臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第470號
原 告 黃聖崴訴訟代理人 黃德興被 告 黃立安兼訴訟代理人 趙宇婕當事人間遷讓房屋及損害賠償事件，本院於102年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃立安、趙宇婕應將坐落臺中市○○區○○○街○號5樓之房屋遷讓交還原告。
被告黃立安、趙宇婕應自民國101年11月30日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限：被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。本件原告起訴原以趙宇婕為被告，訴狀送達後，於民國102年3月19日言詞辯論時，以言詞追加被告黃立安，被告均無異議，且為本案之言詞辯論，視為同意，依前揭法條之規定，原告追加被告黃立安，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告方面：㈠坐落台中市○○區○○○街○號5樓房屋（以下簡稱系爭房屋
）為原告向法院拍定得標，於101年11月30日辦妥所有權登記，被告無合法權源而占用系爭房屋，致使原告受有損害，故本於所有權之法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋。並請求被告自原告取得有權日即101年11月30日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）2萬元。
㈡被告辯稱被告黃立安與系爭房屋原所有權人趙慧芳就系爭房
屋訂有租賃契約，惟被告提出之租賃契約並無第三見證人及公證，且被告趙宇婕為趙慧芳之妹，被告黃立安為被告趙宇婕之子，渠等有親屬關係，約定給付租金之方式為一次付清，不合一般常理按月支付，否認租賃契約之真正，否認被告黃立安與趙慧芳間就系爭房屋有租賃關係。又被告等並未實際居住於系爭房屋，法院查封時，系爭房屋為空屋，且依系爭房屋使用之水、電費相較於以往，差距甚大，應屬無人居住，被告係為拖延交屋時程。
㈢聲明：被告應將系爭房屋遷讓交還原告；並自101年11月30
日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元；訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：㈠被告黃立安與訴外人趙慧芳就系爭房屋於100年2月1日簽立
租賃契約，租賃期間為100年5月1日至105年4月30日，被告趙宇婕為被告黃立安之母，為其家屬，被告等係基於被告黃立安與趙慧芳之租賃關係而占有並使用收益系爭房屋，被告等並非無權占用。
㈡鈞院執行處前函請台中市警察局第六分局會同債權人即訴外
人合迪股份有限公司查明系爭房屋之使用情形，台中市警察局第六分局偵字第0000000000號函說明二與所附調查表記載系爭房屋占用情形不一，不應以該調查表之記載即認定被告等係無權占用系爭房屋。被告等確實自99年起即向訴外人趙慧芳承租並占有使用至今，台中市警察局第六分局會同債權人去查看時是白天，被告要工作不在家，系爭房屋於查封時並非空屋。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、本件系爭房屋原為訴外人趙慧芳所有，經本院100年度司執全字第794號於100年7月19日查封，並經債權人即訴外人合迪股份有限公司聲請調卷執行，經本院100年度司執字第118110號公告拍賣，於101年10月24日由原告以5,108,800元得標，並核發權利移轉證明書，原告於101年11月30日完成所有權登記等事實，有原告提出之所有權狀影本3份、不動產權利移轉證明書影本1件為證，並經本院依職權調取100年度司執字第118110號、100年度司執全字第794號查明無誤，被告亦不為爭執，堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋為被告等無權占用，被告則以被告黃立安與系爭房屋之前所有權人趙慧芳訂有租賃契約，被告趙宇婕為黃立安之家屬，被告等係基於租賃關係而占用系爭房屋，被告等自99年間起即占用迄今等語為辯。則本件兩造主要爭執之事項應為：被告得否依民法第425條第1項規定主張租賃契約對原告繼續存在？被告占用系爭房屋是否為無權占用？原告請求被告遷讓交還系爭房屋及給付不當得利，有無理由？經查：
㈠民法第425條於88年4月21日修訂：「出租人於租賃物交付後
，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」其立法理由則以：「一、第一項增列『承租人占有中』等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。二、在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項」。蓋以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，故民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字；出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，固為民法第425條所明定。
惟如出租人未交付租賃物於承租人，受讓所有權之第三人既無從知悉租賃契約之存在，租賃契約即不能對該受讓之第三人繼續有效。（最高法院97年度台上字第1729號、82年台上字第3052號裁判意旨參照）。是故，民法第425條第1項所訂「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。
㈡被告辯稱被告黃立安與訴外人趙慧芳訂有租賃契約，租期自
100年5月1日起至105年4月30日止，並提出賃契約書1份為證，其租賃契約所訂期限固未逾5年。惟查：系爭房屋經本院100年度司執全字第794號執行查封，於100年7月11日函囑託查封登記，同年月19日由本院民事執行處書記官、執達員會同債權人即訴外人合迪股份有限公司到場查封，查封筆錄記載：「債務人未在場，屋門上鎖，從鐵門往間隙往內望去，屋內堆置綑包、紙箱、地上堆置保特瓶。現場房屋似無人居住」等語，嗣經本院民事執行處於101年1月2日發函囑託台中市警察局第六分局指派員警1名會同債權人查明系爭房屋之使用情形，並製作房屋現況調查表送院，台中市警察局第六分局於101年1月12日檢送債務人趙慧芳房屋使用現況調查表並說明該分局101年1月10日派員會同債權人調查發現，該址係空屋，無人居住，惟因其檢送之使用現況調查表勾選為「債務人及其家屬自行使用」，故本院民事執行處復於101年3月26日發函以台中市警察局第六分局其前揭說明與所附調查表記載之占用情形不一，請其查明調查之房屋占用現況，台中市警察局第六分局則於101年4月6日函覆以：「本分局101年1月10日派員會同債權人前往本轄臺中市○○區○○○街○號5樓調查發現，該址為空屋，無人居住。」等情，業據本院調卷查明屬實。另參酌本院依職權查詢被告之戶籍遷徙紀錄，查知被告趙宇婕從未設籍於系爭房屋，被告黃立安則於10 1年11月16日即系爭房屋已遭查封、拍賣並拍定後，始遷入設籍，則依本院執行查封時之現況及囑託台中市警察局第六分局會同債權人到場調查時，均發現系爭房屋為空屋，無人居住，足見系爭房屋於本院執行查封時係為空屋無人居住，洵堪認定。被告雖抗辯自99年起即依租賃關係占有使用系爭房屋迄今，並提出水費繳費收據、管理費收費單影本等為證，惟上開管理費收費單記載之住戶姓名或為「趙慧芳」或為「趙小姐」，而水費繳費收據則係事後申請補發，均無法認定實際繳費之人為被告，且縱然被告有繳納上開費用，亦不能憑以推認被告於系爭房屋所有權轉讓時有實際占有使用系爭房屋之事實，是其提出之事證仍無從為其有利之認定。
㈢綜合上述本院調查證據之結果，被告等於系爭房屋所有權讓
與前並未受出租人交付而實際占用系爭房屋，自無民法第425條第1項規定之適用，被告不得依上開規定主張租賃契約對原告繼續存在。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。被告等既不能對原告主張租賃契約繼續存在，則其等占用系爭房屋即屬欠缺合法之占用權源，原告以被告等無權占用系爭房屋，依所有權之法律關係，請求遷讓交還，即屬有據。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又被告無權占有原告之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可供參照。被告無權占用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益之損害，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬正當。本件依被告黃立安與訴外人趙慧芳就系爭房屋所訂租賃契約，其約定之租金額為每月5,000元，原告亦陳明請求按該租金額計算不當得利（見102年4月9日言詞辯論筆錄），故本院認以該租金額每月5,000元計算被告所受之利益，應屬相當。是原告請求被告自原告取得所有權登記之日即101年11月30日起至遷讓交還房屋日止，按月給付原告5,000元計算之相當於租金之不當得利，洵屬正當，應予准許。原告其餘請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋；及自101年11月30日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告5,000元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 102 年 5 月 17 日
民事第二庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 17 日
書記官