臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第586號原 告 郭明福
郭士賢郭士弘共 同訴訟代理人 羅豐胤律師複 代理人 陳富邦
吳佩書律師上 一 人複 代理人 林思欣被 告 卓幸華
卓國順共 同訴訟代理人 蔡其展律師複 代理人 謝承甫上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國103年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告卓國順應給付原告新台幣叁拾叁萬元，及自民國一百零二年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告卓幸華應給付原告新台幣貳佰萬元，及自民國一百零二年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（撤回部分除外）新台幣柒萬零玖佰肆拾捌元，由被告卓國順負擔新台幣叁仟叁佰肆拾伍元，被告卓幸華負擔新台幣貳萬零貳佰柒拾壹元，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分於原告以新台幣壹拾壹萬元為被告卓國順供擔保後，得假執行。但被告卓國順以新台幣叁拾叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項原告勝訴部分於原告以新台幣陸拾陸萬元為被告卓幸華供擔保後，得假執行。但被告卓幸華以新台幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告起訴時提起預備之訴，先位聲明：(一)被告卓幸華應將臺中市○○區○○段○○○○號、台中市○○區○○段215、26
7、268、269、271、272、275地號土地，權利範圍3分之1之土地辦理所有權移轉登記予原告。(二)被告卓國順應將臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，權利範圍3分之1之土地辦理所有權移轉登記予原告。備位聲明：(一)被告卓國順應給付原告新台幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)被告卓幸華應給付原告1200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(三)原告願供擔保，請求准許宣告假執行。嗣原告於本院民國103年1月22日言詞辯論期日撤回先位之訴之聲明，且為被告所同意（見本院卷第151頁），則原告提起之先位之訴已生撤回之效力，合先敘明。
二、嗣因被告卓國順、卓幸華已分別返還原告100萬元及600萬元，故原告於103年2月19日言詞辯論期日就其聲明（即起訴時之備位聲明）第一、二項請求金額之本金部分依序分別減縮為100萬元及600萬元（見本院卷第163頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定無違，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張其於102年6月26日與被告卓幸華、卓國順分別簽訂不動產買賣契約，約定原告給付被告卓幸華簽約款100萬元、第一期款500萬元，及給付被告卓國順簽約款100萬元後，被告卓幸華應將其所有臺中市○○區○○段215、267、268、269、271、272、275地號○○○區○○段○○○○號土地，權利範圍均為3分之1，被告卓國順應將其所有臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，權利範圍均為3分之1（以下合稱系爭共有土地）依約辦理所有權移轉登記之相關事宜，二份買賣契約全部價金合計1,750萬元。原告已依約給付被告卓國順、卓幸華簽約款各100萬元，又被告於同年7月5日出具切結書，表明已合法對其他共有人行使系爭土地優先承買權之通知，其他共有人拋棄優先承買權，原告因信賴被告上開切結，於同年7月5日給付被告卓幸華第一期款500萬元，並與被告約定如被告不履約，應加倍返還原告已付款項。其後，訴外人即原告委任之代書郭慶崇竟莫名收受系爭共有土地之共有人卓金東寄發存證信函稱被告未依法徵詢其是否行使優先承買權之事，要求停止辦理系爭共有土地之所有權移轉登記云云。被告嗣後已因卓金東行使優先承買權，而將系爭共有土地移轉登記與卓金東，被告就系爭契約所負辦理土地所有權移轉登記之債務已陷於給付不能，依被告於102年7月5日簽立切結書之保證內容及口頭說明，被告確曾向原告保證具優先購買權者均已放棄權利，被告就本件之給付不能係可歸責，原告自得依系爭買賣契約第11條約定：「賣方不履行本契約時聽由買方解除契約賣方應即加倍返還其所受領之訂金及價金作為違約賠償金不得異議。」，以本件起訴狀作為解除契約之意思表示，請求被告卓國順就已收受簽約款100萬元、被告卓幸華就已收受簽約款100萬元、第一期款500萬元，共600萬元加倍返還，除被告卓國順、卓幸華在本件審理中已於103年2月13日分別返還原告100萬元及600萬元外，原告尚得請求被告卓國順給付違約金100萬元，請求被告卓幸華給付違約金600萬元。爰聲明：(一)被告卓國順應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)被告卓幸華應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(三)原告願供擔保，請求准許宣告假執行。
二、被告則以：其於102年6月間即曾向共有人卓金東告知欲以1,750萬元出售系爭共有土地，惟當下卓金東即以無力負擔為由，回絕被告表示不願購買，被告因而與原告就系爭共有土地訂立買賣契約，並切結業已通知優先購買權人，經優先購買權人放棄優先購買權。孰料，嗣後卓金東竟向被告主張土地法第34條之1第4項之優先承購權，並對系爭共有土地為假處分強制執行，被告無奈唯有依法出售並移轉系爭共有土地與卓金東，故被告無法履行與原告間之買賣契約實不可歸責於被告，被告應不負違約之責任。退步言之，如認被告就買賣契約未履行確有可歸責之情事，系爭買賣契約第11條之約定應屬賠償性違約金，並非懲罰性違約金，且兩造於簽訂買賣契約後不久，卓金東隨即向被告主張優先承購權，並於102年7月15日寄發存證信函通知代書郭慶崇，嗣再於同年月22日邀集兩造一同商議後續處理事宜，然三方最終仍無法達成共識，故原告於當時即已知悉買賣契約將陷於給付不能，則自簽約日起至知悉契約將陷於給付不能之期間甚短（不足一月），原告所受損害應尚非甚鉅，況被告陷於給付不能實非本意，因此，如依前揭約定要求被告卓國順加倍賠償簽約款100萬元及被告卓幸華加倍賠償簽約款100萬元、第一期款500萬元，將顯失公平，故請法院依民法第252條之規定，酌減違約金至相當金額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造為爭點整理及簡化結果如下：
(一)兩造不爭執之事實：
1.原告於102年6月26日以16,357,500元向被告卓幸華買受臺中市○○區○○段○○○○號、臺中市○○區○○段215、267、
268、269、271、272、275地號土地，權利範圍均為3分之1，並簽立不動產買賣契約書。原告已給付簽約款100萬元及於102年7月5日給付第一期款500萬元。
2.原告於102年6月26日以1,142,500元向卓國順買受臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，權利範圍均為3分之1，並簽立不動產買賣契約書。原告已給付簽約款100萬元。
3.被告二人分別於102年7月5日對原告出具如原證二所示之切結書。
4.系爭共有土地之共有人卓金東於102年7月15日以原證三所示存證信函通知郭慶崇代書停止辦理系爭共有土地之移轉登記事宜。
5.因卓金東行使共有人之優先承買權，系爭土地所有權已於102年12月30日移轉登記予卓金東。
6.被告卓國順已於103年2月13日將原告給付之簽約金100萬元返還原告，被告卓幸華亦於同日將原告給付之簽約金600萬元返還原告。
(二)本件爭執事項：
1.被告對原告無法依約履行移轉登記系爭土地之義務，是否不可歸責於被告？
2.原告依系爭契約第11條約定主張解除契約，並請求被告加倍返還受領之訂金及價金作為違約賠償金，有無理由？
3.本件原告請求之違約金是否過高？應如何酌減？
四、本院之判斷：
(一)查原告與被告卓國順、原告與被告卓幸華均於102年6月26日分別就前揭兩造不爭執事實1.2.所示之系爭共有土地，簽訂買賣契約，被告卓國順、卓幸華依契約各負有將買賣標的之土地所有權移轉予原告之義務，惟因共有人卓金東行使優先承買權，系爭土地所有權已於102年12月30日移轉登記予卓金東，此為兩造不爭執之事實，堪信真實。系爭共有土地既業經被告移轉登記予共有人卓金東，則被告已無從對原告履行移轉登記義務，自有給付不能之情形。
(二)被告雖抗辯因卓金東原無購買之意，被告即與原告就系爭土地訂立買賣契約，並切結業已通知優先購買權人，經優先購買權人放棄優先購買權，詎卓金東嗣竟向被告主張土地法第34條之1第4項之優先承購權，並對系爭土地為假處分強制執行，被告唯有依法出售並移轉系爭土地應有部分與卓金東，故被告無法履行與原告間之買賣契約實不可歸責於被告云云，惟原告否認該給付不能為不可歸責於被告，並陳稱：依被告於102年7月5日簽立切結書之保證內容及口頭說明，被告確曾向原告保證具優先購買權者均已放棄權利，被告就本件之給付不能係可歸責等語。按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。上開規定，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。經查：
1.兩造於102年6月26日簽訂系爭買賣契約後，因被告所出售之買賣標的係共有土地之應有部分，依前揭規定，他共有人得以同一價格優先承購。惟被告於102年7月5日簽立之切結書載有：被告出賣系爭共有土地，「經依規定通知優先購買權人購買，優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，致他人權益受損害者，立切結書人願負法律責任」等文字，此有原告提出之系爭切結書二件附卷可憑（見本院卷第28頁正、反面）。又原告主張伊係於102年7月5日交付第二期款500萬元，被告卓國順當時表明共有人卓金東放棄優先承買權，原告有告知被告，要以存證信函去通知，但被告說不用，他有5個證人，原告告知被告如果沒有，被告要拿原告錢，以後要賠原告500萬元，被告卓國順說好，且卓幸華亦在場，被告二人均有簽立切結書，被告二人均同意如違約要賠償等語。證人即處理系爭買賣事宜之代書郭慶崇於本院證稱：第一次簽約是伊太太洪月碧過去的，（原告複代理人問：付款500萬元那天，郭明福他們是否有說如果賣方沒有辦法履約的話，就要再付200萬元及500萬元作為賠償？）第二次付款500萬元的時候，原告有說如果不履行要照第11條加倍返還，伊有再重複唸契約第11條給被告聽。伊太太在簽約的時候也有告訴本件有優先購買權的問題，要通知共有人是否要優先承買。卓國順說不用，他已經有問過，卓國順說通知要十幾天才能夠回函，不必等了。簽約完伊又電話和卓國順聯絡，卓國順說他有四、五個證人可以證明共有人說不買了，所以伊有向他強調如果你不賣的話，要履行契約第11條等語（見本院卷第215頁反面）。兩造對證人郭慶崇前揭證述，均未爭執其真正，堪以採信。是可證兩造簽約之後，因被告於102年7月5日出具共有人已放棄優先購買權之切結書，兩造並因此達成如被告違約不能將履行所有權移轉登記之義務，即應依系爭買賣契約第11條約定給付違約金之合意。則應認兩造間買賣契約之內容，除原定之書面契約內容，尚已於102年7月5日加入前揭合意之約定。
2.被告雖抗辯其於102年6月間即曾向共有人卓金東告知欲以1750萬元出售系爭土地，惟當下卓金東即以無力負擔為由，回絕被告表示不願購買，並以證人卓金東為證。然證人卓金東於本院係證稱：102年6月間卓國順曾告知因缺錢要賣系爭土地，欲開價1750萬元，問伊是否願意購買，惟伊答稱沒有那麼多錢，要賣你們去賣，當時卓國順並沒有說已經和別人談好以1750萬元出賣；伊亦不知被告是否已和別人談好以1750萬元買賣；卓國順也沒有問伊是否要主張優先承買權等語（見本院卷第195-197頁）。則由證人卓金東之證言可知，證人卓金東於102年6月間受被告卓國順詢問當時之認知，應係認為卓國順係開價1750萬元，詢問卓金東之購買意願，證人卓金東受詢問時並不知被告實際上是否已經找到買受人，換言之，被告卓國順並未告知共有人卓金東「目前已有人願以1750萬元購買」、「卓金東是否要主張以同一條件優先承買」，則卓金東僅係認知被告卓國順係為出賣之要約，並予回絕，並非知悉其有權行使優先購買權而予放棄。且被告亦未再為其他舉證以證明其於102年7月5日出具系爭切結書所載內容與事實相符，則堪認被告出具系爭切結書前並未經合法通知卓金東行使優先購買權而經卓金東放棄該項權利。證人卓金東於本院並證稱：伊嗣於同年7月間知悉被告將系爭土地出賣予原告後，請教土地代書，土地代書問伊說卓國順有無用存證信函通知伊，伊說沒有，土地代書說如果沒有，伊可以行使優先購買權購買土地。嗣經與被告協調無結果，伊聲請本院簡易庭調解，經調解三次而以1750萬元調解成立等語，並有卓金東當庭提出之本院102年度司中調字第3064號調解程序筆錄附卷可憑（見本院卷第195頁、第200-201頁）。且兩造均不爭執系爭土地所有權已因前調解成立結果於102年12月30日移轉登記予卓金東之事實，並有原告提出之土地登記謄本附卷可證（見本院卷第96-141頁）。是堪認被告於102年7月5月出具系爭切結書前，卓金東確未同意拋棄優先承買權。
3.則被告在102年7月5日與原告成立前揭合意前，實際上既未取得卓金東同意放棄優先承買權，竟向原告為前揭不實內容之切結，兩造並約定被告如不能履行，即應依系爭買賣契約第11條約定履行，然嗣後因卓金東行使優先承買權，被告因而將系爭土地移轉登記予卓金東，致被告對原告陷於給付不能，被告前揭情事，自有違反系爭買賣契約與102年7月5日兩造之約定，則被告對原告之給付不能，應屬出於可歸責於被告之事由。縱被告係因不諳法律，於未合法向卓金東為優先承買權之催告前即誤認卓金東已同意放棄優先承買權，而逕向原告為前述切結，然被告既經承辦本件買賣之代書郭慶崇提醒被告應向共有人為催告，在未確認卓金東是否屬經合法催告而放棄優先承買權之情形下，被告仍遽予保證切結卓金東已放棄優先承買權，則其出具切結書，自不免其過失之責，仍有可歸責之事由，是被告抗辯本件給付不能係不可歸責於己，即無可採。
4.被告雖援引最高法院78年度台上字第2509號判決意旨：「按共有土地出賣人之通知義務及切結保證他共有人均願放棄優先承購權，必係在雙方成立不動產買賣債權契約之後，而在訂立不動產所有權移轉登記之物權契約之時，在此期間內，出賣人如確已通知其他共有人，或其他共有人知有此買賣而自行主張依同樣條件優先承買，則出賣人應不負違約責任」據以抗辯本件被告之給付不能，有不可歸責之事由云云。然查上開裁判意旨之裁判內容，係以「觀諸土地登記規則第77條規定，共有土地出賣人，於訂立土地買賣所有權移轉契約（物權契約）時，始須在該契約書附具切結書或於所有權移轉登記申請書適當欄記明『優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任』字樣，保證其他共有人均已放棄優先承購權。上訴人亦自稱『我知道共有地要出賣人本人立切結書來表示（其他）共有人不買，如有不實要負責』『是指正式要送地政機關辦理登記時才附切結書』。」、「本件兩造於77年10月26日訂立買賣契約，約定同年11月10日以前，備齊所有權移轉登記文件，向地政機關聲請為所有權移轉登記，即訂立物權契約，而訴外人即系爭土地共有人林大成於同月8日向被上訴人表示願優先承購，致系爭土地不能再出售與上訴人，揆諸前揭說明，自難謂係可歸責於被上訴人。」等語，此觀之最高法院78年度台上字第2509號判決內容自明（見本院卷第220頁）。則上開案例之出賣人於簽訂買賣契約時或簽訂後均尚未對買受人為任何共有人放棄優先承購權之切結或保證，嗣共有人依法行使優先承購權，自難認買受人有可歸責之事由。惟本件被告於簽訂系爭買賣契約後已另向原告切結共有人已放棄優先承購權，並與原告達成如有違約應依系爭買賣契約第11條約定給付違約金之合意，顯與上開另案事實不同，被告據該不同事實之裁判要旨抗辯其有不可歸責之事由，即無足採。
5.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1項、第256條分別定有明文。被告就系爭共有土地，因可歸責於被告之事由，致無從對原告履行移轉登記義務，原告主張其得解除契約，並以起訴狀繕本之送達對被告為解除契約之意思表示，即屬有據。又原告主張被告有違約之事由，依系爭買賣契約第11條約定，請求被告給付違約金，亦有理由。
(三)原告主張系爭買賣契約第11條約定之違約金，係屬懲罰性違約金，惟經被告否認，抗辯應屬賠償性違約金等語。經查：
1.按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。查系爭買賣契約第11條之內容為：「賣方不履行本契約時聽由買方解除契約賣方應即加倍返還其所受領之訂金及價金作為違約賠償金不得異議。」，此有系爭不動產買賣契約書二件附卷可憑（見本院卷第10頁反面、第19頁反面），則該約定僅載明如被告不履行系爭買賣契約時，原告得解除契約並作為「違約賠償金」，且系爭契約別無其他原告另得請求損害賠償之約定，則綜觀系爭契約內容，上開違約金約定係屬賠償性質之違約金。
2.原告雖主張依兩造締約之磋商過程，足證上開約定係屬懲罰性違約金云云，並聲請證人郭慶崇代書為證。然查，證人郭慶崇於本院係證稱：第二次付款500萬元的時候，原告有說如果不履行要照第11條加倍返還，伊有再重複唸契約第11條給被告聽。……伊有向他強調如果你不賣的話，要履行契約第11條等語（見本院卷第215頁反面）。則證人郭慶崇於102年7月5日係對被告重申倘被告不履行，應按系爭第11條約定履行，兩造間並無就系爭第11條約定變更約定成為懲罰性違約金之性質。是仍應認系爭第11條約定，僅屬賠償性違約金。
(四)按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號民事判例可資參照）。又按就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年度台上字第697號裁判要旨可參）。
本件被告抗辯：兩造於簽訂買賣契約後不久，共有人卓金東隨即向被告主張優先承購權，並於102年7月15日寄發存證信函通知原告所委託之土地代書郭慶崇，嗣再於同年月22日邀集兩造一同商議後續處理事宜，然三方最終仍無法達成共識，故原告於當時即已知悉買賣契約將陷於給付不能，則自簽約日起至知悉契約將陷於給付不能之期間甚短（不足一月），原告所受損害應尚非甚鉅等語。經查：
1.兩造於簽訂買賣契約後不久，共有人卓金東隨即於102年7月15日寄發大甲郵局243號存證信函副本予原告所委託之土地代書郭慶崇主張優先承買權，嗣被告再於102年8月間寄發大甲郵局270號存證信函副本通知郭慶崇，停止辦理移轉手續，如執意繼續辦理，被告往後所生之損害，均將向郭慶崇如數求償等語，此有原告提出之上開存證信函2件附卷可憑（見本院卷第24-25頁）。且證人郭慶崇於本院證稱：伊收受存證信函（指243號存證信函）後有告訴原告，但是不是當天伊不記得，時間已久，但是是大概那時候說的，有將卓金東主張優先購買權的事情告訴原告，並有請兩造協調如何處理，後來伊有收到要伊負全部責任的存證信函，伊就解除兩造的委任等語（見本院卷第210頁）。則原告自102年6月26日簽約日起至同年7月中旬知悉契約將陷於給付不能之期間，大約不到一個月，原告已交付被告卓國順、卓幸華之金額各為100萬元、600萬元，且兩造均不爭執被告卓國順、卓幸華已於103年2月13日將原告給付之100萬元、600萬元返還原告（見兩造不爭執事實⒍），則原告就所付簽訂金及第一期款，大約受有自給付時起至被告返還日止之期間之相當於法定遲延利息之利息損失。又原告給付被告卓國順、卓幸華各100萬元簽約金之方式，依序係以交付發票日102年6月27日，102年7月1日，票號TAA0000000號、AH0000000號，票面金額均為100萬元之支票各1紙為之；依序經被告於102年6月28日、7月1日提示兌現；又原告於同年7月5日交付被告卓幸華第一期款500萬元之方式，係交付支票3紙，分別為①發票日102年7月5日票號AH0000000、票面金額250萬元；②發票日102年7月10日票號TAA0000000、票面金額100萬元；③發票日102年7月12日票號TAA0000000、票面金額150萬元，依序經被告於同年7月9、10、12日提示兌現，有原告提出之支票影本5紙為證（見本院卷第29頁、第15頁反面、第30-31頁）。則原告所受相當於利息之損害，關於被告收受前揭款交付被告卓國順100萬元部分之利息損失，應為31,644元（計算方式：102年6月28日至103月2月13日，共計231日，1,000,0005%231/365=31,644元，元以下四捨五入，下同）；另關於交付被告卓幸華100萬元部分之利息損失，應為31,233元（計算方式，102年7月1日至103月2月13日，共計228日，1,000,0005%228/365=31,233）；又關於交付被告卓幸華500萬元部分，應為149,931元（計算方式：①102年7月9日至103月2月13日，共計220日，2,500,0005%220/365=75,342）；②102年7月10日至103月2月13日，共計219日，1,000,0005%219/365=30,000；③102年7月12日至103月2月13日，共計217日，1,500,0005%217/365=44,589，75,342+30,000+44,589=149,931）；又關於交付被告卓幸華500萬）；故被告卓幸華之給付不能致原告之利息損失合計181,164元（31,233+149,931=181,164）。則被告抗辯原告所受損害尚非甚鉅一節，應屬可採。
2.原告雖主張其為籌措購買系爭土地所需價金，而出售土地予他人，因此受有因地價上漲無法以原出售價格買回已出售土地之價差損害云云，惟觀諸原告所提出之原告郭明福出售台中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱第一份買賣契約）及出售同段606地號土地（下稱第二份買賣契約）之買賣契約書二份（見本院卷第178-185頁），簽約之日期分別為102年6月10日及同年8月31日，而兩造間之系爭買賣契約之簽約日期為102年6月26日，系爭切結書則為102年7月5日所出具，是原告郭明福於同年6月10日簽訂第一份買賣契約出售土地時，原告尚未與被告訂立系爭買賣契約，而原告與被告簽訂系爭契約，本應依約準備所需資金，其資金係以何種方式籌措而來，自與出賣人之被告無涉，尚不得因原告以出售土地作為籌措資金之方式，即認被告之給付不能致原告受有因地價上漲無法以原出售價格買回已出售土地之價差損害云云。另原告郭明福於同年8月31日簽訂第二份買賣契約，已在原告於同年7月中旬知悉共有人卓金東欲主張優先承購權一個月之後，則原告應已無再行出售土地以籌措系爭買賣契約其餘價金之必要，是原告所主張受有前揭土地價差損失，亦難認屬因被告給付不能致原告所受之損害。
3.綜上，本院審酌原告與被告簽約後不到一個月即知悉被告有違約之虞，且被告已於103年2月13日將原告已付簽約金及第一期款返還原告，被告亦舉證證明原告所受損害尚非甚鉅，再審酌簽訂系爭契約之時起，社會經濟尚無重大變動情形，又本件堪認原告受有已付價金之利息損失外，此外未經原告主張受有其他損害之情事，則審酌本件前揭客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情，被告抗辯系爭約定之違約金過高，應屬可採，爰將本件違約金酌減為原約定之3分之1，即被告卓國順部分，酌減為33萬元；被告卓幸華部分，酌減為200萬元；原告其餘請求之違約金，即屬過高，不能准許。
(五)從而，原告本於系爭買賣契約第11條之違約金約定，請求被告卓國順給付33萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年11月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；請求被告卓幸華給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年11月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告其餘請求，為無理由，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、本件原告起訴時之訴訟標的價額核定為1750萬元，應繳之第一審裁判費為166,000元，惟原告撤回訴之一部及減縮其訴之聲明後，其訴訟標的金額為700萬元，應繳之第一審裁判費為70,300元，原告前已繳納逾70,300元部分之裁判費應自行負擔。則本件第一審裁判費70,300元，再加計證人郭慶崇之證人費用648元，合計70,948元，被告卓國順應負擔3,345元（70,948元x33萬元/700萬元=3,345元），被告卓幸華應負擔20,271元（70,948元x200萬元/700萬元=20,271元），餘由原告負擔。
七、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 張瑞蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
書記官 陳錫威