臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第499號原 告 楊謹韓訴訟代理人 陳盈壽律師被 告 大城建設股份有限公司法定代理人 賴源釗訴訟代理人 馬潤華上列當事人間請求返還代辦費用事件，本院於民國102年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國101年8月21日就門牌臺中市○○區○○○路○○○
號如附表所示八戶房屋及基地（下稱系爭房地）及車位15個（平面車位5個與機械車位10個）整批議價，嗣以新臺幣（下同）163,770,000元達成協議，原告並以訴外人陳淑梅名義與被告簽訂買賣協議書，總價額已包含每戶之代辦費用共計2,640,000元（每戶代辦費用為330,000元，八戶共計2,640,000元）。而一般向建設公司購買新成屋，於簽約時建商均會向購屋者收取一筆代辦（或代收）費用，供契稅、代書費、買賣設定規費、外水、外電、瓦斯管線費、預收管理費等之用，且採實支實付，多退少補之方式，此為一般交易之慣例。惟被告代為辦理系爭房地移轉過戶完成後，至今均未提供相關代辦費用之單據與原告，亦未與原告辦理代辦費用之相關會算，將預繳之代辦費用扣除實際支付金額後之差額退還原告，經原告請求被告返還均置之不理，爰依民法第179條規定請求被告返還前開差額等語。並聲明：⒈被告應給付原告1,000,000元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告不否認原告為與其接洽系爭房地買賣之人，惟以買賣協
議書及不動產買賣契約書之簽約人並非原告，認原告非契約當事人云云。惟當初洽購系爭房地之人為原告，實際之買方也是原告，實際上系爭房地中，除建物門牌編號3樓之2（3A2）徐子軒為原告兒子外，其餘七戶均是由原告與被告成立買賣契約後再轉賣他人，並通知該他人與被告簽訂不動產買賣契約。買賣協議書上所載之買賣總價為163,770,000元，總價之計算是以房屋總坪數乘以每坪163,000元，再加代辦費2,640,000元所得，雖與原證一之購屋臨時證明單所載146,000,000元不符，但被告實際就系爭房地所收取之總款項即為146,000,000元，至於與買賣協議書所載總價之差額，被告係以退還裝修費為由而未予收取，故買賣協議書所載之總價雖與購屋臨時證明單所載之總價不符，仍不得據此認定原告並非系爭房地買賣契約之當事人。另原告出賣予陳淑梅等人之價格跟其等與被告簽約之價格並不同，買賣之條件是原告先與被告談好後，再由陳淑梅等人與被告共同簽立買賣協議書，並非原告與被告所洽談之買賣條件由後手完全繼受，自難以此即認原告非系爭房地買賣契約之當事人。
⒉系爭房地交易總價內含代辦費用，被告雖辯稱總價內含代辦
費即無多退少補，原告否認，至今被告未提出相關依據，所辯恐無足採。且並沒有法律規定總價包括代辦費，亦不代表總價包括代辦費用就不用多退少補。況被告預收之代辦費用，包括預收管理費部分，而被告將預收之管理費繳交大城新紐約社區管理委員會後，現管委會已退還多餘之管理費與系爭房地之所有權人，亦證本件代辦費用應多退少補，否則預收管理費部分理應退還被告才是。
⒊原告既為系爭房地與被告成立買賣契約之當事人，若契約條
款約定有任何變更卻未經原告同意而變更，對原告自不生效力，故被告以非原告簽署之被證三交屋切結書第二條約定為由，認原告不得請求退還代辦費用之差額，恐有誤會。退步言，若本院認本件原告之權利義務已移轉予實際簽署不動產買賣契約書或撥款交屋切結書之人，惟被證三撥款交屋切結書屬定型化契約，且該切結書第2條條款並無明顯與其他條文區別之顏色或加深或其他註記，使簽約人得一眼即注意到此攸關拋棄其本身權利之文字記載，撥款交屋切結書第二條約定，對簽約之人顯失公平且違反誠信原則，此約定無效，被告無法據此拒絕返還代辦費用之差額。另原告業經系爭房地中其中六戶之授權，全權處理與被告會算代辦費用差額之事宜，並同意原告領取相關差額，故原告請求被告退還代辦費用之差額，實有理由。且原告也有跟後手收取330,000元之代辦費用，後手既將此部分權利轉讓原告，原告自得以自己之名義起訴。
二、被告則以：㈠原告於101年8月21日前往被告新建「大城新紐約」銷售中心
接洽購屋事宜，出價146,000,000元，欲購系爭房地，含平面式車位5位、機械式車位10位，買賣總價包含契稅、外水、外電、天然瓦斯管路費用、火險、地震險、預收管理費、代書費與買賣設定規費等，故原告總共支出之費用係以146,000,000元為限買清，日後兩造無需再就其他費用多退少補。由於原告出價低於被告銷售之底價，且買賣條件與一般買賣約定不同，承辦人員當下無法承諾，因此協議先給付定金，另於購屋臨時證明單備註欄載明「價格需經公司同意，如不同意無息原金退還，公司於101年8月23日15時前回覆，條件如附表」。嗣經協商後以總價163,770,000元買斷價成交，被告並於101年9月5日與原告及訴外人陳淑梅、柯育辰、楊杰明、張春發、黃惠青、張國章、張鈞閔等八人簽訂買賣協議書，並依協議書內容分別與買受人簽訂不動產買賣契約書，由於被告出售之系爭房屋為買斷價，除房屋土地之價格外，其他費用均已涵蓋在內，因此契約第8條第3項之買方暫繳款約定為零，就此證人陳淑梅出庭證稱除買賣價金外，並未給付被告其他款項即可知。此外，系爭房地於辦理交屋手續時，各買受戶皆有出具「大城新紐約」撥款交屋切結書，於該切結書第二條即清楚載明「上述總價內容含代辦費用（包括契稅、代書費、產權移轉等規費）亦即買清、交屋結算不多退少補」，被告除約定總價外既無多收費用，則原告主張被告代為辦理不動產移轉過戶完成後，至今仍未提供相關代辦費用之收據與原告，亦未與原告辦理代辦費之相關結算云云，即屬無據，不足採信。
㈡一般房地產建案預售屋之買賣由於外水、外電、天然瓦斯管
線等費用尚未明確，因此通常約定由買受人預先支付一筆代收款，待交屋時結算實際支付費用，再由預收款中多退少補，即所謂買賣價金不含代收款。而買賣雙方於議價協商時，買方如請求以總價含所有代辦費用在內不另付費用，即所謂買賣價金含代收款，也就是一般俗稱「買清」。而依契約自由原則，上開費用約定由出賣人負擔，既無違反法律強制規定，公共秩序或善良風俗，當屬有效。退萬步言，此買賣條件係原告於101年8月21日提出，被告同意後始完成交易，依契約自由原則與契約嚴守原則下，兩造簽訂契約後，即均受契約條款之約束，是代辦費用既已涵蓋於買賣之總價內，且被告並未向買受人另外收取，自無多退少補之理。此外，原告亦非系爭房地買賣契約書之簽約當事人，欠缺當事人適格之要件，原告提起本件訴訟顯無理由，亦有背誠信原則。原告雖提出原告後手簽立之授權書，惟該授權書之實質內容並非事實，因被告並未向原告收取每戶代辦費用330,000元，該部分已包含在總價裡面，所以並不生返還之問題。至「大城新紐約管理委員會」退回溢收管理費，因該費用係由被告替全體買受戶預先繳交，大城新紐約管理委員會再按每戶實際面積核算多退少補，原告以管委會就預收管理費有多退少補作為被告亦須返還代辦費用之理由，顯然意圖混淆，不足採信等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經整理爭點結果如下：㈠不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
⒈原告於101年8月21日與被告公司代理人李乙錫簽立如原證一
之購屋臨時證明單，向被告購買系爭房地及車位15個（平面車位5個、機械車位10個），約定內容如原證一所示。其後並由原告及訴外人陳淑梅、柯育辰、楊杰明、張春發、黃惠青、張國章、張鈞閔等人與被告簽立如被證二所示之買賣協議書。後張國章則將權利讓渡訴外人徐子軒；楊杰明則將購買編號6A1之權利讓渡訴外人陳淑敏，再由陳淑敏讓渡與訴外人張華文，復由張華文讓渡與訴外人張曉康。另再由如附表所示簽約人與被告簽立各戶房屋之不動產買賣契約書，嗣張春發將上開契約權利讓渡與訴外人李文玲；其後即由附表所示李文玲、徐子軒、楊杰明、張鈞閔、黃惠青、柯育辰、張曉康、陳淑梅簽立如被證三之撥款交屋切結書，各戶價金均已交付，銀行貸款亦已設定完成，被告並已將房屋移轉登記予簽立切結書之人。
⒉臨時購屋證明書、買賣協議書及不動產買賣契約書、交屋切
結書就交易總價內含代辦費用（包括建物契稅、外水、外電、外瓦斯管線費、火災及地震保險費、規稅費、代書費等費用）之約定均未予變更。
㈡爭執事項：
⒈原告與實際簽署不動產買賣契約書之人間讓與權利之法律關
係為何？原告是否仍為上開建物買賣契約之當事人？契約約定內容是否須經原告同意？⒉若原告為契約當事人，兩造間就上開建物之買賣契約，有無
就代辦費用多退少補之約定？原告請求被告退還預繳代辦費用扣除實際支付金額後之差額有無理由？
四、法院之判斷：㈠本件原告於向被告購買系爭房地（含車位）後，實際卻由附
表所示簽約人與被告簽訂買賣協議書，而原告自承係原告將購買房地的權利出售給實際簽立買賣協議書之人（見本院卷第66頁），堪認原告應係將與兩造間就系爭房地買賣之權利義務關係，以契約承擔方式轉讓實際簽訂買賣協議書之人。原告雖主張伊與被告談的買賣條件與伊賣給後手相關買賣條件並不同，並非伊與被告間買賣條件由後手完全繼受云云。然原告之後手既已繼受原告與被告間之買賣契約當事人地位，其後自得另行與被告約定變更契約內容，不受原告之拘束，是縱原告之後手與被告間簽訂買賣協議書之內容，較諸原告與被告間約定之內容不同，亦難以此推論原告之後手並未繼受原告與被告間買賣契約當事人地位，原告此一主張並無理由。原告既已將兩造間就系爭房地之買賣契約當事人地位讓與其後手，除以原告之子徐子軒名義簽約之門牌編號三樓之一及其基地，實際係由原告所購買，業經證人即被告公司前銷售人員李乙錫到庭證稱：原告兒子那間應該是原告自己買的，他兒子還很年輕等語明確（見本院卷第96頁），堪認實際購買之人應為原告外。就其餘房地而言，原告即已非買賣契約之當事人，自不得依其原與被告間買賣契約向被告為任何主張。是原告主張就其他房地依兩造間就系爭房地之買賣契約約定，應退還剩餘之代辦費，自無理由。至原告另主張其後手中六人已將權利讓與原告，由原告向被告收取應退回之代辦費云云。然查，原告所提出之授權書六紙，其中徐子軒部分實際上為原告本人所購買，並無授權必要，其餘五紙之內容均僅記載「為與大城建設股份有限公司會算返還代辦費用差額事宜，立書人同意全權授權予楊謹韓小姐處理，並同意由楊謹韓小姐領取相關差額」等語，僅得認該等五人有授權原告代為處理返還代辦費用差額事宜，並無將該權利讓與原告之意，自無從以其自己名義代後手請求，原告此一主張，並無理由。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告既主張兩造間就登記於其子徐子軒部分之買賣契約之代辦費有應多退少補之約定，自應由主張此一權利發生事實之原告舉證加以證明。原告主張依一般購屋慣例，代辦費用應屬多退少補，固為被告所不爭執。然依兩造間購物臨時證明單所載內容，其中附帶約定第7點，原條款內容雖記載「本售價不含代收款（包含契稅、外水、外電、天然瓦斯管路費用、火險、地震險、預收管理費、代書費與買賣設定規費等）」，惟兩造特就「本售價不含代收款」部分變更為「本售價含代收款」，顯見已與購買被告公司房屋一般慣例約定不同，方需為此變更，自難逕以一般購屋慣例推論兩造間之約定。況李乙錫於本院證稱：與原告接洽過程中，剛開始有提到代辦費是多退少補，最後成交條件則是臨時購屋單上面的價錢，剩下費用由公司負責，也就是總價含代辦費…原告買這個價錢時，就是不想付這些費用，所以談定價錢就是費用由公司承擔等語明確（見本院卷第94頁反面），亦堪認兩造間並無約定就代辦費應多退少補之情。此外，原告並未提出其他證據證明兩造間確有就代辦費多退少補之約定，自難為有利原告之認定，揆諸上開舉證責任之分配，應認被告並無返還代辦費之義務，原告請求返還代辦費，並無理由。
㈢原告雖聲請證人即原告後手陳淑梅到庭證明兩造間確有多退
少補之約定，惟證人陳淑梅僅證稱：伊向原告購買房屋之價金，就是每坪16.3萬元，再加上33萬元的外水外電等語，然此亦僅係陳淑梅與原告間買賣契約之約定，尚難以此推論原告與被告間亦為相同之約定，難以此證明兩造間買賣契約之約定內容。原告另主張系爭房屋之管理委員會，近來已將多收之管理費退還原告，可知剩餘之代辦費確應返還原告云云。然查，系爭房屋之管理委員會，縱有將被告轉交之管理費多餘部分退還住戶之情事，亦無非係被告銷售房屋時一般慣例即係另向購買者收取代辦費並多退少補，因而認定管理費均為住戶所繳交而應退還住戶，實際上管理委員會亦無從得知原告與被告間就買賣契約中代辦費約定與其他住戶有無不同，自難以此推論兩造間確有就代辦費為多退少補之約定，原告此一主張亦無理由。
五、綜上所述，原告就其向被告購買之系爭房地，除其中門牌編號三樓之一房屋及其基地外，其餘七戶既已轉售其後手，並將與被告間契約關係由後手繼受，已非買賣契約當事人，且未經後手讓與對被告請求返還代辦費之權利，自無從依兩造間契約關係，向被告為任何請求。至門牌編號三樓之一房屋及其基地，實際雖係由原告所購買，然兩造間就系爭房地之買賣契約條款已變動為買清，顯與一般購屋慣例有所不同，自應由原告舉證證明兩造間就代辦費有無多退少補之約定。惟原告所提證據，均無法證明其與被告間確有就代辦費為多退少補之約定，難為有利原告之認定，應認被告並無返還剩餘代辦費之義務。從而，原告依民法第179條規定，請求被告返還剩餘代辦費，自無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，因敗訴而失所依附，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 7 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 黃渙文法 官 蕭承信附表：
┌──┬────────┬───────┬────────┐│編號│建物門牌編號 │不動產買賣契約│撥款交屋切結書簽││ │ │書簽約人 │署人 │├──┼────────┼───────┼────────┤│ 1 │三樓之一（3A1） │張春發 │李文玲 │├──┼────────┼───────┼────────┤│ 2 │三樓之二（3A2） │徐子軒 │徐子軒 │├──┼────────┼───────┼────────┤│ 3 │四樓之一（4A1） │楊杰明 │楊杰明 │├──┼────────┼───────┼────────┤│ 4 │四樓之二（4A2） │張鈞閔 │張鈞閔 │├──┼────────┼───────┼────────┤│ 5 │五樓之一（5A1） │黃惠青 │黃惠青 │├──┼────────┼───────┼────────┤│ 6 │五樓之二（5A2） │柯育辰 │柯育辰 │├──┼────────┼───────┼────────┤│ 7 │六樓之一（6A1） │張曉康 │張曉康 │├──┼────────┼───────┼────────┤│ 8 │六樓之二（6A2） │陳淑梅 │陳淑梅 │└──┴────────┴───────┴────────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 7 月 19 日
書記官 賴玉真