臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第264號原 告 臺中市政府財政局法定代理人 李錦娥訴訟代理人 何志揚律師複 代理人 楊宇倢律師被 告 陳麗淩訴訟代理人 林進福上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○里鎮○路○段○○○號之房屋遷讓交還原告。
被告應自民國102年7月1日起至遷讓交還上項房屋之日止，按月於每月1日給付原告新臺幣玖萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰壹拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰肆拾叁萬貳仟壹佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：除假執行供擔保之金額外，如主文所示。
二、陳述要旨：㈠原告為坐落臺中市○○區鎮○路○段000號房屋（下稱系
爭房屋）之事實上處分權人。原告於民國（下同）101年11月1日將系爭房屋出租予被告作為辦公室使用，約定租賃期間自101年11月1日起至104年10月31日止，租金每月新台幣（下同）9萬元、履約保證金324,000元，兩造簽有「臺中市市有不動產標租契約書」（下稱系爭租約）。詎被告竟違反兩造間系爭租約之約定，將系爭房屋作為百貨商場使用，因而遭臺中市政府都市發展局102年2月7日中市都管字第00000000000號函勒令停止使用，被告顯違反系爭租約之約定，經原告以102年2月22日中市00000000000000號函請被告停止違約使用，然未獲置理，原告不得已，乃以102年4月2日中市財管字第0000000000號函對被告為終止系爭租約之意思表示、並通知被告依約沒入保證金及限期遷讓返還系爭房屋，嗣再以102年5月8日中市財管字第0000000000號函限期催告被告遷讓返還系爭房屋，兩造間系爭租約既經原告於102年4月2日終止，被告迄今未為搬遷，已為無權占有，爰依民法第455條、第767條規定，請求被告返還系爭房屋，如被告否認兩造間系爭租約已終止，則再以本件起訴狀為終止兩造租賃契約之意思表示，並依民法第179條、第184條第1項前段規定，扣除被告前已預先繳納至102年6月30日之租金後，請求被告應於102年7月1日起，每月1日給付相當於租金之不當得利損害9萬元，直至遷讓交還系爭房屋給原告為止。
貳、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述要旨：被告於96年11月1日開始向改制前之臺中縣沙鹿鎮公所（現改制為臺中市沙鹿區公所）承租系爭房屋，並於96年11月16日向沙鹿鎮公所申請部分轉租給第三人作為商場使用，當時沙鹿鎮公所有同意備查。惟後來因縣市合併，系爭房屋改歸原告管轄，原告雖同意讓被告續約，然不同意依先前之租賃條件締約，且要求被告不可以將系爭房屋供作營業使用，被告因將系爭房屋作為商場使用已投資龐大資金，且短期內無法覓得其他新營業據點，因此同意原告之契約條件。被告希望能利用現租賃契約所定之3年租期，作為尋找新營業據點之期間。被告現仍持續經營中，亦曾在102年4月底收到如原告所述之102年4月2日要求改善之函文。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於101年11月1日將系爭房屋出租予被告，約定系爭房屋僅供作為辦公室使用，並約定租賃期間自101年11月1日起至104年10月31日止，租金每月9萬元、履約保證金324,000元；及被告於租期中違反兩造間租賃契約之約定，將系爭房屋作為商場使用，經原告以被告違反兩造間系爭租約之約定為由，於102年2月22日以中市00000000 000000號函請被告停止違約使用，然被告未停止違約使用，原告再於102年4月2日以中市財管字第0000000000號函對被告為終止系爭租約之意思表示、並通知被告依約沒入保證金及限期遷讓返還系爭房屋，被告於102年4月底收受該終止租約函，後原告再以102年5月8日中市財管字第0000000000號函限期催告被告遷讓返還系爭房屋，被告迄仍未返還等事實，均為被告所不爭執，且有原告提出之臺中市市有不動產標租契約書、系爭房屋使用現況照片、前揭函文資為佐證，自堪信為真正。
二、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第438條、第455條前段分別定有明文。經查，兩造於所簽訂之臺中市市有不動產標租契約書「不動產標示」之備註欄中約明系爭房屋「應依使用執照用途（辦公室）使用」，於「其他約定事項」㈥則約定「承租人使用租賃物，應受下列限制：⒈不得作違反法令或約定用途之使用。....」、約定「租賃物有下列情形之一時，出租機關得終止租約：....⒍承租人違反本租約規定時。....」，有該不動產標租契約書在卷可按，被告復自認兩造簽訂不動產標租契約書時，即有要求被告不可將系爭房屋作營業使用，乃被告竟將系爭房屋作為商場使用，被告顯有違反兩造間租約約定之事實，原告自得依兩造租約之前開約定及民法第438條之規定，終止兩造間就系爭房屋所定之租約，而被告業於102年4月底收受原告終止租約意思表示之函文，復為被告所自認，則兩造間就系爭房屋之租賃關係約，業於102年4月底因終止而消滅，可堪認定。從而，原告依民法第455條前段之規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋，於法自屬有據。
三、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件兩造間就系爭房屋之租賃契約業於102年4月底終止，已詳如前述，被告於系爭房屋租約終止後，繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，其受有占有使用系爭房屋之利益，乃屬無法律上原因而受利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，自構成不當得利，則原告依不當得利之法律關係，訴請被告自102年7月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付依約定租金額每月9萬元計算之相當租金不當得利，於法亦屬有據，揆諸前揭規定及判例意旨甚明。
四、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋，並自102年7月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止按月給付原告9萬元，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，分別為假執行及免為假執行之聲請，核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張暨攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 8 月 26 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 26 日
書記官 廖健雄