臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第92號原 告 陳季雄被 告 財團法人臺中市私立火傳社會福利慈善事業基金會法定代理人 黃品薰被 告 蔡雪麗上 一 人訴訟代理人 林坤賢律師訴訟代理人 邱華南律師複 代理人 許榮進被 告 蔡銘原
蔡玲妹蔡佩真蔡淑清上四人共同訴訟代理人 黃文崇律師上列當事人間請求塗銷土地買賣所有權移轉登記等事件，本院於民國102年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262 條第1項定有明文。查本件原告起訴時，雖以先位聲明請求「⒈確認被告財團法人私立蔡火傳、蔡陳端社會福利慈善事業基金會與被告蔡銘原、蔡宗達、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清間就坐落臺中市○○區○○段○○○○ ○○號土地（面積121平方公尺，地目：建）之買賣關係不存在。⒉被告財團法人私立蔡火傳、蔡陳端社會福利慈善事業基金會應將上開土地於民國99年10月6 日所為所有權移轉登記塗銷回復至被告蔡銘原、蔡宗達、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清名下。」，及以備位聲明請求「⒈被告財團法人台中市私立蔡火傳、蔡陳端社會福利慈善基金會與被告蔡銘原、蔡宗達、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清間就坐落台中市○○區○○段○○○ ○○ ○號面積121 平方公尺建地之買賣行為，應予撤銷。
⒉被告財團法人台中市私立蔡火傳、蔡陳端社會福利慈善基金會就上開土地所有權移轉登記應予塗銷。被告蔡銘原、蔡宗達、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清就上開土地應與原告訂立書面買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記與原告。
」。嗣於102 年2 月20日言詞辯論期日，撤回其備位之訴，斯時本件被告尚未為本案之辯論，是原告撤回備位之訴，自屬合法，無庸徵得被告等之同意，合先敘明。
二、緣原告起訴書所指「被告財團法人私立蔡火傳、蔡陳端社會福利慈善事業基金會」，業於本件繫屬前之101 年7 月16日，經本院核准變更其名稱為「財團法人臺中市私立火傳社會福利慈善事業基金會」，及變更其代表人為「黃品薰」，且經臺中市政府社會局同意備查在案，原告起訴時，仍以記載變更前之名稱，係有誤載，此經原告於102 年4 月2 日言詞辯論期日以言詞當庭更正其所指被告基金會之名稱及法定代理人姓名，並經被告同意在卷，應予允許。
三、原告起訴時誤以起訴前已死亡之「蔡宗達」（於101 年12月21日死亡）為本件被告，此部分之當事人能力即有欠缺，且該項欠缺屬不能補正之事項，自毋庸再定期間命原告補正，原告此部分之起訴為不合法，而經本院前以102 年度訴字第92號裁定原告此部分之訴確定。因本件原告主張之訴訟標的，對一同被訴被告並必須合一確定者，是本院仍應就其餘被告蔡雪麗、蔡銘原、蔡玲妹、蔡淑清、蔡佩真被訴部分為審理，附此敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告所有之臺中市○○區○○段○○○○○號、3413建號四樓、五樓房屋，坐○○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上，依民法物權編施行法第8 條之5 第4 項規定，基地有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人於按其專有面積之比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利。查被告財團法人臺中市私立火傳社會福利慈善事業基金會（下稱「被告火傳基金會」）依「台中市審查財團法人社會服務慈善事業基金會設立許可及監督要點」第五條規定，財團法人僅得動支捐助財產孳息，不得動支本金。而其基金總額僅新台幣（下同）一千萬元在銀行設立專戶儲存，被告火傳基金會並未動用，是被告間謂以5,258,050 元價款出賣系爭土地予被告火傳基金會，顯係與被告火傳基金會設立人蔡火傳、蔡陳端子孫即被告蔡銘原、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清為通謀虛偽行為，依民法第87條第1 項規定應屬無效，為此，爰起訴確認被告間就系爭土地之買賣關係不存在。
（二）另外，原告並非代位被告蔡淑清等行使撤銷權，而係因被告間買賣自始無效，其移轉登記造成原告優先承買權損害而致權利不確定，有加以去除之必要，原告為優先承買權人為請求，故被告以原告之債權是否存在為抗辯，自與本件無關。
（三）再者，被告基金會本金總額僅1,000 萬元在銀行設立專戶
(捐助章程第15條，1,000 萬元銀行孳息以利息2%計算，縱就孳息全部運用亦無可以500 餘萬元或200 萬元買受系爭土地。況依土地謄本記載，被告火傳基金會另於99年12月30日買受其餘被告所有坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號面積99平方公尺之土地，其價款亦需至少200 萬元，加以被告火傳基金會成立後先後於93年7 月30日、93年11月10日變更登記，至今均無買賣不動產，支付土地價款之任何資料，顯見其買賣不實，係欲欺罔第三人之通謀虛偽意思表示。被告蔡雪麗雖辯稱系爭土地於98年10月7 日即以200 萬元出賣予黃品薰，而黃品薰依買賣契約約定將系爭土地登記給被告火傳基金會，並無虛偽之事云云。但依其提出之不動產買賣契約書，並無買受人得指定登記為第三人所有之約定記載，且如係依買賣契約指定第三人所有條款買賣土地謄本應為被告財團法人係受託人之信託之登記，但本件卻係由被告火傳基金會向其餘被告買受之買賣登記，並非信託所有登記，且蔡銘文為董事長，嗣後由其妻黃品薰繼任董事長，董事會會議記錄，均無所謂被告火傳基金會向黃品薰或向其餘被告買受系爭土地之報告或資料，且被告火傳基金會於99年10月6 日亦無黃品薰所稱20
0 萬元價額買受而給付價款之事實，應係造假。
（四）並聲明：⒈確認被告火傳基金會與被告蔡銘原、蔡宗達、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清間就系爭土地之買賣關係不存在。⒉被告火傳基金會應將上開土地於99年10月6日所為所有權移轉登記塗銷回復至被告蔡銘原、蔡宗達、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清名下。
二、被告蔡雪麗之抗辯：
（一）查本件買賣契約之標的，係系爭土地（面積121 平方公尺、建地）及建號3407號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路197 之1 地下一層之1 ，權利範圍為千分之305 、建號3408建物（門牌號○○○區○○路197 之1 號，權利範圍為全部）及建號3415建物（門牌號○○○區○○路197之1 號，權利範圍為全部），原告訴請確認被告間之系爭買賣契約不存在，是否具有確認利益，不無疑問。蓋原告目前所有之臺中市○○區○○段○○○○○號、3413建號之四樓及五樓房屋所有權，並不會因為系爭不動產買賣契約而產生影響，亦即不會對原告所有權法律上之地位產生任何影響，原告復未主張其他任何權利，將因系爭買賣契約之存在與否，而使該項權利之法律上地位產生不確定性狀態，原告既然無法以本訴訟終局解決其權利不安定之狀態（遑論原告尚未主張其權利不安定之狀態為何），則原告提起本件確認訴訟即應認為不合於確認訴訟之補充性原則，原告之訴並不合法。
（二）原告復主張依據民法物權編施行法第5 條之5 第4 項規定，其有依相同條件優先承買權云云。惟按民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並非優先於其他共有人。」同條第四項規定：前項情形，有數人主張優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。」查本件被告蔡雪麗、蔡玲妹、蔡銘原及蔡佩真、蔡淑清及訴外人蔡宗達等人出賣系爭土地時，係連同坐落系爭土地上之建物一起出售，而非分離出售，不合於民法物權編施行法第8 條之5 第3項及第4 項「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利分離出賣」之前提，既然被告蔡雪麗等出賣人，非將「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利分離出賣」，則原告自不具有優先承買基地之權利，故原告主張對系爭共有土地有優先承買權，當屬無據，更何況原告已經於前次庭期當庭撤回本項主張，如此更可確定原告提起本件確認訴訟，並無任何確認利益可言。
（三）又原告主張被告火傳基金會之捐助總額僅為1,000 萬元，且依法不得動用本金，所謂以525 萬8,050 元之價款買受顯係虛偽等語，惟查被告蔡雪麗等係將系爭土地連同其上建物一併出售予訴外人黃品薰，並依買受人黃品薰之指定，登記給被告火傳基金會，並無虛偽買賣之情事存在，至於雙方私契約上記載買賣價金為200 萬元，卻在公契上登載為525 萬8,050 元，乃是因為法律規定申報價不得低於公告地價使然，並不得因此即謂被告間之買賣契約即屬虛偽不實。並聲明：判決如主文。
三、被告蔡銘原等四人之抗辯：
（一）原告主張其於99年12月間受讓陳榮昌所有對陳正雄之繼承人（即陳俊榮、陳俊彥、陳榮協、陳劉瑞燕) 600 萬元之債權云云，應請原告提出債權讓與暨已通知債務人之證明，尤其訴外人陳榮昌於另案即本院99年度訴字第2616號、臺灣高等法院臺中分院100 年度上字第337 號暨最高法院
101 年度台上字第1280號(101年8 月22日裁定) 請求清償債務事件民事訴訟確定判決中，猶主張上述債權為其所有，本件原告似主張其在上揭判決起訴前即已受讓該債權，否則如係起訴後始受讓該判決，自應受上揭確定判決所拘束。
（二）次就原告主張蔡銘錫積欠陳俊榮、陳俊彥、陳榮協、陳劉瑞燕借款5,400,000 元尚未歸還乙節，被告蔡佩真等否認之，且其所提本票2 紙之金額僅300 萬元，並無54,000,000元，上述二紙本票債權因已罹於時效，早為被告蔡佩真等行使抗辯權為拒絕給付之表示，至本票所表彰之借款30
0 萬元之消費借貸債權，亦經訴外人陳榮昌依消費借貸法律關係行使代位權，代位陳俊榮請求被告蔡佩真、蔡淑清、蔡宗達給付300 萬元及利息，雖經確定判決認定被告蔡佩真等應連帶給付陳俊彥300 萬元及遲延利息，惟認定被告蔡佩真等繼承人僅以繼承被繼承人蔡銘錫所得遺產為限，負清償責任。查系爭土地並非蔡銘錫之遺產，乃係繼承自蔡火傳之遺產，則系爭土地並非原告得代位行使陳俊彥債權之標的至明。從而，如原告受讓之陳榮昌對陳正雄債權生效日在上揭判決後，依民事訴訟法第400 條規定，原告亦應受上述判決所拘束，不得對系爭土地主張有任何債權存在，是原告主張其得代位行使債權，對系爭土地主張權利云云，於法顯屬無據。並聲明：判決如主文。
參、法院之判斷：
一、本件原告主張被告蔡雪麗等人係將系爭土地單獨出售給被告火傳基金會，因基地與建物分離出售，故伊得主張優先承買權，且被告基金會並未動用捐助財產本金，孳息又不足以支付系爭土地之買賣價金，被告基金會又未提出資金支付證明，顯見被告間所為買賣系爭土地之買賣關係，為通謀虛偽意思表示，請求確認其買賣契約無效，並請被告火傳基金會將所有權登記回復至被告蔡雪麗等出賣人名下云云，則為被告堅決否認，並以：被告蔡雪麗等人係將基地與其上建物所有權一同出售給黃品薰，而經黃品薰指定將所有權登記在被告基金會名下，並非基地與建物分離出售，原告並無任何優先購買權可資行使；且原告未提出其有自訴外人陳榮昌處受讓任何債權之證明，而系爭土地為被告蔡佩真、蔡淑清、蔡宗達（已歿）自祖父蔡火傳處代位繼承而來，並非蔡銘錫之遺產，縱原告受讓陳正雄對蔡銘錫之債權，亦不得以系爭土地作為代位行使債權之標的物等語，資為抗辯。是本件兩造爭執之重點厥為：（一）本件原告起訴有無確認之利益存在？
（二）原告請求確認被告蔡銘原、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清及蔡宗達（已歿）與被告火傳基金會間之系爭土地買賣關係不存在，及請求被告火傳基金會應將系爭土地於99年10月6 日所為所有權移轉登記塗銷，並將系爭土地回復至被告蔡銘原、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清及蔡宗達（已歿）名下，是否有據？
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。又確認判決之效力，僅及於受判決之當事人，如不以法律關係主體為原告或被告，原告無從受確認判決之法律上利益（89年度台上字第1321號判決意旨可資參照）。又若請求確認之法律關係為他人間之權利義務關係，而原告縱獲得勝訴確定判決，因該決之效力不及於該他人，原告並未因而取得該他人之權利，該他人之權利並未因而發生變動者，應認無即受確認判決之法律上利益（最高法院77年度台上字第1095號判決意旨參照）。再，確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的（最高法院49年台上字第1813號判例參照）。所謂過去之法律關係，係指過去曾經成立或不成立之法律關係，因現在之情勢已經變更，過去之法律關係已不復存在之情形而言。若過去成立或不成立之法律關係，延續至現在仍尚存在者，即不失為現在之法律關係（最高法院81年度台上字第919 號判決參照）。末按，專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，此為民法第799 條第5 項所規定。另，區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。而區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第3 項或第5 項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5 日。優先承買權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。民法物權編施行法第8-5 條第3 項、第4 項、第
7 項亦分別定有明文。經查：
（一）觀之卷附土地登記謄本可知，系爭土地原為被告蔡雪麗、蔡銘原、蔡玲妹、蔡淑清、蔡佩真與訴外人蔡宗達（已歿）公同共有全部所有權之不動產，而該土地上坐落之建物為地下一層、地上七層之鋼筋混凝土造建築物，原告與訴外人羅秋絨共有之建物專有部分為其中第四層（建號3412）及第五層（建號3413），共有建號為中仁段3416建號（權利範圍為千分之139 ），此有土地登記謄本及建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第11頁、第181 至182 頁）。查被告蔡銘原、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清及訴外人蔡宗達（已歿），於99年8 月19日將系爭土地連同其上之第五層（建號3409）、第七層（建號3415）及地下一層之
1 （建號3408）等建物，一併出售給訴外人黃品薰，並於99年10月6 日將上開土地及建物移轉登記至黃品薰指定之被告火傳基金會名下乙節，業據被告抗辯在卷，並提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第176 至179 頁），且有臺中市中興地政事務所102 年2 月5 日中興地所四字第0000000000號函檢送之99年收件字第403560號土地登記申請書及其附件影本在卷可參（見本院卷第62至101 頁），是被告蔡雪麗等原基地所有人出售系爭土地及建物時，與渠等交易之系爭土地買受人確為黃品薰無訛，堪認被告就此部分之抗辯屬實。
（二）參以民法物權編施行法於98年1 月23日立法新增第8-5 條之立法理由謂「…四、區分所有建築物之基地，依第2 項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，且其承買之權利並優先於土地法第34條之1 第4 項共有人之優先承買權。又所稱『專有部分之所有人』，係專指區分所有建築物所有人中就區分所有建築物之基地尚無應有部分或雖有應有部分，惟其應有部分不足其按專有部分面積比例計算所應有之權利者而言，為期明確，爰增訂第3 項。至本項之優先承買權僅具有債權之效力，不得對抗土地法第104 條具有物權效力之優先承買權，併此敘明。」是以，民法物權編施行法第8-5 條第3 項之優先承買權，係指專有部分之所有人於基地所有人出賣基地時，對於該基地所有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言，倘基地所有人已將其基地所有權移轉與他人，該他人並依法取得所有權時，專有部分之所有人自無再向原基地所有人行使優先承買權之餘地。查：
⒈原告係於99年12月31日方以拍賣之方式，取得坐落系爭土
地上建號3412、3413等專有部分，此有其所提出之建物登記謄本可佐。顯見原告取得上述建物專有部分之時間，乃較被告蔡雪麗等原基地所有人出售系爭土地之買賣契約及移轉登記物權行為為晚（期間相差約2 個月），是原告於被告蔡雪麗等原基地所有人出售系爭土地當時，自未具有主張民法物權編施行法第8-5 條之專有部分所有人優先承買權之資格甚明。
⒉又本件系爭土地與其上建物之間，縱有原告所指民法物權
編施行法第8-5 條第3 項規定「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」之情形，係指在系爭土地與專有部分分離出賣當時，該建築物之專有部分所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人；且須於上開最後公告日起15日內表示優先承買。依上開規定，自應由基地所有人於出賣基地時，在該建築物之公告處或其他相當處所公告5 日，俾供無基地應有部分或應有部分不足之專有部分所有人，向基地所有人表示優先購買，倘優先承買權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。且因上述優先承買權規定僅具有債權效力，倘系爭土地以移轉登記予第三人者，該專有部分所有人即不得再主張優先承買。是以，本件原告若欲主張上述優先承買之權利，自應在其取得上開專有部分後，倘遇基地所有人有將系爭土地與專有部分分離出售之情形時，方得依民法物權編施行法第8-5 條規定，對現在之基地所有人表示優先承買。依此，系爭土地既於101 年10月26日出售予訴外人許登財，且已辦理土地所有權移轉登記完畢，原告縱欲行使上述優先承買權，亦不得對被告蔡雪麗等原基地所有人，或對被告火傳基金會表示行使，故原告主張其得否於被告蔡雪麗等原基地所有人行使上述優先承買權之不安狀態，縱經法院判決確認被告間之買賣關係不存在，亦不能除去其不安之狀態，亦難認原告有受確認判決之法律上利益。況原告係就被告間於99年10月6 日所為之買賣法律關係，提起消極確認之訴，顯係針對已過去之法律關係，請求確認法律關係不成立，亦應認原告並無加以確認之法律上利益。
（三）另，原告前曾於本院102 年4 月2 日言詞辯論期日經本院訊之「原告聲明第一項的確認利益為何」此一問題時，主張「我對蔡宗達的父親有債權」等語在卷，庭後亦以「10
2 年4 月2 日民事補正狀」提出伊於100 年4 月29日寄給被告蔡佩真、蔡淑清、蔡宗達－已歿－及訴外人劉宜賢4人之臺中中清路郵局第104 號存證信函影本，作為本件起訴之證據；嗣又具狀主張：伊並非代位被告蔡淑清等行使撤銷權，而係因被告間買賣自始無效云云。查訴外人陳榮昌前曾代位債務人陳正雄、陳俊彥、陳俊榮父子三人，向蔡銘錫（87年5 月4 日死亡）之繼承人即蔡佩真、蔡淑清、蔡宗達、劉宜榛訴請清償債務300 萬元及自100 年1 月
1 日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息乙節，業經臺灣高等法院臺中分院以100 年度上字第337 號判決「被上訴人（按指蔡佩真、蔡淑清、蔡宗達、劉宜榛）應連帶給付陳俊彥新台幣300 萬元，及自101 年1 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 之利息，由上訴人（按指陳榮昌）受領。惟被上訴人蔡佩真、蔡淑清、蔡宗達僅以繼承被繼承人蔡銘錫所得遺產為限，負清償責任。」，陳榮昌提起上訴後，經最高法院以101 年度台上字第1280號駁回上訴確定，此有上開第二審民事判決、最高法院判決附於本院卷內可稽（見本院卷第221 至233 頁反面），並經本院調閱上開確定判決卷宗核閱屬實。而本件被告蔡淑清、蔡佩真係於訴外人蔡火傳於93年4 月22日死亡後，始因代位繼承而成為系爭土地之公同共有人乙節，亦經渠等抗辯在卷，並有系爭土地係之臺中市中山地政事務所民眾閱覽〈異動索引〉影本1 份附卷可參，堪認被告上開抗辯屬實。是以，縱原告主張伊合法受讓取得訴外人陳榮昌對蔡銘錫繼承人蔡佩真、蔡淑清等人之債權，就本件而言，系爭土地既非蔡銘錫之遺產，自非原告得據以主張權利之標的，則原告因上開受讓之債權得否受償之不安狀態，縱經法院判決確認被告間之買賣關係不存在，亦不能除去，是亦難認原告有受確認判決之法律上利益。
（四）綜此，原告提起本訴，並無受確認判決之法律上利益，至堪認定。
三、承上，原告既無提起本件確認訴訟之即受確認判決之法律上利益，其訴請確認被告蔡銘原、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清及蔡宗達（已歿）與被告火傳基金會間之系爭土地買賣關係不存在，及請求被告火傳基金會應將系爭土地於99年10月6 日所為所有權移轉登記塗銷，並將系爭土地回復至被告蔡銘原、蔡雪麗、蔡玲妹、蔡佩真、蔡淑清及蔡宗達（已歿）名下，自屬於法無據，不應准許。
肆、本件判決基礎已臻明確，雙方其餘主張或陳述及其攻擊防禦方法，於本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
伍、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 14 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 14 日
書記官 許瓊文