臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第980號原 告 易經不動產經紀有限公司法定代理人 何靜陸訴訟代理人 陳昭全律師被 告 辛 昌兼 上訴訟代理人 辛秋癸被 告 蘇慧珠訴訟代理人 鐘為盛律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國102 年6 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告辛秋癸、辛昌應給付原告新臺幣肆拾貳萬伍仟伍佰元，及自民國一○二年四月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告蘇慧珠應給付原告新臺幣肆拾貳萬元，及自民國一○二年四月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告辛秋癸、辛昌負擔十分之五，被告蘇慧珠負擔十分之五。
本判決得假執行。但被告辛秋癸、辛昌如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾貳萬伍仟伍佰元；被告蘇慧珠如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告辛秋癸於民國101 年10月3 日與原告簽訂一般委託之委
託銷售契約書，將被告辛秋癸、辛昌及訴外人辛從、辛翠燕名下所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地，權利範圍共21分之5 （下稱系爭土地），委託原告代為銷售，委託銷售期間自101 年10月3 日起至101 年12月30日止。原告於接受委託後，即著手辦理銷售系爭土地事宜，並於委託銷售期間內之101 年10月8 日尋得買主即被告蘇慧珠願意購買系爭土地。被告蘇慧珠並與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書及買方給付服務報酬承諾書，且支付斡旋金面額新臺幣（下同）50萬元之支票予原告收受。
㈡被告辛秋癸、辛昌知悉原告找到買主後，乃在原告要求下，
另於101 年10月21日與原告簽訂專任委託之委託銷售契約書，並將委託銷售總價訂為4,255 萬元。嗣在原告安排下，被告辛秋癸、蘇慧珠即在101 年10月21日，在原告公司簽立土地買賣契約書，雙方約定買賣總價款為4,255 萬元。被告辛秋癸、蘇慧珠並分別與原告簽訂服務費折讓單及給付仲介服務費同意書，同意分別給付原告42萬5,500 元、42萬元之仲介服務費。
㈢惟於上開買賣成交後，被告辛秋癸卻向原告公司承辦人員表
示，因未能依土地買賣契約書第12條第8 款之約定辦理分割，故希望能與買方解除契約等語。嗣在原告之協助下，被告辛秋癸、蘇慧珠乃於101 年10月30日在原告公司辦理解約事宜。原告因見被告已解約，故未主動提及仲介服務費之事。詎經原告事後查證結果，發現被告蘇慧珠竟於102 年1 月8日以「買賣」為原因，取得系爭土地之所有權；並於102 年
3 月12日與系爭148 地號土地之其他共有人辦理分割土地，而單獨取得148 之1 地號土地所有權。足見被告間確有買賣系爭土地之事實，渠等上開解除買賣契約之行為應屬不實，顯在故意規避給付原告服務報酬。
㈣按依原告與被告辛秋癸、辛昌簽訂之專任委託委託銷售契約
書第5 條約定：「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方（即原告）成交總價款百分之1 之服務報酬」，及原告與被告蘇慧珠簽訂之買方給付服務報酬承諾書約定：「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之壹（含稅）之服務報酬予受託人…」觀之，若被告間業經原告之仲介而簽訂土地買賣契約書，被告即有依約給付原告服務報酬之義務。茲被告辛秋癸、蘇慧珠既已在原告之安排下，簽訂土地買賣契約書，則無論渠等之土地買賣契約嗣後是否解除，被告辛秋癸、辛昌均應依約給付原告42萬5,500 元，被告蘇慧珠則應依約給付原告42萬元之仲介服務費。
㈤退步言，倘鈞院審理後，認被告已解除土地買賣契約，而無
庸給付原告仲介服務費（假設語），則因被告間表面上解除土地買賣契約，嗣後又再度成立買賣，且將系爭土地之所有權移轉登記完畢，則依專任委託委託銷售契約書第12條違約罰則第4 款約定：「委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2 個月內，甲方（指被告辛秋癸、辛昌）將委託標的出售予乙方（指原告）曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託總價額4%與乙方」，及買方給付服務報酬承諾書約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後兩個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳（含稅）為服務報酬」。被告辛秋癸、辛昌及被告蘇慧珠自應分別給付原告42萬5,500 元及42萬元之仲介服務費。
㈥並聲明：⑴被告辛秋癸、辛昌應給付原告42萬5,500 元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。⑵被告蘇慧珠應給付原告42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
⑶前二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。⑷訴訟費用由被告負擔。
二、對被告抗辯之陳述：依被告辛秋癸提出之中信房屋土地買賣契約書，可知被告等在中信房屋簽訂土地買賣契約書之時間為101 年12月1 日，該日期顯然在被告委託原告仲介出售系爭土地之期限屆滿後
2 個月內，故依約被告等自有給付原告報酬之義務。又被告蘇慧珠與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書時，並無要求購買系爭土地之特定位置，是簽約當日買賣雙方才針對特定之位置達成買賣協議。
三、被告抗辯：㈠被告辛秋癸、辛昌部分：
⑴當初因被告蘇慧珠要求購買特定位置之土地，且要分割，故
雙方始約定如果沒有辦法分割出特定之位置為買賣，雙方即解除買賣契約。嗣因系爭土地共有人之一辛萬不同意分割，致系爭土地無法辦理分割，被告辛秋癸、辛昌與被告蘇慧珠乃於101 年10月30日解除買賣契約。至101 年11月23日被告辛秋癸、辛昌才又委託中信房屋出賣系爭土地，並於101 年12月1 日與被告蘇慧珠簽訂中信房屋土地買賣契約書。被告辛秋癸與中信房屋所簽訂之專任委託銷售契約書上則註明，被告辛秋癸委託羅文忠出面辦理協議分割或強制分割，至手續完成為止。
⑵並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。⑶訴訟費用由原告負擔。
㈡被告蘇慧珠部分：
⑴按「居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬」，民法第568 條定有明文。依民法第568 條第2項規定，此附停止條件之契約，並非指居間契約，而係因居間契約而成立於委託人與相對人間之契約，此時該附停止條件之契約雖已成立，但其是否生效則繫於條件之成就與否，故此時契約尚未確定，居間人尚不得請求報酬。此以契約因停止條件成就而「生效」為其報酬之給付時期，與同條第1項係以契約「成立」為其報酬給付時期，有所不同。惟當事人亦得特約約定於附停止條件契約之訂立時，即得請求報酬（參林誠二著民法債篇各論（中）第295 頁，2002年3 月初版）。
⑵本件被告等雖曾經原告居間，而於101 年10月21日簽訂土地
買賣契約書，惟該土地買賣契約書第12條第8 項明載：「本案買賣雙方協議需賣方先將本地號土地另行分割如附件地籍圖所示位置之標的為本案買賣標的，倘無法分割如上標的時，雙方同意無條件解除本契約，買方已付價金應無息退還（一次），雙方並不得向對方請求任何價款補貼」，此為附停止條件之約定。嗣因賣方未能按上開約定分割，故買賣雙方已於101 年10月30日在原告公司合意解除契約，此為原告所是認。則賣方即被告辛秋癸、辛昌先將系爭土地另行分割出如地籍圖所示位置之標的為本案買賣標的之條件既尚未成就，且買賣雙方已於101 年10月30日合意解除契約，依民法第
568 條第2 項規定，原告即無請求服務報酬之餘地。⑶至於被告蘇慧珠所簽訂之買方給付服務報酬承諾書固約定：
「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿兩個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳（含稅）為服務報酬」等語。惟查，上開約定之目的，無非係在防止買賣雙方利用取得不動產仲介業之資訊，為避免給付服務費所為之約定。然被告蘇慧珠於102 年1 月8日向被告辛秋癸、辛昌購買系爭土地，係因原本介紹被告蘇慧珠購買系爭土地之業務員羅文忠離開原告公司，改至中信房屋西區美術館加盟店任職後，又介紹數筆土地供被告蘇慧珠參考，惟被告蘇慧珠均不滿意。嗣羅文忠詢問被告蘇慧珠是否仍有購買系爭土地之意願，且其願意負責分割事宜。被告蘇慧珠因羅文忠與中信房屋西區美術館加盟店願意負責系爭土地之分割，遂同意再由羅文忠與出賣人即被告辛秋癸、辛昌洽談買賣事宜。被告等事後乃經由中信房屋西區美術館加盟店（下稱中信房屋）之仲介，簽訂土地買賣契約，被告蘇慧珠並已給付中信房屋買賣總價之百分之一即42萬元之仲介服務費。
⑷據上，被告蘇慧珠事後再與被告辛秋癸、辛昌簽訂土地買賣
契約書，實係因原告不負責系爭土地之分割，而其後營業員羅文忠與中信房屋則承諾負責系爭土地之分割事宜（系爭土地業於102 年3 月12日經協議分割登記完畢）。且被告等均已給付服務報酬完畢，並無任何規避服務報酬之違反誠信行為。
⑸再者，本件原告係簽訂一般委託之委託銷售契約，按出賣人
與仲介業者簽訂一般委託銷售契約時，可同時委託多家仲介業銷售同一標的。是倘原告之主張有理由，則買賣雙方若經其他仲介業者媒介而成交時，豈不均構成違約，而應多重給付服務報酬給各家有簽訂委託銷售契約之仲介業者，自不符公平原則。況依內政部頒布之不動產委託銷售契約書範本第11條第1 項記載：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬，並應全額1 次給付與受託人：‧‧㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2 個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」，及中信房屋一般委託銷售契約書第
3 條違約罰則第5 項但書約定：「但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」，亦即買賣雙方如係另透過其他仲介業之媒介而成交者，則排除在違約之範疇內。從而原告上開違約罰則之約定，顯然違反公平原則，依民法第247 條之1規定，其約定無效。原告依「買方給付服務報酬承諾書」之約定，請求被告蘇慧珠給付服務報酬，要無理由。
⑹並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。⑶訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：㈠按被告辛秋癸於101 年10月3 日與原告簽訂一般委託之委託
銷售契約書，將被告辛秋癸、辛昌及訴外人辛從、辛翠燕名下所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地，權利範圍共21分之5 ，委託原告代為銷售，委託銷售期間自101 年10月
3 日起至101 年12月30日止。嗣原告於委託銷售期間內之10
1 年10月8 日尋得買主即被告蘇慧珠願意購買系爭土地。被告蘇慧珠並與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書及買方給付服務報酬承諾書，且支付斡旋金面額50萬元之支票予原告收受。被告辛秋癸、辛昌於原告找到買主即被告蘇慧珠後，即在
101 年10月21日與原告簽訂專任委託之委託銷售契約書，將委託銷售總價訂為4,255 萬元。被告辛秋癸、蘇慧珠並於10
1 年10月21日在原告公司簽訂土地買賣契約書，雙方約定買賣總價款為4,255 萬元。被告辛秋癸、蘇慧珠並分別書立服務費折讓單及給付仲介服務費同意書予原告，同意於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書之同時，應分別給付原告42萬5,50
0 元及42萬元之仲介服務費。嗣因系爭土地未能按土地買賣契約書第12條第8 款之約定辦理分割，被告辛秋癸、蘇慧珠乃於101 年10月30日至原告公司辦理解除買賣契約事宜。及被告蘇慧珠事後於102 年1 月8 日以買賣為原因，取得辛秋
癸、辛昌、辛從、辛翠燕之應有部分，並於102 年3 月12日與系爭土地之其他共有人辦理協議分割土地，而單獨取得14
8 之1 地號土地所有權等情，為兩造所不爭，並有東森房屋一般委託委託銷售契約書、不動產買賣斡旋契約書、東森房屋專任委託委託銷售契約書、土地買賣契約書、服務費折讓單、給付仲介服務費同意書在卷可稽（見卷第7 至27頁），自堪信為真實。
㈡惟原告主張被告辛秋癸、辛昌應按其與原告簽訂之專任委託
委託銷售契約書第5 條約定，給付原告服務報酬42萬5,500元，被告蘇慧珠應按其與原告簽訂之買方給付服務報酬承諾書之約定，給付原告服務報酬42萬元；退步言，被告等於解除土地買賣契約後，又再度成立買賣，並將系爭土地所有權移轉登記完畢，則依專任委託委託銷售契約書第12條違約罰則第4 款約定，被告辛秋癸、辛昌亦應給付原告42萬5,500元之服務報酬，被告蘇慧珠則應依買方給付服務報酬承諾書之約定，給付原告42萬元之服務報酬一節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件首應審究者，厥為原告依專任委託委託銷售契約書第5 條約定，請求被告辛秋癸、辛昌給付服務報酬42萬5,500 元；依買方給付服務報酬承諾書之約定，請求被告蘇慧珠給付服務報酬42萬元，是否有理由？次應審究者，為被告辛秋癸、辛昌與原告簽訂之專任委託委託銷售契約書第12條違約罰則第4 款之約定，及被告蘇慧珠與原告簽訂之買方給付服務報酬承諾書所定違約處罰之約定，，是否有顯失公平，依民法第247 條之1 規定，其約定無效之情形？再應審究者，為被告等事後經由其他不動產經紀業者中信房屋之仲介，就系爭土地成立買賣，應否支付原告服務報酬？㈢被告辛秋癸、辛昌依其與原告簽訂之專任委託委託銷售契約
書第5 條約定，有給付原告服務報酬42萬5,500 元；被告蘇慧珠依其與原告簽訂之買方給付服務報酬承諾書之約定，有給付原告服務報酬42萬元之義務：
⑴按依被告辛秋癸、辛昌與原告簽訂之專任委託委託銷售契約
書第5 條約定：「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方（即原告）成交總價款百分之1 之服務報酬」，及被告蘇慧珠與原告簽訂之買方給付服務報酬承諾書約定：「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之壹（含稅）之服務報酬予受託人，並以現金給付（於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清），絕無異議。若不可歸責於受託人之因素，致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付予受託人」（見本院卷第10頁、第9 頁）；又依被告辛秋癸出具之服務費折讓單及給付仲介服務費同意書，載明：「茲甲方（指被告辛秋癸）委託乙方（即原告）居間仲介銷售房地，甲方同意於乙方仲介完成，買賣雙方簽訂不動產買賣契約書之同時，給付乙方按成交價百分之1 計算，即新臺幣425,500 元整，絕無異議」，及被告蘇慧珠出具之服務費折讓單及給付仲介服務費同意書，載明：「茲甲方（指被告蘇慧珠）委託乙方（即原告）居間仲介購買房地，甲方同意於乙方仲介完成，買賣雙方簽訂不動產買賣契約書之同時，給付乙方按成交價百分之1 計算之服務報酬，即新臺幣42萬元整，絕無異議」（見本院卷第25、27頁），足見被告辛秋癸、辛昌與原告約定之服務報酬為42萬5,500 元，被告蘇慧珠與原告約定之服務報酬為42萬元。
⑵而觀諸被告等分別與原告簽訂之上開書面文件，均未約定原
告須為被告等將系爭土地分割出一特定位置出賣予被告蘇慧珠；又上開買賣條件係被告辛秋癸、蘇慧珠於101 年10月21日簽訂土地買賣契約書時，所自為之約定，此並為被告辛秋癸所是認（見本院卷第45頁）。足見兩造未曾約定以原告居間將系爭土地分割出特定位置出賣予被告蘇慧珠，作為被告等給付服務報酬之條件。至於被告等於101 年10月21日所簽訂土地買賣契約書第12條第8 款約定：「本案買賣雙方協議需賣方先將本地號土地另行分割如附件地籍圖所示位置之標的為本案買賣標的，倘無法分割如上標的時，雙方同意無條件解除本契約，買方已付價金應無息退還（一次），雙方並不得向對方請求任何價款補貼」，此為買賣契約附有解除條件，並非買賣契約附有停止條件之約定。被告等辯稱渠等之土地買賣契約附有停止條件，茲因賣方即被告辛秋癸未能按上開約定分割，買賣雙方已於101 年10月30日合意解除契約，依民法第568 條第2 項規定，原告即無請求服務報酬之餘地云云，委無足採。從而被告辛秋癸嗣雖因無法依上開土地買賣契約書之約定，將系爭土地分割出特定之位置出賣予被告蘇慧珠，買賣雙方遂於101 年10月30日解除買賣契約，然此要不影響土地買賣契約前業已成立之事實。
⑶原告既於101 年10月21日媒介磋合被告等簽訂土地買賣契約
書，則依被告辛秋癸、辛昌與原告簽訂之專任委託委託銷售契約書第5 條約定，及被告蘇慧珠與原告簽訂之買方給付服務報酬承諾書約定，暨被告等分別出具之給付仲介服務費同意書，被告辛秋癸、辛昌自應給付原告成交總價款4,255 萬元之1%即42萬5,500 元之服務報酬；被告蘇慧珠自應給付原告42萬元之服務報酬。原告為上開請求，自屬有據。
㈣被告辛秋癸、辛昌與原告簽訂之專任委託委託銷售契約書第
12條違約罰則第4 款之約定，及被告蘇慧珠與原告簽訂之買方給付服務報酬承諾書關於違約處罰之約定，並無顯失公平而無效之情形：
⑴按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何
適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年度台上字第2374號判決意旨參照）。
⑵查被告辛秋癸、辛昌與原告簽訂之專任委託委託銷售契約書
第12條違約罰則第4 款約定：「委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後二個月內，甲方（指被告辛秋癸、辛昌）將委託標的出售予乙方（指原告）曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託總價額4%與乙方」，及被告蘇慧珠與原告簽訂之買方給付服務報酬承諾書約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後兩個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳（含稅）為服務報酬」，核其目的無非係在防止買賣雙方利用取得不動產仲介業之資訊，為避免給付服務報酬所為之約定。該項約定既未違反法律之強制或禁止規定，基於私法自治、契約自由原則，自難認上開約定有無效之情形。
⑶次按，定型化契約並非無效之契約，而係在契約有顯失公平
之情形時，法律定有種種調整契約當事人間關係之機制，以彌補締約地位弱勢之一方，達衡平之目的，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效（消費者保護法第11條至第17條、民法第247 條之1 參照）。是以，定型化契約條款非必對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，不可遽謂定型化契約當然等同不利於消費者或違反誠信之契約。承前所述，被告辛秋癸、辛昌與原告簽訂之專任委託委託銷售契約書第12條違約罰則第4 款，及被告蘇慧珠與原告簽訂之買方給付服務報酬承諾書關於違約處罰之約定，其目的既在防止買賣雙方利用取得不動產仲介業之資訊，為避免給付服務報酬所為之約定，要無民法第247 條之1 顯失公平之情事。
⑷再者，原告公司為促成媒介買賣雙方成立契約，須投入相當
之成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用。若許買賣雙方於委託銷售期間屆滿後2 個月內，仍得利用取得自原告之不動產仲介資訊，而成立買賣，對原告自屬十分不利。是上開約定要無違反誠信原則或顯失公平之情形至明。被告蘇慧珠辯稱上開約定顯然違反公平原則，依民法第247 條之1 規定，其約定無效云云，洵不足採。
㈤縱被告等事後係透過其他不動產經紀業者中信房屋之仲介另
成立買賣，被告等仍有上開專任委託委託銷售契約書第12條違約罰則第4 款，及買方給付服務報酬承諾書關於違約處罰約定之適用：
⑴按被告辛秋癸於101 年10月3 日委託原告銷售系爭土地時，
其經紀營業員係羅文忠，此有一般委託委託銷售契約書及專任委託委託銷售契約書在卷可參（見本院卷第7 頁反面、第11頁）。嗣羅文忠自原告公司離職，改至中信房屋西區美術館加盟店任職後，被告辛秋癸即於101 年11月23日改委託上開中信房屋銷售系爭土地，而其經紀營業員仍係羅文忠，且委託之銷售總價亦同為4,255 萬元，此有中信房屋專任委託銷售契約書在卷可考（見本院卷第106 頁、第104 頁反面）。足見羅文忠顯係於被告等101 年10月30日解除買賣契約後，利用原告之不動產仲介資訊及磋商成果，令被告等成立買賣。而被告等對於羅文忠原任職於原告公司，後任職於中信房屋之情，知之甚詳，且明知上開違約罰則之約定，竟仍同意配合羅文忠之仲介，在中信房屋成立買賣，難謂被告等無惡意存在。被告等辯稱渠等係經其他不動產經紀業仲介成交者，並無上開違約罰則之適用云云，洵屬無據。
⑵況行政院消費者保護委員會所訂定之不動產委託銷售契約書
範本，其中第11條違約之處罰第1 項第3 款所定「但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」等語（見本院卷第63頁），其意應係指其他不動產經紀業者利用其自有之資訊、人力等，正巧磋合前未成立買賣之委託人與先前仲介業者曾經接觸過之客戶而言，此時其他不動產經紀業者並非利用原仲介業者之資訊及接收其努力成果，故規定此種情形，原仲介業者即不得請求委託人或出價斡旋人仍應支付服務報酬。然本件係同一經紀營業員羅文忠，將原告曾經仲介成立買賣而後解除契約之被告等人，帶至中信房屋再成立買賣，此時中信房屋顯係利用原告之仲介資訊及努力成果。是本件被告等之買賣固係經由其他不動產經紀業者中信房屋之仲介而成立，被告等仍不能執上開行政院消費者保護委員會所訂定之不動產委託銷售契約書範本第11條違約之處罰第1 項第3 款之規定，作為渠等無庸支付服務報酬予原告之依據。
⑶參以被告等在中信房屋簽訂土地買賣契約書之時間係101 年
12月1 日（見本院卷第92頁反面），該時間顯在被告辛秋癸、辛昌101 年10月31日專任委託原告銷售期間屆滿後2 個月內。則被告等均明知渠等係利用原告之不動產仲介資訊另成立買賣，且明知上開違約處罰之約定，猶在同一經紀營業員羅文忠之仲介下成立買賣，渠等之惡意行為，自不應受到保護，而有上開專任委託委託銷售契約書第12條違約罰則第4款，及買方給付服務報酬承諾書關於違約處罰約定之適用。從而原告依據上開約定，自得分別請求被告辛秋癸、辛昌應按委託總價額4,255 萬元之4%即170 萬2,000 元給付服務報酬，請求被告蘇慧珠應按委託承買價款3,937 萬元之2%即78萬7,400 元給付服務報酬。茲原告僅請求被告辛秋癸、辛昌給付42萬5,500 元，請求被告蘇慧珠給付42萬元，自無不可。
⑷被告雖辯稱渠等係因羅文忠與中信房屋願意負責系爭土地之
分割事宜，始同意由羅文忠與中信房屋仲介買賣事宜，並在中信房屋簽訂土地買賣契約書云云。惟查，縱被告所辯屬實，渠等仍係利用原告之不動產仲介資訊，因而成立買賣，應有上開專任委託委託銷售契約書第12條違約罰則第4 款，及買方給付服務報酬承諾書關於違約處罰約定之適用。又被告等雖有給付中信房屋服務報酬，而無規避給付服務報酬之情事，然渠等明知上開違約罰則之約定，竟仍利用原告之不動產仲介資訊，在同一經紀營業員羅文忠之仲介下而成立買賣，按諸公平原則，仍不應受保護，併此說明。
五、綜上所述，原告依據專任委託委託銷售契約書第5 條或第12條違約罰則第4 款之約定，請求被告辛秋癸、辛昌給付42萬5,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年4 月25日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；及依據買方給付服務報酬承諾書本文或違約處罰之約定，請求被告蘇慧珠給付42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年4 月12日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，均屬有據，應予准許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行，原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，自無庸另為准駁之裁判。被告之聲請則合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 5 日
民事第五庭 法 官 黃佩韻上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 5 日
書記官 黃毅皓