臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第3200號原 告 羅玉蓮訴訟代理人 王國泰律師複代理人 洪瑞霙律師
杜郁芬黃俊益被 告 王柚極
王珊甯共 同訴訟代理人 李婉華律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國104年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又第168條至172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第168條、第175條及第176條分別定有明文。經查，被告王甦於訴訟繫屬後之民國102年11月14日死亡，被告並於102年12月12日具狀聲明由其繼承人李秀鳳、王柚極、王珊甯承受訴訟，嗣被告李秀鳳於102年12月16日死亡，被告並於103年2月12日具狀聲明由其繼承人王柚極、王珊甯承受訴訟，上開各該承受訴訟合於前揭法律規定之程序，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：「被告應於原告給付新臺幣（下同）460萬元之同時，於103年7月7日將如附表所示土地及建物之所有權移轉登記予原告或原告指定之人。願供擔保，請准宣告假執行」，嗣多次變更訴之聲明，最後於104年9月1日變更訴之聲明為：「被告應於原告給付460萬元之同時，將如附表所示土地及建物之所有權移轉登記予原告」，核屬更正法律上之陳述及減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠訴外人王甦為退休軍人，依法本配有眷舍，嗣依國軍老舊眷
村改建條例，配有坐落如附表所示之土地及其上建物（下合稱系爭不動產）。兩造於98年間已就系爭不動產意思合致，成立不動產預定買賣契約，其中約定：買賣價金為460萬元；於系爭不動產登記日起滿5年即103年7月7日將之移轉予原告所有等語；且先完成交屋事宜，原告全家乃遷入系爭不動產居住。又王甦係因另居住於臺中市○區○○街○○○號，被告王柚極認系爭不動產既非自住，遂說服王甦出賣，被告王柚極取得王甦授權後，代理王甦與原告洽商系爭不動產買賣事宜，兩造因此口頭意思表示合致而成立買賣契約，因系爭不動產依法暫不能為所有權移轉登記，王甦之代理人即被告王柚極另與原告簽訂房屋租賃契約書，約定於系爭不動產移轉過戶前按月給付租金2萬元，以免王甦受有時間上損失。被告王柚極並親送由被告親筆書寫之履約條款（見原證3）予原告收執，原告並曾詢問王甦確認相關系爭不動產出賣事宜。詎王甦因見系爭不動產市值飛漲，事後反悔上開不動產買賣事宜，被告王柚極並趁王甦病重臥床之際，將系爭不動產另行出賣（即「一屋二賣」）予訴外人詹德俊，且於依國軍老舊眷村改建條例第24條規定，須於103年7月7日屆滿5年時始得移轉登記前之102年9月12日先辦理預告登記（起訴狀誤繕為移轉登記），並於同日再對系爭不動產辦理抵押權設定登記，已破壞系爭不動產買賣履約誠信，原告乃起訴請求王甦履行契約，惟王甦於本件起訴後之102年11月14日過世，王甦之配偶李秀鳳亦於102年12月16日過世，系爭不動產現由王甦之繼承人即子女即被告王柚極、王珊甯之繼承，持分各2分之1，即由被告王柚極、王珊甯承受訴訟，爰請求被告王柚極、王珊甯履行上開買賣契約。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告與王甦就系爭不動產買賣事宜，有原證3可稽，而原證
3所示之字條確係被告王柚極以被繼承人王甦之代理人身分，親自交付予原告，並親口向原告聲稱係王甦親筆所寫，有原證7之通話錄音譯文可稽。且王甦約於100年6月底親書字條通知原告將租金匯入臺中北屯郵局帳戶（見原證6），足證原證3之字條確為王甦親筆無疑。另於98年7月間，即行政院國防部核發系爭不動產所有權狀之際，王甦並曾協同被告王柚極與原告相約至當時辦理眷舍業務之代書處欲辦理系爭不動產移轉登記。因該土地代書告知系爭不動產仍受國軍老舊眷村改建條例第24條規定5年內不得處分之限制，遂未完成移轉登記事宜。
⒉被證5之房屋租賃契約書條款係被告王柚極所為，原證2之房
屋租賃契約書條款則係原告之配偶所為，被證5與原證2之2份租約係同一時間由原告之配偶及被告王柚極各自填寫1份，再由雙方當場交換簽名。惟簽名時均未注意該2份各自填載之租賃期間終期記載不同，即於其上簽名，此僅係單純誤植，並不影響該2份租約之真正。且被證5、原證2其餘所載部分及其後簽名，兩造均不爭執其真正，實無礙對原證2真正之認定。
⒊被證2之授權書上所載「王甦」之簽名，從其筆勾勒顯與原
證6所示字條不同，即「王」字部分，其中間圈勒處，原證6為較小呈現倒三角之圓圈，筆順較為順暢，與被證2較大呈現橢圓形狀，筆順較遲滯已然不同；原證6之「王」字部分整體小，被證2所示之整體較大並與一旁王柚極之「王」字大小相等；「甦」字部分中「更」字，於原證6之田字較小且勾勒較潦草密集，與被證2之田字較大且勾勒較端正疏闊不同；原證6所示「甦」字部分結尾一捺尚有回勾，「生」字較屬一氣呵成，與被證2所示結尾一捺無回勾，「生」字則分數筆勾勒不同；被證2所示「王甦」與「王柚極」較似同一人書寫，相較下原證6卻非屬同一人書寫。原告並否認被證2之真正，故被告王柚極所謂代理王甦與訴外人詹德俊簽定之買賣契約、辦理預告登記及最高限額抵押權登記等法律行為，俱屬無權代理之行為。且如王甦已與詹德俊就系爭不動產成立買賣關係，則王甦與詹德俊因何有借貸關係而設定最高限額抵押權？系爭不動產現值既為850萬元，何有168萬元之數額？足見「最高限額抵押權」乃被告王柚極越權代理（蓋被證2之授權書之授權範圍僅有租賃及買賣，不含借貸）王甦與詹德俊為通謀虛偽意思表示，偽稱借貸事實，對系爭不動產設定虛偽之抵押權，即屬無效。承上，被告王柚極代理王甦與詹德俊所成立之法律關係不僅不明確（究係買賣或借貸），且為通謀虛偽意思表示之法律行為，足見上開所為與所謂最高限額抵押權登記日期相同之預告登記，亦非善意，乃基於同一通謀虛偽意思表示而為。況詹德俊從未至系爭不動產視察，亦與通常一般社會交易情形相悖，明顯係被告王柚極、詹德俊通謀，欲使原告將來無法行使請求移轉系爭不動產所有權之權利，所為虛偽之買賣契約，依民法第87條第1項規定亦為無效。則與詹德俊間之買賣、及最高限額抵押權登記、預告登記等行為均為無效。倘非屬通謀虛偽意思表示而無效，被告王柚極與詹德俊間之行為，仍屬詐害債權之行為。
⒋被告王珊甯於103年6月3日親自前往福上新城社區，與人發
生爭執，有原證9可參，適時原告與家人並未在社區內，經管區員警到場處理後，被告王珊甯親寫一封書信請社區管理室轉交原告，該書信係被告王珊甯主張系爭不動產係伊及家人要收回自住，無出租或出賣之意等語，亦見詹德俊就系爭不動產所簽立買賣契約，並基於買賣契約所為預告登記、最高抵押權登記等俱為虛偽不實。
⒌系爭不動產係老舊眷村陸光七村改建之福上新城社區，原告
因原告父親亦居住於該社區內，欲就近照顧，經友人轉述得知該社區內亦有受配給眷戶之王甦已有其他房屋居住，並委任被告王柚極有意出售此次受配給之眷戶即系爭不動產，乃與被告王柚極接洽，約定看屋時間，於97年6、7月間看屋時，被告王柚極當場表示有獲得系爭不動產所有權人王甦授權，代理處理系爭不動產買賣事宜等語，即就系爭不動產達成買賣合意。嗣看屋後數日，原告親往王甦住處，並確認系爭不動產買賣事宜。當時原告、王甦及被告王柚極均在場，並達成由原告以460萬元價購系爭不動產。惟因不諳國軍老舊眷村改建條例規定，王甦誤認剛將受配給眷戶即將系爭不動產出售，會因違法而遭收回，故當場協定以口頭成立系爭不動產買賣契約，不簽立書面、不交款即無資金流向，以免留下遭查獲之證據，且約定系爭不動產得以過戶登記時再行辦理，並同時交付460萬元買賣價款，惟為免遭查獲而以租賃契約代之等項。當時王甦更向原告聲明略以系爭不動產相關買賣事宜已授權被告王柚極，往後有事直接找被告王柚極即可等語。嗣原告約見被告王柚極洽談系爭不動產買賣細節時，達成同意於系爭不動產法定限制5年不得處分之限制期間內，以每月1萬元補償王甦，不計入買賣價金，形式上簽訂5年期之租賃契約，免遭查獲買賣情事，故於97年11月間簽立如原證2、被證5之租賃契約，並將系爭不動產交付予原告遷入居住。原告又因無書面買賣契約，遂持錄音設備前往拜訪王甦本人，留存確認買賣關係成立之證據，故有原證4之錄音譯文供參。嗣98年7月間王甦取得系爭不動產所有權狀後，誤認已可辦理買賣移轉登記，由被告王柚極持原證3之字條，通知原告辦理過戶，並依字條所載條件辦理，將交付該字條予原告同時約好至土地代書處辦理過戶事宜之時間及地點。至約定時日，王甦協同王柚極、原告至辦理眷舍登記業務之土地代書處，表示欲辦理移轉登記事宜。因該代書解釋稱系爭不動產仍受法定5年不得處分之限制，5年起算點以權狀登記期日為準等語，始由原告繼續保留該字條，言明5年後再來辦理後，而各自離去。
⒍由原證5、原證7之錄音譯文，可知被告王柚極並不否認，甚
至承認其於97年間曾代理王甦處理系爭不動產出售事宜、原告與王甦已口頭達成系爭不動產買賣合意及條件協議、原證3之字條係其自稱為王甦親筆且親自交付等情。惟王甦僅因系爭不動產漲價，遂向原告表示價差太大而欲反悔，足徵原告與王甦間確有就系爭不動產達成買賣之合意，且約定之買賣價金低於目前市價等事實。嗣被告王柚極甚曾對原告表示如無800萬元就不用談等語，疑似為迫原告妥協，急速代理王甦與詹德俊訂立買賣契約，並辦理限制登記及抵押權設定，致原告權益受損，乃訴請王甦履行契約，現因王甦死亡，即由被告王柚極及王珊承受訴訟，並履行契約。
㈢聲明：被告王柚極、王珊甯應於原告給付460萬元之同時，將如附表所示之土地及建物移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠原告主張其與王甦間就系爭不動產有買賣契約存在，自應由
其先負舉證責任。實則王甦與原告間，並無任何系爭不動產買賣契約關係存在。蓋被告王柚極未代理王甦與原告洽商系爭不動產買賣事宜，亦未與原告口頭合意成立買賣契約，更無完成交屋之情，被告王柚極僅係於97年11月10日，將系爭不動產出租予原告，租期5年，故兩造間僅有租賃關係，無任何買賣契約關係，若兩造間就系爭不動產已訂有買賣契約，原告豈須再簽立房屋租賃契約？豈須再繳租金及押租金？何不分期繳納價金予王甦？顯與一般社會常情相違。被告王柚極從未見過原證3文件，不可能將原證3交付原告，原證3並非王甦之筆跡，無署名，亦無書寫日期，原證3之內容非如一般買賣契約，寫明買賣標的物位於何處（當時王甦名下尚有另一間即被證8之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○號房地，現亦由被告王柚極及王珊甯繼承，持分各2分之1）、雙方合意簽訂之時間，甚至過戶時須由哪方繳納房屋稅、土地增值稅、契稅、地價稅等一般買賣交易習慣，均未寫明於書面上，絕非當時高齡80多歲之王甦可理解而寫出來之內容，故否認原證3形式上之真正，否認王甦與原告間有成立買賣契約，王甦亦未與原告簽立任何書面買賣契約之文件，而不動產買賣所涉及之權利及利益甚大，衡情常人皆謹慎為之，豈可能僅以口頭約定？顯與一般社會常情有違。再者，依被證4之被告王柚極與原告之錄音光碟，可知原告對被告王柚極表示王甦有簽一張關於買賣之書面，被告王柚極並不知道有該書面，始會要求原告影印一張要拿給王甦看，足證被告王柚極並不知原證3之存在，更不可能親手拿原證3交付予原告，否則何須於電話中要求原告影印，再拿給王甦確認。
㈡原證4及原證5之錄音光碟及譯文，係原告私下違法竊錄而得
，屬於違法取得之證據，並無證據能力，依法自不得作為本件之證據，且上開錄音譯文，未明確論及兩造訂立買賣契約之時間、地點、標的物、價金金額、價金支付方式，僅為籠統內容之對話，亦無從認定王甦與原告間就系爭不動產已成立買賣契約關係。且原證4之電話對談錄音究為何時之錄音不明，原錄音中原告聲音清楚，但王甦的聲音多聽不清楚，背景充滿狗叫聲，譯文亦有錯誤，王甦更多次並非回答：「好好好好」，而是回答：「誒誒誒誒」，對話後段明顯顯可聽出王甦已不想再講下去，欲結束對話，則無論原告說何內容，王甦即敷衍回答：「好好好好」或「誒誒誒誒」或不清楚之回答，整段錄音，王甦多為順應原告提問語氣，所為含糊不清之回答，則原證4之錄音光碟及譯文自不足以認定有系爭不動產買賣契約關係存在。另原證5之對談錄音光碟及譯文，亦未明確論及訂立買賣契約之時間、地點、標的物及價金，亦不足以認定有系爭不動產買賣契約關係之存在。參照最高法院69年台上字第1710號判要旨，對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則契約難謂已成立，故王甦與原告就買賣標的物及價金之意思表示並未達成一致，買賣契約自未成立。
㈢依被證5之房屋租賃契約第2條約定，租賃期限係自97年12月
1日起至102年12月1日止，租賃期限已屆滿，原告應將系爭不動產回復原狀遷空交還予被告，如不遷讓交還，依該房屋租賃契約第6條約定，被告得向原告請求違約金。惟原告自承租系爭不動產以來，一再向王甦表示欲買受系爭不動產，惟王甦不願意賣，原告即一直不斷地打電話或登門拜訪王甦，王甦不勝其擾，敷衍回應原告，但無出賣系爭不動產予原告之意思，王甦始未與原告簽立任何買賣契約。嗣102年8月中，因有房屋仲介人員拜訪，經房屋仲介人員估價，系爭不動產價值約850萬元，且有買主願意購買，經被告王柚極詢問王甦後，王甦同意出賣，始於102年8月23日簽署被證2之授權書予被告王柚極，授權被告王柚極處理系爭不動產買賣事宜。嗣被告王柚極代理王甦與訴外人詹德俊就系爭不動產簽立買賣契約，足證王甦無將系爭不動產出賣予原告之意思，否則豈會同意將系爭不動產出售他人即詹德俊？豈會簽立授權書授權被告王柚極與他人就系爭不動產簽立買賣契約？㈣依被證3之王甦與原告之錄音光碟，該錄音光碟究何時於何地錄音不明，該錄音時間07：29以下提及，羅（即原告）：
「伯伯你答應要賣給我了，不能反悔阿。」、王（即王甦）：「你要跟我…你要跟我…」、羅：「你不能反悔阿。」、王：「喔…（聽不清楚）」、羅：「對阿，沒有關係，沒有關係伯伯」、王：「好啦好啦。過得去就過得去啦！好啦好啦好啦」、羅：「伯伯我是要跟你講阿，我先生說，我先生說沒有關係，伯伯你不放心阿，不放心沒關係，這樣你才睡得著覺。」、王：「哈哈哈哈哈哈」等語，如王甦已同意將系爭不動產出賣予原告，王甦豈會跟原告說「過得去就過得去啦」？王甦豈會「不放心」？而被證3第6頁以下譯文，王：「好啦好啦，你趕快去忙，去吧」、王：「好啦好啦好啦好啦，不要講了」、王：「好啦！好好，不要講了不要講了，祝你新年快樂！」等語，可知王甦已經很不耐煩與原告講話，王甦多次表示不要講了，故無論原告說什麼或問什麼，王甦多敷衍回答：「好好好好」，而想趕快結束對話，並無出賣系爭不動產予原告之真意。況該錄音光碟及譯文，亦未明確論及雙方訂立買賣契約之時間、地點、標的物及價金，僅為籠統內容之對話，亦無從認定王甦與原告就系爭不動產已成立買賣契約關係。另參被證四之被告王柚極與原告之錄音光碟，並未論及雙方訂立買賣契約之時間、地點、標的物及價金，亦無從證明王甦與原告間有就系爭不動產成立買賣契約。
㈤縱認王甦與原告就系爭不動產有買賣關係存在，因系爭不動
產業遭詹德俊向地政機關申請預告登記限制處分，則系爭不動產既已被禁止為所有權移轉登記，於塗銷該限制登記前，地政機關不得許可被告移轉登記予他人，被告就系爭不動產所有權之移轉登記即處於「給付不能」之狀態，原告請求被告移轉登記系爭不動產予原告，顯無理由。至原告主張王甦與詹德俊間就系爭不動產所為買賣、借貸及最高限額抵押權、預告登記等行為均為通謀虛偽意思表示云云，參照最高法院48年台上字第29號判例要旨、57年度台上字1862號裁判要旨，自應由原告負舉證責任。實則，王甦與詹德俊間就系爭不動產之買賣交易，係一般正常不動產買賣交易，非通謀虛偽意思表示。蓋於102年8月中，因有中信房屋仲介章育群來王甦家中拜訪，經其估價，系爭不動產價值約850萬元，並表示可介紹買主，經被告王柚極詢問王甦後，王甦同意賣屋，王甦乃於102年8月23日簽署授權書（見被證2）授權被告王柚極處理系爭不動產買賣事宜。王甦、被告王柚極均不認識詹德俊，經中信房屋仲介章育群居中協調、議價，同意買賣價金680萬元，王甦代理人即被告王柚極與詹德俊於102年9月6日，在中信房屋永興家茂加盟店，就系爭不動產簽訂被證六之買賣契約書，詹德俊於當日繳交簽約款50萬元予告王柚極（見被證6第3條第3項第1期簽約記載），為一般正常不動產買賣交易，絕非通謀虛偽意思表示。而詹德俊於102年9月6日簽約日，表示因系爭不動產受未滿5年不得移轉登記之限制，擔心已給付簽約金50萬元，而不能立刻辦理過戶，經中信房屋仲介地政士即代書黃文賜建議，對系爭不動產設定最高限額抵押權登記及預告登記限制賣方之移轉登記，以保障權利，乃於被證6之不動產買賣契約書第16條其他約定事項記載：「2.賣方同意因受五年限制移轉之故，故於買方支付簽約款後先行設定高2成之金額之抵押權及預定買賣之預告登記給買方」，並經買賣雙方即詹德俊及王甦代理人王柚極蓋章表示同意，故王甦與詹德俊間係因買賣系爭不動產，有設定最高限額抵押權及預告登記之必要，始就系爭不動產設定最高限額抵押權登記及預告登記，並無任何借貸關係，均非「通謀虛偽意思表示」。
㈥被證2之授權書上王甦之簽名確為王甦本人所為，惟被告王柚極並無被證2之授權書正本。又否認原證3形式上之真正。
衡之原證3與原證6，於原證6上有載明：「100年6月25日王甦親筆」，而原證3則非王甦筆跡，並無王甦的簽名及日期，亦僅書寫於一廣告紙背面之一小張部分，究有無其他內容已有未明。觀之原證3之內容，亦絕非為高齡80多歲之王甦可以理解而書寫。且如王甦與原告就系爭不動產有買賣關係，豈會無簽訂任何書面買賣契約？原告復無給付任何訂金予王甦？均與一般不動產買賣交易常情相違。實則，原告於系爭不動產所在之社區內，另有一戶房地，原告因見該社區房地有增值空間，始一再向王甦表示欲購買系爭不動產，惟王甦並不願意出賣，原告遂不斷致電（曾一天打6、7通電話要求買屋之紀錄），或是親自拜訪王甦，令王甦不勝其擾，而敷衍回應原告，並無出賣系爭不動產予原告之意思，此觀原告提出之歷次錄音譯文自明。如王甦真同意出賣系爭不動產予原告，原告與其用電話錄音蒐證，還不如要求王甦簽立書面買賣契約書，更能保障權益。惟原告捨此不為，顯係因王甦不願意與原告簽立買賣契約書，原告始以自問自答的錄音方式，「設計」王甦及被告王柚極，此非一般正常不動產買賣交易中買方所為情事，益見原告主張王甦與其就系爭不動產有買賣關係存在，並不可採。至原證7之錄音光碟係原告私下違法竊錄所得，屬違法取得之證據，並無證據能力，依法自不得作為本件證據。況原證7之錄音光碟錄音時間是否為102年8月20日亦不可知，該錄音光碟並不完整，一開始未有雙方任何問候語，結束時亦無再見、拜拜等結束語應僅係節錄部分內容。且該錄音光碟內容係原告與被告王柚極之電話通話錄音，錄音者為原告，故多為原告片面聲音，僅偶爾幾句能辯識為被告王柚極之聲音，此片斷不清楚之錄音光碟，自不得作為本件之證據。且原證7之錄音光碟中，當原告說完話，被告王柚極多係回應「誒」，表示有在聽原告講話，非回答「嗯」，即非贊同原告所述。原告所稱「那張單子」究否為原證3亦有疑問，被告王柚極復一再表示：「我沒有我忘記了，是不是我再看看那張單子」、「好好好，我麻煩你說你回來的時候，把那張單子給我看」、「沒有，現在就是」等語，可知雖原告一再逼問被告王柚極那張單子的事，但原告亦表示價錢可以再談，顯見對於價金部分實未達成共識，有被證7之錄音譯文：羅（即原告）：「我跟你講價差太大」、王（即被告王柚極）：「我也不記得，我也不記得了啦。」、羅：「但是，就是說看你們的誠意，你你你房子要賣，可以，我們可以談。」、王：「誒。」、原告：「可以談。」等語可按，則如王甦先前已與原告達成以460萬元買賣系爭不動產，原告豈會表示價錢可以談？則原證7之錄音光碟及譯文，尚不足為有利於原告之認定。另附件1之國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約書末頁為王甦之筆跡，附件2之合作金庫商業銀行辦理國軍老舊眷村改建基金輔助購宅貸款借款申請書僅下方借款人簽章部分為王甦筆跡，其餘部分均為代書書寫，並非王甦之筆跡，併予澄明。
㈦聲明：原告之訴駁回。
三、本院與兩造協定整理不爭執事項及爭執事項如下：㈠兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
⒈系爭不動產原為王甦所有，王甦於102年11月14日過世，其
配偶李秀鳳於102年12月16日過世，系爭不動產現由王甦之子女即被告之承受訴訟人王柚極、王珊甯繼承，持分各2分之1。
⒉系爭不動產自產權登記之日98年7月7日起，除依法繼承者外，5年內不得為移轉登記。
⒊王甦於102年9月6日就系爭不動產與訴外人詹德俊簽立被證6之不動產買賣契約書。
⒋訴外人詹德俊於102年9月12日就系爭不動產為預告登記。
⒌王甦名下所有之房地，除了系爭不動產外，尚有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○號之房地。
⒍原告羅玉蓮與配偶、子女自97年底即已遷入系爭不動產居住迄今。
⒎對被證3、4、7之錄音譯文不爭執。
⒏對原證2、被證5房屋租賃契約書、原證6之信封及便條紙為王甦所寫，形式上真正不爭執。
㈡爭執事項：
⒈原證3之書面是否確實為被告之被繼承人王甦所書寫？⒉原告與王甦究有無就系爭不動產成立買賣契約之口頭約定？⒊原告請求被告二人應繼承王甦之買賣契約，將系爭不動產於
原告給付460萬元之同時過戶予原告，有無理由？
四、法院之判斷㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實負舉證責任，民
事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證責任，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。再者，主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件負舉證責任（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。本件原告主張與訴外人王甦間就系爭不動產已成立買賣契約，被告繼承王甦之遺產，應履行買賣契約之約定等語，業為被告所否認，並以：原告與訴外人王甦間並無任何買賣契約，故原告無從主張被告移轉所有權等語置辯。揆之上開舉證責任分配原則，自應由主張買賣契約已成立之原告，先負舉證責任，倘原告不能就此部分舉證以實其說，無論被告之抗辯如何具有疵累，均應駁回原告之訴，合先敘明。
㈡原告主張原證3之書面是否確實為被告之被繼承人王甦所書
寫，有無理由？按私文書應由舉證人證其真正；文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之；法院得命當事人或第三人提出可供核對之文書，民事訴訟法第357條第1項、第359條第1、2項分別定有明文。原告固提出原證3之文件原本，主張訴外人王甦確已與原告談妥買賣契約之約定，惟此為被告所否認，則依前揭法條意旨，自應由原告負證明上開私文書為真正之責。經查：因訴外人王甦已死亡，本院依原告聲請，將原證3文件，與兩造不爭執真正，由訴外人王甦所書寫之郵政儲金匯業局郵政存簿儲金退休俸轉帳戶印鑑單、匯款帳戶字條、信封、合作金庫商業銀行辦理國軍老舊眷村改建基金輔助購宅貸款借款申請書、國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約書原本，送內政部警政署刑事警察局鑑定比對，惟該局無法比對，有內政部警政署刑事警察局103年11月13日刑鑑字第0000000000號函及104年4月13日刑鑑字第0000000000號函在卷可憑，則本件尚無法以科學鑑定之方式判斷上開私文書之真偽。則以內政部警政署刑事警察局係專業筆跡鑑定機關，仍無法由前述資料中判斷原證3之文件是否為訴外人王甦所書寫，自亦無法由本院光憑肉眼判斷即謂原證3文件確為訴外人王甦所書寫，原告既無法證明該文件之真正，難認該文件確屬真正。
㈢原告與王甦就系爭不動產成立買賣契約之口頭約定，有無理
由？⒈按當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即以
為成立，又當事人對於必要之點，意思表示一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。而稱賣賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文，另當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要之點，當事人對此兩者意思表示未能一致，其契約難謂已成立，最高法院40年台上字第1482號著有判例可資參照。
⒉原告主張雖未與王甦簽立正式買賣契約，但與訴外人王甦已
成立口頭買賣契約等語，惟此為被告所否認，自應由原告負舉證責任。查原告於起訴狀第1頁先主張：兩造於98年間已就系爭不動產意思合致，成立不動產預定買賣契約，其中約定：買賣價金為460萬元；於系爭不動產登記日起滿5年即103年7月7日將之移轉予原告所有，且先完成交屋事宜，原告全家乃遷入系爭不動產居住等語；惟其於起訴狀第3頁則表示：被告王柚極取得王甦授權後，代理王甦與原告洽商系爭不動產買賣事宜，兩造因此口頭意思表示合致而成立買賣契約，因系爭不動產依法暫不為所有權移轉登記，王甦之代理人即被告王柚極另與原告簽訂房屋租賃契約書，約定於系爭不動產移轉過戶前按月給付租金2萬元，以免王甦受有時間上損失等語；則依原告之主張，究與訴外人王甦係成立「預定」買賣契約或已成立買賣契約，已有不明，且亦與原告與被告王柚極代理訴外人王甦所簽立之原證2、被證5之房屋租賃契約書，其內約定租金每個月1萬元之情不符。再依原告於本院104年9月24日言詞辯論，依當事人訊問時陳稱：
「（請提示原證三字條，這張字條何時由何人所寫？）是98年時，王柚極來找我，並說聽說可以辦過戶了，並且交給我這張字條說是王甦寫的，就拿這張字條給我，並說按照原證三的條件來辦，說我們到代書那邊去辦房子的過戶事情，後來過了幾天王柚極帶他父親和我到代書那邊去辦，代書說還是不能辦，代書並表示五年不是從交屋日期起算，而是從房屋登記日才起算，後來我們就想說等到期了再來辦…（提示原告起訴狀第一頁表示兩造於98年間意思合致成立不動產預定買賣契約，與你剛才所述97年簽租約前就已經口頭談好買賣價金，為何不同？）97年已經口頭談好了，98年我們又到代書那邊要辦過戶手續。（起訴狀第三頁表示移轉過戶前，為彌補被告時間上損失，約定按月給付租金兩萬元，為何與原證二及被證五之租約租金是每月一萬元不同？）兩萬元是筆誤。（原證三，房子價錢460萬，有無包括土地？）因為房子是大樓的，所以土地只有持分，所以我們講的房子價錢是包括土地的。（如果房子當然就包括土地，為何原證三第四點又要特別提及房地權狀等語？）那是指所有權狀。」等語，則顯又與原告起訴狀主張：兩造於98年間已就系爭不動產意思合致，成立不動產預定買賣契約等語亦不相符，則原告所述已有前後不符之情形甚明。
⒊況即使認定原告主張原證3之條款確由訴外人王甦所書寫，
兩造係依該條件成立口頭買賣契約之情形時，則依該條款第1條僅敘及：「房子價錢：460萬元」等語，並未詳細述明究係何房子，亦未敘明是否包含土地，而訴外人王甦名下所有之房地，除了系爭不動產外，尚有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○號之房地等情，亦為上述兩造所不爭執，則顯難以認定買賣標的之房子究指何者，自難認買賣當事人對於必要之點，意思表示已達一致而成立口頭買賣契約至明。且原告既主張原證3之文件係由被告王柚極於98年交付，而該文件亦未敘及任何有關系爭不動產之租賃事宜，自難憑以證明於97年11月10日時，由原告之夫與被告王柚極代王甦簽立原證2、被證5房屋租賃契約書時，確有原告所主張：因系爭不動產依法暫不能為所有權移轉登記，王甦之代理人即被告王柚極另與原告簽訂房屋租賃契約書，約定於系爭不動產移轉過戶前按月給付租金2萬元，以免王甦受有時間上損失等情為真實之情形。
⒋至原告雖主張依其與訴外人王甦、與被告王柚極於102年8月
26日及102年8月29日之對話可以證明確與訴外人王甦已達成買賣契約合意等情，惟此為被告所否認，並主張原告為竊錄，並無證據能力等語。按私人之錄音、錄影之行為所取得之證據，應受刑法第315條之1與通訊保障及監察法之規範，私人違反此規範所取得之證據，固應予排除。惟依通訊保障及監察法第29條第3款之規定「監察者為通訊之一方或已得通訊之一方事先同意，而非出於不法目的者，不罰」，通訊之一方非出於不法目的之錄音，所取得之證據，即無證據排除原則之適用（最高法院91年度台上字第2363號、92年度台上字第2677號、94年度台上字第716號、第1619號判決意旨參照）。查原告提出與訴外人王甦、與被告王柚極對話之錄音光碟，原告為通訊之一方，且非出於不法目的竊錄他人之間非公開之對話，法律上亦無禁止本人截錄自己與他人對話，自無違法取證問題。又原告提出兩造對話之錄音光碟，經原告製成譯文後，被告經自行勘驗後修正並提出被證3、4、7之錄音譯文，而為兩造所不爭執，本院即可以上開譯文作為本件判斷之依據，核先敘明。
⒌查依被證3原告與訴外人王甦之對話譯文，原告於本院104年
9月24日言詞辯論，依當事人訊問時陳稱：「（提示被證三，你何時與王甦對談？為何會有這個錄音？）我只是想要有多一個佐證，所以才錄音。至於對談的時間，我忘記了，大概是我搬進去之後隔了一、兩年，我是在97年才搬入系爭房屋去住的。」等語，則該對話之時間究為何時已無法確定，況依該對話譯文第5頁顯示，羅（即原告）一開始陳述：「伯伯你答應要賣給我了，不能反悔阿。」、王（即王甦）：「你要跟我…你要跟我…」、羅：「你不能反悔阿。」、王：「喔…（聽不清楚）」、羅：「對阿，沒有關係，沒有關係伯伯」、王：「好啦好啦。過得去就過得去啦！好啦好啦好啦」等語，至被證3第6頁以下譯文，王：「好啦好啦，你趕快去忙，去吧」、王：「好啦好啦好啦好啦，不要講了」、王：「好啦！好好，不要講了不要講了，祝你新年快樂！」等語，可知訴外人王甦已經很不耐煩與原告講話，王甦多次表示不要講了，故無論原告說什麼或問什麼，王甦多敷衍回答：「好好好好」，而想趕快結束對話，難認確有表達出賣系爭不動產予原告之真意。就被證4、7之譯文，依被告王柚極於本院104年9月24日言詞辯論，依當事人訊問時陳稱：
「（102年8月26日同日對話內容第二頁第一行，當原告說會把這張字條陳出來，而且說金額就是460萬，你爸爸親筆寫的，你回答說麻煩你回來的時候，把那張單子給我看，是否如此？）我是代我爸爸轉述，我爸爸說什麼單子，叫原告拿給他看，我是轉述我爸爸的話，是我爸爸要看，不是給我看。（被證四102年8月29日你與原告的對話，當時原告說可不可以直接約你爸爸，你說你爸爸臥床了，請問你父親當時為何臥床？）我父親關節退化。（同日的對話被證四第二頁，當時原告說你爸爸當初房子要賣給她的時候，你也知道這件事情，你的回答是說我那個時候只知道是口頭，可是有沒有簽什麼我也忘記了，那個口頭是什麼意思？）那是原告跟我爸爸談說想要買房子的事情，我只知道他們口頭在談而已，內容我不是很清楚。」等語，核與被證4、7之譯文相符，且通觀被證4、7之譯文，亦難以證明原告確與訴外人王甦或被告王柚極間，就系爭不動產確已達成以460萬元買賣之預約或契約之合意，故原告憑此主張其與訴外人王甦已達成買賣契約合意等情，亦難以採信。至原告雖再主張依被告王珊甯親寫一封書信請社區管理室轉交原告，該書信係被告王珊甯主張系爭不動產係伊及家人要收回自住，無出租或出賣之意等語，亦見詹德俊就系爭不動產所簽立買賣契約，並基於買賣契約所為預告登記、最高抵押權登記等俱為虛偽不實等語，惟查，原告於本院104年9月24日言詞辯論，依當事人訊問時陳稱：「（你有無與王珊甯接洽過關於系爭房屋的事情？）沒有。」等語，足見被告王珊甯對本件原告主張與訴外人王甦或被告王柚極洽談之過程並不知悉，自無從以其事後所述加以推論本件原告究有無買受系爭不動產，併此敘明。
⒍綜上所述，原告並未舉證證明其與王甦就系爭不動產成立買
賣契約之口頭約定。則原告認被告2人應繼承訴外人王甦有關買賣契約之約定，履行契約，並應於原告給付460萬元之同時，將如附表所示之土地及建物移轉登記予原告之請求，自無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經核不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，附此敘明。被告複代理人洪瑞霙律師雖於言詞辯論終結後具狀聲明終止委任關係，惟既係於言詞辯論終結後始提出，自仍應於當事人欄載明被告訴訟代理人曾選任複代理人之事實，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 13 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 13 日
書記官附表：
┌──────────────────────────────────────┐│土地部分： │├──┬───────────────────┬───────┬───────┤│編號│ 土 地 坐 落 │ 面 積 │ 權利範圍 │├──┼───┬────┬────┬──┬──┤ │（應有部分） ││ │縣 市○鄉鎮市區○段 ○○段│地號│ │ ││ 1 ├───┼────┼────┼──┼──┼───────┼───────┤│ │臺中市○○○區 ○○○○段│ │1831│5,992平方公尺 │100000分之577 │└──┴───┴────┴────┴──┴──┴───────┴───────┘┌──────────────────────────────────────────┐│建物部分： │├─┬──┬──────┬─────┬────────────┬───┬───────┤│編│建號│ 基地坐落 │建築樣式主│ 建物面積(平方公尺) │ 權利 │ 備 註 ││ │ │------------│要建築材料├─────┬──────┤ │ ││ │ │ 建物門牌 │及房屋層數│ 樓層面積 │附屬建物主要│ 範圍 │ ││號│ │ │ │ 合 計 │材料及用途 │ │ │├─┼──┼──────┼─────┼─────┼──────┼───┼───────┤│ 1│5318│西屯區下石碑│鋼筋混凝土│層次面積：│陽台：13.46 │全部 │共有部分： ││ │ │段1831地號 │造住家用14│112.23 │ │ ○○○區○○○段││ │ │------------│層之9層 │合計： │ │ │5400建號** ││ │ │臺中市西屯區│ │112.23 │ │ │14,550.01平方 ││ │ │福上巷139號9│ │ │ │ │公尺**權利範圍││ │ │樓之3 │ │ │ │ │100000分之577 │└─┴──┴──────┴─────┴─────┴──────┴───┴───────┘