臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第12號原 告 陳明珠訴訟代理人 林宜慶律師複 代理人 廖偉成律師複 代理人 陳興蓉律師被 告 詹金堆訴訟代理人 邢建緯律師複 代理人 施驊陞律師被 告 群義不動產經紀股份有限公司法定代理人 林福昌訴訟代理人 吳紹貴律師複 代理人 張巧旻律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103 年9 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。
所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，即屬之（最高法院90年度臺抗字第2 號裁定意旨參照）。查本件原告起訴原聲明：「被告詹金堆應給付原告新臺幣（下同）16,938,164元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告群義不動產經紀股份有限公司（下稱群義公司）應給付原告16,938,164元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」，嗣於本件訴訟進行中，於民國102 年2 月25日以民事變更聲明暨準備書狀變更其上開聲明為：「壹、先位聲明：被告詹金堆應給付原告16,938,164元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告群義公司應給付原告16,938,164元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。前二項被告中任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內同免責任。貳、備位聲明：被告詹金堆應給付原告8,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告群義公司應給付原告8,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。前二項被告中任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內同免責任。」（見本院卷㈠第81、82頁）。查原告變更聲明部分，其請求所主張之原因事實，均係原告透過群義公司仲介，向被告詹金堆購買其所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○○ ○號（權利範圍全部）、238 之46地號（權利範圍69分之1 ）土地及其上門牌號碼：臺中市○○區○○○路○段○○○ 號建物（建號5951號，權利範圍全部）（下稱系爭房地），惟被告詹金堆、群義公司均隱瞞系爭房地係凶宅，致原告陷於錯誤，而買受系爭房地所生之紛爭，二者請求之基礎事實相同，所援用之訴訟資料亦相同，具有共同性，與首揭規定相符，應予准許。又原告就備位聲明請求之利息起算日，於102 年9 月9 日言詞辯論期日，當庭減縮為自102年2 月26日起算（見本院卷㈠第182 頁背面），核屬縮減應受判決之事項，亦為法之所許，併予敘明。
乙、實體事項：
壹、原告起訴主張：
一、原告於101 年7 月21日，透過被告群義公司仲介，與被告詹金堆訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以16,880,000元之價金，向被告詹金堆買受系爭房地，原告已依約給付買賣價金，被告詹金堆亦已將系爭房地點交予原告，並於同年8 月8 日將系爭房地所有權移轉登記予原告。詎料，原告經由街坊鄰居及其他房屋仲介告知，始得悉系爭房地於興建時，曾有工人於2 樓上吊自殺，即為一般所稱之「凶宅」，然被告均隱瞞上情，使原告陷於錯誤，而訂立系爭買賣契約，故原告依民法第92條第1 項本文規定，兼以起訴狀繕本之送達，向被告詹金堆為撤銷系爭買賣契約之意思表示。又依系爭買賣契約第12條第6 項約定：「賣方確認本買賣標的之主建物及附屬建物內未曾發生非自然身故之情形。嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約返還價金回復原狀。」，是原告依上開約定及民法第354 條第1 項本文、第359 條前段之規定，解除系爭買賣契約，自得請求被告詹金堆依上開契約約定及民法第259 條、第260 條之規定，請求被告返還自原告受領之16,880,000元，及賠償原告因系爭買賣契約支出之契稅37,188元、印花稅2,697 元、登記規費1,095 元、謄本費120 元、代書（地政士）代辦費12,000元、履約保證手續費5,064 元，合計58,164元之損害。而被告群義公司受原告委託居間系爭房地之買賣，並提供系爭房地之不動產說明書，其與原告間屬居間契約，依民法第567 條規定，於訂約事項，有據實報告義務與調查義務，其受僱人劉馨如負責審核、蔡美葉為調查專員、店主管張榮泰、承辦人原吳兆偉、薛倩萍、及經辦之不動產經紀人陳彥呈、相關仲介人員羅巧婷，應就隱匿系爭房地為凶宅之行為，負同一責任，而被告群義公司因有可歸責之事由不能履行委託契約，致原告受損害，依不動產經紀業管理條例第26條第1 項及民法第227 條規定，應賠償原告買賣價金16,880,000元及原告因系爭買賣契約支出之契稅37,188元、印花稅2,697 元、登記規費1,095 元、謄本費120 元、代書( 地政士) 代辦費12,000元、履約保證手續費5,064 元，合計共16,938,164元。為此，爰依系爭買賣契約約定、民法第259 條、359 條、第92條、第179 條規定及債務不履行損害賠償之法律關係，提起本件訴訟。
二、倘鈞院認本件不符民法第359 條解除契約之規定，然因系爭房地為凶宅，而具有物之瑕疵，依民法第359 條規定，原告亦得請求被告詹金堆減少買賣價金8,000,000 元；另依不動產經紀業管理條例第26條第1 項、民法第227 條規定，請求被告群義公司賠償8,000,000 元。並聲明㈠先位聲明：①被告詹金堆應給付原告16,938,164元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。②被告群義公司應給付原告16,938,164元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。③前二項被告中任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內同免責任。④願供擔保，請准予假執行。㈡備位聲明：①被告詹金堆應給付原告8,000,000 元，及自102 年2 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。②被告群義公司應給付原告8,000,000 元，及自102 年2 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。③前二項被告中任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內同免責任。④願供擔保，請准予假執行。
三、對被告抗辯之陳述：㈠系爭房地確實為「凶宅」，說明如下：
⒈系爭房地交屋後，原告原欲將系爭房地出租予訴外人張先生
，雙方訂約後，因有人將系爭房地為凶宅之事，告知張先生，張先生再轉告原告，同時並告知原告凶宅根本無法使用，要求解除租賃契約。原告至此始發現系爭房地為凶宅，經向下列之人求證後，確定系爭房地為凶宅無疑：
①原告至臺中市市議員沈佑蓮服務處申訴，經服務人員幫忙詢問後，確認有工人曾在系爭房地2 樓上吊。
②臺中市○○區○○路水果攤老闆告知原告，93年底天氣很冷
時，系爭房地蓋到2 樓，有工人欠人家錢，故於系爭房地 2樓上吊自殺。
③臺中市○○區○○路○段00號惠雙房屋之經理告知原告其知道系爭房地曾有工人上吊自殺之事。
④住在臺中市○○○路○○○ 號之鄰居稱系爭房地曾有工人上吊自殺。
⑤系爭房地為順天建設股份有限公司（下稱順天建設公司）所
建，該工人於2 樓上吊自殺後，順天建設公司有請人到現場超渡。
⒉細查臺中市政府警察局第五分局102 年3 月18日中市000
0000000000000號函附職務報告暨查訪表，臺中市○○○路○段○○○ 號住戶林月華係從95年即於上址從事服飾店業，然系爭房地發生工人自殺之時間為93年底至94年間，故林月華表示不知系爭房地發生事故，尚不足證系爭房地確實未發生過自殺案件。
⒊綜上，原告購買系爭房地後，由欲承租之房客、鄰居、市議
員服務處、附近水果攤老闆，乃至其他房仲業者均直指系爭房地為凶宅，且依最後證人之指認，加上系爭房地之鄰居從未表示其所在之房屋為凶宅，應足以特定系爭房地為凶宅。㈡被告詹金堆辯稱其前手張漢彬曾擔保系爭房地非屬凶宅，因
而其主觀上認系爭房地非屬凶宅，自難謂其有使用詐術之行為云云。然查，被告詹金堆曾於訂約時向原告表示，系爭房地係其自己居住使用，則在附近鄰居等均知悉系爭房地為凶宅之情形下，被告詹金堆豈有不知之理？由此可知，被告詹金堆辯稱其不知系爭房地為凶宅等語，顯屬推諉之詞，殊不可採。實則，被告詹金堆顯然明知系爭房地為凶宅，於原告詢問屋況時，偽稱住起來沒問題，刻意隱瞞原告該屋為凶宅之重要交易資訊，使原告陷入錯誤而購買該屋，致原告受有財產上之不利益，則被告詹金堆故意隱瞞系爭房地為凶宅之行為，已屬詐欺，原告依民法第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示，於法有據。
㈢原告得依民法第359條規定解除系爭買賣契約：
⒈被告詹金堆辯稱工人自殺時，系爭房地並非定著物，非屬民
法上之「物」，而不構成「物之瑕疵」，其無庸負瑕疵擔保責任云云。然查，系爭房地發生工人自殺時，已蓋至2 樓，參照最高法院63年第6 次民庭庭推總會決議㈠之見解，系爭房地已足避風雨，可達經濟上使用之目的，為土地之定著物，屬民法第66條「不動產」。且依系爭買賣契約第12條第 6項約定：「賣方（指被告詹金堆）確認本買賣標的之主建物及附屬建物內未曾發生非自然身故之情事…」，可知附屬建物如陽臺、花臺、頂樓平臺等在內之買賣標的物皆為被告詹金堆擔保之範疇，而此等附屬建物並不以遮蔽風雨為必要，故無論系爭房地於工人上吊時是否得以遮蔽風雨，被告詹金堆皆應負瑕疵擔保責任。
⒉實務多數見解認為房屋若屬凶宅，得謂物有瑕疵。且查自發
生工人於系爭房地上吊事件至兩造簽約為止，尚不滿8 年，一經提起，左鄰右舍、巷弄攤販、鄰近房屋仲介，甚至當初偵辦該案之員警，皆立即勾起鮮明之回憶，該令人不安之心理亦隨之湧現。是以，系爭房地是否為凶宅，於一般人是否承租或承買之意願極為重要，此雖屬個人之主觀及心理層面，但在客觀上是否會因人、時、宗教信仰等不同而有差異，或是藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，均有疑問。綜此，系爭房地既屬凶宅，即具有物之瑕疵，依民法第359 條規定，原告自得解除系爭買賣契約。
貳、被告部分：
一、被告詹金堆：㈠原告就系爭房地確屬「凶宅」乙節，未盡舉證責任：
原告主張曾聽聞臺中市市議員沈佑蓮服務處服務人員等人之指述及順天建設公司曾請人到案發現場超渡，故系爭房地於興建時確有工人於2 樓上吊自殺，應屬「凶宅」，具備物之瑕疵云云，惟該等民眾並非親自在場見聞，僅係耳聞坊間之傳言，以訛傳訛，且未經到庭具結以擔保其真實性，故該等民眾甚至無傳聞證人之適格，不得以其指述遽認原告之主張為真；另依臺中市政府警察局第五偵查隊中市0000000000000000號函覆資料所示，經警方實際訪查臺中市○○區○○○路○段000 號住戶林月華，其稱自95年於上址開業迄今，未曾聽聞系爭房地有發生任何事故，且系爭房地長年均出租予他人使用等語；又依松安派出所所為職務報告書，亦稱並無任何相關於系爭房地有發生自殺案件之紀錄；而系爭房屋所屬「順天時代」建案於興建時，固曾發生工人陳換領自縊死亡事件，然證人林永標至現場亦無從指認陳換領死亡地點之位置及門牌號碼為何，足證系爭房地非屬凶宅，原告所述均係空穴來風，不足採信。
㈡縱系爭房地於興建時曾有工人自殺，惟系爭房地當時仍非民法上之「不動產」，自無物之瑕疵可言：
⒈若原告所述為真（被告詹金堆否認之），原告亦自承工人自
殺係發生在系爭房地興建時期，工人自殺時，系爭房地是否已為民法第66條第1 項規定之定著物，尚非無疑。若系爭房地於彼時尚無足遮風避雨，而尚未成為民法所謂之「物」，縱曾發生工人上吊自殺之情事，亦非「凶宅」，自不構成「物」之瑕疵，原告主張被告詹金堆應負物之瑕疵擔保責任，並依系爭契約第12條第6 項約定及民法第92條、第359 條規定行使契約解除權，即無理由。
⒉按住宅法第3 條第1 款規定，法律定義上之「住宅」，除要
能供居住使用外，尚須符合具備門牌之合法建築物之要件。換言之，如係興建中之建築物或尚未取得使用執照未編定門牌之建物，縱已符合能遮蔽風雨之不動產要件，仍不能視為「住宅」。
⒊查系爭買賣契約第12條第6 項約定所載之「主建物」及「附
屬建物」，依土地登記規則規定，係指建築物第一次保存登記時，在建物登記謄本之建物標示部記載之「主要用途」及「附屬建物用途」，惟因「主要用途」及「附屬建物用途」等記載，係在建築物第一次保存登記時始要記載，可見該建築必當為已取得使用執照之建築物。蓋取得使用執照之建物才能辦理第一次保存登記，則興建中尚未取得使用執照之建築物，並無「主建物」及「附屬建物」之區分及記載。準此，系爭買賣契約第12條第6 項既約定在買賣標的之「主建物」及「附屬建物」內，未曾發生非自然身故之情事，可見兩造就系爭買賣契約第12條第6 項約定之真意，並不包括興建中尚未取得使用執照之不動產。
㈢縱鈞院認系爭房地於興建時發生工人自殺之情事，得構成「
物」之瑕疵（以上被告詹金堆均否認之），惟系爭房地係於94年11月3 日興建完成，系爭買賣契約則係於101 年7 月21日訂立，並於同年8 月8 日辦妥所有權移轉登記，則系爭房地自興建完成至原告買受時已近8 年，應可認已因時間經過、記憶淡忘去除該不安之心理，而在一般交易觀念上難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。從而，原告主張物之瑕疵擔保責任，並依系爭買賣契約第12條第
6 項約定及民法第359 條規定解除系爭買賣契約，實無足取。再者，該工人自殺案件對系爭房地之價值貶損，影響程度實屬有限，原告因系爭房地之物之瑕疵所受損害極微，卻主張解除全部買賣契約，並要求被告詹金堆給付原告16,938,164元，依民法第359 條但書規定，對被告詹金堆有失公允，應認原告主張解除契約顯失公平，而不得解除契約。基上，被告詹金堆之給付應符合債之本旨，並無任何債務不履行情事，原告依民法第260 條、第277 條、第259 條第5 款規定，擇一請求被告詹金堆給付原告因系爭買賣契約支出之費用合計58,164元，亦無理由。
㈣原告主張其遭被告詹金堆詐欺，自應就此事實負舉證責任。
依被告詹金堆與前手張漢斌關於系爭房地之不動產買賣契約之不動產標的物現況說明書第10點，就系爭房地所有權持有期間是否曾發生兇案或自殺致死情事之記載，張漢斌勾選「無」，是被告詹金堆於買入系爭房地時，張漢斌亦擔保系爭房地非屬凶宅，自難期待被告詹金堆可得知悉系爭房地有無發生兇殺或自殺致死之情事。則被告詹金堆將系爭房地出售予原告，並無積極或消極施用詐術之行為，原告主張依民法第92條第1 項規定撤銷買受系爭房地之意思表示，要無理由。
㈤原告備位主張依民法第359 條、第179 條規定，請求被告詹金堆減少買賣價金8,000,000 元，並無理由：
⒈縱鈞院認系爭房地屬凶宅且構成物之瑕疵（被告否認之），
然原告依民法第359 條規定主張減少價金，僅生買受人減縮給付義務之效果，尚非請求權基礎之完全性條文，不得作為原告向被告詹金堆請求給付8,000,000 元之依據，故原告以民法第359 條規定，作為其備位聲明之請求權基礎，洵屬無據。
⒉查原告主張減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有
價值比較後，按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之價金數額，惟原告對於系爭房地有瑕疵及無瑕疵時之價額若干，完全未置一詞，徒主張減少價金並要求被告詹金堆給付8,000,000 元，難認為可採，原告請求減少價金顯無理由，亦應駁回等語資為抗辯。並聲明：如主文所示。
二、被告群義公司：㈠原告無法證明系爭房地為凶宅：
⒈原告稱系爭房地為凶宅，係其經街坊鄰居、臺中市議員沈佑
蓮服務處服務人員、臺中市○○區○○路水果攤老闆、臺中市○○區○○路○段00號惠雙房屋仲介經理及臺中市○○○路○○○ 號鄰居等人告知，惟此均屬傳聞證據，且未經到庭具結以擔保其真實性，自不得以該等陳述，遽認原告之主張為真。
⒉依臺中市政府警察局第五分局102 年3 月18日中市0000
000000000000號函覆資料，松竹派出所警員於102 年3 月15日實地訪查臺中市○○區○○○路○ 段○○○ 號住戶林月華，其稱從95年於上址從事服飾業至今，未聽聞系爭房地有發生任何事故。再依該分局102 年5 月9 日中市警五分偵字第0000000000號函文函覆有關該分局93年至94年受理臺中市○○區○○○路○ 段○○○ 號之報案紀錄情形，經該分局勤指務指揮中心已受理報案系統查詢及松安派出所工作紀錄簿，均查無系爭房地之報案紀錄。又經鈞院函查臺中市政府警察局第五分局偵查隊、臺中市政府警察局第五分局勤務中心及臺中市政府警察局第五分局文昌派出所與四平派出所等單位，經臺中市政府警察局第五分局於102 年7 月4 日以中市警五分偵字第0000000000號函文函覆，亦稱查無系爭房地報案紀錄，足證原告之主張並不可採。
⒊由證人林瑞源、林永標於103 年5 月5 日到庭之證述，僅能
查知曾有工人陳換領於系爭房地所在之順天時代建案自殺，而林永標為第一時間發現陳換領上吊自殺之人，其於103 年
9 月18日現場勘驗到場指認，亦無法確知陳換領自殺地點是否確實發生於系爭房地內。另由鈞院函調陳換領之臺灣臺中地方法院檢察署相驗屍體證明書，可知陳換領確於建案興建時，在建案2 樓上吊身亡，然死亡地點記載：「臺中市○○區○○里○○○路、遼寧路口工地空屋二樓」，而系爭房地所在建案乃連棟透天建築，林瑞源、林永標證稱當時建築進度為蓋好2 樓，雖有牆壁隔間，然每戶間仍留有通道通行，且無門牌號碼以為區別，故其等均無法確認陳換領是否係於系爭房地內自殺。是原告遽指系爭房地為凶宅而有物之瑕疵，並未能舉證以實其說。
㈡退步言之，縱系爭建物為凶宅，然被告群義公司業已盡民法
第567 條規定之據實報告義務及調查義務，並無可歸責之事由：
⒈系爭房屋登記在被告詹金堆名下期間，其專有部分未曾發生
凶殺或自殺案件，亦從無告知被告群義公司系爭房地屬凶宅，其並在不動產標的現況說明書第8 項：「本建物（專有部分）是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，勾選「否」，而被告群義公司已就其所知，據實告知原告。且當時被告群義公司之人員曾向鄰戶即105 號之住戶及附近住戶詢問系爭房地是否為凶宅，其等均表示並無聽聞此事，應認被告群義公司已經相當合理範圍之查證，確實無從得知系爭房地是否曾發生自殺事件。
⒉再者，鈞院多次函詢臺中市政府警察局第五分局等各相關單
位，係以具公權力且強制性之證據調查程序，均無法輕易查得是否有人於系爭房地內自殺之情事，則原告稱被告群義公司得藉由報章雜誌、實地走訪等方式，或詢問附近鄰居，即可輕易知悉系爭房地為凶宅云云，實屬不可能。被告群義公司僅為私法人，且自94年至101 年，時間已間隔7 年餘之久，就系爭房地是否為凶宅，實無法要求被告群義公司以相同或類似之程序及資源盡調查之能事，被告群義公司所負查證義務，應以相當合理之範圍為限，而無從課以被告群義公司超出相當合理範圍之查證義務。原告既未能舉證證明被告群義公司有何未盡善良管理人之注意義務致無從查知系爭房地曾發生自殺案件，原告主張被告群義公司未積極查證或蓄意隱瞞系爭房地曾發生非自然死亡之重大瑕疵，自無可取，原告主張自屬無據，並無理由。
㈢另被告群義公司並非系爭買賣契約之當事人，原告係依系爭
契約第12條第6 項約定及民法第259 條規定主張解除契約請求回復原狀返還買賣價金16,880,000元，或依民法第359 條請求減少價金，義務人應係被告詹金堆，絕非被告群義公司，是原告向被告群義公司主張解除契約返還價金，自無理由。原告另主張契稅、印花稅、登記規費、謄本費、代書費、履約保證手續費等開銷為其損害，惟該等費用屬買賣不動產衍生之稅賦及規費等必要費用，依法當不得論以損害賠償之金額，況被告群義公司並無可歸責之事由，原告主張亦欠所憑，當不可採。又原告主張其受有損害，自應舉證證明損害何在，其主張減損價值為8,000,000 元，尚無所據等語資為抗辯。並聲明：如主文所示。
叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷㈠第
183 頁背面至184 頁，部分文字依本判決用語調整）：
一、兩造不爭執事項：㈠原告與被告詹金堆於101 年7 月21日簽訂系爭買賣契約書（
見本院卷㈠第10至39頁），以16,880,000元之價金，向被告詹金堆購買系爭房地，原告已依約付清買賣價金，被告並已完成上開房地之交付，及於同年8 月8 日辦妥上開房地所有權移轉登記至原告名下之手續。
㈡被告對於原告提出書證之形式真正均不爭執。
二、兩造爭執事項：㈠原告主張系爭房地為「凶宅」，具有「物之瑕疵」，是否可
採？⒈系爭房地是否於興建時發生工人自殺案件？⒉若有，當時興建中之系爭房地是否已構成民法上之「不動產
」？⒊系爭房地於興建時發生工人自殺案件，是否構成物之瑕疵？㈡原告主張解除系爭買賣契約，有無理由？⒈原告得否依民法第359 條規定解除系爭買賣契約？⒉原告得否依系爭買賣契約第12條第6 項約定解除契約？㈢被告詹金堆是否有故意不告知原告系爭房地為凶宅之行為？
原告得否依民法第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示？㈣原告先位聲明有無理由？⒈原告依系爭買賣契約第12條第6 項約定、民法第259 條及第
179 條規定，請求被告詹金堆返還價金16,880,000元，有無理由？⒉原告依民法第260 條、第227 條及第259 條第5 款規定，擇
一請求被告詹金堆給付原告因系爭買賣契約支出之費用合計58,164元，有無理由？⒊原告得否依不動產經紀業管理條例第26條第1 項及民法第22
7 條規定，向被告群義公司請求賠償16,938,164元？㈤若原告先位聲明無理由，原告備位主張依民法第359 條、第
179 條規定請求減少買賣價金8,000,000 元，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、原告主張其於101 年7 月21日，透過被告群義公司仲介，與被告詹金堆訂立系爭買賣契約，以16,880,000元之價金，向被告詹金堆買受系爭房地，原告已依約給付買賣價金，被告詹金堆亦已將系爭房地點交予原告，並於同年8 月8 日將系爭房地所有權移轉登記予原告等情，業據提出不動產買賣契約書、不動產說明書為證（見本院卷㈠第10至39頁、第48頁），且為被告所不爭執，自堪信原告上開主張為真實。
二、原告主張系爭房地於興建時發生工人自殺案件，而為凶宅等情，被告均否認之。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。
㈡證人陳銀德於本院102 年9 月9 日言詞辯論時到庭證述：伊
於92年12月至94年7 月30日在松安派出所擔任所長期間，確實在崇德路二段與遼寧路交叉口的順天建設公司工地2 樓，有發生工人上吊的情事，詳細時間，因為時間太久，已不記得，當時因為有人報案，所以伊派人前往處理，系爭房屋就是該順天建設公司工地所在地的其中一戶，該建案是一戶一棟，發生上吊地點是在哪一戶，也因時間太久不記得，伊有親自到場勘查現場，指揮警員處理，當時一樓的結構體、天花板已經蓋好，正在蓋2 樓，伊到現場時，死者還吊在案發處，因為時間太久，即便現在重回建案的現場，也無法回憶起當初案發的地點是在何處，當初案發現場的工地是尚無門牌號碼等語（見本院卷㈠第181 頁背面至182 頁背面）；另證人林永標於本院103 年5 月5 日言詞辯論時證稱：伊有代工順天建設公司在臺中市○○區○○○路○段之「順天時代」建案之模板，該建案建造時，曾發生工人陳換領自殺案件，時間伊不記得了，陳換領是用白色童軍繩上吊，自殺地點是在2 樓房間的中間，當時蓋到2 樓的頂板，2 樓牆壁、屋頂都已經蓋好，每層樓只有留一個通道互通，當時還沒有門牌號碼，伊不知道地點現在的門牌號碼為何，當初是伊先發現陳換領上吊的事，也是伊報警的，從現場照片無法確定陳換領上吊之位置在何處等語（見本院卷㈡第23頁背面至24頁背面）；嗣其於本院於103 年9 月18日至系爭房地現場勘驗時，到場證述：伊無法確定當時陳換領上吊之地點是在崇德二路1 段101 號或103 號2 樓，只能確定是在2 樓等語（見本院卷㈡第120 頁）。是依證人陳銀德、林永標之上開證言，雖足以證明在順天建設公司興建系爭房地所屬之建案時，曾發生陳換領在工地2 樓上吊身亡之事，然因當時其地點屬興建中之工地，尚未編訂門牌號碼，是以尚無法確定陳換領上吊之地點，確在系爭房地之2 樓。
㈢另查，陳換領死亡後，經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官到
場相驗（案號：94年度相字第1170號），其相關卷證因已逾保存年限，而於102 年10月30日銷燬，至於陳換領之相驗屍體證明書上其死亡地點僅記載「臺中市○○區○○里○○○路遼寧路口工地空屋二樓」等情，有臺灣臺中地方法院檢察署103 年6 月3 日中檢秀檔字第056149號函及相驗屍體證明書附卷可稽（見本院卷㈡第45、75頁），是由上開相驗屍體證明書之記載，仍無從證明陳換領自殺之地點係在系爭房地
2 樓；況系爭房地係位於遼寧路往西第3 間，並非緊鄰遼寧路等情，有本院至現場勘驗所製作之現場圖在卷可佐（見本院卷㈡第121 頁），是陳換領自殺之地點是否確為系爭房地
2 樓，亦堪置疑。㈣基上，由上開證據觀之，固堪認系爭房地所屬建案於興建過
程中，確有發生陳換領在工地2 樓上吊之事，然原告就陳換領自殺之地點，係在系爭房地之2 樓之有利於己之事實，並未能舉證以實其說，自難信其主張系爭房地為凶宅乙事為真實。從而，原告以系爭房地為凶宅，而主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示；或依系爭買賣契約第12條第6 項之約定、民法第359 條之規定行使解除權，或請求減少價金、不完全給付之損害賠償，均屬無據。
三、綜上所述，原告既無法證明系爭房地為凶宅，而有物之瑕疵存在，則其先位聲明部分，主張依系爭買賣契約第12條第 6項之約定、民法第259 條、第359 條及第179 條規定，請求被告詹金堆返還買賣價金16,880,000元，暨依民法第260 條、第227 條及第259 條第5 款規定，請求被告詹金堆給付原告因系爭買賣契約支出之費用合計58,164元；依不動產經紀業管理條例第26條及民法第227 條規定，請求被告群義公司給付16,938,164元；另備位聲明部分，依民法第359 條規定減少價金，請求被告詹金堆給付8,000,000 元；依不動產經紀業管理條例第26條第1 項及民法第227 條規定，請求被告群義公司給付8,000,000 元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
民事第五庭 法 官 郭妙俐正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
書記官 陳怡潔