臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第592號原 告 林炫廷訴訟代理人 莊乾城律師被 告 何松柏被 告 何森柳被 告 何隆生被 告 何隆國被 告 何東彬被 告 何岱鑫被 告 何垂約被 告 何垂法被 告 何垂年被 告 何瑞彬被 告 何垂旭被 告 何育民被 告 何育禎被 告 何育鑌被 告 何萬來被 告 何正義被 告 何政南被 告 王彩頻被 告 何聰地被 告 何皇賞上20人訴訟代理人 黃永泉律師被 告 陳春楠上1人訴訟代理人 陳素婉被 告 何清海上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國103年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告各應於原告各給付如附表買賣價金欄所示金錢之同時，各將其所有之台中市○○區○○○段○○○○段00000地號土地如附表所示之所有權應有部分移轉登記予原告。
原告撤回及減縮後之訴訟費用，由被告按附表訴訟費用欄所示之比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、被告陳春楠、何清海經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為請求被告及何世彬、何志桐、尤冠富、陳永昌等台中市○○區○○○段○○○○段00000地號土地(面積4749平方公尺，下稱系爭土地)之共有人，各將其等之所有權應有部分移轉登記予原告。嗣原告撤回對何世彬、何志桐、尤冠富、陳永昌之訴訟，並就其對被告何岱鑫、何聰地原各請求移轉應有部分4/
240、62/240，變更為各僅請求2/240、60/240，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭說明，並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、系爭土地為兩造所共有，原告應有部分為6/240，被告方面除何岱鑫、何聰地之應有部分各為4/240、62/240外，餘如附表所示。被告等於民國96年7月11日以原證二之存證信函通知原告，其等之應有部分將以每坪新台幣(下同)1萬2000元出售予他人，依土地法第34條之1第4項規定，通知原告於函到10日內表示是否行使優先承買權。原告隨於96年7月19日以原證三之存證信函回覆表示願以同一價格承買之。按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民法第153條第1項訂有明文。本件被告等以每坪1萬2000元出售系爭土地應有部分，原告表示願意購買，兩造就附表所示系爭土地應有部分已成立買賣契約關係，被告等應有移轉登記各人應有部分予原告之義務。
二、被告等於原證二之存證信函表明買賣價金為：每坪1萬2000元，催告原告行使「優先購買權」，且謂：「且於五日內訂約，三十日內付清全部價款完成全部買賣手續」云云，按完成全部買賣手續，包括「交付買賣價金」及「過戶手續」等等，故買賣條件包括買賣價金、移轉登記期限等均已訂明清楚，故買賣契約必要之點已表明，故非僅係預約，與被告所提最高法院79台上字第1710號判決意旨所示：僅表示擬出售，價金及其他事項尚未表示之情形不同。被告以原證二發函催告原告行使優先購買權，原告以原證三之回函同意承買，雙方已意思表示一致，成立契約。被告現雖辯稱，該存證函並無告知「過戶期限」云云：然被告等所發存證信函已表明：「…『三十日內』『付清全部價款』『完成全部買賣手續』」云云，而「完成全部買賣手續」即包括「交付買賣價金」及「過戶手續」等等，故被告已表明「過戶期限」為30日內，渠等現之主張與證據資料不符。雙方就買賣契約必要之點均已意思表示一致，被告事後再謂：催告行使優先購買權之存證信函僅為預約，則無異規避土地法第34條之1所規定他共有人所得行使之優先承購權之意旨，亦不可取。
三、按被告等於原證二之存證信函稱：「欲以…出售予他人」等語，而被告等會以存證信函鄭重向土地共有人之原告催告是否願意以同一價格優先承買，即表示被告與第三人間就買賣之標的物及價金已互相意思表示一致，而有確定之價格，不動產之標的及價格已意思表示一致即已成立買賣契約，最高法院20年上字第1207號判例意旨揭示：「關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立」、臺灣高等法院102年度上易字第1號民事判決意旨亦揭示：「兩造間就買賣標的系爭建物及價金數額等必要之點，已雙方互相意思表示一致，買賣契約即屬成立，並非只是預約。被上訴人主張兩造間就系爭建物已成立買賣契約乙詞，堪可採信。」，被告存證函已函催原告是否願以同一價格承受，且催告於5日內訂約，30日內完成全部買賣手續，表示被告與第三人間應已成立買賣契約，方才通知原告是否行使優先承買權，此由被告之存證信函謂：且於5日內訂約，30日內付清全部價款完成全部買賣手續云云，可知渠等間之買賣條件已訂明清楚，並非僅係預約。僅可能因尚未過戶，故謂欲出售予他人云云，亦可能係因書面契約書尚未簽立，然買賣契約非要式契約，僅口頭約定，契約亦已成立，第三人與被告間之買賣契約已成立，原告回函表示願優先承購，原告與被告間即已成立買賣契約。原告回函表示：「訂契約日由台端選定、30日內辦理過戶完畢、付款方式於訂契時約定」等語，係因被告要求五日內訂約，故原告回覆稱：訂契約日由台端選定，與被告意思表示一致。被告來函稱：「30日內完成付款完成全部買賣手續」，本諸同時履行抗辯，完成過戶必須完成付款，方能完成全部買賣手續，故原告回函稱：30日內完成過戶，即係同意：30日內付款完成並完成過戶，以完成全部買賣手續，此與被告所稱：「30日內完成付款完成全部買賣手續」之意思表示一致。原告回函雖稱付款方式於訂契時約定，然此並非契約必要之點，雖尚待協商，然雙方就契約必要之點已意思合致而成立。故系爭買賣契約已成立，被告主張未訂立買賣契約書，故契約未成立云云，為不可採。
四、證人林大村證述：「 (你發完原證三存證信函後，原告有何動作？)我們就聲請分區使用證明，聲請農地農用證明，通知賣方要簽約。(賣方是指誰？)何聰地他們家族，就是發存證信函的人」【原告收到被告催告函後，即申請土地使用分區證明，查明：使用分區為保護區 (原證四)，即無庸繳交土地增值稅，是亦無因土地增值稅而致買賣不成之問題。】、「 (你去的時間是在你們發存證信函後多久？)很短時間內。」，是原告除回函表示行使優先購買權外，尚於很短時間內即電話聯絡見面欲簽訂書面契約。證人又證述：「由何聰地他們家族派人帶我們去一個地方要簽系爭土地的買賣契約，何聰地的家族 (即賣方)沒有帶任何資料就要簽買賣契約」，可知賣方亦欲簽立書面買賣契約，是雙方確實有出賣及買受之意思表示。僅之後如證人林大村所述：「我們支票原本都已經開好，因為對方沒有帶任何資料，所以我們的支票就沒有交給他們，契約也沒有定成。」、「 (沒有定成之後，你有沒有再跟賣方即何聰地他們聯絡？)有跟他們聯絡，我告訴他們要交出權狀及身分證原本才有辦法訂立買賣契約」、「 (他們有沒有主動跟你聯絡？)我打電話過去，後來他們就都沒有跟我聯絡。」、「一般要買賣土地最基本的就是要準備所有權狀、身分證資料，如果沒有根本無法申報。」，是原告已開立支票準備交付買賣價金，然因被告未依一般買賣程序準備相關資料，故雙方未簽訂書面契約，然雙方買賣契約於原告表示優先購買權時已成立。又證人王志郎經詢以是否知道跟何聰地講電話的人是誰？其答稱：「我不知道」，又證人林大村證稱：「 (據何聰地所傳訊證人王志郎證述因為你有掛電話給何聰地，你強調要先交所有權狀，故大家電話中搞的很不愉快，有沒有這回事？)沒有這回事」，可知：要求先交所有權狀致大家電話中搞的不愉快，並非原告或證人林大村。且證人王志郎之證詞其僅係偶而聽到有人打電話予被告何聰地，何聰地之後稍微提及來電內容，然何人打來？來龍去脈如何？證人均不知情，而一般人對朋友說話亦多有所保留或修飾，以維情誼，故不能以證人王志郎記憶中朋友何聰地告知如何如何之語，作為事實如何之證明。
五、又被告主張共有人有部分住在臺灣北部，也有人移民到美國，如果被告同意出售的話應該都會通知共有人回來或授權由其中一人代理，尤其所有權狀可能放在美國，沒有聯絡好為何叫代書要去簽約，這不符經驗法則，故被告主張證人林大村證述不實云云，然共有人既已談好買賣條件並能委託發存證信函，當已找好所有權狀或相關資料準備委任簽約，方符經驗法則。另原告已同意支付承買系爭土地之價金，被告抗辯原告未付價金一節亦不可採。被告事後僅願收受金錢而不願交付土地權狀致無法過戶，此為被告之不履行債務，而非雙方買賣契約未成立，被告倒果為因亦不可採。被告不願交付證件而不履約，不能事後藉口土地價格是否有變更而使其不履約成為合法。
六、又被告何岱鑫於96年10月15日係因再受讓系爭土地應有部分2/240，使其應有部分增為4/240，其於96年7月11日發原證二之存證信函時已有應有部分2/240；被告何聰地係於96年11月14日再受讓2/240，使其應有部分增為62/240，其於96年7月11日發原證二之存證信函時已有應有部分60/240。是被告何岱鑫、何聰地於發原證二之存證信函催告原告行使優先承買權時，其等2人即系爭土地共有人之一，原告亦僅請求其等2人各移轉登記發函時其等所有之應有部分各2/240、60/240予原告，故被告抗辯其等2人於原證二之存證信函送達原告時尚非土地所有權人，故所發存證信函不生效力云云，並無可採。並聲明：如主文第一項所示。
貳、被告陳春楠表示：系爭土地於96年間曾經有人出面表示要一起處理，當時伊也有去辦繼承登記，但後來說要處理的人沒有下文，這件事情就不了了之等語。
參、被告何清海經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作任何聲明或陳述，以供本院審酌。
肆、其餘被告即共同委任黃永泉律師代理訴訟之何松柏等20人均抗辯：
一、按「標賣之表示，究為要約之引誘抑為要約，法律無明文規定，應解釋標賣人之意思定之。依普通情形而論，標賣人無以之為要約之意思，應解為要約之引誘；標賣之表示，如明示與出價最高之投標人訂約，固應視為要約，但別有保留者，不能視為要約」 (最高法院99年度台上字第683號判決參照)；「保險業務員之招攬行為僅屬要約引誘，要保人出具要保書向保險人投保之要約行為，必俟保險人核保承諾承保後，保險契約始得謂為成立」 (最高法院97年度台上字第1950號)；「要約之引誘，乃以喚起他人向自己要約為作用之意思通知，必須經自己承諾後，契約始能成立。而停止條件則係限制法律行為效力發生之條件，須於條件成就時，始能發生效力」 (最高法院85年度台上字第2681號)；「要約之引誘，乃表示意思，使他人向自己為要約，並不發生法律上效果，亦即無結約意思。本件被上訴人致上訴人之通知函件，既敘及擬出售全部共有土地，有關價金及其分配以外事宜，仍待與被上訴人代表林阿仁協商等語，且係對其餘共有人即上訴人參加人及林煥之繼承人均為通知，原審認其為要約之引誘，兩造因意思表示未趨一致，契約尚未成立，上訴人不得據以請求被上訴人出賣該土地，於法核無違誤」 (最高法院79年度台上字第1710號判決參照)。依最高法院判決要旨以觀，要約之引誘，乃表示意思，使他人向自己為要約，並不發生法律上效果，亦即無結約意思。且要約之引誘必須經自己承諾後，契約始能成立。而停止條件則係限制法律行為效力發生之條件，須於條件成就時，始能發生效力。經查本件被告等所發之原證二之存證信函內容為「…於5日內訂約、30日內付清全部價款…」，惟移轉登記期限等並未涉及，依前開說明，應屬要約引誘；次觀之原告所回原證三之存證信函內容則以「…30日內辦理過戶完畢，付款方式於訂約時約定」從上開存證信函內容觀之，被告等要原告「30日內付清全部價款」；原告則回以「付款方式於訂約時約定」；被告等並未告知系爭土地之過戶期限，惟原告竟要求「30日內辦理過戶完畢」，對此被告等並未同意「30日內辦理過戶完畢」，且兩造就「付款方式於訂約時約定」，其「付款方式」，亦未達成共識。足以認定原告之之存證信函應屬要約之引誘，依前開說明，兩造之買賣本約並未成立。
二、原告雖提出台中縣沙鹿鎮都市計畫土地使用分區證明書，該證明書係於96年7月20日發給，為被告等接獲原告存證信函96年7月19日之第2天，當時兩造對付款方式、過戶期限，均未達成共識，故不論該證明書是否屬實，仍不能證明兩造之買賣契約業已成立。
三、兩造所發之存證信函均屬要約引誘性質，嗣並因契約條件無法談妥，兩造就系爭土地之買賣因而作罷：
(一)證人王志郎結證：「 (根據何聰地說96年間有原告打電話給他關於系爭共有地出售之事情，當時你在場，你聽到的詳情如何？)當天就是我在何聰地家裡泡茶，有人打電話給何聰地，何聰地聽了電話之後顯得很憤慨，講沒有多久就掛電話了，我有問何聰地他在氣什麼，何聰地說有一塊共有的地要賣，對方說要所有人的權狀都要交給對方才要寫買賣契約書，之後我就沒有再問了，因為也不關我的事。(你所聽到的電話，何聰地與對方有無談到買賣條件？) 我沒有聽到。(當時何聰地為何憤慨？)當時何聰地是說那有人要先拿所有權狀才寫契約的。…何聰地當時有說『那大家就算了』，應該就是不賣的意思」等語。可知原告要求要所有人的權狀都要交給對方才要寫買賣契約書，被告何聰地不同意。因為條件談不攏，何聰地於電話中說那大家就算了，意思是不賣。
(二)證人即原告之父林大村結證：「 (提示原證三存證信函，是誰幫原告發此存證信函?): 因為原告當時在新竹上班，他要求我委託代書為他發此存證信函。(你發完原證三存證信函後，原告有何動作？)我們就申請分區使用證明，申請農地農用證明，通知賣方要簽約。(你通知賣方要優先承買，對方如何回應？)我們跟何聰地聯絡，雙方約在沙田路與中清路路口，由何聰地他們家族派人帶我們去一個地方要簽系爭土地買賣契約，何聰地的家族即賣方沒有帶任何資料就要簽買賣契約，我們支票原本已經開好，因為對方沒有帶任何資料，所以我們的支票就沒有交給他們，契約也沒有訂成 。(沒有訂成之後，你有沒有再跟賣方即何聰地他們聯絡？)有跟他們聯絡，我告訴他們要交出權狀及身分證原本才有辦法訂立買賣契約。(證人剛剛證述有去被告處，到底是跟誰去？)我跟代書去，原告沒有去。(你去的時間是在你們發存證信函後多久？)很短時間內。(你用電話和何聰地聯絡時，是告訴何聰地要簽買賣契約，當時你有無告訴他要準備什麼樣的資料?) 沒有。(既然你在電話中沒有說要何聰地方面帶什麼資料，對方到場時沒有準備資料應該也是正常的?): 一般要買賣土地最基本的就是要準備所有權狀、身分證資料，如果沒有根本無法申報。(是否知道被告當中有人移居到美國?) 不曉得。(你剛剛說後來被告他們有另外放出風聲要賣土地，要買土地的人也找過你，你既然主張優先承買，為何經過了6年後才提出訴訟？)因為我無法逼被告出面跟我定買賣契約。(你電話中有沒有談到要如何簽訂契約？)就是談到要訂立買賣契約，沒有談到其他細節問題。(你到現場的時候總共有多少人到現場？)十幾個人。(有沒有確定所有共有人都在現場?) 無法確定。(你剛剛證述契約沒有訂成之後，你有沒有其他動作，有無證明？)我們主張優先承買的存證信函發出後，意思就已經很明確了，不需要再有其他動作。(據何聰地所傳訊證人王志郎證述因為你有掛電話給何聰地，你強調要先交所有權狀，故大家電話中搞得很不愉快，有沒有這回事？)沒有這回事。(系爭土地因為從發存證信函到你提起訴訟為止，這中間有的共有人土地已經賣掉了，有的共有人拿土地去抵押貸款，這些事情你知道嗎？)不曉得。(上開事情你何時才發現的？)本件提起訴訟時才發現」等語。可知證人林大村是原告之父，據其所證係證人委託代書發原證三之存證信函，嗣復與代書同往被告處談簽約之事，足以證明本件係證人林大村以其子之名義買地，並親自處理，為實質上之當事人，其證言自有偏頗不足採信。原告明知證人林大村係其父親，由其作證將被懷疑有所偏頗性，證人林大村既言，委託代書發原證三之存證信函，嗣復與代書同往被告處談親約之事，關於證人林大村所證與代書同往被告處談親約之事一節，為被告等所否認，依常理而言，若真有其事，何以不直接請所謂「代書」之人到庭作證，由此可知其所謂有與代書同往被告處談簽約，應屬不實在。據證人林大村所證係其發存證信函很短時間內告知前往簽約，當時並未告知被告等要準備什麼樣的資料等語，惟查共有人有部分住在臺灣北部多人，且共有人人數高達二十餘人，若欲簽約，在聯絡上均在所不便，且常曠日廢時，尤其共有人有遷居美國者，此為被告等所明知，是如果欲訂契約，應該都會通知共有人回來或授權由其中一人代理，尤其所有權狀放在美國，沒有聯絡好，被告自不可能於原告發存證信函很短時間內同意簽約，足以證明其證言不實在，且不符經驗法則。據證人林大村所證，何聰地的家族即賣方沒有帶任何資料就要簽買賣契約，我們支票原本已經開好，因為對方沒有帶任何資料，所以我們的支票就沒有交給他們，契約也沒有訂成；又前往簽約前並未告知被告等要準備什麼樣的資料，電話中談到要訂立買賣契約，沒有談到其他細節問題等語，有違一般交易習慣，蓋一般交易必先就交易之條件及細節先為協商，於取得共識後，依協商共識之內容簽訂契約並分段進行，其中甚多係由代書協助作業，查證人林大村所證，並未告知簽約時要交所有權狀，竟怪對方未帶任何資料，且交易條件均未談妥，即攜帶付土地價款之支票準備交付，有違一般交易之論理法則及經驗法則。證人林大村復證稱，一般要買賣土地最基本的就是要準備所有權狀、身分證資料，如果沒有根本無法申報等語。則證人在意者為簽約應與交付所有權狀同時為之，以此觀之，證人王志郎結證「對方說要所有人的權狀都要交給對方才要寫買賣契約書」，與林大村所述相符，可見王志郎之證言應屬可信。證人林大村所證「因為對方沒有帶任何資料，所以我們的支票就沒有交給他們，契約也沒有訂成」，所謂契約也沒有訂成，即表示當時因為被告等未帶任何資料，雙方不歡而散，契約並未成立，證人林大村復證稱，嗣後之6年間，被告等有另外放出風聲要賣土地，要買土地的人也找過證人，但因為證人無法逼被告出面訂買賣契約，足以認定原告於存證信函發出後，迄今6年均無其他解決之動作。而系爭土地從發存證信函到提起訴訟為止，這中間有的共有人土地應有部分已經賣掉了，按共有物之應有部分出售，依法應通知其他共有人是否主張優先承買，上開共有人出售土地，應已通知原告是否主張優先承買，地政機關方准其過戶，原告於接獲主張優先承買之通知，亦無主張其權利之動作，可見原告顯然早已放棄系爭土地之優先承買權。且證人林大村既謂「契約也沒有訂成」，雙方之買賣自應認定因而作罷，原告於當時已放棄其優先承買之意願，自不得因嗣後土地價格飛漲(此事實業經媒體大篇幅報導，頻率甚高，為盡人皆知之事，無庸舉證)，而再主張優先承買，則原告既已放棄其優先成買權，其再行使優先成買權，顯無理由。
四、按不動產物權之移轉，應以書面為之，民法第760條定有明文。本件原告之請求既未提出買賣之書面契約，其請求被告等移轉所有權登記顯與法律規定有違；且買賣係基於對待給付之原理而設定，於原告無價款之交付時，被告等自無過戶之義務，而原告起訴主張優先承買權時，復未提出買賣之書面契約及交付價金之證據，原告自不得主張優先承買權，其請求顯無理由。並聲明：駁回原告之訴。
伍、本院之判斷：
一、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1、2、4項定有明文。再按土地法第34條之1第4項規定之立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許任意予以剝奪。即該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人即不得請求出賣之共有人所有權移轉登記 (最高法院87年度台上字第277 6號、95年度台上字第2214號判決要旨參照)。本件惟一爭點為：原告主張依土地法第34條之1第4項規定，對被告等所有系爭土地如附表所示應有部分，行使優先承買權，是否有理由？
二、查系爭土地為兩造所共有，目前原告應有部分為6/240，被告方面除何岱鑫、何聰地之應有部分各為4/240、62/240外，餘如附表所示。又被告何岱鑫於67年6月14日即因贈與取得應有部分2/240，嗣於96年10月15日再因買賣取得應有部分2/240；被告何聰地於93年10月11日即因分割繼承取得應有部分60/240，嗣於96年11月14日再因買賣取得應有部分2/240等事實，有卷第102頁以下之系爭土地登記謄本、第146頁以下之系爭土地異動索引可證。被告等於96年7月11日以原證二之存證信函通知原告，其等之系爭土地應有部分將以每坪1萬2000元出售予他人，依土地法第34條之1第4項規定，通知原告於函到10日內表示是否行使優先承買權。原告隨於96年7月19日以原證三之存證信函回覆表示願以同一價格承買之。以上有卷第13至16頁之存證信函及掛號郵件收件回執可證。
三、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第153條、第345條各定有明文。
查被告等所寄予原告之原證二存證信函內容為：「…發通知人等持分部分欲以每坪1萬2000元出售與他人。依土地法第34條之1第4項規定共有人出售土地應先行通知其他共有人，請林炫廷君(即原告)接到出賣通知後10日內表示是否依同樣價格承購依法行使優先承買權，否則其優先購買權視為放棄。且於5日內訂約、30日內付清全部價款完成全部買賣手續」；原告於收受上開信函通知後10日所回覆之原證三存證信函內容為：「本人以每坪1萬2000元正願意承買共有系爭土地。訂契約日由台端選定並30日內辦理過戶完畢，付款方式於訂契約時約定」。查兩造就買賣標的物，即系爭土地應有部分，及其價金，即按應有部分比例計算土地面積每坪1萬2000元，已互相同意，依前開說明及規定，買賣契約即為成立。雖被告辯稱兩造上開存證信函就過戶期限、付款方式等並未達成共識，故兩造所發之存證信函均屬要約引誘性質，買賣契約並未成立云云。惟查，兩造往來存證信函，顯已就買賣必要之點，即標的物與價金，明示合致，且因僅為應有部分之買賣，當無整筆不動產買賣之點交問題，故尚屬單純，其餘移轉登記時間及付款方式，均僅為非必要之點，縱兩造意思有不一致時，亦應訴由法院定之，尚無礙買賣之成立。否則，惡意悔約之一方，儘可藉詞買賣枝節條件不合致，使買賣契約永難成立。又被告所發存證信函已明白要求並限期原告回覆是否行使優先承買權，否則即視為棄權，此絕非屬要約之引誘，亦不得以詞害義，認被告僅言「欲以…出售」，而非「已以…出售」，即屬尚未與他人成立買賣契約。蓋被告若尚未處分出售土地持分予他人，何必催告原告以特定價格行使優先承買權？又何能要求原告需依期限行使權利，否則即視為棄權？原告若以被告通知僅屬要約之引誘，未按期回覆者，被告豈非即得以原告棄權為由，任意處分出售土地持分予他人，而規避共有人得優先承買之規定？況原告已牽就被告而表明「訂契約日由台端選定」，至於其餘表示30日內辦理過戶完畢，及付款方式於訂契約時約定等條件，亦合於不動產交易常規，並未擅自變更買賣基本條件，亦無害於雙方權義之均衡。是原證二、原證三之兩造存證信函，已屬合致之要約與承諾，買賣即已成立。故被告所辯兩造所發存證信函僅屬要約之引誘，買賣尚未成立一節，顯無可採。
四、兩造就系爭土地應有部分之買賣關係，既已於96年7月間因原告行使優先承買權而成立，而嗣原告亦未曾與被告合意解除買賣契約，被告方面亦無得解約之正當事由，自難認兩造買賣關係有何變動或消滅。又被告何聰地身為最大土地持分者，復已取得所有其他被告之授權，而於96年7月間聯名出具存證信函催告原告行使優先承買權，足見賣方全體共識已明，且對於原告一旦行使優先承買權後，即需出具權狀等證件履約過戶等情知之甚明，故被告所舉證人王志郎、林大村所言，關於買方代理人林大村與賣方代表何聰地接洽訂約事宜不順，何聰地不同意買方要求交齊權狀等節，應屬賣方藉詞刁難、推拖之舉，而非原告有何可責之違約行為，此對原告買賣債權之存在，自無影響。被告所辯原告回函承買後，因買賣條件兩造未談妥，故買賣契約未成立，又原告遲未行使權利，其已放棄優先承買權等節，均非可採。
五、按民法第758條規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之」，係指要移轉不動產物權，必須就物權行為作成書面契約，且須依土地法規之規定，完成相關的登記，並非指土地買賣債權行為必須以書面為之。故本件兩造就附表所示各被告應有部分之買賣關係，已因原告行使優先承買權而成立，尚無被告所辯因欠缺書面契約而影響買賣效力之情形。兩造間既已成立買賣契約，則原告訴請被告等各履行出賣人移轉系爭土地如附表所示應有部分之契約義務，即有理由。又民法第264條第1項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，即所謂同時履行之抗辯，此乃基於雙務契約而發生，其一方之給付，與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即得主張同時履行之抗辯。原告支付買賣價金之義務，與被告等移轉土地所有權應有部分之義務，係立於互為對待給付之關係，從而被告主張原告應給付價金之同時履行抗辯，於法有據，原告亦表明願履行給付價金義務，爰依雙方合意之買賣價金條件，即相當於應有部分比例面積之土地每坪1萬2000元，計算原告應給付各被告之價金數額如附表所示。綜上，原告依據土地法第34條之1第4項規定之優先承買法律關係，請求如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
七、本件原告撤回及減縮後之訴訟費用(即就系爭土地應有部分208/240所為請求部分)，由被告按附表訴訟費用欄所示之比例負擔。至於原告所撤回及減縮部分(即原另就系爭土地應有部分26/240所為請求部分)之訴訟費用，應由原告自行負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 22 日
民事第六庭 法 官 蔡建興正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 22 日
書記官 王淑燕