臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第598號原 告即反訴被告 林素娟訴訟代理人 廖本揚律師被 告即反訴原告 王寅
王泳心兼 上一人訴訟代理人 王郁菁上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國103年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王郁菁、王泳心、王寅應各給付原告新臺幣肆佰萬元，及自民國一０二年十二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用由被告負擔。
原告各以新臺幣壹佰叁拾叁萬元分別為被告王郁菁、王泳心、王寅供擔保後，得假執行。但被告王郁菁、王泳心、王寅分別以新臺幣肆佰萬元各為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴被告應於反訴原告王郁菁、王泳心、王寅合計給付反訴被告新臺幣陸佰萬元之同時，將反訴原告王郁菁所簽發之發票日一０二年六月二十四日、票面金額陸佰萬元、票號WG0000000 號之本票一紙返還反訴原告王郁菁。
反訴被告應將反訴原告王郁菁、王泳心、王寅分別就坐落臺中市○里區○○段○號地號土地及同段428建號建物之所有權狀正本各一紙、反訴原告王郁菁、王泳心、王寅之國民身分證影本各一紙，分別返還反訴原告王郁菁、王泳心、王寅；並應將同段428 建號建物之房屋稅單正本一份返還反訴原告王郁菁、王泳心、王寅。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。本件原告起訴主張其於民國102年6月24日與被告王郁菁、王詠心、王寅簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告王郁菁、王詠心、王寅買受臺中市○里區○○段○ ○號土地及其上同段428 建號建物即門牌號碼臺中市○里區○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房地），約明系爭房地總價款為新臺幣（下同）1 億4780萬7450元，原告已屢次限期被告依約履行，被告均無故不到，爰依法解除系爭買賣契約，並依民法第 259條規定及系爭買賣契約第10條第2 項約定，請求被告返還原告已支付之簽約款600萬元及懲罰性違約金600萬元，合計1200萬元；被告王郁菁、王詠心、王寅則於103年5月19日聲明提起反訴（見本院卷二第40頁），主張受反訴被告詐欺及脅迫簽訂系爭契約，反訴原告王郁菁因此於102年6月24日簽發票面金額600 萬元、票號WG0000000號之本票1紙（下稱系爭本票）及交付系爭房地之所有權狀正本、房屋稅單正本及反訴原告之身分證影本予反訴被告，並以系爭買賣契約無效為由，請求反訴被告返還系爭本票、系爭房地之所有權狀正本、房屋稅單正本及反訴原告之身分證影本等語。是本件反訴之法律關係與本訴之法律關係，及兩造所主張之權利，均係本於兩造間系爭房地買賣契約關係所生，即有相牽連之關係，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告提起反訴，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
(一)被告王郁菁、王詠心、王寅於100年9月20日取得系爭臺中市○里區○○段○○號土地及其上同段428建號即門牌號碼臺中市○里區○○路○段○○○號房屋之所有權，應有部分各為三分之一。被告三人透過訴外人林碧秀居中探詢原告有無承買意願，經林碧秀居中交涉後，兩造於102年6月24日簽訂系爭不動產買賣契約，約明系爭房地總價款為1 億4780萬7450元，付款期別分別為⒈簽約款600 萬元：簽訂契約，賣方（即被告，下同）交付所有權狀之同時，買方（即原告，下同）一次付清。⒉用印款4600萬元：於102年9月25日，雙方備齊移轉登記所需證件及用印同時，買方一次付清。⒊完稅款4580萬7450元：於 102年10月9 日前後日，雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依契約交付擔保本票之同時，買方一次付清。⒋尾款5000萬元：於102 年10月16日前後日，所有權移轉完竣後，賣方依契約第9 條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4 條規定履行給付之。又因被告係在取得系爭房地尚未滿二年之情形下簽訂系爭買賣契約，恐需繳納奢侈稅務，因此要求林碧秀需承擔本件奢侈稅，故由林碧秀在系爭買賣契約另註明「因本件有奢侈稅務問題，如有奢侈稅發生應由林碧秀承擔」。系爭買賣契約簽訂後，被告王郁菁出具系爭發票日102年6月24日、票號WG0000000號、票面金額600 萬元之擔保本票1紙，原告則於同日開立被證8所示支票6 紙（見本院卷一第164至165頁）以代定金之支付，嗣以現金陸續於102年6月27日、102年7月
3 日、102年7月11日、102年7月15日 支付簽約款100萬元、100萬元、200萬元、200萬元，合計600萬元予被告，被告則於同日陸續返還上開支票。
(二)兩造原本約定於102年9月25日支付用印款4600萬元，因適逢中秋假期，原告已安排於102年9月20日出國，為恐延誤上開交期，遂透過林碧秀及林素鑾分別向被告表示欲提前一週交付用印款，惟被告以渠等也要出國且提前收款恐被稅務機關察覺而課徵奢侈稅等語拒絕，並請林素鑾、林碧秀轉達原告用印款支付日期改為102年10月12日下午3時，支付地點在原告住家。然在預定交付用印款之日期屆至前，被告已有不欲履行系爭買賣契約之意，除要求林碧秀先開立奢侈稅本票外，復要求將交付款項地點改為系爭房地所在地「梵尼爾幼稚園」，嗣原告於102年10月12日下午3時備妥用印款、偕同林素鑾、林碧秀前往約定交款地點「梵尼爾幼稚園」時，被告竟避不見面，現場空無一人，林素鑾、林碧秀急撥電話與被告聯繫，但渠等電話故意不掛好，無法聯繫。被告為掩蓋失約事實，竟於102年10月15日以大里郵局存證信函302號函反指原告未依約支付用印款，並通知原告應於函到3 日內支付用印款4600萬元、完稅款及付款延遲違約金。原告對於被告扭曲事實甚為不滿，遂於同日寄發大里草湖郵局174 號存證函予以駁斥，並配合被告指定「於函到3 日內支付款項」之要求，通知被告於同年10月17日上午10時至林素鑾地政士事務所用印、交款，惟原告當日備妥款項準時前往，被告屆時仍不到場，經林素鑾地政士告知，被告欲改於102 年10月18日用印付款，被告表示願意，並請林素鑾於被告到場時通知原告立即趕到，但原告於當日亦未接獲通知（見本院卷一第123頁反面）。原告復於102年10月18日寄發大里草湖郵局177號存證信函通知被告應於同年10月23日下午3時至林素鑾地政士事務所配合處理用印、付款程序，林素鑾地政士亦寄發大里草湖郵局存證信函178號通知兩造於102年10月23日下午
3 時至其事務所用印、交款，但屆時原告備妥款項準時前往，被告依舊無故不到，顯見被告根本無欲履約。準此，原告已屢次限期被告依約履行，被告均置之不理，爰依法主張解除系爭買賣契約，並以起訴狀之送達為解除系爭契約意思表示，並依系爭買賣契約第10條第2 項（違約罰則）：「賣方如不履行契約所訂各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金」、民法第254 條、第259條、第260條規定，請求被告返還原告已支付之買賣價金600 萬元及給付懲罰性違約金
600 萬元，合計1200萬元，又因金錢之債為可分之債，依此請求被告三人分別給付原告400 萬元。並聲明：⒈如主文第一項所示；⒉願供擔保請准宣告假執行。
(三)對被告抗辯之陳述：⒈被告王郁菁是在精神狀況良好、出於己願之情形下簽訂系爭買賣契約，簽約過程無任何脅迫或詐欺之情事發生：
兩造於簽訂系爭買賣契約前，已有見面議價之行為，被告亦自承於102年6月22日，被告王郁菁有請王津金地政士陪同至大里塗城路方代書處簽約，兩造間本有簽訂系爭買賣契約之合意，該日未簽成系爭買賣契約僅係因為文件欠缺等因素，林碧秀始另安排兩造於102年6月24日簽訂契約，被告因此於當日才會攜帶權狀、身分證、印章、房屋稅單等重要文件到場，簽約過程均出於兩造意願，現場氣氛平和，並無任何脅迫或詐欺之情事發生。
⒉原告解除系爭買賣契約有理由：
⑴兩造已合意約定支付用印款之日期改為102年10月12日下午3
時許，交付地點改於被告所經營、設於門牌號碼中興路2段133號之幼稚園，但被告於日期屆至前，刁難林碧秀應先開立奢侈稅本票，更要求本件須承作履約保證。惟出賣人應負擔奢侈稅，本屬法律之規定，被告與仲介林碧秀約定，本件買賣如有奢侈稅發生，應由林碧秀承擔，乃渠等間之約定，與本件賣賣分屬二事，且彼時被告亦尚未被課與奢侈稅，無從執此為由拒絕履約。又履約保證本非買賣不動產之要件，系爭買賣契約自始至終均無履約保證之約定，被告自行提出此一要求，本未得原告之同意，原告並無配合之義務，亦不知被告有告知周海威因無法承作成屋履約保證，故取消102 年10月12日赴約一事，被告藉此不履行契約，並無理由。⑵又原告已依被告之要求，通知被告於102 年10月17日上午10
時許至林素鑾地政士事務所用印，被告早於102 年10月16日即知上情，卻故意在102 年10月17日當日上午才告知林素鑾要帶訴外人即被告三人母親石雲卿就醫不克前往。而被告王郁菁本可委託他人帶石雲卿就醫，亦可委託其他二名被告到場用印、取款，焉需被告三人均缺席不可？被告未於指定期間到場完成用印付款程序，自有可歸責事由。
⑶嗣林素鑾地政士再次以大里草湖郵局178 號存證信函通知兩
造於102年10月23日下午3時至其事務所用印付款，被告於10
2 年10月18日收到該函件，仍舊無故不到，被告不僅有受領遲延（受領用印款），也有給付遲延（配合用印），故被告當有債務不履行之情事。
⒊被告王寅於簽約當日縱未在場，然在簽約當日被告王郁菁有
提出系爭房地所有權狀正本6 紙、被告三人身分證正本及印章，可見被告三人間應有代理關係，故被告王寅抗辯其於簽約當日不在場，亦不知情云云，顯與事實不符（見本院卷二第73頁反面）。
二、被告王郁菁、王泳心則以：
(一)原告係夥同林素鑾地政士、仲介林碧秀及其助理周海威等人，以詐欺、脅迫之方式，逼迫被告王郁菁一人於102年6月24日簽訂系爭買賣契約：
⒈簽訂系爭買賣契約時奢侈稅尚未到期（102年9月21日始到期
），被告三人之母親石雲卿已多次告知林碧秀待奢侈稅到期後再簽訂買賣契約，且要求聘任王津金地政士協助完成訂約。原本依林碧秀要求於102年6月22日請王津金地政士陪同至原告聘任之方代書事務所（地址：臺中市○里區○○路 ○○○號）簽約，即因考量奢侈稅問題而取消簽約。
⒉詎原告夥同林素鑾地政士、林碧秀及其助理周海威於102年6
月24日，以參觀為由邀請被告王郁菁及石雲卿前往原告所經營之公司，上車前林碧秀還告知石雲卿要攜帶土地所有權狀，至原告所經營之公司後，林素鑾地政士已在現場等候，原告隨即以「逼迫」方式要脅被告王郁菁及石雲卿，若現在不簽訂買賣契約，就不購買系爭房地，讓被告王郁菁無法依自己的自由意識去決定任何事情（見本院卷一第239 頁）。石雲卿以奢侈稅未到期為由拒絕訂約，但原告一直強調絕不會有奢侈稅發生，林素鑾地政士及仲介林碧秀也在旁附和，林素鑾地政士並保證會以另外訂立一形式上契約之作業方式，不會讓國稅局察覺課徵奢侈稅，因石雲卿仍不放心，故要求林素鑾及林碧秀須於買賣契約上切結承諾願承擔奢侈稅費才願意簽訂買賣契約，但林碧秀稱其名下有四棟房屋，支付奢侈稅沒有問題，原告也說林素鑾僅為地政士不須承擔奢侈稅費用及相關責任。讓被告王郁菁及石雲卿在毫無心理準備，也無法聯絡王津金地政士陪同簽約之情況下，誤陷「詐欺陷阱」。
⒊以兩造102年6月22日簽約未果，已足證明被告不欲於奢侈稅
到期前簽約，又豈會於102年6月24日在無王津金地政士陪同下與原告簽約；且為讓被告王郁菁願意簽約，原告夥同林素鑾保證另外簽訂另一形式上契約，就可規避奢侈稅，林碧秀並於簽約前切結願意承擔奢侈稅以取信被告王郁菁，而隱匿就算訂立另一形式上契約，仍會面臨實價登錄問題，無法藉此方式規避奢侈稅，且待簽訂系爭買賣契約後，林碧秀卻以奢侈稅日期已過而狡辯不須負責，可證原告施用詐術，傳遞與事實不符之資訊，使被告王郁菁信以為真，陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約。
⒋林素鑾地政士於102年10月9日又以系爭買賣契約載有「另訂
契約」等語，不須依照契約上載明之日期付款為由，轉達經過原告、林碧秀、林素鑾地政士商議後，將依照原告另行書寫之日期付款（見本院卷一第83頁），企圖誤導不須遵守系爭買賣契約上載明之付款日期，掩飾原告有系爭買賣契約第10條第1 點：「買方（即被告）不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約」之事實，同時也顯示原告以「詐欺」方式誤導被告王郁菁及石雲卿，以為係依系爭買賣契約上訂定之日期付款，始答應簽訂系爭買賣契約。反訴原告王郁菁之意思表示不自由，要撤銷系爭買賣契約之意思表示（見本院卷二第73頁反面）
(二)系爭買賣契約僅由被告王郁菁一人簽訂，不具效力：⒈依買賣房屋簽約注意事項（見本院卷二第103頁背面、第105
背面），房屋買賣合約中應具備條款已明確記載：「契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明，…若本人未能出面，應提授權書，其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利，並提出本人之印鑑證明（需與授權書所用印者相同），買方方可認定為合法有效之授權」及「如係代理人代理簽約則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可」。
⒉原告、林素鑾、林碧秀均知系爭契約當事人為被告三人，系
爭房地為被告三人共有，應依土地法第34條規定進行買賣，且契約當事人原則上應親自簽約，否則應有特別授權之書面證明，依民法第533條、第534條規定，委任處理之事務，必須為法律行為者，應以文字為憑，故必須要有委任書或授權書，其內容並應詳載出售不動產坐落地址、委任他人全權簽約、收款用印、交付證件及有關一切事宜，並應加蓋印鑑章，及提出印鑑證明，方可認為有合法有效之授權，如係代理人簽名，應於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可，然系爭買賣契約卻由被告王郁菁一人在意思表示不自由下，以簽署「王郁菁等三人」之方式簽訂系爭買賣契約，事後林素鑾地政士再請被告王詠心補簽名，並補蓋被告王郁菁、王詠心、王寅之印章，並收取系爭土地、建物所有權狀正本6張、被告三人之身分證影本及最新一期之房屋稅單正本。系爭契約係由被告王郁菁一人簽訂，要式契約不依法定方式者，依民法第73條規定，系爭買賣契約並不成立，實屬無效（見本院卷二第13頁、第91頁、第99至100頁、第118頁、第122頁）。
(三)原告主張其屢次限期被告依約履行，被告均置之不理，與事實不符：
⒈系爭契約原約定於102年9月25日支付用印款之時間，因兩造
均出國，石雲卿遂告知林碧秀、周海威另約日期至102 年10月1 日另訂契約，102年10月5日用印付款，並非以奢侈稅為由拒絕提前收用印款。然原告於102年9月27日早已回國，卻以時差為由，請周海威轉達要延後幾日再另訂契約，一直到102年10月5日都未見原告，經石雲卿致電林碧秀後，原告始指定於102 年10月l2日用印取款。而兩造原本即約定在被告王郁菁所經營之幼稚園交付款項，後來林碧秀通知地點改至原告居住地，但因原告先要求被告王郁菁開立系爭本票擔保已意圖不軌，復以系爭買賣契約載有「另訂契約」為由，企圖掩飾其不願依照系爭買賣契約載明之日期付款，林素鑾地政士又轉達於102 年10月12日另訂契約時，林碧秀不要在契約上署名，讓被告強烈懷疑係要藉此逃避之前承諾負擔奢侈稅責任，並要求被告須馬上支付仲介費（一般買賣契約都是確定產權移轉完成後才收取仲介費），表示已預知原告不依約履行付款，後續會產生買賣糾紛，所以要在糾紛發生前趕緊收取仲介費，加上原告要求被告王郁菁開立系爭本票擔保，相關文件幾乎全由林素鑾地政士收走（一般地政士辦理產權移轉時，都是依流程進行再收取相關所需文件，印鑑證明應是完稅款後再交付即可，林素鑾地政士卻於102年6月24日簽約時，連印鑑證明都要收取），遂要求改回原約定地點交付款項，並於同年10月11日告知林素鑾地政士要求承做「成屋履約保證」。
⒉石雲卿於102 年10月11日向第一商業銀行大里分行之陳正珍
經理詢問「成屋履約保證」之相關費用及內容，並與業務負責人張永賢約定於102年10月12日下午3點於簽訂契約時同時進行「成屋履約保證」（見本院卷一第54頁）。且依林素鑾於本院審理中之證述，被告王郁菁已於102 年10月11日向原告委任之代理人林素鑾地政士提出履約保證之要求，林素鑾亦於102 年10月12日致電關心履約保證事宜，故辦理履約保證雖未於契約上約定，但已經由原告之代理人同意，與契約應同具效力。然周海威雖於告知明日談完契約要如何簽訂後，會馬上通知張永賢前來進行「成屋履約保證」，然被告王郁菁於102 年10月12日上午聯絡張永賢確認此事，張永賢卻稱僅接獲林素鑾要求辦理「價金履約保證」，係保障買方所開出來之款項只會進入賣方之帳戶，而非被告王郁菁所要求承作之「成屋履約保證」，原告也並未通知張永賢要前往。原告欺騙被告會承作「成屋履約保證」而赴約，卻提供非被告王郁菁要求「價金履約保證」之資訊，又私下打電話給第一銀行人員張永賢取消履約保證，再次設下「詐欺陷阱」，被告王詠心乃因此致電周海威取消赴約。
⒊被告王郁菁於林素鑾地政士於102 年10月14日致電後即商議
後續處理相關事宜，林素鑾地政士強調要快點，不然要寄存證信函，並稱林碧秀告訴她，石雲卿有寫一張上面寫「錢慢慢付沒關係」等語之紙條給她，又說慢慢付是因為奢侈稅之緣故。然系爭買賣契約已載明付款日期，原告應於102年9月25日支付用印款4600萬、於102年10月9日支付完稅款4580萬7450元，及於102 年10月16日支付尾款5000萬元，且原告、林碧秀、林素鑾地政士並於簽訂系爭買賣契約當時已保證不會有奢侈稅問題，倘若有奢侈稅發生，依系爭買賣契約亦應由仲介林碧秀負責，被告王郁菁乃於102 年10月15日寄發大里郵局302號存證信函，催告原告應依契約流程支付用印款、完稅款及延遲違約金；被告王詠心並於同日晚間20時25分許，致電林素鑾地政士告知後續處理方式，即：⒈不另訂契約，以避免再重蹈102年6月24日誤陷「詐欺陷阱」。⒉因原告反對承作成屋履約保證，故用印款、完稅款及延遲違約金請開立「台支」支付。⒊因契約於奢侈稅期間內簽訂，故請仲介林碧秀開立支付奢侈稅台支讓我方完稅。⒋仲介費須等確定完成買賣契約後，本人才會支付仲介費。但林素鑾地政士卻以正在開車為由不方便記錄上述內容，表示晚點再回電，直至翌日（即16日）中午皆未獲回電，因而以手機再次將上述要求以簡訊方式傳送，同日下午卻接獲原告及林素鑾地政士所寄發之存證信函，內容刻意譭謗、扭曲事實，製造賣方刻意違約假象。
⒋原告雖以大里草湖郵局174號存證信函而通知被告於102年10
月17日上午10時用印、取款，但被告王郁菁於同一時間須帶石雲卿至臺中榮民總醫院回診領藥。經石雲卿於102 年10月17日上午7 時56分許，致電林碧秀以確認林素鑾地政士有無轉達102年10月15日及102年10月16日分別以電話及簡訊告知之後續進行要求，詎料林碧秀卻以奢侈稅日期已過，全盤推託不須承擔奢侈稅費用，並稱現在全權交由林素鑾地政士處理，顯然林素鑾地政士先前於102 年10月9日轉達102年10月12日另訂契約時，林碧秀不要署名且於簽約當日就要收取仲介費，已想好要推託支付奢侈稅責任之退路。嗣被告王郁菁於同日8 時11分許，致電林素鑾地政士告知：今日10時30分石雲卿須至臺中榮總醫院回診領藥，另約明日下午2 點30分用印取款，並告知剛才致電林碧秀提醒她，要於用印取款同時開立支付奢侈稅台支，但仲介林碧秀不願開立支票，林素鑾地政士回應絕對不會有奢侈稅問題，被告王郁菁立即要求林素鑾地政士另簽切結書，承諾願承擔奢侈稅及一切逃漏稅等相關費用與責任，林素鑾地政士卻不敢允諾，顯示林素鑾早已知道系爭房屋之奢侈稅一定會被國稅局察覺（見本院卷第154 頁）。因取用印款後接著要進行完稅，奢侈稅是賣方要繳納，被告自得依林碧秀於系爭買賣契約上所切結內容，要求林碧秀開立支付奢侈稅之支票，並非藉故違約。且被告王郁菁已於上午8 時致電因石雲卿須回診領藥，無法赴約，對方亦已允諾，卻於翌日收到林素鑾地政士寄發大里草湖17
8 號存證信函不實指控被告王郁菁故意不赴約、惡意缺席，信末告知被告王郁菁另約102 年10月23日下午用印取款，亦已逾越系爭買賣契約約定用印款交付日期，是本件乃原告拖延付款，並非被告不為履行（見本院卷二第152頁反面）。
(四)原告未依系爭買賣契約約定日期付款，已屬違約，依系爭買賣契約第10 條規定，原告支付之定金600萬元，自應由被告沒收充作懲罰性違約金：
⒈兩造出國前，石雲卿已請林碧秀、周海威轉達改為102 年10
月1日另訂契約，102年10月5日用印付款，原告於102年9 月27日早已回國，卻一直拖延付款。經石雲卿致電林碧秀後，原告始指定於102年10月l2日用印取款，蓋原告於102 年9月底就已回國，且系爭契約亦載明應於102年9月25日支付用印款，於102年10月9日就要支付完稅款，而102 年10月12日距離系爭契約原訂102年9月25日支付用印款日期已間隔半個月之久，依常理判斷被告應係約定於10月初另訂契約，石雲卿怎可能同意原告至102年10月12日才支付用印款。
⒉林素鑾為執業20年之資深地政士，卻提供非對本人有利之「
價金履約保證」之資訊，而林素鑾為原告所聘任之地政士，故被告王郁菁於101年10月12日無法赴約，其責任係可歸責於原告。
⒊林素鑾地政士於102年10月9日以系爭買賣契約另有載明「另
訂契約」等語為由，提出與系爭買賣契約所定不同之付款日期，藉此不依照系爭買賣契約上載明之日期付款。且原告於102年10月22日所開立面額1413萬3334元之支票3紙（見本院卷一第17頁），金額共計約4240萬元，對照系爭買賣契約契約上載明用印款應為「4600萬元」，尚不足400 萬元，而依系爭買賣契約第10條第4 項規定，買賣價款以「票據」支付，原告卻飾詞不足價金以現金支付，迄今卻提不出已備齊各期款項之證明（見本院卷二第122 頁）。再依系爭買賣契約流程約定，被告於102 年10月16日即應支付一併支付用印款4600萬元、完稅款4580萬7450元及尾款5000萬元，原告卻僅開立部分用印款，不願配合原告進行「成屋履約保證」及開立「台支」付款之要求，又將付款日期自行延至102 年10月23日，原告已明顯違反系爭契約，依系爭買賣契約第10條規定，原告支付之定金600 萬元，自應由被告沒收充作懲罰性違約金等語，資為抗辯。
(四)並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告王寅則以：
(一)系爭買賣契約第3 條用印款付款期別上會記載「另再訂立契約」等語，乃因林素鑾地政士提出來說會另外製作一份形式上的契約，用以避開奢侈稅的查核，故兩造的真意仍為履行系爭買賣契約，原告應依契約所載內容履行，而按照上面記載日期付款（見本院卷一第92頁反面、第93頁）。
(二)伊都沒有參與這件事情，伊都沒有出現，也沒有授權，為什麼地政士可以處理這件事情，代書也沒有問過伊意見（見本院卷二第151 頁反面）；系爭買賣契約主要由被告王郁菁及石雲卿處理，因為都是由王郁菁帶石雲卿去看病，所以102年10月17日無法到場，日期應該要兩造都可以配合才算（見本院卷第116頁反面）等語，資為抗辯。
(三)並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告王郁菁、王泳心主張：反訴原告王郁菁係遭反訴被告夥同林素鑾、林碧秀及周海威等人，以詐欺、脅迫之方式，逼迫反訴原告王郁菁一人於102年6月24日簽訂系爭買賣契約；且系爭買賣契約並未依照法定方式為之，依民法第73條規定應為無效，爰依民法第767 條規定，請求反訴被告將反訴原告王郁菁所簽發之系爭票號WG0000000號本票1紙、反訴原告王郁菁、王泳心、王寅分別就系爭房地之所有權狀正本各1紙、系爭建物之房屋稅稅單正本1份、原告王郁菁、王泳心、王寅之國民身分證影本各1 紙予以返還等語。並聲明：
⒈反訴被告應將反訴原告王郁菁所簽發之發票日102年6月24日、票面金額600萬元、票號WG0000000號之本票一紙返還反訴原告王郁菁；⒉反訴被告應將反訴原告王郁菁、王泳心、分別就坐落臺中市○里區○○段○○號土地及同段428建號建物之所有權狀正本各一紙、反訴原告王郁菁、王泳心之國民身分證影本各一紙，分別返還反訴原告王郁菁、王泳心；並應將同段428建號建物之房屋稅單正本1份返還反訴原告王郁菁、王泳心、王寅（見本院卷二第151頁）。
二、反訴原告王寅主張：伊並未授權簽訂系爭買賣契約，反訴原告王郁菁一人遭反訴被告之詐欺、脅迫而簽訂系爭買賣契約，並因此交付所有權狀、房屋稅單及反訴原告三人身分證影本，系爭買賣契約無效，反訴被告應返還系爭房地之所有權狀正本、系爭建物之房屋稅單正本及反訴原告王寅之身分證影本等語。並聲明：反訴被告應將反訴原告王寅分別就坐落臺中市○里區○○段○○號土地及同段428建號建物之所有權狀正本各1紙、反訴原告王寅之國民身分證影本各1紙，返還反訴原告王寅；並應將同段 428 建號建物之房屋稅單正本1份返還反訴原告王郁菁、王泳心、王寅（見本院卷二第 151頁）。
三、反訴被告則以：反訴原告主張其於簽訂系爭契約時有受詐欺、脅迫云云，並非屬實。倘反訴被告解除契約有理由，因反訴原告有返還簽約款600萬元及賠償違約金600萬元之債務尚未履行，此與系爭本票間有同時履行抗辯關係存在，是於反訴原告清償債務前，反訴被告自得拒絕返還系爭本票（見本院卷二第 147 頁）。至系爭臺中市○里區○○段○○號土地及同段428 建號建物之所有權狀正本、房屋稅單正本及反訴原告三人之身分證影本現由林素鑾地政士持有中，若原告主張解除契約有理由，對被告請求返還上開所有權狀正本、房屋稅單及身分證影本等，沒有意見（見本院卷二第 75、153頁）等語，以為抗辯。並聲明：反訴駁回。
叁、本件兩造經法官整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷二第74至75頁）：
一、兩造不爭執之事實：
(一)被告王郁菁、王泳心、王寅為系爭臺中市○里區○○段0 地號土地及其上同段428 建號建物即門牌號碼臺中市○里區○○路○段○○○號房屋之所有權人，被告三人就系爭房地之應有部分各為三分之一。被告三人係於100年9月20日受贈系爭房地。
(二)原告透過林碧秀向被告買受系爭房地，並約定居間報酬為170萬元。
(三)兩造於102年6月24日簽訂系爭買賣契約（見本院卷第18至23頁），約定爭房地總價款為1 億4780萬7450元。付款期別則約定：⒈簽約款600 萬元，於簽訂契約，賣方（即被告，下同）交付所有權狀之同時，買方（即原告，下同）一次付清。⒉用印款4600萬元，於102年9月25日，雙方備齊移轉登記所需證件及用印同時，買方一次付清。⒊完稅款4580萬7450元，於102年10月9日前後日，雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依契約交付擔保本票之同時，買方一次付清。⒋尾款5000萬元，於102 年10月16日前後日，所有權移轉完竣後，賣方依契約第9 條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之。
(四)因兩造係於被告取得系爭房地所有權未滿二年之情形下，簽訂系爭買賣契約，故有奢侈稅務問題，被告因而要求林碧秀需承擔本件奢侈稅，經林碧秀應允後，於系爭買賣契約註明「因本件有奢侈稅務問題，如有奢侈稅發生應由林碧秀承擔」等語。
(五)系爭買賣契約簽訂後，原告以現金方式於102年6月27日、10
2 年7月3日、102年7月11日、102年7月15日陸續交付簽約款
100 萬元、100萬元、200萬元、200萬元，合計600萬元予被告，被告於收到現金後同日陸續返還原告如被證8所示支票6紙。
(六)系爭買賣契約簽訂後，被告王郁菁於當日交付其於102年6月24日所簽發，票面金額600 萬元、未載到期日，並免除作成拒絕證書、票號WG0000000號之系爭本票1紙。
(七)被告曾於102年10月15日以大里郵局302號存證信函，通知原告應於函到3 日內支付用印款4600萬元、完稅款及延遲違約金。原告則以大里草湖郵局174 號存證信函，通知被告應於
102 年10月17日上午10時至林素鑾地政士事務所用印、交款，當日兩造並未完成交付用印款及用印程序。
(八)林素鑾曾以大里草湖郵局178號存證信函通知兩造於102年10月23日下午3 時至其事務所用印、交款，當日兩造並未完成交付用印款及用印程序。
(九)系爭買賣契第10條第2 項（違約罰則）約定：「賣方如不履行契約所訂各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金」。
二、兩造爭執事項：
(一)本件兩造簽訂不動產買賣契約書時，被告即反訴原告王郁菁有無遭受詐欺或脅迫之情形？
(二)原告依系爭買賣契約第10條第2 項、民法第254條、第259條第2 款、第260條請求被告返還已支付之600萬元買賣價金及給付違約金 600 萬元，有無理由？
(三)反訴原告王郁菁依民法第767 條規定，請求反訴被告返還系爭本票1 紙；及反訴原告王郁菁、王詠心、王寅請求反訴被告返還系爭房屋之所有權狀正本6紙、房屋稅單正本1紙、反訴原告三人之國民身分證影本各1份，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條本文定有明文。次按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；復按所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。惟當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院另著有18年上字第371 號、21年上字第2012號判例意旨、95年度台上字第2948號判決意旨可資參照。被告王郁菁、王泳心主張撤銷其等簽訂系爭買賣契約之意思表示，無非係以其上述所稱事由為據，主張遭原告脅迫「若現在不簽訂買賣契約，就不購買系爭房地」等語，並誤信林素鑾地政士所保證另外簽訂一形式上契約，即可規避奢侈稅；及仲介林碧秀切結願意承擔奢侈稅，原告亦會依照系爭買賣契約上所約定之日期付款等情，使被告王郁菁陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，然此為原告所否認，並稱被告王郁菁是在精神狀況良好、出於己願之情形下簽訂系爭買賣契約，簽約過程無任何脅迫或詐欺之情事發生等語，是依上開法律規定及最高法院判例意旨，自應由原告就其主張遭受詐欺此項有利於其之事實負舉證責任。而查：
⒈依證人林碧秀於本院審理中證稱：系爭房地由伊仲介買賣，
簽訂系爭契約前，兩造有見過三次面，一次買方帶她的婆婆去看土地，另一次在伊的服務處談價格不成，還有一次在方代書那邊簽約不成，被告知道102年6月24日當日要簽訂系爭買賣契約，是上一次簽不成，後來再約的，當時是在很平和的氣氛下簽約，伊、原告、周海威並未脅迫被告簽約；本來伊不知道系爭房地買賣可能會被課徵奢侈稅，賣方事前就知道，但一直到要簽約的前幾天才講，系爭買賣契約書第三條上註記「另再訂立契約」之字樣，就是為了規避奢侈稅，兩造約定奢侈稅到期以後，另訂一份形式上的書面契約；系爭買賣契約簽訂後，石雲卿一直在講說萬一如果有奢侈稅怎麼辦，要伊保證來負擔奢侈稅，伊認為沒有關係，所以就在契約上面簽名等語（見本院卷一第117至118頁）。
⒉依證人林素鑾於本院審理中證稱：伊受兩造委託辦理系爭房
地買賣簽約及履約，系爭買賣契約書為伊替兩造所寫，被告知道102年6月24日當日要簽訂系爭買賣契約，當天伊跟賣方講買賣的話要提出身分證件、所有權狀才可以辦理買賣，王郁菁當場就提出來；訂約過程中，沒有人對賣方有詐欺或脅迫行為，當日亦無發生爭執，賣方精神意識清楚；簽訂契約時賣方有提出奢侈稅的問題，伊建議用另訂契約的方式來迴避奢侈稅，這是買方、賣方、仲介一起講好的，賣方有同意，系爭買賣契約書第3 條上註記「另再訂立契約」之字樣，係為規避奢侈稅，兩造約定當初102年6月24日簽訂的契約要收回撕掉，再訂一份形式上的書面契約等語（見本院卷一第120頁正反面、第121頁反面、第123頁）。
⒊再參兩造對於被告要求證人林碧秀承擔系爭房屋之奢侈稅，
經林碧秀應允後，於系爭買賣契約註明「因本件有奢侈稅務問題，如有奢侈稅發生應由林碧秀承擔」等語，證人林碧秀並於該約定旁簽名等情，並無爭執；系爭契約第3 條付款期別中，亦確有載明「另訂契約」等語，堪認證人林碧秀、林素鑾所證，兩造為規避奢侈稅，合意於奢侈稅課徵期間到期後，另訂一形式上之書面契約，證人林碧秀並簽名同意若有奢侈稅發生，應由證人林碧秀負擔等情，應與事實相符。又本件價金支付應依系爭契約第3 條所約定日期為之，即：⒈簽約款600 萬元，於簽訂契約，賣方（即被告，下同）交付所有權狀之同時，買方（即原告，下同）一次付清。⒉用印款4600萬元，於102年9月25日，雙方備齊移轉登記所需證件及用印同時，買方一次付清。⒊完稅款4580萬7450元，於102年10月9日前後日，雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依契約交付擔保本票之同時，買方一次付清。⒋尾款5000萬元，於102 年10月16日前後日，所有權移轉完竣後，賣方依契約第9 條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4 條規定履行給付之等情，兩造均無爭執（見本院卷一第93頁反面），原告自應依上開日期支付各期買賣價金。系爭契約第3 條付款期別中，記載「另訂契約」等語，應僅係為規避奢侈稅，而約定於辦理系爭房地之所有權移轉登記時，須另訂一形式上之書面契約而已，被告執此辯稱原告藉此不依約定日期支付價金云云，尚難採憑。
⒋又被告王郁菁、王詠心辯稱於簽訂系爭買賣契約前，不知道
當天要簽訂買賣契約乙節，縱係屬實。然依憑被告王郁菁之年齡、社會智識及歷練等，一般人均可想像其對於系爭土地出售之價格、條件，已有一定程度瞭解。被告王郁菁、王詠心亦自承曾於102年6月22日由王津金地政士陪同至原告聘任之方代書事務所簽約，即因考量奢侈稅問題而取消簽約。綜上，足見被告王郁菁顯然知悉於當日簽約有遭課徵奢侈稅之風險，猶在無自己聘任地政士陪同下，先行簽訂系爭買賣契約。故而，其等辯稱事前不知道要簽訂契約，且無法聯絡王津金地政士陪同簽約，即謂係誤陷「詐欺陷阱」云云，亦無可取。
⒌再依系爭契約既已明文記載證人林碧秀應負擔奢侈稅，縱證
人林碧秀事後不願履行，亦屬證人林碧秀對被告債務不履行之問題，難認原告於簽訂系爭買賣契約之時，有何使被告陷於錯誤，誤信證人林碧秀會負擔奢侈稅之行為存在。且被告並未舉證證明原告有以何種之不實資訊誤導被告或原告或證人林素鑾故意隱瞞另訂契約無法規避奢侈稅之具體事實，即泛稱被告王郁菁因誤信證人林素鑾保證另外簽訂一形式上契約，即可規避奢侈稅；且證人林碧秀切結願意承擔奢侈稅，原告亦會依照系爭買賣契約上所約定之日期付款等情，因此陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，即稱有詐欺云云，尚屬無據。則被告王郁菁、王詠心抗辯依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，當非有據。
⒍又被告王郁菁、王詠心主張遭原告脅迫而簽訂系爭買賣契約
，係因遭原告脅迫「若現在不簽訂買賣契約，就不購買系爭房地」云云，惟此為原告所否認。且所謂「若現在不簽訂買賣契約，就不購買系爭房地」等情，客觀上顯難與「因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖」之情狀同視。依證人林碧秀、林素鑾前揭所證；及證人周海威於本院審理中證稱：雙方在很平和的情形下完成簽約，當時被告知道是來簽訂買賣契約，否則也不會帶權狀等到場；因為買方要先付一部分款項，故一般交易過程中地政士都是由買方找的，當天被告也沒有提到要請王津金地政士到場簽約等語（見本院卷一第170 頁反面），亦無法證明被告王郁菁於簽訂系爭買賣契約時，有何遭脅迫之情事。原告僅謂其遭原告以「若現在不簽訂買賣契約，就不購買系爭房地」為脅迫，惟並未舉證以實其受脅迫之情狀，自屬無據。被告王郁菁、王詠心主張依民法第92條規定，撤銷被脅迫所為之意思表示云云，亦不足取。
(二)被告王郁菁、王詠心另抗辯系爭買賣契約僅由被告王郁菁一人簽訂，未經被告王詠心、王寅出具書面之同意書或授權書，未經合法有效之特別授權，依民法第73條規定，系爭買賣契約並不成立云云。惟查：
⒈按法律行為，不依法定方式者，無效。但法律另有規定者，不在此限，民法第73條定有明文。又依民法第533 條規定：
「受任人受特別委任者，就委任事務之處理，得為委任人為一切必要之行為。」，及同法第534 條規定：「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。」，是受任人受概括委任者，固得為委任人為一切法律行為，但不動產之出賣或設定負擔，須有特別之授權始得為之。次按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531 條定有明文。該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。如民法第758條第2項規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力；同法第422 條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是。準此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，即無委任須以文字（書面）為之之限制（最高法院101年度台上字第641號判決意旨參照）。
⒉是就本件而言，依現行法（註：民法新修正之第166條之1，
尚未施行）規定買賣契約非要式行為，而民法第531 條所規範者，亦非買賣契約之代理或委任，而係移轉登記之物權行為，是有關系爭房地買賣契約之簽訂，被告王郁菁、王詠心辯稱該委任處理之事務，必須為法律行為者，應以文字為憑，必須要有委任書或授權書云云，已非有據。況被告三人於本院第一次準備程序期日均陳稱：系爭買賣契約為有效，應依契約所載內容履行等語（見本院卷一第92頁反面），再依被告王郁菁具狀陳稱：「此物件雖是本人及家姊、胞弟三人共同持有，但此物件均由本人及家母全權處理，買主、地政士、仲介三人均知曉此事，胞弟王寅也已簽署授權書委請家母代表處理（註：委託書已交付林素鑾地政士）」等語（見本院卷一第144 頁）、「此不動產買賣從一開始就是本人與家母處理（胞弟業已簽署委託書交付地政士）……」等語（見本院卷一第156 頁），均一再陳稱系爭房地出售已獲被告王寅簽署授權書委託處理，堪認被告王郁菁出面簽訂系爭買賣契約已獲其他所有權人即被告王詠心、王寅之授權同意，該契約已成立生效。被告王郁菁、王詠心嗣後以系爭買賣契約僅由被告王郁菁一人簽訂，不具效力云云置辯；及被告王寅辯稱其均未參與系爭房地出賣，亦未授權云云（見本院卷二第151頁反面），均難信為真實，洵無可採。
(三)原告主張解除契約，並請求被告返還已支付之600 萬元買賣價金，為有理由：
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第348 條第1 項、第367 條分別定有明文。
次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235 條亦有明文。準此，買賣契約之出賣人負有使買受人取得所有權之義務、買受人有交付價金之義務，雙方應清償之時間、地點應優先依兩造合意或債之性質或其他情形決定，如出賣人預示拒絕受領價金，或拒不配合受領，買受人得以準備給付價金之事情，通知出賣人，以代提出，即不負遲延責任。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1 項、第2項、第3項、第254條分別有明文。再按解除權之行使，以意思表示為之，祇須契約當事人之一方遲延給付者，經他方當事人定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，即得解除契約，至對方當事人同意與否，於解除契約意思表示之效力，不生影響（最高法院71年度台上字第4614號判決參照）。
⒉兩造依系爭買賣契約約定，原告本應於102年9月25日一次支
付系爭房地之用印款4600萬元，被告則應備齊移轉所有權登記所需證件及用印取款（以下簡稱辦理用印程序）。被告王郁菁、王詠心雖辯稱依系爭買賣契約原告應於102年9月25日支付用印款，原告已於102年9月27日回國，卻拖延至102 年10月12日付款，且被告係因發現原告欺騙被告會承作「成屋履約保證」，而取消赴約云云。然兩造約定於102 年10月12日下午3 時支付用印款4600萬元等情，業據被告三人自承在卷（見本院卷一第115 頁反面），足見兩造已將辦理第二期用印取款程序之日期合意變更為10 2年10月12日下午3 時，自難認原告未於102年9月25日或於102年9月27日返國後立即付款，有何遲延情事。而原告主張其已依約於當日準備給付第二期款，被告卻未遵期前往辦理用印程序等情，業據證人林素鑾證稱：雙方約定在102年10月12日下午3時交付第二期款，該日本來是約早上，後來林碧秀跟兩造確認改為約在下午3 點，林碧秀先到幼稚園，伊和買方後到，林碧秀打電話說裡面都沒有人，電話也都不通，伊和買方到現場後在車上等，林碧秀跟我們講沒有人，伊和買方就回去了，我們後來回到買方家的花園將所攜帶的現金用印款拍照等語（見本院卷一第120 頁反面）；證人林碧秀證稱：在中秋節之前，伊、石雲卿及王郁菁協商要提早交付用印款，伊跟賣方說買方要出國，賣方表示她們也要出國，後來賣方表示要在102 年10月12日要支付第二期用印款；伊在當日中午12時15分跟兩造確認時，電話都還有通，但是到了中午12時30分賣方的電話就不通了，伊不放心，在1 點的時候去幼稚園看，按門鈴都沒有人應門，到了3 點伊和原告、林素鑾到幼稚園按門鈴沒有人應門，電話也不通，後來伊就跟買方把她要支付的錢拿到花園去拍照等語（見本院卷一第118 頁反面）在卷，堪認原告主張其已依約當場準備給付，而被告未到場一節，應屬實在。
⒊又查，系爭買賣契約並無承作「成屋履約保證」之約定，而
依證人林碧秀證稱：簽訂系爭契約時，沒有約定要做履約保證，賣方在102 年10月11日堅持要求要履約保證，伊就請他們自行找銀行，履約保證金由他們自己支付，賣方後來有找到銀行，也有約定要交付用印款等語（見本院卷一第118 頁反面）；證人林素鑾證稱：兩造簽訂契約時沒有講說要做履約保證，後來石雲卿在102 年10月11日打電話給伊要求辦理履約保證，請伊找費用比較低的履約保證銀行，伊有告知很多家銀行，後來被告是選擇一銀，並在102 年10月12日打電話問王郁菁履約保證的問題是否聯繫好了；伊沒有告知原告要做履約保證，因為系爭買賣契約沒有約定要做履約保證，這是賣方自己要求的等語（見本院卷一第122頁反面、第123頁正反面）；及證人周海威證稱：102年10月11日下午7時許，王郁菁的母親撥打電話給伊，王郁菁有將電話接過去講，都說要作成屋履約保證，伊說當初簽約時沒有提到這件事情，也沒有記載在合約內，且成屋履約保證通常是買方在做，如果他們要做履約保證，這是她們的權利，王郁菁說她有跟銀行約好出來做履約保證，因此第二天也就是102 年10月12日那天下午3 點就繼續履約完成繳交第二期款；伊認為被告已經找好了銀行作履約保證，第二天應該就可以順利履約，並沒有將被告要求要做成屋履約保證的事情告知原告等語（見本院卷一第168頁反面至第169頁），至多僅能證明被告王郁菁或其母石雲卿有於102 年10月11日向證人林碧秀、林素鑾、周海威表明欲做「成屋履約保證」之要求，及證人林碧秀、林素鑾、周海威在被告願意自行負擔相關費用之情況下，不反對被告於原告支付用印款之同時，讓被告辦理「成屋履約保證」，然不能證明原告已同意其事，自難認兩造對於系爭房地買賣須承作「成屋履約保證」已達成合意。再參被告王郁菁、王詠心所陳，訴外人石雲卿係於102 年10月11日向第一商業銀行大里分行之陳正珍經理詢問「成屋履約保證」之相關費用及內容，並與業務負責人張永賢約定於102 年10月12日下午3 時於簽訂契約時同時進行「成屋履約保證」（見本院卷一第54頁）等語，可見證人林素鑾縱有介紹承作履約保證之銀行，但有關履約保證之費用及內容，係由被告或訴外人石雲卿自行洽商，並與第一銀行約定辦理履約保證時間，被告王郁菁、王詠心嗣後推稱係因證人林素鑾提供錯誤之「價金履約保證」之資訊，以致被告王郁菁於102 年10月12日無法赴約云云，無可憑取。是兩造既已另定第二期之用印取款日期為102年10月12日下午3時，被告以無法辦理系爭契約所未約定之「成屋履約保證」為由，而未遵期前往履約，並無理由。被告未依約定之上述時間，配合辦理用印程序，既已陷於給付遲延，且不能證明有何不可歸責於己之事由，即應負給付遲延之責。
⒋至原告嗣以大里草湖郵局174號存證信函通知被告於102年10
月17日上午10時用印、取款，被告於當日雖未到場履約，然依證人林素鑾證稱：被告王郁菁在當天早上打電話給伊跟伊說要帶他母親去榮總看病，另外約定102年10月18日下午2時30分用印取款，伊有聯絡買方告知賣方要改為10月18日，買方表示10月18日沒有空，後來兩造沒有講好要改為10月18日等語（見本院卷一第121頁、第123頁反面）；及證人林碧秀證稱：王郁菁有在102年10月17日上午8時左右，打電話給伊，說要帶母親去看醫生，要改成翌日等語（見本院卷一第119頁），足證被告王郁菁確有於102 年10月17日上午8時許，致電證人林素鑾、林碧秀表示102 年10月17日無法到場，並有被告王郁菁所提出之臺中榮民總醫院預約明細、領藥收據在卷可稽（見本院卷一第85至87頁），足認被告王郁菁所辯因要帶石雲卿看診，無法到場履約，應堪採信。
⒌而依證人林素鑾前開所證，兩造對於原告應於102 年10月17
日或10月18日支付用印款，固未達成協議，然經證人林素鑾以大里草湖郵局178號存證信函通知兩造於102年10月23日下午3 時至其事務所用印、交款，被告仍未到場等情，亦據證人林素鑾證稱：伊再以存證信函通知兩造於102 年10月23日下午3 時到事務所用印交款，當天買方有攜帶用印款到場，賣方沒有到，伊有聯繫王郁菁，但王郁菁說她沒有空等語（見本院卷一第121 頁）；及證人林碧秀證稱：伊後來接到林素鑾以存證信函通知兩造於102年10月23日下午3時到事務所用印交款，當日伊和買方都有去，也有帶錢去，賣方沒有來等語（見本院卷一第119頁）在卷。且原告亦於102年10月18日寄發大里草湖郵局第177 號存證信函，通知被告應於同年10月23日下午3 時至林素鑾地政士事務所配合辦理用印付款程序，亦有被告提出之該存證信函附卷可證（見本院卷一第72至73頁）。則原告已催告被告應於上述時地辦理用印程序，並將原告準備給付價金之事項告知被告，依民法第235 條規定，得以代提出，即不負價金給付遲延之責。而被告均未舉證說明其等未於102 年10月23日到場用印、取款，有何正當理由，僅被告王郁菁、王詠心辯稱依系爭買賣契約流程約定，被告於102年10月16日即應支付一併支付用印款4600 萬元、完稅款4580萬7450元及尾款5000萬元，原告自行延至10
2 年10月23日付款，且僅開立部分用印款支票，原告已違反系爭契約云云，惟依系爭買賣契約，已分別約定於原告於支付第二期款即用印款4600萬元時，被告須準備辦理所有權移轉登記所需證件；又兩造於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依契約交付擔保本票之同時，原告應支付第三期款即完稅款4580萬7450元；及於所有權移轉完竣並點交系爭房屋後，原告應支付第四期款即尾款5000萬元等情，是於系爭房屋完稅及移轉所有權並點交予原告前，被告請求原告連同印款4600萬元，一併支付完稅款4580萬7450元、尾款5000萬元，尚屬無據。況查，系爭契約有關原告給付第二期用印款款4600萬元之期限，業經兩造合意延期至102 年10月12日，是被告王郁菁、王詠心猶抗辯係原告不依系爭契約所定時間履行付款義務，原告支付之定金600 萬元，自應由被告沒收充作懲罰性違約金云云，亦不可採。
⒍從而，被告於103 年10月12日陷於給付遲延後，經原告再以
102年10月18日大里草湖郵局177號存證信函（見本院卷一第72至73頁）催告被告於102 年10月23日辦理印款、付款程序，被告於上開催告日期仍未履行用印之給付義務，復未證明有無不可歸責於己之事由，則被告即有於陷於給付遲延後，，經原告催告仍未遵期給付之情事，原告以本件起訴狀為解除契約之意思表示，應屬有據。又契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定有明文。是系爭房地之買賣契約既經原告依法解除，被告即負有返還系爭房地之定金 600萬元之義務。而被告對於其於102 年6月27日、102年7月3日、102 年7月11日、102年7月15日陸續收受該筆600萬元定金乙節並不爭執，且被告所辯該定金應沒收充為違約金一節，亦不可採。從而，原告主張依民法第259 條規定，請求被告返還所受領之定金600萬元，自屬有據，應予准許。
(四)原告依系爭買賣契約第10條第2項，請求被告給付違約金600萬元，為有理由：
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第25
0 條第2項定有明文。而民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決參照）。又所謂懲罰性（制裁性）之違約金，依民法第250條第2項規定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之。否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定（最高法院70年度台上字第4782號判決參照）。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號、86年度台上字第1620號判決參照）。
⒉查系爭買賣契第10條第2 項（違約罰則）部分，另約定「賣
方如不履行契約所訂各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金」，可知該條之約定目的，係在強制被告履行出賣人之義務，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求。依上開說明，原告援引該條款，請求被告給付與已收價款同額金額之600萬元作為違約金，洵屬有據。
(五)又數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，其給付本不可分而變為可分者，亦同，民法第271 條定有明文。
本件原告與被告王郁菁、王詠心、王寅訂定系爭買賣契約，就被告三人間並無明示約定其契約上之義務對於債權人各負全部給付之責任之表示，故就返還買賣價金600 萬元及給付違約金600 萬元之義務應屬數人負同一債務之情形，且其等所負之返還買賣價金及給付違約金之義務乃屬給付金錢之債，乃屬可分之債，且系爭買賣契約上並未約定其分擔比例，故仍應依前揭法條規定，由被告三人平均分擔其給付之義務，故原告就被告王郁菁、王詠心、王寅，僅得各請求給付40
0 萬元（1200萬元÷3＝400萬元）。從而，原告請求被告王郁菁、王泳心、王寅應各給付原告400 萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即102年12月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，於法並無不合，應予准許。
二、反訴部分：
(一)反訴原告王郁菁主張係遭反訴被告以詐欺、脅迫之方式，逼迫反訴原告王郁菁簽訂系爭買賣契約；且系爭買賣契約未依照法定方式為之，依民法第73條規定應屬無效云云，固屬無據，業經本院認定如前。然本件反訴被告主張因反訴原告給付給付遲延，已向反訴原告解除契約，故契約解除後，雙方應互負回復原狀之義務，則反訴被告占有反訴原告三人所有之系爭房地所有權狀正本共6紙、系爭建物之房屋稅單正1紙、被告三人之身分證影本各1 份，及反訴原告王郁菁所簽發之系爭票面金額600萬元本票1紙，已無正當權源。從而，反訴原告三人各基於所有物返還請求權，請求反訴被告將反訴原告王郁菁、王泳心、王寅分別就系爭土地及系爭建物之所有權狀正本各1 紙、反訴原告王郁菁、王泳心、王寅之國民身分證影本各1 紙，分別返還反訴原告王郁菁、王泳心、王寅；另將反訴原告王郁菁所簽發之系爭600萬元本票1紙返還反訴原告王郁菁；並應將系爭建物之房屋稅單正本1 份返還反訴原告王郁菁、王泳心、王寅，為有理由，應予准許。
(二)惟關於反訴原告王郁菁請求返還系爭本票部分，反訴被告抗辯因反訴原告有返還反訴被告定金600萬元與給付違約金600萬元之債務尚未履行，此部分債務與系爭本票間有同時履行關係存在，在反訴原告清償前，反訴被告得拒絕返還等語。
經查：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。復按被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902號判例意旨參照）。
⒉查反訴被告主張兩造於102年6月24日簽訂系爭買賣契約，反
訴被告已付清第一期之簽約款600 萬元，反訴原告王郁菁並已出具系爭600 萬元本票一紙作為擔保之用，此為反訴原告不爭執之事實。又依系爭買賣契約第10條第2 項約定，可知若賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部返還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。本院已認定反訴原告王郁菁除其本人外，同時係代理反訴原告王詠心、王寅共三人與反訴被告簽訂系爭買賣契約，並已得其餘二人授權同意，堪認反訴原告王郁菁簽立系爭本票600 萬元之原因關係，乃係擔保反訴原告三人關於系爭買賣契約之履行及債務不履行責任，故系爭本票係在600 萬元之範圍內擔保反訴原告三人之責任。本件既經本院認定反訴被告得請求反訴原告各給付400萬元（各含返還200 萬元定金及給付200萬元違約金），合計1200萬元，則反訴被告就系爭本票之返還與反訴原告應給付金額其中600萬元，應具有同時履行關係。
⒊依上說明，系爭買賣契約雖已解除，本件反訴原告王郁菁固
得請求反訴被告返還系爭600 萬元本票，然系爭本票之返還與反訴被告本件所得向反訴原告三人請求給付合計1200萬元之其中600 萬元，應具有對待給付關係，又反訴被告已行使同時履行抗辯權，依前揭判例意旨，自應為命反訴原告為對待給付之判決如主文第4項所示，併為敘明。
三、本件本訴部分兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文第1至3項所示；反訴原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文第4至6項所示。
中 華 民 國 103 年 12 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 高英賓法 官 孫藝娜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 19 日
書記官 鄭俊明