臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第904號原 告 劉采瑩訴訟代理人 江燕鴻律師
梁郁翎律師被 告 池語襄訴訟代理人 陳浩華律師複 代理人 賴皆穎律師
陳博芮上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國102 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國102 年1 月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。本件原告起訴時原請求被告池語襄應給付新台幣( 下同)150萬元及自民國102 年1 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另請求廖文樹應給付9 萬7000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於民國102 年6 月17日言詞辯論程期日，當庭追加新世紀不動產仲介行即黃敬敏為被告，並主張其應與廖文樹負連帶清償之責任，茲原告前開追加，業經被告同意，其追加自屬合法。
二、另按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項亦分別定有明文。本件原告為上開追加後，因於102 年6 月20日與被告廖文樹、及新世紀不動產仲介行即黃敬敏達成和解，遂於同年月21日以書狀撤回對被告廖文書、及新世紀不動產仲介行即黃敬敏之訴。茲被告廖文樹、及新世紀不動產仲介行即黃敬敏庭二人，未於撤回書狀送達10日內提出異議，有民事陳報暨撤回狀、和解書、本院102年6 月24日中院東民順102 訴字第904 號通知函各1 份，及上開通知函送達回證二紙在卷可稽，揆諸上開說明，原告此部分之撤回，亦生撤回之效力，併此敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告於102 年1 月21日透過新世紀不動產仲介行，知悉坐落
於臺中市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號之土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○ 巷○○號之建物（下稱系爭房屋）欲出售，同日晚間協同訴外人即原告女兒林妤羚、新世紀不動產仲介行之業務員廖文樹前往看屋。看屋過程中，原告詢問系爭房屋是否有非自然事故，廖文樹僅向原告及林妤羚表示，在16年前曾有人因憂鬱症燒炭自殺，但係在送醫後才身亡，算有小事故。惟廖文樹並未告知94年9月間系爭房屋之屋主游文瑞曾在屋內上吊自殺，致原告信以為真，當場簽立「買方議價委託書」，並交付5 萬元議價金予廖文樹，委託廖文樹向被告斡旋。
㈡102 年1 月24日，原告與訴外人即被告代理人林億樺、新世
紀不動產經紀人即地政士張連峰，相約於新世紀不動產辦理簽約事宜。簽約時，被告之代理人林億樺並在契約內附之「不動產標的現況說明書」內「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」欄勾選「是」，因林億樺與張連峰二人僅表示該事件廖文樹已向原告說明原委，故原告自始認為系爭房屋僅有廖文樹先前所提之16年前燒炭事件，遂與林億樺簽立不動產買賣契約，以485 萬元購買系爭房屋，並於同日完成簽約金150 萬元及仲介服務費9 萬7000元之交付。惟嗣後原告向同事提及購屋乙事，經同事表示系爭房屋似乎已賣很久，且屋內有人自殺、送醫不治，遂起疑並詢問街坊鄰居，始知9 年前屋主曾上吊自殺，系爭房屋實係「凶宅」。
㈡茲系爭自殺事件屬購屋之重要交易資訊，惟廖文樹、林億樺
及張連峰等人，於兩造交易時均未曾向原告如實說明，且「買方議價委託書」第8 條「特約事項」亦僅載明：「此坐落『16年前』曾有意外事故，業務已詳述無誤」，隻字未提9年前屋主自殺事件，顯見被告、林億樺、廖文樹等人均刻意隱瞞，並故意不告知系爭房屋有重大瑕疵。又原告得知系爭自殺事故後，即於102 年2 月10日以電話通知被告，表示系爭房屋為「凶宅」，欲解除契約，並於同年2 月18日、19日寄送存證信函予被告表示解約之意。因系爭房屋存有重大瑕疵，惟尚未辦理移轉登記及交付，茲買受人在危險移轉前已發覺物有瑕疵，而其瑕疵之除去已屬不能者，買受人非不得主張出賣人應負擔保責任而對之解除契約。爰依民法第92條第1 項、第184 條第1 項、第354 條、第359 條前段、第25
9 條第2 款規定，請求被告返還本件價金150 萬元及自受領時起之法定遲延利息。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告150 萬元，及自102 年1 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告委託出售系爭房屋時，已依規定註明系爭房屋曾發生非
自然身故事由。事後於新世紀不動產簽約時，被告代理人林億樺亦當場告知原告系爭房屋曾發生非自然身故，原因為「自殺」，同時由新世紀不動產負責人黃敬敏提供說明書填寫，張連峰逐一朗讀、解釋後，兩造在公開場合簽訂買賣契約書，被告並無刻意隱瞞系爭房屋為兇宅之事實。況且，被告向前手購入系爭房屋時，亦僅知悉16年前所發生之事故，對於9 年前發生之事故並不知情，自非可歸責於被告。本件係原告事後悔約，其無正當理由解除契約，並請求返還價金，實無理由。
㈡聲明：原告之訴駁回。
三、本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈原告於102 年1 月21日與新世紀不動產仲介行簽訂買方議
價委託書，委託營業員廖文樹進行仲介，向被告購買系爭房屋。同年月24日，兩造簽訂不動產買賣契約書，以485萬元購買系爭房屋。
⒉原告與新世紀不動產仲介行所簽訂之買方議價委託書記載
「此坐落於16年前曾有意外事故，業務已詳敘無誤」；另兩造簽訂之不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書，關於「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，勾註為「是」。
⒊原告於簽約時已交付仲介服務費9 萬7000元（計算式：00
00000 2%＝97000 ）予廖文樹；並支付買賣價金150 萬元予被告。
⒋原告於102 年2 月18日以潭子郵局第126 號存證信函通知被告解除不動產買賣契約。
㈡主要爭點：
⒈系爭房屋是否於16年前曾發生燒炭自殺致死之案件？又是
否於95年9 月間另發生上吊自殺身亡之事件？⒉兩造所簽訂之不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書
，關於「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，勾註為「是」，是否指94年9 月間發生的事件？⒊若系爭房屋於16年前曾發生燒炭自殺致死案件，被告有無
刻意隱瞞？⒋若系爭房屋於94年9 月間曾發生上吊自殺死亡事件，被告
是否有刻意隱瞞？⒌原告能否對被告主張撤銷錯誤之意思表示、侵權行為、或
解除契約之法律關係，請求被告返還買賣價金？
四：得心證之理由㈠系爭房屋發生非自然死亡之事故，應屬民法第354 條所規定之「瑕疵」：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按一般所稱之「凶宅」即有非自然身故事件之房屋，所稱「凶宅」之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當之負面影響，因此在房地產交易市場及實務經驗中，發生非自然身故事件之不動產，均會嚴重影響買受人之購買意願及願買之價格，並因此亦造成此種不動產之市場接受程度及價格之低落，故無論從心理層面或市場接受度而言，俗稱之「凶宅」皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，故在評價上如係屬「凶宅」之不動產，得認為屬物之瑕疵。
⒉本件依原告與仲介所簽訂之買方議價委託書第8 條特約事
項載明：「此坐落於16年前曾有意外事故，業務已詳敘無誤」；另兩造所簽訂之不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，勾註為「是」。此外，系爭房屋之原屋主游文瑞曾於94年9 月24日在系爭房屋內上吊身亡等情，業據證人即游文瑞之子游昌賢於本院審理中證稱：我父親於94年9 月24日在系爭房屋內上吊自殺，而16年前我媽媽癌症過世，並不是燒炭或自殺等語（參本院102 年
6 月17日言詞辯論筆錄），並據提出臺灣臺中地方法院檢察署相驗屍體證明書影本1 件附卷可稽，足認系爭房屋於94年間亦確實有發生自殺事故。姑不論系爭房屋16年前之事故為燒炭自殺或癌症病死，然系爭房屋於94年9 月24日既發生自殺之非自然身故情事，已足造成一般社會大眾心理上之嫌惡感，而影響系爭房屋之價值，則系爭房屋顯係所謂「兇宅」無訛。此種非物質上而係心理上之缺陷已足以減少系爭房屋之價值，應屬民法第354 條所規定之物之瑕疵甚明。
㈡原告於契約成立時，主觀上並不知悉系爭房屋於94年9 月間有發生上吊自殺事件：
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責。民法第355 條第1 項定有明文。依買賣契約「物之瑕疵相對性原則」，若買受人於契約成立時，不知標的物有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵者，則出賣人仍須負物之瑕疵擔保責任。
⒉經查，依卷附之買方議價委託書第8 條特約事項記載：「
此坐落於16年前曾有意外事故，業務已詳敘無誤」，明確指出系爭房屋發生事故之時間為16年前，而非94年9 月間。另證人林妤羚於本院審理時亦證稱：簽約當天給付斡旋金給廖文樹( 仲介) 後，廖文樹說有義務告知我跟我母親16年前有小事故，屋主燒炭送醫不治，我跟我母親有再次詢問是否送醫後才死亡，廖文樹說「是」，所以我們認為屋主既然在醫院死亡，應該不算凶宅，所以我們才請廖文樹繼續去斡旋。且廖文樹並沒有跟我們講過系爭房屋於94年間曾發生過事故，是因為附近鄰居後來跟我母親告知的，鄰居說系爭房屋好像賣很久沒賣出去，是「凶宅」，因為鄰居知道有人死在屋內，鄰居說屋主欠高利貸，被追討很久，在屋內上吊自殺等語（參本院102 年7 月22日言詞辯論筆錄）。此外，證人張連峰亦證稱：當時的仲介及賣方代表林億樺有說16年前有發生過事故，指的是死亡，我才會要求林億樺在該欄位( 指兩造所簽訂之不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書「本建築改良物是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄) 打勾及簽名，且當時原告及她女兒及先生都有在場，我有跟買方說這樣可能是凶宅，原告說我只有那麼多錢，但是原告先生說她對這種凶宅不在意，事後原告打了很多電話給我，他說他兒子不想住進去，說是凶宅，他就後悔不想買了等語（參本院102 年
8 月15日言詞辯論筆錄）。足以證明，原告於簽約時僅知悉系爭房屋曾於16年前發生事故，而對於94年9 月間發生之上吊自殺事故，賣方於簽約時並未告知，且原告亦不知情。
㈢兩造簽訂之不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書，關
於「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，勾註為「是」，並不包括94年9 月間發生之上吊自殺事件：
⒈解釋契約除探求當事人真意外，尚須斟酌交易上之習慣及
經濟目的，依誠信原則而為之。觀諸兩造所簽立不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書，關於「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，雖勾註為「是」，惟並無註明發生事故之詳細時點。依房地產交易市場及實務經驗，發生非自然身故情事之不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的之市場接受程度及交易價格低落，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵，出賣人就系爭房屋發生之自殺事件應負有詳細說明原委之義務，方符合誠信原則。
⒉證人游昌賢於本院審理中證稱：伊為系爭房屋之前手，出
賣系爭房屋時是委託仲介所賣，出賣時有向仲介及林億樺提到系爭房屋曾發生過意外事故，但他們都沒有問是什麼意外事故等語（參本院102 年6 月17日言詞辯論筆錄）。
核與被告之訴訟代理人林億樺陳稱：前手游昌賢並無跟我講94年有人自殺的事情，他只有跟我說有人在系爭房屋內自殺等語（參本院102 年5 月20日言詞辯論筆錄）大致相符。足認被告與前手交易時，並無詳查事故發生原因、時點，僅知悉系爭房屋曾發生過意外事故。再參照證人林妤羚證稱：當時廖文樹先跟我母親拿頭期款的支票現金，張連峰拿出這份契約書，就跟我們說打勾的部分廖文樹在看屋時已經詳細告知你們，我們說「對」，他就請我們簽名....；因為廖文樹只講過16年前發生過的事情，所以我們才認為現況說明書12欄打勾的部分，就是指廖文樹跟我們講過16年前發生的事故等語（參本院102 年7 月22日言詞辯論筆錄）。此外證人張連峰亦證稱：被告與林億樺曾說16年前有發生事故，但沒有說是什麼事故，我為了慎重起見請廖文樹去警察局查看看有沒有紀錄；被告與林億樺完全沒有提過前屋主94年在系爭房屋內上吊自殺的事故；我本身也不知道系爭自殺事件等語（參本院102 年8 月15日言詞辯論筆錄）。足以證明兩造簽訂契約當時均不知悉系94年9 月間發生之自殺事故。故有關本件不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書第12欄之勾註，係以系爭房屋16年前發生事故之基礎事實為前提，並不包括94年9 月所發生之自殺事件甚明。
㈣被告縱使不知悉系爭房屋為「凶宅」，仍應負物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之瑕疵擔保責任為無過失責任，且係基於有償契約對
價均衡的要求，以維護交易之公平及保護交易之信賴，由法律所規定的法定無過失責任，亦即出賣人於買賣契約成立時即使不知有瑕疵，也應負物之瑕疵擔保之責，出賣人不得以不知瑕疵為由而免除該責任，除非買受人於契約訂立時即已知或因重大過失而不知有該瑕疵時，始得免責。⒉經查，原告於訂約時僅知悉系爭房屋於16年曾發生事故，
關於此部分瑕疵擔保責任，被告得予免責。惟原告訂約時並不知悉94年9 月間之系爭上吊自殺事件，已如前述，縱被告亦不知系爭房屋於94年9 月間曾發生上吊自殺事故，惟揆諸上開說明，被告仍應對原告負瑕疵擔保責任。從而，原告據以主張被告應依民法第359 條之規定，負出賣人之物之瑕疵擔保責任，自屬可採。
㈤至於被告又辯稱：原告在簽現況說明書時，廖文樹、張連峰
已說明系爭房屋是「凶宅」，當時原告亦接受，故不論系爭房屋是在16年前發生事故或94年發生事故，對契約簽訂均無影響云云。惟在不動產買賣契約中，出賣人就其所知之交易上重要資訊，基於誠信原則，對買方本有告知之義務，且在房地產交易市場中，具有非自然身故情事之不動產，包括自殺、他殺或意外死亡，甚或在同一房屋內曾發生過非自然身故事件之次數，均會嚴重影響購買意願及購買價格，故賣方對交易標的物現況之說明義務，不可以概括或攏統方式為之，就影響交易之必要訊息，如系爭房屋發生非自然死亡事故之原因、次數，均應詳加說明，方符誠信原則。簡言之，系爭房屋既然於16年前及94年9 月間均曾發生非自然死亡之事故，賣方即有詳為告知之義務，其若僅告知其一，仍應認未盡告知之義務甚明。
㈥原告主張解除系爭房屋之買賣契約尚非顯失公平：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。再按民法第359 條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第1438號裁判意旨參照）。查本件被告雖無蓄意隱瞞系爭房屋曾於94年9 月間曾發生自殺事件之影響交易價格重大事實，但兩造締約時，原告就系爭房屋是否為「凶宅」一事，有詳加詢問，顯然成為締結契約之關鍵因素，故系爭房屋曾否發生非自然死亡事故，必然會影響原告購屋意願。又兩造於締約契約後尚未辦理所有權移轉登記，房屋亦尚未點交予原告使用。且原告發覺上情後，旋即於102 年2 月19日以潭子郵局第126 號存證信函，通知被告解除契約，距兩造簽約之日期即102 年1 月24日亦未及一個月，顯見原告亦無放任或拖延之行為。本件倘不允許原告解除契約，勢必因居住於兇宅，而終日承受心理折磨；反觀被告在解除契約後，仍保有系爭房屋之所有權，僅係減少出賣房屋所得之利潤，是以解除契約對被告之損害並非鉅大，兩相權衡後，本院認原告主張依民法第359條之規定解除契約，並無顯失公平之處，應予准許。
⒉按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他
方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1款、第2 款定有明文。承前所述，原告既已合法解除系爭買賣契約，則原告請求被告返還所收取之價金150 萬元及自受領時起即102 年1 月24日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
㈦原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當
之擔保金，予以准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 29 日
民事第三庭 法 官 高英賓以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 29 日
書記官 鄭淑英