臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第468號原 告 富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會兼法定代理人 陳昭明共 同訴訟代理人 劉建成律師複 代理人 林暘鈞律師
黃秀玉王沐蘭被 告 富宇凱悅大廈管理委員會法定代理人 童慶輝訴訟代理人 陳青來律師上列當事人間請求返還建物等事件，本院於民國103年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其所有放置於臺中市○○區○○○段○○○段0000000000000地號如附圖1所示A部分土地上同小段2501建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號等之「富宇凱悅Ⅲ期」大樓共用部分如附圖2所示管理中心1樓（面積：31.191平方公尺）內如附表一編號1至5號所示之物品搬離，並自該管理中心1樓遷出，將該管理中心1樓返還原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會管理。
被告應給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會新台幣叁萬肆仟柒佰捌拾元，及自民國102年2月19日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起至被告於上項所示管理中心1樓遷出返還該管理中心之日止，按年給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會賠償金新台幣陸仟陸佰肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規定於請求之基礎事實同一、或擴張減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，則為同法第256條所明定。本件原告起訴原聲明求為：「甲、先位聲明:㈠被告應將其所有放置於臺中市○○區○○○段○○○段000000地號土地上，即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號等「富宇凱悅Ⅲ期」大樓附設之如附圖所示A部分管理中心1、2樓（實際位置及面積於測量後補正）之物品騰空，並自該管理中心1、2樓遷讓，將該管理中心1、2樓返還原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會管理。㈡被告應給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會新台幣（下同）542,051元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自民國（下同）102年2月5日起至被告於第一項聲明所示管理中心1、2樓遷讓之日止，依每年108,410元之方式計算賠償金給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會。㈢被告應給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會330,880元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自103年2月5日起，於每年之2月5日給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會66,176元整。乙、備位聲明：㈠被告應將其所有放置於臺中市○○區○○○段○○○段000000地號土地上，即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號等「富宇凱悅Ⅲ期」大樓附設之如附圖所示A部分管理中心1、2樓（實際位置及面積於測量後補正）之物品騰空，並自該管理中心1、2樓遷讓，將該管理中心1、2樓返還原告陳昭明及其餘全體區分所有權人。㈡被告應給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會542,051元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月5日起至被告於第一項聲明所示管理中心1、2樓遷讓之日止，依每年108,410元之方式計算賠償金給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會。㈢被告應給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會330,880元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自103年2月5日起，於每年之2月5日給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會66,176元整。」之判決，嗣於訴訟狀送達後，於本件審理中，因就原告請求返還建物部分業經本院會同兩造清點建物內被告所有之設備、並囑託地政機關測量完畢，原告乃依清點及測量之結果變更及更正上開聲明求為：
「甲、先位聲明：㈠被告應將其所有放置於臺中市○○區○○○段○○○段0000000000000地號如附圖1所示A部分土地上同小段2501建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號等之「富宇凱悅Ⅲ期」大樓共用部分）如附圖2所示管理中心1、2樓（一層面積：31.191平方公尺、二層面積：58.167平方公尺，合計：89.358平方公尺）內如附表一所示之物品搬離，並自該管理中心1、2樓遷讓，將該管理中心1、2樓返還原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會管理。㈡被告應給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會184,788元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起至被告於第一項聲明所示管理中心1、2樓遷讓之日止，依每年34,813元之方式計算賠償金給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會。㈢被告應給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會77,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起，於每年之2月19日給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會16,848元。乙、備位聲明：㈠被告應將其所有放置於臺中市○○區○○○段○○○段0000000000000地號如附圖1所示A部分土地上同小段2501建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號等之「富宇凱悅Ⅲ期」大樓共用部分）如附圖2所示管理中心1、2樓（一層面積：31.191平方公尺、二層面積：58.167平方公尺，合計：89.358平方公尺）內如附表一所示物品搬離，並自該管理中心1、2樓遷讓，將該管理中心1、2樓返還原告陳昭明及其餘全體區分所有權人。㈡被告應給付原告陳昭明及其餘全體區分所有權人184,788元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起至被告於第一項聲明所示管理中心1、2樓遷讓之日止，依每年34,813元之方式計算賠償金給付原告陳昭明及其餘全體區分所有權人。㈢被告應給付原告陳昭明及其餘全體區分所有權人77,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起，於每年之2月19日給付原告陳昭明及其餘全體區分所有權人16,848元。」之判決，原告請求之基礎事實並未變更，僅依測量結果補正聲明內容，並擴張或減縮應受判決事項之聲明，與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、次按管理委員會有當事人能力，為公寓大廈管理條例第38條第1項所明定，本件原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會及被告富宇凱悅大廈管理委員會均為依法成立並向主管機關報備之公寓大廈管理委員會，有臺中市沙鹿區公所核發之公寓大廈管理組織報備證明在卷可按，並為兩造所不爭執，兩造均有當事人能力。再依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照）。原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會與被告均為依法成立並向主管機關報備之公寓大廈管理委員會，且本件係因二者所執行之社區管理事務發生爭執而涉訟，原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會與被告就本件均有訴訟實施權，併予敘明。
貳、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：
甲、先位聲明：㈠被告應將其所有放置於臺中市○○區○○○段○○○段
0000000000000地號如附圖1所示A部分土地上同小段2501建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號等之「富宇凱悅Ⅲ期」大樓共用部分）如附圖2所示管理中心1、2樓（一層面積：31.191平方公尺、二層面積：58.167平方公尺，合計：89.358平方公尺）內如附表一所示之物品搬離，並自該管理中心1、2樓遷讓，將該管理中心1、2樓返還原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會管理。
㈡被告應給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會184,788
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起至被告於第一項聲明所示管理中心1、2樓遷讓之日止，依每年34,813元之方式計算賠償金給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會。
㈢被告應給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會77,760元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起，於每年之2月19日給付原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會16,848元。
乙、備位聲明：㈠被告應將其所有放置於臺中市○○區○○○段○○○段
0000000000000地號如附圖1所示A部分土地上同小段2501建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號等之「富宇凱悅Ⅲ期」大樓共用部分）如附圖2所示管理中心1、2樓（一層面積：31.191平方公尺、二層面積：58.167平方公尺，合計：89.358平方公尺）內如附表一所示物品搬離，並自該管理中心1、2樓遷讓，將該管理中心1、2樓返還原告陳昭明及其餘全體區分所有權人。
㈡被告應給付原告陳昭明及其餘全體區分所有權人184,78
8元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起至被告於第一項聲明所示管理中心1、2樓遷讓之日止，依每年34,813元之方式計算賠償金給付原告陳昭明及其餘全體區分所有權人。
㈢被告應給付原告陳昭明及其餘全體區分所有權人77,760
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起，於每年之2月19日給付原告陳昭明及其餘全體區分所有權人16,848元。
二、陳述要旨：
甲、先位之訴部分：㈠原告富宇凱悅Ⅲ期大廈管理委員會（以下簡稱三期管委
會）所管理之富宇凱悅Ⅲ期大廈（以下簡稱三期大廈）為坐落臺中市○○區○○○段埔子小段241-13、241-14、241-15地號土地上、門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號等95戶之大廈，三期大廈大門入口旁設有管理中心（含1、2樓）（下稱系爭管理中心）供原告三期管委會使用，該管理中心乃屬三期大廈共同使用部分之同小段2501建號建物（下簡稱2501建號建物）公共設施之部分，為三期大下全體區分所有權人所共有之公共設施，原告陳昭明為三期大廈區分所有權人，並為原告管委會之現任主任委員。被告管委會所管理之富宇凱悅大廈二期大廈（下稱二期大廈）則為坐落同小段241地號土地上、門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○號等64戶之大廈。被告管委會自三期大廈94年完工後即自稱系爭管理中心位於二期大廈基地範圍內，主張系爭管理中心為被告社區之附屬公共設施，原告三期管委會及被告管委會近年來並為此事爭議不休，僅能以被告管委會於日間使用、原告三期管委會於晚間使用之方式使用系爭管理中心。嗣經原告三期管委會申請臺中市清水地政事務所於101年12月間複丈，確認系爭管理中心係坐落於三期大廈基地之系爭241-14地號土地上，原告三期管委會乃發函請求被告遷讓，被告仍拒不遷讓。
㈡按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。次按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。民法第962條前段亦定有明文。
系爭管理中心為三期大廈全體區分所有權人共同使用之共用部分，原告三期管委會依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，對於系爭管理中心有管理、使用、收益權，亦即對於系爭管理中心具有事實上之管領力，為系爭管理中心之有權占有人，系爭管理中心經測量後，證實係遭被告無權占用而拒不遷讓返還，原告三期管委會自得依民法第962條前段之規定，請求被告將其放置於系爭管理中心如附表一所示之物品騰空，將系爭管理中心遷讓返還原告三期管委會管理，而聲明如先位之訴聲明第一項。
㈢被告管委會自94年起即無權占用系爭管理中心而受有相
當於租金之利益，致原告三期管委會受有損害，原告三期管委會得依不當得利之法律關係，訴請被告返還最近5年期間使用系爭管理中心相當於租金之不當得利。依被告占用系爭管理中心一、二樓建物及基地之面積，按97至102年度之系爭管理中心房屋課稅現值及系爭241-1
3、241-14地號土地之申報地價，按土地及建物申報總價年息10%，計算被告應返還不當得利之金額為184,788元，故聲明如先位之訴聲明第二項。
㈣又屬三期大廈基地一部分之系爭241-13地號土地，其面
積為176平方公尺，扣除系爭管理中心使用之面積14平方公尺後，尚有162平方公尺作為被告管委會所管理之二期大廈住戶人、車出入之車道（下稱系爭車道）及空地使用，被告自94年起因使用系爭車道等即受有相當於租金之不當得利，並致原告三期管委會受有損害，按系爭241-13地號土地97年至102年申報地價總價年息10%，計算被告應返還不當得利之金額為77,760元，並聲明如先位之訴聲明第三項。
乙、備位之訴部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。民法第767條第1項前段定有明文。次按，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦定有明文。原告陳昭明為系爭管理中心之共有人，系爭管理中心遭被告無權占用，原告陳昭明自得依民法第767條第1項前段、第821條規定，訴請被告將其所有放置於系爭管理中心如附表一所示之物品騰空，並將系爭管理中心遷讓返還原告陳昭明及全體區分所有權人，而聲明如備位之訴聲明第一項。
㈡備位訴之聲明第二、三項之理由同先位訴之聲明部分。
參、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述要旨：㈠系爭管理中心並未為建物所有權第一次登記，所有權屬訴
外人即起造人盛亞建設股份有限公司（下稱盛亞建設公司），原告陳昭明及其餘三期大廈區分所有權人向盛亞建設公司購屋時，購買之範圍並不包含系爭管理中心。兩造就系爭管理中心均有使用權，且為共同使用，此由三期大廈區分所有權人於購屋時所簽立之房屋買賣契約書附件「切結書」中明載「…本社區與富宇凱悅一期所共同使用之管理室（面積約28.4坪）其產權為盛亞建設股份有限公司所有，本人承購之房屋面積並未包含管理室面積。…」等語，及盛亞建設公司於致兩造之102年1月17日亞業字第000000000號函內說明：「針對貴會之管理室為共同使用，依當初三期買賣合約書內附附件九之切結書內載明：『…本社區與富宇凱悅一期所共同使用之管理室…』。請貴會各單位確實遵守約定，管理室內物品為公共造產，勿任意私自破壞公設，以免訟累。」等語即明。原告三期管委會或陳昭明分別依民法第962條、第767條規定，請求被告自系爭管理中心遷出、將系爭管理中心返還原告，並請求被告給付相當租金不當得利、賠償金等，均無理由。
㈡原告所管理之三期大廈係於94年間始興建完成，在三期大廈興建完成前，被告管委會早已開始使用系爭管理中心。
而由盛亞建設公司將系爭管理中心內監視器、錄影機、會議桌椅等相關設施於94年4月16日點交被告管委會使用，足見被告管委會就系爭管理中心有使用權。而原告陳昭明係94年4月23日始向盛亞建設公司購買三期大廈建物，其房屋買賣合約書第8條有關公共管理維護已載明「盛亞公司將房地交陳昭明後，有關該房地使用規則，諸如依慣例使用之現況…等，甲方（按即陳昭明）均應同意繼續承受遵守，不得另作主張」等語，原告陳昭明所購買者係成屋，其購買當時，被告管委會已在使用系爭管理中心，依前開房屋買賣合約書第8條之規定，陳昭明及原告管委會自均應同意系爭管理中心由被告管委會使用之現況，並繼續承受此情況。另參之原告管委會所提第九屆區分所有權人大會會議記錄所載「討論議題：案由一：本三期及二期社區公共水電查察事宜，保全日、夜輪值案。決議：請大眾消防檢視公電管路。發函二期管理委員會擇期兩會開會協商。」等語，可知，系爭管理中心被告管委會確實有使用權，否則原告管委會何需與被告管委會協商？又何須兩社區保全由被告管委會輪值日班、原告管委會輪值夜班？因此，不論是原告管委會或原告陳昭明請求被告自系爭管理中心搬遷，將管理中心返還，以及給付相當於租金之不當得利等，均無理由。
㈢退而言之，倘仍認被告應遷讓返還系爭管理中心，被告亦
僅需自管理中心一樓搬離，被告並無使用管理中心二樓部分，而關於系爭管理中心二樓之會議桌椅部分，因盛亞建設公司亦曾點交予原告三期管委會，故該會議桌椅應屬兩造共有之物，被告管委會聲明拋棄該會議桌椅之共有權。
至原告請求相當於租金之不當得利部分，兩造社區遠離沙鹿市○○○○段並不繁榮，商業氣息稀薄，僅適合居家，倘經認定被告確有佔用系爭管理中心之情形，原告除不應將系爭管理中心一樓、二樓基地重複列計外，且被告認為土地租金應以不超過土地申報價格年息百分之4為限，系爭管理中心建物部分既然由原告所管理之三期大廈、被告所管理之二期大廈各95戶、64戶，共159戶共同使用，以及被告僅使用半日時間，被告認為僅以64/159、1/2比例分擔相當於租金之不當得利即為已足。
㈣三期大廈及二期大廈兩社區自外觀觀之，外人無從分辨係
兩個社區，兩社區由同一既成巷道（即臺中市○○區○○路○○巷）出入對外聯絡通行，被告管委會所管理之二期大廈住戶無法單獨使用系爭241-13地號土地作為車道，原告就系爭241-13地號土地作為車道部分請求被告給付相當於租金之不當得利，並無理由。而進出二期大廈地下停車場之斜坡車道，係位於二期大廈基地之同小段241地號土地上，並未占用三期大廈之基地。又三期大廈之殘障坡道面積9平方公尺，係設置於二期大廈基地之同小段241地號土地上，則縱使原告請求被告給付相當租金不當得利或賠償金為有理由，基於三期大廈之殘障坡道亦無權占用二期大廈區分所有權人共有之同小段241地號土地9平方公尺，兩相折抵後，原告已無從請求被告給付相當租金不當得利或賠償金。
肆、得心證之理由：
甲、先位之訴部分：
一、原告主張原告三期管委會為三期大廈之管理委員會、被告為二期大廈之管理委員會，為兩造所不爭執，自堪信為真正。又原告主張系爭管理中心屬登記為三期大廈共同使用部分之2501建號建物之一部分，為三期大廈全體區分所有權人所共有，業經原告提出建物登記謄本（本院卷第一宗57頁）、建物成果圖（本院卷第一宗62頁）、建物竣工平面圖（見本院卷第一宗第56頁）附卷可稽，並經本院會同兩造及地政機關勘驗現場時，經地政機關人員當場核對建物成果圖及竣工平面圖確認無誤，有勘驗筆錄在卷可按（本院卷第一宗87頁），並經臺中市清水地政事務所繪製有土地複丈成果圖（即附圖1）附卷可考，依附圖1之土地複丈成果圖所示，系爭管理中心確係坐落於三期大廈基地之系爭241-13、241-14地號土地上，並經登記為三期大廈全體區分所有權人共有之2501建號建物之部分，則原告主張系爭管理中心為三期大廈全體區分所有權人所共有之三期大廈公共設施等語，自堪信為真正。被告提出切結書及盛亞建設公司函，抗辯系爭管理中心係未辦保存登記建物、屬盛亞建設公司所有，三期大廈區分所有權人所購買之建物範圍不及系爭管理中心云云，核與前述卷附2501建號建物登記謄本等之登載不符，洵難採取。
二、按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」為民法第962條所明定。再「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。…住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…」公寓大廈管理條例第9條第1、2、4項及第10條第2項前段分別定有明文。而公寓大廈管理條例10條第2項所謂「管理」，通常包含管理、使用及收益（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。系爭管理中心既屬三期大廈之公共設施，為三期大廈全體區分所有權人所共有之共用部分，已如前述，原告三期管委會對之自有管理、維護之權限，則原告三期管委會自為系爭管理中心之合法占有人，如其占有有遭侵害之情事，原告三期管委會自得依民法第962條規定請求返還占有物。
三、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條亦有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。原告主張被告管委會無權占用系爭管理中心1、2樓，為被告所否認，並以前開情辭置辯。經查：被告管委會因管理二期大廈而持有之如附表一編號1至5號所示物品置放如附圖2所示系爭管理中心一樓（面積：31.191平方公尺）內，為被告所不爭執，並經本院會同兩造勘驗現場無誤，有勘驗筆錄附卷可稽，被告雖以係由盛亞建設公司於94年間將系爭管理中心交付被告管委會占有使用，抗辯被告有占有系爭管理中心之正當權源等語。惟查，被告所提盛亞公司於94年4月16日之公設點交清冊二張，僅證明被告曾自盛亞建設公司受領點交清冊上所載之物品，並無法證明被告已自盛亞建設公司處取得對於系爭管理中心占有使用之正當權源。更何況，盛亞建設公司既已將三期大廈房地陸續出售並移轉登記予三期大廈全體區分所有權人，盛亞建設公司就系爭管理中心已無占有使用或處分之權，盛亞建設公司要無權片面決定將系爭管理中心交由被告占有使用，原告既拒絕承認盛亞建設公司將系爭管理中心交付被告管委會占有使用之無權處分行為，被告自無從由盛亞建設公司處取得占有使用系爭管理中心之正當權源。被告復以三期大廈區分所有權人向盛亞建設公司購買房地時，曾立有內容為「本社區與富宇凱悅一期所共同使用之管理室，其產權為盛亞建設股份有限公司所有，本人承購之房屋面積並未包含管理室面積。」之切結書，抗辯被告有共同使用系爭管理中心之正當權源。然微論上揭切結書所載之對象為「富宇凱悅一期」，要與被告管委會所管理之二期大廈無涉，且上揭切結書書所載「本人承購之房屋面積並未包含管理室面積」與2501建號建物之建物登記謄本所載及建物成果圖所示不符，已難採取，且盛亞建設公司於系爭管理中心移轉登記為三期大廈區分所有權人共有後，即已無處分之權，亦詳如前述，上揭切結書亦無從使被告管委會取得占有系爭管理中心之正當權源，被告管委會所辯亦不足採。被告另辯稱其在三期大廈建物興建完成前即已開始使用系爭管理中心，及三期大廈區分所有權人會議紀錄，主張有權占用系爭管理中心。然占有為事實行為，被告管委會單純之占有，並不能取得占有系爭管理中心之正當權源，而被告所稱之三期大廈區分所有權人會議紀錄（見本院卷第一宗第12頁），其內容亦僅記載為「討論議題：案由一：本三期及二期社區公共水電查察事宜，保全日、夜輪值案。決議：請大眾消防檢視公電管路。發函二期管理委員會擇期兩會開會協商。」等語，亦僅就系爭管理中心使用現況所生問題討論解決方式，並無授與被告管委會有占有使用系爭管理中心權源之意旨，被告管委會要無從因該會議紀錄而取得系爭管理中心之占有使用權源。此外，被告並未舉證證明其管領如附表一編號1至5號所示物品有何占有系爭管理中心一樓之正當權源，則原告依民法962條規定，請求被告將附表一編號1至5號所示物品自系爭管理中心一樓遷出、並將系爭管理中心一樓返還原告管委會占有，於法自屬有據，應予准許。至原告請求被告將附表一編號6、7所示之會議桌、椅自系爭管理中心二樓遷出，並將系爭管理中心二樓返還原告部分，被告否認有占用系爭管理中心二樓之事實，而原告自認該會議桌、椅係屬原告三期管委會及被告所共有之物，惟為拋棄權利之表示，然被告亦同時為拋棄權利之表示（見本院卷第一宗第201頁背面），系爭管理中心二樓之會議桌、椅既屬三期社區與二期社區共有之物，雙方復均為拋棄之意思表示，而原告復未舉證證明除該會議桌椅外，被告有占有使用系爭管理中心二樓之事實，則原告三期管委會請求被告將該會議桌、椅自系爭管理中心二樓遷出，並將系爭管理中心二樓返還原告管委會，於法自屬無據。
四、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告管委會所有附表一編號1至5號所示之物品無權占用系爭管理中心一樓，致原告三期管委會就系爭管理中心一樓之占有受侵奪，而無法為完足之使用收益，則依社會通常觀念，被告管委會獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告三期管委會受有無法完足使用收益系爭管理中心一樓之損害，原告三期管委會自得本於不當得利之法律關係請求返還相當於租金之不當得利。而原告三期管委會主張在起訴前被告管委會已占有系爭管理中心一樓超逾5年之事實，為被告管委會所不爭執，則原告三期管委會請求被告管委會返還起訴狀繕本送達日（即102年2月18日）回溯5年、及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭管理中心一樓之日止之相當租金不當得利，於法自屬有據。又原告三期管委會訴請被告給付本件起訴狀送達日回溯5年、及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭管理中心一樓之日止之相當租金不當得利，固屬有據，惟原告三期管委會與被告管委會向來共同使用系爭管理中心一樓（即被告管委會於日間使用、原告三期管委會於夜間使用），為兩造不爭執之事實，且系爭管理中心一樓內除有被告管委會如附表一編號1至5號所示之物品外，並有原告三期管委會之監視器等設備，則就原告所受不當得利自應以二分之一計算。另按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而所謂土地價額係指法定地價，建築物價額係指該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，則為土地法施行法第25條所明定。再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。又計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號、3331號判決意旨參照）。本院參酌系爭管理中心坐落基地之241-13、241-14地號土地，自97年至102年之申報地價如附表二之1「系爭241-13、241-14地號土地申報地價」欄所示，有地價第一類謄本在卷可按（本院卷第一宗154頁），系爭管理中心所屬2501建號建物之價額，經本院函請該管地政機關轉請稅務機關估定之97年至102年各年度價額則如附表二之1「2501建號建物（3228.7平方公尺）課稅現值」欄所示，亦有臺中市政府地方稅務局沙鹿分局103年10月13日中市稅沙分字第0000000000號函在卷可考（本院卷第二宗41頁），而系爭管理中心坐落寬約6米之臺中市○○區○○路○○巷內，於距離兩造社區約1公里處有沙鹿公立運動公園、約600公尺處有公立托兒所及公園，此外距離最近之國民小學、國民中學均在2公里以上，為兩造所陳明，並參照被告管委會占用系爭管理中心一樓係為提供社區住戶管理維護社區之服務，以維護社區住戶居住安全、提高生活品質，於社區而言至為重要，並系爭管理中心坐落基地申報地價明顯偏低等情，認原告三期管委會主張被告管委會無權占用系爭管理中心一樓所獲之相當租金不當得利，應按系爭管理中心（以被告管委會占用面積與2501建號建物面積比例計算）及坐落基地申報總價年息10%計算尚屬允當。經按被告管委會占用系爭管理中心一樓建物面積與2501建號建物面積比例計算之建築物價額及坐落基地申報總價額年息10%、並被告管委會僅占有系爭管理中心一樓部分使用半日計算後，被告管委會應給付原告三期管委會自97年2月19日至起訴狀繕本送達日102年2月18日止5年期間相當租金不當得利之金額即為34,780元，被告管委會自起訴狀繕本送達翌日（即102年2月19日）起至返還系爭管理中心一樓予原告三期管委會之日止，每年應給付原告三期管委會之相當租金不當得利金額則為6,642元（計算式均詳如附表二之2）。原告逾上開金額之請求，則屬無據。
五、至原告三期管委會另主張被告管委會亦無權占用系爭241-13地號土地面積162平方公尺，作為人車通行之用，然此為被告所否認。經查，被告所管理之二期大廈進出地下停車場之斜坡車道，係坐落於二期大廈坐落基地之241地號土地上，有臺中市清水地政事務所土地複丈成果圖在卷可按（詳附圖三），至三期大廈坐落基地之系爭241-13地號土地，扣除系爭管理中心所佔用之部分外，其餘土地乃係作為保安路55巷之巷道及三期大廈車道之用（見附圖一），而該保安路55巷之巷道係三期大廈及二期大廈住戶共用之出入巷道，為兩造不爭執之事實，並經本院會同兩造勘驗屬實，則原告三期管委會所管理之三期大廈確以系爭241-13地號土地除系爭管理中心所占用部分外之土地，作為對外通行之道路，至屬無疑，而該保安路55巷巷道乃位於兩造社區圍牆之外，屬對外開放可供公眾通行之巷道，則被告管委會所管理之二期大廈住戶縱有通行該巷道之事實，亦僅屬享有通行巷道之反射利益而已，被告管委會並無占有該巷道、排除他人使用或致他人無法使用之事實，則原告三期管委會主張被告管委會無權占用系爭241-13地號土地162平方公尺作為人車通行之用云云，委無足採。從而，原告三期管委會請求被告管委會給付占用系爭241-13地號土地162平方公尺之相當租金不當得利，於法即屬無據。
至被告管委會抗辯原告三期管委會之殘障坡道亦無權占用二期大廈坐落基地之同小段241地號土地，而主張就該殘障坡道占用土地之面積與被告管委會無權占用之面積相互抵銷。惟查，被告管委會所稱之殘障坡道，乃係坐落於三期大廈及二期大廈共同使用之中庭內，該中庭內所有設施包含殘障坡道在內，均為二期大廈及三期大廈社區住戶所共用，自無所謂殘障坡道係由原告三期管委會管理、無權占用可言，被告管委會所辯，洵不足採。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而於102年2月18日送達被告，有送達證書可憑，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告就起訴狀送達日回溯5年之相當租金不當得利之請求部分，請求自民事起訴狀繕本送達被告翌日即102年2月19日起，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合。
七、綜上所述，原告先位之訴依民法第962條規定及不當得利之法律關係，請求被告管委會將附表一編號1至5號所示之物品自系爭管理中心一樓遷出、將該管理中心一樓返還原告三期管委會，並給付原告三期管委會34,780元及自102年2月19日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；並應自102年2月19日起至被告管委會於上項所示管理中心1樓遷出返還該管理中心之日止，按年給付原告三期理委員會賠償金6,642元，為有理由，應予准許。至原告三期管委會逾上開範圍之請求，則屬無據，不應准許。
八、本件先位之訴部分判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
乙、備位之訴部分：本件先位之訴部分既有理由，備位之訴部分即無庸再於審酌，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 103 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉附表一：
┌───┬──────┬──────┬───────────┬─────┐│編號 │物品名稱 │數量 │品牌/型號 │放置位置 ││ │ │ │ │ │├───┼──────┼──────┼───────────┼─────┤│1 │監視器螢幕 │1台 │kolin CT-2008S │1樓 │├───┼──────┼──────┼───────────┼─────┤│2 │監視器錄影主│1台 │Digital Video Recorder│1樓 ││ │機 │ │ │ │├───┼──────┼──────┼───────────┼─────┤│3 │複合式(火警)│1組 │昌龍牌複合式受信總機P │1樓 ││ │受信總機 │ │型1級 │ ││ │ │ │型式：CL-9600 │ ││ │ │ │生產編號：207812 │ ││ │ │ │製造日期：93.8 │ ││ │ │ │檢內登字：第324057號 │ ││ │ │ │品管編號：3EBY008ISO │ ││ │ │ │9001認證 │ ││ │ │ │(長：109CM、寬：52CM) │ │├───┼──────┼──────┼───────────┼─────┤│4 │緊急廣播主機│1組 │華商牌緊急廣播主機 │1樓 ││ │ │ │型號：PC-2000AL │ ││ │ │ │瓦數：400W │ ││ │ │ │區數：50區 │ ││ │ │ │製造日期：93.08 │ ││ │ │ │生產編號：HS93472 │ ││ │ │ │(長：90CM、寬：90CM) │ │├───┼──────┼──────┼───────────┼─────┤│5 │電源總開關 │1組 │二期 L1 PANEL │1樓 │├───┼──────┼──────┼───────────┼─────┤│6 │會議桌 │1張 │無(木製) │2樓會議室 ││ │ │ │(長：242CM、寬：121CM │ ││ │ │ │、高：77CM) │ │├───┼──────┼──────┼───────────┼─────┤│7 │會議椅 │10張 │OUYUN綠色辦公椅(無把手│2樓會議室 ││ │ │ │) │ │└───┴──────┴──────┴───────────┴─────┘附表二：
1、系爭241-13、241-14地號土地及2501建號建物各年度申報價額：
┌──┬────────┬────────┐│年度│系爭241-13、241 │2501建號建物（ ││ │-14地號土地申報 │3228.7平方公尺）││ │地價 │課稅現值 │├──┼────────┼────────┤│97 │每平方公尺960元 │11,965,500元 │├──┼────────┼────────┤│98 │同上 │11,650,700元 │├──┼────────┼────────┤│99 │同上 │11,336,000元 │├──┼────────┼────────┤│100 │同上 │11,021,300元 │├──┼────────┼────────┤│101 │同上 │10,706,700元 │├──┼────────┼────────┤│102 │每平方公尺1,040 │10,392,000元 ││ │元 │ │└──┴────────┴────────┘
2、被告占用系爭管理中心一樓之不當得利計算表：┌──┬────────┬────────┬───────────┐│年度│系爭管理中心一樓│按系爭管理中心一│不當得利金額 ││ │占用土地面積之土│樓面積與2501建號│ ││ │地申報總價 │建物面積比例計算│ ││ │ │之建物價額 │ │├──┼────────┼────────┼───────────┤│97 │31.191㎡960元/│11,965,500元 │97.02.19至97.12.31止共││ │㎡＝29,943元 │31.191/3228.7＝ │316日 ││ │ │115,593元 │(29,943元＋115,593元）││ │ │ │10/100316/3651/2││ │ │ │＝6,300元 │├──┼────────┼────────┼───────────┤│98 │同上 │11,650,700元 │(29,943元＋112,552元）││ │ │31.191/3228.7＝ │10/1001/2＝7,125元││ │ │112,552元 │ │├──┼────────┼────────┼───────────┤│99 │同上 │11,336,000元 │(29,943元＋109,512元）││ │ │31.191/3228.7＝ │10/1001/2＝6,973元││ │ │109,512元 │ │├──┼────────┼────────┼───────────┤│100 │同上 │11,021,300元 │(29,943元＋106,472元）││ │ │31.191/3228.7＝ │10/1001/2＝6,821元││ │ │106,472元 │ │├──┼────────┼────────┼───────────┤│101 │同上 │10,706,700元 │(29,943元＋103,433元）││ │ │31.191/3228.7＝ │10/1001/2＝6,669元││ │ │103,433元 │ │├──┼────────┼────────┼───────────┤│102 │31.191㎡1,040 │10,392,000元 │102.01.01至102.02.18共││ │元/㎡＝32,439元 │31.191/3228.7＝ │49日 ││ │ │100,392元 │（32,439元＋100,392元 ││ │ │ │）10/10049/365 ││ │ │ │1/2＝892元 │├──┴────────┴────────┴───────────┤│97.02.19至102.02.18止5年期間不當得利合計：6,300元＋7,125元＋ ││6,973元＋6,821元＋6,669元＋892元＝34,780元。 │├────────────────────────────────┤│102.02.19起至交還系爭管理中心1樓之日止，被告應按年給付之金額計算││式：（32,439元＋100,392元）10/1001/2＝6,642元。 │└────────────────────────────────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 29 日
書記官 廖健雄