臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第497號原 告 張英訴訟代理人 柯伊伶律師複代理 人 許宏達律師被 告 黃順良
黃偵惠共 同訴訟代理人 吳宜星律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103日3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告黃順良邀同被告黃偵惠為連帶保證人而於民國100年10月14日與原告【係由原告之前夫即訴外人曾玄倫代理原告簽立）簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告將其所有坐落南投市○○段○○○○○○○號土地（面積2810平方公尺、權利範圍全部、地目旱、使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地；下稱系爭土地），以新臺幣（下同）2490萬元出售被告黃順良，並由被告黃偵惠（即被告黃順良之妹）擔任系爭買賣契約之連帶保證人及系爭土地之登記名義人。依系爭買賣契約約定，買賣價金分四期給付，於簽約時給付簽約款100萬元；100年10月30日給付備證用印款400萬元；稅捐機關核發稅單後三日內給付完稅款740萬元；101年1月14日點交土地給付尾款1250萬元。系爭買賣契約辦理履約保證，故買賣價金由被告黃順良匯入履約保證銀行即兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分公司（履保帳號：00000-000000號，戶名：原告帳戶）內。嗣原告（係由訴外人曾玄倫代理原告）於100年11月30日與被告黃順良（係由被告黃偵惠代理被告黃順良）簽立變更期款協議書（下稱系爭變更期款協議書）並約定：系爭買賣契約之尾款1250萬元，協議變更給付日期即：變更後尾款應分三期給付，先後於101年2月29日給付415萬元；101年3月31日給付415萬元；101年4月30日給付420萬元（下稱系爭尾款420萬元）。被告黃順良應依約應於101年4月30日給付之系爭尾款420萬元，其竟遲延給付，屢經原告催告，迄至102年1月25日始給付原告系爭尾款420萬元，原告則於102年1月24日移轉系爭土地所有權登記予被告黃順良指定之登記名義人被告黃偵惠。依系爭買賣契約第10條第2項約定：「甲方（即買方被告黃順良）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方（即賣方原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」而被告黃順良應於101年4月30日給付原告系爭尾款420萬元，然被告黃順良遲至102年1月25日始將系爭尾款420萬元給付原告，有如前述，總計遲延給付269日，依系爭買賣契約第10條第2項約定，被告黃順良應賠償原告買賣總價款2490萬元每日千分之零點五計算之違約金，又被告黃偵惠為系爭買賣契約之連帶保證人，原告自得請求被告二人連帶賠償原告因遲延給付系爭尾款420萬元之違約金計334萬9050元（計算式：24,900,000×0.0005×269＝3,349,050）。
原告屢經催討，未獲被告二人置理。原告爰依系爭買賣契約及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟，請求被告二人連帶給付原告前開違約金334萬9050元及其法定遲延利息。並聲明：㈠被告二人應連帶給付原告334萬9050元，及自起訴狀繕本送達被告二人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：系爭買賣契約簽立前，坐落系爭土地上為屬原告所有之系爭農舍尚未增建。系爭買賣契約之買賣標的僅為系爭土地，系爭農舍則屬贈送之性質，原告依約並無將系爭農舍保留或將系爭農舍（含增建部分）合法化、取得系爭農舍合法證明之給付義務。況系爭買賣契約之買賣標的既不包括系爭農舍在內，原告若是為了避免特種貨物及勞務稅之課徵，因買賣標的不含系爭農舍，原告大可直接拆除系爭農舍，來避免遭課徵特種貨物及勞務稅即可。且系爭買賣契約簽立後，關於系爭農舍之增建問題，均係由被告自行委託建築師設計規劃、僱工拆除部分建物並增建部分建物及向南投縣政府提出相關申請，且該等增建及申請程序之費用亦由被告自行負責，足見系爭農舍日後是否保留、有無合法化，均與原告無涉。
貳、被告則以：
一、依系爭買賣契約第2條約定：被告黃順良給付價款予原告之方式乃為：第一期簽約款：契約簽立之同時，被告黃順良應給付原告簽約款100萬元；第二期備證用印款：原告備齊一切過戶證件資料時，被告黃順良應於100年10月30日給付備證用印款400萬元。另原告依系爭買賣契約第6條第1項約定：原告應於被告黃順良給付備證用印款時，將系爭土地過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，交由承辦地政士辦理系爭土地所有權移轉登記手續。又依系爭買賣契約第6條第2項約定：原告應隨時提供辦理過戶所需證件至被告黃順良順利取得完整無暇疵之產權時為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此所造成被告黃順良損害之賠償責任；第三期完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內給付740萬元，原告並於被告黃順良給付完稅款同時，繳清土地增值稅。且原告應依系爭買賣契約第8條第2項約定：
於系爭買賣契約產權移轉及設定時，負擔土地增值稅、履約保證費、地政士業務執行費等費用；第四期尾款：101年1月14日點交土地，被告黃順良應依約付清尾款1250萬元，則依上開約定可知規定，原告應先履行系爭土地點交並移轉所有權登記之義務，被告被告黃順良始須付清該尾款1250萬元，況點交系爭土地及付清尾款前，原告更應先將辦理系爭土地所有權移轉過戶所需證件交付予地政士，由地政士繳納原告應負擔之土地增值稅後，即應完成系爭土地之所有權移轉登記。再者，原告、被告黃順良簽立系爭買賣契約時，即約定原告將來於系爭土地點交時，應隨同移轉坐落系爭土地上之地上物即系爭農舍予被告黃順良，且依特種貨物及勞務稅條例（100年5月4日發布）之規定，倘原告就系爭土地及其上之系爭農舍無法取得取得主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」，原告就系爭買賣契約之交易將來須另繳交鉅額之「特種貨物及勞務稅」373萬5000元（計算式：2490萬元×15%＝373萬5000元），故原告、被告黃順良於100年11月30日再簽立系爭變更期款協議書，約定將尚未給付之尾款1250萬元再分三期而為給付，原告則允諾將系爭農舍合法化並於101年4月30日以前將系爭農舍（含增建部分）申請至最大合法坪數及將系爭土地點交完畢，期間原告並同時向南投縣南投市公所申請核發「農業用地作農業使用證明書」，始會約定被告黃順良應於101年4月30日將最後一期款項即系爭尾款420萬元給付原告。然原告於101年4月30日屆至後，仍未履行取得系爭農舍之合法證明、點交系爭土地及移轉系爭土地所有權登記等給付義務，原告遲至101年12月27日取得南投縣南投市公所核發之「農業用地作農業使用證明書」（下稱前開農業使用證明書）後，始將前開農業使用證明書等資料交予承辦地政士即訴外人江怡慧，江怡慧於101年12月28日再持原告於101年12月5日向臺中市霧峰區戶政事務所申請取得之印鑑證明、前開農業使用證明書等資料，向南投縣南投地政事務所辦理系爭土地之所有權移轉登記後，於102年1月24日始將系爭土地所有權移轉登記予被告黃順良指定之登記名義人即被告黃偵惠並點交系爭土地完畢，被告黃順良旋即於翌日即102年1月25日將系爭尾款420萬元給付原告，足見係因原告違約在先，且被告黃順良於原告履行其應先為之將系爭農舍合法化、點交系爭土地及完成所有權移轉登記等義務前，自得拒絕將系爭尾款420萬元給付原告，二者間有同時履行抗辯關係。實則，原告於102年1月24日完成系爭土地所有權移轉登記及點交義務後之翌日即同年月25日，被告黃順良即將系爭尾款420萬元給付原告之過程，堪認被告黃順良並無違約而遲延給付原告系爭尾款420萬元之情事。是原告主張係因可歸責於被告黃順良而遲延給付系爭尾款420萬元，並據此請求被告二人應負連帶給付前開違約金，自無可採等語，作為抗辯。
二、並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、法院之判斷：
一、下列事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書（含價金履約保證書）、系爭變更期款協議書、系爭土地登記謄本、價金履約專戶明細暨點交證明書、南投縣南投市公所就系爭土地核發之101年12月27日投市00000000號「南投縣南投市農業用地作農業使用證明書」（即前開農業使用證明書）、兩造及曾李終之戶籍謄本、南投縣政府就系爭農舍增建問題之101年9月7日、101年10月25日、101年10月26日、101年11月29日等函文及增建後之系爭農舍相片等附卷可稽（見本院卷第7至20、26至28、47、114、54至58頁），應堪信為真實：
㈠訴外人曾玄倫之母曾李終（曾李終嗣於100年7月23日死亡）
，生前於100年6月27日將其所有之系爭土地及坐落系爭土地上之二棟農舍（即增建前之系爭農舍，未辦理保存登記）出售予原告，並於100年7月6日將系爭土地之所有權移轉登記予原告（併見本院102年10月19日言詞辯論筆錄）。㈡被告黃順良邀同被告黃偵惠為連帶保證人而於100年10月14
日與原告【係由原告之前夫即訴外人曾玄倫（其等二人於98年12月3日離婚）代理原告簽立】簽立土地買賣契約書，約定原告將其所有之系爭土地（面積2810平方公尺、權利範圍全部、地目旱、使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地）出售被告黃順良，價金為2490萬元，並由被告黃偵惠擔任系爭買賣契約之連帶保證人及系爭土地之登記名義人，並約定買賣價金分四期給付，於簽約時給付簽約款100萬元；100年10月30日給付備證用印款400萬元；稅捐機關核發稅單後三日內給付完稅款740萬元；101年1月14日點交系爭土地給付尾款1250萬元；系爭買賣契約辦理履約保證，買賣價金由被告黃順良匯入履約保證銀行即兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分公司（履保帳號：00000-000000號，戶名：原告帳戶）內，被告黃順良並已依約給付原告前開簽約款100萬元、備證用印款400萬元、完稅款740萬元。㈢原告（係由訴外人曾玄倫代理原告）於100年11月30日與被
告黃順良（係由被告黃偵惠代理被告黃順良）簽立系爭變更期款協議書，就系爭買賣契約原來約定於101年1月14日點交系爭土地時被告應給付之尾款1250萬元，協議變更給付日期即：變更後尾款應分三期給付，先後於101年2月29日給付415萬元；101年3月31日給付415萬元；101年4月30日給付420萬元（即系爭尾款420萬元），被告黃順良並已依約給付原告該101年2月29日之415萬元及101年3月31日之415萬元。
㈣系爭買賣契約簽立後，坐落系爭土地上之系爭農舍因增建問
題，先後經南投縣政府以101年9月7日函（同意備查系爭農舍之簡易水土保持申報書圖案）、101年10月25日函（系爭農舍基地調整後之面積）函、101年10月26日函（准予發給建造執照）、101年11月29日函（准予發給使用執照），業於101年11月29日取得南投縣政府核發系爭農舍（含增建部分）之使用執照，並依農業用地興建農舍辦法第9條規定，於系爭土地之登記謄本上註記該使用執照核發日期（即101年11月29日）。
㈤原告就系爭土地向南投縣南投市公所申請核發農業用地作農
業使用證明書後，嗣南投縣南投市公所就系爭土地於101年12月27日核發前開農業使用證明書予原告。
㈥原告於102年1月24日將系爭土地所有權移轉登記予被告黃順
良指定之登記名義人被告黃偵惠並點交系爭土地完畢；被告黃順良則於102年1月25日給付原告系爭尾款420萬元；
二、茲本件首應審究者為：原告依系爭買賣契約，是否負有保留系爭農舍及將系爭農舍（含增建部分）合法化（即取得主管機關核發之使用執照，據以依「農業用地興建農舍辦法」第9條之規定，在系爭土地之登記謄本上註記）之義務？㈠按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為準備、
確定、支持及完全履行之主給付義務，尚負有從給付義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現（參見最高法院100年度台上字第171號民事裁判，亦同此旨）。進一步言，源自「誠實信用原則」之非獨立性「附隨義務」一經當事人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務」（獨立性之「附隨義務」），倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或債務不履行之損害賠償（參見最高法院93年度台上字第1185號民事裁判，亦同此旨）。
㈡經查：
⒈證人曾玄倫於本院審理時雖證稱：簽立系爭買賣契約時都沒
有談到系爭農舍要如何處理，因為系爭農舍是送的，所以被告黃順良及仲介都沒有提到關於系爭農舍的事，也沒有約定原告必須將系爭農舍合法化等語（見本院卷第109頁）。惟參諸卷附曾李終生前於100年4月11日、原告於100年9月30日委託永慶不動產【南投中興新村加盟店（即瀚霖不動產仲介經紀股份有限公司，負責人即證人廖本偉），下稱瀚霖公司】）仲介出售系爭土地而出具之100年4月11日土地專任委託銷售契約書（含同日之標的物現況說明書）、100年9月30日土地專任委託銷售契約書（含100年10月7日之標的物現況說明書）各一件（均由證人曾玄倫代理出具，見本院卷第62至65頁），其中就系爭土地上是否有地上物之欄位均勾選「有」，且就該地上物之處理方式在備註欄均勾選「點交時隨同移轉給買方」，而非勾選另一選項即「點交時由賣方清除」；另方面被告黃順良於100年10月7日委託瀚霖公司仲介買賣系爭土地之不動產買賣意願書亦載明「賣方需保留二棟原建築物」等語明確，此部分之事實除據證人廖本偉於本院審理時結證在卷外，且證人廖本偉於本院審理時復明確結證：原告於簽立系爭買賣契約時有同意要將系爭農舍合法化的問題處理好等語（見本院卷第77頁、81頁），與原告出具之前揭100年9月30日土地專任委託銷售契約書（含100年10月7日之標的物現況說明書）所載內容互核亦無歧異，足見原告、被告黃順良就坐落系爭土地上之地上物即系爭農舍之處理方式，均共認於系爭買賣契約簽立而成立生效後，原告日後點交系爭土地予買受人被告黃順良時，應將系爭農舍保留並隨同將系爭農舍之產權移轉予被告黃順良，以確保被告黃順良締結系爭買賣契約購買系爭土地之重要目的即：保有正當合法系爭農舍產權之利益得以實現。又系爭農舍因屬未辦理保存登記之建物，所謂隨同將系爭農舍之產權移轉予被告黃順良，自係指原告應協力取得經主管機關核發使用執照之系爭農舍事實上處分權讓與被告黃順良。證人曾玄倫前揭有利於原告之證言，無從憑採。從而，原告主張於系爭買賣契約簽立而成立生效後，其不負有保留系爭農舍及將系爭農舍（含增建部分）合法化之協力義務並仍得任意將系爭農舍拆除，難認屬實，已無可採。
⒉另原告主張系爭買賣契約簽立後，嗣後關於系爭農舍增建之
委託建築師設計規劃、僱工拆除部分建物並增建部分建物及向南投縣政府提出相關申請等相關費用，實際上係由被告黃順良支出乙節，固據證人廖本偉於本院審理時結證在卷（見本院卷第80頁、80頁背面），堪認屬實。然原告、被告黃順良簽立系爭變更期款協議書，係就系爭買賣契約原來約定於101年1月14日點交系爭土地時被告應給付之尾款1250萬元，協議變更該尾款分三期給付即：101年2月29日給付415萬元；101年3月31日給付415萬元；101年4月30日給付系爭尾款420萬元乙節，已如前述，堪認兩造就原告點交系爭土地及被告應給付系爭尾款420萬元之日期合意更改為101年4月30日。且觀諸系爭買賣契約第9條第2項約定：「本買賣土地如有地上物時，除雙方另有約定外，乙方（即指原告）於點交前應將地上物清除」等語（見本院卷第11頁），並參以系爭變更期款協議書之內容，可知原告、被告黃順良在前開變更前、變更後之尾款給付方式下方特別以手寫方式約明：「備註：依實際狀況，申請最大合法坪數」等語（見本院卷第16、58頁），而證人曾玄倫就此部分於本院審理時亦結證：在約850坪的系爭土地上蓋農舍，農舍面積只能有十分之一即約85坪，而系爭農舍都是違建，廖本偉說被告黃順良要求系爭農舍不要只送給被告黃順良，並要求合法取得系爭農舍的所有權，所以系爭變更期款協議書才會記載「依實際狀況，申請最大合法坪數」這段話等語明確（見本院卷第110頁、110頁背面），足見原告、被告黃順良就其等關於原告日後點交系爭土地予買受人被告黃順良時，應將系爭農舍保留並隨同將系爭農舍（含增建部分）之產權移轉予被告黃順良（即原告應協力取得經主管機關核發使用執照之系爭農舍事實上處分權讓與被告黃順良）之約定，既在系爭變更期款協議書（即系爭買賣契約內容之一部分）予以明定，依前開說明，足認原告此部分協力義務具有獨立性而成為其應負之「從給付義務」。於此情形，原告違反此部分從給付義務，自屬未依系爭買賣契約約定債之本旨而為給付，被告黃順良本得對原告獨立訴請履行，堪以認定。
⒊況依前述南投縣政府因系爭農舍增建問題之101年9月7日、1
01年10月25日、101年10月26日、101年11月29日等函文（即前述兩造不爭執事實第㈣點部分），可知受文者均為原告外，且送達原告之地址亦均為原告之戶籍地址即：臺中市○○區○○街○○號7樓之1，此觀前開函文甚明（見本院卷第54至57頁），並佐以原告迄至102年1月24日將系爭土地所有權移轉登記予被告黃順良指定之登記名義人被告黃偵惠並點交系爭土地完畢前，其非但未將簽立系爭買賣契約時既有之系爭農舍拆除，反而以其自己名義向主管機關南投縣政府申請並於101年11月29日取得系爭農舍（含增建部分）使用執照之合法證明等舉止觀之，益見原告依系爭買賣契約確負有將系爭農舍（含增建部分）前述合法化之從給付義務，原告始會為如此之作為，甚為明灼。
三、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又雙務契約當事人之一方有先為給付之義務，除依法律之規定或交易習慣定之者外，須經當事人約定，於不動產買賣契約，如僅約定買受人分期交付價金之期限，就出賣人所負不動產所有權移轉登記義務，未定其履行期限，依民法第348條第1項規定，出賣人於契約成立時即負有移轉不動產所有權登記之義務，縱一時履行不能，待不能之情形除去已在某期價金交付期限之後，亦不能執此即謂買受人有先為給付該期價金之義務（最高法院89年度台上字第2746號民事判決意旨參照）。且按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為民法第264條第1項所明定。而兩造互負之給付義務，除一方有先為給付者外，本應由雙方同時履行，如一造未履行其義務，不得以他造未先履行而請求賠償損害（最高法院89年度台上字第1371號民事判決意旨參照）。經查：
㈠原告依系爭買賣契約，負有交付並移轉系爭土地所有權登記
予買受人即被告黃順良指定之登記名義人即被告黃偵惠之主給付義務外，並負有前述保留系爭農舍及將系爭農舍（含增建部分）合法化之從給付義務，然原告未於其應點交系爭土地之日期即101年4月30日以前完成該項從給付義務，自屬未依系爭買賣契約約定債之本旨而為給付，依前開說明，被告黃順良本得對原告獨立訴請履行，於原告履行該項從給付義務前，被告自得拒絕給付原告系爭尾款420萬元。則原告主張被告黃順良未於101年4月30日給付其系爭尾款420萬元係屬違約等語，自無可採。
㈡此外，原告逾期迄至101年11月29日始取得南投縣政府核發
系爭農舍（含增建部分）之使用執照，嗣於102年1月24日將系爭土地所有權移轉登記予被告黃順良指定之登記名義人被告黃偵惠並點交系爭土地完畢，並依農業用地興建農舍辦法第9條規定，於系爭土地之登記謄本上註記該使用執照核發日期（即101年11月29日）；被告黃順良則旋即於102年1月25日給付原告系爭尾款420萬元等情，已如前述。由前揭原告履行系爭農舍（含增建部分）之從給付義務，及履行點交並移轉系爭土地所有權之主給付義務後，被告黃順良旋即於翌日給付原告系爭尾款420萬元之過程觀之，被告黃順良於102年1月25日將系爭尾款420萬元給付予原告，顯無可歸責於被告黃順良事由之違約可言，亦堪認定。是原告以被告黃順良遲延給付系爭尾款420萬元269日為由，據此請求被告二人連帶賠償其前開違約金334萬9050元及其法定遲延利息，為屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約及連帶保證之法律關係，請求被告二人應連帶給付其系爭買賣契約之違約金334萬9050元及自起訴狀繕本送達被告二人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又本件原告之訴既無理由而應予駁回，其假執行聲請亦失其宣告之依據，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 何世全
一、上正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 103 年 4 月 24 日
書記官 陳青瑜