臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第3091號原 告 王茂青訴訟代理人 賴思達律師被 告 張碧孌訴訟代理人 蘇文俊律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國103年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：緣兩造於民國100年7月19日就被告所有坐落花蓮市○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），約定由被告授權原告居間系爭土地，於買賣「成功」後，由被告實拿新臺幣（下同）8500萬元，並給付仲介費用即買賣總價百分之1予原告，兩造並簽立「授權書」（下稱系爭授權書）。嗣原告隨即向被告通知有訴外人吉富旅行社有限公司（下稱吉富旅行社，法定代理人為本件證人許琀棋）欲買受系爭土地；經原告與吉富旅行社議價，約定以8500萬元為買賣價金，原告並代為收取800萬元訂金，嗣於100年8月11日交付予被告。被告則於100年8月19日，與吉富旅行社簽訂正式之買賣契約（下稱系爭低價契約），且買賣雙方均已履行。詎料，嗣經原告請求居間費用85萬元，被告竟藉詞搪塞，拒絕給付。綜上，本件被告與吉富旅行社間就系爭土地成立買賣契約，確因原告之報告、媒介，原告自得請求被告給付居間費用，爰依系爭授權書之約定及民法第568條第1項之規定，請求被告給付之。並聲明：(1)被告應給付原告85萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(2)訴訟費用由被告負擔。(3)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠本件買賣價金確為8500萬元，並無不同價金之約定存在。至
於被告所提出以11620萬元之買賣契約（系爭高價契約），係因吉富旅行社於買受時，表示欲以系爭土地向金融機構貸款1億元，故要求出賣人配合作價；原告遂將此事轉知被告，經被告同意，原告始以被告代理人之名義，配合吉富旅行社簽立該份以11620萬元為買賣價金之系爭高價契約，又該份契約之日期於簽約時並未填載，被告所提出之前開契約上所載之日期，應係其於簽約後自行填載，然系爭高價契約既屬通謀，自無拘束買賣雙方之效力，本件被告與吉富旅行社間之真正買賣契約乃100年8月19日所簽定之系爭低價契約，其上明確約定買賣價金為8500萬元，並無就意思表示不一致之情形存在，被告據此抗辯契約不成立云云，自屬無據。
㈡參被告所提出之存證信函所示，吉富旅行社係以訴外人黃進
發向其表示系爭土地極具開發價值，可興建旅館使用，並應可向金融機構貸款1億元，然其日後卻無從以系爭土地為擔保向金融機構貸得1億元，且經第三人告知，始知系爭土地無法興建旅館使用，遂以其意思表示內容有錯誤，及以詐欺為由，撤銷買受之意思表示。然吉富旅行社能否以系爭土地貸得前開款項，及系爭土地是否得供作興建旅館使用，均屬吉富旅行社於買受前即應自行評估、查證之事項，應屬吉富旅行社之動機錯誤，尚非屬內容錯誤或有詐欺之情事存在，亦即吉富旅行社之意思表示尚不得撤銷，而為有效成立。被告抗辯其與吉富旅行社間之買賣契約已為撤銷，原告不得請求居間報酬云云，自屬無據。另原告並未隱瞞交易價格已如前述，自無違反對委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，更無違反誠實信用方法而由相對人收受利益。故被告依民法第571條之規定抗辯原告喪失報酬請求權云云，亦無理由。
㈢本件系爭土地之買受人即吉富旅行社並非顯無履行能力之人
，且原告亦非居間為營業者，對吉富旅行社之旅行能力更無調查之義務，且原告並未隱瞞交易價格已如前述，被告依民法第567條之規定，主張原告為不完全給付，依法解除契約云云，實屬無稽。
㈣觀諸系爭低價契約及系爭高價契約，其買受人、法定代理人
、住址等部分所載之內容，其筆跡及印章皆完全相同，惟吉富旅行社之法定代理人即許琀棋之簽名，與其於本件103年4月24日言詞辯論程序中當庭書寫之簽名顯然不符，足證前開兩份契約應皆非許琀棋本人所親簽。惟證人許琀棋既於前開程序中自承系爭高價契約為其所簽立，則簽章相同之系爭低價契約即無由否認。況證人許琀棋於前開期日庭呈由全民聯合法律事務所發函予吉富旅行社之律師函中，係稱被告與吉富旅行社之買賣關係，應於簽約時支付1000萬元、第二期應支付1000萬元，且吉富旅行社均已支付，惟尾款6500萬元，迄未支付；並稱吉富旅行社曾於101年2月簽立切結書，承諾於101年4月30日前給付尾款6500萬元云云，故前開律師函所稱之買賣契約自應為系爭低價契約，足證買賣雙方真意所簽定之買賣契約應為價金為8500萬元之系爭低價契約。另許琀棋並證稱，其與被告間之買賣係以雙方合意解除契約之方式作結，應足證吉富旅行社前以存證信函之方式主張因詐欺而撤銷意思表示，並不生撤銷之效果。故被告主張系爭買賣契約嗣經吉富旅行社撤銷云云，諉無可採。
貳、被告方面：
一、被告抗辯略以：㈠被告就其有委託原告與吉富旅行社處理買賣事宜，原告向其
表示買賣價金為8500萬元，並由訴外人黃進發持吉富旅行社之大小章與被告簽立買賣契約之事實不爭執。詎料，吉富旅行社於買賣契約簽立後，寄發存證信函予被告稱，欲以詐欺為由撤銷系爭契約；並稱原告與訴外人黃進發向其表示系爭土地得貸款1億元。被告始知原告竟擅以代理人之名義，就系爭土地與吉富旅行社，簽立另一以11,620萬元為買賣價金之系爭高價契約。亦即，被告與訴外人吉富旅行社就契約必要之點即價金部份，意思並未一致，被告與吉富旅行社間之買賣契約，並不成立；此參證人許琀棋（即吉富旅行社之法定代理人）於本件103年4月24日言詞辯論程序中稱其所簽立之契約為1億多元之契約，對8,500萬元之契約並不知情等語可證。故買賣契約既未成立，原告當無請求報酬之理由。又縱認原告與吉富旅行社之買賣契約成立，惟亦已因可歸責於原告之理由，致該契約遭撤銷，揆諸前開最高法院判例意旨，原告請求報酬，自無理由。況乎，原告前開隱瞞被告真實交易價格之事，自已違反誠實及信用方法，被告爰依民法第571條之規定，拒絕給付報酬予原告。又縱認原告之報酬請求權存在，惟被告與吉富旅行社間未能完成交易，確係可歸責於原告，原告未盡相當之勞務，與所得之報酬顯然失衡，被告請求酌減報酬數額。
㈡原告就真實交易價格隱瞞被告，已如前述，顯已違反民法第
567條，居間人之據實報告義務及忠實義務，亦即原告之行為未能履行債之本旨，顯有不完全給付之情事存在。被告爰依不完全給付之規定，解除居間契約，並以本件103年1月20日所提出之民事答辯狀之送達為解除契約之通知。
㈢被告誤認黃進發為吉富旅行社之代理人，而不知其為原告之
複代理人並一同施用詐術，致吉富旅行社陷入錯誤，就系爭土地之用途有誤認，尤甚者，亦使兩造就契約價金陷入錯誤；故黃進發既為原告之複代理人，被告為委託人，即須承擔前開詐欺之責，則吉富旅行社確遭黃進發及原告所詐欺，致吉富旅行社合法撤銷買賣之意思表示，原告自無請求給付居間報酬之權利。
㈣觀諸兩造之系爭授權書，就居間報酬之給付條件，係約定「
買賣成功」後，並非「買賣成立」，惟本件被告與吉富旅行社間之買賣事後並未完成，自與系爭授權書所載之「買賣成功」之條件不符。
㈤觀諸系爭高價契約及系爭低價契約，細部之處仍有多處不同
，惟吉富旅行社之通訊地址為3樓，此於系爭高價契約記載無誤，卻於系爭地價契約誤載為2樓，而系爭高價契約為許琀棋所不爭執其真正，故系爭低價契約應顯係原告及黃進發所模仿後偽造，至於印章之部分，吉富旅行社已於101年4月5日所寄發之臺北南海郵局存證號碼000294號存證信函中清楚表示，其大小章本即由黃進發地政士所保管，故黃進發自得輕易盜蓋。至原告主張之切結書，應係由黃進發及原告自行簽立後交予被告，而與吉富旅行社無涉。綜上，被告應確未與吉富旅行社就買賣契約之意思表示合致。
㈥參最高法院63年度台上字第1989號判例意旨，撤銷權與合意
解除不同，如撤銷權行使合法，契約自屬當然歸於無效，當無合意解除之餘地。本件被告與吉富旅行社皆不了解「解除」與「撤銷」之別，僅知吉富旅行社遭詐欺，被告遂將買賣價金返還與吉富旅行社；亦即，被告與吉富旅行社間之買賣關係確因有詐欺之情事存在，而經撤銷，契約當然歸於無效，自不因買賣雙方嗣後表示合意解除而生影響。又兩造簽立之系爭授權書授權期間僅至100年8月11日，惟原告與吉富旅行社簽立買賣契約之日期已逾上開期間，原告自不得依系爭授權書之約定，請求被告給付居間報酬。
㈦答辯聲明：(1)原告之訴駁回。(2)訴訟費用由原告負擔。(3)如受不利判決，願供擔保免予假執行。
參、兩造爭執與不爭執事項：
一、兩造不爭執之事項：㈠兩造於100年7月19日簽定系爭授權書，約定由原告居間系爭
土地之買賣事宜，被告則實拿8,500萬元，授權時效自100年7月19日起至同年8月11日止，若賣賣成功，賣方應付仲介費為總價百分之一。
㈡原告於100年8月11日交付800萬元訂金予被告收受。
二、兩造爭執之事項：㈠系爭買賣契約是否有效成立？訴外人吉富旅行社撤銷系爭買
賣契約是否有理由？㈡原告有無隱瞞真實交易價格等違背居間義務之情事存在，其
請求居間報酬有無理由？
肆、本院之判斷：
一、本件原告主張兩造於100年7月19日簽定系爭授權書，約定由原告居間系爭土地之買賣事宜，被告則實拿8,500萬元，授權時效自100年7月19日起至同年8月11日止，若賣賣成功，賣方應付仲介費為總價百分之一，原告並於100年8月11日交付800萬元訂金予被告收受等情，業據提出授權書、買賣土地訂金收據為證，被告亦不爭執，此部分事實堪予認定。
二、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項前段、第571條分別定有明文。本件原告主張其已完成居間，且依兩造約定，由被告實拿8,500萬元，被告應依約給付居間報酬云云，然為被告所否認，辯稱：原告未告知另有11,620萬元之契約，違反忠實辦理義務，自不得請求報酬等語。經查：
㈠系爭土地買賣分別於100年11月18日簽定11,620萬元、於100
年11月19日簽定8,500萬元之買賣契約書，此有上開契約書各1份附卷（附於本院卷第28至36頁）可稽，兩造亦不爭執，堪信為真實。
㈡證人即吉福旅行社負責人許琀棋於本院審理中到庭具結證稱
：當初伊是跟黃進發簽立，簽約時被告並沒有在場，是黃進發代表賣方跟伊簽立契約，當時伊簽的是一億多元的合約，8,500萬元的合約伊不知道，提示的這份合約，筆跡看起來不像，印章也不是伊的；當時去律師事務所退2,000萬元的時候，伊才知道有另外簽一份8,500萬元的契約，但這個契約不是伊所簽的，伊並無跟賣方表示契約的金額要寫多一點，方便貸款可以貸多一點，因為當時尚未講到貸款的問題，伊簽立的契約是一億多元，是黃進發跟伊談的價格等語明確，並有存證信函附卷（附於本院卷第37至41頁）可參，是證人許琀棋於簽約時確係欲以11,620萬元購買系爭土地甚明，原告主張11,620萬元之契約是為了方便向銀行貸款云云，即不足採。原告受被告委託為居間人，本有據實告知被告買家出價之義務，原告明知訴外人吉富旅行社有意以11,620萬元購買系爭土地，竟未告知被告系爭土地得以賣得更高之價格，顯有違忠實辦理之義務。依前開規定，原告既有違反其對於委託人被告之義務，其請求被告給付報酬，即無理由。
三、再按按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條定有明文。本件被告雖辯以系爭契約簽約時已逾授權期間，系爭契約對其不生效力云云，然被告於授權期間之100年8月11日已由原告收受定金800萬元，此為兩造所不爭執，依上開規定，則系爭買契約不因簽約時已逾授權期間而失其效力，附此敘明。
四、從而，原告本於居間契約之法律關係，請求被告給付85萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本件之判斷結果不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
伍、據上論結，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 23 日
民事第三庭 法 官 洪挺梧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 23 日
書記官 劉晴芬