臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第867號原 告 風尚咖啡股份有限公司法定代理人 黃明民訴訟代理人 江燕鴻律師訴訟代理人 梁郁翎律師被 告 鹿寮興股份有限公司法定代理人 黃正忠訴訟代理人 柳正村律師上列當事人間請求返還支票等事件，本院於民國102年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰零玖萬零玖拾陸元，及自民國一百零二年三月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將如附表所示編號8至12號所示之五紙支票返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣叁佰柒拾陸萬伍仟貳佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但上開規定於因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者無礙；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第4款、第2項分別定有明文。本件原告起訴原請求⒈被告應給付原告新臺幣（下同）1,420,048元及其遲延利息、⒉被告應將如附表所示編號6至12號所示之7紙支票返還原告。嗣於本院審理中因被告又將如附表所示編號6號、7號二紙支票兌領，原告乃變更聲明為：⒈被告應給付2,090,096元及其遲延利息、⒉被告應將如附表所示編號8至12號所示之5紙支票返還原告。核原告上開變更與首揭規定並無不合，且對此被告亦無異議，應予准許。
乙、實體事項：
一、原告主張：
㈠、兩造於民國91年7月8日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由原告向被告承租坐落改制前臺中縣○○鎮○○路○○○號之房屋（縣市合併改制後為臺中市○○區○○路○○○號，下稱系爭房屋，原告誤載為房地），供原告經營餐飲店，租賃期間自91年7月1日起至98年11月9日止，保證金為75萬元。嗣兩造於租約期滿後，又合意延長租約4年，約定延長租賃之期間自98年11月10日起至102年11月9日止，並調整租金為：98年11月10日起至100年11月9日止，每月租金為30萬3876元，100年11月10日起至102年11月9日止，每月租金為31萬9070元。依兩造租賃契約第3條，租金給付方式係原告每次開立12紙支票、支付一年期之租金，又租金稅金外加，由原告負擔，是自100年11月10日起至102年11月9日止之每月租金（含稅）為33萬5024元，原告已依約簽發附表所示之12紙支票（合計一年份租金金額為4,020,2888元）交付被告，且屆期之支票亦均經被告兌領。
㈡、詎料，於102年1月19日3時38分，原告承租之系爭房屋因受隔鄰（即臺中市○○區○○路○○○號）發生之火災波及（下稱系爭火災），導致原告無法營業。參照系爭租賃契約第4條第1款約定，原告承租系爭房地係為供經營餐飲店之用，而系爭房屋因隔鄰火災之不可歸責於原告之事由而毀損，原告顯無可能就存餘部分繼續經營餐飲店，原告自火災發生後迄今未能營業，系爭房屋已不能達租賃之目的，原告自得依民法第435條第2項規定終止租約。原告曾向被告表示將兩造之租賃契約提前至102年2月9日終止，並請被告返還原告預先支付、斯時未到期之租金即如附表編號4至12所示之9紙支票與保證金75萬元，再於102年2月7日以沙鹿郵局存證號碼000031號存證信函告知被告終止契約及返還租金與保證金事宜，惟被告於102年3月4日以北勢郵局存證號碼27號存證信函函覆原告表示拒絕。為此，原告爰於依民法第435條第2項規定終止兩造系爭租賃契約後，依民法不當得利之法律關係訴請被告返還2,090,096元（計算式：已兌現之如附表所示編號4至7號四紙支票金額計1,340,096元＋保證金750,000元=2,090,096元）及將如附表所示編號8至12號所示之五紙支票返還原告等語。並聲明：如主文第1至3項所示，原告並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告僅承租系爭房屋一樓，原告於承租後自行增建二樓，該二樓增建物因隔鄰二樓火災波及，原告自應負重大過失責任；又被告出租之房屋為一樓，原告內部裝潢為挑高二層樓中樓格局，但未通過消防安檢，造成裝潢受損，原告對於裝潢毀損亦有過失。再系爭房屋僅原告自己內部裝潢毀損，租賃標的即出租房屋本身並無毀損不堪使用情事，出租房屋尚可以重新裝潢營業，水電接通皆無困難，自未達租賃物滅失之狀態，是兩造租賃關係並未消滅。另本件火災地點北邊的其他承租人，業已重新裝潢繼續承租，並不因火災而受影響，原告欲終止租賃關係，應係其自身營運關係考量，不能認為本件租賃物已不能達租賃之目的，是原告主張終止系爭租賃契約亦無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行。
三、本件經兩造整理不爭執與爭執事項如下：
㈠、兩造不爭之事實：
1.原告於91年7月8日向被告承租系爭房屋，供原告經營餐飲店，約定租賃期間自91年7月1日起至98年11月9日止，保證金為75萬元。兩造於租約期滿後，延長租約4年，約定延長租賃之期間自98年11月10日起至102年11月9日止，並調整租金為：98年11月10日起至100年11月9日止，每月租金為30萬3876元，100年11月10日起至102年11月9日止，每月租金為31萬9070元，又依兩造租賃契約第3條，租金給付方式係原告每次開立12紙支票、支付一年期之租金，又租金稅金外加，由原告負擔，是自100年11月10日起至102年11月9日止之每月租金，連同稅金合計為33萬5024元，而101年11月10日起至102年11月9日止之租金402萬288元（含稅金），原告亦依約簽發如附表所示之12紙支票，並全數交付被告，且屆期之支票亦均經被告兌領。
2.原告承租之系爭房屋，於102年1月19日3時38分因隔鄰（即臺中市○○區○○路○○○號）火災波及，導致原告無法營業。原告曾向被告表示將兩造之租賃契約提前至102年2月9日終止，並請被告返還原告預先支付、斯時未到期之租金即如附表編號4至12所示之9紙支票與保證金75萬元，原告並於102年2月7日以沙鹿郵局存證號碼000031號存證信函再次告知被告終止契約及返還租金及保證金事宜，惟被告於102年3月4日以北勢郵局存證號碼27號存證信函函覆原告，表示拒絕終止契約。
3.被告目前已兌領原告所交付之附表所示1至7號支票，且未返還其餘支票。
4.原告主張兩造間系爭租賃契約業經原告合法終止如有理由，被告對於原告依不當得利法律關係請求返還如聲明所示之金額及支票不爭執（但被告否認原告有合法終止租約之事由）。
5.兩造所提證物均為真正。
㈡、兩造爭執之事項：原告主張兩造間系爭租賃契約業經原告合法終止，是否有理由？
四、本院之判斷：
㈠、查原告承租之系爭房屋，於102年1月19日3時38分因受隔鄰（即臺中市○○區○○路○○○號）火災波及，導致原告無法營業乙節，有原告提出之臺中市政府消防局提供火災調查內容、系爭房屋遭火災燒損之照片及被告提出之系爭房屋遭火災燒損之照片等件在卷可稽（見本院卷第15頁以下、第54頁以下），且為兩造所不爭執，業據前述，當堪信屬實。則系爭火災發生既係鄰房（即臺中市○○區○○路○○○號）之原因所致，則其因延燒而波及原告承租之系爭房屋，自不可歸責於原告。被告雖辯稱：原告僅承租系爭房屋一樓，原告於承租後自行增建二樓，該二樓增建物因隔鄰二樓火災波及，原告應負重大過失責任；又被告出租之房屋為一樓，原告內部裝潢為挑高二層樓中樓格局，但未通過消防安檢，造成裝潢受損，原告對於裝潢毀損亦有過失云云，然觀兩造所提互不爭執之系爭房屋現場照片所示（見本院卷第17頁以下、第
54 頁以下），顯見系爭房屋並未有增建二樓的情形，且系爭火災之發生係因隔鄰火災延燒所致，已如前述，與被告裝潢未通過消防安檢自無關聯，被告上開所辯，均無足採。
㈡、被告雖以前詞辯稱系爭房屋僅原告自己內部裝潢毀損，租賃標的即出租房屋本身並無毀損不堪使用情事，出租房屋尚可以重新裝潢營業，自未達租賃物滅失之狀態，是兩造租賃關係並未消滅等語。惟本件原告業已捨棄有關系爭房屋因滅失而造成兩造租賃關係消滅之主張，而僅主張民法第435條第2項之租約終止事由（見本院卷第58頁反面），則被告聲請本院履勘現場以證明系爭房屋並未達滅失之程度及有關此部分之抗辯，自無再審酌之必要。至被告雖另辯稱系爭房屋僅原告自己內部裝潢毀損，尚可以重新裝潢營業，且本件火災地點北邊的其他承租人，業已重新裝潢繼續承租，並不因火災而受影響，原告欲終止租賃關係，應係其自身營運關係考量，不能認為本件租賃物已不能達租賃之目的云云。惟按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。民法第435條定有明文。查原告租用系爭房屋之目的係作為餐飲店營業之用，已如所述，是若系爭房屋因故遭毀損致其供餐飲店營業之功能喪失者，應認系爭租賃契約成立之目的即已無法達成。本件觀諸系爭房屋於102年1月19日火災發生後，其內部物品、天花板及牆壁均受火熱不等程度之嚴重燒損，原告所承租區域內之原有隔間、裝潢，均因本件火災而毀損，有原告提出之系爭房地現場照片附卷可考（見本院卷第17至22頁），則原告主張其所承租用以供餐飲店營業之系爭房屋因遭火災造成上開損害，已無從繼續營業等語，當可採信。再參之原告承租系爭房屋之租賃契約期間，第一次自
91 年7月1日起至98年11月9日止，兩造於租約期滿後，延長租約4年，約定延長租賃之期間自98年11月10日起至102年11月9日止，是原告承租系爭房地總共11年多，而本件發生火災之日為102年1月19日，距租賃契約開始之日已相隔10年多，離租賃契約屆滿之日已剩不到1年，依常情，自難苛求原告為了不到1年之承租營業期間，尚須投入大量且無經濟效益之資金重新裝潢，僅為供不足1年租期營業之用，衡諸情事變更原則（民法第227條之2規定參照），自堪認原告就系爭房屋之存餘部分確已無法達成系爭租賃契約之目的。基此，原告主張依上開民法第435條第2項規定，終止兩造間系爭租賃契約當屬合法有據。次查原告已曾向被告表示將兩造之租賃契約提前至102年2月9日終止，並曾於102年2月7日以沙鹿郵局存證號碼000031號存證信函再次告知被告終止契約及返還租金及保證金事宜，此為被告所不爭執，故本件應認原告業已合法終止兩造間系爭租賃契約，且兩造間系爭租賃契約業於102年2月9日終止。
㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第179條、第182條第2項分別定有明文。本件應認原告業已合法終止兩造間系爭租賃契約，且兩造間系爭租賃契約業於102年2月9日終止，業據前述。則原告依上開規定，請求被告返還租約終止後不當受領之租金及未屆期之支票與保證金自屬有據。原告主張租約終止如有理由，被告對於原告依不當得利法律關係請求返還如聲明所示之金額及支票均不爭執，已據前述（見兩造不爭執事項）。準此，本件原告依上開規定請求被告返還原告2,090,096元（計算式：租約終止後已兌現之如附表所示編號4至7號四紙支票金額計1,340,096元＋保證金750,000元=2,090,096元），及自起訴狀繕本送達被告之翌日即102年3月30日起算，按年息百分之五計算之法定遲延利息，及將如附表所示未屆期之編號8至12號所示之五紙支票返還原告，核無不合，均應予准許。
五、綜上所述，本件被告之抗辯並不足採，原告主張兩造間系爭租賃契約業經原告合法終止且於102年2月9日終止，為屬有據。從而，原告依民法不當得利等法律關係，請求：⒈被告應給付原告2,090,096元及自102年3月30日日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應將如附表所示編號8至12號所示之5紙支票返還原告，為有理由，均應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 6 月 4 日
民事第一庭 法 官 洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 102 年 6 月 4 日
書記官 張齡方附表：
┌──┬─────┬───────┬───────┬─────┬─────┬──────┬───┐│編號│發票人 │付款人 │發票日 │票面金額 │支票號碼 │所屬租期（民│備註 ││ │ │ │（民國） │（新臺幣）│ │國年/月/日）│ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│1 │風尚咖啡股│合作金庫商業銀│101年11月15日 │335,024元 │KR0000000 │101/11/10~ │已兌領││ │份有限公司│行東沙鹿分行 │ │ │ │101/12/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│2 │同上 │同上 │101年12月15日 │同上 │KR0000000 │101/12/10~ │已兌領││ │ │ │ │ │ │102/1/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│3 │同上 │同上 │102年1月15日 │同上 │KR0000000 │102/1/10~ │已兌領││ │ │ │ │ │ │102/2/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│4 │同上 │同上 │102年2月15日 │同上 │KR0000000 │102/2/10~ │已兌領││ │ │ │ │ │ │102/3/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│5 │同上 │同上 │102年3月15日 │同上 │KR0000000 │102/3/10~ │已兌領││ │ │ │ │ │ │102/4/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│6 │同上 │同上 │102年4月15日 │同上 │KR0000000 │102/4/10~ │已兌領││ │ │ │ │ │ │102/5/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│7 │同上 │同上 │102年5月15日 │同上 │KR0000000 │102/5/10~ │已兌領││ │ │ │ │ │ │102/6/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│8 │同上 │同上 │102年6月15日 │同上 │KR0000000 │102/6/10~ │ ││ │ │ │ │ │ │102/7/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│9 │同上 │同上 │102年7月15日 │同上 │KR0000000 │102/7/10~ │ ││ │ │ │ │ │ │102/8/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│10 │同上 │同上 │102年8月15日 │同上 │KR0000000 │102/8/10~ │ ││ │ │ │ │ │ │102/9/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│11 │同上 │同上 │102年9月15日 │同上 │KR0000000 │102/9/10~ │ ││ │ │ │ │ │ │102/10/9 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│12 │同上 │同上 │102年10月15日 │同上 │KR0000000 │102/10/10~ │ ││ │ │ │ │ │ │102/11/9 │ │└──┴─────┴───────┴───────┴─────┴─────┴──────┴───┘