臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第87號原 告 黃映綺訴訟代理人 林見軍律師被 告 歐金幸訴訟代理人 洪明立律師上當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國102年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段一三三二建號（門牌號碼臺中市○○區○○○街○○巷○○號）房屋所有權全部移轉登記予被告之同時，給付原告新台幣伍佰貳拾萬肆仟捌佰伍拾伍元，及自民國一百零二年一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰柒拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新台幣伍佰貳拾萬肆仟捌佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張
一、緣原告前為買屋，曾透過訴外人住商不動產崇德加盟店（即地廣不動產經紀業股份有限公司，下稱地廣公司）帶看被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段1332建號（門牌號碼臺中市○○區○○○街○○巷○○號）房屋（下稱系爭房地）。原告於民國101年9月26日看屋後，即支付斡旋金請求與被告議價，該日議價過程，因原告本身及長輩對於房屋風水有所禁忌，故議價過程中原告即明確表達承購要素之一，絕對「不要是中間屋（即俗稱之扁擔厝，指位於同一期所蓋奇數單排之單一整體透天厝之正中間位置者，例如序號1、3中間之2；1、5中間之3；1、7中間之4，餘依此類推），容生肩挑兩頭債務之風險」（或稱「中間厝」，以下統稱「中間屋」）。當日居間之地廣公司經理張瑞昌，乃一再向買方轉達賣方說法，表明保證系爭房地絕非「中間屋」，張瑞昌甚還以地籍圖為例，說明系爭房地絕非「中間屋」。原告基於信賴仲介專業及被告夫婿劉政斌之說法，旋在101年9月30日簽立總價新台幣（下同）950萬元之買賣契約，議定由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理履約保證。原告於簽約當日支付190萬元，並續於同年10月17日、10月24日分別匯出400萬元、3,618,0 65元至僑馥公司履約專戶，其中包含支付第三人地廣公司之38萬元仲介費；復於同年10月29日辦竣系爭房地之所有權移轉登記過戶完成。
二、兩造簽約後直到過戶完成這段期間，被告始終未再允讓原告看屋，原告係至101年11月6日才進行第二次看屋。不意，入屋後除發現系爭房屋有嚴重漏水等重大瑕疵外，陪同原告看屋之哥哥更告知原告系爭房屋應為「中間屋（即俗稱之扁擔厝）」，此與當初賣方即被告透過其配偶劉政斌所轉達「不是中間屋」之訊息，明顯有所出入。針對上開「中間屋」之疑義，原告及夫婿呂錦榮立刻於同年11月9日再次向賣方求證，被告之配偶劉政斌面對原告之詢問，又一再表明並強調整體別墅建物共有六間，最旁邊門牌42號之建物為第一間，乃現任屋主購買後再往外加蓋，才會產生外觀不同之情形，但確是出於整體建物；至於面對整排建物之左手邊第一間，則是現任屋主於兩年前所購買。惟原告之母親卻又表示這五間建物後方都有加蓋，系爭房屋在九二一地震後都沒整理過，沒有影響，致原告面對被告配偶劉政斌上開說法，始終存有疑慮。嗣原告乃於同年月11日親向同巷42號之屋主求證，經該42號之屋主明白表示該屋自購進時，外觀即是如此。原告於翌日再向地政機關調閱系爭房屋及同巷42號房屋之建物測量成果圖，赫然發見兩棟建物並非同批所蓋，前者之使用執照號碼為75中工建使字第1397號、完工之測量日期為75年6月9日；後者之收件日期及字號為68年8月7日丈字9066號、建築完成日期為68年8月31日，明顯為不同時期所蓋之建物，絕非同批建物。依上可知，被告對於原告有刻意誤導及隱瞞之欺騙情事，以致原告陷於錯信系爭房屋「不是中間屋」而作出承買之意思表示。
三、系爭房屋應不具備非「中間屋」之缺失，乃原告於買賣過程中一再要求，且為居於賣方地位之被告所明知，而被告更一再表示系爭房屋非「中間屋」，合於原告之要求。然事實上，客觀顯示系爭房屋明白存在著「中間屋之缺失」，自屬合於瑕疵之範疇。被告明知系爭房屋為「中間屋」，而該「是否為中間屋」之情事更是原告決定承買過程之重要因素，被告卻刻意誤導及隱瞞「系爭房屋為中間屋」之事實，強調共有六間並非中間屋，以致原告誤信為真陷於錯誤而作出承買之意思表示。此一過程自合於民法第92條第1項前段規定詐欺之要件，原告自得據以撤銷本件買賣之意思表示。況原告承買系爭房屋一定要「不是中間屋」，更為兩造所明知之約定，今卻產生與當初約定相反之事實，此際系爭房屋自不具備當初約定之價值（即非中間屋），且屬不能補正之約定瑕疵，退此而論，原告亦得本於民法第359條之規定主張解約。
四、就本件紛爭原告除於101年11月14日委託律師寄發存證信函，催告被告出面協商外，復多方申請行政機關介入調解，但始終未獲共識，為維權益，原告不得不提起本件訴訟。另為杜爭議，併以本起訴狀表示撤銷買賣及解除雙方買賣契約之意思表示，是原告請求被告返還已受領之5,204,855元之金額，於法自屬有據。
五、對被告抗辯之陳述：
（一）本件買賣於101年9月26日議價成交之前，原告對於系爭房屋是否為五間的「中間屋」即有疑慮，並表示若是同一期的五間房子的「中間屋」就不買，此參照證人陳采婷、張瑞昌之證述自明，此點為居於買方地位之原告決定承買系爭房地之重要因素，且確實為被告代理人劉政斌所明知。
因被告代理人劉政斌對於上開重要爭點明瞭於胸，其才會蓄意隱瞞五間的真相，編謊成偶數六間，造成系爭房屋非中間屋之假相，誤導原告達成此一交易。
（二）證人陳采婷部分證述不實，蓄意編造故事，意欲做出有利被告的證詞。原告首次看屋時已詢問系爭房屋是否為中間屋，因為原告覺得那是五間的中間那一間。且如以房屋之間無缺縫、連牆連棟來判斷是否為「中間屋」，則應讓原告直接看現場或照片才對，怎會叫原告看「地籍圖」？又在101年9月26日的電話中，當原告質疑系爭房屋好像是五間房子中間的那一間之中間屋時，陳采婷回答系爭房地的確好像是位於5間房子的中間等語，根本未提及地籍圖，拿地籍圖跟原告解說的人是張瑞昌。陳采婷證述有跟原告夫婦表示，要拿建築圖給地廣公司配合的建築師看，確認系爭房屋是否為「中間屋」，卻證述自己看不懂建築圖、會處理「中間屋」之問題。惟陳采婷係領有合法證書的專業房仲，卻證述自己看不懂建築圖，若陳雅婷不知原告所述「中間屋」之定義為「同一期蓋的5間房子中間第3間」，如何處理「中間屋」之問題。是陳雅婷顯為串證、掩飾伊所知道原告所言中間屋的定義。
（三）被告之代理人劉政斌明知系爭房屋存有「5間當中屬第3間之中間屋」之約定瑕疵，亦知此一瑕疵將嚴重影響原告決定承買之意願，為求能將系爭房屋順利銷售出去，面對原告所詢「是否為5間中第3間之中間屋」乙節，其明知「同一期蓋的房子只有5間」，卻蓄意隱瞞5間的真相，編謊成偶數6間，造成系爭房屋非中間屋的假相，讓原告錯信而做出承買的意思表示。核此所為自屬合於民法上詐欺之舉，彰彰明甚。又對於民法第92條第1項但書所謂第三人，實務及學說均論應作限制解釋，認為相對人之代理人或受其委任從事締約者，均不包括在內。故本件無論係由被告本人或其代理人即其配偶劉政斌以前揭不實之6間情事，致令原告陷於錯誤而作出承買之決定，都無法卸除應負之責任等語。
六、並聲明：被告應給付原告5,204,855元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告於101年9月19日由地廣公司經理張瑞昌帶至系爭房地處現場察看房地現況，惟當日兩造未曾碰面，被告自不可能當場向原告保證系爭房地絕非「中間屋」（即俗稱之扁擔厝）。當時原告確曾向地廣公司經理張瑞昌詢問系爭房地是否為「中間屋」？而張瑞昌係告知：「中間屋」的定義每一個人不一樣，依其（即張瑞昌經理）的看法，系爭房地並非「中間屋」，並當場提出地籍圖，向原告說明系爭房地為一排連棟建築物，如以地籍圖來看系爭房地並不是原告所稱之「中間屋」。更要求原告可由現場建物外觀判斷，嗣原告對此一問題亦未再提及。兩造遂於同年9月30日經仲介居間簽立系爭房地之買賣契約，簽約過程中原告未曾再提及系爭房地是否為「中間屋」等問題，亦未要求於系爭房地買賣契約中載明被告應保證系爭房地非「中間屋」等字語。故本件實難因原告曾於簽立系爭房地買賣契約書前於現場察看房地現況時曾提及「中間屋」等問題，即認為「中間屋」為原告承買系爭房地之必要因素。
二、系爭房地是否為「中間屋」，若為原告承買系爭房地之必要因素，則原告必於簽立系爭房地買賣契約前窮盡所能自行收集相關資料或要求被告、所委託之仲介公司提供相關文件供其參酌判斷，甚或於所簽立之系爭房地買賣契約中要求載明：被告應擔保系爭房地非「中間屋」等字語，惟實際上並未如此，反而原告於先決定購買系爭房地並簽立系爭房地買賣契約，並陸續給付全額價金高達950萬元，被告亦將系爭房地移轉登記予原告後，原告始再以系爭房地為「中間屋」等為由，主張受詐欺而為意思表示，欲撤銷所為承買之意思表示，顯見爭房地是否確為「中間屋」並非原告承買系爭房地之必要因素。如前所述，「中間屋」究為何意義，並無一客觀且統一之見解，如原告依其認知，認為系爭房地應為「中間屋」，亦僅為認知上之差距，地廣公司經理張瑞昌並未有原告所稱之刻意誤導及隱瞞之欺騙情事，則原告主張被告就系爭房地是否為「中間屋」有刻意誤導及隱瞞之欺騙情事，致原告陷於錯誤而為承買之意思表示，參酌最高法院44年台上字第75號判例意旨，自應由原告負舉證責任。
三、系爭房地是否為「中間屋」兩造間存有不同認知，且依被告認知並非「中間屋」，自無原告所陳具有「物之瑕疵」，且系爭房地亦無原告所陳嚴重漏水等重大瑕疵存在。是原告主張本件亦得依民法第359條約定解除買賣契約亦無理由。退步言之，如認原告主張撤銷或解除承買系爭房地之意思表示有理由，因被告已將系爭房地所有權已移轉登記予原告，原告自應於被告給付5,204,855元之同時將系爭房地之所有權移轉登記予被告。
四、原告於購買系爭房地時僅向證人陳采婷等詢問系爭房地是否為「中間屋」？並未明白表示所稱之「中間屋」定義為何？此經證人陳采婷證述在卷。又依證人陳采婷及張瑞昌之證詞可知，原告於簽立系爭房地買賣契約前，雖曾質疑系爭房地是否為「中間屋」？然並未明確表示其所稱「中間屋」意義為何？被告又怎可能預知原告所稱「中間屋」定義而施用詐術使原告陷於錯誤而為意思表示？足證原告一再陳稱其因受詐欺而為錯誤之意思表示並非事實。
五、本件原告所以簽立系爭房地之買賣契約，乃因其同意證人張瑞昌以地籍圖向其說明「中間屋」之意義，故原告同意以價金950萬元購買系爭房地之意思表示，並無受詐欺可言。原告於102年1月29日審理時，對於法官訊問系爭房屋是否為原告所稱之「中間屋」，從外觀上來看是否可以看出來？原告亦自承如單從五間的外觀來看，是可以看出來的。且由原告所檢呈原證九之現場照片，事實亦如此。
六、由系爭房地交易過程觀之，原告於101年9月26日透過地廣公司人員陳采婷帶至系爭房地現場看屋後，旋決定購買系爭房地且於當日即支付5萬元之斡旋金予地廣公司，並簽立買賣議價委託書。嗣於101年9月30日兩造便簽立系爭房地之買賣契約書。又原告為履行系爭房地之買賣契約，先於101年10月2日給付履約保證專戶190萬元，101年10月17日給付400萬元，101年24日給付價金360萬元及稅款18,065元。前段給付價金期間內原告從未再提起「中間屋」之問題，反要求被告必須配合做建物結構檢測，甚更向陳采婷要求調取建築圖等資料以供其設計系爭房屋之用。由原告前述要求被告配合進行檢測及要求提供資料等行為，原告顯並非不知如何查證系爭房地是否為其所認定之「中間屋」，故由前揭履約過程足證原告系爭房地是否為「中間屋」，已非為其購屋之重要因素或可接受證人張瑞昌依地籍圖所為之解釋，自無受詐欺而為意思表示之情事等語，資為抗辯。
七、並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、本院之判斷：
一、原告主張：原告透過地廣公司仲介，於101年9月30日與被告簽訂不動產買賣契約等件，以總價950萬元之價格，向被告購買系爭房地，由僑馥公司辦理履約保證，原告並於101年9月30日給付被告190萬元，並先後於101年10月17日、101年10月24日匯款匯款400萬元、3,618,065元至履約專戶，被告實際受領價金5,204,855元，並已於101年10月29日將系爭房地所有權移轉登記予原告等情，業據原告提出不動產買賣契約書、不動產交易安全契約書、系爭房地所有權狀及支票等件為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真屬。
惟關於原告主張：兩造磋商系爭房地買賣過程中，原告即明確表達承購要素之一係絕對不要「中間屋」，即絕對不購買同一期蓋的5間房子中間第3間，被告則一再透過仲介表明系爭房地絕非「中間屋」，嗣原告於101年11月12日向地政機關調閱系爭房屋及同巷42號房屋之測量成果圖，始發現兩棟建物並非同批所蓋，系爭房屋為前揭「中間屋」，被告對原告有刻意誤導及隱瞞之欺騙情事，致原告陷於錯誤，認系爭房屋非「中間屋」，而作成承買之意思表示；且系爭房地為「中間屋」，不具當初約定之價值，屬不能補正之約定瑕疵等情。被告除不爭執系爭房屋為同一期蓋的5間房子中間第3間外，否認有向原告保證系爭房地絕非「中間屋」、「中間屋」為原告承買系爭房屋之必要因素，並以前揭情詞置辯。
準此，兩造主要爭執在於：被告有無如原告所主張之刻意誤導及隱瞞，強調共有六間，系爭房屋並非「中間屋」，致原告信以為真，陷於錯誤，致與被告簽訂買賣契約？系爭房屋非「同一期蓋的5間房子中間第3間」之「中間屋」，是否為兩造買賣交易所約定需具備之品質？被告於系爭房屋交易過程中，有無向原告保證系爭房屋非「中間屋」？
二、經查：
（一）原告主張：被告刻意誤導及隱瞞，強調共有六間，系爭房屋並非「中間屋」，致原告信以為真，陷於錯誤，致與被告簽訂買賣契約等情，業據原告舉下列證人為證：
⒈證人即仲介系爭房屋銷售之住商不動產業務員陳采婷到
庭證稱：「（原告看屋、磋商訂約期間，有無向你們表示不願購買中間厝？）他在第一次看完房子的時候有問我，他說那個是不是中間屋，因為他看一次，他覺得那是五間的中間那一間。當時是我、張傑富一起帶看的，原告跟他先生一起來，被告方面劉政斌當時住在裡面，當時原告有問我們是不是中間厝，我當場告訴他，公司有地籍圖，我們可以按照地籍圖來解釋是否為中間厝。」、「（看屋的時候，原告有無跟你說，什麼是他認為的中間厝？）原告說他覺得那應該是中間厝，所以他有問我是不是。」、「（原告有無說什麼是中間厝？）沒有。」、「（原告當時有無問你系爭房屋是不是同一期蓋的五間房子的中間第三間房子？）沒有這麼問。」、「（原告跟他先生當場看屋的時候，有跟劉政斌接觸嗎？）有。」、「（有無提到中間厝的事情？）當時現場沒有。」、「（後來離開現場之後的事情，能否陳述？）離開現場之後，到了我們公司，原告就直接下斡旋金。」、「（原告與他先生有無再跟你們確認是否為中間厝？）因為金額已經很接近了，當時原告與他先生已經離開，所以我就撥了一通電話給原告，希望他們能與屋主談，電話中，原告就有問我說系爭房屋很像中間厝，我就回答，如果不放心，可以回來看地籍圖，後來原告夫妻就回到公司，我、店長張瑞昌就拿地籍圖向他們解釋，說那是一排連棟的房子，牆壁全部連在一起，沒有隔開，就我們的認知，那不是中間厝，因為一排有10幾戶，每戶的牆壁都相連，完全沒有縫隙。」、「（從原告夫婦看屋到後來辦理產權移轉登記，原告有無跟你們表示他們不購買中間厝？）我們向他們解釋系爭房屋不是中間厝之後，就開始簽約的相關流程，原告夫婦就沒有再提到中間厝的問題。」、「（從看屋到辦理產權移轉登記，原告夫妻有無提到什麼是中間厝？）都沒有。」、「（就你從事不動產仲介的接觸以及認知而言，何謂中間厝，否則你如何解釋給原告夫婦聽，系爭房屋不是中間厝？）就是單數房屋的中間，不管幾戶，就是中間的那間，例如三、五、七、九的中間那棟，都算是中間厝。」、「（系爭房屋總共有幾間連棟？）三到十四，我不是很確定。」、「（如果原本是單數房屋，後來旁邊又加蓋，變成複數，這樣的房屋，算不算是中間厝？）只要牆壁連在一起，就不算。」、「（你的意思是例如當初蓋的時候有五間，兩三年後旁邊又多蓋了一間，變成六間，所以該排房屋就沒有中間厝？）對。」、「（你、張瑞昌等人在與原告接觸時，談到中間厝的事情時，劉政斌有無在場？）談的時候，都是在公司，劉政斌是在二樓，原告夫婦是在一樓，在協議價金的時候，雙方並沒有接觸。」、「（談到中間厝事情的時候，劉政斌有無在場聽到？或是解釋給原告聽？）一開始沒有。後來原告再去看房子的時候，他們有直接接觸，當時我、張傑富都有陪同。」、「（他們談話的時候，你都有在場嗎？）大部分的時間有。」、「（你有無聽到他們談論中間厝的事情？）有。」、「（有無跟原告夫婦表示，要拿建築圖給你們住商配合的建築師看，確認那是不是中間厝？）有。我說我會拿圖回去給公司瞭解，因為圖我也看不懂。」、「（系爭房屋是不是中間厝，現場外觀看不出來嗎？）現場就是五間長得一樣。現場看得出來。」、「（剛剛不是說現場不只五間？）現場有十幾間連在一起，有五間造型一樣。」、「（其他的房屋為何造型不一樣？）我不曉得。」、「（原告有無問你說，那五間造型一樣的房屋，是不是同時蓋的？）沒有。」、「（原告夫婦詢問你系爭房屋是不是中間厝，你有無因為這個問題，去詢問過劉政斌？）沒有。」、「（在談到中間厝這個問題的時候，張瑞昌有無說什麼？）店長就是就地籍圖上面，連棟沒有任何縫隙的部分，向原告解釋。原告沒有說什麼。」、「（原告有無問張瑞昌，系爭房屋是不是同一期蓋的五間房屋其中一間？）我沒有聽到。」、「（張瑞昌有無因為原告問到中間厝的事情，而向劉政斌查詢？）有。因為我當時在一樓陪同買方，所以屋主那邊的回答，我並沒有聽到。」、「（剛才說系爭房屋有10幾棟，每棟牆壁都相連沒有縫隙，其中有五間造型都一樣，原告購買的系爭房屋，是否為這五間造型一樣的房屋，從旁邊算來第三間？）是。」、「（就你的瞭解，除了這五間造型一樣的房屋外，其他造型不一樣的房屋，是否為嗣後才加蓋的？）就我的瞭解，有可能。」、「（你剛剛說電話中，原告有向你反應中間厝的問題，你當時在電話中，有無向原告解釋中間厝的事情？）我說你如果有問題，可以來公司看地籍圖。」、「（你所謂可以回來看地籍圖，這看地籍圖是代表什麼意思？）這是一排10幾間連棟的房子，在地籍圖上面一格就是一間房子。」、「（當原告拿著建築圖向你詢問這五間建築物的時候，你當時為何不直接就剛剛說的是連棟，不是中間厝來回答原告？）因為原告要我看的是建築圖，我不是學這個出身的，我不會看。」、「（當初是不是先談過中間厝的問題，才進入議價階段？）電話中有問過，請原告回來看地籍圖，解釋完之後，才開始進行議價。」、「（102年1月2日早上9點多，原告是否有就這個問題到了貴公司做過反應？）原告後來反應的事情很多，包括海砂屋結構檢測等。我沒有印象。」、「（在你印象中，你有無向原告表示，有關中間厝的說法，你對於屋主原來的說法以及後來的說法感到很矛盾？）我印象中沒有。」、「（你有無聽到屋主一直說這是六間屋？）屋主在要議價的時候，張瑞昌有經由劉政斌的轉述，告訴原告這個有六間。」、「（101年9月26日看屋當天張瑞昌有無在現場？）沒有。只有我、張傑富。」、「（原告訴訟代理人建築圖的申請，是不是需要屋主用印，才能申請？）對。」、「（當原告向你反應這是五間房子的時候，你有無說你還要查證？）我有說我要去詢問鄰居。」、「（剛剛提到說帶去看房子的時候，原告曾與劉政斌當面談到中間厝的問題，帶去看房子什麼時候？）我記得是房子過戶完成。」、「（原告與劉政斌當面有談到中間厝問題，是不是就是這一次？）對。」等語。
⒉證人即被告之配偶劉政斌到庭證稱：「（大連北街24巷
48號房屋，你太太委託住商出售的事情，都是你處理的嗎？）是的。」、「（買賣過程中，有無與買方就是原告接觸？）他們看房子，當時我人在屋子裡面，還有簽約、點交的時候，都有見面。」、「（看屋談買賣整個過程，原告夫婦有無提到中間厝的問題？）看房子的時候，我沒有與他們談到這個問題，我只是讓他們看而已。」、「（何時何人有問你系爭房子是否為中間厝？）我們委託仲介賣了兩三期，我告訴仲介，這個問題就用地籍圖解釋就好了。」、「（意思是之前委託的期間，就已經有別人問過了？）對。」、「（剛剛說用地籍圖解釋，這是什麼意思？）就是仲介提供地籍圖給詢問的買主，我只是負責委託仲介賣房子而已。」、「（你說用地籍圖解釋，是解釋系爭房屋不是中間厝嗎？）這是仲介去談的，因為仲介不讓我們接觸買主。」、「（就你的認知，這個房子是不是中間厝？）我們買的時候，是整排11間，有兩種造型，我們的房子由左邊算來是第三間。與我們房子同造型的有七間。」、「（其餘不同造型的有幾間？）四間，是店面。」、「（你有無你們房子的照片？）我沒有攜帶。」、「（跟原告談買賣系爭房屋的期間，原告夫婦或是住商的人，有無與你談到系爭房屋是不是中間厝的問題？）張傑富有問我，說這個是不是中間屋，詳細內容不記得。我告訴張傑富說，不管是不是中間屋，請他們直接用地籍圖解釋就好了。」、「（就你的理解，何謂中間厝？）就是房子的數戶連在一起的中間那間，就是中間厝。」、「（依照地籍圖，系爭房屋是不是數戶連在一起的中間？）不是，因為整排是11間，這是我的認知。」、「（既然依照你的認知，依照地籍圖，系爭房屋不是中間屋，為何不直接告訴詢問是否為中間屋的人，這個房子不是中間屋，而要請他們去看地籍圖？）因為我有請仲介賣房子，我不用回答這個問題。」、「（買賣過程中，住商的店長張瑞昌，有無詢問系爭房屋是否為中間屋的問題？）他們都有問。所有幫我賣房子的人都有問，不是只有張瑞昌有問而已，張瑞昌問我的時候，我回答都是一樣的，就是以地籍圖為準，由要買的人自己評估，要買的人就買。」、「（張瑞昌等人有無問你，系爭房屋是不是同一期蓋的五間房子的中間第三間？）我忘記了。但是這是不同期建築的。」、「（你剛剛說與你們同造型的有七戶，不同造型的有四戶，所謂不同期建築的是指七戶與四戶是不同期建築的？）這我不清楚。因為那七戶前面有兩戶與我那戶是造型一樣的，從左邊算來第四、五也是同造型，六、七、八、九都是店面。從左邊算來五戶同造型，過來是四戶同造型，是店面，然後是兩戶跟前面五戶同造型。」、「（系爭不動產的現況說明書、不動產說明書等，都是你代被告簽名的？）是的。」、「（原告訴訟代理人：依據你的認知，為何原告向你反應中間屋的時候，你說那是六間？）」、「（因為原告一直問我很多事，重複問，所以我就乾脆這樣回答。」、「（原告：所謂我重複問，就是我從議價的時候，就一直問你，系爭房屋是不是五間房屋的中間屋？）從頭至尾，我們沒有議價，議價都是跟我太太簽約，我只是在旁邊看而已。」等語。
⒊證人即住商加盟店店長張瑞昌到庭證稱：「（本件買賣
過程，你有無參與？）有。買賣雙方到公司洽談的時候。議價到簽約的過程，我都有參與。」、「（從看屋到點交整個過程，買方就是原告夫婦，有無向你們表示，如果是中間厝，他們就不買？）第一天就有講。他們看過房屋之後，隔了一段時間，到了我們公司，因為他們趕著回東勢，所以我們就直接約屋主來公司談。原告當時有質疑說這個房子是不是中間屋。」、「（原告夫婦有無說什麼是中間屋？）沒有。」、「（原告質疑這個房子是不是中間屋，你們如何處理？）我們有拿出地籍圖出來解說，因為現況是一整排房子連在一起，共有10幾間。解說之後，依原告的語氣，是可以接受，但是後來在議價過程中，他又質問一次。」、「（原告如何說？）他說這個房子是不是中間厝。」、「（原告有無詢問這個房子是不是幾間房子的中間的第幾間？）我印象中他只有講中間厝。」、「（據你的瞭解，何謂中間厝？）我從事仲介19年。中間厝有很多種看法，有的認為牆壁連著牆壁就不算，如果是雙數，就不算。有的是看建案，例如同時期該建案只有三間，那中間那間就是中間厝，但是有的建商會刻意把兩間造型做一樣，另一間做不一樣，有的人認為這樣也就不是中間厝。」、「（照你的瞭解，中間厝有好幾種定義，那原告問你是不是中間厝的時候，你為何沒有詢問原告，他認為的中間厝是什麼？）我沒有問。」、「（為何沒有問？）當下就沒有問。因為當下的感覺是原告可以接受，所以就到樓上找屋主確認。」、「（後來你去樓上與屋主如何確認？）我當時有跟屋主說，買方質疑系爭房屋是中間厝，我問屋主這是不是。當時屋主劉政斌說這是五間加一間，是六間。」、「（有無看過地籍圖？）有。」、「（剛剛不是說地籍圖上，總共有10幾間，為何劉政斌會說這是五間加一間？）我是依照買方的講法，上樓與屋主詢問，劉政斌就這麼說，我下樓有告訴買方屋主的講法。」、「（在這個之後，據你所知，原告夫婦對於中間厝是否尚有質疑？）過了一段時間，就是斡旋之後，過了一段期間才簽約，原告夫婦好像沒有質疑，後來簽約過了一段期間，原告夫婦才要求要申請市政府的建物平面圖等，說要整修房子參考用，申請部分好像是陳采婷去申請的。」、「（後來有無申請？）有。資料也都交給買方了。」、「（陳采婷剛剛說因為原告質疑是不是中間厝，所以陳采婷才說可以拿建築圖給你們公司配合的建築師看，有無意見？）這個部分，我沒有聽到。」、「（有無問題詢問證人？）請提示證人，剛剛所述的建築圖，是不是庭呈的建築圖？）（提示）對。」等語。
（二）查兩造簽訂之不動產買賣契約書就系爭房地是否為「中間厝」部分，雖未記載，或要求被告擔保，惟依證人陳采婷前揭證述，原告第一次看屋後，即詢問系爭房屋是否為「中間屋」，陳采婷回答原告可以按照地籍圖來解釋是否為「中間屋」；原告下斡旋金後，於電話中仍向陳采婷反應系爭房屋很像「中間屋」，原告夫妻為此回到地廣公司由陳采婷及張瑞昌依地籍圖向原告夫妻解釋系爭房屋為一排連棟之房屋中之一棟，牆壁全部連在一起，就其等之認知，並非「中間屋」，張瑞昌當時曾向劉政斌查詢系爭房地是否為「中間屋」；後來原告再去看屋，原告夫婦曾與被告之夫劉政斌談及「中間屋」之事，為此陳采婷向原告夫婦表示表示，要拿建築圖給住商配合的建築師看，確認系爭房屋是是否為「中間屋」。證人劉政斌證述本件與原告磋商買賣系爭房屋期間，住商不動產營業員張傑富有詢問伊系爭房屋是否為「中間屋」，伊告知張傑富不管是不是「中間屋」，請他們直接用地籍圖解釋即可；張瑞昌等所有幫伊賣房子的人都有問，伊回答都是一樣的，就是以地籍圖為準。證人張瑞昌證述原告夫婦第一天看屋時即表示「如果是中間屋，就不買」，其等有拿出地籍圖出來解說，因為現況是一整排房子連在一起，共有10幾間，解說之後，依原告的語氣，是可以接受，但是後來在議價過程中，他又質問一次等情。由原告於看屋、磋商訂約過程中多次詢問系爭房屋是否為「中間屋」，表明如為「中間屋」，即不願購買之情，足證原告主張：系爭房屋是否為「中間屋」，係原告決定是否承買之重要因素，如系爭房屋為「中間屋」，原告即不願購買等情，應可採信。又關於買賣不動產之債權契約，並非要式行為，若雙方除書面外另有約定，仍應受拘束。其次，所謂「中間屋」，依證人張瑞昌前揭證述，其從事房屋仲介19年，「中間屋」有多種看法，有認為牆壁連著牆壁就不算，如果是雙數，就不算；有的是看建案，例如同時期該建案只有三間，那中間那間就是中間屋，但是有的建商會刻意把兩間造型做一樣，另一間做不一樣，有的人認為這樣也就不是中間屋等情。
所謂「中間屋」既有多種看法，而原告於看屋磋商過程中復多次詢問系爭房屋是否為「中間屋」，如為「中間屋」，即不願購買，則身為仲介公司之經理張瑞昌、營業員陳采婷等人如不瞭解原告所指之「中間屋」，係「同一期蓋的五間房子的中間第三間」，在「中間屋」有多種定義之下，張瑞昌及陳采亭等人如何向被告之代理人劉政斌確認系爭房地是否為「中間屋」即「同一期蓋的五間房子的中間第三間」？如何確認系爭房屋是否為原告所指前揭定義之「中間屋」，殊為可疑。是證人陳采婷證稱：原告未說什麼是「中間屋」云云、證人張瑞昌證稱：原告夫婦未說什麼是中間屋，原告未詢問系爭房屋是否是幾間房子的中間的第幾間云云，與常情不符，不足採信。原告主張：其於看屋、磋商訂約過程中多次詢問系爭房屋是否為「中間屋」，表明如為「中間屋」，即不願購買，且其已向地廣公司經理張瑞昌、營業員陳采婷等人表明其所稱之「中間屋」係「同一期蓋的五間房子的中間第三間」等語，應可採信。被告抗辯：原告於購買系爭房地時，並未清楚告知其所稱之「中間屋」定義為何云云，並非可採。
（三）原告主張：其於101年11月12日向地政機關調閱系爭房屋及同巷42號房屋之建物測量成果圖，發見兩棟建物並非同批所蓋，前者之使用執照號碼為75中工建使字第1397號、完工之測量日期為75年6月9日；後者之收件日期及字號為68年8月7日丈字9066號、建築完成日期為68年8月31日等情，業據原告提出建物測量成果圖、建築平面圖等件為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。參酌系爭房屋係與其他十幾間房屋連在一起，其中有五間房屋造型一樣，系爭房屋為五間造型一樣之房屋中從旁算來第3間等情，此經證人陳采婷證述在卷。證人劉政斌亦證稱：整排有11間，從左邊算來五戶同造型，過來是四戶同造型，是店面，然後是兩戶跟前面五戶同造型等情，並有現場照片在卷可稽。足證系爭房地確為「同一期蓋的5間房子中間第3間」，應無疑義。其次，所謂「中間屋」有多種定義，有認同時期之建案若為奇數，則位於中間之房屋即為「中間屋」，此經證人張瑞昌證述如前。系爭房屋既位於從左邊算來五戶同造型之房屋中第三間，則該五間同造型之房屋是否同時期所建，是否為「同一期蓋的五間房子中間第三間」之「中間屋」，確實會讓看屋之原告等人產生疑慮。而此疑慮無法藉由現場觀看系爭房屋與同排之其他房屋之狀況，並查看地籍圖而釋疑。蓋系爭房屋縱位於一排連棟、牆壁全部連在一起、沒有隔開之房屋之間，但畢竟系爭房屋係位於從左邊算來五戶同造型之房屋中第三間，第6、7、8、9間則為不同造型之店面房屋，在此情況之下，系爭房屋是否為「同一期蓋的五間房子中間第三間」之「中間屋」，自不能憑外觀查知。至於地籍圖，僅能憑以瞭解目前系爭土地及週遭相連土地地號、面積大小、形狀等情，無法憑以得知系爭房屋與同一排房屋之間有無間隙、是否連牆或連棟，更無法憑以瞭解系爭房屋是否為「同一期蓋的五間房子中間第三間」。若非如此，證人陳采婷等人嗣後不致於向原告夫婦表示，要拿建築圖予地廣公司配合之建築師看，要詢問鄰居，確認系爭房屋是否為「中間屋」、處理「中間屋」之問題。
（四）被告委託仲介公司出售系爭房屋二、三期，期間即有人詢問系爭房屋是否為「中間屋」，劉政斌即告知地廣公司等仲介人員，若有人詢問系爭房屋是否為「中間屋」，用地籍圖解釋即可，亦即由仲介提供地籍圖予詢問之買主，解釋系爭房屋是否為「中間屋」，而在原告看屋及兩造磋商締約過程中，地廣公司另一營業員張傑富及張瑞昌等人確實有向劉政斌詢問系爭房屋是否為「中間屋」等情，前經證人劉政斌證述在卷。參以證人陳采婷亦證稱：第一次看屋當時原告有問伊等人是不是中間屋，伊當場告訴原告，公司有地籍圖，伊等可以按照地籍圖來解釋是否為中間屋，後來原告在電話中有向伊反應中間屋的問題，伊當時在電話中告知原告如有問題，可以來公司看地籍圖，看地籍圖的意思就是這是一排10幾間連棟的房子，在地籍圖上面一格就是一間房子等語；證人張瑞昌亦證稱：原告質疑系爭房屋是否為中間屋，伊等有拿出地籍圖出來解說，因為現況是一整排房子連在一起，共有10幾間云云。惟實際上無法憑地籍圖瞭解系爭房屋是否為「同一期蓋的五間房子中間第三間」，否則證人陳采婷等人嗣後不致於向原告夫婦表示，要拿建築圖予地廣公司配合之建築師看，確認系爭房屋是否為「中間屋」等情，已如前述。另被告所有系爭房地之出售事宜均委由劉政斌處理，而被告委由仲介出售系爭房屋已有二、三期，所有幫忙銷售之仲介人員均有問劉政斌系爭房地是否為「中間屋」，此經劉政斌證述如前。參以系爭房地無法從外觀判斷是否為「同一期蓋的5間房子中間第3間」之「中間屋」，是依照常情判斷，詢問系爭房地是否為「中間屋」者，當不乏詢問系爭房地是否為「同一期蓋的5間房子中間第3間」之「中間屋」，被告及劉政斌面對多人詢問，其等身為屋主，可調閱建築圖查悉詳情，應可合理推論被告及劉政斌知悉系爭房地為「同一期蓋的5間房子中間第3間」之「中間屋」。惟其對於原告一而再、再而三詢問系爭房地是否為「同一期蓋的5間房子中間第3間」之「中間屋」，卻告知受託銷售之地廣公司陳采婷及張瑞昌等人，按照地籍圖來解釋系爭房屋並非「中間屋」，甚至告知原告，系爭房屋是五間加一間，是六間，足見被告之代理人劉政斌及所委託銷售系爭房地之地廣公司人員陳采婷、張瑞昌等人卻有刻意誤導及隱瞞系爭房地為「同一期蓋的五間房子的中間第三間」之「中間屋」之情事。被告抗辯：經張瑞昌等人以地籍圖向原告說明「中間屋」後，原告旋即簽立系爭房地之買賣契約，並無受詐欺而為意思表示之情事云云，並非可採。
（五）按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。而民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例參照）。又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號判例參照）。換言之，如在法律上、締約過程中一方已要求告知或交易習慣上就某事項負有告知之義務，而刻意不告知，致表意人陷於錯誤為意思表示，仍可能成立詐欺。查本件被告對於原告一而再、再而三詢問系爭房地是否為「同一期蓋的5間房子中間第3間」之「中間屋」，卻告知受託銷售之地廣公司陳采婷及張瑞昌等人，按照地籍圖來解釋系爭房屋並非「中間屋」，甚至告知原告，系爭房屋是五間加一間，是六間，原告據此主張：被告有刻意誤導及隱瞞系爭房地為「同一期蓋的五間房子的中間第三間」之「中間屋」之情事，致原告陷於錯誤，簽訂買賣契約等語，揆諸前揭說明，自屬有據。原告主張其依前揭規定以起訴狀之送達撤銷遭詐欺之意思表示，而本件起訴狀繕本已於102年1月9日送達被告，有送達證書在卷可稽，則原告撤銷其買受系爭房地之意思表示，業已合法生效。而法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文規定。查兩造簽訂系爭房地之買賣契約書後，原告旋於101年9月30日給付被告190萬元，並先後於101年10月17日、101年10月24日分別匯款400萬元、3,618,065元至履約專戶；被告實際受領之金額為5,204,855元，此為被告所自認。則原告依法撤銷其承買系爭房地之意思表示後，兩造間就系爭房地之買賣契約視為自始無效，被告收受上開5,204,855元買賣價款，已失其法律上之原因。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還5,204,855元，及自本訴狀繕本送達翌日即102年1月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。惟因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。而被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895號判例參照）。系爭房地已移轉登記予原告，如原告請求被告返還已受領之買賣價金有理由，被告抗辯原告應於被告給付原告5,204,855元之同時，將系爭房地移轉登記予被告，就此原告表明同意之，依前揭說明，本院自應為同時履行之判決，爰判決如主文第1項所示。原告依撤銷受詐欺而為意思表示及不當得利之法律關係請求被告返還已受領之價金，既經准許，無須再審酌其依民法第359條物之瑕疵擔保之規定解除契約請求回復原狀之法律關係為同一請求有無理由，併予敘明。
三、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 102 年 6 月 18 日
民事第四庭 法 官 黃渙文上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 18 日
書記官 陳靖騰