臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第970號原 告 段浩林訴訟代理人 賴思達律師複 代理人 李慶松律師被 告 江華民訴訟代理人 陳惠伶律師追加 被告 洪大偉上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國102年10月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告江華民、洪大偉應自臺中市○區○○○段○○○○號建物（含增建部分，門牌號碼為臺中市○○○路○○○巷○○號）遷出，將上開房屋交還原告；被告江華民並應自民國一０二年六月一日起，至遷出交還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣陸仟參佰柒拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告以新臺幣貳拾伍萬伍仟零玖拾參元為被告二人供擔保後，得假執行。但被告江華民如於假執行程序實施前，以新臺幣柒拾陸萬伍仟貳佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意、請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第
7 款定有明文。又按所謂客觀訴之預備合併，係指原告預防其提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言（最高法院64年台上字第82號判例意旨參照）。
又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩者請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查本件原告起訴時，原主張坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同區段建號818 建物（含增建，門牌號碼：臺中市○○○路○○○ 巷○○號，下稱系爭房屋），原為訴外人陳秋雄所有，經本院強制執行由原告拍定，依本院核發之權利移轉證書於99年7 月15日取得所有權，惟系爭房屋為被告江華民所占有，依物上請求權請求被告江華民遷讓交還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利。嗣於本院審理中，
102 年7 月12日提出「民事追加被告及減縮聲明狀」，追加系爭房屋之直接占有人洪大偉為被告，捨棄起訴時原主張之確認訴訟，變更其先位之主張為：依民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求被告江華民、洪大偉遷讓交還系爭房屋及請求被告江華民給付相當於租金之不當得利，及追加備位之主張為：依民法第440 條第2 項規定終止原告與被告江華民之間的租賃契約後，依民法第455 條租賃物返還請求權、民法第767 條所有物返還請求權等規定，請求被告江華民、洪大偉遷讓交還系爭房屋及請求被告江華民給付相當於租金之不當得利。其追加之訴與原訴之主張具有共同性，追加前後之請求利益之主張在社會上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，所為訴之追加符合訴訟經濟及紛爭解決一次性原則，雖被告江華民對於原告所為之追加表示不同意，依上開規定，仍應予准許。
乙、實體方面：
壹、事實摘要
一、原告方面：
（一）原告先位主張略以：⒈原告經法院強制執行拍賣程序拍定取得系爭房屋（含增建
）及坐落之土地後，因拍賣公告載明系爭房屋有租賃關係存在，故於拍定後不點交，被告江華民主張依民法第425條第1 項之規定，原租賃契約對原告繼續存在，而繼續占有使用系爭房屋。惟經原告閱卷後發現被告江華民所提出經公證之房屋租賃契約書，記載租賃範圍為系爭房屋全部，租賃期間自98年10月1 日至104 年9 月13日止，每月租金新台幣（下同）3,000 元，每6 個月支付一次等情。惟本院99年2 月10日查封筆錄卻記載：「據債權人劉仁彰稱查封建物一樓由江華民承租使用，二樓部分由債務人陳秋雄借予曾彼華先生一家居住使用，從98年10月起開始無償借用，三樓部分由張春文先生無償借用5 年，從98年11月起無償借用」等語。然系爭房屋於拍賣前經本院執行處委託環宇不動產估價師事務所鑑定價格，其房地總價值為
610 萬8,000 元（土地481 萬元、建物115 萬6,000 元、增建物142,000 元），法院並憑以核定底價。系爭房屋坐落於臺中市精華地帶，含增建部分共三層樓，其每月租金竟僅3,000 元，顯與一般行情懸殊，礙難想像；且系爭房屋租賃契約書既記載：承租範圍為系爭房屋一至三樓全部，何以二樓部分自98年10月起由債務人陳秋雄借予訴外人曾彼華一家居住使用？何以三樓部分由訴外人張春文自98年11月起無償借用5 年？凡此均與租賃契約之記載不符，足見系爭房屋租賃契約應屬陳秋雄與江華民間通謀之虛偽意思表示，依民法第87條第1 項規定，應屬無效，系爭房屋租賃契約應不存在。
⒉被告江華民稱其承租系爭房屋，本來要給親戚居住，於親
戚考慮期間，先無償借給朋友張春文堆放物品使用及無償借予張春文之友人曾彼華一家居住，因被告江華民之親戚最後因沒錢裝潢而未進住，被告江民華遂於100 年1 月10日將系爭房屋轉租給被告洪大偉，而張春文、曾彼華即搬離系爭房屋等語。惟此與99年2 月10日劉仁彰於本院民事執行處查封時所陳「二樓部分由債務人陳秋雄借予增彼華先生一家居住使用」、「三樓部分由張春文先生無償借用
5 年」之情形不符。再者，被告江華民自98年10月1 日起以每月3,000 元租金之代價，一口氣承租系爭房屋達6 年之久，目的竟係要無償供給親戚居住，非供自己居住，顯違常理；倘係如此，被告江華民之親戚連每個月3,000 元之租金都無力支付，顯然更無能力裝潢系爭房屋，此情於被告江華民承租系爭房屋前，必已先經謹慎評估，既然如此，焉有貿然一口氣承租六年之理？而依被告江華民所辯，其承租系爭房屋後，並未實際居住於系爭房屋，僅借予朋友張春文堆放物品，更與常理不符。足見被告江華民上開所辯，顯係臨訟杜撰，無非藉此勒索搬遷費而已。
⒊又被告江華民稱其承租系爭房屋時，房屋老舊，破損不堪
。洪大偉亦稱其於101 年1 月向劉仁彰承租系爭房屋時，房屋就像垃圾場般，共支付30幾萬元為整修，並於101 年底居住於內3 個月，已提出估價單、請款單及照片為據。
然系爭房屋之原所有權人林英桃於77年間即取得及居住於系爭房屋至遭查封拍賣為止，依常理不可全未修整系爭房屋，而任其如垃圾場。且洪大偉101 年1 月向劉仁彰承租系爭房屋時，系爭房屋既像垃圾場無法居住，何以曾彼華一家人會自98年10月起借用而居住系爭房屋二樓？再觀之洪大偉所提出之101 年9 月15日之估價單，其內容係施作壁紙、地毯、地磚、壓條等，另一份102 年1 月18日之請款單，內容係天花板拆清及新做、ＲＣ牆拆清、水電工程、騎樓壁板、地磚等，其施工順序顯然顛倒，蓋房屋整修順序應係先施作天花板、牆面、水電工程後，再鋪設地毯、地磚、壁紙，焉有先鋪設地毯、地磚、壁紙後，再施作拆清天花板、牆面、及水電工程之理？再者，洪大偉實際居住於臺中市○區○○○街○○○ 號7 樓，距離系爭房屋不過短短數百公尺而已，焉有必要花費30幾萬元整修系爭房屋來停放車輛？其不合常理甚明。
⒋是本件被告江華民於98年10月1 日與陳秋雄簽訂租賃契約
，承租系爭房屋至104 年9 月30日，且被告江華民於100年1 月10日已將系爭房屋轉租予洪大偉，現由洪大偉占有中。因此，被告江華民為間接占有人，洪大偉為直接占有人，惟本件被告江華民與陳秋雄間之租賃契約既屬通謀虛偽意思表示而無效，則被告江華民、洪大偉佔有系爭房屋即均屬無權占有，爰依民法第767 條所有物返還請求權，請求被告二人應將系爭房屋遷讓返還原告；並依民法第17
9 條請求被告江華民支付於無權占有期間每月相當於租金之不當得利金額，以系爭房屋行情計算，每月租金至少有25,000元以上，是被告江華民應自99年6 月21日（即原告取得系爭所有權之日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元之不當得利。
（二）原告備位主張略以：⒈退萬步言，若認被告江華民與訴外人陳秋雄就系爭房屋之
租賃契約無通謀虛偽意思表示，則原告依民法第245 條取得系爭房屋之出租人地位，並因下列事項，主張終止系爭房屋之租賃契約。蓋依被告江華民與陳秋雄簽訂之租賃契約第4 條第2 項約定「乙方（即被告江華民，下同）…不得將房屋全部或一部轉租，但不得出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」；第7 條第5 項約定：「乙方…違反第四條使用租賃物之各款限制時，甲方（即出租人，下同）得終止租約，收回租賃物」。是被告江華民既自承承租系爭房屋後，除借予張春文堆放物品使用、曾彼華一家人居住，更有把系爭房屋借予洪大偉之哥哥一家人居住之情事，顯然違反上開租賃契約第4 條第2 項之約定。
故原告提出民事準備2 狀，以被告江華民違反系爭契約第
4 條第2 項「不得出借或以其他變相方法由他人使用房屋」之約定，依第7 條第5 項為終止系爭房屋之租賃契約之意思表示。被告江華民既於102 年5 月31日收受，則系爭房屋租賃契約即合法終止。系爭契約既經終止，原告即得以備位主張依民法第455 條租賃物返還請求權、民法第76
7 條所有物返還請求權，請求被告江華民、洪大偉將系爭建物返還原告。
⒉又被告江華民自99年6 月21日原告取得系爭房屋迄今，從
未給付租金予原告，迄已積欠至少10萬2,000 元之租金，原告以民事準備1 狀催告被告江華民於10日內給付欠租，該狀於102 年5 月14日當庭由被告江華民之訴訟代理人陳惠伶律師收受（訴訟代理人當然有收受送達之權限，實務上亦承認於訴訟中以言詞或訴狀為實體法上催告、終止契約意思表示之效力），然被告江華民並未於期限內（102年5 月24日）給付，原告依民法第440 條第1 項規定，以民事準備2 狀為終止租賃契約之意思表示，此經被告江華民於102 年5 月31日收受，而合法終止系爭租約；被告江華民雖於102 年6 月7 日以存證信函檢附面額10萬8,000元之郵政匯票予原告，但已在原告合法終止系爭租約之後，自無礙契約終止之效力，該10萬8,000 元充其量僅能抵充契約終止前積欠之租金（若法院認為系爭租約不存在，則該10萬8,000 元則屬無權占有所生不當得利之返還）。
系爭契約既經終止，原告即得以備位主張依民法第455 條租賃物返還請求權、民法第767 條所有物返還請求權，請求被告江華民、洪大偉將系爭建物返還原告。
（三）並聲明：⒈被告江華民、洪大偉應將坐落臺中市○區○○○段○號○○○ 號建物含增建部分（門牌號碼：臺中市○○○路○○○ 巷○○號）騰空遷讓返還原告；被告江華民並應自99年6 月21日起至返還上開建物之日止，按月給付原告25,000元之不當得利。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告江華民答辯略以：
（一）對原告先位主張之抗辯：⒈系爭房屋係於76年12月29日建築完成，其建材為「加強磚
造」，而系爭房屋之原所有權人即訴外人林英桃，係積欠許多債務之人，其房屋破損而無錢得以修補，其必須居住於破損之房屋，並非難以想像。陳秋雄向林英桃購買本件之房屋及所坐落之土地，而被告江華民擬在臺中找房屋予住在竹山之親戚居住，而向陳秋雄承租本件系爭房屋，陳秋雄表示其不願意花錢整修、裝潢房屋，而要求被告江華民自行處理，故以每月3,000 元之租金出租房屋與被告江華民，由於該租賃房屋必須整修、裝潢後始可居住，承租人花費整修、裝潢之費用，自會要求承租較長之時間，故被告江華民與陳秋雄約定房屋之租賃期限為6 年，並無不合理之情事。又原告主張被告江華民與陳秋雄於98年9 月29日所簽立之「房屋租賃契約書」，係屬通謀虛偽意思表示。而原告所舉之事由為前開「房屋租賃契約書」之承租範圍為「臺中市○區○○○路○○○ 巷○○號全部」，而99年
2 月10日之查封筆錄及當日進行查封程序時，訴外人劉仁彰即有提供本件經「公證」之「房屋租賃契約書」附卷，故於99年2 月10日當時之房屋使用情形為何，並不影響被告與訴外人陳秋雄於98年9 月29日業已簽立「房屋租賃契約書」之事實，原告以查封筆錄所記載房屋使用之情形，空言主張被告與訴外人陳秋雄所簽立之「房屋租賃契約書」，係通謀虛偽意思表示，顯無可採。
⒉陳秋雄向林英桃購買系爭房屋及其所坐落之土地時，曾向
林英桃之貸款銀行詢問有關塗銷抵押權設定登記之事，該貸款銀行表示除林英桃借貸之款項必須清償之外，另林英桃保證之債務亦須清償完竣，銀行始會同意塗銷抵押權設定登記，惟該銀行所要求清償之金錢，已逾陳秋雄向林英桃購買房地之價金，之後，陳秋雄無法找到林英桃，而在房屋之所有權已辦理移轉登記與陳秋雄之情況下，陳秋雄與劉仁彰商量以聲請法院拍賣土地之方式，予以承受土地之所有權或參加投標土地。債權人劉仁彰、陳秋雄聲請執行法院強制執行林英桃所有之土地時，執行法院表示陳秋雄所有之房屋必須與土地一併拍賣，執行法院為第一次公開拍賣時，拍賣公告已明確記載租賃期限至104 年9 月30日止，及「拍定後不點交」之事項，原告於第一次拍賣即投標而拍定本件系爭房屋及所坐落之土地，原告依法須承受本件系爭房屋之租賃期限至104 年9 月30日上及「拍定後不點交」之負擔，原告自不能於標得房地後，片面推翻執行法院於拍賣公告上所記載之事項，而主張被告與陳秋雄間之租賃契約為通謀虛偽意思表示，確無理由。
⒊原告既主張被告為間接占有人，表示被告係基於「承租人
」之法律關係占有本件系爭房屋，茲被告係基於與訴外人陳秋雄於98年9 月29日所簽立之「房屋租賃契約書」之法律關係及民法第940 條、第941 條之規定占有本件系爭房屋，故前開「房屋租賃契約書」之法律關係有效存在，被告江華民亦屬有權占有，則原告請求被告江華民返還系爭房屋，顯屬無由。況原告起訴請求被告按月給付25,000元相當於租金之不當得利，並未舉出具體證據，僅空言以市場行情計算，並無理由。
（二）對原告備位主張之抗辯：⒈被告江華民雖於承租系爭房屋後有無償借予張春文使用，
讓其將工廠內之物品搬遷至本件系爭房屋內堆放之事實，但出租人陳秋雄當時並無反對之表示；雖被告又無償借與曾彼華一家居住，然原告於99年2 月10日之當時，並非系爭房屋所有權人，故原告以本件系爭房屋於99年2 月10日當時之使用情形，主張被告江華民違反系爭租賃契約第4條第2 項之規定，進而主張依系爭契約第7 條第5 項規定，對被告江華民終止租約，其主張顯無理由。況原告起訴主張被告江華民與訴外人陳秋雄所簽訂系爭租賃契約，係通謀虛偽意思表示，而主張被告江華民無權占有系爭房屋，並請求遷讓返還房屋；其後，原告於民事準備1 狀第一、二、三點所載內容，係主張系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示、房屋之合理租金至少每月2 萬5,000 元以上云云，而第四點則記載「末查，自原告於99年6 月21日取得系爭房屋迄今，被告從未給付租金予原告，迄已積欠10萬2,000 元之租金，原告爰以本狀為催告被告於10日內給付欠租10萬2,000 元之意思表示」（該份書狀係於102 年5月14日由被告江華民之訴訟代理人收受，該書狀並未送達被告江華民本人），故原告於前開書狀所記載之催告，並非基於本件系爭房屋之「出租人」之法律上地位，對「承租人」之被告江華民催告給付租金。
⒉被告江華民業以102 年6 月5 日臺中法院郵局第1484號存
證信函檢附面額108,000 元之匯票寄給原告本人，用以支付系爭房屋3 年之租金與原告，原告收受匯票之後，委請律師寄102 年6 月10日臺中大全街郵局第537 號存證信函與被告，內容記載「惟系爭租約乃屬通謀虛偽意思表示，租約並不存在，故江女士所支付之上開拾萬捌仟元，應屬返還本人因無權占有所生之不當得利，江女士容有誤會」，基此益證原告所提102 年4 月16日民事準備1 狀第四點所記載之催告，並非基於房屋出租人之法律上地位，對承租人即被告江華民催告給付租金。因此，原告於前開書狀所記載之催告，並非依民法第440 條所為之催告，原告自無依該條規定對被告江華民終止租約之權利。即便原告有終止權，然因原告主張前後矛盾，其所為權利之行使，顯然違反誠實信用原則，故原告不得基於其違反誠實信用原則之催告方式，而對被告江華民主張終止租約，故原告對被告江華民所為終止租約之意思表示，終止權之行使並不合法，系爭租賃契約仍有效存在。
（三）並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，請准提供擔保宣告免予假執行。
三、被告洪大偉抗辯略以：
（一）其從事房屋買賣業，因見系爭房屋貼有招租公告，便前往查看，系爭房屋有如垃圾場一般，但是空間頗大，適宜停放轎車，被告洪大偉便與訴外人劉仁彰聯絡承租事宜，劉仁彰稱江華民開刀身體不適，故提出江華民為出租人之房屋租賃契約與其簽約，並約定房屋內部須由其自行整理，其交付租金3,000 元後，即刻交屋。被告洪大偉於100 年
1 月底承租系爭房屋之初，僅在一樓停放車輛，101 年底曾居住於該處3 個月，目前由被告洪大偉之大哥及其家人居住，惟仍由被告洪大偉支付租金，並無欠租情事。惟於
101 年底及102 年農曆過年前後，劉仁彰曾表示系爭房屋有問題，要求被告洪大偉遷離，然被告洪大偉已就系爭房屋支付30幾萬元整修與裝潢，若要遷離，應由原告支付存在於系爭房屋之整修與裝潢利益。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，請准提供擔保宣告免予假執行。
貳、經本院與兩造協議簡化不爭執事項、爭點如下（見本院卷第
167 頁正反面至第168 頁）：
一、兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：
（一）系爭房屋（含增建）及坐落之系爭土地原均為訴外人林英桃所有，經林英桃設定抵押權予訴外人陳秋雄、劉仁彰，而向陳秋雄、劉仁彰借款，惟因林英桃未清償完畢，經債權人陳秋雄等聲請拍賣抵押物裁定獲准後，強制執行拍賣抵押物，由本院以99年度司執字第4255號受理後，於99年
6 月10日經原告以合計628 萬9,999 元價格拍定買受，原告於99年7 月15日登記為系爭房地所有人之事實。
（二）系爭房地於上開強制執行程序中，於99年2 月10日到場執行查封時，債權人劉仁彰提出被告江華民與陳秋雄所簽訂且經98年9 月29日公證之98年度中院民公章字第0966號公證書暨房屋租賃契約書。依該房屋租賃契約書記載，租賃期限為98年10月1 日至104 年9 月30日止，每月租金為3000元之事實。
（三）本院上開執行事件99年2 月10日查封筆錄記載「據債權人劉仁彰稱查封建物一樓由江華民承租使用，二樓部分由債務人陳秋雄借予曾彼華先生一家居住使用，從98年10月起開始無償借用，三樓部分由張春文先生無償借用5 年，從98年11月起無償借用」等語之事實。
（四）被告江華民於102 年6 月5 日以臺中法院郵局第1848 號存證信函檢附面額10萬8,000 元之匯票寄給原告，經原告於102 年6 月7 日收受上開存證信函及匯票之事實。
二、本件實體爭執事項為：
（一）原告先位之攻擊方法，係主張其與被告江華民間就系爭房屋之租賃關係不存在，被告江華民、追加被告洪大偉應遷讓返還系爭房屋予原告等語，是否有據？
（二）倘原告先位主張之攻擊方法不可採，則原告備位主張其已終止與被告江華民間之系爭房屋租賃契約，故被告江華民、追加被告洪大偉應遷讓返還系爭房屋予原告，是否有據？
（三）原告請求被告江華民應給付自99年6 月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬5,000 元之不當得利，是否有據？
參、法院之判斷：
一、先位主張部分：
（一）按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第51條第
2 項、第98條第1 項分別定有明文。查系爭房屋原為訴外人林英桃、陳秋雄所有，經本院以99年度司執字第4255號強制執行事件執行程序拍賣後，由原告拍定，並於99年7月6 日取得本院民事執行處核發之不動產權利移轉證書，此為兩造所不爭執，並經本院調取99年度司執字第4255號執行卷宗核閱屬實，是系爭房屋現為原告所有，合先認定。
（二）按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。又，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院48年台上字第29號、17年上字第917 號判例參照）。次按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。民事訴訟法第358條第1 項定有明文。又，公證係就請求人請求公證之法律行為或有關私權之事實賦予公證力，證明該項法律行為之作成或該項事實之存在，是經公證之法律行為或有關私權之事實，除有反證外，應認其存在（最高法院86年度台上字第2142號判決參照）。本件原告主張系爭房屋為其所有，遭被告江華民無權占有，且被告江華民與陳秋雄間所訂房屋租賃契約為通謀虛偽意思表示之情形，業經被告江華民堅詞否認，並以前詞置辯，對此有利於原告之主張，揆諸上開規定及說明，自應由原告負舉證證明之責。經查：⒈被告江華民係於98年9 月29日與系爭房屋原共有人簽訂房
屋租賃契約書，約定在98年10月1 日起至104 年9 月30日止之期間內，向陳秋雄承租系爭房屋全部，租金為每月3000元，每6 個月支付1 次，出租人陳秋雄同意承租人江華民得將房屋全部或一部轉租，但不得出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋等約定，並於同日經本院所屬民間公證人黃章旗公證其等間之租賃契約法律關係乙節，此有被告江華民提出之公證書暨房屋租賃契約書影本在卷可稽。此外，證人即出租人陳秋雄亦於本院審理中到庭具結證稱：「（問：你知道知道系爭房屋是誰出租給被告？）系爭房屋於98年林英桃過戶給我，我租給江華民，後來房子被查封才會被拍賣掉。」、「（問：出租當時系爭房屋已經被查封了嗎？）查封拍賣之前就已經出租了。」、「（問：你與被告間之租約有無約定你同意被告將房屋轉租給別人？）有。時間有點久了，我記得不是很清楚。」、「（問：你將系爭房屋出租給被告之後，被告有無搬進去住？）我不知道。我沒有去過問，我自己在做生意。」、「（問：系爭房屋有3 層樓，何以租給被告之租金每月僅有3,000 元？）當時的房子很爛，江華民叫我要先修理房子，我叫他自己去修理，我不想負擔修理及裝潢的錢。江華民跟我說租金3,000 元，我同意但我要求他半年就要付一次租金。我每半年收取一次1 萬8,000 元的租金。」、「（問：你跟江華民定的租約是這一份嗎？）是。」、「（原告訴訟代理人問：你說每半年向被告收取租金有無收租證明？）我只收過兩次，他給我兩次都是1 萬8,000元的現金，我們沒有簽字據。後來房屋就被法院拍賣，之後的租金也不是由我收。」等語綦詳，且經證人即被告江華民之夫劉仁彰到庭具結證稱：「（問：為何你與陳秋雄會借錢給林英桃？）我借給林英桃45萬元，另外45萬元是陳秋雄借給林英桃的。林英桃與我沒有關係，認識我向我借錢，我找陳秋雄一起出錢借給林英桃。」、「（問：林英桃為何把系爭房屋過戶給陳秋雄而不過戶給你？）林英桃說房屋要給我們處理。陳秋雄比較有錢，過戶給他，他比較能處理。」、「（問：為何房屋過戶給陳秋雄之後又是江華民向他租房子？）我問陳秋雄是否要用那個房子。陳秋雄說不要。江華民就向陳秋雄租房子下來，打算要給壹個親戚用。」、「（原告訴訟代理人問：江華民向陳秋雄租房子，租約是你還是江華民訂的？）江華民簽訂的，我有沒有去，時間已久我忘記了。」、「（原告訴訟代理人問：陳秋雄知不知道江華民是你太太？）知道。」、「（原告訴訟代理人問：林英桃過戶給陳秋雄房子時，房子狀況如何？）房子很破舊，要整理才能居住。」等語明確，核與被告江華民之抗辯相符。堪信被告江華民之抗辯為真。
⒉原告固主張被告江華民所辯關於其向陳秋雄承租系爭房屋
之目的、其將系爭房屋無償借予張春文堆放物品及供曾彼華一家居住之情形，暨系爭房屋每月租金僅3,000 元等節，均與常理不符，足見被告江華民所辯，顯係臨訟杜撰，目的無非係藉此勒索搬遷費而已等語，資為反證。然查，訴外人張春文確有因工廠拆遷需使用處所放置產品，故於98年底向出租人陳秋雄借用房屋，經陳秋雄告知房屋已出租給江華民，要張春文直接詢問江華民，經張春文向江華民之夫劉仁彰借用後，經劉仁彰同意其借用，其便借用該屋放置塑膠產品約半年，於99年6 、7 月間將所借放之塑膠產品搬出該屋，其後即未再使用系爭房屋；另曾彼華原為張春文所僱用之師傅，因張春文之工廠拆遷後，曾彼華無處可住，乃由張春文徵得江華民之同意後，曾彼華與妻女即於98年底開始暫住在系爭房屋2 樓房間內，迄99年9月、10月搬離該屋等情，業經證人張春文到庭證述綦詳（見本院卷第132 頁反面至第134 頁），核與證人陳秋雄所證：「（問：曾否將系爭房屋三樓借給張春文一家居住？若有，何時出借給張春文？張春文何時搬走？）是我把房屋租給江華民之後，張春文曾打電話給我說要在系爭房屋內放東西，我說房屋我都租給江華民了，叫他自己去跟江華民講。」等語，及證人劉仁彰所證：「（問：何以你會在查封筆錄內陳述系爭房屋一樓由被告承租使用，二樓由陳秋雄借予曾彼華居住使用，從98年10月開始借用，三樓由陳秋雄借予張春文無償使用五年，從98年11月起無償借用等語？）當時我是要查封土地，到場時書記官說房屋與土地要一併查封，當時我不知道我也嚇到，書記官問我房子有租六年，我就跟他說江華民有承租房屋六年並進房屋內拿租賃契約，當時我沒有住在那裡，只是我知道江華民把租約放在一樓的櫃子內，曾彼華與張春文真的有使用系爭房屋二、三樓。張春文是在做塑膠射出的工作，他有些庫存品沒有賣出去，他知道陳秋雄有房子，原本有問陳秋雄，陳秋雄叫張春文來跟江華民講，查封時張春文在現場，書記官有問他問題，曾彼華不在，曾彼華是張春文的朋友曾彼華說沒有房屋可以住，就跟江華民借用二樓居住，一樓放江華民的車，張春文有放東西。」、「（原告訴訟代理人問：你剛才說的張春文是借哪裡使用？）他借三樓使用，但他東西很多有時會放一樓。」等語，若合符節，益徵被告抗辯其向陳秋雄承租系爭房屋後，曾出借該屋2、3 樓供張春文、曾彼華使用等語，非屬子虛。
⒊參以證人劉仁彰為向本院聲請強制執行系爭房屋、土地之
債權人，其於99年6 月10日到場切結指封之目的，係為向執行法院指明其欲聲請強制執行之債務人財產範圍，倘其刻意虛捏系爭房屋上有第三人承租、使用借貸之情事，衡情將徒增系爭房屋拍賣之難度，使有意投標購屋之人望之卻步，對於債權人劉仁彰而言，尤不利於債權之滿足，是以，倘非執行法院到場查封斯時，確有被告江華民承租系爭房屋，及訴外人張春文、曾彼華借用系爭房屋二、三樓之事實存在，劉仁彰實無必要刻意虛捏此情，而妨礙自己債權之受償。況且，縱證人劉仁彰前於本院民事執行處於99年2 月10日到場執行查封時，所為有關江華民承租範圍、張春文借用房屋之年限、同意曾彼華借用之人為陳秋雄抑或江華民、借用始日等節，與證人陳秋雄、張春文之證述及被告江華民之抗辯，存有若干出入，惟因劉仁彰於前揭查封期日之陳述，僅為其主觀所認定之事，縱認有若干偏袒其妻江華民之誇大陳述或與事實不符之處，亦與陳秋雄與被告江華民間之租賃關係、被告江華民與張春文、曾彼華間之使用借貸關係存否之事實無何妨礙，本院認為仍應以親自見聞該租賃、使用借貸等法律關係之當事人（即陳秋雄、張春文、江華民）所陳述之內容為可採。原告據此資為反證，欲推翻前揭公證書暨房屋租賃契約書之實質真正，要無可取。
（三）綜此，原告主張被告江華民與陳秋雄間之系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，應屬無效云云，未能舉證證明系爭租賃契約有何無效或虛假之情事，系爭租賃契約即應認為真正。且觀諸系爭租賃契約所記載之內容，未見隱藏任何被告江華民向訴外人陳秋雄承租系爭房屋之意思，而陳秋雄與被告江華民亦就系爭租賃契約持經民間公證人公證在案，原告自不能無視於上開公證之效力，徒憑己意主張系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，是原告此部分之主張顯難採信。
（四）末按，民法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務（最高法院92年度台上字第315 號判決參照）。依此，陳秋雄與被告江華民於系爭房屋讓與之前，即於98年9月29日簽訂系爭租賃契約，且經陳秋雄將該屋交付被告江華民占有（此觀諸證人張春文證稱：伊於98年底開始借用系爭房屋2 、3 樓，因為1 樓是江華民的車子在停等語即明），縱陳秋雄於99年7 月15日將系爭房屋所有權讓與原告，系爭租賃契約，對於受讓人即原告仍繼續存在，承租人江華民與受讓人即原告間毋須另立租賃契約，原告於受讓租賃物（即系爭房屋）之所有權時，當然與承租人江華民發生租賃關係，即原告當然繼受出租人陳秋雄行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又陳秋雄與被告江華民簽訂之租賃契約第4 條第2 項，係約定出租人同意承租人將系爭房屋之全部或一部轉租他人，原告於繼受出租人之權利義務時，上述租賃契約之約定自得拘束原告，被告洪大偉係向被告江華民承租使用系爭房屋，自非無權占用之人。是以，原告主張其與被告江華民間並無系爭租賃關係存在，故被告江華民、洪大偉均為無權占有系爭房屋之人，而請求被告二人遷讓返還系爭房屋，及請求被告江華民自99年6 月21日起至返還房屋之日止，按月給付原告25,000元之不當得利云云，並無理由，不應准許。
二、原告備位主張部分：
（一）按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。原告先位之訴既經以無理由駁回，本院即應就其備位之訴予以裁判，先予敘明。
（二）原告備位之訴主張：縱認系爭租賃契約對原告仍有效力，然因被告江華民連續兩期不支付租金，經原告以102 年5月14日提出之民事準備1 狀繕本送達被告江華民之訴訟代理人，作為催告被告江華民給付租金之意思表示通知，惟江華民經催告而未給付，及被告江華民違反租約第4 條使用租賃物之各款限制，而轉租承租人洪大偉又將系爭房屋借給他哥哥使用，亦屬違反租約第4 條，故經原告以102年5 月29日提出之民事準備2 狀送達被告之訴訟代理人，而終止兩造間之租賃契約等語，並提出送達回證及掛號函件執據等件影本為憑。經查：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。此觀之民法第440 條第1 、2 項之規定即明。
是出租人欲以遲延給付租金為終止租約之事由者，自以承租人經合法催告而無故不繳納租金為其前提。又依民法第
440 條第1 項之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約（最高法院43年台上字第329 號判例參照）。查本件被告江華民於原告依強制執行程序承受系爭土地及房屋後，自
99 年7月15日起至102 年5 月14日止固未主動依原租約按每六個月給付18,000元租金（計算式：每月3,000 元×6個月＝18,000元）予原告，嗣於102 年6 月5 日以臺中法院郵局第1484號存證信函檢附面額108,000 元之匯款寄給原告，以資支付系爭房屋3 年之租金，並經原告收受上開匯票在卷乙節，業據被告江華民提出上開存證信函、匯票、掛號郵件收件回執等件影本為證（見本院卷第48至50頁、第99頁），合先認定。
⒉按「房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定
，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告。」又「民法第440條第1 項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力。」此有最高法院39年台上字第554 號判例、44年台上字第1098號判例可資參照。細繹原告於102 年5 月14日提出於被告江華民訴訟代理人之民事準備1 狀內容，該書狀第一、
二、三點固著墨在論述系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示、房屋之合理租金至少每月25,000元以上等語，此為原告起訴主張之攻擊方法。然觀諸同份書狀第四點則記載「末查，自原告於99年6 月21日取得系爭房屋迄今，被告從未給付租金予原告，迄已積欠102,000 元之租金，原告爰以本狀為催告被告於10日內給付欠租102,000 元之意思表示」等語，核其內容，顯為催告被告江華民給付所欠租金之意思表示通知。審酌被告江華民既委任陳惠伶律師為本件之訴訟代理人，就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權，此項代理權尚包括當事人本人於訴訟上所得行使之私法上權利，及受領對造就該事件對其委任之當事人所為私法上意思表示之權限在內（最高法院70年度台上字第3482號判決意旨參照）。是以，原告所提民事準備1 狀既於102年5 月14日由被告江華民之訴訟代理人代為受領原告就系爭租賃契約二期以上未給付之租金，催告被告江華民於催告後10日內給付欠租之私法上意思表示，即與該意思表示達到被告江華民本人生同一之效力。被告江華民謂原告以民事準備1 狀所為催告支付租金之意思表示，僅送達訴訟代理人，而未送達被告江華民本人，且非以出租人之地位為之，應不生效力云云，自不足採。
⒊查原告既於102 年5 月14日以民事準備1 狀向被告江華民
為催告於10日給付積欠租金102,000 元之意思表示，惟被告江華民未於受催告後10日內（即至102 年5 月24日止）給付所欠租金，原告為民法第440 條規定得終止租約之出租人，乃以民事準備2 狀表示其終止之意思，依民法第26
3 條、第258 條第1 項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止。原告終止系爭租賃契約之訴狀，既於102 年5 月31日送達被告江華民於答辯狀內陳報之臺中市○○區○○路0 段00巷00號住所，由同居人即其夫劉仁彰收受，及於同日另送達一份訴狀至被告江華民向本院陳報之郵政信箱，亦由其同居人即其夫劉仁彰收受，自已生契約終止之效力。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第76
7 條前段、第455 條亦有明定。復按對於物有事實上管領之力者為占有人；又質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。本件原告取得系爭房屋所有權時，被告江華民既為占有使用系爭房屋之承租人，則被告江華民使用系爭房屋之法律關係，即為租賃。嗣被告江華民於100 年1 月10日將系爭房屋全部轉租與被告洪大偉，故對原告而言，於系爭租賃契約於102 年5 月31日終止後，為直接占有人之被告洪大偉，自102 年6 月1 日起即屬無權占有系爭房屋，間接占有人即被告江華民依法亦負交付系爭房屋之義務。從而，原告依前揭法律規定請求被告二人遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
⒌至被告江華民另抗辯：系爭房屋已轉租給洪大偉，是否歸
還房屋要由洪大偉決定，因為洪大偉有支付房子整修的費用，整修的利益已存在房子上，這些費用也要讓原告來支付等語（見本院卷第63頁之102 年7 月2 日言詞辯論筆錄），及被告洪大偉抗辯：其承租系爭房屋後，有花錢做裝潢等語（見本院卷第132 頁之102 年8 月13日言詞辯論筆錄）。惟按承租人所有民法第431 條第1 項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還，此觀諸最高法院33年上字第2326號判例意旨即明。是被告二人上開抗辯，要與其等所負返還系爭房屋之義務無涉，均不足採。
（三）原告得請求被告江華民給付相當租金之損害為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告二人於原告終止系爭租賃契約後，已無占有系爭房屋使用收益之權利，則被告江華民仍藉詞租約而間接占有系爭房屋，被告洪大偉則無權占有原告所有系爭房屋，其等所為致原告無法就系爭房屋為使用收益而受有損害，參諸前開規定及判例意旨，則原告請求被告江華民應將所受相當於租金之利益返還予原告，並非無稽。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。又依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。是城市地方房屋租金應以土地及其建築物申報租價年息10％為上限。而房屋租金之數額，除以申報總價為基礎外，尚須斟酌該房屋坐落之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查：
⑴參諸系爭房屋於拍賣前估價之鑑定報告書記載，系爭房屋
為位於臺中市南區841 巷弄內之2 層透天住宅，有增建，區域環境建築多為3 至4 樓透天及大樓為首要。鄰近樹義國小、大慶黃昏市場、臺中高工、工學市場等設施，且提供各項生活所需之市場及商店等供給皆可在附近取得，日常生活供需無虞。聯外道路以文心南路及復興路為主，文心南路可銜接到中投快速道路，復興路為主要往來臺中、烏日之道路，公車系統可於復興路上搭乘，交通運輸條件良好，系爭房屋鄰6 米無尾巷，基地地形為前寬後窄，土地使用分區為第三種住宅區，地勢平坦，目前供住宅使用，土地臨路面寬7.5 公尺，縱深26.5公尺，建物類型為透天厝，建物結構為加強磚造，區域位置位在都市，附近土地為平穩已○○○區○○道路規劃與路況、交通便利性、民生必須便利性等均佳，此有本院9 年度司執字第4255號卷附不動產鑑定書附卷可參。則本院審酌上開一切情狀，認以系爭房屋當年度課稅現值及系爭房屋坐落土地申報總價之年息10% 計算相當於租金利益之不當得利，應屬適當。故原告請求以每月25,000元計算損害金，並未提出積極證據以實其說，尚嫌過高，並無可採。
⑵又原告係於102 年5 月31日合法終止系爭租賃契約，則被
告江華民自翌日（即102 年6 月1 日）起仍未返還租賃物者，原告方因此受有相當於租金之不當得利，是原告請求被告江華民給付該不當得利之始日，應自102 年6 月1 日起算。而系爭土地於99年1 月間，申報地價為每平方公尺2,720 元，有被告江華民提出之系爭土地申報地價查詢資料為佐（見本院卷第34頁）。而系爭房屋之課稅現值則為33萬2,800 元，有台中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書影本附卷可參（見本院101 年度司沙補字第1007號卷）。
而被告江華民占用系爭房屋之土地面積為159 平方公尺，有系爭房屋強制執行事件中所為鑑定報告書影本可佐。據此計算原告請求被告江華民按年給付相當於租金之不當得利數額應為7 萬6,528 元【計算式：｛33萬2,800 元+ （
159 平方公尺×2,720 元）｝×0.10＝7 萬6,528 元】，此金額業較被告江華民承租系爭房屋之每月租金為高。依此，原告請求被告江華民給付自系爭租賃契約終止後之翌日即102 年6 月1 日起，因未履行返還租賃物義務，至遷讓返還系爭房屋之日止，以每月6,377 元計算（計算式：
7 萬6,528 元÷12個月＝6,377 元，元以下四捨五入）之相當於租金之不當得利，洵屬正當，應予准許。至原告逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
三、綜上所述，原告先位之訴主張系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，被告二人為無權占有系爭房屋，請求被告二人遷讓返還系爭房屋，及請求被告江華民自99年6 月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元之不當得利，並非正當，不應准許。備位之訴主張依民法第440 條第2 項規定，以民事準備2 狀載明終止系爭租賃契約之意思表示，於102年5 月31日送達被告江華民，而終止系爭契約契約，併依民法第455 條、第767 條之規定，請求被告二人遷讓返還系爭房屋，並請求被告江華民應自未履行返還租賃物之時即102年6 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付6,377 元相當於租金之不當得利給原告，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，尚非正當，不應准許。
肆、原告及被告江華民分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、結論：原告先位之訴為無理由；另備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第39
2 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
書記官 許瓊文