公尺）、E部分（面積一二五平方公尺）及座落於同小段七０之一五地號土地上如附圖所示之F部分（面積九平方公尺）部分之地上物（含建物）拆除，並將臺中市○○區○○○段后寮小段七０之
一、七０之三、七０之一四、七０之一五、七０之一六地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按租佃爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第2項前段定有明文。本件租佃爭議事件，業經臺中市神岡區公所、臺中市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由臺中市政府移送本院，是其起訴程序尚無不合，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落於臺中市○○區○○○段○○○段0000地號之土地原為原告之父王石練所有，王石練於40年12月25日就系爭70-1地號土地與被告等人之祖父鄒阿華訂立耕地三七五租約，約定租期自38年1月1日至40年12月31日止。嗣後系爭70-1地號土地於57年3月27日分割出同小段70-3地號土地（地目建、下稱系爭70-3地號土地）。又王石練死亡後，原告之母王林阿茹於98年1月12日取得上開二筆土地之所有權，而系爭70-1地號土地復於100年3月10日再分割出同小段70-14、70-15二筆地號土地（地目均為田，下稱系爭70-14、70-15地號土地），同年5月3日又分割出同小段70-16地號土地（地目田，下稱系爭70-16地號土地）。上開五筆土地（以下合稱系爭土地）於王林阿茹死亡後，由原告三人於101年1月20日繼承取得所有權，應有部分各三分之一，並續約迄今，最近之租期為98年1月1日起至103年12月31日止，出租人為原告三人、承租人為被告五人（下稱系爭三七五租約）。
㈡、查系爭三七五租約之原承租人鄒阿華本應自任耕作，詎其竟在系爭土地上建築門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○號之房屋（下稱系爭房屋）居住使用，而有不自任耕作之情事，鄒阿華、或其繼承人（包括被告等人）等承租人，縱有續訂租約，亦不能使業已無效之系爭三七五租約回復效力。況且，本件承租人另在系爭土地上舖設道路，並搭建鐵皮屋、鐵架水塔等地上物供作居住使用，亦有不自任耕作之情事，是兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，被告係無權占有系爭土地，原告自得依減租條例第16條第2項、民法第767條第1項前段、中段等規定，請求收回系爭土地，並請求被告拆除系爭土地上之地上物（含系爭房屋）。
㈡、對被告抗辯之陳述：⒈系爭房屋係於46年1月起課房屋稅，依卷附稅籍資料，當時
房屋為長11.3公尺、寬4.6公尺、面積51.98平方公尺之長方形土造結構、泥漿牆面建物，而依本院103年2月19日履勘筆錄及卷附臺中市豐原地政事務所複丈成果圖即附圖所示，系爭房屋則為ㄇ字型之三合院型態建物，面積為355平方公尺，故系爭房屋與46年1月起課房屋稅時之房屋，已非同一建物。
⒉依系爭土地99年5月18日、101年10月12日之空照圖，顯示系
爭70-14、70-15地號土地上均有建物存在，但上開建物於原告102年1月17日提出租佃爭議調解聲請書後即已拆除，足見被告自知理虧，事後拆除上開建物。
⒊系爭70-1地號土地於57年間分割出系爭70-3地號土地，地目
雖為建，但仍為同一份三七五租約之內容，限於耕作使用，臺中市政府耕地租佃委員會調處決議逕謂系爭房屋之基地即系爭70-3地號土地之地目建，並無違反減租條例應自任耕作之規定，顯然錯誤。
⒋原告之母王林阿茹於99年8月30日死亡後，原告為辦理系爭
土地之繼承登記事宜，向國稅局申請農地農用免徵遺產稅，而須提出農地農用證明書，於勘查系爭土地後，始發現系爭土地之部分已有建築房屋、鋪設道路，是將該部分土地分割出系爭70-14、70-15、70-16地號土地。原告嗣於101年1月20日因繼承登記取得系爭土地所有權，並於101年10月12日經核准變更登記為系爭三七五租約之出租人。之後，原告隨即於102年1月17日提出系爭三七五租約之租佃爭議調解聲請，請求收回系爭土地，並無被告所指長期不行使權利、違反誠信原則之情事。
㈢、並聲明：如主文第1項所示。
二、被告略以：
㈠、系爭房屋於35年10月1日設籍登記以前即已存在，而王石練與鄒阿華則是於40年12月25日始簽訂系爭三七五租約，租期自38年1月1日至40年12月31日止，並續約迄今，是系爭三七五租約之簽約日及租期起算日均晚於系爭房屋存在之時間，足見王石練雖知鄒阿華於系爭土地建築系爭房屋，但仍願意簽訂系爭三七五租約，可知當時王石練同意系爭房屋之存在，兩造約定系爭房屋坐落之基地係供建築房屋之用，不在系爭三七五租約範圍之內，其餘方為耕作之用。因此，鄒阿華建築系爭房屋並無違反租約及減租條例，原告繼承系爭三七五租約之權利義務後，主張承租人建築系爭房屋而有不自任耕作之情事，顯無理由。而系爭70-16地號土地上之道路係系爭房屋之唯一聯外道路，絕非被告或被告之父鄒福來所舖設，且為農業使用，更無原告所稱搭建鐵皮屋之情形。此外，附圖所示C、D、E、F部分之地上建物係被告為耕作目的或便利耕作施置，而搭建之三座鐵架水塔及一具避雷針塔座則係為噴灑農藥所需及安全考量，均與耕作系爭土地具有相當關聯性，該部分之土地雖未種植農作，但仍不得認定為非自任耕作。
㈡、原告於102年間向臺中市政府耕地租佃委員會提出調處聲請，嗣經該會調處決議為「㈠、承租人有自任耕作事實，未違反三七五減租條例第16條之規定，租約有效。㈡、…現承租人等居住房屋位置，其基地地目為建，係屬租約之範圍內，房屋亦屬原始之平房舊厝，並無擅自新建房屋及堆放廢棄物之情事，故承租人並未違反未自任耕作事實，租約有效」等語，足佐被告實無違反減租條例應自任耕作之規定。
㈢、系爭三七五租約至40年12月31日租賃期間屆滿後，又自41年起續約迄今，租賃期間均為六年，其間至少歷經10次換約，原出租人王石練、王林阿茹均未主張系爭三七五租約無效，仍與鄒阿華、鄒福來及被告續約，因此，縱使認為系爭房屋之存在違反減租條例所定承租人應自任耕作之規定，但王石練、王林阿茹及原告明知系爭房屋之存在，卻長期沉默、不行使權利，且續約迄今，顯已引起鄒阿華、鄒福來及被告之正當信任，以為原告不欲使其等履行義務，而今忽爾行使等請求權，致令被告陷於窘境，有違誠實信用原則甚明等語資為抗辯。
㈣、又系爭70-1地號土地於57年3月27日分割出同小段70-3地號土地（地目建），本件系爭房屋主要係座落於系爭70-3地號建地上，就系爭70-3地號土地而言，出租人雖得終止租約，但依減租條例第17條第2項規定須予被告補償，至於其他土地被告目前仍供耕作使用，並無不自任耕作情形，故而本件原告主張系爭三七五租約無效，並據以請求被告拆除地上物返還系爭五筆土地，自無理由。
㈤、並聲明：原告之訴駁回。。
三、本件經本院整理並簡化兩造不爭執事項及爭點事項如下（兩造不爭執事項，本院採為判決之基礎，見本院卷二第104頁反面）：
㈠、兩造不爭執事項⒈臺中市○○區○○○段○○○段0000地號土地，於57年3月
27日分割出同小段70-3地號土地、地目建，於100年3月10日分割出同小段70-14、70-15地號土地、地目田，於同年5月3日分割出同小段70-16地號土地。
⒉系爭土地原為原告之父王石練所有，王石練死亡後原告之母
即被繼承人王林阿茹於98年1月12日取得所有權，王林阿茹死亡後，原告三人於101年1月20日繼承取得所有權，應有部份各三分之一。
⒊王石練與鄒阿華於40年12月25日訂立系爭三七五租約，租期
自38年1月1日起至40年12月31日止，並續約迄今，最近之租期為98年1月1日起至103年12月31日止。
⒋鄒阿華於系爭土地起造地上建物，並於46年1月起課房屋稅。
⒌系爭土地之地上建物，門牌號碼原為臺中市○○區○○村○
○路○○號，於43年5月4日門牌整編為同村東洲路13號，於60年6月3日門牌整編為同村神洲路91號，於87年2月5日門牌整編為同村神洲路130巷21弄21號。
⒍臺中市○○區○○村○○路○○號於35年10月1日申請設籍登記。
⒎系爭土地上現有如附圖所示A、B、C、D、F部份之地上建物
，面積分別為120、150、76、12、9平方公尺，附圖所示E部分現為庭院，面積為125平方公尺。附圖所示A、B部分作為住家使用。系爭70-16地號土地作為道路使用，現有鋪設柏油。
⒏兩造所提證物均為真正。
㈡、爭點事項⒈原告以被告有違反減租條例第16條第1項規定之不自任耕作
情事，訴請被告將地上物拆除並交還土地是否有理由？
四、本院之判斷
㈠、原告主張系爭70-1地號之土地原為原告之父王石練所有，王石練於40年12月25日就系爭70-1地號土地與被告鄒文旺之祖父鄒阿華訂立系爭三七五租約，約定租期自38年1月1日至40年12月31日止，系爭70-1地號土地並於57年3月27日分割出系爭70-3地號土地（地目建）；王石練死亡後，原告之母王林阿茹於98年1月12日取得上開二筆土地之所有權，而系爭70-1地號土地於100年3月10日再分割出系爭70-14、70-15地號二筆土地（地目均為田），同年5月3日又分割出系爭70-16地號土地（地目田）；上開五筆土地於王林阿茹死後，由原告三人於101年1月20日繼承取得所有權，應有部分各三分之一，又系爭三七五租約續約迄今，最近之租期為98年1月1日起至103年12月31日止，出租人為原告三人、承租人為被告五人等情，有系爭三七五租約（見本院卷一第76頁）、系爭土地異動索引表、系爭五筆土地登記謄本、系爭五筆土地地籍圖及被告之戶籍謄本、鄒阿華之除戶戶口名簿影本（本院卷一第124頁）等件為證，且被告對於此部份之事實亦不爭執，自堪信屬實。
㈡、原告主張被告有違反減租條例第16條第1項規定之不自任耕作情事，系爭三七五租約應為無效等語。被告則否認之，並以前詞置辯。經查：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。
所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院83年台上字第2636號判決要旨參照）。且耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年台上字第339號判決要旨參照），合先敘明。
⒉查經本院會同兩造及囑託臺中市豐原地政事務所至系爭五筆
土地現場履勘測量，被告使用系爭土地之現況為：系爭房屋為三合院，未進三合院之圍牆前有一鐵皮倉庫，三合院右護龍為一樓磚造平房，上鋪有水泥屋瓦，二棟相連；三合院之正身為一樓土角厝，門框及柱子部份為磚造，上方覆蓋有鐵皮屋瓦；三合院之左護龍為一樓磚造平房，上方覆蓋鐵皮屋瓦，後方有一避雷針塔座；三合院屋前有一寬約2米之聯外道路，上鋪有柏油；原鐵皮倉庫旁有一水塔，目前已經拆除；在電線桿旁原有架高水塔，目前已經拆除；三合院供住家使用，除地上物之其餘土地供農作之用等情，此有本院勘驗筆錄在卷足參（見本院卷一第131頁）。而經上開地政事務所複丈測量結果，為如附圖所示：A部分120平方公尺、係被告公廳土造房屋之位置，B部分150平方公尺、係被告東邊磚造房屋之位置，C部分76平方公尺、係被告西邊磚造房屋之位置，D部分12平方公尺、係被告西南邊鐵皮儲藏室之位置，E部分125平方公尺、係被告公廳土造房屋前面庭院之位置，F部分9平方公尺、係被告西邊磚造房屋之位置，此亦有該所複丈日期103年2月19日複丈成果圖附卷可稽（見本院卷一第229頁）。是依上開複丈成果圖及勘驗筆錄對照可知，系爭土地上之三合院即附圖所示A、B、C、F部分，A部分為該三合院正身，B部分為左護龍，C及F部分為右護龍，至於D部分為該三合院圍牆外之鐵皮倉庫。
⒊上開附圖所示A、B部分確係供被告作為住家使用，此為兩造
所不爭執（見上開兩造不爭執事項）。雖被告事後辯稱同屬三合院一部之附圖所示C、F部分，僅係作堆放肥料、稻穀等耕作用途，並非供居住使用；又系爭土地上原有之三座鐵架水塔、以及現有之一具避雷針塔座，僅係為噴灑農藥所需及安全考量而設置云云，並提出相關照片為證。然被告所提上開照片，並無標明日期，且其所提附圖C、F部分之堆放肥料、稻穀照片（見本院卷二第66頁），極易事後搬移置放，自無從遽為其有利之認定。本院稽以，附圖所示C、F部分之建物外觀上無明顯區隔，僅係因座落不同地號，故施測時加以區分而已，應係同一建物，在結構與配置上同屬三合院右護龍；又C部份與附圖所示A、B部分一同座落於系爭70-3地號土地上（地目建），其外圍輪廓與該地號外圍輪廓相仿；再從兩造所提照片觀之，該C、F部分建物上亦覆有完整屋瓦，前後並有開窗以空氣流通宜人住居，且配有電錶，衡情，其用途當與附圖所示A、B部分無異，應係供作居住使用無訛，此情並與本院上開勘驗筆錄相合。又國人設置水塔向來是為便利生活起居之故，而上開避雷針塔座之位置係在該三合院左護龍後方、並非附圖所示D部分之鐵皮倉庫旁，足見上開鐵架水塔及避雷針塔座均為居住目的而設置，此益徵附圖所示A、B、C、F部份之地上建物，主要係供被告一家居住使用，尚非僅以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用之農舍而已，被告上開抗辯自不足採。本件自應以原告主張被告於附圖所示A、B、C、F部份之建物均係供作被告住家使用為屬真實可信。則上開部分，既是供作被告住家使用，面積合計更達355平方公尺，依前開說明及社會通念，自與農舍有別。
⒋原告另主張被告除上開未自任耕作部分外，依系爭土地99年
5月18日、101年10月12日之空照圖內容，顯示系爭70-14、70-15地號土地上原均有建物存在，是被告於原告102年1月17日提出租佃爭議調解聲請書後始拆除上開建物，被告就此亦有不自任耕作之事實。查被告雖亦否認此部分之事實，然觀之原告所提上開空照圖2紙，比照原告所提102年5月27日空照圖，清楚可見於102年5月27日以前該三合院之正身左方、右護龍後方確有地上建物存在，而該建物與上開附圖所示A、B、C、F部份之地上建物之結構大致相同，然嗣後業經拆除不再復見，此有上開三張空照圖附卷為憑（見本院卷二第
38、45、47頁）。再比對附圖所示系爭五筆土地及該三合院之位置，上開建物應分別坐落於系爭70-14、70-15地號土地之上無誤。佐以原告主張原告之母王林阿茹於99年8月30日死亡後，原告為辦理系爭土地之繼承登記事宜，向國稅局申請農地農用免徵遺產稅，而須提出農地農用證明書，於勘查系爭土地後，發現系爭土地之部分已有建築房屋、鋪設道路，無法取得證明書，不得已於100年3月10日、5月3日將該部分土地分割出系爭70-14、70-15、70-16地號土地乙節，亦有原告所提財政部臺灣省中區國稅局函、申請書、切結書、臺中市神岡區農業用地作農業使用證明書、王林阿茹遺產稅核定通知書及系爭五筆土地之土地登記謄本、登記簿影本等在卷可稽（見卷一第177頁以下）。又附圖所示A、B、C、F部份之建物均係供作被告住家使用，業據前述；且系爭70-16地號土地係上開建物對外之出入道路，寬約2公尺，上鋪有柏油，亦據前述。則綜合上開事證資料，自堪信原告另主張被告於系爭土地分割出系爭70-14、70-15、70-16地號土地當時，亦有於上開土地上有上開建物而未供作耕作使用之事實乙情，應屬為真。
⒌被告雖另辯稱鄒阿華曾於35年10月1日申請設籍登記，故附
圖所示A、B、C、F部分地上建物應是於35年10月1日以前完成建造云云。惟查系爭70-1地號土地上之建物於46年1月起課房屋稅時之坐落土地面積不過51.9平方公尺，此有臺中市政府地方稅務局豐原分局函覆本院之系爭房屋稅籍資料及房屋平面圖在卷可按（見本院卷一第224頁以下）。參之系爭70-1地號土地於57年間因地目等則調整，乃將地上建物坐落之基地分割為系爭70-3地號土地（地目建），為兩造所不爭執，且有該地號土地土地登記簿影本在卷可參（見本院卷一第190頁）。而附圖所示A、B、C、F部分即為該三合院，坐落之範圍又與系爭70-3地號土地大致相當，業據前述。足認系爭土地於35年10月1日申請設籍登記時，確已有若干建物存在，嗣於46年1月起課房屋稅時則有鄒阿華起造如卷附房屋稅籍資料所示51.9平方公尺之建物，之後，鄒阿華又於57年土地分割以前建造完成如附圖所示A、B、C、F部分之地上建物即該三合院無訛，被告上開所辯與上開事證不符，當無足採。
⒍基上可知，原告主張系爭三七五租約之原承租人鄒阿華本應
自任耕作，竟在46年1月起課房屋稅後、57年土地分割前，於系爭土地上建築如附圖所示A、B、C、F部分之地上建物居住使用，且該居住使用之狀態現由被告等承租人沿續至今；又嗣後鄒阿華或其繼承人，又加以擴建占用系爭70-14、70-15地號土地，且於100年3月10日、5月3日原告自系爭土地分割出系爭70-14、70-15、70-16地號土地當時，並有於上開土地上有未供作耕作使用之事實，應屬真實。則揆諸前揭說明，原告據此主張系爭土地之承租人有不自任耕作之事實，依減租條例第16條第1、2項規定，系爭三七五租約應屬無效，自屬有據。
㈢、被告雖另辯稱系爭房屋於35年10月1日設籍登記以前即已存在，而王石練與鄒阿華則是於40年12月25日始簽訂系爭三七五租約，可知兩造約定系爭房屋坐落之基地係為建築房屋之用，不在系爭三七五租約範圍之內，其餘方為耕作之用云云。然查，觀之兩造間之系爭三七五租約並未就此有所排除之約定，而附圖所示A、B、C、F部分即該三合院，應是於46年1月起課房屋稅後、57年土地分割前由當時之承租人鄒阿華完成建造，已如上述。而按，以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用，前項所稱耕作，包括漁牧，土地法第106條定有明文。是依耕地租佃之性質，承租人應係以自任耕作為目的使用他人之農地，當與租用他人土地建築房屋之情形有別；況稽諸系爭三七五租約之租賃土地欄，明白記載其承租範圍包括系爭70-1、70-3地號土地，系爭70-3地號土地備註欄並記載分割自70-1地號土地，而系爭70-1地號土地，係於57年3月27日始分割出系爭70-3地號土地（見本院卷一第39頁），則系爭三七五租約既無明文記載排除系爭土地其中之部分範圍或面積，被告亦未能證明系爭三七五租約簽訂當時有就其中部份土地另為約定供作建築房屋之用，自難認系爭三七五租約於40年12月25日簽訂時，王石練有與鄒阿華約定系爭房屋坐落之基地可以作為建築房屋使用，是就租約而言，其等約定之耕地租賃範圍應是系爭土地之全部無訛。又系爭土地上之建物固曾於35年10月1日申請設籍登記，門牌號碼為臺中市○○區○○村○○路○○號（見本院卷一第124頁），但當時設籍登記之建物是否得認係供農舍使用已無從查考；佐諸系爭土地上之建物於46年1月起課房屋稅時坐落土地面積不過51.9平方公尺（見本院卷一第227頁），而附圖所示A、B、C、F部分之面積合計則達355平方公尺，超出46年1月起課房屋稅時之坐落面積甚多，自難認系爭土地上之建物於35年10月1日申請設籍登記時與附圖所示A、B、C、F部份之地上建物相同。況本件被告確有上開違約不自任耕作之事實，則其以前詞抗辯系爭房屋坐落之基地不在系爭三七五租約之範圍內云云，亦無足為其等有利之認定。
㈣、被告雖另以附圖所示A、B、C、F部分建物，大部均座落於系爭70-3地號土地上，而該地目為建，是被告並未違反減租條例承租人應自任耕作之規定，即就系爭70-3地號土地而言，僅係原告得於補償後終止租約而已，尚不得認其餘四筆土地之租約均屬無效，且臺中市政府耕地租佃委員會調處決議亦據此認定兩造間之系爭三七五租約仍屬有效等語。惟按編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用，但於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用，為土地法第82條前段、第83條所明定。是耕地租佃之土地，嗣雖經依法編定非耕地使用，但若仍得繼續為從來之使用，承租人自應依約繼續為從來之使用（最高法院88年台上字第3487號民事判決參照）。亦即依減租條例成立之耕地租約，如於租賃關係存續中部份土地之地目變更為非屬耕地之地目，僅係出租人得依減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無減租條例之適用，如此解釋方與減租條例之立法意旨相符（最高法院101年台上字第1564號民事判決意旨參照）。查王石練與鄒阿華於40年12月31日訂立系爭租約，租期自38年1月1日起至40年12月31日止，並續約迄今。而系爭三七五租約簽訂當時，系爭70-1地號土地地目為田，雖系爭70-1地號土地確有於57年3月27日分割出系爭70-3地號土地（地目為建），然迄今系爭三七五租約仍兼括該二筆土地，租佃雙方並未就系爭70-3地號土地（地目為建）加以排除，此觀系爭三七五租約書自明。是參酌前揭說明，於租賃關係存續中，系爭70-3地號土地之地目固已變更為建、非屬耕地之地目，但系爭70-3地號之土地既非無法用以耕作，承租人自仍應為從來之使用，尚不得作為耕作用途以外之居住使用。況本件承租人除系爭70-3地號之土地外，尚有於同屬系爭三七五租約範圍內之其餘系爭70-14、70-15、70-16地號土地有未自任耕作之事實。是以，臺中市政府耕地租佃委員會調處決議推翻臺中市神岡區公所調解認定兩造間系爭三七五租約應屬無效之決議，而僅以系爭房屋之基地地目為建，即認被告並未違反減租條例承租人應自任耕作之規定，自為本院所不採，被告據此為上開抗辯，亦無從為其有利之認定。
㈤、被告雖又以王石練、王林阿茹及原告等出租人明知系爭房屋存在，卻長期沉默、不行使權利，續約迄今，已引起鄒阿華、鄒福來及被告之正當信任，以為原告不欲使其等履行義務，而今忽爾行使請求權，致令被告陷於窘境，有違誠實信用原則，依「權利失效」原則，原告不得再主張系爭三七五租約無效云云。按「權利失效原則」乃指權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此乃源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能之特殊救濟形態（最高法院97年台上字第950號判決要旨參照）。故而，「權利失效原則」乃屬一特殊救濟形態，應於特殊例外情形下始有適用，且必以不違背法律之強制或禁止規定之前提下始有其適用。而耕地租佃其承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則即有違減租條例第16條第1項之禁止規定，是如承租人未自任耕作之違法狀態並未消滅，且尚在繼續狀態，承租人自無從僅以出租人早已知悉其違法狀態而未積極行使權利，即認出租人已有「權利失效」原則適用，據以限制出租人行使合法權利（最高法院85年台上字第2473號判決意旨參照）。查本件承租人確曾有於系爭70-3、70-14、70-15、70-16地號土地有未自任耕作之事實，業據前述。而上開70-3地號土地現仍供承租人居住使用，並以70-16地號土地鋪設柏油為對外出入道路，業據前述。雖承租人至遲已於102年5月27日空照圖前自行將座落70-14、70-15地號土地上之建物拆除，然該二筆土地之違法狀態，在101年10月12日空照圖前應仍存在。而本件原告乃於102年1月17日提出本件之租佃爭議調解聲請，主張被告有違約不自任耕作之事實，此有臺中市○○區000000000000區0000000000000號函附卷可稽（見本院卷一第28頁）。則就本件被告部分違法狀態迄仍存續及原告行使權利之時程而言，揆諸前開「權利失效」原則之適用說明，被告此部分有關原告「權利失效」之抗辯，亦難為其等有利之認定。
五、綜上所述，本件被告之抗辯均不足採，應認原告主張被告等承租人有違反減租條例第16第1項承租人應自任耕作之規定，系爭三七五租約全部無效為屬有據。從而，系爭三七五租約既屬無效，被告已無合法占用系爭五筆土地之正當權源，原告併依減租條例第16第2項、民法第767條物上請求權等規定，請求被告應將系爭70之3地號土地如附圖所示之A（面積120平方公尺）、B（面積150平方公尺）、C（面積76平方公尺）、D（面積12平方公尺）、E（面積125平方公尺）及系爭70之15地號土地如附圖所示F（面積9平方公尺）部分之地上物（含建物）拆除，並將系爭五筆土地返還予原告，為有理由，自應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
民事第一庭 法 官 洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明：㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
書記官 張齡方附圖：臺中市豐原地政事務所103年3月13日複丈成果圖。